№ 186
гр. Бургас, 20.02.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети януари през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Таня Т. Русева Маркова
Членове:Елеонора С. Кралева
Нася Ив. Япаджиева
при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова
като разгледа докладваното от Таня Т. Русева Маркова Въззивно гражданско
дело № 20232100501968 по описа за 2023 година
С Решение № 365/28.08.2023г., постановено по гр. дело №
1480/2022г. по описа на Районен съд – Несебър е признато за установено на
основание чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 79, ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 2
от ЗУЕС, че Г. Г. Д. дължи на „Варна Сити Парк” АД сумата от 209, 07 лева с
включен ДДС, представляваща сбор от сумата в размер на 191, 07 лева с ДДС
- такса управление и поддръжка за периода от 01.10.2021г. до 31.12.2021г. и
сумата в размер на 18 лева с ДДС - такса покрито паркомясто, по Договор за
поддръжка и управление на комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк Юг“
от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. №
*/06.11.2019г., акт № *, том *, дело № *, вх. рег. № *, с нотариална заверка на
подписите рег. № */2019г. на Нотариус Тикова с район на действие Районен
съд - Варна, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
заявлението - 17.08.2022г. до окончателното изплащане на главницата, като
съдът е отхвърлил иска до пълния предявен размер от 244, 76 лева.
С цитираното решение, съдът е приел за установено на основание
чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, че Г. Г. Д. дължи на „Варна
Сити Парк” АД със седалище гр. София, ул. „20-ти април“ № 6, сумата от 17,
1
42 лева, представляваща обезщетение за забава в размер на законна лихва
върху главница от 209, 07 лева, дължима за периода 1 15.10.2021г. до
10.08.2022г., като е отхвърлил иска до пълния предявен размер от 20, 39 лева.
Против постановеното решение е депозирана въззивна жалба от Г.
Г. Д. чрез адв. И. И..
С жалбата се изразява недоволство от постановеното решение на
районния съд, в частта, в която съдът е приел за установено, че Г. Г. Д. дължи
на ищцовото дружество сумата от 209, 07 лева с включен ДДС, ведно със
сумата от 17, 42 лв., представляваща обезщетение за забава в размер на
законната лихва. Посочва се, че на 06.11.2019г., между Г. Г. Д. и ,,Варна Сити
Парк“ АД е сключен Договор за управление и поддръжка на комплекс от
затворен тип ,,Варна Сити Парк Юг“. Развиват се подробни съображения във
връзка с изложеното в мотивите на районния съд, че в конкретния случай, за
неуредените в ЗУЕС въпроси следва да се приложат правилата на договора за
поръчка. Твърди се, че от събраните по делото доказателства се установява,
че въззиваемото дружество няма качеството на инвеститор. В жалбата се
изразява несъгласие с извода на съда, че се касае за комплекс от затворен тип,
състоящ се от четири отделни сгради. Заявява се, че видно от представената в
първоинстанционното производство скица, процесният комплекс бил с площ
от 2 5917 кв.м., като строителството в тази територия продължава и към
настоящия момент. Излагат се аргументи във връзка с твърденията на ищеца
в първоинстанционното производство за договорно неизпълнение. Изтъкват
се факти и обстоятелства, установени чрез разпит на свидетели. Направен е
подробен анализ на представените по делото писмени доказателства.
Отбелязва се, че съдът не е кредитирал представената електронна
кореспонденция, тъй като касаела периоди, различни от процесния. В
жалбата се посочва, че видно от съдържанието на договора, същият бил
сключен за срок от 120 месеца от датата на въвеждане в експлоатация на
последната сграда в комплекса, като строителството на нови сгради
продължава и понастоящем. Навеждат се доводи за нищожност на сключения
между страните договор, поради противоречие с добрите нрави. Посочва се,
че за да възникнат желаните правни последици, следва да бъдат налице
съответните законови предпоставки и собствениците на самостоятелни
обекти, обектите да са изпълнени в жилищен комплекс от затворен тип,
2
подписите на инвеститора и на собствениците да са удостоверени пред
нотариус съгласно нормата на чл. 2 от ЗУЕС и договорът да бъде вписан от
инвеститора в АВ по партидата на всеки самостоятелен обект. Подчертава се,
че въззиваемото дружество няма качеството ,,инвеститор“, тъй като имотът
бил закупен от ,,Ису Инвест“ ЕАД.
В жалбата се претендира първоинстанционното решение да бъде
отменено в обжалваната част и да се постанови съдебен акт на настоящата
инстанция, с който да бъдат отхвърлени изцяло исковите претенции.
Претендира се присъждането на съдебно-деловодни разноски,
сторени в заповедното и първоинстанционно производство, както и тези пред
въззивната инстанция.
Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред
настоящата инстанция.
В съдебно заседание – въззивната страна – Г. Г. Д. не изпраща
представител и не взима конкретно становище по основателността на
жалбата.
Ответната страна по въззивната жалба - „Варна Сити Парк” АД
със седалище гр. София не депозира писмен отговор и не изразява конкретно
становище по основателността на спора.
В съдебно заседание – ответната страна по въззивната жалба –
„Варна Сити Парк“ АД чрез своя процесуален представител депозира
писмено становище по основателността на претенцията и счита, че въззивната
жалба следва да бъде оставена без уважение.
Бургаският окръжен съд като взе предвид исканията и
твърденията на страните, разпоредбите на закона и събраните по делото
доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Първоинстанционният съд е установил релевантните за спора
факти и обстоятелства, относно придобиване от ответника Г. Г. Д. на право на
собственост на недвижим имот – апартамент и паркомясто, в жилищен
комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк Юг“. Съдът е установил сключен
на 06.11.2019г. Договор за поддръжка и управление на общите части на
комплекса, вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. №
**/06.11.2019г., с нотариална заверка на подписите рег. № */2019г. на
3
нотариус Тикова между ищеца и ответника. По силата на сключения договор
- ответникът се е задължил да заплаща такси за управление и поддръжка на
общите части в комплекса - по чл. 5.2.1 (относно апартамента) в размер на 0,
69 лв. на месец с включен ДДС за 1 кв. м. от общата застроена площ на
апартамента (1.2 от приложението) и такса за управление и поддръжка по чл.
5.2.1 от договора – за паркомястото в размер на 6 лв. на месец с включен ДДС
(чл. 1.4. от приложението).
От събраните писмени доказателства и свидетелските показания
на свидетеля Тинчев и свидетеля Русев съдът е направил извод, че имотите на
ответника се намират в жилищен комплекс от затворен тип – в урегулиран
поземлен имот, в който са построени четири отделни сгради, в които има
отделни самостоятелни обекти - комплексът представлява общ имот, в който
са построени 4 отделни блока с по два входа, като поземленият имот е
ограден с ограда и има два входа, вкл. входове за подземните гаражи, има
общ покрит паркинг, както и вход с бариера за гости и таксита, охрана с
контролиран достъп.
Първоинстанционният съд е установил, че собственик на
поземления имот е дружеството „Ису Инвест“ ЕАД, от което ответникът е
придобил собствеността.
По делото не се спори, че в сключения предварителен договор от
18.08.2017г., страните са се задължили, при подписване на нотариалния акт,
да сключи с продавача „Ису Инвест“ ЕАД или посочено от него дружество,
Договор за поддръжка и управление. Съдът е установил, че в окончателния
договор ответникът е декларирал съгласието си да подпише с „Варна Сити
Парк“ АД договор за управление и поддръжка на комплекса. От събраните в
хода на делото доказателства, първоинстанционният съд е установил, че
ищецът е изпълнявал задълженията си по поддържането и управлението на
общите части, а ищецът не е изпълнил задължението си да заплаща
дължимата такса.
Поради това и на основание чл. 272 от ГПК, въззивната инстанция
препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази им част.
На основание чл. 269 от ГПК, Окръжен съд - Бургас, при
служебната проверка на обжалваното решение, извършена на основание чл.
269 от ГПК не установява съществуването на основания за нищожност на
4
същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо.
Като взе предвид твърденията на страните, представените
доказателства и като съобрази закона намира, че същото е правилно и
законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
По изложените във въззивната жалба оплаквания, само по които
въззивният съд дължи произнасяне на основание чл. 269 от ГПК, съдът
намира следното:
Претенцията срещу ответната страна се основава на сключен
между страните Договор със смесен фактически състав, за изработка и
поръчка, в който е уговорено, че същият има за предмет посочените дейности,
касаещи жилищен комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк Юг“ и касае
главница в размер на 244, 76 лева, дължима стойност на услугата за периода
от 01.10.2021г. до 31.12.2021г., ведно със законната лихва в размер на 20, 39
лева за периода от 15.10.2021г. до 10.08.2022г.
Легалната дефиниция на понятието „затворен комплекс“ се
съдържа в нормата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, анализирана от
първоинстанционния съд. Настоящата инстанция с оглед на представените по
делото доказателства намира, че процесният жилищен комплекс покрива
критериите на правната норма, т.к. се състои от поне четири самостоятелни
обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите; те са изградени върху комплекс, обособен в
урегулиран поземлен имот, като е налице контролиран достъп за външни
лица, чрез осъществяване на охрана от нарочно наета за целта охранителна
фирма.
Мотивиран от изложеното и като взе предвид посочените
характеристики, съдът намира, че управлението следва да се осъществява по
реда на чл. 2 от ЗУЕС. Безспорно е, че по отношение на предмета и
съдържанието на договора по чл. 2 от ЗУЕС е налице законова празнота – в
закона не са регламентирани дори основните параметри на този договор като
условия за изменение, срок на действие и начин на разваляне и/или
прекратяване. Единствените конкретни параметри са страните – инвеститора
и собствениците, предвидено е и задължително вписване на договора. Така
самият закон изначално предвижда договорът да е безсрочен. Ето защо по
отношение на останалите клаузи, които договора трябва да съдържа, в т.ч. и
5
по отношение на разваляне и прекратяване, следва да се прилагат общите
правила на ЗЗД, в т.ч. чл. 8, чл. 9, чл. 14, чл. 20а, чл. 22, чл. 25 и правилата за
различните видове договори (за поръчка и за изработка).
В тази връзка, въззивната инстанция намира, че не съществува
законова забрана, след сключване на договора, инвеститорът да възложи
цялата или част от дейността по управление и поддържане на общите части на
трето лице или още на етап предварителен договор или договор за покупко-
продажба да уговори, че договорът за поддръжка и управление ще се сключи
с това трето лице. С оглед на изложените съображения, съдът намира, че не е
налице порок при сключване на договора с настоящия ищец, вместо с
инвеститора.
На основание чл. 20а, ал. 2 от ЗЗД, договорите могат да бъдат
изменени, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на
страните или на основания, предвидени в закона. Според нормата на чл. 287
от ЗЗД, договорът за поръчка се прекратява освен по други причини,
посочени в закона, още с оттегляне на поръчката, с отказ от довереника и с
прекратяване на юридическото лице, ако то е било доверител или довереник.
По делото не се твърди и не се установява договорът, сключен между ищеца и
ответника да е развален или прекратен, на някое посочено в закона
основание, поради което подлежи на изпълнение от двете страни. Поради
това следва да се разгледа възражението на ответника за липса на изпълнение
от страна на ищеца. От представените по делото писмени доказателства и
гласни доказателствени средства не се установява направеното възражение. В
тази връзка – настоящата инстанция споделя аргументите на
първоинстанционния съд, че показанията на свидетеля Русев касаят
последващ на исковия период. На следващо място, от тях може да се направи
извод за неточно изпълнение, но не и за пълно неизпълнение. Освен това
неточното изпълнение не освобождава кредитора от изпълнение на неговото
задължение, а му дава правата по чл. 79 и чл. 80 от ЗЗД – да иска
изпълнението, заедно с обезщетение за забава или обезщетение за
неизпълнение. При така изложените съображения съдът намира, че в
процесния период страните са били в договорни отношения, ищецът е
изпълнявал, задълженията си по договора, а ответникът не е изпълнил
задължението си за заплащане на съответното възнаграждение по договора.
6
По делото не са представени доказателства, от които да е видно, че
ответникът по делото е заплатил стойността на услугите и по този начин е
погасил своите задължения, поради което и следва да се приеме, че
предявените искове са основателни.
Първоинстанционното решение, с което са уважени ищцовите
претенции е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да бъде уважено
искането на въззиваемата страна и да му бъдат присъдени направените по
делото разноски – сума в размер от 600 лева съобразно представените
доказателства за платено възнаграждение за адвокат – Фактура № 325 от
08.01.2024г. – лист 34 и платежно нареждане – лист 35 от въззивното
производство.
На основание чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК, настоящото решение е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване, предвид
обстоятелството, че цената на предявените искове е под 5 000 лева.
Мотивиран от горното, Окръжен съд – Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 365/28.08.2023г., постановено по
гр. дело № 1480/2022г. по описа на Районен съд – Несебър.
ОСЪЖДА Г. Г. Д., ЕГН ********** от гр. О., ул. „С.“ № * да
заплати на „Варна Сити Парк” АД със седалище гр. София, ЕИК ********* и
адрес на управление гр. София, ул. „20-ти април“ № 6, представлявано от
Младен Нейков Вълчев сума в размер на 600 (шестстотин) лева,
представляваща дължимите във въззивното производство съдебно –
деловодни разноски.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
7
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8