Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 07.11.2017 г.
В И М
Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в публичното заседание на деветнадесети
октомври през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Росен
Димитров
при
секретаря Стефка Александрова като разгледа докладваното от съдия Димитров гр.
д. № 16265 по описа за 2014 г., за да се произнесе, взе пред вид:
Производството е образувано по искове
на С.Д.Т., ЕГН ********** и Т.Р.Т., ЕГН ********** и двамата чрез адв. В.Д.
против Л.Е.К. ЕГН **********, от които главен иск с правно основание чл. 87,
ал. 3 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот -
АПАРТАМЕНТ № 9, находящ се в гр. София, район „Лозенец”, на трети надпартерен
етаж, в жилищна сграда на ул. ********, състоящ се от: спалня, дневна с
трапезария, кухня, баня – тоалетна, коридор и три тераси, със застроена площ от
76,70 кв.м., заедно с МАЗЕ № 6 с площ от 6,18 кв. м. и заедно с 5,11 % ид.
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо
УПИ-VІІІ-205 от кв. 7 по пл. на гр. София, м. „Драгалевска спирка”, с площ от
721 кв. м., обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 159,
том II, peг. № 8418, дело № 318/2004г. на нотариус М.Ш.за продажна цена от
28 450 лв., както и евентуални искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД
за заплащане на сумата от 7600 лв., представляваща неизплатена част от
продажната цена на апартамента /цялата в размер на 28 450 лв./ и с правно
основание чл. 86 ЗЗД за сумата от 4 068,34 лева, представляваща лихва за забава
за периода от падежа за плащане на остатъка от продажната цена - 10.01.2009г.
до датата на исковата молба, ведно със законна лихва от датата на исковата
молба до окончателното й изплащане и разноски по делото.
В исковата молба ищците излагат, че с
нотариален акт за продажба на недвижим имот № 159, том II, peг. № 8418, дело №
318/2004г. на нотариус М.Ш.са прехвърлили на ответницата собствеността върху описания
по-горе недвижим имот като в деня на продажбата същата е заплатила част от
договорената цена в размер на 20 850 лева, а остатъкът от цената в размер
на 7600 лв. са се договорили да бъда заплатена в срок от 10 дни от връчването на
разрешението за ползване на сградата. Твърдят, че на 30.12.2008 г. било
издадено Удостоверение № 51 за въвеждане в експлоатация на имота, но от
ответницата не било изпълнено задължението й за плащане на остатъка от цената. Ищците
заявяват, че тъй като до момента не са отправяли нотариална покана до
ответницата, настоящата искова молба представлява покана за плащане с изявление
за разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД. При условията на
евентуалност, при отхвърляне на главния иск предявяват иск с правно основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждането й да заплати остатъка от продажната цена в
размер на 7600 лв. заедно с лихва за забава върху посочената сума.
Ответницата Л.К., чрез
процесуален представител е депозирала отговор на исковата молба, в който
оспорва предявените главен и евентуални искове като неоснователни. Излага, че
изпълнението на задължението за заплащане на остатъка от продажната цена на
имота е било поставено в зависимост от изпълнението на задължението на ищците
като продавачи да се снабдят с разрешение за ползване на сградата и да го
връчат на купувача. В тази връзка твърди, че до датата на исковата молба от
ищците не е изпълнено това задължение, поради което за нея не е възникнало
задължение за заплащане на остатъка от продажната цена. Не оспорва фактът, че
остатъкът от цената не е платен от нея, но твърди, че не дължи плащане поради
неизпълнение на задължения на ищците по друг договор за строителство и продажба
на недвижим имот от 14.04.2004 г., сключен между тях. На следващо място твърди,
че ищците са създали пречки за снабдяване с разрешение за ползване на сградата
и нямат никакъв принос и участие в издаването му, поради което тя не отговаря
за собственото си неизпълнение. Прави възражение за изтекла погасителна давност
на претенцията за заплащане на сумата по евентуалния иск на основание чл. 110 ЗЗД към датата на подаване на исковата молба с оглед на това, че падежът е на 09.01.2009 г., както и на изтекла давност на
претенцията за лихва на основание чл. 111, б. „в“ ЗЗД.
Доказателствата по делото са
писмени.
Съдът, след като взе предвид
становищата на страните и доказателствата по делото приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
От представения норатиален акт
№ 159, том ІІ, рег. № 8418, дело № 318/2004 г. на нотариус М.Ш.от 17.12.2004 г.
се установява, че между страните по делото е възникнало валидно правоотношение
по договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищците С.Д.Т.
и Т.Р.Т. са прехвърлили на ответницата Л.Е.К. собствеността върху недвижим
имот, изграден в груб строеж, представляващ АПАРТАМЕНТ № 9, находящ се в гр.
София, р-н „Лозенец”, на 3 надпартерен етаж, в жилищна сграда на ул. ********, със
застроена площ от 76,70 кв.м., заедно с МАЗЕ № 6 с площ от 6,18 кв. м. и заедно
с 5,11 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, съставляващо УПИ-VІІІ-205 от кв. 7 по пл. на гр. София, м-та „Драгалевска
спирка”, с площ от 721 кв. м., от които 20 850 лв. са получени от продавачите
напълно и в брой при подписване на договора, а остатъкът от 7600 лв. е следвало
да бъде платен в срок до 10 дни от връчване на разрешението за ползване на
сградата.
Представен е и Договор за
извършване на строителство и продажба на недвижим имот от 14.04.2004 г., сключен
между Л.Е.К. като възложител и С.Д.Т., Т.Р.Т. и „С.“ ЕООД – като изпълнител, по
силата на който възложителят е възложил на изпълнителя да изпълни
строителството на процесния недвижим имот – Апартамент № 9, описан по-горе и да
го предаде на възложителя в договорения в чл. І А вид срещу уговорено в чл. 2
възнаграждение. Съгласно чл. 4 срокът за завършване на сградата е 31.12.2004
г., като е предвидено, че допълнително се предвиждат 6 мес. за издаване на
Разрешение за ползване.
Видно от Удостоверение за въвеждане
в експлоатация на строеж № 51/30.12.2008г. на Столична община, р-н „Лозенец”,
сградата, в която се намира процесният апартамент е въведена в експлоатация на
30.12.2008 г.
По делото е представено Писмо
изх. № СОА16-ДИ11-1619-1/30.03.2016 г. на СО, Дирекция „Общински приходи“, от
което се установява, че данъчна декларация по чл. 14 от ЗМДТ за недвижим имот,
находящ се в гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „********, собственост на Л.Е.К. е
подадена с вх. № 744 на 11.03.2009 г. Към същата е приложено Удостоверението за
въвеждане в експлоатация № 51/30.12.2008 г., с отбелязване върху него, че е
връчено на възложителя с кв. № ********** на 13.02.2009г., както и нотариално
удостоверяване от 24.02.2009 г. на нотариус В.Б., с което се удостоверява
верността на преписа, снет от оригинал на документ, предоставен от Д.И.М..
В хода на производството по делото
е представено преводно нареждане от 19.10.2017 г., видно от което към тази дата
ответницата Л.К. е превела по сметка на ищеца Т.Р.Т. остатъка от продажната
цена на имота по сключения между тях договор за покупко – продажба в размер на
7600 лв., което не се оспорва и от ищците по делото.
При така установена фактическа
обстановка, съдът приема от правна страна следното:
По
главния иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД:
За да бъде уважен искът следва
да се установи следният фактически състав: 1/между страните да е сключен
двустранен договор, с който да е прехвърлено вещно право върху недвижим имот;
2/ответникът да не е изпълнил задължението си по договора по причина, за която
той отговаря; 3/. неизпълнението да е значително, с оглед интереса на
кредитора.
По делото не е спорно между
страните обстоятелството, че между тях е налице валдино облигационно
правоотношение по сключен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 17.12.2004
г., обективиран в нот. акт № 159, том ІІ, рег. № 8418, дело № 318/2004 г. на
нотариус М.Ш., по силата на който ищците С.Д.Т. и Т.Р.Т. са прехвърлили на
ответницата Л.Е.К. собствеността върху собствения си недвижим имот, изграден в
груб строеж, представляващ АПАРТАМЕНТ № 9, находящ се в гр. София, р-н
„Лозенец”, на 3 надпартерен етаж, в жилищна сграда на ул. ********, подробно
индивидуализиран в договора срещу уговорена цена от 28 450 лв.
Не е спорен и фактът, че при сключването
на договора ответницата е заплатила на ищците част от цената на имота в размер
на 20 850 лв., както и че остатъкът от нея в размер на 7600 лв. е следвало да
бъде заплатен в срок до 10 дни от връчване на разрешението за ползване на
сградата.
Спорни по делото са
обстоятелствата: 1). Осъществило се е условието по договора за заплащане на
остатъка от продажната цена в размер на 7600 лв., респ. кога на ответницата е
връчено Разрешението за ползване на сградата, съотв. кога е изтекъл 10-дневния
срок, с което вземането е станало изискуемо и 2). Погасено ли е задължението за
плащане на остатъка от продажната цена поради неизпълнение на задължения на
ищците по договор за строителство.
Процедурата за издаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж е уредена в чл. 177, ал. 3
от ЗУТ и се развива между възложителя и административния орган, като завършва с
издаването на индивидуален административен акт след проверка на документите и
регистриране въвеждането на строежа в експлоатация.
В настоящия случай по делото липсват
доказателства към кой точно момент е връчено удостоверението за въвеждане в
експлоатация № 51/30.12.2008г. на ответницата.
От представеното писмо изх. №
СОА16-ДИ11-1619-1/30.03.2016 г. на СО, Дирекция „Общински приходи“ се установи,
че ответницата е декларирала имота с данъчна декларация на 11.03.2009 г. Към
същата е приложила Удостоверението за въвеждане в експлоатация на строеж № 51/30.12.2008
г. с отбелязване в него, че е връчено на 13.02.2009 г., както и с нотариално
удостоверяване от 24.02.2009 г. на нотариус В.Б., с което се удостоверява
верността на преписа, снет от оригинала на документа, предоставен от Д.И.М..
Съдът намира, че към нито една
от тези две дати – датата, на която удостоверението е връчено на представител
на възложителя – 13.02.2009 г. или датата, на която нотариусът е удостоверил
верността на представения пред него препис от този документ - 24.02.2009 г. не
е изтекла пет годишната давност по чл. 110 ЗЗД за предявяване на иск за заплащане
на дължимата сума по договора или за разваляне на договора. Исковата молба е
подадена в деловодството на СРС на 07.01.2014 г., т.е. преди изтичане на
давността.
Съдът намира, че дори и да се
приеме, че срокът за плащане на остатъка от продажната цена е започнал да тече
от датата на провелия действие административен акт - Удостоверение №51/30.12.2008
г., което връчване е станало на неизвестна дата, но не по-рано от датата на издаване
на акта – 30.12.2008 г., то срокът за плащане е започнал да тече не по-рано от
31.12.2008 г. и е изтекъл не по-рано от 09.01.2009 г. От този най-ранен
възможен момент вземането е изискуемо и започва да тече предвидената в чл. 110 ЗЗД 5-годишна давност за погасяването му. Давността е изтекла в момент не по-рано
от 09.01.2014 г., а исковата молба е предявена на 07.01.2014 г. – преди
изтичане на давността. Поради това съдът приема, че възражението за изтекла
погасителна давност на вземането е неоснователно.
Неоснователно е и възражението
на ответницата за неизпълнен договор поради неизпълнение на задължението на
ищците да й връчат разрешението за ползване, както и за създаването на пречки
от тяхна страна за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Възражението
за неизпълнен договор има дилаторен /отлагателен/, а не преобразуващ характер и
цели едновременно изпълнение и осигуряване на реално изпълнение на насрещното
задължение. Това възражение дава право на длъжника да задържи своята престация
и да откаже изпълнение до получаване на насрещната престация. В случая
насрещната престация е осигуряване на разрешение за ползване на имота и дори и да
има забава за изпълнение, имотът е въведен в експлоатация с Удостоверение от
30.12.2008 г., поради което след този момент ответницата няма право да задържа
престацията си.
В тази връзка съдът намира, че
от страна на ищците по делото е налице изпълнение на задълженията по договора –
към датата на предявяване на иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е издадено удостоверение
за въвеждане на сградата в експлоатация, но въпреки това към тази дата от
ответницата не е налице изпълнение на задълженията за заплащане на остатъка от
продажната цена.
Няма спор по делото, че преди
завеждането му в съда на ответницата не е изпратена нотариална покана за заплащане
на дължимите суми по договора, както и че подадената от ищците искова молба има
качеството на покана, с която същите са я поканили да изпълни своите задължения.
Не е спорно и обстоятелството,
че в хода на производството по делото от страна на ответницата с преводно
нареждане от 19.10.2017 г. е извършено плащане на процесната сума от 7600 лв., представляваща
част от общо дължимата цена по договора от 28 450 лв. Следователно съдът
намира, че от страна на ответницата е налице изпълнение на зъдълженията й по
договора, осъществено в хода на процеса, което не се оспорва и от ищците по
делото. Поради изложеното и пред вид разпоредбата на чл. 235, ал. 3 ГПК, съдът
намира, че не са налице предпоставките за разваляне на договора, поради което
предявеният главен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД се явява
неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
Пред вид неоснователността на
главния иск съдът следва да разгледа и предявените в условията на евентуалност
искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати
остатъка от продажната цена по договора в размер на 7600 лв., както и на
основание чл. 86 ЗЗД да заплати лихва за забава върху посочената сума.
Съдът намира, че пред вид
постъпилото плащане на исковата сума в размер на 7600 лв., представляваща част от
общо дължимата цена по договора от 28 450 лв., искът за заплащане на остатъка
от продажната цена по договора с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД е
неоснователен.
Във връзка със заявената
претенция за присъждане за лихва за забава върху главницата от 7600 лв.,
считано от 10.01.2009 г. до датата исковата молба – 07.01.2014 г., съдът намира,
че следва да се разгледа направеното от ответницата възражение за изтекла
давност на основание чл. 111, б. „в“ на претенцията за лихви. Съдът приема, че
възражението на ответницата за изтекла погасителна давност на претенцията за
лихва върху главницата от 7600 лв. е основателно за времето от 10.01.2009 г. до
07.01.2011 г., т.е. за период три години преди датата на завеждане на исковата
молба /07.01.2014 г./.
Следователно в настоящата
хипотеза следва да се присъди на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД лихва върху
главницата /от 7600 лв./ от 07.01.2011 г. до 06.01.2014 г. /деня, предхождащ
датата на ИМ/ в размер на сумата от 2342.96 лв. В тази връзка съдът намира, че
претенцията с правно основание чл. 86, ал. ЗЗД следва да се уважи до този
размер и да се отхвърли в останалата част до пълния претендиран размер от 4068,34
лв. като погасена по давност на основание чл. 111, б. „в “ от ЗЗД.
Върху главницата от 7600 лв.
следва да се присъди и законна лихва считано от датата на исковата молба –
07.01.2014 г. до изплащане на вземането, извършено в хода на делото с преводно
нареждане от 19.10.2017 г., която е в размер на 2921,10 лв.
При този изход на спора на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да заплати на ищците 1/3 от
направените разноски /с оглед отхвърления
главен иск,чиято цена е около три пъти по-голяма от сбора на останалите два
иска/ в размер на 526 лв./с оглед
определението на съда от същата дата за връщане на надвнесената държавна такса/.
Водим от горното Софийски
градски съд
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Д.Т.,
ЕГН ********** и Т.Р.Т., ЕГН **********, двамата чрез В.Д.,*** против Л.Е.К.
ЕГН **********, с адрес: ***, представлявана от адв. Д.Д.,***, оф. 5 иск с
правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 9, находящ се в гр. София, район
„Лозенец”, на трети надпартерен етаж, в жилищна сграда на ул. ********, състоящ
се от: спалня, дневна с трапезария, кухня, баня – тоалетна, коридор и три
тераси, със застроена площ от 76,70 кв.м., при съседи: от север – фасада, от
изток – стълбище и апартамент № 8, от юг – фасада, от запад – фасада, заедно с
МАЗЕ № 6 с площ от 6,18 кв. м. и заедно с 5,11 % идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо УПИ-УІІІ-205 от
кв. 7 по плана на гр. София, местността „Драгалевска спирка”, с площ от 721 кв.
м., при съседи по скица: на север – УПИ
– VІІ-206, на изток – ул. „Рилски езера“, на юг – УПИ -204, на запад – УПИ –
ХІV-218, обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 159, том
II, peг. № 8418, дело № 318/2004г. на нотариус М.Ш.за продажна цена от 28 450
лв. като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Д.Т.,
ЕГН ********** и Т.Р.Т., ЕГН **********, двамата чрез В.Д. против Л.Е.К. ЕГН **********,
с адрес: *** в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 7600 лв., представляваща неизплатена част от
продажната цена на Апартамент № 9, подробно индивидуализиран в нот. акт за
продажба на недвижим имот № 159, том II, peг. № 8418, дело № 318/2004г. на нотариус
М.Ш..
ОСЪЖДА Л.Е.К. ЕГН ********** да заплати на С.Д.Т., ЕГН **********
и Т.Р.Т., ЕГН ********** на основание чл. 86 от ЗЗД сумата от 2342.96 лв. - лихва
върху главницата /от 7600 лв./ за периода от 07.01.2011 г. до 06.01.2014 г.,
както и сумата от 2921,10 лв. - законна лихва върху главницата от датата на ИМ
– 07.01.2014 г. до изплащането й на 19.10.2017 г., като ОТХВЪРЛЯ претенцията за заплащане на лихва над уважения размер от
2342.96 лв. до претендирания такъв от 4068,34 лв. като погасена по давност за
периода от 10.01.2009г. до 07.01.2011 г.
ОСЪЖДА
Л.Е.К. ЕГН **********
да заплати на С.Д.Т., ЕГН ********** и Т.Р.Т., ЕГН ********** на основание чл.
78, ал. 1 ГПК разноски по делото в размер на 526 лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните в двуседмичен срок от съобщението за изготвянето му пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: