Р Е Ш
Е Н И Е
№ ….
гр. София, 08.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І г.о., 5 състав, в публично съдебно заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА
и секретар Д.Шулева, като разгледа докладваното от
председателя гражданско дело № 14411 по описа за 2020 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е от Н.В.В.
против В.Н.Н., починала в хода на делото
и заместена от нейния правоприемник -
Н.И.С., главен иск с правно основание чл.42, ал.2 от ЗЗД за установяване недействителност на договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 12.06.2019 г., поради липса на
представителна власт, и евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3
от ЗЗД за установяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 12.06.2019г., поради накърняване на добрите нрави.
Ищецът твърди, че е наследник
на З.И.В., починала на 10.12.2019 г. На 04.06.2019 г. неговата наследодателка
сключила с ответницата В.Н.Н. договор за покупко-продажба на недвижи имот, обективиран
в нот.акт за покупко-продажба № 56/12.06.2019 г., том седми, рег. № 15966,
нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д., с който прехвърлила на ответникацата Н.
правото на собственост върху апартамент № 41 с идентификатор
68134.4082.6255.1.41, находящ се в гр.София, ж.к.“*******, етаж 6, със
застроена площ от 58.29 кв.м., ведно с прилежащото избено помещение, срещу
заплащане на сумата от 57 000 лева. При изповядване на сделката
наследодателката на ищеца З.И.В. била представлявана от Н.И.С., който бил син
на купувачката В.Н.Н. и се легитимирал като пълномощник с пълномощно, издадено
от продавачката. Ищецът твърди, че сделката била недействителна, тъй като към
датата на подписване на пълномощното и на сключване на сделката наследодателката
била в състояние на трайна неспособност да разбира свойството и значението на
постъпките си и да ги ръководи, в което състояние изпаднала след претърпян на 20.02.2019 г. мозъчен инфаркт и
поради други тежки придружаващи заболявания. Ищецът твърди, че неговата наследодателка
издала и друго пълномощно на същото лице Н.И.С., по силата на което да се
разпорежда със средства от нейните банкови сметки. С това пълномощно и след
изповядването на сделката по продажбата на апартамента, С. изтеглил на няколко
пъти от банковите й сметки общо 25 000
лв., които задържал за себе си. На следващо място ищецът твърди, че договорът
за покупко-продажба на недвижим имот от 12.06.2019 г. бил нищожен, тъй като
накърнявал добрите нрави. Това накърняване на добрите нрави се изразявало в
нищожната цена, която ответницата платила за придобития от нея апартамент,
многократно по - ниска от пазарната цена на имоти със сходни характеристики в
същия квартал на гр.София. Накърняването на добрите нрави било следствие от
схема, измислена и организирана от ответницата и нейният син, основана на: ясно
съзнание у ответницата, която работела като медицинска сестра, за тежкото
здравословно състояние на В. и близкият край на живота й - в този случай запазеното
право на ползване върху продадения апартамент практически нямало стойност; ясно
съзнание у ответницата, че за В. нямало кой да полага грижи - тя живеела сама и
се намирала в обтегнати отношения със сина си; издадени били две нотариално
заверени пълномощни от З.И.В. в полза на сина на ответницата - за продажбата на
апартамента и за теглене без ограничения от банковата й сметка, по която
постъпило плащането на цената на апартамента; цената на апартамента в размер на
57 000 лв. била платена, но веднага след това, в периода от 13.06.2019 год. -
16.07.2019 год., пълномощникът/син на ответницата/ изтеглил общо 25 000 лв. от банковата
сметка на продавачка, които задържал за себе си. Крайният резултат от
прилагането на измислената от ответницата схема довело до придобиване на двустайния апартамент срещу заплащането на
цена от 32 000 лв.
При така изложените
твърдения по главния и евентуалния иск ищецът моли съда да приеме за установено
по отношение на ответницата В.Н.Н., починала в хода на делото и заместена от нейния правоприемник - Н.И.С., че е недействителен договорът за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт за покупко-продажба №
56/12.06.2019 г., том седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д.,
поради липса на представителна власт. В случай, че главният иск бъде отхвърлен,
моли съда да приеме за установено, че е нищожен договорът за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в нот.акт за покупко-продажба № 56/12.06.2019г.,
том седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д., поради поради накърняване
на добрите нрави. Претендира направените по делото разноски.
Ответницата оспорва
иска. Твърди, че се запознала с майката на ищеца в края на м.януари или
началото на м.февруари 2019 г. в болница „Сити Клиник“, където тя била на
лечение, а ответницата работела като медицинска сестра. Двете разговаряли и си
разменили телефонните номера. На 08.03.2019 г. огветницата решила да поздрави за
празника В. и да провери как е здравослвно, поради което я потърсила по
телефона. От телефонния разговор разбрала, че З.В. се намира в болница “Токуда“
на лечение след прекаран инсулт. Ответницата я посетила в болницата. З.й се
оплакала, че е в лоши отношения със сина си, казала й че той не се интересува
от нея и не я посещава. Ответницата закупила за В. със свои средства бельо и
пижама. Тя останала в болницата още 10-15 дни, през което време ответницата я
посещавала още два пъти. При последното посещение научила, че при изписването
на В. на следващия ден от болницата, няма кой да я вземе, както и че трябва да
се заплатят лекарства, приемани от нея в облницата. На следващия ден
ответницата подсигурила линейка за изписването наЗ., заплатила със свои
средства сумите, дължими от нея за лекарства и я придружила до дома й. Преди
изписването В. била подсигурила смяна на партрона на входната врата на
апаратамента си от извикан от нея ключар, защото се страхувала от сина си –
ищецът и не искала той да я безпокои и да й иска пари. След няколко дни З.помолила
ответницата да се грижи за нея срещу заплащане на 1000 лв. и ответницата приела
Грижите включвали ангажимент от ответницата да пазарува заЗ., да й плаща всички
сметки, да й осигурява от близък ресторант храна, да поддържа личната й хигиена
и да поддържа дома й. През м.май 2019 г. З.получила втори инсулт и постъпила на
лечение в Окръжна болница, където останала три дни, след което ответницата я
завела на рехабилитация в болница и отново при изписването й осигурила линейка,
която да я превози до дома й. З.й казала, че пенсията й не достига да посреща
нуждите си и да заплаща полаганите за нея грижи, поради което предложила да продаде
апартамента си на ответницата за цена, около данъчната оценка, като си запази
правото на пожизнено безвъзмездно ползване на имота. След сключването на
договора за покупко-продажба на апартамента, през м.ноември 2019 г. ищецът
принудил майка си да изтегли всички пари от банковата си сметка, вкл. и от продажбата
на апартамента, и да му ги даде. След това върнал майка си в апартамента,
сменил с помощта на ключар патрона на входната врата и оставил майка си сама в
жилището, без някой да има достъп до нея. След наколко дни В. отново повикала
ответницата да се грижи за нея, но, когато тя отишла пред апартамента й, от
съседи разбрала, че жената била в болница „София Мед“ на лечение, където
веднага отишла да я види. На следващия ден отново ответницата посетила В. в
болницата и тогава разбрала, че синът й/ищецът/ взел решение да я изпрати в
старчески дом в кв. „Хаджи Димитър“. Ответницата посетила В. в дома за
възрастни хора и установила, че тя била в сериозно влошено здравословно
състояние и няколко дни по-късно починала. През м.февруари 2020 година ищецът
подал жалба срещу ответницата и сина й Н.С. в прокуратурата. Двамата дали обяснения
по образуваната прокурорска преписка № 08685/2020 год. по описа на СРП и били
посъветвани от разследващия полицай да не влизат във владение на процесния
апартамент до приключването на преписката. През м. март 2020 год., след
приключването на прокурорската преписка с постановление за отказ за образуване
на наказателно производство, ответницата извикала ключар, сменила патрона на
входната врата на собствения си апартамент и започнала ремонт на същия, в който
понастоящем живеела нейна наемателка.
Ответницата поддържа становището, че
поради липсата на иск за атакуване на пълномощното, с което била изповядана
сделката, нямало основание за обявяване за нищожен на договора за покупко-продажбата на процесния имот на
посоченото в исковата молба основание - липса на представителна власт, поради невъзможност
на прехвърлителката, вследствие на заболяване, да разбира свойството и значението на
постъпките си и да ги ръководи при издаване на пълномощното. Атакуването на
упълномощителната сделка от ищеца, според ответницата, се явявало недопустимо,
на основание чл.31, ал.2 от ЗЗД. Ответницата твърди, че предявеният при
условията на евентуалност иск също бил
неоснователен, тъй като апартаментът бил закупен за сумата от 57 000 лв., при
данъчна оценка на имота от 54 524.10 лв., т.е на цена над данъчната му оценка. Твърденията
на ищеца, според които синът на ответницата задържал сума от 25 000 лв., били
ирелевантни за спора и евентуално можели да послужат за основание на друг иск
на ищеца срещу сина на ответницата. Моли съда да отхвърли исковете и да й
присъди направените по делото разноски.
Съдът, като прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната взаимна връзка, приема
за установено от фактическа страна следното:
Ищецът е син на З.И. ***,
починала на 10.12.2019 г., което се установява от представеното с исковата
молба удостоверение за наследници от
17.12.2019 г.
В.
е претърпяла на 20.02.2019 г. мозъчен инфаркт, след което е била в тежко
здравословно състояние, имала е нужда от чужда помощ в хигиенно-битовото си
обслужване, била е трудно подвижна, придвижвала се е с проходилка и с инвалидна
количка, лекарите са констатирали
дискоординационен палеоцеребрален синдром, което се установява от представените
по делото епикризи, издадени от „Болница Токуда“, УМБАЛ „Света Анна“АД,
СБПЛР“Панчарево“ЕООД и УМБАЛ „София Мед“АД/ л.10-25, л.65-66 от делото, л.
14-23 от приложена пр.пр.№ 8685/2020 г. на СРП/. В епикризите от 12.03.2019г,. 19.03.2019г., 22.03.2019г. на
„Болница Токуда“ в раздел „Анамнеза“ при В. е констатирана „десностранна централна хемипареза, по-тежка
за ръката“.
На
04.06.2019 г. В. е подписала пълномощно №
15084, с което е упълномощила Н.И.С. да
продаде апартамент на купувачката В.Н.Н.
при цена и условия, каквито намери за добре; продажната цена да бъде
преведена по банкова сметка ***. Посочено е, че пълномощникът може да извърши
сделката само при условие, че бъде запазено пожизнено и безвъзмездно правото на
ползване на В. върху недвижимия имот. Под пълномощното е поставен палец от
лявата ръка на упълномощителката./общ регистър за 2019 г. на нотариус Д. и пълномощно
№ 15084/04.06.2019г. с нотариална заверка на подписа/.
На
04.06.2019 г. В. е подписала второ пълномощно рег. № 15083, с което е
упълномощила Н.И.С. да се разпорежда с влогове и сметки на нейно име в „Банка
ДСК“ЕАД, да внася и тегли суми, вкл. да заявява плащания за комунални услуги. Под
пълномщното е поставен палец от лявата ръка на упълномощителката./общ регистър
за 2019 г. на нотариус Д. и пълнмощно № 15083/04.06.2019 г. с нотариална
заверка на подписа/.
Видно
от нот.акт за покупко-продажба № 56/12.06.2019 г., том седми, рег. № 15966,
нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д.,*** действие - районът на СРС, З.И. В. е продала на ответницата В.Н.Н. процесния
апартамент, находящ се в гр.София, с идентификатор 68134.4082.6255.1.41 за
сумата от 57 000 лв., която е следвало да бъде платена по банкова сметка ***. В.
е запазила безвъзмезно и пожизнено
правото на ползване върху имота – предмет на продажбата. Сделката е сключена от
името на продавачката чрез пълномощник – Н.И.С. /син на купувачката/, който е
представил нотариално заверено пълномощно № 15084 със съдържание № 15085, том
пети, акт № 51 от 04.06.2019г. на помощник – нотариус при нотариус Д..
Видно
от удостоверение за родствени връзки от 05.05.2023 г. Н.И.С. е син на
ответницата В.Н.Н..
От
заключението на техническата експертиза, изготвено от вещото лице Р., което съдът
кредитира като компетентно и обективно дадено, пазарната стойност на процесния
апартамент към датата на
сделката/12.06.2019г./ е била 157 000 лв.
Видно
от медицинска справка за диспансерен и психиатричен отчет от 05.08.2019 г. З.В.
не се е водила на диспансерен и психиатричен отчет в регистъра на МБАЛНП “Свети
Наум“ ЕАД.
С
постановление от 18.03.2020 г. на СРП по пр.пр.№ 8685/2020 г. е отказано да се
образува досъдебно производство по сигнал на ищеца за установяване дали са
налице престъпни обстоятелства, при които майка му е подписала пълномощно на Н.И.С.,
с което е продаден нейният апартамент и са изтеглени парични суми от банковата
й сметка в „Банка ДСК“ ЕАД.
С
решение от 14.06.2022 г. по вгр.д. № 15157/2021 г. на СГС е отхвърлен иск от Н.В.В.
против В.Н.Н. с правно основание чл.76 от ЗС за осъждане на ответницата да му
предаде владението върху процесния апаратмент.
По
искане на страните по делото са събрани гласни доказателствена средства.
От показанията на
св.Лазаров, ангажиран от ищеца, се установява, че след като В. претърпяла
операция през м.март 2019 г. свидетелят бил помолен от нейния син/ищецът/ да
носи храна на майка му, тъй като той самият нямал възможност да се грижи за
нея. Свидетелят носел храна на В. през ден от своето заведение за бързо хранене,
нямал време да остава при нея дори за 15 минути. Казвали си по пет приказки,
питал я дали е добре и си тръгвал. Понякога й носел храна, дори да не му била заплатена,
заради приятелските отношения. След като майката на ищеца излязла от болницата,
отначало й се разбирало какво иска да каже, но после започнала да говори
несвързани неща. Питала дали е на вилата в Златица, когато се намирала в София.
Понякога му давала повече пари, отколкото струвала храната – например 20 лева
или 50 лева, а храната струвала 7-8 лева. Понякога се опитвала нещо да му пише,
когато искала да й купува разни неща, но
той не можел да разбере какво е записала.
Когато й носел храна, видял няколко пъти медицинската сестра, която се грижела
за нея. Свидетелят носел храна на В. през периода от м.март до м.юни 2019 г. След
това медицинската сестра, която я гледала, го освободила от този ангажимент. Ответницата
му казала, че оттук нататък тя ще се грижи за нея, ще й купува каквото иска,
защото й е дала пари. След м.юли 2019 г. не я бил посещавал повече. След инфаркта
В. започнала да се държи неориентирано. Говорела несвързано.
От показанията на св.Ц.–
приятелка на ответницата, се установява, че майката на ищеца и ответницата се
запознали, докато тя била на лечение в „Сити клиник“, двете си допаднали. Чували
се по телефона след като З.В. била изписана от болницата. Тя пожелала ответницата
да се грижи за нея, тъй като нямала осигурени грижи от своите роднини, а била в
тежко физическо състояние. Ответницата първоначално имала съмнения дали да
поеме тези грижи, но, след като помислила известно време, се заела сериозно и
се грижела много добре за майката на ищеца. Дори свидетелката се учудвала на
всеотдайността й към чужд човек. В. първоначално заплащала на ответницата по
1000 лв. за грижите, но след това започнала да изпитва финансови затруднения да
заплаща тази цена и от нея излязла инициативата да продаде апартамента си на ответницата,
за да продължи тя да се грижи за нея, да я обслужва медицински и
социално-битово. Тези грижи включвали всичко – медицински грижи, грижи за
къщата, за саматаЗ., поддържане на приличен външен вид и добра кондиция. Ответницата
взимала храна от близкия ресторант, но и готвела за З.В.. Тя положила много
грижи за нея. Организирала посещения от рехабилитатор в дома й, както и лечение
в болница за рехабилитация. Свидетелката
придружавала ответницата, докато се грижела за В., през м.февруари и март 2019
г. Говорела си с В.. Тя била в добро състояние на духа, в кондиция, обяснявала
на свидетелката, че се занимава с патенти. Говорела по телефона със свой
близък, адвокат по професия, по повод на работата си. Показвала снимки на
свидетелката от екскурзии, разказвала къде е ходила, как се е чувствала.
Говорели си за старостта и за децата си, била в много добро състояние до средата на м. юни 2019 г. Ответницата
се похвалила на свидетелката, че З.В. се
е подобрила, двете дори излизали пред входа, седяли на пейката. З.нямала добри
отношения със сина си. Ответницата полагала грижи за нея, докато синът й не се
противопоставил. Той заключил майка си и взел ключа от жилището, след което В.
вече не можела да се грижи за нея. З.й се обаждала по телефона и когато В. отивала
до дома й, двете си говорели през вратата, защото синът й не й оставил ключ.
После синът й я изпратил в хоспис, където тя бързо се влошила и починала.
Ответницата я посещавала в хосписа и казвала, че за кратко време тя бързо се
влошила. Не можела да говори вече. Само плачела и била много зле. Свидетелката
и В.Н. си говорели за това колко много усилия положила ответницата за З.В., за
да я възстанови след мозъчния инфаркт и за колко кратко време се стигнало до този
обрат във физическото й състояние.
При така събраните по
делото доказателства съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е от Н.В.В. против
В.Н.Н., починала в хода на делото и заместена
от нейния правоприемник - Н.И.С., главен
иск с правно основание чл.42, ал.2 от ЗЗД
за установяване недействителност на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 12.06.2019 г., поради липса на представителна власт, и
евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД за установяване
нищожност на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 12.06.2019 г., поради
накърняване на добрите нрави.
По предявения главен иск с правно основание
чл.42, ал.2 от ЗЗД за установяване недействителност на договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт за покупко-продажба №
56/12.06.2019 г., том седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д.:
За да
бъде уважен предявеният иск трябва да е осъществен следният фактически състав: 1/да е сключена сделка от името на наследодателката
на ищеца; 2/лицето, което е действало като представител на наследодателката на
ищеца, да не притежава представителна власт към датата на сключване на
сделката; 3/ сделката да не е потвърдена от представляваното лице.
Страните не спорят, а
това се установява и от нот.акт за покупко-продажба № 56/12.06.2019 г., том
седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д., че З.И. В./майка на ищеца/ е продала на
ответницата В.Н.Н. апартамент, находящ се в гр.София, с идентификатор 68134.4082.6255.1.14.1
за сумата от 57 000 лв., която е следвало да бъде платена по банкова сметка ***
И. В. в деня на сделката. Продавачката е запазила безвъзмезно и пожизнено правото на ползване върху имота –
предмет на продажбата. Сделката е сключена от името на продавачката чрез
пълномощник –Н.И.С. /син на купувачката/, който е представил нотариално
заверено пълномощно № 15084, със съдържание № 15085, том пети, акт № 51 от
04.06.2019г. на помощник – нотариус при нотариус Д..
По делото е представено
пълномощното и извлечение от общия регистър на нотариуса, от които е видно, че
продавачката В. действително е упълномощила Н.И.С. да продаде имота от нейно
име на купувачката В.Н.Н. при цена и
условия, каквито намери за добре; продажната цена да бъде преведена по банкова
сметка ***. Посочено е, че пълномощникът може да извърши сделката само при
условие, че бъде запазено пожизнено и безвъзмездно правото на ползване на В.
върху недвижимия имот.
Неоснователно е
възражението на ответника, че упълномощителната сделка е нищожна, тъй като
упълномощителката, поради прекаран мозъчен инфаркт и други тежки придружаващи заболявания,
не могла да разбира свойството и значението на извършеното и да ръководи
постъпките си.
На първо място твърденията на ищеца, че
упълномощителната сделка страда от порок, тъй като упълномощителката, вследствие на заболявания
не могла да разбира свойството и значението на постъпките си и да ги ръководи, не
могат да могат да бъдат подведени под никоя от хипотезите на чл.26 от ЗЗД за
нищожност на сделка, а са твърдения за унищожаема сделка по чл.31, ал.1 от ЗЗД.
За да е нищожна сделката трябва да е
налице тежък порок, който да се изрази в начална липса на воля, какъвто порок би
могъл да е налице при поставените под
пълно запрещение лица, които не разбират свойството и значението на
постъпките си и не могат да ги ръководят. По делото не се твърди упълномощителката
да е била поставена под пълно запрещение, респ. не са ангажирани и доказателства
в тази насока.
Дали упълномощителната
сделка е унищожаема не може да бъде проверено в настоящото производство, тъй
като право да иска унищожаване на упълномощителната сделка е имала единствено
упълномощителката, а приживе тя не е предявила такъв иск. Нейният наследник
няма право да иска унищожаване на сделката, освен ако преди
смъртта на упълномощителката е било
поискано поставянето й под запрещение или ако
доказателството за недееспособността произлиза от същата сделка.
Представеното по делото
пълномощно с нотариална заверка на подписа доказва, че З.И.В. действително е
упълномощила Н.И.С. да я представлява при изповядване на сделката. Пълномощното
не е нищожно и пълномощникът е действал в рамките на представителната си власт.
Липсва основен елемент от фактическия състав на чл.42, ал.2 от ЗЗД, поради
което предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен.
По предявения евентуален иск с правно основание чл.26,
ал.1, предл.3 от ЗЗД за установяване нищожност на договора за покупко-продажба
на недвижим имот обективиран в нот.акт за покупко-продажба № 56/12.06.2019 г.,
том седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д., поради
накърняване на добрите нрави:
Смисълът на понятието
„добри нрави“ е изяснен в съдебната практика/ решение № 88/22.06.2010 г. на ВКС
по т.д. № 911/2009г., I т.о, ТК, решение № 4 от
25.02.2009 г. на ВКС по т.д.№ 395/2008 г., I т. о., ТК, определение № 794 от
15.12.2011 г. на ВКС по т.д.№ 224/2011 г., II т. о., ТК/, като се приема, че се касае за обща
правна категория, приложима както към гражданските, така и към търговските
правоотношения, в която попадат тези наложили се правила и норми, които защитават принципи и ценности, общи за
всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения
като цяло, а не само в интерес на някоя от договарящите страни. Накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предложение 3
ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други
разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите
на справедливостта, на
добросъвестността в гражданските отношения и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване. Въпросът дали поведението на
конкретен правен субект съставлява
действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси, с цел извличане на собствена
изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай, въз основа на доводите на
страните и събраните доказателства по конкретното дело.
В конкретния случай се
твърди, че добрите нрави са накърнени, поради твърде ниската цена, несъответстваща
на действителната пазарна стойност на недвижимия имот. По въпроса дали договор
за продажба е нищожен, поради неравностойност на насрещните
престации, е формирана съдебна практика, обективирана
в решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277/2008 г., на ВКС, І г.о.,
решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485/2010г., на ВКС, І г.о., както и в
по-новата практика на ВКС – определение № 8/10.01.2018г. по гр.д. № 2067/2017г.,
I ГО, в която е прието, че чл.9 ЗЗД прокламирана
свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна
преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна
еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави” и от
императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се
заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорената цена е по-ниска
от нея. Това означава, че законодателят допуска продажната цена на един
недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните. В
съдебната практика на ВКС е разяснено, че, за да е нищожен договор, поради
неравностойност на престациите, трябва тази неравностойност да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. В случаите на отклонение от
пазарната стойност и заплащането на цена на имота, близка до данъчната оценка,
не може да се направи извод за неравностойност на престацията, която да
съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в
хипотезата на чл.26, ал.1,
предл.3 от ЗЗД.
В конкретния случай се
установява, че е договорена цена от 57 000 лв., която е над данъчната оценка на
имота от 54 524.10 лв. Сумата е платена по банкова сметка *** И. В. в деня на
сделката. В. е запазила безвъзмездно и пожизнено право на ползване на имота. Посочената цена на
апартамента надхвърля данъчната му оценка и не може да бъде определена като
липса на престация, поради което няма основание да се приеме, че договорът накърнява
добрите нрави.
По делото се установи,
че синът на купувачката – Н.И.С. на следващия ден след заплащането на
продажната цена е изтеглил от банковата
сметка на В. сума от 8 000 лв., а на по-следващия ден още 8 000 лв.
Впоследствие през периода от 14.06.2019г. до 03.10.2019г. е теглил по-малки
суми, които варират от 400 лв. до 4 000 лв., но това е ставало със съгласието
на В., която му е предоставила пълномощно №15083/04.06.2019г. с нотариална
заверка на подписа, с което го е упълномощила да тегли суми от банковата й
сметка и да извършва банкови преводи, вкл. и за плащания за комунални услуги. Установи
се в хода на процеса, че В. е била на 77 години, в тежко физическо състояние,
след претърпян мозъчен инфаркт през м.02.2019г., и е имала нужда от
непосредствени физически грижи, каквито не е поучила от своя син, поради което
е потърсила помощ от ответницата В.Н.Н., която е била медицинска сестра и е
обгрижвала ищцата в дома й след изписването й от болницата./св.Ц../. Този факт
се потвърждава и от показанията на ангажирания от ищеца свидетел Л.. Според
неговите показания ищецът го помолил да носи на майка му храна, когато има
възможност, защото той самият не можел да се грижи за нея. Свидетелят носел
храна на В. през ден, понякога и без да му е платено, през периода м.март до
м.юни 2019 г., но нямал време да остава при нея дори и за 15 минути. При
посещенията си видял няколко пъти медицинската сестра/ответницата/. След м.юни 2019
г. вече не ходел да носи храна, защото медицинската сестра го освободила от
този ангажимент. В. през този период не е могла да се обслужва самостоятелно,
придвижвала се е с проходилка и инвалидна количка./ епикризи от 12.03.2019 г.,
от 19.03.2019 г. и от 22.03.2019 г., издадени от „Болница Токуда“ - раздел „Изход от заболяването“ - л.14-21 от
приложена пр.пр. № 8685/2020 г. на СРП, епикриза от 05.07.2019г. от СБПЛР
“Панчарево“ ЕООД, раздел „Анамнеза“ – л.66 от делото/. В епикризите от „Болница
Токуда“, раздел „Анамнеза“, е отразено, че при В. е била налице „десностранна централна хемипареза, по-тежка за ръката“/епикризи от
12.03.2019 г., от 19.03.2019 г. и от 22.03.2019 г./. Това обяснява подписването
на пълномощно №15083/04.06.2019г. и №15084/04.06.2019 г. от упълномощителката с
поставяне на отпечатък от палеца на лявата ръка и упълномощаването на Н.И.С./син
на купувачката В.Н.Н./ да тегли суми от
банковата й сметка, които са били необходими за храна, за закупуване на
лекарства, рехабилитация и за физическите грижи, които ответницата Н. е
полагала за нея. Тегленето на суми от банковата сметка на В. от упълномощения
от нея С./син на ответницата/, което е извършено след като е била заплатена продажната
цена, не е факт, сочещ на недобросъвестност на купувачката при сключване на
сделката, тъй като заплащането на продажната цена като задължение вече е поето
от нея. Тегленото на суми от банковата сметка на продавачката след превеждането
на продажната цена, в случай, че е извършено извън предоставената процесуална
власт на пълномощника, е основание за връщане на тези суми от него, но не се
отразява на валидността на договора за покупко-продажба на недвижимия имот. Дори
и да се приеме, че тегленето на суми от банковата сметка на продавачката сред
заплащането на продажната цена е равнозначно на неплащане на част от продажната
цена, това би било основание за разваляне на сделката, не и за нейната
нищожност.
По изложените
съображения предявеният иск с правно основание чл.26, ал.1, предл 3 от ЗЗД следва да се отхвърли като неоснователен.
По
разноските:
Ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по
делото разноски в размер на 2000 лв. за адвокатско възнаграждение.
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.В.В., ЕГН **********,***, с адрес за
призоваване: гр.София, бул***********– за адв.Н.С., против В.Н.Н., ЕГН **********,***,
починала в хода на делото на 11.12.2022
г., заместена от нейния правоприемник Н.И.С., ЕГН **********,***, с
адрес за призоваване: гр.София, ул.“***********– за адв.Д., иск с правно
основание чл.42, ал.2 от ЗЗД за установяване на недействителност на договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 12.06.2019 г., обективиран в нот.акт за покупко-продажба №
56/12.06.2019 г., том седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д.,***
действие – районът на СРС.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от Н.В.В., ЕГН **********,***, с адрес за призоваване: гр.София, бул***********–
за адв.Н.С., против В.Н.Н., ЕГН **********,***, починала в хода на делото на 11.12.2022 г., заместена от нейния
правоприемник Н.И.С., ЕГН **********,***, с адрес за призоваване:
гр.София, ул.“***********– за адв.Д., иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД
за установяване на нищожност на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 12.06.2019 г., обективиран в нот.акт за покупко-продажба №
56/12.06.2019 г., том седми, рег. № 15966, нот.дело № 1430/2019г. на нотариус Д.,***
действие – районът на СРС, поради накърняване на добрите нрави.
ОСЪЖДА Н.В.В. да заплати на Н.И.С., на
основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по
делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лв.
Решението подлежи на
обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването на страните.
СЪДИЯ: