РЕШЕНИЕ
№
гр. София, ... 2023г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, IV-Д състав, в открито съдебно заседание на
двадесет и първи юни две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗДРАВКА ВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
НИКОЛАЙ ДИМОВ
Мл. съдия Д.
ЧЕРНЕВА
при участието на секретаря
Екатерина Тодорова, като разгледа докладваното от младши съдия Д. Чернева в. гр. дело № 170 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда
на глава XX от Гражданския процесуален кодекс.
С решение № 20207400 от
25.09.2020 г. по гр. д. № 51804/2019 г. на Софийски районен съд, I ГО, 167
състав, е признато за установено по предявения от ищеца - „С. - П“ ЕООД, ЕИК: ********,
със седалище и адрес на управление:***, по реда на чл. 422, ГПК иск с правно
основание чл. 79, ал.1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл.280 ЗЗД
иск, че К.Ж.Ж., ЕГН: **********, дължи на ищцовото дружество сумата от 2346, 96 лева, представляваща
дължима и неизплатена част от комисионно възнаграждение по сключен между
страните на 13.02.2018 г. договор за
посредничество за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва
от датата на заявлението - 28.02.2019 г. до окончателното изплащане на сумата,
за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение от
10.04.2019 г. по ч. гр. д. № 12084/2019 г. по описа на СРС, ГО, 167 състав.
Ответникът е осъден да
заплати на ищеца - „С. - П“ ЕООД, ЕИК: ********, сумата от 100 лева (сто лева),
представляваща разноски по делото, от които 50 лева заплатена държавна такса в
заповедното производството по ч. гр. дело № 12084/2019 г. по описа на СРС, ГО,
167 състав, и 50 лева - заплатена държавна такса в исковото производство.
Срещу решението, в
срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, е подадена въззивна
жалба от ответника по първоначалното производство - К.Ж.Ж.,
ЕГН: **********, чрез процесуалния му представител - адв.
Д.К.. Изложени са съображения за неправилност и необоснованост на съдебното
решение, като то е обжалвано в неговата цялост. Посочва се, че първоинстанционният съд не е уважил отправеното искане за
допълване на доклада по делото със задължение за ищеца за ангажиране на доказателства
за пълното изпълнение на Договора за посредничество, както и че след това е
изложил изводите си, приемайки, че ищецът е изпълнил задълженията си по него. Въззивникът твърди, че ищецът е свързал ответника само с
половината от собствениците на имота, а участието на останалите собственици в
сделката е следствие от усилията на друг посредник, както и че за задълженията
на посредника по договора, които все пак са били изпълнени, е бил в голяма
степен подпомаган от Възложителя. Твърди се, че изпълнението на един
посреднически договор не се изчерпва с простото свързване на страните по
сделката и с постигането на един краен резултат, а именно - сключването на
договор за покупко- продажба на имота. Моли се
Решение № 20207400 от 25.09.2020 г. по гр. д. № 51804/2019 г. на Софийски
районен съд, I ГО, 167 състав, да бъде отменено. Претендират се разноски и за двете съдебни
инстанции.
В срока по чл. 263, ал.
1 ГПК, от ищцовото дружество - „С.“ ООД, ЕИК: ********,
чрез процесуалния му представител адв. П.П., е подаден отговор на въззивната
жалба. В отговора са изложени съображения за неоснователност на въззивната жалба. Посочва се, че първоинстанционният
съд правилно е установил фактическата обстановка и е извел правните си изводи в
съответствие с материалноправните и
процесуалноправните норми. По отношение на възражението, отнасящо се до
отхвърленото от първоинстанционния съд искане за
допълване на доклада, е посочено, че в доклада вече е била разпределена доказателствената тежест, съгласно която ищецът следвало да
докаже сключването на процесния договор, по силата на
който се дължи претендираното възнаграждение, както и
изискуемостта на вземането. Изтъква се, че договорът за посредничество е
търговски договор с предмет - постигането на определен резултат, изразяващ се в
свързване на страните по сделката и подпомагането им да сключат договор, в
случая - такъв за покупко-продажба. Посредникът по сделката не участва пряко в
нея, като представител на която и да е от страните, а задълженията му се
състоят в свързването на страните по сделката и удостоверяване, че тя е
сключена, за което дължи да положи грижата на добрия търговец. Твърди се, че
изискуемостта на вземането е доказана, доколкото тя е възникнала с акта по
свързване на страните и сключването на нотариалната сделка на 28.05.2018 г.
Твърди се, че при сключването, на предварителния договор и при сключването на
нотариалната сделка, посредникът е осигурил присъствието на всички
съсобственици - продавачи на имота, с което е изпълнил задължението си да
свърже страните. Позовава се на договореното между страните в т. 4.1., изр.
второ, от където се извежда изводът, че възнаграждението по него се дължи
именно във връзка с факта на свързване на страните по сделката. Процесният договор се характеризира като договор за
търговско посредничество по смисъла на чл. 49-51, ТЗ, а не договор за поръчка или комисионен договор. Подчертава се
още, че представените по делото доказателства свидетелстват, че ищецът е
продължил да оказва съдействие и след свързването на страните. Моли въззивната жалба да бъде отхвърлена като неоснователна, а
решението на първоинстанционния съд да бъде
потвърдено. Претендират се разноските, направени в производството.
Софийски градски съд,
след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените
във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт
и възраженията на насрещната страна, намира за установено следното:
Предявен е положителен установителен иск по чл. 422, ал.1 ГПК с основание чл.51
във вр. с чл. 49 от ТЗ и чл. 79, ал.1, ЗЗД за
признаване за установено, че ответникът - К.Ж.Ж.,
ЕГН: **** *****дължи на ищцовото дружество - „С. — П“
ООД, сумата от 2346, 96 лева, представляваща дължимата и неизплатена част от
комисионно възнаграждение по сключен между страните на 13.02.2018 г. договор за
посредничество за покупко-продажба на недвижим имот.
Съгласно разпоредбата
на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидностга на решението, а по допустимостта - в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата. Настоящият съдебен състав приема, че първоинсганционното
решение е валидно и допустимо. Не е допуснато и нарушение на императивни
процесуални норми. Решението е и правилно, като на основание чл.272, ГПК въззивният състав препраща към мотивите на първоинстанционния съд.
В изпълнение на
задълженията си да обсъди всички доводи и твърдения на страните и да изложи
свои собствени мотиви по съществото на спора, въззивният
съд намира следното:
По делото е безспорно
установено, че между страните е бил сключен договор за посредничество от
13.02.2018 г. Страна по него е К.Ж.Ж., ЕГН: **********
в качеството си на Възложител и „С. - П“ ЕООД, ЕИК: ********, като изпълнител,
с предмет извършване на посредничество при продажбата на процесния
имот, със следните характеристики: Апартамент № 28, находящ
се в гр. София, пл. „*********, състоящ се от две стаи, вестибюл, баня, килер,
две антрета и тоалетна, със застроена площ от 80,82 кв.м. (осемдесет цяло и
осемдесет и две стотни квадратни метра), при съседи по нот.
акт: пл. „Славейков",Г.И.И., А.Д.М., А.Т.Г., Н.С.Д.и
тавански помещения, а по договора за продажба от 1968 г.; от север - двор,
юг-пл. ,Славейков", изток - А.Д.М., запад - К.Н., отгоре - таван, отдолу -
Н.Д., с идентификационен номер 68134.101.111.7.9 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на гр.
София, община Столична, по схема No 44616/23.07.2013 г. на
АГКК - гр. София, заедно с избено помещение, при съседи по нот.
акт: стълбище, коридор, Н.Д. и таванско помещение, при съседи по нот. акт: Н.Д. и О.К., заедно със 1,53/100 (едно цяло петдесет и три стотни върху
сто), идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху
мястото, съставляващо парц. V-5 от кв.470, м. Центъра, по плана на гр. София, с площ от
1530 кв.м с идентификационен номер 68134.101.11 1 с уговорен възнаграждение,
съгласно т. 3.2 от договора. Съгласно т. 2 от него, изпълнителят – „С. - П“
ООД, се е задължил да извършва следните дейности: да извърши рекламна дейност
за продажбата; да организира огледи на имота от потенциални купувачи и да
подпомага преговорите между тях и продавача; да консултира Възложителя при
определяне на продажната цена на предлагания имот; да му предоставя реална и
обективна информация за предлаганите/ търсените на пазара имоти и техните цени;
да информира веднъж Възложителя седмично за хода на изпълнението на предмета на
договора; да провери изправността на всички документи, необходими за сделката;
да съдейства на Възложителя за избягване на рискове при покупко-продажбата; да
пази търговските тайни и всякаква друга информация за Възложителя, станала му
известна; да извършва кореспонденцията с купувачите и продавачите до плащане на
окончателната вноска за покупката на имота, както и да представлява и съдейства
на продавача в дейностите и процесите, съпътстващи покупко-продажбата на
недвижимия имот до подписване на предварителен договор и финализиране на
сделката. Възложителят, от своя страна, се е задължил да изплати възнаграждение
в размер на 2% от продажната цена на имота, от които 1% - в деня на
подписването на предварителния договор и 1% - при нотариална сделка. В т.4.1 от
процесния договор е предвидено, че отказът на
Възложителя от гарантираното с договора обслужване от страна на Изпълнителя, не
е основание за намаляване или отказ от заплащане на възнаграждението, което се
дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката.
Безспорни по делото се
явяват и обстоятелствата, че на 13.02.2018 г. е бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижимия имот, като ответникът - К.Ж. е
заплатил на ищеца възникналото, съгласно т.3.2 от Договора за посредничество,
дължимо при сключването на предварителния договор вземане - 1% от комисионното
възнаграждение, равняващо се на сумата от 1200 евро. На 28.05.2018 г. бил
подписан Нотариален акт за покупко-продажба на недвижимия имот № 105, том I, per. № 3826, дело № 98 от
2018г., по силата на който ответникът закупил процесния
Апартамент № 28, находящ се в гр. София, пл. „****************Със
сключването на сделката, за ищеца възникнало и правото на вземане върху
останалата част от уговореното възнаграждение, което обаче не било заплатено от
ответника.
Като доказателство по
делото е представена и изпратена до ответника покана, връчена чрез Телепоща, с изх. № 14 от дата 10.01.2019 г., с която той е
поканен да изплати остатъка от уговореното възнаграждение по Договора за
посредничество, в размер от 1200 евро.
При разпределената доказателствена тежест, спорен между страните по делото се
явява въпросът дали ищецът е изпълнил задълженията си по сключения договор,
дали в резултат на негови действия са сключени предварителен, а в последствие -
и окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, съответно - дали
е възникнало вземането му по договора и дължимо ли е комисионното
възнаграждение, в размер на 2346, 96 лв., съгласно т. 3.2 от договора.
Процесният
договор е вид неформален търговски договор, при който едната страна е поела
задължение да посредничи между две страни с оглед интереса им, за постигане на
определен резултат, изразяващ се в сключването на конкретна сделка. Другата
страна по този договор се ползва от него, доколкото има интерес да бъде свързан
с трето/и лице/а, за да бъде осъществено сключването на въпросната сделка. За
извършеното посредничество се дължи възнаграждение, когато е уговорено.
Ищецът-изпълнител по
договора се е задължил да осъществи фактическа дейност, изразяваща се в
съдействие за сключване на определена сделка между двама съконтрахенти,
като осъществи връзка между тях и извърши подготвителни действия за сключване
на договора чрез подпомагане на процеса, водейки се от предварително
договорените между страните условия. Посредникът е ангажиран с осъществяване на
контакт, с организирането на преговорите и с предхождащите сключването на
окончателния договор действия.
Доколкото конкретните
права и задължения по договора се определят от страните по него, следва да се
вземат предвид горепосочените задължения, които те са поели, а именно -
посредникът се е задължил да извърши рекламна дейност за продажбата; да
организира огледи на имота от потенциални купувачи и да подпомага преговорите
между тях и продавача; да консултира Възложителя при определяне на продажната
цена на предлагания имот; да му предоставя реална и обективна информация за
предлаганите/ търсените на пазара имоти и техните цени; да информира веднъж
Възложителя седмично за хода на изпълнението на предмета на договора; да
провери изправността на всички документи, необходими за сделката; да съдейства
на Възложителя за избягване на рискове при покупко-продажбата; да пази
търговските тайни и всякаква друга информация за Възложителя, станала му
известна; да извършва кореспонденцията с купувачите и продавачите до плащане на
окончателната вноска за покупката на имота, както и да представлява и съдейства
на продавача в дейностите и процесите, съпътстващи покупко-
продажбата на недвижимия имот до подписване на предварителен договор и
финализиране на сделката.
Видно от т.4.1 от процесния
договор, където е предвидено, че отказът на Възложителя от гарантираното с
договора обслужване от страна на Изпълнителя, не е основание за намаляване или
отказ от заплащане на възнаграждението, което се дължи поради самия факт на
свързване на страните по сделката. Тълкуването на тази уговорка води до извода,
че между страните е постигнато съгласие, че горепосочените задължения напосредника следва да доведат до осъществяването на
контакт между страните по сделката. В този смисъл, макар и ангажиран с конкретни
дейности, доколкото търговският посредник не е страна по сделката и не
разполага с представителна власт, а следва да извърши фактически действия по
съдействие, което да доведе до сключването съответно на предварителен договор
за покупко-продажба и на последваща нотариална
сделка, при постигането на този резултат, ще се счита, че е изпълнил
задълженията си по договора и вземането му е станало изискуемо.
Видно от представените
по делото доказателства, страните действително са били свързани, в последствие
са сключени предварителен договор за покупко-продажба и нотариален акт, с който
е прехвърлена собствеността. Ответната страна не оспорва участието на ищеца в
тези предварителни действия, като посочва единствено, че не е осъществил
контакт с абсолютно всички участници в сделката, за което не са представени
доказателства, които да доведат до извода, че сключването на сделката се дължи
на усилията на трето лице, а не на съдействието на ищцовото
дружество. Следователно, доколкото всички страни по сделката са присъствали при
сключването на договорите за покупко-продажба, следва да се приеме, че ищецът-изпълнител
е съдействал за свързването на страните.
Що се отнася до
останалите поети задължения, а именно - предоставяне на информация за хода на
изпълнението на предмета на договора; проверка на изправността на всички
документи, необходими за сделката; съдействие за избягване на рискове при
покупко-продажбата; осъществяване на кореспонденция с купувачите и продавачите
до плащане на окончателната вноска за покупката на имота, както и
представляване и оказване на съдействие на продавача в дейностите и процесите,
съпътстващи покупко - продажбата на недвижимия имот
до подписване на предварителен договор и финализиране на сделката, следва да се
подчертае, че видно от представената от ответника кореспонденция по имейл, ищецът-изпълнител
е изпълнил и тях, като активно е съдействал при воденето на кореспонденция с
представители на етажната собственост при събирането на необходимите документи,
които да осигурят безпроблемното протичане на процесите преди сключване на
сделката - вкл. и за отпускането на кредит. Своевременно е уведомил К.Ж. за
развитието на ситуацията, а също така - и е съдействал за сключването на
допълнителен анекс към предварителния договор, по силата на който страните се
договорили за удължаване на срока за сключване на окончателния договор - не
по-късно от 31.05.2018 г. Направено е възражение на въззивника,
че изпълнението по договора не е било пълно, поради факта, че клиентът по него
е подпомагал дейността на посредника. Следва да се има предвид, че
посредническата дейност в периода след свързването на страните, в който се
извършва подготовката по сключването на сделката, е подпомагаща и се изразява в
съдействие, но не и в активно представляване на продавача във всички процеси,
тъй като посредникът не разполага с представителна власт, не може да води
преговорите от името на страната, нито има право илизадължение
да финализира сделката. В този смисъл, съвместното
извършване на подготвителни дейности и двустранното съдействие не водят до
неизпълнение по договора, а напротив - явяват се един естествен процес от
изпълнението му.
Във връзка с
гореизложеното и в съответствие с направените между страните уговорки по договора,
включително тази по т. 4.1 от него, инкорпорираща уговорката, че отказът от
посредническите услуги, след осъществяването на контакт между страните, не води
до отмяна на задължението за изплащане на комисионно възнаграждение, въззивният съд намира, че „С. - П“ ООД е изпълнило
задълженията си по процесния договор, като е
действало с грижата на добрия търговец и е съдействало за продажбата на имота.
На основание т. 3.2 от договора, му се дължи оставащата част от дължимото
възнаграждение, тъй като сделката е финализирана с
нотариален акт за покупко-продажба на недвижимия имот от 28.05.2018 г.
С оглед
гореизложеното и доколкото изводите на двете съдебни инстанции съвпадат,
решението на Софийски районен съд е правилно и следва да бъде потвърдено.
При този изход на
спора въззивникът няма право на разноски.
Въззиваемата страна е направила искане за присъждане на разноските пред настоящата
инстанция, изразяващи се в заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 400
лв., за което е представила писмено доказателство по делото и следва да й бъде
присъдено.
Така мотивиран,
Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20207400 от 25.09.2020 г. по гр. д. № 51804/2019 г. на Софийски
районен съд, I ГО, 167 състав.
ОСЪЖДА К.Ж.Ж., ЕГН: **********, да заплати на „С. - П“
ЕООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление:***, сумата от 400 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение за въззивното
производство.
Решението не подлежи
на обжалване по аргумент от чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Председател:
1./
2./