Р Е Ш Е
Н И Е
№ 169
гр. Несебър, 01.10.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на седемнадесети септември две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Радостина Менчева, като
разгледа гр. д. № 70 по описа на Районен
съд Несебър за 2018г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявени
са установителни искове с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД
вр. чл. 286 ЗЗД и по чл. 422 ГПК вр. чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
От
ищеца „Д.” ООД срещу ответницата С.В.Ч. са предявени искове за
признаване на установено, че ответницата му дължи сумата от 882,50 лв. с вкл.
ДДС, представляваща левова равностойност на 451,20 евро с вкл. ДДС, дължима, но
незаплатена такса за 2017г. за покриване разходите за управлението,
обикновената поддръжка на комплекса, използването басейните, съоръженията за
отдих и градинска мебел в комплекса, в който се намира сградата, в която е разположен
собственият на ответницата апартамент ***, сумата от 288,13 лв. с вкл. ДДС,
представляваща равностойността на 147,32 евро с вкл. ДДС, дължима за 2017г., но
незаплатена от ответницата годишна такса за телевизия, интернет и телефонен
пост, както и за присъждане на сумата от 100,06 лв., представляваща лихва върху
главницата за периода от 11.01.2017г. до 13.11.2017г., от която 75,45 лв. –
лихва върху главницата от 882,50 лв. за периода 11.01.2017г. – 13.11.2017г. и
24,61 лв. – лихва върху главницата от 288,13 лв. за периода 11.01.2017г. –
13.11.2017г. Ищецът сочи, че ответницата Ч. е собственик на самостоятелен обект
в сграда с идентификатор *****.***.***.*.**с адрес на имота к. к. „Слънчев бряг
– З.”, комплекс „Т.” ., бл. ., ет. ., ап. …. Излага, че на 01.09.2014г. между
ищеца и ответницата бил сключен договор за поддръжка и управление на
туристически комплекс „Т.”, с който на дружеството било възложено да поддържа и
извършва организационно, техническо и административно управление на комплекса,
с подробно посочени в т. 1.2 от договора дейности. Навежда, че ответницата се
задължила по договора да заплаща на ищеца годишна такса в размер на 8 евро без
ДДС на кв. м. жилищна площ, както и върху общите части, прилежащи към
собствеността й, която възлиза на 451,20 евро. Сочи, че се задължила и да
заплаща годишна такса за телевизия, интернет и телефонен пост в размер на
127,77 евро без ДДС или 147,32 евро с ДДС. Твърди, че в периода 2014г. – 2016г.
ответницата заплащала сумите. Излага, че сумите за 2017г. следвало да се платят
до 10.01.2017г., но не били платени от ответницата до тази дата, нито след
покана-уведомление от 07.08.2017г., изпратена на електронната й поща. Развива
подробни съображения, че посоченият договор от 01.09.2014г. не е договор по чл.
2, ал. 2 ЗУЕС, тъй като става въпрос за туристически комплекс. Твърди, че през
2017г. ищецът изпълнил точно и в срок, със собствени сили или чрез наети лица
поетите задължения по т. 1.2 от договора. Сочи, че независимо от това
ответницата не изпълнила задълженията си. С тези доводи моли предявените искове
да бъдат уважени, ведно със законната лихва от датата на подаване на
заявлението по чл. 410 ГПК. Претендира присъждането на разноски, вкл. и на тези
от заповедното производство.
В срока по чл. 131 ГПК от ответницата С.В.Ч., чрез процесуалния й представител, е депозиран
отговор, с който искът се оспорва като неоснователен и недоказан. Развиват се
подробни съображения в насока, че комплекс „Т.” не е туристически комплекс, а
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. В
тази връзка се сочи, че чл. 2 ЗУЕС предвижда сключването на писмен договор с
нотариална заверка на подписите. Твърди, се че договорът, на който ищецът
основава вземанията си, не е сключен в предвидената форма, поради което същият
е нищожен. Договорът се оспорва като нищожен и поради противоречието му с
императивните разпоредби на чл. 11, ал. 1, т. 5 и чл. 51 ЗУЕС. Развиват се
съображения за наличието на неравноправни клаузи в него – чл. 12.1, чл. 14, чл.
17 и чл. 19. Твърди, се че през 2017г. се провело събрание на комплекс „Т. 2”,
бл. Б, на което бил гласуван бюджет и били определени суми за поддържането на
общите части на етажната собственост, като въз основа на това решение
ответницата заплатила дължимите суми за 2017г. Излага се, че ответницата не е
единствен собственик на апартамента, като такъв е и съпругът й В.Ч. по арг. от
чл. 21, ал. 1 СК. В тази връзка се сочи, че цялата сума не може да се претендира
само от ответницата. Оспорват се твърденията на ищеца, че изпълнявал
задълженията си по договора. Твърди се, че ответницата и съпругът й не са
ползвали нито басейните, нито съоръженията за отдих в комплекса през 2017г.
Излага се, че услугите телевизия, интернет и телефон са били с лошо качество,
поради което през януари 2017г. Ч. сключила индивидуален договор с „Мобилтел”
ЕАД. С тези доводи се оспорва претенцията за заплащане на суми за тези услуги.
Твърди се, че същите няма как да са предмет на договора, тъй като не касаят
общи части в комплекса. Извършва се подробен анализ на свидетелските показания,
събрани по делото, като се прави извод, че от тях се установява неизпълнение от
страна на ищеца на договорните задължения. Сочи се, че с представените към
исковата молба писмени доказателства не се доказва изпълнение на договорните
задължения на ищеца. Искането за лихва се оспорва поради недължимост на
главницата. Развиват се съображения в насока, че разноските от заповедното
производство не могат да се присъждат в настоящото. С тези доводи от съда се
иска да отхвърли исковете. Претендират се разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
По исковете по чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 286 ЗЗД:
В
доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с
ответника – Договор за поддръжка и управление от 01.09.2014г., по който ищецът
е престирал – изпълнил задълженията си за 2017г., а за ответницата е възникнало
задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера
на претенцията си и изискуемостта й.
По направените от ответника възражения за нищожност на договора в негова
доказателствена тежест е да докаже, че договорът е такъв по чл. 2 ЗУЕС и е
следвало да се сключи в писмена форма с нотариална заверка на подписите. В
негова тежест е да докаже, че договорът от 01.09.2014г. противоречи на
императивни разпоредби на ЗУЕС.
Ищецът основава претенцията си на договор за поддръжка и управление на
туристически комплекс „Т.” от 01.09.2014г., сключен между него и ответницата Ч. (на л. 9 – л. 16 от делото). Между страните не е спорно, че такъв
договор е сключен, както и, че Ч. е придобила собствеността върху самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *****.***.***.*.**по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, с адрес на имота в гр. Несебър, к. к. „Слънчев бряг – З.”,
комплекс „Т.” *, бл. *, ет. *, ап. *** (видно и от нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ****, дело № **** от 01.09.2014г. на л. 17 – л.
18 от делото). С договора „Д.” ООД се задължило
срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и
административно управление на апартаментен комплекс „Т.”, находящ се в к. к. „Слънчев бряг” (чл. 1.1 от него). В чл. 1.2 е
конкретизирано и какво включва управлението по предходната разпоредба:
ежедневно управление на комплекса; осигуряване на денонощна охрана от
лицензирана фирма, чрез инсталиране и наблюдение на специализирана
сигнално-охранителна техника и паник бутон на рецепцията за оказване на
съдействие при необходимост от специализирана фирма за охрана на обекти;
поддържане на хигиената в Комплекса, включващо основно почистване на общите
части на сградата, вкл. стълбище, фоайе, асансьор, тревни площи и общи
пространства за отдих, в съответствие със стандартите, приложими по отношение
на подобни апартаментски комплекси, като управителят
ще предостави всякакви допълнителни услуги и поддържане срещу предварително
посочено заплащане; поддържане и облагородяване на живата растителност в
Комплекса в съответствие с обичайните грижи, полагани в тези случаи; поддържане
и почистване на намиращите се в имота външни открити басейни; заплащане на
сметките за електричество и питейна вода на общите части на комплекса;
организация на вътрешния ред в комплекса, сградите и общите съоръжения на
комплекса; оказване на съдействие и подпомагане на собствениците с цел спокойно
и необезпокоявано ползване на жилищата им и комплекса като цяло и упражняване
правата им на собственост; да организира необходим пропускателен режим и да
осигури работеща рецепция в Комплекса; техническо наблюдение и профилактика на
общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите,
басейните, детските площадки, съоръженията за отдих, градинската мебел,
зелените площи и дворното пространство; организиране и управление на платени
дейности в комплекса при поискване от живущите в него; текуща поддръжка и
ремонт на сградите във времето – отстраняване на всички повреди, свързани с
покрив, ВиК, външна и вътрешна мазилка. В т. 2.1 от договора било уговорено, че
собственикът се задължава да заплаща годишна такса за покриване на разходите в
размер на 8,00 евро без ДДС на квадратен метър жилищна площ, както и върху
общите площи, прилежащи към собствеността; както и годишна такса за телевизия,
интернет и телефонен пост в размер на 122,77 евро без ДДС за 1 пост и за всеки
следващ по 10 евро без ДДС. С т. 2.3 от договора страните постигнали съгласие
таксите за всяка следваща година след годината на придобиването на
собствеността да се заплащат до 10.01 на съответната година. В т. 4 от договора
са конкретизирани и разходите за извършване на дейностите по т. 1.2, а именно:
заплати и други възнаграждения на обслужващите лица, ангажирани с
експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но не
изчерпателно – градинари, портиери, чистачи, охрана и други специалисти;
разноски, свързани с контрол и техническо обслужване, като подмяна на ел.
крушки в общите помещения, обезпаразитяване, обработка с вода, електроенергия,
ВиК и механика, включително всички външни договори за поддръжка, необходима или
уместна с оглед поддържането на комплекса и съответните общи части; разноски за
електроенергия в съответните общи части, водоснабдяване на общите части на
комплекса (включително и за поливане на техните площи), смяна на водата в
басейна. Други необходими разноски, разумно нужни за функционирането,
ремонтирането, управлението, охраната и поддържането на общите части на
комплекса по образцов начин, други необходими разходи.
Първият спорен
по делото въпрос е какъв е характерът на цитирания по-горе договор и
представлява ли той договор по чл. 2 ЗУЕС, който задължително се включва с
нотариална заверка на подписите. В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Според легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС
„жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен
имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в
практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири
самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен
имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при
наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен
с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална
заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г.
о., ГК).
Във връзка с
характеристиките на процесния комплекс по делото е допусната и приета
съдебно-техническа експертиза (на л. 274 – л. 280). Заключението е прието без
възражения от страните и се кредитира изцяло от съда. От него се установява, че
комплекс „Т.” е съставен от 4 бр. поземлени имоти, обединени в обща
инфраструктура, озеленяване, алеи и обслужващи съоръжения, барове, заведения за
бързо хранене и други развлекателни спортни съоръжения. В комплекса са
изградени: 1. апартаментна жилищна сграда за сезонно обитаване с ресторант и
витаминен (нощен) бар с идентификатор *****.***.***.., находяща
се в УПИ **-***с идентификатор *****.**.***; 2.
жилищна сграда за сезонно ползване – етап I и етап II – блокове „А” и „Б”, с идентификатори *****.**.***и *****.**.***.*,
находящи се в УПИ I-427, с
идентификатор *****.***.***; 3. апартаментна жилищна сграда за сезонно
обитаване с идентификатор *****.**.***.*, находяща се
в УПИ III-438, с идентификатор
51500.507.592; 4. апартаментна жилищна сграда за сезонно обитаване – „Т. нова”
– блок А, с идентификатор *****.***.***.2, находяща
се в УПИ **-***, с идентификатор *****.***.***; 5.
апартаментна жилищна сграда за сезонно обитаване – „Т. нова” – блок „Б”, с
идентификатор *****.***.***.3, находяща се в УПИ **-***, с идентификатор *****.***.*** и
6. апартаментна жилищна сграда за сезонно обитаване – „Т. нова” – Басейн, водно
огледало и паркови елементи” с идентификатор *****.***.***. Направен е извод,
че процесният имот попада в блок „Б” с идентификатор *****.**.***.*. При
извършения оглед вещото лице констатирало, че всички тези сгради, макар да са
разположени в отделни поземлени имоти, са обединени в едно общо пространство,
оградено от обща метална ограда, която е озеленена с храсти от жив плет и туи. Между отделните сгради няма огради, изградени са алеи,
зелени кътове за почивка, детски кътове за игри и анимация, водно огледало, два
басейна, ресторант барбекю – градина, Пул бар – около
големия басейн. Експертът е констатирал, че в комплекса са изградени закрит
ресторант, ресторант за бързо хранене, ресторант барбекю
– градина, пул – бар, Лоби бар, Уелнес център, Караоке – нощен бар, салон за красота, магазин за
хранителни стоки, рецепция за обслужващ офис.
С оглед
установените характеристики на комплекс „Т.”, съдът намира, че процесният
договор не представлява такъв по смисъла на чл. 2 ЗУЕС. Вече беше посочено
определението за комплекс от затворен тип. Основното изискване за наличието на
такъв комплекс е няколко сгради да бъдат построени в един поземлен имот. В
случая става въпрос за сгради, построени на територията на четири различни
поземлени имоти. Вярно е, че в ПИ с идентификатор *****.***.*** са построени
две сгради (А и Б), а апартаментът на ответницата е разположен в сграда Б. При
извършено тълкуване по реда на чл. 20 ЗЗД на договора от 01.09.2014г., сключен
между ищеца и ответницата, съдът достигна до извод, че същият не се отнася само
за ПИ с идентификатор *****.***.***, а за целия комплекс „Т.”, включващ
описаните по-горе недвижими имоти и построените в тях сгради и други обекти.
Този извод се налага още от разпоредбата на чл. 1.1 от договора, според която
управителят („Д.М.*” ООД) се задължава да извършва дейности, свързани с
комплекс „Т.”. Т.е. задълженията на ищеца, като страна по договора, са свързани
с целия комплекс „Т.”, а не единствено с общите части в ПИ с идентификатор *****.***.***.
Ето защо на практика сключеният договор не е свързан с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип. Поради тази причина не е било
необходимо договорът да се сключва във формата по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС (писмена с нотариална
заверка на подписите).
В практиката на върховната инстанция е въведено понятието „хоризонтална етажна собственост” – за случаите, когато върху терен, притежаван в
съсобственост от няколко лица, са изградени самостоятелни сгради. В такива случаи не възниква етажна собственост, като ЗУЕС е приложим само
ако построеното е включено в жилищен комплекс от
затворен тип (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г.
о., ГК, Определение № 814 от 10.12.2013 г. на ВКС по
ч. гр. д. № 6948/2013 г., IV г. о., ГК, Решение № 816 от 7.07.2011
г. на ВКС по гр. д. № 2028/2009 г., I г. о., ГК). На още по-силно основание етажна собственост не възниква и при
наличието на множество сгради, построени в различни поземлени имоти, обединени
в общ комплекс. В тези случаи е неприложим и чл. 2 от ЗУЕС, доколкото не е
налице комплекс от затворен тип. Впрочем в процесния случай би могъл да се
обособи комплекс от затворен тип в ПИ с идентификатор *****.***.***,
но очевидно такава воля не е изразена от собствениците и инвеститора и липсват
данни за сключени договори между тях за управлението само на общите части на
този поземлен имот.
В случая е
налице териториално обособена група от сгради (видно от заключението на вещото
лице по съдебно-техническата експертиза), като комплекс „Т.” е получил и
удостоверение за категоризация четири звезди (на л. 33 от делото). Т.е.
изграденият комплекс може да се приеме за такъв от туристически тип по смисъла
на пар. 1, т. 19 от ДР на Закона за туризма. В случая това не е и от съществено
значение, тъй като от установените по делото факти се налага извод, че целият
комплекс не може да се определи нито като „етажна собственост” по смисъла на
ЗУЕС, нито като комплекс от „затворен тип”. Ето защо за него не важат
ограниченията в чл. 2 ЗУЕС, на които се позовава ответницата. Извън това по
делото безспорно се установява, че става въпрос за един общ комплекс, като
сградите са разположени в общо пространство, оградено от обща метална ограда,
която е озеленена с храсти от жив плет и туи. Ето
защо не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне,
отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия
комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС.
Ответницата е
процедирала именно по-горния начин и е сключила с ищеца договор за управление и
поддръжка на туристически комплекс „Т.” от 01.09.2014г. Както се посочи става
въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите
части в сградата, обитавана от ответницата или в поземления имот, в който е
разположена тази сграда. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не
съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му да
бъдат уредени с посочения договор. Същият представлява договор за поръчка по
смисъла на чл. 280 и сл. ЗЗД и не е необходимо да бъде сключван в специална
форма. Ето защо той не е нищожен на посоченото от ответницата основание. Що се
отнася до характера на договора, съдът достигна до извод, че става въпрос за
договор за поръчка. В него са уредени задължения на управителя (ищеца),
свързани с целия комплекс „Т.”. Най-общо на ищеца е възложено да поддържа и извършва организационно, техническо и административно
управление на комплекса. В правната теория и съдебната практика последователно
е застъпено становището, че с договора за поръчка довереникът се задължава да
извърши определени правни действия. Именно това го различава от договора за
изработка или трудовият договор, които са свързани най-често с извършването на
материални действия. Поради тази причина съдът извърши тълкуване на клаузите на
договора от 01.09.2014г. във връзка една с друга и в светлината на целия
договор. Безспорно действията по управление на комплекса представляват правни и
попадат в обхвата на чл. 280 ЗЗД. Макар принципно „поддържането” да се осъществява чрез конкретни материални действия, съдът
намира, че и в тази част договорът е за поръчка. Този извод се налага от
взаимното тълкуване на т. 1.2 и т. 4 от договора. В т. 1.2 изчерпателно са
изброени всички дейности, които следва да бъдат извършени от управителя по
смисъла на договора. Безспорно е, че голяма част от тях могат да бъдат
извършени само чрез съответните правни действия (ежедневно управление на
комплекса, осигуряване на денонощна охрана, заплащане на сметките, организиране
и управление на платени дейности, организация на вътрешния ред в комплекса, да
организира необходим пропускателен режим и да осигури работеща рецепция в
Комплекса). Всички тези дейности могат да бъдат осъществени чрез различни по
характер и обем правни действия (напр. сключване на договори с охранителни
дружества). Друга част от задълженията на ищеца могат да се сведат до чисто
материални дейности (поддържане на хигиената, поддържане и облагородяване на
живата растителност, поддържане и почистване на намиращите се в имота външни
открити басейни, оказване на съдействие и подпомагане на собствениците,
техническо наблюдение и профилактика на общите инсталации, текуща поддръжка и
ремонт на сградите във времето). Т.е. за осъществяването на този вид дейности
са необходими конкретни материални действия, които да се извършват на място в
комплекса. От анализа на т. 4 от договора обаче може да се направи извод, че
задължението на ищеца не е да осъществява лично тези материални действия, а да
осигури необходимите специалисти, които да ги извършват. Този извод произтича
от обстоятелството, че сред разходите за дейностите по т. 1.2 от договора са
предвидени заплати и други възнаграждения на обслужващите лица, ангажирани с
експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но не
изчерпателно – градинари, портиери, чистачи, охрана и други специалисти. Налага
се извод, че от съвместното тълкуване на т. 1.2 вр. с т. 4 от договора може да
се изведе задължение на ищеца не да осъществява материалните дейности лично, а
да осигури нужните специалисти за осъществяването на тези дейности и да им
заплати дължимите възнаграждения. Следователно на практика и във връзка с
материалните дейности на „управителя” по договора от 01.09.2014г. също е
възложено извършването на правни действия (набиране на специализиран персонал
за извършване на дейностите и уреждане на отношенията с този персонал). От
изложеното може да се заключи, че договорът от 01.09.2014г. има всички
характеристики на договор за поръчка по чл. 280 и сл. ЗЗД и е насочен към
извършване на всякакви правни действия от страна на ищеца, които да осигурят
поддръжката, организационното, техническото и административното управление на
комплекс „Т.”.
С оглед
посочения характер на договора съдът намира за неоснователно и възражението му
за нищожност поради противоречие с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Изводите на съда са, че
договорът не попада в обхвата на ЗУЕС, поради което не е било необходимо
спазването на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Обстоятелството, че част от клаузите в договора
касаят поддръжката на общи части в сградата в режим на етажна собственост не
променя този извод. Фактът, че за обитаваната от ответницата сграда е проведено
общо събрание на етажната собственост, което е взело решение по въпроси,
свързани с управлението и поддръжката на общите части, не представлява пречка
тя да сключи самостоятелен договор с друго лице за поддръжката на тези части.
Тази възможност произтича от свободата на договаряне и ако ответницата е
считала, че се получава дублиране в заплащането за поддръжката на общите части
е следвало да предприеме необходимите действия по прекратяване на договора или
по предоговаряне на условията му. Няма как обаче да се приеме, че договорът не
е действащ само поради обстоятелството, че подобни въпроси са решени на общо
събрание на етажната собственост на една от сградите. Както се посочи договорът
касае целия комплекс и в тази връзка в него се съдържат и задължения, свързани
с отделните сгради. Освен това според настоящия съдебен състав нормата на чл.
51, ал. 1 ЗУЕС не е императивна и не съществува пречка за сключването на
договор в отклонения от нея или за вземането на решение от етажната
собственост, различно от предвиденото в този текст. Подобен извод се съдържа
имплицитно и в Определение № 429 от 16.07.2015г. по т.д. № 1955 от 2014г. на II търг. отделение на ВКС, с което не
е допуснат до обжалване съдебен акт, в който нормата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС е
приета за диспозитивна. Следователно договорът от 01.09.2014г. не е нищожен и
на соченото в отговора на исковата молба основание – поради противоречие с
императивна норма на закона.
Последната група
възражения за нищожност на договора са насочени към наличието в него на
неравноправни клаузи. Цитират се чл. 7.4., чл. 12.1, чл. 14, чл. 17 и чл. 19 от
договора. Съгласно чл. 146, ал. 1 от Закон за защита на потребителите неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са уговорени
индивидуално. В практиката на върховната инстанция подробно е разяснено, че „индивидуално уговорени” са тези клаузи, които не са били изготвени предварително
от търговеца или доставчика или дори да са били изготвени предварително,
потребителят е могъл да изрази становище по тяхното съдържание, доколкото, при
достатъчно информиран избор, ги е приел. Съдържащите се в Общите условия клаузи
са по начало неиндивидуално уговорени. Тежестта за доказване сключването на
клаузите, като индивидуално договорени, в който случай е неприложима защитата
по ЗЗП, се носи от доставчика на стоката/услугата (Решение № 65 от 06.07.2018г.
по т.д. № 1556/2017г. на I търг. отделение на ВКС, Решение № 98 от 25.07.2017г. по т.д. № 535/2016г.
по описа на I търг. отделение на ВКС и др.). В
случая няма никакви данни и не се твърди клаузите по договора да са били
изготвени предварително и потребителят да не е могъл да изрази становище по
тяхното съдържание. Става въпрос за индивидуален договор за поръчка, сключен
между ищеца (юридическо лице) и ответницата. Самият договор е свързан с правото
на собственост на ответницата върху апартамент Б 37 в комплекс „Т.”. Т.е.
същият касае индивидуално ответницата, не е сключен при общи условия и няма
никакви данни, че уговорките между страните не са индивидуални. Ето защо
защитата по чл. 146 ЗЗП не може да се прилага. Освен това в настоящото
производство се претендира заплащането на задълженията на ответницата по т. 2.1
от договора, както и на лихва за забава съобразно уговореното в т. 2.3 от
договора. Сумите се претендират с твърдения, че ищецът е изпълнил своите
задължения по договора. В същото време според чл. 145, ал. 2 ЗЗП преценяването на
неравноправната клауза в договора не включва определянето на основния му предмет,
както и съответствието между цената или възнаграждението, от една страна, и стоката
и услугата, която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга страна, при
условие че тези клаузи на договора са ясни и разбираеми. Съдът намира, че
клаузите за услугите, които следва да се предоставят от ищеца и цената, която
следва да се заплати от ответника са ясни, поради което именно тези клаузи от
договора не могат да се преценят като неравноправни. В цитираната съдебна
практика на върховната инстанция безпротиворечиво е прието, че по реда на чл.
146 ЗЗП може да бъде прогласена нищожността на отделни клаузи, но това не
значи, че целият договор е нищожен. В чл. 7.4. от договора е предвидена
възможност за прекратяването му от управителя, в чл. 12.1 е уговорено
заплащането на неустойка за забава, в чл. 14 – дължимо от управителя
обезщетение, в чл. 17 – възможност за промяна в размера на дължимите такси, а в
чл. 19 – срок на договора. В предвидените за това процесуални срокове от
ответника не е наведено възражение, свързано с прекратяването на договора.
Наред с това ищецът не претендира заплащането на неустойка или на по-високи
такси от първоначално уговорените. Дължимото от управителя обезщетение също не
е предмет на спора. Ето защо всички цитирани от ответницата клаузи нямат
отношение към правния спор по делото. Прогласяването им за нищожни по никакъв
начин няма да се отрази на основните клаузи по смисъла на чл. 145, ал. 2 ЗЗП,
на които ищецът основава претенцията си. Поради тази причина, а и поради
изложеното по-горе във връзка с индивидуалните уговорки в договора, съдът
достигна до извод, че не следва да бъде разглеждана твърдяната от ответницата
неравноправност на отделни клаузи в договора и същият не е нищожен на това
основание.
С оглед всичко
изложено до тук съдът намира, че за процесния период (календарната 2017г.)
между страните е действал валиден договор за поддръжка и управление на комплекс
„Т.” от 01.09.2014г., който има характеристиките на договор за поръчка. При
това положение и с оглед възражението на ответницата за неточно и непълно
изпълнение на задълженията по договора на ищеца е указано да докаже, че е престирал – изпълнил задълженията си за 2017г. (в такава насока е и практиката на ВКС – Решение № 233 от
02.12.2015г. по гр.д. № 2036/2015г. по описа на III гр. о. на ВКС).
Във връзка с
твърденията на ищеца за изпълнение на договора от него са ангажирани писмени и
гласни доказателствени средства. Изслушани са заключенията на вещи лица по
съдебно-техническа и съдебно-счетоводна експертизи. Видно от договор № 227778
от 14.03.2013г. (на л. 51 – л. 56) „Д.” ООД възложило на „СОТ – сигнално охранителна техника” ЕООД да осъществява охрана на обекти
на възложителя чрез денонощно наблюдение и контрол. Във връзка с договора били
издадени и 2 бр. фактури (на л. 57 – л. 58 от делото) – такса охрана за периода
01.10.2017г. – 01.10.2018г. и за акумулаторна батерия. Представени са множество
фактури (на л. 59 – л. 69 от делото), от които се установява, че „Д.” ООД било получател на доставки на: финикови палми в саксия,
рекламни и корпоративни материали, терморегулатори, автоматична подочистачка за басейн, хлор, коагулант, бром, система за
солна електролиза, водно огледало. Последното било монтирано в комплекс „Т.” на
основание договор за доставка и монтаж на съоръжения за плувен басейн от
21.04.2016г., сключен между „Д.” ООД и „С.П.” ЕООД (на л. 70 – л. 71 от делото). От фактура от 25.10.2017г. (на
л. 72 от делото) се установява, че „Д.” ООД заплатило на „ВиК” ЕАД сумата от 4775,90 лв. за периода 08.03.2017г. –
29.09.2017г. по отношение на комплекс „Т. 2”. По делото са представени и
фактури за заплатени сметки към ЕВН (на л. 73 – л. 113). От заключението на
съдебно-счетоводната експертиза (на л. 343 – л. 344 от делото) се установява,
че всички сметки за електрическо и питейна вода на общите части в комплекс „Т.
– 2”, бл. Б, за периода 01.01.2017г. – 31.12.2017г. са заплатени от „Д.” ООД и са осчетоводени в счетоводството на дружеството. „Д.” ООД сключило с „Е.Л.” ООД договор за извършване на
технически прегледни на асансьори (на л. 114 от делото). С „У.” ЕООД бил
сключен договор за абонаментно сервизно обслужване на асансьори от 01.10.2016г.
(на л. 121 – л. 123 от делото), по който били фактурирани суми за плащане за
2017г. (видно от фактури на л. 115 – л. 120 от делото). От упълномощен
представител на „Д.” ООД бил сключен и договор за
предоставяне на DTH-услуги на корпоративни клиенти от 01.08.2017г. (на л. 124 – л. 130 от
делото), отнасящ се за оборудването на комплекс „Т.”. За интернета в комплекса
от „Д.” ООД били заплащани такси за цялата
2017г. (видно от фактури на л. 131 – л. 142 от делото). От трудови договори и
длъжностни характеристики към тях (на л. 143 – л. 172) се установява, че „Д.” ООД наело с място на работа комплекс „Т.” следните
служители: работник услуги, управител бизнес услуги, охранители, технически
сътрудник, чистач, общ работник, камериерки, градинар.
От показанията
на разпитания по делото свидетел Ковалевски, който отговаря за отдаването под
наем на около 30 апартамента в комплекс „Т.”, се установява, че управляващата
комплекса компания е „Д.” ООД. От това дружество се
издавали карти на гостите, които идвали в комплекса. Установява се, че
комплексът е поддържан много добре – има басейни, детска площадка, през лятото
– сцена за детска анимация, игрище за волейбол, заведение, грил бар, храсти.
Свидетелят възприел, че тревата е добре поддържана, а храстите – симетрично подрязани. През зимата се правели ремонти. За
чистенето на общите части през лятото отговарял екип от около двадесет жени, а
през зимата – около две три. Установява се, че целогодишно в комплекса се
поддържа чистотата – стълбища, асансьори, помещения в мазето, ВиК и ел.
инсталация. От показанията на свидетеля се установява, че сочената поддръжка се
осъществява от „Д.” ООД, като за всички въпроси в комплекса той директно се
свързвал с представители на дружеството. В апартаментите, за които отговаря
Ковалевски, има телевизия, интернет. Установява се, че не са констатирани
проблеми с телевизията, но при наличието на такива от „Д.” ООД изпращали
техник, който ги разрешавал. Свидетелят възприел, че в около 4-5 апартамента в
комплекса се живее целогодишно, а представители на управляваща компания имало
целогодишно в комплекса. Установява се, че през лятото в комплекса се вадели
шезлонги, хамаци, пейки, столчета. Асансьорите в
комплекса се задвижват с помощта на магнитни карти, получавани от представител
на „Д.” ООД. Свидетелят възприел чистачки, охрана и градинар
в комплекса през цялата година.
Съдът намира, че от така обсъдени писмени, гласни доказателствени средства
и експертно заключение по делото се доказва, че ищецът е изпълнил задълженията
си по договора за 2017г. По безспорен начин се установи, че именно Д.” ООД
управлява ежедневно целия комплекс „Т.”. Наред с това
дружеството е осигурило охраната на комплекса, служители за поддържане на
хигиената, живата растителност и басейните в комплекса, осигурило е заплащането
на таксите за вода и електричество на общите части в комплекса. Установи се, че
се извършва необходимото подпомагане на собствениците. В комплекса е
организиран пропускателен режим, което се установява дори и от показанията на
водените от ответницата свидетели Марахова и Фоменко. От показанията на св.
Ковалевски се установи и, че при необходимост и през зимния период се извършват
нужните ремонтни дейности в комплекса. На практика по делото са събрани
множество доказателства, от които се установява, че ищецът е изпълнявал
задълженията си по договора през 2017г.
Във връзка с
горното съдът не споделя възраженията на ответницата за недоказаност изпълнение
на задължения на ищеца като страна по договора. На първо място осъществяването
на охрана в комплекса се установява както от договора, така и от показанията на
св. Ковалевски, поради което не се приемат доводите, че договорът за
централизирана охрана не е достатъчен за доказване изпълнението на договорно
задължение. Впрочем и свидетелите Марахова и Фоменко навеждат факти и
обстоятелства, свързани с пропускателния режим в комплекса, поради което от
техните показания също се извличат косвени данни за осъществяване на
договорното задължение за охрана. Не може да се приеме и възражението, че
фактурите с доставчик „С.П.**” ЕООД не могат да се свържат с комплекса. В
сключения с посоченото дружество договор за доставка и монтаж на съоръжения за
плувен басейн от 21.04.2016г. изрично е упоменато, че се отнася до комплекс „Т.”.
Оспорването на фактурите към ВиК и ЕВН също е неоснователно, доколкото
плащането на задълженията към операторите се установи по надлежен начин с
приемането на съдебно-счетоводна експертиза по делото. Не се възприема и
възражението, че трудовите договори и фактурите за заплащане на поддръжка на
асансьор и заплащане на интернет не касаят блок „Б”. Както се установи
договорът касае целият комплекс „Т.”, вкл. и блок „Б”. Ето защо с представените
доказателства (дори и тези които не са относими конкретно към блок „Б”) се
доказва цялостно изпълнение на всички договорни задължения. Следва да се има
предвид, че претенцията на ищеца е съобразно уговореното в договора, а не като
функция от направените разходи по посочените фактури, поради което възраженията
на ответницата, че не следва да плаща за други обекти, са неотносими. Задълженията,
които ищецът е поел касаят целият комплекс „Т.” и представените фактури и
договори са индиция за изпълнение именно на тези задължения, касаещи целия
комплекс. Събрани са и достатъчно доказателства, които са относими конкретно до
блок „Б”, поради което съдът намира, че ищецът е изпълнил всички свои
възражения по договора.
Извън обсъденото
по-горе оспорване на писмените документи основните възражения на ответницата се
свеждат до твърдения, че не е ползвала басейните и съоръженията в комплекса,
нито телевизия, интернет и телефон. Действително от показанията на свидетелката
Марахова се установява, че ответницата и съпругът й не са ползвали басейните и
люлките в комплекса поради заболявания. Относно заболяванията им по делото са
приети и писмени доказателства (на л. 307 – л. 312). Установява се също така,
че с помощта на св. Фоменко в апартамента на Ч. бил инсталиран интернет от външен
доставчик. Сключването на договор с Мобилтел от 20.01.2017г. се установява и от
приложените към отговора на исковата молба писмени доказателства (на л. 238 –
л. 245 от делото). Следва да се има предвид, че посочените факти не могат да
доведат до извод, че договорните задължения на ответницата са отпаднали. На
първо място още към момента на сключване на договора от 01.09.2014г. в него е
било вписано, че част от задълженията на ищеца са свързани с поддръжка на
басейна. Т.е. с подписването на договора ответницата се е съгласила с посочения
в него обем от дейности, които ще осъществява дружеството и се е съгласила
срещу извършването на тези дейности да заплаща определена цена. Ето защо е
ирелевантно за спора обстоятелството дали тя се е възползвала в пълен обем от
всички тези дейности. Както се посочи става въпрос за договорни отношения, в
центъра на които стои свободата на договаряне. Единствено от волята на страната
по договора зависи дали ще използва в пълнота всички привилегии, които й се
полагат по силата на договора. Обстоятелството, че страната не ги използва в
пълен обем не води до отпадане на нейните задължения. Не е имало пречка
ответницата да уговори индивидуални условия на договора според своите
потребности, но след като го е подписала при тези условия следва да ги
съблюдава независимо от бъдещото си поведение. Що се отнася до задължението за
заплащане на такса за телевизия, интернет и телефонен пост, то сключването на
договор с външен оператор също не води до отпадане на задълженията по договора
от 01.09.2014г. Свидетелите Марахова и Фоменко въвеждат в процеса твърденията
на ответницата за лош интернет в комплекса. Ето защо в тази им част не следва
да се кредитират, доколкото възпроизвеждат единствено твърдения на страна по
делото. Що се отнася до показанията на св. Ковалевски, те са в насока, че
интернетът и телевизията в комплекса са били на ниво и проблемите незабавно се
отстранявали с помощта на дружеството ищец. Впрочем от показанията на св.
Фоменко става ясно, че основната причина ответницата да сключи договор за
интернет с външен доставчик се свежда до желанието й да гледа интернет
телевизия и невъзможността осигуреният от Фоменко видеобокс
да работи с наличния в комплекса интернет. Т.е. на практика се установява, че
договорът с трето лице е сключен не заради проблеми с наличните в комплекса
интернет и телевизия, а предимно поради желанието за осигуряване на
допълнителни телевизионни и интернет услуги.
От извършения
анализ може да се направи извод, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора,
а възраженията на ответницата за неизпълнение са неоснователни. От показанията
на свидетелите Марахова и Фоменко не се установяват конкретни факти, свързани с
неизпълнение на задължения от страна на ищеца по договора от 01.09.2014г. Установява
се по-скоро, че семейство Чеботареви е било в
конфликт с управляващото дружество, но наличието на конфликт само по себе си не
може да се приеме за неизпълнение на договорните задължения.
От всичко
изложено до тук може да се направи извод, че за ответницата е възникнало
задължение да заплати на ищеца задълженията си по договора от 01.09.2014г. В т.
2.3 от договора е предвидено, че таксите се заплащат до 10.01 на съответната
година. Ето защо падежът за заплащане на задълженията за 2017г. е настъпил на
10.01.2017г. и от този момент нататък вземането е станало изискуемо. Съдът
намира, че по делото се доказа и размерът на вземането. Няма спор, че
ответницата е собственик на апартамент на площ от 41,73 кв. м. с прилежащи
части от 5,27 кв. м. (видно и от нотариалния акт на л. 17 – л. 18 от делото).
Т.е. определящата площ за такса по т. 2.1 от договора е от 47 кв. м. Самата
такса следва да се определи в размер от 9,60 евро на квадратен метър (с оглед
обстоятелството, че в договора е определена на 8 евро без ДДС). Т.е. годишната
такса за поддръжка по смисъла на т. 2.1 от договора е в претендирания от ищеца
размер от 451,20 евро, равняващи се на 882,50 лв. Що се отнася до таксата за
телевизия, интернет и телефонен пост, същата е във фиксиран размер от 122,77
евро без ДДС, или 147,32 евро с ДДС, с левова равностойност от 288,13 лв. Ето
защо исковете за главница са изцяло основателни и следва да бъдат уважени до
предявения размер.
Съдът не приема
и възражението на ответницата, свързано с размера, до който следва да отговаря.
Действително по делото са налице доказателства, че към момента на придобиването
на апартамента тя е била в брак с В.Ч. (удостоверение на л. 237 от делото).
Последното обстоятелство обаче е ирелевантно за спора. В случая претенцията на
ищеца се основава на облигационно отношение – договор за поръчка, сключен
единствено от Ч. с дружеството ищец. Макар договорът да е сключен във връзка с
притежаваната от ответницата собственост върху апартамент в блок Б от комплекс
„Т.”, това сключване представлява единствено действие по управление, свързано с
общото имущество. Това действие може да се извърши от всеки съпруг (арг. от чл.
24, ал. 2 СК). Съгласно чл. 20а, ал. 1 ЗЗД договорите имат сила на закон за
тези, които са ги сключили. Следователно договорите следва да се изпълняват от
посочения в тях титуляр. Още повече, че в чл. 22 ЗЗД е предвидена възможност
ползите от даден договор да се уговорят и за трето лице, но това не променя
обстоятелството, че задължено по договора е именно лицето, което го е сключило.
Ето защо посочените суми се дължат в цялост от ответницата като страна по
договора от 01.09.2014г.
По иска по чл. 422 ГПК вр. чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже възникването на главен дълг, изпадането на
длъжника в забава и размера на обезщетението за забава. Както се установи
главният дълг е възникнал и падежът за заплащане на задълженията на ответницата
е изрично уговорен по смисъла на чл. 84, ал. 1 ЗЗД и е настъпил на 10.01.2017г.
Ето защо за заплащането им Ч. е изпаднала в забава от 11.01.2017г. Следователно
за периода 11.01.2017г. – 13.11.2017г. се дължи заплащането и на лихва за
забава. За посочения период върху цялата дължима от ответницата сума се дължи
лихва в размер на 100,06 лв., поради което и искът за лихва е изцяло
основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на делото и
направеното искане на ищеца следва да се присъдят разноски. В рамките на
исковото производство ищецът претендира разноски от 425,50 лв. (видно от списък на л. 352 от делото), от
които 25,50 лв. – платена държавна такса и 400 лв. – платени възнаграждения за вещи лица. Съдът намира, че
извършването на тези разноски е доказано (видно от платежни нареждания на л.
184, л. 256 и л. 285). С оглед изхода на спора тези разноски следва да бъдат
присъдени в цялост.
При този
изход на спора и съгласно задължителните указания,
дадени с т. 12 от Тълкувателно решение № 4/2013г. от 18.06.2014г. по т.д. № 4
на ОСГКТ на ВКС, настоящата инстанция дължи произнасяне относно разноските, направени от заявителя в заповедното
производство. По заповедното производство е доказано извършването на
разноски в общ размер от 325,41 лв., от които 300 лв. – платено по банков път
адвокатско възнаграждение и 25,41 лв. – платена държавна такса. Ето защо ответницата
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца в цялост посочените суми. В тази
връзка не се споделят възраженията в отговора на исковата молба, че разноските
от заповедното производство не следва да се присъждат в настоящото, тъй като
могат да се присъждат само в производството, по което са направени. Цитираната
т. 12 от Тълкувателно решение № 4/2013г. от 18.06.2014г. по т.д. №
4 на ОСГКТ на ВКС е изрична и представлява задължителна за настоящия съд
практика, която е в насока, че в исковото производство се дължи изричен
осъдителен диспозитив за разноските от заповедното производство.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 422 ГПК, че С.В.Ч., родена на ***, гражданка на Руската
Федерация, с постоянен адрес ***, к-с „Т. 2”, бл. Б сгр. №2, ет.3, ап. ***, БУЛСТАТ: *********, дължи на „Д.” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, ж. к. „М.П.”
ул. ***№ 1, сумите както следва:
- на основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 286 ЗЗД – 1170,60 лв. (с равностойност 598,52
евро), от които 882,50 лв. (451,20 евро), представляващи дължима такса за
2017г. по договор от 01.09.2014г. за поддръжка и управление на комплекс „Т.” и 288,13 лв. (147,32 евро), представляващи дължима за 2017г. годишна
такса за телевизия, интернет и телефонен пост по договор от 01.09.2014г. за поддръжка и управление на комплекс „Т.”, ведно със законната лихва върху главницата от 13.11.2017г. до
окончателното изплащане на задължението.
- на основание чл. 422 ГПК вр. чл. 86 ЗЗД – 100,06 лв., представляваща лихва за забава в плащането на главницата
от 1170,60 лв. за периода от 11.01.2017г. – 13.11.2017г., от
които 75,45 лв. – лихва върху главницата от 882,50 лв. за периода от
11.01.2017г. – 13.11.2017г. и 24,61 лв. – лихва върху главницата от 288,13 лв.
за периода от 11.01.2017г. – 13.11.2017г.
ОСЪЖДА С.В.Ч., родена на ***, гражданка
на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, к-с „Т. 2”, бл. Б сгр. №2, ет.3, ап. ***, БУЛСТАТ: *********, да заплати на Д.” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, ж. к. „М.П.”
ул. ***№ 1, сумата от 325,41 лв., представляваща направените в заповедното производство разноски, от които 25,41 лв. – за платена държавна такса и 300 лв. – за платена
адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА С.В.Ч., родена на ***, гражданка на Руската
Федерация, с постоянен адрес ***, к-с „Т. 2”, бл. Б сгр. №2, ет.3, ап. ***, БУЛСТАТ: *********, да заплати на Д.” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, ж. к. „М.П.”
ул. ***№ 1, на основание чл. 78, ал.1 ГПК, сумата от 425,50 лв., представляваща разноски в настоящото производство, от които 25,50 лв. – платена държавна такса и 400 лв. – платени възнаграждения за вещи лица
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: