№ 655
гр. София, 11.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Христо Лазаров
Членове:Женя Димитрова
Жана Ив. Маркова
при участието на секретаря Росица Й. Вьонг
като разгледа докладваното от Христо Лазаров Въззивно търговско дело №
20241001000503 по описа за 2024 година
Производството е по реда на глава двадесета от ГПК – Въззивно обжалване.
Образувано е по въззивна жалба от ищеца – „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, чрез адв. С. срещу
решение № 110 от 19.01.2024г., постановено по т.д. № 20221100900802 по описа на
Софийски градски съд за 2022г., т.о., VІ-7 състав, с което са отхвърлени исковете за
осъждане на ответниците – „Мастер инвест“ ООД и „Евромастер импорт-експорт“ ООД, с
правно основание чл. 51 ТЗ да му заплатят сумата от 185 246,44 лв., представляваща
неизплатена част от уговореното възнаграждение съгласно договор за търговско
посредничество от 24.02.2021 г., изменен с анекс № 1 от 26.10.2021, договор за
поръчителство от 22.10.2021 г. и фактура № **********/16.03.2022 година, ведно със
законна лихва считано от 03.05.2022 г. до окончателното изплащане и е осъден да заплати на
втория ответник разноски за производството в размер на 8 000 лева.
Въззивникът/ищецът - „Асет плюс кепитъл“ ЕООД счита, че обжалваното решение е
необосновано, материално неправилно и произнесено при съществено нарушение на
процесуалните правила. На първо място твърди, че неизясняването на правните и
фактическите основания свързани с правоотношението по предварителния договор, е
формирало неправилен извод за преждевременно предявяване на процесните искове. Според
въззивника, решението е необосновано в частта, с която е разгледана връзката и
изпълнението между договора за посредничество от 24.02.2021г. за продажба на бъдещи
имоти и предварителен договор от 08.06.2021г. за учредяване право на строеж и
1
строителство, сключен между „Мастер инвест“ ООД като купувач и „Данаос Девелопмънт“
ЕООД като обещател и собственик на терена. Твърди, че предмет на настоящото
производство е само вторият договор за посредничество от 24.02.2021г., който има за
предмет намиране на евентуални купувачи за бъдещите обекти, предмет на първия договор
за посредничество и сключен между „Асет плюс кепитъл“ ЕООД и „Евромастер импорт-
експорт“ ООД за сключване договор за учредяване право на строеж между „Мастер инвест“
ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕООД. Според въззивника, той е изпълнил задължението си
като търговски посредник със сключването на предварителен договор за покупко-продажба
на право на строеж от 22.10.2021г. между „Мастер инвест“ ООД и „Компрар“ ЕООД.
Договорът за посредничество бил обезпечен с договор за поръчителство, сключен с купувача
по предварителния договор „Мастер инвест“ ООД, което обуславяла солидарната
отговорност на поръчителя при неизпълнение на посредническия договор. Ищецът твърди,
че е представил на възложителя потенциален купувач в лицето на „Компрар“ ЕООД, който
от своя страна е сключил предварителен договор с „Мастер инвест“ ООД, който е развален
по взаимно съгласие на страните. Счита за необоснован извода на градския съд, че падежът
на задължението за втория транш не бил настъпил поради нереализирането право на строеж.
Според въззивника, предварителният договор между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос
Девелопмънт“ ЕООД е развален с нотариална покана от 15.02.2022г., поради неизпълнение
от страна на купувача. Това означавало, че „Мастер инвест“ ООД никога няма да придобие
право на строеж върху процесните имоти, след като предварителния договор с „Данаос
Девелопмънт“ ЕООД е развален по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. На следващо място твърди, че
са неправилни изводите на СГС, че подадените жалби по адм.д. № 606/2021г. по описа на
АССГ представлявали непреодолима сила по чл. 306 ТЗ. Счита, че остатъкът от
договореното възнаграждение в размер на 44,11% е дължим, защото посредникът е
изпълнил задължението си по чл. 51 ТЗ, а строежът няма да бъде реализиран, което
означавало невъзможност за осъществяване на условието за падежа. Моли въззивния съд да
отмени обжалваното решението и да постанови друго, с което да уважи изцяло предявените
искове срещу ответниците и в условията на солидарност. Претендира направените разноски
по делото за двете инстанции. В условията на евентуалност прави възражение за
прекомерност на заплатеното от ответниците адвокатско възнаграждение за въззивното
производство.
Въззиваемите/ответниците – „Мастер инвест“ ООД и „Евромастер импорт-експорт“
ООД, са подали в срок писмен отговор на въззивната жалба, чрез адв. С.. Считат за
обоснован извода на съда, че предварителния договор за учредяване право на строеж между
„Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕООД не е развален, поради което била
възможна реализацията на правото на строеж и предявеният иск бил предварително заявен.
Нямало значение обстоятелството, че адм.д. № 606/2021г. било прекратено с влязло в сила
определение на ВАС от 09.05.2023г. Вторият транш на комисионната за извършеното
посредничество се дължала след влизане в сила на разрешението за строеж. Според
ответниците, въззивната жалба е неоснователна, защото всички изводи на
първоинстанционния съд са правилни и законосъобразни. Молят въззивния съд да остави
2
без уважение въззивната жалба и да потвърди обжалваното решение. Претендират
направените разноски за въззивното производство.
Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, срещу подлежащо на въззивно
обжалване решение на СГС, в законоустановения срок, поради което е процесуално
допустима и подлежи на разглеждане по същество.
При служебно извършената от въззивния съд проверка, на основание чл. 269 ГПК, се
установява, че в обжалваното решение е валидно и допустимо.
От доказателствата по делото се установява и страните не спорят, че между „Евромастер
импорт-експорт“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, е подписан договор за посредничество
от 24.02.2021 година/първи договор/. С този договор възложителят възлага на изпълнителя,
да извърши посредничество и съдействие за сключване на договор с „Данаос Девелопмънт“
ЕООД, за учредяване право на строеж срещу строителство, за изграждане на жилищен
комплекс от затворен тип и комплекс с офис /административни сгради, в поземлен имот с
идентификатор 68134.2043.4095, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
София, община Столична, област София, одобрени със Заповед № РД. 18-3/11.01.2011
година на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-22-
288/26.02.2014 год. на Началника на СГКК - София, с площ от 52306 кв.м., а съгласно Плана
за регулация на в.з. „Малинова долина - Бункера 3“ представляващ УПИ III- 4095 в кв. 1, със
статут СМФ - 2 и 03 - 1, целият поземлен имот с площ по документ за собственост от 53 929
кв.м. В чл. 10 от този договор страните са уговорили, че в двуседмичен срок след получаване
на разрешение за строеж, възложителят се задължава да сключи с изпълнителя договор за
посредничество при сделки с недвижими имоти в комплексите, съгласно приложения проект
– Приложение 3 към настоящия договор. Въпреки тази уговорка, на същата дата - 24.02.2021
г. е подписано Приложение 3 към гореописания договор и страните са сключили договор за
търговско посредничество/втори договор/. С този договор за посредничество, „Евромастер
импорт-експорт“ ООД възлага на „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, да извършва посредническа
дейност срещу възнаграждение при сключването на сделки с трети лица/клиенти/ за
продажба на собствените на възложителя недвижими имоти, които ще бъдат изградени в
новостроящия се жилищен комплекс от затворен тип и комплекс от
търговски/административни сгради(чл. 1.1). В чл. 1.2 е уговорено, че посредничеството
включва единствено намиране и предлагане на възложителя на потенциални купувачи по чл.
1.1. В чл. 2 е уговорено, че за осъщественото посредничество има право на възнаграждение,
в размерите и при условията на този договор, както и че посредничеството е осъществено
при сключване на предварителен или окончателна сделка между възложителя и клиента,
представен от посредника. В чл. 13 страните са уговорили, че възложителят ще заплати на
посредника възнаграждение в размер на 2,5 % без ДДС от продажната цена без ДДС на
сключени сделки за недвижимите имоти по чл. 1.1. Съгласно чл. 14, възнаграждението по
чл. 13 е дължимо на две вноски – 50% в срок от 5 дни от сключване на предварителния
договор за имота и 50% в срок от 5 дни от сключване на окончателния договор. Към
договора за посредничество от 24.02.2021 година е подписан анекс № 2 от 08.06.2021
3
година, с който „Мастер инвест“ ООД встъпва във всички задължения на „Евромастер
импорт-експорт“ ООД, произтичащи от договора от 24.02.2021г.
С предварителен договор от 08.06.2021г. за учредяване право на строеж върху недвижим
имот и строителство, сключен между „Мастер инвест“ ООД „Данаос Девелопмънт“ ЕООД,
купувачът се е задължил да изработи инвестиционен проект, който следва да представи за
одобрение на продавача, а след това да го внесе в Столична община, за одобрение и
получаване на разрешение за строеж на обектите, предмет на договора, които ще изгради за
своя сметка и на свой риск, за което собственикът на поземления имот 68134.2043.4095 ще
му учреди с нотариален акт право на строеж, по смисъла на чл. 67 ЗС за изграждане на
обектите, като си запази правото на строеж за тази част от тях, която представлява
стойността на учреденото право на строеж съгласно другите условия на договора.
На 22.10.2021 година е сключен предварителен договор за покупко-продажба на право на
строеж и построяване на недвижим имот между „Мастер инвест“ ООД, в качеството му на
продавач и като носител на бъдещото право на строеж върху недвижимия имот, с
идентификатор 68134.2043.4095 и „Компрар“ ЕООД, в качеството му на купувач.
Продавачът се е задължил да продаде на купувача правото на строеж за част от обектите,
подробно описани в приложение № 1 с обща площ на търговския подобект 8 555 кв.м.
(Заведения HAPPY – 2бр.; ресторант храна за в къщи – 1бр.; магазини – 2бр.; покрити тераси
– 1бр.; открити тераси – 1бр.; общи части -2бр.; паркоместа - 89 бр.; event center - 1бр.;
стопански двор и зареждане, складове и технически помещения – 2бр.) срещу насрещно
задължение за заплащане на продажна цена за правото на строеж и за изграждането на
имотите в размер на 8 588 600 евро с включен ДДС, от която 3 435 440 евро с ДДС –
продажна цена за правото на строеж и 5 153 160 евро с ДДС – продажна цена за
изграждането на имотите. Страните са уговорили окончателният договор да бъде сключен не
по-късно от 30.04.2022 г., а крайния срок за приемане на строителството и издаване на
разрешение за ползване на имотите - до 24 месеца считано от дата на сключване на
окончателния договор за продажба на правото на строеж, но не по-късно от 30 октомври
2024 г. Този договор е прекратен по взаимно съгласие между страните по него със
споразумение от 16.05.2022г. На 22.10.2021 година е сключен договор за поръчителство
между „Компрар“ ЕООД и „Евромастер импорт-експорт“ ООД, с който последният се е
задължил да отговаря за задължението на „Мастер инвест“ ООД по предварителния договор
за покупко-продажба на правото на строеж и построяване на недвижим имот.
На 26.10.2021 година между „Мастер инвест“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД е
подписан анекс № 1 към Приложение 3 към договора за търговско посредничество от
24.02.2021г., с който страните променят договора, във връзка с клиента Happy за
самостоятелна сграда с РЗП 8 555 кв.м. С този анекс страните са уговорили, че
възнаграждението на ищеца за посредничество за недвижимите имоти по чл. 1.1, съгласно
чл. 13 е в размер на 2,5% без ДДС от продажната цена без ДДС, от които 55,89% от общото
дължимо възнаграждение - в пет дневен срок от сключване на предварителния договор за
имота, а останалите 44,11% от възнаграждението - в пет дневен срок от получаване на
4
разрешение за строеж за имота. Всички останали клаузи се запазват и продължават
действието си. „Асет плюс кепитъл“ ЕООД е издал на „Мастер инвест“ ООД проформа
фактура № 5/03.11.2021г. за авансово плащане по договор за търговско посредничество от
24.02.2021г. и анекс от 03.11.2021г. за сключена сделка с Happy, по която на 08.11.2021г. са
извършени три плащания по банков в общ размер на 234 699,60 лева с ДДС (54 999,60+90
000+90 000). Издадена е фактура № 20/08.11.2021г. от „Асет плюс кепитъл“ ЕООД на
„Мастер инвест“ ООД. За остатъка от уговореното възнаграждение е издадена проформа
фактура № 6/16.03.2022г. от „Асет плюс кепитъл“ ЕООД на „Мастер инвест“ ООД за сума в
общ размер на 185 246,44 лева с ДДС.
С нотариална покана от 02.03.2022г., „Мастер инвест“ ООД е уведомил „Данаос
Девелопмънт“ ЕООД, че оспорва нотариална покана от 15.02.2022г. за разваляне на договора
от 08.06.2021г./няма представена такава по делото/, тъй като не били налице предпоставките
на чл. 87 от ЗЗД за вина на купувача по предварителния договор за учредяване право на
строеж. Заявил е, че счита същия за нищожен поради противоречие със закона. С нотариална
покана от 14.03.2022г. „Данаос Девелопмънт“ ЕООД е уведомил „Мастер инвест“ ООД, че
не приемат неговите доводи в нотариална покана от 02.03.2022г. за прекратяване поради
неизпълнение, тъй като същият е развален с уведомление от 27.01.2022г. С нотариална
покана от 20.04.2022г., „Мастер инвест“ ООД е уведомил „Данаос Девелопмънт“ ЕАД, че
оспорва нотариална покана от 13.04.2022г. за разваляне на договора от 08.06.2021г., тъй като
нямало налице неизпълнение на купувача по предварителния договор за учредяване право
на строеж. Счита, че този договор е нищожен и ще предявят иск за неговото прогласяване
поради невъзможен предмет.
От представените по делото актуални съС.ия на страните от Търговския регистър се
установява, че собственици на капитала на ответните търговски дружества са: М. Р. Б., М. Х.
Б., Т. Х. Б. и А. Х. Б и се представлява от управителите: М. Р. Б., М. Х. Б., които са едни и
същи физически лица.
За да отхвърли предявените искове за солидарно осъждане на ответниците,
първоинстанционният съд е изложил решаващи мотиви, че административното оспорване на
ПУП водило до обективни пречки за изпълнение на предварителния договор от 08.06.2021г.
сключен между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕАД. Това представлявало
невъзможност за обещателя да изпълни задължението си даде актуална скица виза за
проектиране от влязъл в сила ПУП, предвиждащ конкретните инвестиционни намерения и
без изпълнение на това задължение, проектирането макар и хипотетично да е възможно, не е
икономически целесъобразно и юридически изискуемо. Приел, че суперфициарят на правото
и бъдещ инвеститор не е във виновна забава от неизпълнението да изработи въз основа на
предоставената му виза за проектиране инвестиционен проект, нито е в забава да представи
този проект на насрещната страна и в общината за одобрение, респ. за издаване на
разрешение за строеж. Тези пречки не означавали, че договорът е развален по право, тъй
като били с временен характер и за никоя от страните не е налице хипотезата на чл. 89 ЗЗД.
Приел, че административното производство не е образувано в резултат на действия на нито
5
една от страните по предварителния договор от 08.06.2021г., но докато траело това
производство, не можело да се очаква изпълнение от нито една от страните по договора.
Следователно за всяка една от тях административното производството се явявало форма на
форсмажорно събитие, което препятствало временно изпълнението на задълженията им по
договора (за обещателя да даде актуална скица виза за проектиране, без която проектирането
не е възможно, а за приобретателя на правото и бъдещ инвеститор - да изработи въз основа
на нея и представи за одобрение инвестиционен проект, респ. да получи разрешение за
строеж) – арг. от чл. 306, ал. 1 вр. ал. 4 ТЗ. Тази пречка имала временен характер и за
времето на съществуването й изпълнението на договора се спирало, т.е. нито една от
страните не можела да иска изпълнение от другата.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд приема от правна
страна следното:
Предмет на правния спор между страните е сбъдване на условието за ангажиране
солидарната отговорност на ответниците спрямо ищеца, за заплащане на останалите 44,11%
от възнаграждението в размер на 185 246,44 лева, което не може да се осъществи поради
прекратяване на договора за учредяване право на строеж между „Мастер инвест“ ООД и
„Данаос Девелопмънт“ ЕАД.
Договорът за посредничество от 24.02.2021г. между „Евромастер импорт-експорт“ ООД и
„Асет плюс кепитъл“ ЕООД, за извършване на посредническа дейност срещу
възнаграждение е самостоятелен договор и поражда предвидените в него права и
задължения само за страните по него. Договорът има за предмет търговско посредничество
при сключването на сделки с трети лица/клиенти/ за продажба на собствените на
възложителя недвижими имоти, които ще бъдат изградени в новостроящия се жилищен
комплекс(чл. 1.1). По делото е безспорно установено и страните не спорят, че „Евромастер
импорт-експорт“ ООД никога не е придобивал правото на собственост или правото на
строеж върху тези бъдещи вещи. Дейността по договора за посредничество от ищеца за
сключване на сделки между ответника и трети лица, ще може да се осъществи, едва след
като бъдещият продавач придобие правото на собственост или правото на строеж върху
недвижимите имоти предмет на този договор. Това означава, че този договор е сключен
преждевременно и има характер на рамков подготвителен договор. В подкрепа на този
извод е и уговорката в чл. 10 от първия договор за посредничество, че вторият договор ще
бъде сключен след получаване правото на строеж за проекта на възложителя/ обещател.
Допълнителен аргумент е и обстоятелството, че посредничеството не включва в своя
предмет намиране и предлагане на възложителя на потенциални купувачи на етап
сключване предварителен договор за учредяване право на строеж от възложителя със
собственика на земята, за който първият ще сключи от своя страна също предварителни
договори с потенциални купувачи. Още повече, че учредяването на правото на строеж е
предмет на предварителен договор между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“
ЕАД.
Неправилно първоинстанционният съд е приел, че с анекс № 2 от 08.06.2021г. „Мастер
6
инвест“ ООД встъпва във всички задължения на „Евромастер импорт-експорт“ ООД към
„Асет плюс кепитъл“ ЕООД произтичащи и по втория договор за търговско посредничество
от 24.02.2021г./Приложение 3/, сключен между същите първоначални страни и е неразделна
част от първия договор за посредничество от 21.02.2024г.
Видно от анекс № 2 от 08.06.2021г. се установява, че „Мастер инвест“ ООД встъпва във
всички задължения на „Евромастер импорт-експорт“ ООД към „Асет плюс кепитъл“ ЕООД,
които касаят договора с „Данаос Девелопмънт“ ЕАД за учредяване право на строеж и
прехвърляне право на собственост върху недвижими имоти и сключване на договори за
управление и поддръжка, съгласно договора и анекс № 1. В анекс № 2 няма нито една
уговорка, която да се отнася към договора за търговско посредничество от
24.02.2021г./Приложение 3/. Допълнителен аргумент в подкрепа на този извод е, че страните
са употребили думата договор, която е в единствено число, а не договорите от 24.02.2021г.
Когато страните уговорят встъпване в определени задължения, това се отнася само и
единствено до тези конкретни задължения, на основание чл. 101, изр. първо от ЗЗД. Това
встъпване не може да се предполага или да се тълкува разширително, и неговите правни
последици не могат да се приложат и за другите договори и правоотношения между същите
страни.
Освен това, първият договор за търговско посредничество има за предмет посредничество
между собственика на терена „Данаос Девелопмънт“ ЕАД и купувача на правото на строеж -
„Евромастер импорт-експорт“ ООД. Вторият договор за посредничество/Приложение 3/,
има за предмет сключване на предварителни и/или окончателни договори за продажба на
собствени недвижими имоти, които ще бъдат изградени в новостроящия жилищен
комплекс(чл. 1.1.) от „Евромастер импорт-експорт“ ООД и продадени на трети лица. Този
договор няма за предмет посредничество за продажба на правото на строеж и построяване
на недвижими имоти, за които възложителят не е придобил правото на собственост или
правото на строеж.
Неоснователно като недоказано е твърдението на ищеца, че отговорността на „Евромастер
импорт-експорт“ ООД следвало да се ангажира на основание договора за поръчителство от
22.10.2021г. С този договор „Евромастер импорт-експорт“ ООД е поръчителствал за
задълженията на „Мастер инвест“ ООД към „Компрар“ ЕООД по предварителния договор
сключен между тях, поради което не обвързва и няма никакво значение за ищеца, който не е
страна по него. Следователно исковата претенция по отношение на „Евромастер импорт-
експорт“ ООД е неоснователна и правилно е отхвърлена от първоинстанционния съд.
С предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и построяване на
недвижим имот от 22.10.2021 год., сключен между „Мастер инвест“ ООД, в качеството му
на продавач и като бъдещ притежател на учредено право на строеж върху недвижимия имот,
с идентификатор 68134.2043.4095 и „Компрар“ ЕООД, в качеството му на купувач, страните
са уговорили бъдеща продажба на правото на строеж, за част от обектите, подробно описани
в приложение № 1 с обща площ на търговския подобект 8 555 кв.м.
На 26.10.2021 година между „Мастер инвест“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД е
7
подписан анекс № 1 към Приложение 3 към договора за търговско посредничество от
24.02.2021г., с който страните се споразумяват за неговата промяна, във връзка с клиент
Happy за самостоятелна сграда с РЗП 8 555 кв.м. „Евромастер импорт-експорт“ ООД и
„Мастер инвест“ ООД са отделни юридически лица, всяко едно от тях участва в търговския
оборот като самостоятелен субект и договорите сключени от едното търговско дружество, не
могат автоматично да обвържат и да породят действие за другото. „Мастер инвест“ ООД не
е страна по договора за посредничество/Приложение 3/ между „Евромастер импорт-
експорт“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, поради което това изменение не обвърза по
никакъв начин „Евромастер импорт-експорт“ ООД и по отношение на него няма правно
действие. Този анекс представлява и удостоверява сключване на нов договор за търговско
посредничество, но само между страните, който са го подписали и при уговорените в него
условия, че възнаграждението на ищеца за посредничество за недвижимите имоти по чл. 1.1,
съгласно чл. 13 е в размер на 2,5% без ДДС от продажната цена без ДДС, от които 55,89% от
общото дължимо възнаграждение - в пет дневен срок от сключване на предварителния
договор за имота, а останалите 44,11% от възнаграждението - в пет дневен срок от
получаване на разрешение за строеж за имота. Допълнителен аргумент в подкрепа на този
извод е и фактът, че „Асет плюс кепитъл“ ЕООД е издал на „Мастер инвест“ ООД проформа
фактура № 5/03.11.2021г. за авансово плащане по договор за търговско посредничество от
24.02.2021г. и анекс от 03.11.2021г. за сключена сделка с Happy, по която на 08.11.2021г. са
извършени три плащания по банков в общ размер на 234 699,60 лева с ДДС (54 999,60+90
000+90 000). Тази фактура и извършените плащания са още едно доказателствено средство,
което установява наличието на сключен договор за търговско посредничество между
„Мастер инвест“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД.
Предварителният договор за покупко-продажба право на строеж и построяване на недвижим
имот между „Мастер инвест“ ООД и „Компрар“ ЕООД е прекратен по взаимно съгласие на
16.05.2022г., поради невъзможност на продавача да го изпълни в уговорения срок, с оглед
наличието на висящо адм. дело № 606/2021г. по описа на АССГ. Прекратяването на този
договор изключва възможността да бъде осъществена продажба на правото на строеж на
„Компрар“ ЕООД, предмет на договора за посредничество. Забавата на ответника за
изпълнението на този договор е обективна - липса на учредено право на строеж на
обещателя, както и възможността за неговото придобиване в уговорените срокове и условия.
Неправилно първоинстанционният съд е приел, че искът е преждевременно предявен поради
обуславящото право на строеж, което може да възникне заради отпадането на пречките за
неговото учредяване по отношение на страните по първоначалния договор за учредяване
право на строеж между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмънт“ ЕАД. Това
обстоятелство е ирелевантно за настоящото производство, защото договорът за
посредничество между „Мастер инвест“ ООД и „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, има за предмет
само един конкретен потенциален клиент, с конкретно право на строеж и за конкретни имоти
– индивидуализирани в предварителният договор между „Мастер инвест“ ООД и „Компрар“
ЕООД. Релевантен за правния спор е единствено и само наличието на недобросъвестност за
8
обстоятелството, поради което сбъдването на условието за дължимостта на останалите
44,11% от възнаграждението по договора за посредничество с този потенциален клиент,
никога няма да настъпи.
Съгласно установения в чл. 9 ЗЗД принцип за свобода на договарянето, страните могат да
поставят сключения от тях договор под условие по смисъла на чл. 25 ЗЗД, предвиждайки
потенциалните изменения на облигационната връзка досежно целия комплекс от права и
задължения или отделни негови елементи. С разпоредбата на чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД
законодателят е въвел фикция, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес
от несбъдването му, недобросъвестно попречи то да настъпи, като преценката относно
фингираното сбъдване на условието следва да се осъществи при съпоставка между
поведението на страната и закономерния ход на събитията при отчитане интересите на
страните и предметната рамка на сключения договор. Принципно е възможно страните по
договора да обвържат окончателното плащане на дължимото в полза на посредника
възнаграждение със сбъдването на отнапред уговорено условие по смисъла на чл. 25 ЗЗД,
което условие трябва да е съобразено с равнопоставеността на договарящите страни и с
възмездния характер на договора за търговско последничество, като несбъдването му не
трябва да води до освобождаване на възложителя от типичната за договора престация. В
този смисъл е и трайно установената практика на ВКС(решение № 7/19.04.2017 г. по т. д. №
53312/2015 г. на ВКС, І г. о., решение № 15/22.12.2016 г. по т. д. № 2402/2014 г. на ВКС, І т.
о., решение № 161/19.07.2018 г. по т. д. №1561/2017 г. на ВКС, ІІ т.о и решение №
48/09.07.2020 г. по т. д. №1072/201г г. на ВКС, ІІ т.о.), която е постановена по договор за
изработка, но следва да намери съответно приложение и в процесната хипотеза.
За да не се стигне до злоупотреба с правата на кредитора, уговорката, че възложителят ще
плати, когато получи разрешение за строеж, следва да се прилага чрез тълкуване на
предпоставките, които страните са визирали при договарянето й, а това - с оглед грижата на
добрия търговец и добрите търговски практики. Посредникът е осигурил потенциален
купувач на възложителя, с които последния да сключи окончателен договор за учредяване
право на строеж и изграждане на недвижими имоти. Единственият интерес на страните по
договора за посредничество е - посредникът да получи уговореното възнаграждение, а
възложителят да получи от потенциалния купувач цената по сделката. Обективната
невъзможност да се сбъдне условието, по причина за която длъжникът не отговаря, не
трябва да води до заплащане на остатък от възнаграждение на посредника, когато от
обстоятелствата по делото се установява, че окончателен договор с осигурения потенциален
купувач няма да бъде сключен. Посреднически договор, при който посредникът получава
цялото възнаграждение, а възложителят не получава нищо за осъщественото
посредничество, нарушава принципа на равнопоставеност на страните по това
правоотношение.
Неоснователно е твърдението на въззивника, че развалянето на договора по взаимно
съгласие между „Мастер инвест“ ООД и „Компрар“ ЕООД, водило до изискуемост на
вземането за остатъка от възнаграждението по договора за посредничество. При доказана
9
невъзможност за сключване на окончателен договор, по причина, за която възложителят не
отговаря, не може да се обоснове извод за неговата недобросъвестност.
Досежно своята акцесорност от главната искова претенция, неоснователни са исковите
претенции за законна лихва върху претендираната в условията на солидарност главница,
считано от предявяване на исковата молба до окончателното й заплащане.
Предвид изхода на правния спор, ответниците имат право на разноски, съобразно
заплатеното от всеки един от тях адвокатско възнаграждение за въззивното производство в
размер на по 9 600 лева с ДДС. Ответниците са представили данъчни фактури, че върху
договореното възнаграждение от 8 000 лева е начислен 1 600 лева ДДС, както и че е реално
заплатено по банков път.
Неоснователно е възражението на въззивника, че заплатеното адвокатско възнаграждение за
въззивното производство в размер на 9 600 лева с ДДС е прекомерно.
Предмет на делото са субективно и кумулативно съединени искове в размер на 185 246,44
лева, договореното адв. възнаграждение в размер на 8 000 лева без ДДС, съответства както
на фактическата, така и на правната сложност на предмета на делото – множество сключени
предварителни договори, между различни страни и с различен предмет, множество
обуславящи правоотношения, ангажиращи или изключващи отговорността на страните и
много фактически и правни твърдения, които в своята съвкупност обосновават извод за
фактическа и правна сложност, съгласно чл. 78, ал. 5 ГПК. Следователно,
въззивникът/ищецът следва да бъде осъден да заплати на всеки един от ответниците, сумата
от 9 600 лева, представляваща заплатено адв. възнаграждение за въззивното производство.
Предвид гореизложеното обжалваното решение е законосъобразно и правилно, поради което
следва да се потвърди, като в останалата част въззивният съд препраща към мотивите на
първоинстанционния съд, на основание чл. 272 от ГПК.
Така мотивиран, Софийският апелативен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 110 от 19.01.2024г., постановено по т.д. № 20221100900802 по
описа на Софийски градски съд за 2022г., т.о., VІ-7 състав, с което са отхвърлени исковете с
правно основание чл. 51 ТЗ от „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, ЕИК *********, за осъждане на
„Мастер инвест“ ООД, ЕИК ********* и „Евромастер импорт-експорт“ ООД, ЕИК
*********, в условията на солидарност да заплатят сумата от 185 246,44 лв.,
представляваща неизплатена част от уговореното възнаграждение по договор за търговско
посредничество от 24.02.2021г. и проформа-фактура № **********/16.03.2022 година, ведно
със законна лихва считано от 03.05.2022 г. до окончателното изплащане
ОСЪЖДА „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на „Мастер инвест“
ООД, ЕИК ********* сумата от 9 600 /девет хиляди и шестстотин/ лева с включен ДДС,
представляваща разноски на ответника за въззивното производство.
10
ОСЪЖДА „Асет плюс кепитъл“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на „Евромастер импорт-
експорт“ ООД, ЕИК ********* сумата от 9 600 /девет хиляди и шестстотин/ лева с включен
ДДС, представляваща разноски на ответника за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните, при условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11