№ 72
гр. Варна, 17.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Росица Сл. Станчева
Ирена Н. Петкова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно гражданско дело
№ 20243000500436 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е въззивно и е образувано по въззивна жалба, подадена
от процесуалния представител на „Ренита-Лукс“ ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. В., ж. к. „*“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. * чрез
адв. П. срещу решение № 662/14.06.2024 г. по гр. д.№ 119/2023 г. на Окръжен
съд – Варна, с което са отхвърлени обективно кумулативно съединените
положителни установителни искове на дружеството за приемане за
установено в отношенията му със „Сити център“ ЕООД – в несъстоятелност,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. В., ж. к. „*“, бл. *,
вх. *, ет. *, ап. *, че „Ренита-Лукс“ ЕООД е собственик на следните
недвижими имоти: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
10135.3511.594.2.47, с обща площ 77.40 кв.м., предназначен за – търговска
дейност, брой нива на обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна,
община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. -1, обект 1, ведно с
прилежащите към него 6.76 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за
одобрение на КККР № РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор,
при граници: имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.48, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.53; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА, с идентификатор 10135.3511.594.2.49 с обща площ 60.79 кв.м.,
предназначен за - търговска дейност, обект Фризьорски салон, брой нива на
обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска
област ул. "* *" № 1-а, ет. -1, обект Фризьорски салон, ведно с прилежащите
към него 10,60 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за одобрение на КККР №
1
РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници:
ПИ с идентификатор № 10135.3511.594.50, имот с идентификатор №
10135.3511.594.2.48, имот с идентификатор № 10135.3511.594.4, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.6, имот с идентификатор №
10135.3511.594.5, 10135.3511.594.2.49; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА, с идентификатор 10135.3511.594.2.50 с обща площ 56,35 кв.м.,
предназначен за – търговска дейност, обект Магазин 4, брой нива на обекта -
второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул.
"* *" № 1-а, ет. -1, обект 4, ведно с прилежащите към него 9,97 кв.м. идеални
части, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД18- 64/16.05.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с идентификатор №
10135.3511.594.51, имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.49, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.4, имот с идентификатор №
10135.3511.594.6.; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, с идентификатор
10135.3511.594.2.51 с обща площ 178,29 кв.м., предназначен за – търговска
дейност, обект Магазин 5 брой нива на обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в
гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. -1, обект 5
ведно с прилежащите към него 14,37 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за
одобрение на КККР № РД-18- 64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, при граници: ПИ с идентификатор № 10135.3511.594.52, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.50, имот с идентификатор №
10135.3511.594.2.3, имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.6, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.4; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА, с идентификатор 10135.3511.594.2.13 с обща площ 56,09 кв.м.,
предназначен за - жилище апартамент, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна,
община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. 2, ап. 11, ведно с
прилежащите към него 12,91 кв.м.; изба 2.30 кв.м. , съгласно Заповед за
одобрение на КККР № РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, при граници: имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.12, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.6, имот с идентификатор №
10135.3511.594.2.19, имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.18;
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, с идентификатор
10135.3511.594.2.34, с обща площ 60,00 кв.м., предназначен за – жилище
апартамент, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска
област ул. "* *" № 1-а, ет. 6, ап. 31, ведно с прилежащите към него 13,13 кв.м.;
изба 2.43 кв.м., съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-
64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.36, имот с идентификатор №
10135.3511.594.2.35, имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.30, имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.29, имот с идентификатор №
10135.3511.594.2.31; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, с
идентификатор 10135.3511.594.2.36 с обща площ 109,53 кв.м., предназначен за
- жилище апартамент, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна,
Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. 6, ап. 33, ведно с прилежащите към него
2
17,92 кв.м.; изба 2.43 кв.м. , съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-
64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.34; имот с идентификатор №
0135.3511.594.2.28, имот с идентификатор № 10135.3511.594.2.33; имот с
идентификатор № 10135.3511.594.2.29, имот с идентификатор №
10135.3511.594.2.55, на основание упражнявано давностно владение за
периода от 07.08.2007г. до настоящия момент. Оплакванията са за
неправилност, поради нарушение на материалния закон и необоснованост.
Въззивникът намира за необоснован извода на съда за неустановяване на
фактическа власт над процесните имоти поради антидатиране на
представения от страната предварителен договор от 07.08.2007 г. Сочи, че
предварителният договор, подписан от управителя и на двете дружества –
„Сити център“ ЕООД и „Ренита-Лукс“ ЕООД, удостоверява началната дата на
установяване на фактическа власт. Релевира довод, че юридическо лице, чиито
органен представител е съставил писмен частен документ, не е трето лице по
отношение на документа и правилото по чл. 181 ГПК не следва да намира
приложение. Въззивникът изтъква, че при съпоставка на
индивидуализираните в договора самостоятелни обекти, следва да бъде
съобразен протокол № 40/06.11.2002 г. от заседание на Общински съвет –
Варна, в който е обективирано решение за наименуване на улицата, на която се
намират обектите – „А. Ф.“. Сочи, че към момента на сключване на
предварителния договор, сградата, в която се намират обектите, не била
отразена в кадастралната карта. Позовава се на архитектурен чертеж,
съгласуван от община Варна на 29.12.2004 г., съобразно който е издадено
разрешение за строеж от 30.12.2004 г., включващо изграждане на ап. 31 с
площ от 60 кв. м. и на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда.
Навежда оплакване за неправилно ценени свидетелски показания. Излага, че
дори да бъде прието, че владение е установено през 2009 г., собствеността е
придобита посредством давностно владение преди подаване на исковата
молба. Сочи, че от 2012г. „Ренита-Лукс“ ЕООД не била възпрепятствана от
синдик да събира наеми и да управлява спорните имоти. Навежда довод, че
липсата на плащане на цената по предварителния договор, съответно липсата
на счетоводно отразяване на такова, не съставляват реквизит на сделката.
В срока по чл. 263, насрещната страна – „Сити център“ ЕООД – в
несъстоятелност, чрез процесуален представител адв. М. е подала отговор на
въззивната жалба, в който е изразила становище за допустимост и за
неоснователност на жалбата по подробно развити съображения. Счита, че
исковата претенция е недоказана, тъй като представения от въззивника
предварителен договор, с който се легитимира като владелец на спорните
недвижими имоти, е антидатиран и не може да послужи за установяване на
владение, а други доказателства за установено и проведено владение не са
ангажирани. Позовавайки се на съдебна практика на ВКС, застъпва тезата, че
при подписване на предварителен договор от управител на дружество лишава
последното от възможността да се позовава на липсата на достоверна дата, а
3
напротив – дружеството може да оспори представения частен документ,
включително и по отношение на датата на неговото съставяне, тъй като
доказателствената сила на частния документ се разпростира само по
отношение на авторството му, но не и на фактите, които са предмет на
направеното изявление, датата или мястото на съставяне на документа. Счита,
че антидатирането на договора е видно от: 1) посочения административен
адрес на обектите описани в предварителния договор, тъй като към датата на
сключване на договора такъв адрес не е съществувал; 2) несъответствието
между обектите, предмет на договора, и предвидените такива в строителните
книжа и в Удостоверение № 27/25.04.2008 г. за въвеждане в експлоатация на
строежа, за което били поставени въпроси на вещото лице по назначената пред
първата инстанция СТЕ; 3) индивидуализиране на обекти, които не
съществуват, посредством посочване на граници; 4) липса на осчетоводяване
на договора в счетоводните книги на страните по предварителния договор; 5)
липса на категорични данни относно момента на сключване на
предварителния договор. Сочи, че описания в договора апартамент № 33 не
само не съответства на строителните книжа, но и не фигурира в
Удостоверение № 27/25.04.2008 г. за въвеждане в експлоатация на строежа.
Навежда, че ако такъв обект съществува към настоящия момент, то той е бил
обособен вследствие на преустройство на други самостоятелни обекти. В
подкрепа на довода си за антидатиране на предварителния договор сочи, че не
е възможно предварително да бъде посочен административен адрес на
обектите, какъвто е бил предвиден едва след година на сключване на договора
с оглед удостоверение с изх. № УТ-05- 2600 (3)/05.03.2008 г. Изтъква, че съдът
правилно е установил, че отликите в индивидуализацията на самостоятелните
обекти на ет. 6 от сграда Б с тези в строителните книжа свидетелстват за
антидатиране на предварителния договор, тъй като одобрен екзекутив за
промени на шестия етаж липсват. Счита, че правилно са възприети и ценени
от съда депозираните писмени и гласни доказателства. Излага, че
установяване на фактическа власт от страна на въззивника над имотите не е
категорично доказана. Отправено е искане до настоящата инстанция
въззивната жалба да бъде оставена без уважение, а решението на
първоинстанционния съд да бъде потвърдено. Претендират се разноски.
По предмета на така предявените обективно съединени искове се
излагат следните твърдения от страните:
Ищецът сочи, че през 2004г. на основание Разрешение за строеж №
173/30.12.2004г., издадено от Община Варна, район Мл., ответното дружество
„Сити Център" ЕООД чрез управителя си А. Н. Б. започва изграждането на
жилищна сграда - тяло „А" и „Б", магазини и подземен гараж, находящи се в
гр. Варна, ул. И. П." и ул. „А. Ф.". Обектите от тяло „А" получават Акт обр. 14
на 07.02.2005г., а обектите от тяло „Б" - на 15.03.2007г. След изграждането на
сградата на „груб строеж", строителят за част от обектите на 07.08.2007г.
4
сключва Предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти
с „Ренита лукс" ЕООД, като продавача предава владението на купувача.
Съгласно чл. 8 от него „Ренита лукс" ЕООД поема ангажимент да завърши
закупените обекти за своя сметка чрез подизпълнителите на продавача „Сити
Център" ЕООД, като същият оказва съдействие и консултации в процеса по
узаконяване на сградите и кореспонденцията със съответните институции -
Община Варна, АГКК и др. След приемане на владението ищецът е довършил
и изградил имотите до издаване на Разрешение за експлоатация с Акт обр. 16.
От момента на подписване на договора до подаване на иска, „Ренита лукс"
ЕООД владее необезпокоявано, непрекъснато и явно придобитите имоти като
ги ползва, управлява и отдава под наем. Строителят и ответник по делото
„Сити център" ЕООД никога не е имал претенции спрямо тях. Правният
интерес от предявяване на иска ищецът извлича от следните факти: Към
момента на подписване на предварителния договор през 2006г. А. Б. е
управител и съдружник едновременно в „Сити Център" ЕООД и „Ренита лукс"
ООД. След 05.08.2009г. А. Б. продава своите дружествени дялове в „Ренита
лукс" ООД на другия съдружник М. Б., при което дружеството става
еднолично. Ответникът „Сити Център" ЕООД е обявен в несъстоятелност през
2013г. с Решение, № 1209 от 21.12.2013 г. по т.д. № 1301/2013 по описа на
Окръжен съд - Варна поради неплатежоспособност за продължителен период
от време, а правомощията на Б. са прекратени. Към момента на откриване на
производството по несъстоятелност процесните имоти не са били описани от
синдика и не са били част от масата на несъстоятелността. На 11.08.2022г.
тогавашния синдик Г. С. изготвя доклад, в който твърди, че е установила, че
процесиите имоти се водят собственост на „Сити Център" ЕООД и прави
опити за включването им в масата на несъстоятелността. През есента на 2022г.
новия синдик Ив. М. изготвя доклад и отчет, входиран в по т.д. №1301/2013г.
по описа на Окръжен съд - Варна, в който установява, че обектите, описани
по-горе се отдават под наем от ищеца „Ренита лукс" ЕООД, като за целта
наемателите са представили договорите си за наем. Въпреки това, синдикът
Ив. М. принуждава двама от наемателите да подпишат нов договор за наем с
него. Поради това и ищцовото дружество счита, че е налице правен интерес да
предяви срещу „Сити Център“ ЕООД в несъстоятелност иск, за да установи
правото си на собственост върху процесните имоти на основание текла в
негова полза придобивна давност, считано от сключване на предварителния
договор до настоящия момент.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил по делото отговор от ответника
„Сити Център“ ЕООД. В отговора се сочи, че исковете са допустими, но
неоснователни. Оспорва се ищецът да е установил на 07.08.2007 г. владение
върху процесните имоти по силата на Предварителен договор за покупко-
продажба от 07.08.2007 г., както и да е владял обектите за посочения период.
Оспорват датата на представения документ, доколкото предварителен договор
от 07.08.2007 г. е подписан за двете страни /за купувача и продавача/ от едно и
също лице - А. Н. Б.. Твърдят, че същият не е подписан на 07.08.2007 г. , а
5
договорът е съставен за целите на настоящото производство след откриване на
производството по несъстоятелност на продавача с цел да бъдат изключени
имотите от масата на несъстоятелността, поради което към момента на
подписването на договора А. Б. не е имал правомощие да го сключи поради
липса на предварително дадено съгласие на синдика и поради прекратените му
правомощия като представляващ дружеството ответник. Цитира практика на
ВКС, съгласно която датата на предварителния договор, като частен
документ, следва да се докаже от купувача. Считат, че доказателство за
антидатиране на предварителния договор от 07.08.2007 г. се съдържа в
текстовете на самия договор: В т.1, тире 6 от Предварителния договор от
07.08.2007 г. един от обектите, предмет на договора е самостоятелен обект,
находящ се в новострояща се жилищна сграда ( груб строеж) в гр. Варна, жк
„В." УПИ XVI № - 131а в кв.1 по плана на ж.к. В. - 1ви микрорайон с обща
площ 60.00 кв.м., предназначен за -жилище, апартамент в тяло „Б", намиращ
се на ул. „А. Ф." № 1-а, ет.6 , aп.31. Съгласно одобрения за сградата
архитектурен проект, тяло Б на сградата се състои от 35 броя апартаменти, от
които на етаж 6 са разположени два - aп. 1 с площ от 131.04 м2. от които 84.3
м2 тераса и ап. 2 с площ от 119.57 м2. от които 74.11 м2 тераса. Сочи, че
следователно към датата на подписване на Предварителния договор -
07.08.2007 г., обектът ап.31 на етаж 6 с площ от 60 кв.м. не е съществувал.
Дори да се приеме, че такъв е наличен към настоящия момент, то той е
следствие от преустройство на един от описаните в проекта апартаменти чрез
разделянето му в два самостоятелни. Това преустройство би довело до
наличие на 36 апартамента в тяло „Б" на сградата. Предвид констатацията в
Удостоверението за въвеждане в експлоатация № 27/25.04.2008 г., че блок „Б"
на сградата се състои от 35 апартамента и че строежът е изпълнен в
съответствие с одобрените проекти, евентуално разделяне и обособяване на
етаж 6 на индивидуализирания в предварителния договор обект може да бъде
направено едва след 25.04.2008 г. тоест след съставяне и пописване на
Предварителния договор. Освен това в представения Предварителен договор
се съдържат текстове на разпоредби от ГПК, които не са били действащи към
датата на сключване на договора - 07.08.2007 г., а същите са били обнародвани
и приети една след 01.03.2008 год. /става въпрос за вписването, че всяка от
страните може „да поиска обявяване на този предварителен договор за
окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, по реда на Глава 31 от ГПК..."/.
Уредба на Производството за сключване на окончателен договор е уредена в
глава 31 едва с новия ГПК приет с ДВ 59 и в сила от 01.03.2008 г. Налице са и
други "неточности" в съставения документ като посочване на
правноорганизационната форма на купувача - „Ренита лукс" ЕООД, като
еднолично ООД съществуващо след 20.08.2009 г., макар към 07.08.2007 г.
дружеството да е ООД с двама съдружници. Като косвено доказателство за
антидатиране на документа се сочи и обстоятелството, че сумите, посочени в
предварителния договор като платени в брой, не са отразени в счетоводството
на дружествата - страни по сделката. Сочи се, че срокът за сключване на
6
окончателен договор е 30.12.2008 г., а към тази дата отговорното за сключване
на окончателен договор е едно и също физическо лице - А. Н. Б.. Това се
тълкува като липса на намерение за прехвърляне на имота и изготвяне на
договора с оглед нуждите на процеса. В този смисъл се тълкува и липсата на
действия по обявяване на предварителния договор за окончателен от страна на
ищеца и за липсата на позоваване на евентуално изтеклата в негова ползва
давност от 2017 г. до този момент. Оспорват всички представени с исковата
молба договори за наем, като оспорват съществуването на наемно
правоотношение, твърдят, че те не са подписани от наемател, оспорват датата
на договора, оспорват, че посочените лица са ползвали посочените обекти, че
са заплащали наем и че наемът е осчетоводен в ищцовото дружество.
Оспорват още, че владението на ищеца е било явно, както и че не са налице
твърдения за конкретни действия, които да демонстрират намерение за своене
за периода до сключване на договорите за наем. С постановяване на Решение
от 21.12.2013г. по т. д. № 1301/2013г. на Окръжен съд Варна на основание чл.
630, ал. 1 от ТЗ, имащо незабавно действие спрямо всички, по отношение на
„Сити Център" ЕООД е открито производство по несъстоятелност. Към датата
на откриване на производството по несъстоятелност процесните имуществени
права са били част от масата на несъстоятелността, тъй като към този момент
не са били прехвърлени чрез правна сделка и не са били придобити по давност
от ищеца, доколкото все още обективно не е бил изтекъл 10 годишният срок на
твърдяното владение. Съгласно Определение № 449 от 22.10.2020 г. на ВКС
по гр. д. № 1764/2020 г., II г. о., ГК, докладчик председателят Камелия
Маринова е прието, че с вписването на обща възбрана върху имуществото на
несъстоятелния ответник, също представлява действия по принудително
изпълнение и прекъсва придобивната давност на ищцовото дружество.
Съгласно разпоредбата на чл. 715, ал. 1 ТЗ от момента на вписване в
търговския регистър на решението за обявяване в несъстоятелност се смятат
за възбранени недвижимите имоти, съответно за запорирани движимите вещи
и вземанията на длъжника по отношение на трети добросъвестни лица.
Решението за обявяване в несъстоятелност на „Сити инвест" ЕООД е вписано
в TP на 08.07.2015 г. Следователно дори и да се приеме, че давност изобщо е
текла, считано от 07.08.2007г., преди да изтече 10 - годишния давностен срок
на 07.08.2017г., нейното течение е прекъснато на 21.12.2013г. с откриване на
производството по несъстоятелност. Молят исковете да бъдат отхвърлени.
ВАпС като съобрази събраните по делото доказателства, по
наведените във въззивната жалба възражения, намира за установено от
правна страна следното:
По наведеното в исковата молба като основание за придобиване на
имотите- изтекла в полза на ищеца давност за периода от сключване на
предварителния договор до завеждане на иска, в тежест на последния е да
установи, че е упражнявал /лично или чрез друго лице/ фактическа власт
върху имотите, своейки ги, като владението е било непрекъснато и явно.
7
Началният момент на владението ищецът основава на изпълнение по
предварителен договор от 07.08.2007г., съгласно който „Сити Център“ЕООД,
представлявано от А. Н. Б. продава на „Ренита Лукс“ЕООД, представлявано от
А. Н. Б. следните недвижими имоти : самостоятелни обекти, находящи се в
новострояща се жилищна сграда/ в груб строеж/ в гр.Варна, ж.к.“В.“, УПИ
XVI №131 а, в кв.1 по плана на ж.к.“В.“ - 1-ви микрорайнон, както следва :
самостоятелен обект с площ 77.40 кв.м. с предназначение за търговска
дейност в тяло Б, намира се на ул.“А. Ф.“ №1а, ет.-1, обект 1, ведно с
прилежащите към него 6.76 кв.м. ид.ч., при граници : магазин 2, над обекта-
тераса, за сумата от 15 222.42 лева.; самостоятелен обект с площ 60.79 кв.м. с
предназначение за търговска дейност, обект фризьорски салон, в тяло Б,
намира се на ул.“А. Ф.“ №1а, ет.-1, обект 1, ведно с прилежащите към него
10.60 кв.м. ид.ч., при граници : магазин 4, магазин 2, ап.3, ап.5, ап.4, за сумата
от 19 097.23 лева.; самостоятелен обект с площ 56.35 кв.м. с предназначение
за търговска дейност- магазин 4 в тяло Б, намира се на ул.“А. Ф.“ №1а, ет.-1,
обект 4, ведно с прилежащите към него 9.97 кв.м. ид.ч., при граници : магазин
5, фризьорски салон, ап.3, ап.5 , за сумата от 11 082.47 лева; самостоятелен
обект с площ 178.29 кв.м. с предназначение за търговска дейност – обект
Магазин 5, в тяло Б, намира се на ул.“А. Ф.“ №1а, ет.-1, обект 5, ведно с
прилежащите към него 14.37 кв.м. ид.ч., при граници : магазин 6, магазин 4,
ап.2, ап.5, ап.3 за сумата от 35 064.66 лева.; самостоятелен обект с площ 56.09
кв.м. с предназначение за жилище, апартамент, в тяло Б, намира се на ул.“А.
Ф.“ №1а, ет.2, ап.11, ведно с прилежащите към него 12.91 кв.м. ид.ч., изба от
2.30 кв.м., при граници: ап.5, ап.10, ап.17, ап.16, за сумата от 11031.34 лева.;
самостоятелен обект с площ 60 кв.м. с предназначение за жилище,
апартамент, в тяло Б, намиращ се на ул.“А. Ф.“ №1а, ет.6, ап.31, ведно с
прилежащите към него 13.13 кв.м. ид.ч., изба от 2.43 кв.м., при граници: ап.33,
ап.32, ап.27, ап.26, ап.28, за сумата от 11800.33 лева.; самостоятелен обект с
площ 109.53 кв.м. с предназначение за за жилище, апартамент, в тяло Б,
намира се на ул.“А. Ф.“ №1а, ет.6, ап.33, ведно с прилежащите към него 17.92
кв.м. ид.ч., изба от 2.43 кв.м., при граници: ап.30, ап.26, ателие 1, за сумата от
21541.49 лева. В т.3 от договора е посочено, че продажната цена в общ размер
на 124 839.94 лева е предадена изцяло и в брой в деня на подписване на
договора, а владението върху обектите, предмет на договора, се предава на
купувача в деня на подписването му. За срок на подписване на окончателен
договор посочена датата 30.12.2008г.,като след тази дата всяка от странните
има право да поиска обявяването на договора окончателен на основание
чл.19,ал.3 ЗЗД по реда на глава 31 ГПК пред компетентния Варненски съд.
По наведеното възражение във въззивната жалба, че датата на
предварителния договор обвързва страните по него:
Датата, на която е подписан предварителния договор, е оспорена от
ответника, като се твърди, че същият е изготвен с оглед целите на
производството по несъстоятелност, много по-късно от посочената дата.
Процесният предварителен договор съставлява частен документ, който има
8
доказателствена сила само по отношение на авторството му, но не и
материална доказателствена сила досежно обстоятелствата, отразени в него,
нито пък досежно датата и мястото на съставянето на документа. Ответното
дружество няма качеството на трето лице по см. на чл.181 ГПК. Трети лица по
смисъла на чл. 181, ал. 1 ГПК са тези, неучаствали в съставянето на документа
лица, които черпят права от някой от издателите и биха могли да бъдат
увредени от неговото антидатиране. Процесният предварителен договор е
подписан от А. Б. в качеството му на представляващ дружествата продавач и
купувач. При това положение ответното дружество „Сити Център“ ЕООД/ в
несъстоятелност – с назначен синдик за представляващ/ няма качеството на
трето лице по смисъла на чл.181 ГПК. Това е така, тъй като юридическо лице,
което оспорва издаден от негов бивш органен представител частен документ с
твърдения, че е съставен след прекратяване на представителното
правоотношение, но е антидатиран, не е "трето лице" по смисъла на чл. 181
ГПК и не може да се позовава на липсата на достоверна дата. Документът
обаче не се ползва с обвързваща доказателствена сила относно датата на
съставянето му и ако същата бъде оспорена от юридическото лице, тя следва
да бъде установена с други доказателствени средства. Доказателствената
тежест е за лицето, което претендира изгодни за себе си правни последици от
фактите, удостоверени или обективирани в частния документ. /така, Решение
№167 от 03.07.2018г. по гр.д. №4020/2017г. ВКС, IV г.о., цитирано и от
първоинстанционния съд/. Установената съдебна практика и в останалите
цитирани от ОС-Варна решения досежно факта, че ответникът е трето лице по
смисъла на чл.181 ГПК, е еднозначна. Възражението е неоснователно.
При така направеното оспорване на датата се възлага доказателствената
тежест на страната, която претендира изгодни за себе си правни последици от
фактите, удостоверени или обективирани в частния документ, да проведе
главно и пълно доказване, че въпросният документ е съставен на вписаната в
него дата. В случая това е купувачът по договора, т.е. въззивното дружество
„Ренита-Лукс“ ЕООД. При това разпределение на доказателствената тежест
/указано и от първоинстанционния съд в доклада, извършен в о.с.з. на
22.05.2023/ и от съвкупния анализ на ангажираните по делото доказателства,
съдът приема, че същите не доказват достоверността на вписаната в
предварителния договор дата – 07.08.2007г. Процесният предварителен
договор е подписан от лицето А. Б. като представляващ и двете страни по
договора. В тази връзка съдът отчита, че към посочената дата на сключването
му правноорганизационната форма на въззивника е „Ренита-Лукс“ ООД, но
със съдружници при равни дялове А. Б. и неговата сестра М. Б.. Едва, считано
от 20.08.2009г. дружеството е преобразувано в ЕООД с едноличен собственик
на капитала М. Б.. Независимо от горното, посочената в предварителния
договор организационна форма на дружеството-купувач, е посочена като
еднолично дружество, каквото то е станало почти две години по-късно.
Горното е индиция, че предварителният договор към посочената дата-
07.08.2007г., не е бил факт.
9
Строежът на процесната сграда е разрешен с Разрешение за строеж
№173/30.12.2004г., издадено от Район Мл. при Община варна на А. Н. Б.,
съгласно одобрени инвестиционни проекти от 29.12.2004г. в УПИ XVI—131 а
по плана на гр.Варна, ж..к.“В.“ I м.р. Ответното дружество „Сити
Център“ЕООД, с управител и представляващ А. Н. Б. е придобило
собствеността върху поземления имот с договор за покупко-продажба от
12.10.2005г., обективиран в НА №122, том V, рег.№6337, дело №708/2005г. на
нот.№190- Ел. Д.. Конструкцията на сградата е приета със съответния Акт
Образец 14 на 15.03.2007г. Същата е въведена в експлоатация на 25.04.2008г.,
за което е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация №27 за
жилищна сграда, състояща се от два блока „А“ и „Б“ и подземен гараж,
находяща се в УПИ XVI-131а по плана на ж.к.“В.“ 1 м.р. гр.Варна.
От заключението на проведената по делото СТЕ се установява, че
обектите, описани в предварителния договор, са идентични с тези,
претендирани с исковата молба, макар и за част от тях да са налице известни
различия. Съобразно първоначално одобрените проекти от 2004г. на етаж 6 от
тяло Б са предвидени два апартамента, като за всеки етаж номерацията на
обектите е посочена с 1 и 2 и апартаменти 31 и 32 не са предвидени. Вещото
лице категорично е посочило, че представеното от ищеца намалено копие на
чертеж на л.369 от делото, където се виждат обособени три апартамента на
ет.6 с №№31,32 и 33 не се съдържа в архива на районната администрация,
нито в строителната документация. Няма данни и да е налице одобрено
изменение на проектите, което да се установява, че апартамент 1 се разделя на
два апартамента, като към всеки от тях се присъединяват и части от тераса
/каквито са наведените твърдения/. Към датата, посочена в предварителния
договор-07.08.2007г., сградата е била изградена в груб строеж и към момента
на одобряване на екзекутивните чертежи 10.04.2008г. промяната не е отразена.
В издадените документи и актове по време на строителството липсва
информация за момента на изграждане на ап.31, като за първи път той се
споменава в описателната част на Акт обр.15 от 16. 04. 2008г. В цитирания
Акт обр.15 ап.33, който също е предмет на предварителния договор, въобще
не е описан като изграден. В тяло „Б“ са описани 35 броя апартаменти, което
представлява доказателство, че дори към 16.04.2008г. обособяването на три
вместо предвидените по одобрени архитектурни проекти два броя
апартаменти на 5/6 етаж, не е било факт. Респективно, не може да бъде
направен извод, че към посочената дата в предварителния договор-
07.08.2007г., са били обособени ап.31, както и ап.33, предмет на договора.
Може да бъде направен извод, че същите са възникнали по-късно,
респективно предварителният договор не е изготвен на посочената дата.
Следва да се има предвид и че никъде в одобрените проекти, Акт обр.
№14 и 15, дори в представения по делото НА№100/27.11.2007г. за покупко-
продажба на ап.32, не е посочен административен адрес на сградата. Дори да
се приеме за безспорно, че ул. „А. Ф.“ съществува още от преди издаване на
разрешението за строеж, то същата не е посочена в нито един писмен
10
документ съпътстващ по време подписване на предварителния договор. В
този смисъл направеното в жалбата възражение за незаконосъобразност на
изводите на първоинстанционния съд е неоснователно.
Индиция за антидатиране е и направената в процесния предварителен
договор препратка към исковото производство за сключване на окончателен
договор, визирайки гл.31 ГПК, която според действащия към 07.08.2007г.
закон регламентира друго. Въпросната гл.31 ГПК е от сега действащия ГПК,
който макар и да е обнародван в ДВ бр.59/20.07.2007г., е в сила от 01.03.2008г.,
т.е. влиза в сила седем месеца след подписване на предварителния договор.
Съдът не споделя наведените възражения, договорът е бил съобразен с
обнародвания вече закон, тъй като макар и обнародван, доколкото не се касае
за направено законодателно изменение в номер на отделна разпоредба, а за
приемане на изцяло нов кодекс, то и направеното обяснение звучи нелогично
и неубедително. Възражението за допусната фактическа грешка в изписаното
гл.31 ГПК, вместо гл. 30 ГПК от 1952г. /регламентираща производството по
чл.19, ал.3 ЗЗД/ е неоснователно, предвид идентичната редакция в сключените
в същия период и други предварителни договори между същите страни
относно други обекти в сградата /тяло А и тяло Б/, предмет на служебно
известни на съда висящи искови производства /в.гр.д. №287/24г. и в.гр.д. №
36/2025г. по описа на АпС – Варна/.
Аргумент в подкрепа на извода за антидатиране е и обстоятелството,
ценено в съвкупност с всички гореизложени факти, че по настоящото дело не
е установено отразяване в счетоводството и на двете дружества-купувач и
продавач, относно извършено плащане на цената, респ. извършени разходи и
дейности за довършителни СМР по обектите, в съответствие с посоченото в
договора. Назначената по делото ССЕ не е установила вписвания в
счетоводните книги и подавани ГФО за двете дружества, а въз основа на
предоставена информация от НАП и за издавани фактури относно
уговорената продажна цена. Вярно е, че осчетоводяването на плащането на
цената не е реквизит от фактическия състав на сделката, но опровергаването
съдържанието на част от представения частен писмен документ, установяваща
извършено плащане към момента на подписване на договора, което плащане
не е налице, разколебава верността и на останалата част от документа и е
индиция, че договорът е с недостоверна дата.
За процесните обекти са сключени договори за наем с трети лица като
най-ранният е от 2014г. За магазин №3 в периода 11.04.2015г. до 08.01.2017г. –
„Антарес 17“ ООД сключеният договор за наем е със „Сити център“ ЕООД. За
ап.11 е наличен договор за заем за послужване от 2013г. , въз основа на който е
сключен и договора за наем със свидетелката Ат. А.. Предвид изложеното и
дори и да се приеме, че фактическата власт е установена към периодите на
сключването на договорите за наем от името на „Ренита лукс“ ЕООД с третите
лица наематели, то не е изтекъл необходимия десетгодишен давностен срок с
оглед датата на депозиране на исковата молба. По-ранно установена
фактическа власт не се установява и от събраните свидетелски показания.
11
Макар и свидетелката А. да твърди, че още от 2008г. е бил нает съпруга й да
ремонтира апартаментите №31 и №33, то доколкото от изложените по-горе
писмени доказателства- одобрени архитектурни проекти, както и издадените
актове за приемане в експлоатация не се установява да са били налице обекти-
ап.31 и ап.33 към 2007г и 2008г., то и показанията на свидетелката съдът
намира за недостоверни. Неубедителни звучат и твърденията й, че въпреки че
е закупила апартамент от Б. през 2006г., същата е наела още две помещения –
апартамент и търговско помещение, като е сключила договор с друго лице,
което й се е представило за собственик.
По изложените съображения и предвид обсъдените доказателства в
тяхната съвкупност съдът стига до извод, че антидатирането на представения
предварителен договор за покупко-продажба и несъществуването му към
датата, сочена за сключването му, е установено. Следователно и ищецът не
доказа, че е установил фактическа власт върху имотите от 07.08.2007г.
По възражението, че дори да се приеме, че ищецът не е упражнявал
фактическа власт от 07.08.2007г., но е започнал да упражнява такава от
момента на откриване на производството по несъстоятелност, съдът намира
същото за неоснователно. С Решение №1209/21.12.2013г. по т.д. №1301/2013г.
по описа на ВОС е открито производство по несъстоятелност по отношение на
„Сити Център“ЕООД. С Решение №571/07.07.2015г. по същото дело
дружеството е обявено в несъстоятелност, прекратена е дейността му,
прекратени са правомощията на органите му, дружеството е лишено от
правото да управлява и да се разпорежда с имуществото си. Предвид
изложеното, дори и да се приеме, че от 07.07.2015г., когато дружеството е
лишено от правото да управлява и да се разпорежда с имуществото, същото
не е можело да упражнява и владение върху процесните имоти /което виждане
не намира основание в закона/, то изискуемият десетгодишен давностен срок
не е изтекъл до 18.01.2023г.
Не се установиха предпоставките по чл. 79 ЗС за упражнявано от
ищцовото дружество владение върху процесните имоти, поради което и
„Ренита-Лукс“ ЕООД не може да се легитимира като техен собственик на
основание давностно владение. Исковете са недоказани и следва да бъдат
отхвърлени. Решението на първоинстанционния съд следва да бъде
потвърдено.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 662/14.06.2024 г. по гр. д.№ 119/2023 г. на
Окръжен съд – Варна.
Решението подлежи на касационно обжалване при условията на чл. 280,
ал. 1 и ал. 2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните пред
Върховен касационен съд.
12
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13