Р Е Ш Е Н И Е
№………
гр.Пирдоп,
12.02.2021 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД-ПИРДОП, ІII-ти
състав, в публично съдебно заседание, проведено на
двадесет и седми януари две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОНКА
ПАРАЛЕЕВА
при секретаря Петя Александрова, като разгледа докладваното от съдия
Паралеева гр.д. № 419 по
описа на съда за 2018
г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Производството е образувано по отделена насрещна искова молба, предявена от лицата И. Тодоров В., Д.
Тодоров В., И.М.В., М.Р.В., Я.Р.В. и Д.Р.В. срещу Х.Т.А. и Я.Д.В., с която се
иска от съда да прогласи нищожността на привидна сделка за дарение на недвижим
имот, осъществена с нотариален акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на нотариус Донка Апостолова, сключена между ответника Я.В. и ответника Х.А. и да се разкрие прикритата зад дарението сделка за
покупко-продажба, както и да се предостави право на ищците за изкупуване на
продадените чрез прикритата сделка
идеални части от 4 имота в землището на с.Буново.
В хода на делото един от ищците- М.Р.В., е починал, като на негово място в
процеса е била конституирана майка му И.М.В., която до момента е участвала в
процеса и в лично качество, поради което нови страни не са въвеждани в процеса.
В исковата молба се сочи, че Х.Т.А. като физическо
лице се легитимира като собственик на идеални части от четири на брой имота,
придобити чрез сделка за дарение, а именно: 1. ливада с площ 1,692 дка в местн.
„Бюг Тепе“, с .Буново, представляващ към момента поземлен имот с идент.
№07051.90.51 по кадастралната карта и регистри на с.Буново; 2. нива с площ
1,998 дка в местн. „Манастира“, с .Буново, представляващ към момента поземлен
имот с идент. №07051.206.22 по кадастралната карта и регистри на с.Буново; 3.
нива с площ 2,999 дка в местн. „Буцата“, с .Буново, представляващ към момента
поземлен имот с идент. №07051.212.14 по кадастралната карта и регистри на
с.Буново; 4. Нива с площ 5,399 дка в местн. „Лесковец“, с .Буново,
представляващ към момента поземлен имот с идент. №07051.235.10 по кадастралната
карта и регистри на с.Буново, за която сделка е съставен нотариален акт №92,
том I, рег.
№592, дело №78/18.03.2016г. на нотариус Донка Апостолова. Твърди се, че тази
сделка е нищожна, тъй като е симулативна, като в действителност с този договор
за дарение на идеални части от процесните имоти, страните по сделката – Я.В. и Х.Т.А.
не са извършили безвъзмездно прехвърляне на собственост на идеалните части от
имотите, а са продали, респ. закупили тези идеални части. С договора за дарение страните всъщност
прикривали договор за продажба на идеалните части от недвижимите имоти, предмет
на сделката, като продавачът Я.Д.В. е продал 1/3 ид. части от имотите, описани
в нотариалния акт, на купувача – Х.Т.А.. По този начин се сочи, че са нарушени
разпоредбите на чл.33, ал.1 ЗС, тъй като идеалните части не са предложени първо
на останалите съсобственици. Сочи се, че впоследствие Х.Т.А. е прехвърлил на
собственото му търговско дружество „Весел земеделец“ ЕООД с нотариален акт №94,
том 2, рег. №1735, дело №276/24.08.2017г. на нотариус Донка Апостолова
процесните идеални части от имотите, която сделка също се твърди, че е нищожна,
тъй като е нарушена разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗЗД и фактически продавачът е договарял
сам със себе си. Желаят съдът да обсъди нищожността на сделката между Х.А. и
„Весел Земеделец“ ЕООД като преюдициален въпрос в мотивите на решението. Ищците
сочат, че са разбрали за сделката между Я.В. и Х.А. едва след получаване на
искова молба за делба по гр.д. №890/2017г., което е станало на 16.01.2018г. за И.В.
и малко преди или след тази дата за останалите ищци и са спазили срока по
чл.33, ал.2, подавайки отговор на исковата молба по гр.д. №890/2017г. с дата
02.02.2018г., в който са инкорпорирали настоящите искове.
В срока по чл. 131 ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба
от Х.Т.А., в който ответникът А. заявява становище, че предявените искове са
недопустими и неоснователни. Исковата молба се сочи, че била недопустима. Сочи
се, че правният интерес на съсобствениците за разкриване на симулацията
произтича от правото им на изкупуване, но бъде ли преклудирано то, отпада и
правният интерес да оспорват чужда сделка. В настоящия случай освен че искът по
чл.33, ал.2 ЗС бил предявен след изтичане на преклузивния 2-месечен срок от
узнаване на сделката, предявеният иск бил и безпредметен, тъй като идеалните
части от процесните имоти, чието изкупуване се иска, са в патримониума на лице,
което не е страна по настоящото дело, а именно: „Весел Земеделец“ ЕООД.
Нотариалният акт, с който Х.А. е дарил идеалните части на „Весел земеделец“
ЕООД се сочи, че е вписан на 24.08.2017г. – преди завеждане на исковата молба
по настоящото дело. В тази връзка, дори и при уважаване на предявените искове,
съдебното решение не би могло да бъде противопоставено на „Весел земеделец“
ЕООД. Цитира се съдебна практика на ВКС, според която правото на изкупуване
дава възможност на неразпоредилия се с дела си съсобственик да изкупи
разпоредената част до момент, в който тя се намира в патримониума на купувача и
че само извършени след вписване на исковата молба по чл.33, ал.2 ЗС последващи
прехвърлителни сделки, представляващи действие на разпореждане, извършени от купувача
в полза на трети лица, са непротивопоставими на ищеца и не препятстват
осъществяването на правото му да изкупи разпоредения дял. Поради недопустимост
на иска по чл.33, ал.2 ЗС поради липса на правен интерес, недопустими според
ответника А. се явяват и исковете по чл.26, ал.2 и чл.17, ал.1 ЗЗД. Ответникът
счита, че предявените искове са и неоснователни, тъй като е невярно, че
сделката-дарение между Я.В. и Х.А. е симулативна. Твърди се, че сделката е
действителна и отговаря напълно на волята на страните и не прикрива сделка за
покупко-продажба. Твърди се още, че ищците са узнали за извършеното дарение
непосредствено след неговото извършване – още през 2016г., като Х.А.
многократно е провеждал разговори с тях за доброволно прекратяване на
съсобствеността – чрез делба или изкупуване на техните части, и в тези
разговори те са били уведомени, че А. е станал собственик на дарените от Я.В.
идеални части.
В съдебните заседания ищците се
представляват от упълномощения адв. С.Ч. от САК, като в две от заседанията се
явява и ищецът И.Т.В.. Адв.Ч. поддържа предявените искове, като в хода по
същество на делото моли съда да ги уважи така, както са предявени. Според адв.Ч.
е очевидно, че става въпрос за сделка, която е прикрита и че зад дарението се
прикрива сделка за покупко-продажба. Твърди се, че са събрани доказателства, че
се касае именно за покупко-продажба, като едно от доказателствата представлява
признание на самия купувач. Разпитът на свидетеля също бил категоричен в
насока, че е получена парична сума по сделката. Адв.Ч. поддържа, че неговите
доверители са узнали за сделката едва с получаване на исковата молба и счита,
че не се доказва по-ранно узнаване, като уведомяването по „Viber“ не означавало, че е прочетено съобщението.
Адв.Ч. заявява, че за възрастните хора земята има друга стойност, по-специфична
и затова те не искат да продават или заменят дяловете си. Твърди, че не
случайно поискал приобщаване на справка за сделките на Х.А. и неговото
дружество - „Весел Земеделец“ ЕООД, за да се види, че там има дарения от хора
28-ми и 37-ми набор, от хора, които са социално слаби и дори получават помощи.
Адв.Ч. заявява, че от справката се установява, че това е най-надаряваният
човек, когото познава. Счита тези сделки-дарения за абсурдни, като те са
най-малко 90 на брой и половината са осъществени от възрастни хора. Определя
сделките като „схема“ и сочи, че именно тази „схема“ е приложена и спрямо
ищците. С оглед изложеното, моли съда да уважи исковете. Претендират се и
разноски.
В хода на делото ответникът Х.Т.А.
се явява в някои от заседанията, като във всички проведени заседания бива
представляван от упълномощения адв. А.И. от САК. Адв. И. оспорва исковете и в хода
на устните състезания моли съда да отхвърли изцяло предявените искове и да
присъди на доверителя му сторените разноски. В допълнително предоставения срок
адв. И. депозира писмени бележки, в които заявява, че няколко причини за
неоснователност на предявените искове. На първо място, искът по чл.33, ал.2 ЗС
бил предявен след изтичане на 2-месечния преклузивен срок от узнаване от ищците
за извършената сделка. Сочи се, че дори ищците да са узнали за пръв път за
извършеното дарение на 16.01.2018г., както твърдят, то следвало да предявят
иска си най-късно до 16.03.2018г., а те го сторили едва с уточнителна молба от
10.09.2018г. когато за пръв път исковете са насочени срещу настоящите ответници
Я.В. и Х.А., доколкото преди това по исковете за ответник е бил посочен „Весел
Земеделец“ ЕООД. В този случай искът срещу новия ответник следвало да се счита
предявен от деня, в който исковата молба срещу него е постъпила в съда.
Допълнително, от събраните по делото доказателства, се установявало, че ищците
са узнали за извършеното дарение още през 2017г. На второ място, доколкото
ищците били пропуснали да предявят иска по чл.33, ал.2 ЗС в срок, то е отпаднал
правният интерес и от исковете по чл.26, ал.2, предл. Последно ЗЗД и чл.17,
ал.1 ЗЗД, поради което също следвало да бъдат отхвърлени, за което се цитира и
съдебна практика. На трето място, не се доказало, че извършената сделка-дарение
между Я.В. и Х.А. е симулативна и прикрива договор за покупко-продажба на
идеалните части от процесните имоти. В тази връзка от ищците били ангажирани
само показанията на Д.В., които обаче не следвало да се кредитират, тъй като не
става ясно дали процесните имоти са сред имотите, за които той говори, че са
били продадени от баща му, а и свидетелят твърди, че имоти са били продавани на
„Весел Земеделец“ ЕООД, а не на Х.А.. В писмените бележки адв.И. поддържа своя
довод, че доколкото процесните имоти са собственост на трето лице, то дори
исковете да бъдат уважени, решението не би могло да се противопостави на това
лице., което е придобило правото на собственост преди завеждане на иска по
чл.33, ал.2 ЗС. Иск за прогласяване нищожността на сделката с третото лице не
бил предявен.
Другият ответник в процеса- Я.Д.В.
не се явява и не се представлява по делото, като преди последното съдебно
заседание е депозирал молба, в която сочи, че е във влошено здравословно
състояние и моли делото да се гледа без него.
Съдът, след
като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, намира следното
от фактическа страна:
Видно от НА №92, том 1, рег. №592, дело
№78/18.03.2016г. на нотариус Донка Апостолова с район на действие РС-Пирдоп,
вписана под №275 в НК, на 18.03.2016г. е сключен договор за дарение,
обективиран в нотариалния акт, според който Я.Д.В. е дарил на Х.Т.А.
собствените си ид.ч. от следните придобити по наследство недвижими имоти:
1.
1/3 ид.ч. от Поземлен имот с
идентификатор 07051.90.51 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност „Бюг Тепе“,
целия с площ 1692 кв.м., трайно предназначение на територията- земеделска,
начин на трайно ползване- ливада, номер по предходен план 090051, при съседи по
скица: ПИ 07051.90.52, ПИ 07051.90.31, ПИ 07051.90.32, ПИ 07051.90.50 и ПИ
07051.90.57;
2.
1/3 ид.ч. от Поземлен имот с
идентификатор 07051.206.22 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност „Манастира“,
целия с площ 1998 кв.м., трайно предназначение на територията- земеделска,
начин на трайно ползване- нива, номер по предходен план 206022, при съседи по
скица: ПИ 07051.206.24, ПИ 07051.206.27, ПИ 07051.206.36, ПИ 07051.206.19, ПИ
07051.206.18 и ПИ 07051.206.23;
3.
1/3 ид.ч. от Поземлен имот с
идентификатор 07051.212.14 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност „Буцата“, целия
с площ 2999 кв.м., трайно предназначение на територията- земеделска, начин на
трайно ползване- нива, номер по предходен план 212014, при съседи по скица: ПИ
07051.212.13, ПИ 07051.212.19, ПИ 07051.212.15, ПИ 07051.212.8, ПИ 07051.212.10
и ПИ 07051.212.12;
4.
1/3 ид.ч. от Поземлен имот с
идентификатор 07051.235.10 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност „Лесковец“,
целия с площ 5399 кв.м., трайно предназначение на територията- земеделска,
начин на трайно ползване- нива, номер по предходен план 235010, при съседи по
скица: ПИ 07051.151.4, ПИ 07051.235.11, ПИ 07051.235.9, ПИ 07051.235.12.
Същите идеални части от имоти, дарени от Я.Д.В. на Х.Т.А.,
са били впоследствие - на 24.08.2017г. - дарени от Х.Т.А. на „Весел Земеделец“
ЕООД, представлявано от управителя Х.Т.А., като сделката е обективирана в Нотариален акт №94, том 2, рег. №1735, дело №276/24.08.2017г.
на нотариус Донка Апостолова с район на действие РС-Пирдоп, вписана под №275 в
НК.
Именно горните 4 имота са били възстановени през
1999г. на наследниците на Динчо Атанасов В., бивш жител ***, по реда на ЗСПЗЗ,
видно от приобщените 2 бр. решения на Поземлената комисия- с.Мирково, издадени
на 07.06.1999г.
Наследниците на Динчо В. (починал на 01.03.1951
г.), видно от приетото по делото удостоверение за наследници на Я.В. Нончев, са
били към датата на смъртта му, както следва: Мария Иванова В.- съпруга (почнала
на 02.03.1995г.), Я.Д.В.- син (жив), Теодор Динчев В.- син (починал на 26.04.2015г.
и наследен от синовете си И.Т.В. и Д.Т.В.), Рад Динчев В. – син (починал на
09.05.1995г. и наследен от съпругата си И.М.В. и синовете си Мариан Р.В., Я.Р.В.
и Д.Р.В.). Видно от приобщено в хода на процеса по-актуално удостоверение за
наследници на Я.В. Нончев, Мариан Р.В. е отбелязано, че е починал на
20.10.2019г. Макар да не е приобщен акт за смърт на лицето, явилите се страни
са заявили, че не спорят по този факт и са наясно с настъпилата смърт на
лицето.
Приложени са по делото скици и удостоверения за
данъчна оценка на описаните по-горе 4 бр. земеделски имоти, които са били
предмет на разпоредителните сделки от 18.03.2016г. и от 24.08.2017г.
Изготвена е и Съдебно-техническа оценителна
експертиза за пазарната покупна цена на същите разпоредени идеални части от
4-те имота към 18.03.2016г. Вещото лице е заключило, че пазарната цена на 1/3
ид.ч. от тези имоти към 18.03.2016г. е била, както следва: 169.20 лв. (сто
шейсет и девет лева и двайсет стотинки)- за 1/3 ид.ч. от поземления имот с
идентификатор 07051.90.51 по КККР на с.Буново, находящ се в местността „Бюг
Тепе“, с площ 1692 кв.м.; 99.90 лв.
(деветдесет и девет лева и деветдесет стотинки)- за 1/3 ид.ч. от поземления
имот с идентификатор 07051.206.22 по КККР на с.Буново, находящ се в местността
„Манастира“, с площ 1998 кв.м.; 299.90 лв. (двеста деветдесет и девет лева и
деветдесет стотинки) - за 1/3 ид.ч. от поземления имот с идентификатор 07051.212.14
по КККР на с.Буново, находящ се в местността „Буцата“, с площ 2999 кв.м.;
269.95 лв. (двеста шейсет и девет лева и деветдесет и пет стотинки) - за 1/3
ид.ч. от поземления имот с идентификатор 07051.235.10 по КККР на с.Буново,
находящ се в местността „Лесковец“, с площ 5399 кв.м.
Приложиха се по делото 2 бр. справки от Служба по вписванията- гр.Пирдоп за
периода от 01.01.2016г. до 31.12.2017г. по персоналните партиди на лицето Х.Т.А.
и на лицето „Весел Земеделец“ ЕООД, с ЕИК: *********. Справките наброяват около
250 листа общо, като от тях е видно, че физическото и юридическото лице за
двугодишния период на справката, са извършили стотици сделки, чрез които са
придобили недвижими имоти предимно в с.Буново, община Мирково. Част от сделките
са реализирани чрез покупко-продажби, но голяма част са реализирани и чрез
дарения, като дарителите са най-различни лица, като в голяма част от случаите
дарен в бил физическото лице Х.Т.А., а придобитите от него имоти той е
прехвърлял на дружеството, на което е управител (видно от справка в Търговския
регистър) – „Весел Земеделец“ ЕООД.
Приложи се по делото извлечение от и-мейл кореспонденция между ответника Х.А.
и ищеца И.В., в която Х.А. е описал имоти, които е придобил, сред които и
процесните 4 имота, като е записал следното: „Дядо Я. ми каза, че продажбата на
тези имоти е била координирана с Вашия покоен баща и той е бил съгласен на
сделката. Затова аз изкупих дела на дядо Я., защото останах с впечатление, че
родата е наясно с моя интерес към тези имоти и ще финализираме сделката с Вас
на по-късен етап. Сега съм изненадан от Вашето негативно отношение към сделката
и към мен…“
Изслушан е по реда на чл.176 ГПК ответникът Х.Т.А., който заявява пред
съда, че не е заплащал на Я.Д.В. никаква сума при получаване на неговите
идеални части от процесните имоти. Заявява още, че след като му били
прехвърлени части от имотите, е правил опит да води разговори с г-жа И.В.,
която отказала да преговаря с него и след това разбрал, че е починала от
онкозаболяване. Виждали се с нея лятно време в къщата и в с.Буново, като
твърди, че тя се държала грубо. Разговорът бил с цел да изкупи дяловете и, тъй
като вече е собственик на част от имотите. След това провеждал разговор и с
нейните синове и те били наясно, че той вече е собственик. Тези разговори били
провеждани през 2016-2017г.
Изслушан е по реда на чл.176 ГПК и ищецът И.Т.В., който потвърждава, че Х.А.
му е звънял, представил се е и заявил, че желае да придобие неговите имоти,
защото вече е придобил някаква част и желае да изкупи и неговите дялове. Ищецът
И.В. твърди, че не го изслушал и затворил телефона, защото това за него било
несериозно. Не е сигурен дали разговорът е бил преди 4 години, нито дали нещо
друго е говорено, извън това, че лицето иска да купи неговите имоти. Заявява,
че е получил по „Viber“ и съобщение от Х.А..
Изслушан е като свидетел сина на ответника Я.Д.В.- Д.
Янакиев В.. Той твърди, че преди 4-5 години баща му направил продажба на едни
имоти, но не може да посочи какви точни идеални части е продал, нито точно
колко имота са били и къде са се намирали. Спомня си, че имотите били продадени
на лице от Велико Търново, което имало фирма „Весел Земеделец“. Твърди, че
покупко-продажбата била направена в негово присъствие, на брат му и баща му,
като наследникът, който продава, бил само баща му. Останал с впечатление, че
сделката е оформена именно като „покупко-продажба“, но заявява, че не е чел
нотариалния акт. Твърди, че парите били платени след сделката, като за всички
имоти, които баща му продал, получил около 2000 лв. Получаването на парите
видял лично. Твърди, че за сделката не са казвали на останалите роднини, тъй
като баща му и чичо му щели да се скарат, тъй като чичо му бил против имотите
да се продават. Сочи, че и до ден днешен не ги е уведомил за сделката по същата
причина.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира за
установено от правна страна следното:
С исковата молба са предявени искове с правно основание чл. 26, ал. 2, предл.5 ЗЗД,
чл. 17, ал. 1 ЗЗД и чл. 33, ал. 2 ЗС.
За основателността на
предявените искове в тежест на ищците е да докажат следните обстоятелства: че
са собственици на съответните идеални части от процесния имот; че първият
ответник е извършил твърдените разпоредителни сделки с притежаваната от него 1/3 ид.ч. от
съсобствените имоти в полза на втория ответник; че договорът за дарение от 18.03.2016 г., сключен
между първия и втория ответник е симулативен и действително същият представлява
договор за покупко-продажба на съответната част от имотите, както и цената на прехвърлената част; че вторият
ответник е извършил твърдените разпоредителни сделки с процесния имот в полза
на дружество, което принадлежи на
самия него.
В
тежест на ответниците е да докажат фактите, които погасяват, изключват или
унищожават спорното право, в т.ч. че е налице дарствено намерение у първия
ответник при извършване на дарение между първия и втория ответник; че ищците са узнали за сделката между ответниците
непосредствено след нейното извършване и че вторият ответник добросъвестно е
прехвърлил процесната идеална част от спорните имоти на трето лице.
По исковете с
правна квалификция чл.26, ал.2, предл.5 ЗЗД и чл.17 ЗЗД:
Гореописаната разпоредителна сделка от
18.03.2016г. между Я.Д.В. и Х.Т.А., чрез която един от съсобствениците е
прехвърлил своята ид. част от съсобствените му с ищците имоти на трето лице и
последващият иск за съдебна делба, предявен от приобретателя на процесната 1/3
ид. част от процесните имоти, обуславя и правния интерес на ищците от
предявяване в условията на преюдициалност на настоящия иск. Този интерес е
свързан с желанието на съсобствениците да елиминират от съсобствеността третото
лице – приобретател, чрез упражняване на предвиденото в нормата на чл. 33 ЗС
право на изкупуване на дела на ответника Я. Динков В.. По този начин, делът би
се разпределил между останалите собственици и осигурил възможността същите да
се разпоредят със съсобствените си имоти по предпочитания за тях начин,
съответно да избегнат наложената им от трето лице делба. Това право, обаче, не
би могло да бъде упражнено, без установяване привидността на първата, извършена
разпоредителна сделка – извършеното от Я.Д.В. дарение на 1/3 ид.ч. от
процесните имоти на Х.Т.А., както и нищожността на втората разпоредителна
сделка, с която Х.Т.А. е дарил на „Весел Земеделец“ ЕООД същите идеални части
от тези имоти. Освен това, доколкото в делбеното производство е недопустимо да
се предявяват конститутивните искове по чл. 33 ЗС, това също обуславя правният
интерес от предявяването на иска по чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД в отделно исково
производство, чрез които да се реши преюдициалния спор относно прехвърлената от
Я.Д.В. 1/3 ид. част от процесните имоти.
Предвид
изложеното, съдът намира, че предявените искове по чл.26, ал.2, предл.5 ЗЗД и
чл.17, ал.1 ЗЗД са допустими.
Твърдяната
относителна недействителност на сделката поради симулация, ще е налице тогава,
когато между страните е постигнато вътрешно съгласие явната сделка, т.е.
дарението, да е привидна, а прикритата сделка – покупко – продажбата да е валидна.
Едва в този случай за собствениците – ищци, би се породило правото на изкупуване, ако са налице
останалите предпоставки на закона. В конкретния случай, в тежест на ищците е да
докажат, пълно и главно, твърдяната относителна симулация на договора за
дарение, както и наличието на прикрита сделка, в която, чрез иска по чл. 33,
ал. 2 ЗС, да встъпят на мястото на купувача.
В случая, във
връзка с установяване на действителната воля на страните по договора, сключен с
Нотариален акт за дарение Нотариален акт №92, том 1,
рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на нотариус Донка Апостолова с район на действие
РС-Пирдоп, вписана под №275 в НК, по делото са
събрани гласни и писмени доказателства. Гласните доказателства са допуснати,
доколкото съобразно чл.165, ал.2 ГПК ограничението за свидетелски показания не
се отнася до третите лица, както и до наследниците, когато
сделката е насочена срещу тях. Събраните доказателства по несъмнен за съда
начин доказват, че намерението на страните по сделката- Я.Д.В. и Х.Т.А., е било
сделката да е възмездна покупко-продажба. Разпитаният като свидетел Динчо
Янакиев В. - син на дарителя, е категоричен, че за сделката, с която баща му се
е разпоредил със свои идеални части от притежаваните от него имоти, е получил
общо около 2000 лв. Свидетелят дори е останал с убеждението, че сделката е
оформена като покупко-продажба пред нотариуса, а не като дарение. В
действителност, свидетелят не конкретизира кои точно имоти е продал баща му, но
от показанията му става ясно, че баща му се е разпоредил с едно отиване при
нотариуса с всички земеделски имоти, които притежава и сумата от около 2000 лв.
е получил общо за всички имоти. От показанията на свидетеля става ясно, че
лицето-приобретател (което той счита, че е действало чрез своята фирма „Весел
Земеделец“ ЕООД) не е близък на семейството му, за да има баща му каквото и да
е дарствено намерение към него. Това се установява и от косвеното доказателство
– Справка от Служба по вписвания – гр.Пирдоп, от която е видно, че Х.А. е лице,
действало в насока масово придобиване на земеделски имоти в землището на
с.Буново. Очевидно е, че големият набор от сделки с различни лица, които А. е
извършвал, са възмездно придобиване на имоти от собствениците им, независимо,
че част от тях привидно са били оформени като дарения. Самият Х.А. отрича пред
съда да е заплащал сума на Я.В. за придобиване на неговите идеални части от
процесните имоти, но това твърдение се опровергава от останалите доказателства,
включително от извънсъдебното признание, което той е направил в кореспонденция
с ищеца И.Т.В., че е закупил дела от имотите на „Дядо Я.“. Потвърждение на
факта, че сделката е била възмездна е и изразеното в кореспонденцията желание
на Х.А. „да закупи“ дяловете и на останалите роднини на Я.В..
От
гореописаното се налага изводът, че действителната воля на страните по
договора, сключен с Нотариален
акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на
нотариус Донка Апостолова с район на действие РС-Пирдоп, вписана под №275 в НК, е била не за дарение, а за покупко- продажба, като формалните изисквания
за валидност на тази сделка в случая са налице. Едновременно с това, се
установява и привидността на описаното в посочения Нотариален акт дарение,
което съобразно с разпоредбата на чл. 26, ал.2, пр.5 ЗЗД, е нищожно, като
прикриващо договор за покупко- продажба.
Предвид изложеното, исковете по чл.26, ал.2, предл.5 ЗЗД и чл.17 ЗЗД са основателни и следва да се уважат, като се прогласи
нищожността на договора за дарение и се разкрие прикритата покупко-продажба.
По иска с
правна квалификция чл.33, ал.2 ЗС:
Правото на изкупуване, предвидено в чл.33, ал.1 ЗС е потестативно право,
доколкото се упражнява с изявление от непоканения, непродаващ собственик и е
насочено към предизвикване на правна промяна, изразяваща се в задължението на
продавача – съсобственик да се съобрази с изразената воля за изкупуване от
съсобственика. Законът предоставя правото на изкупуване само на съсобственика, като целта е
да се реализира предвидената в нормата на чл.33, ал.2 ЗС възможност.
Упражняването на това право в посочената хипотеза се извършва само по съдебен
ред. Едва с уважаването на конститутивния иск и по-точно - с влизането
на решението по този иск в сила, съсобственикът – изкупвач ще придобие правото
на собственост върху имота.
Ответникът Х.А. в отговора на исковата
молба оспорва допустимостта и основателността на този иск на две основания-
първо, че не е спазен двумесечният срок по чл.33, ал.2 ЗС за предявяване на
иска и второ – че идеалните части от процесните имоти, придобити от Х.Т.А. са
били придобити от трето добросъвестно лице, поради което не могат да бъдат
върнати в патримониума на първоначалния им собственик- ответника Я.Д.В..
В
действителност правото на изкупуване на дял от съсобствен имот, по реда на
чл.33, ал.2 ЗС, може да бъде успешно упражнено от пренебрегнатия собственик само докато съществува облигационната връзка, в която
той желае да встъпи, замествайки купувача на съответната идеална част и само доколкото искът е предявен в 2-месечен срок
от узнаване за сделката с третото лице.
В
случая ищците са поискали да бъде преценена като преюдициален въпрос и обсъдена
в мотивите на делото действителността на сделката, сключена между Х.Т.А. и
„Весел Земеделец“ ЕООД с Нотариален акт №94, том 2, рег. №1735, дело №276/24.08.2017г. на нотариус Донка Апостолова
с район на действие РС-Пирдоп, вписана под №275 в НК, твърдейки, че сделката е
нищожна поради нарушение на разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗЗД. В действителност,
не е необходимо това искане да бъде непременно заявено под формата на иск, като
няма пречка съдът да обсъди въпроса и да го отрази единствено в мотивите на
решението. Разпоредбата, на която ищците се позовават- чл.38, ал.1 ЗЗД,
забранява представителят
да договаря от името на представлявания както лично със себе си, така и с друго лице,
което той също представлява, освен ако представляваният е дал съгласието си за
това. В конкретния случай от
справка в Търговския регистър се установява, че „Весел Земеделец“ ЕООД, ЕИК: ********* фигурира там като лице, с едноличен собственик на капитала „Проджект
Н“ ЕООД, ЕИК/ПИК ********* и управител: Х.Т.А.. Х.Т.А. обаче е бил едноличен собственик на капитала
на „Весел Земеделец“ ЕООД до 17.10.2017г., т.е. към датата на сделката между Х.Т.А. и „Весел Земеделец“ ЕООД- 24.08.2017г. в
действителност А. е договарял като представител на дружеството „Весел
Земеделец“ ЕООД лично със себе си, но доколкото той е бил едноличен собственик
на капитала на дружеството, то следва да се счете, че представляваният е дал
съгласие за това. Поради това, сделката, обективирана в Нотариален акт №94, том 2, рег. №1735, дело
№276/24.08.2017г. на нотариус Донка Апостолова не се явява нищожна на основание
нарушение на чл.38, ал.1 ЗЗД, но се явява нищожна поради заобикаляне на закона
– чл.26, ал.1, предл.2 ЗЗД, доколкото дружеството „Весел Земеделец“ ЕООД, макар
да е трето лице, на което са били прехвърлени идеалните части от процесните
имоти, не може да се квалифицира като добросъвестно. Това е така, тъй като
представляващото го лице е било напълно наясно, че лицето, от което придобива –
Х.А., е придобило идеалните части от четирите имота чрез привидна дарствена
сделка, а действителната прикрита сделка е била покупко-продажба. Извеждат се
следните елементи от фактическия състав на това самостоятелно основание за
нищожност на сделките: а) извършване на една или повече
сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила,
съдържащи се в нормативните актове, поради което тези сделки не са нищожни
поради противоречие на закона; б) постигане на забранен или непозволен от
закона правен резултат чрез извършените сделки и в) участниците в сделката
(страните или техните представители) съзнават, че чрез извършената сделка(и)
постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните
сделки - договорите и двете страни следва да са наясно с това
обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел. Според съда, в настоящия случай се наблюдават и трите елемента. На първо
място, Х.А. и „Весел Земеделец“ ЕООД са извършили сделката, обективирана в
Нотариален акт №94, том 2, рег. №1735, дело
№276/24.08.2017г. на нотариус Донка Апостолова, която сама по себе си не
противоречи на никакви повелителни правила. Участниците в сделката обаче, които
макар формално да са две различни лица, всъщност са едно и също лице, което от
едната страна действа в лично качество, а от другата – като управител и
едноличен собственик на другия договарящ. Това лице, което видно от Справката
от Агенция по вписвания, е извършвало множество придобивни сделки с недвижими
имоти, е било наясно, че когато закупува идеални части от имоти, те следва първо
да са били предложени на останалите съсобственици и ако това не е сторено се
наблюдава противоречие със законово правило – чл.33, ал.1 ЗС. Именно това е
видимата причина сделката с Я.В. да бъде оформена като дарение – за да се
избегне необходимостта да се декларира, че идеалните части са предложени първо
на останалите съсобственици. Х.А. е лице, участващо в множество делбени
производства пред РС-Пирдоп и консултирано от адвокат в действията си (факти,
служебно известни на съда), поради което, прехвърляйки втори път идеалните
части от имотите- този път на последващ приобретател – собственото му дружество
„Весел Земеделец“ ЕООД, той се е застраховал, че ще остане собственик на
имотите дори да се разкрие симулацията по първата сделка. В този смисъл, съдът
счита, че сделката,
обективирана в Нотариален акт №94,
том 2, рег. №1735, дело №276/24.08.2017г. на нотариус Донка Апостолова, е
сключена именно с цел да се заобиколи закона и да се лишат съсобствениците от
възможността приоритетно да реализират възможността си да изкупят частите,
които трето лице – Х.А., е закупило и впоследствие дарило на собственото си
дружество. Поради това, сделката, обективирана в
Нотариален акт №94, том 2, рег. №1735, дело
№276/24.08.2017г., се явява нищожна и не представлява пречка за уважаване на
иска по чл.33, ал.2 ЗС.
Другият
довод- че ищците не са спазили двумесечния преклузивен срок за предявяване на
иска по чл.33, ал.2 ЗЗД, също е неоснователен. Ищците по настоящото дело са
ответници в рамките на гр.д. №890/2017г. за делба на същите имоти, които са
засегнати и в настоящото дело, като там те са подали отговор на исковата молба
в законоустановения едномесечен срок и в нея са инкорпорирали искането си по
чл.33, ал.2 ЗС, което впоследствие е отделено като самостоятелен иск, който
макар да е доуточняван след обездвижване, все пак е бил предявен в срок.
Следователно, ако твърдението на ищците, че за разпоредителната сделка,
сключена между Я.Д.В. и Х.Т.А., са разбрали за първи път от исковата молба по
гр.д. №890/2017г. на РС-Пирдоп, е истинно, то те са спазили преклузивния срок
по чл.33, ал.2 ЗС. В подкрепа на това твърдение – за узнаване на разпореждането
с идеални части от процесните имоти от предявения иск за делба, са показанията
на свидетеля Д.В.- син на ответника Я.Д.В., който заявява, че не е било
съобщено на останалите съсобственици за извършената сделка със собствените на
баща му идеални части, тъй като са били наясно, че чичо му е бил против имотите
да се продават и щяло да се стигне до конфликт в семейството. Налице са и данни
за противното, а именно - че още след извършване на сделката през март 2016г., Х.А.
е осъществявал връзка с някои от ищците, съобщавайки им, че е закупил от Я.В.
неговия дял и желае да закупи и този на ищците. В тази насока, са обясненията
на самия Х.А., който твърди, че е разговарял с починалата през септември 2016г.
И. Иванова В., с починалия през 2019г. Мариан Р.В., както и комуникацията между
Х.А. и И.Т.В., която последният потвърждава, че е получил по „Вайър“ и е от
20.03.2017г. С оглед на тези факти, съдът приема, че уведомени за сделката,
обективирана в Нотариален
акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на
нотариус Донка Апостолова с район на действие РС-Пирдоп, са били именно тези
три лица – И. Иванова В., Мариан Р.В. и И.Т.В.. От тримата към момента само И.Т.В.
е страна по настоящото дело. Няма доказателства обаче, нито твърдения той или
другите две лица, които са разбрали за сделката, да са съобщили на останалите
свои родственици- ищци по делото, факта, че такава сделка е реализирана, още
повече, че узнаването за нея не е конкретно, т.е. не е съобщено на тези лица
кога точно е извършена сделката и с какъв акт, за да могат да се запознаят с
нея и да съобразят срока по чл.33, ал.2 ЗС. Следователно, следва да се приеме,
че ищците, включително И.В., конкретно са узнали за сделката, обективирана в Нотариален акт
№92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на
нотариус Донка Апостолова, едва с получаване на исковата молба по гр.д.
№890/2017г. на РС-Пирдоп, от когато е текъл срокът им за предявяване на иск по
чл.33, ал.2 ЗС и те са го спазили.
Доказа се, че
към 18.03.2016 г. ищците И.Т.В., Д.Т.В., И.М.В., Я.Р.В. и Д.Р.В. са били
съсобственици на процесните поземлени имоти, находящи се в с.Буново. Предвид
установеното по-горе относно недействителността на договорите за дарение,
обективирани в Нотариален
акт №94, том 2, рег. №1735, дело №276/24.08.2017г. на
нотариус Донка Апостолова
и Нотариален акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на
нотариус Донка Апостолова - последният, прикриващ
договор за покупко-продажба и прилагането на правилата относно този вид
договори, следва да се приеме за доказано, а и не се спори между страните, че
продавачът - съсобственик Я.Д.В. не е отправил предложение до другите
съсобственици за изкупуване на собствените му идеални части. Според
разпоредбата на чл. 33, ал. 2
ЗС, лицето което изкупува
идеалните части, встъпва в правата на купувача при действително уговорените
условия на продажбата. Едно от съществените условия на продажбата е цената на
същата. В случая, не са налице данни за действително уговорената продажна цена
между ответниците, но съгласно нормата на чл. 162
ГПК, основателният иск не
може да бъде отхвърлен поради липса на достатъчно данни за неговия размер.
Доколкото не се установява каква е действителната продажна цена, съдът намира,
че правото на ищците да изкупят следва да е при цената, определена като пазарна
от вещото лице – общо 838.95 лв. за ид. части от четирите имота.
Ето защо, претенцията на ищците за изкупуване
на 1/3 ид.части от имотите се явява основателна, поради което следва да бъде
уважена, като бъде допуснато същите да изкупят идеалните части при цена от
838.95 лв.
Следва да бъде постановено, в съответствие с чл. 33, ал. 3
ЗС, че ако съсобствениците
не платят дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на
решението в сила, то се счита обезсилено по право в тази му част.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1
ГПК, ответниците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищците направените разноски по делото в размер на 700 лева (от които 450 лв. за заплатен адвокатско хонорар, 50 лв.
за заплатена държавна такса и 200 лв. за заплатен депозит за експертиза).
Воден от горното, Съдът
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА, на
основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 вр. чл. 17, ал. 1 от Закона за задълженията и
договорите, НИЩОЖНОСТТА на привиден договор за дарение на недвижими имоти, извършен с Нотариален акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на
нотариус Донка Апостолова с район на действие РС-Пирдоп, вписана под №275 в НК, прикриващ
действителен договор за продажба от Я.Д.В.,
с ЕГН: ********** на Х.Т.А., с ЕГН:
**********, на 1/3
(една трета) идеални части от следните поземлени имоти: 1. Поземлен имот с идентификатор
07051.90.51 в село Буново,
общ. Мирково, обл. София, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота:
местност „Бюг Тепе“, целия с площ 1692 кв.м., трайно предназначение на
територията- земеделска, начин на трайно ползване- ливада, номер по предходен
план 090051, при съседи по скица: ПИ 07051.90.52, ПИ 07051.90.31, ПИ
07051.90.32, ПИ 07051.90.50 и ПИ 07051.90.57 2. Поземлен имот с идентификатор 07051.206.22 в село Буново, общ.
Мирково, обл. София, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност
„Манастира“, целия с площ 1998 кв.м., трайно предназначение на територията-
земеделска, начин на трайно ползване- нива, номер по предходен план 206022, при
съседи по скица: ПИ 07051.206.24, ПИ 07051.206.27, ПИ 07051.206.36, ПИ
07051.206.19, ПИ 07051.206.18 и ПИ 07051.206.23; 3. Поземлен имот с идентификатор 07051.212.14 в село Буново, общ.
Мирково, обл. София, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност
„Буцата“, целия с площ 2999 кв.м., трайно предназначение на територията-
земеделска, начин на трайно ползване- нива, номер по предходен план 212014, при
съседи по скица: ПИ 07051.212.13, ПИ 07051.212.19, ПИ 07051.212.15, ПИ
07051.212.8, ПИ 07051.212.10 и ПИ 07051.212.12; 4. Поземлен имот с идентификатор 07051.235.10 в село Буново, общ.
Мирково, обл. София, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност
„Лесковец“, целия с площ 5399 кв.м., трайно предназначение на територията-
земеделска, начин на трайно ползване- нива, номер по предходен план 235010, при
съседи по скица: ПИ 07051.151.4, ПИ 07051.235.11, ПИ 07051.235.9, ПИ
07051.235.12, като ПОСТАНОВЯВА прилагане
правилата относно прикритото съглашение.
ДОПУСКА, на основание чл.33, ал.2 от Закона
за собствеността, заинтересованите съсобственици - ищците И.Т.В., ЕГН: **********, Д.Т.В., ЕГН: **********, И.М.В., ЕГН:**********, Я.Р.В., ЕГН:********** и Д.Р.В., ЕГН: ********** ДА
ИЗКУПЯТ продадените от съсобственика-ответник Я.Д.В., с ЕГН: **********, на третото лице-ответник Х.Т.А., с ЕГН: **********, с прикрит договор за продажба,
извършен с Нотариален акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на нотариус Донка Апостолова с
район на действие РС-Пирдоп, вписана под №275 в НК, 1/3 (една трета)
идеални части от следните поземлени имоти:
1. Поземлен
имот с идентификатор 07051.90.51 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на
АГКК, с адрес на имота: местност „Бюг Тепе“, целия с площ 1692 кв.м., трайно
предназначение на територията- земеделска, начин на трайно ползване- ливада,
номер по предходен план 090051, при съседи по скица: ПИ 07051.90.52, ПИ
07051.90.31, ПИ 07051.90.32, ПИ 07051.90.50 и ПИ 07051.90.57 2. Поземлен имот с идентификатор 07051.206.22
в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на
АГКК, с адрес на имота: местност „Манастира“, целия с площ 1998 кв.м., трайно
предназначение на територията- земеделска, начин на трайно ползване- нива,
номер по предходен план 206022, при съседи по скица: ПИ 07051.206.24, ПИ
07051.206.27, ПИ 07051.206.36, ПИ 07051.206.19, ПИ 07051.206.18 и ПИ
07051.206.23; 3. Поземлен имот с
идентификатор 07051.212.14 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност „Буцата“, целия
с площ 2999 кв.м., трайно предназначение на територията- земеделска, начин на
трайно ползване- нива, номер по предходен план 212014, при съседи по скица: ПИ
07051.212.13, ПИ 07051.212.19, ПИ 07051.212.15, ПИ 07051.212.8, ПИ 07051.212.10
и ПИ 07051.212.12; 4. Поземлен имот с
идентификатор 07051.235.10 в село Буново, общ. Мирково, обл. София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-43/13.08.2015г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: местност „Лесковец“, целия
с площ 5399 кв.м., трайно предназначение на територията- земеделска, начин на
трайно ползване- нива, номер по предходен план 235010, при съседи по скица: ПИ
07051.151.4, ПИ 07051.235.11, ПИ 07051.235.9, ПИ 07051.235.12, за
продажната цена от общо 838.95
лв. (осемстотин тридесет и осем лева и деветдесет и пет
стотинки).
ПОСТАНОВЯВА, че в
случай, че съсобствениците И.Т.В., ЕГН: **********, Д.Т.В., ЕГН: **********, И.М.В., ЕГН:**********, Я.Р.В., ЕГН:********** и Д.Р.В., ЕГН: ********** не платят на действителния купувач Х.Т.А., с ЕГН: ********** дължимата поради изкупуване продажна
цена от 838.95 лв. (осемстотин тридесет и осем лева и деветдесет и пет
стотинки),
ведно с другите, направени от него разноски по сделката, обективирана в
нотариален акт Нотариален акт №92, том 1, рег. №592, дело №78/18.03.2016г. на нотариус Донка Апостолова с
район на действие РС-Пирдоп, вписана под №275 в НК, в едномесечен срок от влизането на решението в сила,
настоящото решение ще се счита обезсилено по право, на
основание чл. 33, ал. 3 ЗС.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК, Я.Д.В., с ЕГН: ********** и
Х.Т.А., с ЕГН: ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на И.Т.В., ЕГН: **********, Д.Т.В., ЕГН: **********,
И.М.В., ЕГН:**********, Я.Р.В., ЕГН:********** и Д.Р.В., ЕГН: ********** направените деловодни разноски по
настоящото дело, в размер на 700 лв. (седемстотин
лева).
Решението
може да бъде обжалвано с въззивна жалба в 2-седмичен срок от съобщаването му
на страните
пред Софийски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: