Решение по дело №6683/2020 на Районен съд - Пловдив

Р Е Ш Е Н И Е  

№ 262635

гр. Пловдив, 15.12.2021 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

         РАЙОНЕН СЪД ПЛОВДИВ, Гражданско отделение, VI граждански състав, в публично заседание на петнадесети ноември две хиляди двадесет и първа година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КОСТАДИН ИВАНОВ

 

при секретаря Марина Кондарева, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 6683 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е иск от „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Шести септември“ № 144а, представлявано от *** Л. М., срещу „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, пл. „С. Стамболов“ № 3, представлявано от *** Й. К. Х., с правна квалификация чл.79 ЗЗД, във връзка с чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.79 ЗЗД и чл.59 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца суми в общ размер на 48 073,80 лв., както следва:

- сумата от 4 040,40 евро с ДДС, с левова равностойност от 7 902,34 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима месечна наемна вноска за м. април 2020 г., по договор за наем от дата *** г., платима до дата 05.04.2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането.   

- сумата от 2 606,70 евро с ДДС, с левова равностойност от 5 098,26 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима месечна наемна вноска за периода от 01.05.2020 г. до 20.05.2020 г., на която е прекратено действието на договор за наем от дата *** г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането.     

- сумата от 3 100 евро, с левова равностойност от 6 063,07 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима неустойка за забава по чл. 18 от договор за наем от дата *** г. при изпълнение на задължението за заплащане на месечна наемна вноска за м. април 2020 г., изчислена за периода 01.05.2020 г. – 31.05.2020 г., за всеки ден закъснение, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането.     

- сумата от 3 584,22 евро, с левова равностойност от 7 010,13 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима неустойка по чл. 20 от договор за наем от дата *** г., изчислена върху тройния размер на наемната цена към момента на прекратяване на договора за наем за всеки календарен ден, в който е продължило задържането на имота, за париода 20.05.2020 г. – 31.05.2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането.  

- сумата от 22 000 лева, представляваща обезщетение за ползваната от ответника незастроена част от Поземлен имот № ***, върху която е монтиран временен преместваем обект по смисъла на чл. 56 ЗУТ, представляващ пристройка към наетия Търговски обект № * – търговска зала /***/, с капацитет над 70 седящи места, за периода от м. юли 2019 г. до м. май 2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането.     

В исковата молба и уточняваща молба се твърди, че по силата на сключен договор от ** за наем ищецът, в качеството му на наемодател предоставил на ответника, в качеството му на наемател, за временно и възмездно ползване недвижим имот – търговски обект *, с предназначение сграда за търговия, със застроена площ от 481 кв.м. от търговски комплекс, собственост на наемодателя, находящ се на бул. „***“ № ***, кв.***, гр.П., УПИ ***, представляващ сграда с идентификатор ***, за срок от 5 години, считано от дата ***. Според чл.6.1 от договора наемателят поел задължението да заплаща месечна наемна цена за ползването на търговския обект № * в размер на 3 367 евро без ДДС, в срок до 5-то число на текущия месец. В чл.18 било договорено при забава неизправната страна да дължи неустойка в размер на 100 евро за всеки ден закъснение, а в чл.19 била предвидена възможността за прекратяване на договора.

Независимо от това наемателят не изпълнил поетите договорености за заплащане на наемните вноски, като с писмо от *** бил уведомен, че не е изпълнило в срок до дата 05.04.2020г. да плати дължимия наем за текущия месец април, но така и не изпълнил това задължение. Наред с това по настояване на наемателя в поземлен имот *** бил монтиран временен преместваем обект по смисъла на чл.56 ЗУТ, който обект съставлявал пристройка към обект № 5, с капацитет 70 седящи места, ползван от наемателя за периода от 07.2019г. до 20.05.2020г. С поставянето на този обект на практика се ползвали около 250 кв.м. от описания поземлен имот, която не била предмет на сключения договор за наем. Наемателят отказал да заплаща наемна цена и за ползването на част от ПИ. Ответникът не оспорвал задълженията си, но въпреки дадените уверения, не бил заплатил дължимите суми. С предизвестие от *** наемодателят уведомил наемателя, че едностранно и предсрочно прекратява действието на договора, на основание чл.12.2 и чл.19 от договора. Позовава се на разпоредбата на чл.20 за дължимост на неустойка, в случай на държане на имота без правно основание.

Посочено е, че задълженията му са следните – сумата от 4 040.40 евро с ДДС дължима наемна месечна вноска за месец април 2020г., сумата от 2 606.70 евро с ДДС дължима наемна месечна вноска за периода от 01.05.2020г. до 20.05.2020г., сумата от 3 100 евро неустойка за забава по чл.18 за периода от 01.05.2020г. до 31.05.2020г.; сумата от 3 584.22 евро дължима неустойка по чл.20 от договора – върху тройния размер от наемната цена за периода от 20.05.2020г. до 31.05.2020г., сумата от 22 000 лв. без ДДС – обезщетение за ползваната от наемателя незастроена площ от поземлен имот ***, върху която бил монтиран временен преместваем обект за периода от юли 2019г. до 05.2020г. – по 2000 лв. без ДДС месечно. Последната претенция е уточнена с молба от дата *** г. Направено е искане за постановяване на решение, с което да се осъди ответното дружество за заплащане на посочените суми, ведно със законната лихва върху претендираните суми от датата на подаване на исковата молба до окончателното им изплащане.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответното дружество, със становище за нередовност на исковата молба в частта й относно 22 000 лв. Неясно било как е формирана исковата претенция по размер и период. Не се оспорва сключването на договор за наем между страните с предмет сграда ***. Оспорва се наличие на виновно поведение от ответника, което да съставлява основание за разваляне на договора. Приложеното уведомление от *** не било в състояние да даде началото на срок, при неизпълнение на който договорът да бъде развален, нямал достоверна дата, ответникът се противопоставя на действията на лицето Д. Н. по см. на чл.301 ТЗ. Прави се възражение за неизпълнен договор, тъй като наемодателят не бил осигурил безпрепятствено и необезпокоявано ползване на имота, предмет на договора. Неоснователна била и претенцията за заплащане на акцесорното задължение за неустойка. Отделно от това уговорената неустойка била нищожна на основание чл.26 ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави. Освен това неустойката по чл.20 била недължима, доколкото от *** наемателят бил лишен от възможността да ползва наетия обект. По отношение на ползването на площ от поземления имот, разполагането на обекта било на основание договора, поради което и не се дължало отделно наемно възнаграждение. Ползването на наетата сграда включвало и ползване на прилежащия терен към нея.

Направено е ответното дружество и възражение за прихващане със сумата от 7 902,34 лв., представляваща платен на основание чл.9.2 от договора депозит, което възражение е прието за съвместно разглеждане в настоящото производство.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:

            Към исковата молба са представени писмени доказателства по опис, първото от които е договор за наем от дата *** г. /л.8-13/, сключен между ищеца, като наемодател, и ответника – като наемател, с който страните са договорили предоставянето под наем на Търговски обект № *, представляващ сграда с предназначение – сграда за търговия, с площ 481, кв.м., с идентификатор ***, разположена в поземлен имот ***, срещу сумата от 3 367 евро без ДДС на месец, платими до 5-то число на месеца, за който се отнася. В чл. 18 от договора е предвидено заплащане на мораторна неустойка в размер на 100 евро на ден за всеки ден на закъснение на изпълнение на поети по договора задължения, а в чл. 20 – неустойка, дължима от наемателя за всеки календарен ден до от задържането на имота, в случай че същия продължи да ползва имота след прекратяване на договора, в размер равен на тройния размер на наемната цена за ден. Представено е и предизвестие /л.16/ от ищцовото дружество до ответника за заплащане на месечна наемна цена за м. 04.2020 г., с предупреждение, че ако същото не се плати в срок до тридесет дни ищецът ще счита договора за развален. Предизвестието е получено от Д. Г. Н., без посочване на датата, на която го е получил. Видно от предизвестие /л.15-16/, връчено на ответното дружество чрез *** С. Й. на дата *** г., ищецът е заявил на ответника, че едностранно и предсрочно прекратява договора за наем от *** г., както и последиците от това. Представени са и два броя фактури за начислени задължения за наем за месеците *** и *** *** г., които фактури обаче са оспорени от ответника.

            Ответникът е представил разписка /л.33/, видно от която същият е предал на ищеца сумата от 7902,34 лв. представляваща депозит по процесния договор, равен на една месечна вноска. Приложени са към отговор на исковата молба, за сведение на съда, и Заповед № ***,  Заповед № *** г., Заповед № *** г., Заповед № *** г., Заповед № *** г., Заповед № ***, Заповед № *** г., Заповед № *** г. и Заповед № *** г., всичките на *** и издадени във връзка с приетите в страната противоепидемични мерки в периода март – май 2020 г. Безспорно е между страните, а и видно от временно удостоверение № *** г., издадено от Община П. – Район „***“, наетия обект, съгласно процесния договор, се е ползвал за ***, а именно *** „***“. Това се подкрепя и от представени два броя анекси към договор за наем *** г. /л. 121-124/, съответно от *** г. и *** г. видно от които страните са уговорили извършването на действия за промяна  предназначението на наетия имот в такъв за обществено развлекателно увеселително заведение, както и Разрешение за строеж № *** г. от *** на Община *** /л.154/ и Удостоверение № *** г. за въвеждане в експлоатация на строеж „****“ /л.156/. Към отговора на исковата молба са представени и нотариална покана от ответника към ищеца и констативен протокол от дата *** г., във връзка с опити на „Домейн Трейдинг“ ООД да си получи обратно вещи, останали в наетия обект след прекратяването на договора за наем.

            За установяване на правата на ищеца върху предоставения под наем Търговски обект № *, представляващ сграда с идентификатор ***, са представени Договор за покупко-продажба на недвижим имот – частна общинска собственост от *** г., сключен между Община П. и „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД /л.95-96/ и Заповед № *** г. /л.97/.

            Представени са копия на обезпечителна заповед от *** г. по ч.гр.д. № *** г. по описа на ПРС /л.100-105/ и Протокол за опис на движими имущество от *** г. /л.106-119/, видно от които са описани и запорирани находящите се в сграда с идентификатор *** – търговски обект вещи на ответното дружество.   

            В хода на делото са събрани и гласни доказателства. Доколкото са налице данни за възможна заинтересованост на свидетеля Д. Н. (по негови думи, свидетелят понастоящем е в няколко наемни правоотношения с ищцовото дружество; представени са и писмени доказателства във връзка с извършването на опис на движими вещи в процесния наемен обект, видно от които материали е налице спор за собственост между ответника и свидетеля на част от описаните движими вещи;) и с оглед на това, че същият не е бил съдружник в ответното дружество към момента на сключване на договора за наем, съдът е ползвал неговите показания, в частите, в които същите се подкрепят и от другия събран по делото доказателствен материал. В тази насока свидетеля е изложил твърдения, че „Домейн трейдинг“ е имало обект на бул. „***“ №  – *** „***“, като от *** г. „Домейн трейдинг“ е бил наемател, като помещението било преустроено в ресторант след сключването на договора за наем. Включително била направена градина около 270 кв.м. към ресторанта, като свидетелят твърди да е виждал, че има договор само за ресторанта, без градината. Основата на градината имала бетонни стъпки, върху които е положена металната конструкция, върху която лежи тента. Градината се използвала като търговски обект, като ресторант, вкл. до прекратяване на договора. Според свидетеля единствено по време на първата пандемия не бил работел ресторанта с градината, а през цялото друго време работили. Според св. Р. Б., чиито показания съдът е кредитирал, тъй като ги намира за обективни, доколкото липсват данни лицето понастоящем да се намира в някакви правоотношения със страните, а и свидетелката излага лични впечатления. Същата от месец юни 2019 г. до месец юни 2020 г. работила като *** при ответното дружество в ресторант „***“, находящ се на бул. „***“ № ***. Твърди, че на *** г. сутринта, като стигнала на работа пред ресторанта били застанали няколко охранители на „***“ СОТ от всички страни на вратите на ресторанта и свидетелката не била допусната на работното й място. Било й обяснено от *** и *** Н. Р., с когото работили заедно, че тя, Й. Х. и Е. З. нямат право да влизат в ресторанта, дори и като клиенти, но според същата вътре бил целият персонал. След това св. твърди да се обадила на Й. Х., който и казал, че е получено на същия ден някакво нотариално писмо, че е прекратен договорът за наем, след което си тръгнала от ресторанта. Твърди, че на *** заедно със *** отишли до ресторанта и били допуснати да вземет касовите апарати и отчетите, като преди това ресторантът си бил работил с касовите апарати на ответника. Сочи към ресторанта да има 13-14 маси в малката част с тента.

            По делото са приети заключения по три експертизи.

Съгласно заключението по съдебно-техническата оценъчна експертиза /л. 139-143/ в поземлен имот *** има поставен временен преместваем обект по смисъл на чл. 56 ЗУТ, представляващ пристройка към наетия Търговски обект № *, като заетата от този обект площ е в размер на 213,50 кв.м. Според вещото лице средната наемна пазарна стойност за ползването на площта от поземлен имот ***, върху която е монтиран временния преместваем обект, е в размер на 350 лв. на месец. От заключението се установява, че прилежащата площ към сграда с идентификатор *** е 688 кв.м. При проведения разпит вещото лице е заявило, че прилежащият терен не включва процесната пристройка, а е този, които е на три метра от основите на сградата. Вещото лице е извършило и проверка в Община П., като е констатирало, че в полза на ищеца „Кепитал инвест Пловдив“ ООД е издадено Разрешение за поставяне № *** г. на основание чл. 56, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ „да постави стационарен преместваем обект: СПО – 213,50 кв.м. в частен терен, към ресторант „***“ в УПИ ***, кв. **, с адрес гр. П., бул. „***“ № ***. Заключението не е оспорено от страните и е кредитирано от съда като пълно и компетентно изготвено от специалист в съответната област на науката и техниката като липсват противоречия и неясноти.

Прието и заключение по съдебно-счетоводна експертиза /л.168-171/, което също не е оспорено от страните и е кредитирано от съда по аналогични на гореизложените съображения. Според вещото лице и след извършена проверка и в счетоводството на ищеца, от „Домейн Трейдинг“ ООД не са извършване плащания към „Кепитал инвест Пловдив“ ООД за издължаване на месечните наемни вноски за м. април и м. май 2020 г. Дължимата неустойка по чл. 18 от договора за периода 05.05.2020 г. до датата на исковата молба – *** г. е в размер на 4 000 евро или 7 823,32 лв. Неустойката по чл. 20 от договорът, за периода 20.05.2020 г. – 31.05.2020 г. според вещото лице е в размер на 3 584,23 евро или 7 010,14 лв.

Прието е и заключение по втора съдебно-техническата оценъчна експертиза /л. 198-209/, вещото лице по която е отговорило на въпроса за средната пазарна месечна наемна стойност на стационарен преместваем обект от 213,50 кв.м. в поземлен имот ***. Според заключението тази цена е в размер на 3 000 лв. на месец, като изчислена за периода от м. юли 2019 г. до м. май 2020 г., т.е. за единадесет месеца, същата е общо 33 000 лв. Съдът не е ползвал това заключение при постановяването на настоящото решение, доколкото с предявения иск се претендира заплащане на обезщетение за ползването на незастроената част от поземлен имот ***, върху която е монтиран временния преместваем обект, а не за ползването на самия преместваем обект. В този смисъл е уточняващата молба на ищеца от дата *** г., където е конкретизирал петитума на иска по чл. 59 ЗЗД за сумата от 22 000 лв. 

            Видно от представен от ищеца договор за наем от *** г. /л.147-153/, сключен между „Кепитал инвест Пловдив“ ООД, като наемодател, и „***“ ЕООД, като наемател, считано от датата на сключване на договора, процесния търговски обект № * е предоставен за ползване на дружеството „***“ ЕООД.

            Въз основа на така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:    

            Относно претенциите за заплащане на наемните вноски.     

От събраните писмени и гласни доказателства безспорно се установява, че между „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, като наемодател, и „Домейн Трейдинг“ ООД, като наемател, е сключен договор за наем от дата *** г. за предоставяне на ползване под наем на Търговски обект № *, представляващ сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот ***. Установи се и че договорът е прекратен, считано от дата *** г. Последното е видно от предизвестие /л.15-16/, връчено на ответното дружество чрез *** С. Й. на дата *** г. Пак от същото предизвестие, както и от показанията на св. Б. се установява, че ответното дружество е ползвало наетия обект до датата на прекратяването – *** г., когато ***на „Домейн Трейдинг“ ООД – Й. Х. и св., в качеството й на ***, не били допуснати до ресторанта от охранителна фирма. Съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. Следователно, доколкото се установява, че за периода от 01.03.2019 г. до 20.05.2020 г. е било налице валидно наемно правоотношение между страните и ответното дружество е ползвало наетото помещение, то наемателя „Домейн Трейдинг“ ООД дължи и заплащане на наеманата цена за целия месец април 2020 г., както и за времето до 20.05.2020 г., предвид заявената претенция. Неоснователни са възраженията на ответното дружество за неизпълнен договор, а именно, че в резултат на въведените в страната противоепидемични мерки с представените към отговора на исковата молба заповеди на здравния министър, наемодателят не бил изпълнил задължението си да предостави безпрепятственото и необезпокоявано ползване на наетата вещ. Видно от съдържанието на тези заповеди, забранено е посещението в ресторанти. Това обаче не означава, че дружеството не може да ползва наетия обект изобщо. Нямало е забрана за извършване на доставки до адрес, ответникът е могъл да извършва ремонтни дейности и обзавеждане, а също така и да съхранява движими вещи на дружеството. Не е налице и нормативна уредба, която да освобождава наемателите от заплащането на дължимите наеми за времето, за което са действали въпросните противоепидемични мерки в страна. По делото липсват данни ищецът да извършвал действия, преди 20.05.2020 г., с които да препятства достъпа на ответника до предоставения му под наем обект. За неотносими по този иск се намират възраженията на ответното дружество, че не било налице виновно поведение на „Домейн Трейдинг“ ООД обосноваващо прекратяване на договора, както и че не били налице предпоставките за това прекратяване съгласно чл. 24 от договора, доколкото се претендират суми за месечни наемни вноски, дължими за период от време, за които е безспорно, че договорът е бил действащ.

            С оглед на гореизложеното за основателни се намират претенциите на ищеца за заплащане на дължимата месечна сума за наем за м. април 2020 г., както и за периода от 01.05.2020 г. до 20.05.2020 г. Съгласно чл. 6 от договора за наем месечната наемна цена е в размер от 3 367 евро без ДДС, или 4 040,40 евро с ДДС, на месец, платими до 5-то число на месеца, за който се отнася. Т.е. в случая изискуемостта на вземането за наемна вноска за м. април е настъпило на 05.04.2020 г., а за месец май – 05.05.2020 г. Видно от заключението по съдебно-счетоводна експертиза от „Домейн Трейдинг“ ООД не са извършвани плащания към „Кепитал инвест Пловдив“ ООД за издължаване на месечните наемни вноски за м. април и м. май 2020 г. Предвид изложеното съдът намира, че ответника дължи на ищеца сумата от 4 040,40 евро с ДДС, с левова равностойност от 7 902,34 лв., представляваща дължима месечна наемна вноска за м. април 2020 г., по договор за наем от дата *** г., и сумата от 2 606,70 евро с ДДС, с левова равностойност от 5 098,26 лв., представляваща дължима месечна наемна вноска за периода от 01.05.2020 г. до 20.05.2020 г., на която е прекратено действието на договор за наем от дата *** г.

            Относно претенцията за неустойка по чл. 18 от договора:

            Видно от представения договор за наем от *** г. страните са уговорили клауза за заплащане на неустойка за забава. Съгласно текста на чл. 18 от договора при забавяне да бъде изплатено дадено задължение за срок до 30-то число на текущия месец, неизправната страна дължи на изправната неустойка в размер на 100 евро за всеки ден закъснение, до окончателното изпълнение на задължението. При така формулирана клауза, съдът споделя изложеното от ответното дружество, че неустойката е нищожна поради противоречие с добрите нрави, тъй като излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетилна и санкционна функции. В тази насока съдът съобрази задължителните разяснения на ВКС в Тълкувателно решение  № 1 от 15.06.2010 г. по т.д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, както и размера на неустойката. От една страна, заплащането на неустойка за забава в размер на 100 евро на ден прави на месечна база размера на неустойката близък до този на наемната месечна цена по договора, което придава на тази неустойка компенсаторен, а не мораторен характер. В този насока и по аргумент от чл. 79 ЗЗД изправната страна би следвало да предпочете или заплащане на дължимата сума, или на неустойката, но не и на двете суми едновременно. От друга страна, видно от текста на договора (чл. 18) страните не са уговорили лимит на неустойката. Действително, при начисляването на една мораторна неустойката за всеки ден забава, крайният размер зависи от поведението на длъжника, който не е изпълнил в срок задължението си. Като не е уговорен лимит обаче, а и предвид размер на неустойката в случая за всеки ден забава – 100 евро, то много бързо (за по-малко от месец и половина) може да се достигне начисляване на неустойка до размер, който надхвърля този на наемната цена за месеца и в този смисъл многократно да надвишава обезщетението, което изправната страна би получила – законната лихва за забава, при липса на такава неустоечна клауза. При тези съображения, съдът намира, че клаузата за неустойка в чл. 18 от договора действително е нищожна като противоречаща на добрите нрави, доколкото е уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Тази преценка съдът е прави не на база конкретния претендиран с исковата молба размер, а с оглед на постигнатите между страните уговорки, обективирани в процесния договор, като е извършено и разграничение между понятията прекомерна неустойка по чл. 309 ТЗ и нищожна такава по смисъла на тълкувателното решение.

            С оглед на гореизложеното искът за заплащане на сумата от 3 100 евро, с левова равностойност от 6 063,07 лв. представляваща дължима неустойка за забава по чл. 18 от договор за наем от дата *** г. при изпълнение на задължението за заплащане на месечна наемна вноска за м. април 2020 г., изчислена за периода 01.05.2020 г. – 31.05.2020 г., ще се отхвърли като неоснователен.

Относно претенцията за неустойка по чл. 20 от договора:

Страните, в чл. 20 от договора за наем от *** г. са уговорили клауза за неустойка, съгласно която наемателят дължи неустойка за всеки календарен ден, в който задържа имота след прекратяването на договора. С оглед на събраните по делото доказателства, съдът намира, че предпоставките за начисляване на тази неустойка не са осъществени, доколкото ответното дружество не е задържало имота след получаване на известието за прекратяване на договора от дата *** г. Видно от показанията на св. Б., нито тя, нито *** Й. Х., са били допуснати да влязат в ресторанта, считано от дата *** г., от когато датира отправеното от ищеца известие за прекратяване на договора. В съдържанието и на самото предизвестие е посочено, че считано от получаване на съобщението – *** г. наемодателят влиза за прекратяване, но това не може да се вмени във вина на „Домейн Трейдинг“ ООД, първо заради внезапността на предприетите действия от ищеца и обема от наличните вещи, видно от представените протоколи за опис. Второ, заради указаното от наемодателя в самото предизвестие, че в срок до петнадесет дни „Кепитал инвест Пловдив“ ООД е следвало да покани ответника да си получи останалите в имота негови вещи. Видно от материалите по делото, това не е сторено, а напротив дори са инициирани действия по обезпечаване на бъдещ иск на „Кепитал инвест Пловдив“ ООД срещу „Домейн Трейдинг“ ООД, чрез опис и запор на находящите се в имота вещи на ответника, с назначаване на пазач – трето за ответното дружество лице. Видно от предприетите действие от страна на „Домейн Трейдинг“ ООД, установени от представените към отговора нотариална покана към ищеца и констативен протокол от дата *** г., е, че ответното дружество безрезултатно се е опитало да получи обратно останалите в имота негови вещи.

Не са спазени и уговорките в чл. 24 от договора относно реда да разваляне на договора, тъй като ищецът не е уведомил ответника за намеренията си да прекрати договора чрез нотариална покана или писмо с обратна разписка, и не е предоставил минимален 30-дневен срок за изпълнение на задълженията. В тази насока с представеното предизвестие, получено от свидетеля Деан Найденов, не може да се приеме, че са изпълнени условията на чл. 24, защото липсва дата на получаване на предизвестието и в този смисъл не е ясно кога е изтекъл 30-дневния срок за изпълнение. С достоверна дата разполага предизвестието, връчено чрез *** на дата *** г., с което се известява наемателят за прекратяване на наемното правоотношение. Доколкото няма данни по делото за по-ранна дата, на която ищецът, като наемодател, да е запознал ответника, като наемател, за намеренията и причините за прекратяване на договора, то съдът намира, че именно предизвестието, връчено на *** г. удовлетворява условията на чл. 24 от договора. Поради това и не следва в периода 20.05.2020 г. – 31.05.2020 г. договорът за наем от *** г. да се счита надлежно прекратен.

По тези съображения съдът намира, че не са налице предпоставките за начисляване на неустойка по чл. 20 от договора, с оглед на което разглежданата претенция като неоснователна, ще се отхвърли.  

Относно претенцията за заплащане на обезщетение за ползването на незастроена част от Поземлен имот № 56784.529.123, върху която е монтиран временен преместваем обект:

По делото не се установи за процесния период от м. юли 2019 г. до м. май 2020 г. непосредствено до отдадения под наем Търговския обект № *, представляващ сграда с идентификатор ***, върху поземлен имот *** да е бил изграден временен преместваем обект, който да се е ползвал от ответното дружество. Действително, вещото лице по първата СТЕ е установило наличието на стационарен преместваем обект с площ от 213 кв.м., но разрешението за неговото поставяне, пак според заключението на вещото лице, е издадено на дата *** г. по схема, одобрена с протокол от дата *** г. Това е подкрепено и от представен отговор от П. о. и. изх.№ *** г. /л.120/. Следователно, отразеният от вещото лице СПО е монтиран върху част от имота след процесния период. Установява се обаче от разпитаните свидетели, че ответното дружество е ползвало тази част от поземлен имот ***, извън сградата на ресторанта, за поставяне на маси – според св. Б. около 13-14 маси, а според св. Н. – мястото било с площ от около 270 кв.м. и за ползване от около 70 души, като и двамата заявяват, че мястото е оградено с тента. Това място не може да се приеме, че е прилежащ към сградата терен, доколкото съгласно § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС прилежащ терен е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот. Т.е. това е земята около цялата сграда, а не изобщо каквато и да е част от поземления имот, съответстваща по размер на прилежащия по закон терен. В същия смисъл е и заключението на вещото лице. Не се оспорва, а и се установява от събраните писмени доказателства – Договор за покупко-продажба на недвижим имот – частна общинска собственост от *** г., сключен между О. П. и „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД и Заповед № *** г., че ответното дружество е собственик поземлен имот ***. В договора за наем пък липсва уговорка за ползване и на част от поземления имот, вън от прилежащия терен, поради което и не е било налице правно основание за ответното дружество да ползва тази части за поставяне на маси. Следователно претенцията за заплащане на обезщетение за ползването на част от поземления имот се явява основателно. Същата се явява частично доказа по размер, тъй като съобразно заключението на вещото лице по първата СТЕ наемът на такава част, като ползваната, от процесния поземлен имот *** е в размер на 350 лв. Ответното дружество е ползвало същата в рамките на 10 месеца и 20 дни, поради което ще се присъди в полза на „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД обезщетение в размер на 3 725 лв., за ползваната от ответника незастроена част от поземления имот, върху която понастоящем има изграден временен преместваем обект. За разликата до пълния претендиран размер от 22 000 лв. искът ще се отхвърли.

По направеното възражение за прихващане:

От текста на чл. 9.1 от Договора за наем се установява, че страните са уговорили наемателят да заплати на наемодателя сумата от 3 367 евро в срок до три календарни дни от сключването на договора. На основание чл. 9.2 от договора така внесения депозит подлежи на възстановяване при условие, че наемодателят не извърши прихващане с дължими на него суми. При невнасяне на гаранционния депозит в срок, по арг. от чл. 9.1 изр. последно, договорът не поражда действие. С оглед на представена и неоспорена разписка /л.33/ и предвид безспорно установения факт, че договорът е действал между страните до май месец 2020 г., съдът намира, че ответникът е предал на ищеца сумата от 7 902,34 лв. представляваща гаранционен депозит по чл. 9.1 от процесния договор. По делото не са ангажирани доказателства за възстановяване на сумата или извършено извънсъдебно прихващане на това вземане, поради което направеното от ответното дружество възражение за съдебно прихващане ще се уважи. На основание чл. 76, ал. 1 ЗЗД, а и предвид това, че и активното, и пасивното вземане произтичат от едно правоотношение, със сумата от 7 902,34 лв. представляваща гаранционен депозит, ще се прихване по-старото от двете вземания за месечни наемни вноски, а именно това за месец април 2020 г. В тази насока претенцията за сумата от 7 902,34 лв., представляваща дължима месечна наемна вноска за м. април 2020 г., ще се отхвърли изцяло като погасена чрез прихващане, тъй като размерът на двете вземания е еднакъв.  

            Относно разноските:

            При този изход на спора разноските ще се присъдят съразмерно с уважената, респ. с отхвърлената част от исковете. В полза на ищеца ще се присъди по съразмерност сумата от 505,12 лв. съдебно-деловодни разноски, от които 352,83 лв. за платена държавна такса и 152,29 лв. внесени депозити за вещи лица, и сумата от 440,83 лв. разноски за един адвокат. В полза на ответното дружество ще се присъди по съразмерност сумата от 40,98 лв. съдебно-деловодни разноски и сумата от 1663,93 лв. разноски за адвокатско възнаграждение.

            Така мотивиран, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОСЪЖДА „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, пл. „С. Стамболов“ № 3, представлявано от *** Й.К. Х., да заплати на „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. П., бул. „***“ № ***, представлявано от *** Л. М., сумата от 2 606,70 евро /две хиляди шестстотин е шест едно и 07 евроцента/ с ДДС, с левова равностойност от 5 098,26 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима месечна наемна вноска по договор за наем от дата *** г. за периода от 01.05.2020 г. до дата 20.05.2020 г., на която е прекратено действието на договора, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането, както и да заплати на основание чл. 59 ЗЗД сумата от 3 725 лева /три хиляди седемстотин двадесет и пет лева/, представляваща обезщетение за ползваната от „Домейн Трейдинг“ ООД незастроена част от Поземлен имот № ***, върху която е монтиран временен преместваем обект по смисъла на чл. 56 ЗУТ, представляващ пристройка към наетия Търговски обект № * – търговска зала /закрита градина/, с капацитет над 70 седящи места, за периода от м. юли 2019 г. до м. май 2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането, КАТО ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 59 ЗЗД за разликата от присъдените 3 725 лева до пълния претендиран размер от 22 000 лева – обезщетение за ползваната от „Домейн Трейдинг“ ООД незастроена част от Поземлен имот № ***, върху която е монтиран временен преместваем обект по смисъла на чл. 56 ЗУТ, представляващ пристройка към наетия Търговски обект № * – търговска зала /закрита градина/, с капацитет над 70 седящи места, за периода от м. юли 2019 г. до м. май 2020 г.     

ОТХВРЪЛЯ иска на „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Шести септември“ № 144а, представлявано от *** Л. М., за осъждане на „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, пл. „С. Стамболов“ № 3, представлявано от *** Й. К. Х., да му заплати сумата от 4 040,40 евро /четири хиляди и четиридесет евро 40 евроцента/ с ДДС, с левова равностойност от 7 902,34 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима месечна наемна вноска за м. април 2020 г., по договор за наем от дата *** г., платима до дата 05.04.2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането, КАТО ПОГАСЕН ЧРЕЗ ПРИХВАЩАНЕ с вземането на „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, спрямо „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, за сумата от 7 902,34 лв. /седем хиляди деветстотин и два лева и 34 ст./, представляваща платен на основание чл.9.2 от договора за наем от 01.03.2019 г. гаранционен депозит, невъзстановен от наемодателя „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД.  

ОТХВРЪЛЯ исковете на „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Шести септември“ № 144а, представлявано от *** Л. М., за осъждане на „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, пл. „С. Стамболов“ № 3, представлявано от *** Й. К. Х., да му заплати сумата от 3 100 евро /три хиляди и сто евро/, с левова равностойност от 6 063,07 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима неустойка за забава по чл. 18 от договор за наем от дата 01.03.2019 г. при изпълнение на задължението за заплащане на месечна наемна вноска за м. април 2020 г., изчислена за периода 01.05.2020 г. – 31.05.2020 г., за всеки ден закъснение, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането, както и сумата от 3 584,22 евро /три хиляди петстотин осемдесет и четири евро и 22 евроцента/, с левова равностойност от 7 010,13 лв. при обменен курс на 1 евро – 1,95583, представляваща дължима неустойка по чл. 20 от договор за наем от дата *** г., изчислена върху тройния размер на наемната цена към момента на прекратяване на договора за наем за всеки календарен ден, в който е продължило задържането на имота, за периода 20.05.2020 г. – 31.05.2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – *** г., до окончателното погасяване на вземането.  

ОСЪЖДА „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, пл. „С. Стамболов“ № 3, представлявано от *** Й.К. Х., да заплати на „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Шести септември“ № 144а, представлявано от *** Л. М., сумата от 505,12 лв. /петстотин и пет лева и 12 ст./, съдебно-деловодни разноски, и 440,83 лв. /четиристотин и четиридесет лева и 83 ст./, разноски за един адвокат.

ОСЪЖДА „Кепитал Инвест Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Шести септември“ № 144а, представлявано от *** Л. М., да заплати на „Домейн Трейдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, пл. „С. Стамболов“ № 3, представлявано от *** Й. К. Х., сумата от 40,98 лв. /четиридесет лева и 98 ст./, съдебно-деловодни разноски, и 1 663,93 лв. /хиляда шестстотин шестдесет и три лева и 93 ст./, разноски за един адвокат.

            Решението може да бъде обжалвано от страните в двуседмичен срок от съобщаването му с въззивна жалба пред Окръжен съд Пловдив.

                                                          

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ:п/К.Иванов

 

Вярно с оригинала.

М.К.