Номер 2019.11.2020 г.Град Варна
Апелативен съд – ВарнаI състав
На 18.11.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Вилиян Г. Петров
Членове:Георги Йовчев
Николина П. Дамянова
Секретар:Десислава И. Шинева Чипева
Сложи за разглеждане докладваното от Вилиян Г. Петров Въззивно
търговско дело № 20203001000418 по описа за 2020 година.
На именното повикване в 15:20 часа се явиха:
Въззивникът „СИС пропърти инвест“ ЕООД гр. Варна, редовно призован, за него се явява
адв. П, редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Въззиваемата страна „Доминант строй“ ООД гр. Добрич, редовно призована, за нея се
явява адв. А, редовно упълномощен и приет от съда от преди и адв. Е Т, редовно
упълномощена и приета от съда от днес.
Вещите лица А. М. В. , Д. В. Д. и Л. А. А. , редовно призовани, се явяват лично.
Адв.П: - Да се даде ход на делото.
Адв.А: - Да се даде ход на делото.
Адв.Т: - Да се даде ход на делото.
Съдът, с оглед редовното призоваване на страните намира, че не съществуват
процесуални пречки за даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНАТА ЖАЛБА съобразно
определение на съда № 448/28.08.20
Докладва се и ЧАСТНАТА ЖАЛБА срещу определение № 160/09.04.20 г. по т.д. №
294/18 г. по описа на ДОС по чл. 248 ГПК
Адв.П: - Поддържам въззивната и частната жалби.
Адв.А: - Поддържам отговорите.
Съдът докладва постъпила молба от въззивника с приложени към нея писмени
доказателства за нововъзникнали обстоятелства.
Адв.П: - Поддържам молбата за приемането на писмените доказателства.
Адв.А: - Аз се запознах с тези доказателства, формално те са допустими, считам че са
1
неотносими към спора и не следва да се прилагат, тъй като касаят, вярно, нововъзникнали
факти, които не променят обстоятелството, че въззивникът не е изпълнил задължението си
за плащане на цената към момента уговорен в договора. Ако се приемат, оспорваме
твърдението от тази съпътстваща молба, че документът е изходящ или по – скоро е по
инициатива на „Доминант строй“ ООД гр. Добрич. Този документ е съставен изцяло от
ответната страна в хода на поредни преговори за окончателно заплащане на цената.
Адв.Т: - Сумата от 5000 лв. е заплатена по специална адвокатска сметка, открита на
мое име, тъй като имаше много собственици на самостоятелни обекти в самата сграда,
които не бяха си доплатили цената, която беше договорена с „Доминант строй“ ООД гр.
Добрич. Беше направено нещо като събрание на всички Член кооператори, но те не са
такива по смисъла на закона и тази сума от 5 000 лв., защото „СИС пропърти инвест“
ЕООД гр. Варна са едните, от които не бяха си доплатила договорената цена е точно във
връзка с това събрание. В тази сметка, която е само за обслужване на „Доминант строй“
ООД гр. Добрич са постъпвали суми само от така наречените Член кооператори, които не са
доплатили. Специално това изявление беше донесено в моята кантора от Ж К, който е
управител на „СИС пропърти инвест“ ЕООД гр. Варна, но не е изготвено от нас, само е
разписано. Вярно е, разписано е от управителя на „Доминант строй“ ООД гр. Добрич, но е
изготвено от дружеството купувач по договора и е във връзка с доплащане на всички Член
кооператори с цел довършване на самата сграда.
Адв.П: - Това изявление има автор, съставено е, подписано е от лицето, което е негов
автор. Това лице е представителя на „Доминант строй“ ООД гр. Добрич и не виждам, какво
повече трябва да коментираме, кой и как го е съставил. Самият факт, че то е подписано от
управителя на „Доминант строй“ ООД гр. Добрич, показва, че това е негово изявление.
Съдът след съвещание намира, че постъпилите с молба от 25.09.20 г. писмени
доказателства са за нововъзникнали обстоятелства, които са от значение за правилното
решаване на спора, затова следва да се приемат, предвид това
О П Р Е Д Е Л И:
Приема и прилага като доказателства по делото представените от въззивника с молба
от 25.09.20 г. писмени доказателства: - молба за заплащане на сума от 16.09.20 г.,
удостоверение за сметка, преводно нареждане от 23.09.20 г. и фактура от 07.07.17 г.
издадена от „Доминант строй“ ООД гр. Добрич.
Съдът пристъпи към изслушване на заключението на вещото лице А. М. В. , 57 г.,
неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната
отговорност по чл.291 НК, обещава да даде вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
Съдът пристъпи към изслушване на заключението на вещото лице Д. В. Д. , 58 г.,
неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната
отговорност по чл.291 НК, обещава да даде вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
Съдът пристъпи към изслушване на заключението на вещото лице Л. А. А. , 35 г.,
2
неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната
отговорност по чл.291 НК, обещава да даде вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
Въпрос на адв. П: - По първия въпрос сте отбелязали, че описаното в договора
задължение на купувача „СИС пропърти инвест“ ЕООД гр. Варна е било да построи
гореописаните четири самостоятелни обекта, а след това задължение на продавача
„Доминант строй“ ООД гр. Добрич е да завърши СМР и да въведе сградата в експлоатация.
Ако поставим тези два термина и тези две задължения на страните, единият да построи, а
другият да завърши СМР, на една плоскост, то тогава кой факт или обективен етап от
строителната дейност поставя граница между тези два етапа ?
Адв.А: - Считам, че това е правен въпрос, на който вещите лица не следва да
отговорят. Докъде се простират задълженията на единия и на другия е въпрос на анализ на
договора и не е въпрос към вещите лица.
Въпрос на адв. П:- Ако имаме един експерт строител, на който са поставени тези две
задължения, за да ги прецени като обем СМР, като фактически дейности, които трябва да
бъдат завършени и се каже „трябва да се построи и трябва да се завърши СМР“. Има ли
обективен критерий да се постави разграничение ?
Адв.А: - Това е извън поставените задачите към вещите лица, още повече, че се
смесват две понятия - задължението да се довърши СМР са по отношение на сградата като
такава, а не задължението на „Доминант строй“ ООД гр. Добрич.
От името на тричленната експертиза вещото лице А В: - Построяването според мен
това е изграждането на етап „груб строеж“, но след като се стигне този етап „груб строеж“ и
се подпише акт обр. 14, след това се започват довършителните работи, които вкл.
изграждане на В и К, ел. инсталация, на мазилки. По БДС обектът трябва да е завършен
напълно с ел. инсталация, В и К, мазилки, шпакловки и вече довършителни работи –
боядисване, теракот, фаянс, могат да се извършат и след издаване на обекта по БДС. Не е
достатъчно ясно описано, но ние така сме го приели, че задължението, което е за
апартаментите е за изпълнение в „груб строеж“, защото едно е завършване в „груб строеж“,
друго е завършване по БДС и въвеждане в експлоатация. Нашият най – синтезиран отговор
е, че задължението за изграждане на електрическа и водопроводна инсталация е на „СИС
пропърти инвест“ ЕООД гр. Варна. Това е отговорът ни, а съображенията са описани в
констативно - съобразителната част.
Въпрос на адв. П:- Вие достигате до този отговор главно, тъй като „СИС пропърти
инвест“ ЕООД гр. Варна са възложили на друго дружество да извърши други дейности ?
Адв.А: - Възразявам срещу този въпрос, вещите лица са казали как са стигнали до тези
изводи.
Въпрос на адв. П:- Ако приемем, че ел. инсталациите са били изградени, но е останало
да се монтират контакти, чие задължение е да се поставят тези контакти имайки предвид, че
продавачът „Доминант строй“ ООД гр. Добрич има задължение да завърши СМР и как
тълкувате това задължение да завърши СМР с оглед на изпълнение на инсталациите въобще,
защото такова задължение съществува и е поето, разписано е.
3
Адв.А: - Възразявам това пак е въпрос, който не е задаван на вещите лица. Въпросът
е чии са били задълженията да изгради ел. и Ви К инсталации в четирите обекта. Вещите
лица отговарят ясно и безусловно.
От името на тричленната експертиза вещото лице А В: - Изграждане на ел.
инсталация е едно, а поставяне на контакти е съвсем друго. Това може да го направи всеки,
въпросът е да бъде изградена ел. инсталация.
Въпрос на Член на състава: - Може ли да бъде въведена в експлоатация без контакти ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Не може, по БДС и по
стандарт трябва да включва и контакти, иначе няма как да се подпише акт обр .16.
Въпрос на адв. П:- Чисто практически считате ли, че поставянето на ключове и
контакти, може да се привържи към задължението да построи обектите или към
задължението да завърши СМР ?
Адв.Т: - Възразявам на този въпрос.
Адв.П: - Всички бягат от обясняване на задължението на „Доминант строй“ ООД гр.
Добрич да завърши СМР.
Адв.А: - Влизаме в излишни условности, защото ние имаме експертиза от първа
инстанция, която не е оспорена и която казва „към м.02.19 г. ел. и ВиК инсталациите не са
завършени“.
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Не са поставени и ел. табла. В
единия апартамент нямаше поставени ел. табла, тоест поставени са, но не са свързани.
Сложена е само кутията, без елементите вътре.
Въпрос на адв. П:- Вие констатирате, че единият апартамент е напълно завършен и се
обитава, а останалите три са завършени по БДС ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Л А: - Да, като сме описали два от
тях и сме приложили снимки, има само малки неща за довършване като шпакловка на
тавана.
Въпрос на адв. П:- Какви допълнителни дейности следва да се извършат по тези
апартаменти, които са в БДС, за да може да се пристъпи към въвеждане на сградата в
експлоатация?
Адв.Т: - Това е извън експертизата.
От името на тричленната експертиза вещото лице А В: - Нямаме такава задача
въобще и това, което сме описали в експертизата, това е на база на огледа, който сме
направили преди месец - на 16.10.20 г., а задачата е към 31.12.2017 г. и на база на
приложените по делото документи сме направили тези констатации, че не са били изградени
инсталациите.
Въпрос на адв. П:- Какви са условията за въвеждане на една сграда в експлоатация по
отношение на отделните самостоятелни обекти, по БДС ли трябва да бъдат завършени или
трябва да има допълнителни неща ?
Адв. А: - Това е пак правен въпрос.
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Трябва да бъдат завършени
по БДС.
4
Въпрос на адв. П:- По оценката на имотите – има ли начислен ДДС върху пазарната
стойност на четирите обекта. Това суми без ДДС ли са и следва ли при условие, че и двете
дружества са регистрирани по ДДС да бъде определена пазарна стойност на имотите с ДДС
?
От името на тричленната експертиза вещото лице А В: - Сумите са без ДДС,
оценките се извършват без ДДС. Винаги се прави без ДДС. Тези цени, които сме дали са без
ДДС.
Въпрос на адв. П:- След като определихте сравнителната цена на кв. м площ,
включихте ли в площта на апартаментите и избите или включвахте чистата площ и общите
части ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Избите се са прилежаща част
към апартамента, не са самостоятелен обект и не се включват в разгънатата площ на обекта,
включват се общите части като част от разгънатата площ. Това, че някой включват избите,
това по – скоро е пазарен избор, отколкото нормативен.
Въпрос на адв. П:- От къде сте сигурен, че при използваните аналози – 1,2 3 не са
включени и избите в кв. м. ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - В самите оферти, долу, е
посочено дали има избено помещение или не.
Въпрос на адв. П:- Когато определяте средната пазарна стойност на аналозите, от
къде сте сигурни избите не са били включени в кв. м, та да се определи такава стойност,
защото когато прилагаме един подход спрямо аналога, трябва същия подход да приложим
към оценявания обект.
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Дори и да са включени
избите, дори и да не бъде указано в самата обява, това значително ще отклони в по – голяма
степен площта на аналога, след което ние така или иначе нанасяме корекция за площ, която
компенсира евентуалното включване дори на избата в аналога, ще увеличите тогава площта
на обявата, тоест на аналогичния апартамент ще бъде по – висока, но ние я коригираме тук в
коефициента с площ, така че това е приспаднато.
Въпрос на адв. П:- Защо се налага да направите отрицателна корекция на цената
спрямо настоящите оферти и не успяхте ли да намерите по някакъв начин аналози от м.
12.2017 г., за да не се налага настоящите цени да намалявате с коефициенти.
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Както е посочено тук като
помощен метод, се използват статистическа теория или практика, за да се индексира тази
цена. Причината е следната, тъй като няма достатъчно обективни доказателства, пазарни
свидетелства в гр.Добрич точно за този период. Второ, дори и да има, не е конкретизирано
в тази обява, говоря за периодични издания /в-к Добружанска трибуна/, но там обявите са
до 60 знака, посочен е етаж, посочена е много широка локация, няма данни за състоянието и
сравнението е твърде относително, за да бъде максимално близко до нашия обект. Аз
смятам, че тази методика от тук нататък ще бъде доста приложима, тъй като тези
периодични издания /Варненски имоти/ престанаха да излизат и в Архива трудно може да се
намери. Оценителската база е голяма, но ние не разполагаме с аналози точно за това
5
местонахождение, за такъв тип апартамент и затова максимално се доближаваме с корекция
на цената към пазарните нива за определената дата. Както виждате направени са по - големи
разбивки, за да може да се изчистят отклоненията, които са в следствие на липса на обяви
или фалшиви обяви. По този начин с 10 -12 реда изглаждате тази статистична грешка.
Въпрос на адв. П:- Защо сте използвали и вещен метод при определяне на пазарните
цени в заключителната част ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Вещният метод
задължително се използва във всяка една оценка, защото трябва да се покаже стойността на
алтернативния обект или по – точно на аналогичния обект в ново състояние и той да бъде
амортизиран ако в случая имаме да оценяваме стар обект или актив. Тук е приложен по –
скоро информативно, отколкото да бъде взет под внимание при извеждане на крайната
пазарна стойност. Защо се прилага ? При положение, че резултатът по вещният метод и по
сравнителния метод излезе с приблизително близки стойности, говоря в рамките на разлика
от 10% 15%, той трябва задължително да бъде взет под внимание, тоест да бъде притеглен.
Адв.П: - Разликата е 60 %.
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Затова не е взет и не е
притеглен, но е приложен. Притеглена е нищожно, колкото да фиксираме присъствието и на
втори метод.
Въпрос на адв. П:- Налага ли се да използвате този втори метод при условие, че
методът на пазарните аналози ще даде отговор на въпроса какви са пазарните цени ?
Вещният метод се използва за оценка на предприятия или на обекти, за които методът на
пазарните аналози не е достатъчно обективен или приложим ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: -Според българските
стандарти за оценяване, във всяка една оценка, за да бъде обективна, трябва да са приложени
поне два метода от различни подходи. В случая имате амортизирана вещна стойност –
разходен подход и втори път - сравнителен метод с пазарен подход. Ако се направи само с
един метод, това означава, че не е било възможно прилагането на други методи. В случая
нямате приходен метод, защото тези обекти не са подходящи за генерирани на доходи, но
ние сме длъжни при обективна възможност да бъдат приложени методи от трите
оценителски подхода - разходен приходен, пазарен. В случая имате разходен и пазарен. В
зависимост от резултата по тези методи, ние преценяваме, с каква тегло да вземем всеки
един резултат. При много големи отклонения ще бъдат взети с различна тежест методите.
Въпрос на адв. П:- При използването на вещния метод Вие определяте себестойността
на обекта, нали така ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Да, това е по уедрени
строителни цени.
Въпрос на адв. П:- Тези цени с ДДС ли следва да бъдат или без ? Следва ли да бъде
включена и печалбата на строителя или само се използват базови цени за материали,
строителна себестойност и т н ?
От името на тричленната експертиза вещото лице Д Д: - Цените се вземат от
професионалното издание Стройексперт – СЕК, където се публикуват тези уедрени
6
единични, средни, строителни цени. В тях е включена печалбата на предприемача – 10 %,
но не са включва ДДС. По принцип в оценяването на каквото и да е – данъци, такси,
косвени или преки, други налози не се включва никъде. Те изкривяват стойността, защото
могат да бъдат различни.
Страните заявиха, че нямат въпроси към вещите лица.
Адв. П: - Като цяло по първия въпрос се противопоставям, тъй като считам въпросът
за правен, а изводите на вещите лица, както и невъзможността да отговорят с някакви
практически критерии относно разграничаването на двете задължения, на двете спорещи
страни, поети с последователни изявления в нот. акт, ме карат да оспоря заключението на
вещите лица по т.1 като недопустимо, тъй като се правят правни изводи. По заключението
относно пазарната стойност, мисля че заключението на вещите лица е обективно, но не съм
съгласен с това, че те са приложили и вещен метод, тъй като изискването ни беше да се
прилага единствено метода на пазарните аналози, при условие, че се оценяват ликвидни
обекти, за които има много пазарни аналози.
Адв.А: Нямам възражение по заключението, да се приеме.
Адв.Т: - Във връзка с въпроса на колегата искам да направя едно уточнение, дали
определената пазарна стойност на процесните имоти е с начислен ДДС или без ДДС. Държа
да уточня, че предмет на настоящото дело е заплащане на неустойка, която също по ЗДДС е
без ДДС.
Съдът по доказателствата
О П Р Е Д Е Л И:
Приема и прилага заключението на вещите лица А. М. В. , Д. В. Д. и Л. А. А. , на които
да се изплати окончателно възнаграждение, както следва: На вещото лице А. М. В. такова в
размер на 350 лв., на вещото лице Д. В. Д. – 350 лв и на вещото лице Л. А. А. – 200 лв,
всички платими от внесения за целта депозит.
Адв.П: - Представям списък с разноски с доказателства за платен адв. хонорар.
Адв.А: - Ние няма да представяме списък за разноски.
Страните заявиха, че нямат други искания по доказателствата.
Съдебният състав счете спора за изяснен от фактическа и правна страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
Дава ход на делото по същество:
Адв.П: - Моля да отмените обжалваното решение на ДОС като неправилно и моля да
постановите друго, с което да уважите предявения иск. Моля да ни присъдите разноски за
две инстанции. Моля за възможност за писмена защита.
Адв.А: - Поддържам изцяло двата отговора, оспорвам въззивната и частната жалби.
Моля за срок за писмена защита. Считам, че решението на ДОС е правилно,
законосъобразно и обосновано и моля да бъде потвърдено. Считаме, че безспорно е
7
доказано по делото, че ответната страна е неизправна, тъй като не е заплатила цената по
договора. Дори и от представените днес доказателства да приемете, че тази цена е
заплатена, остават други неизправности, а именно, че въззивникът не е завършил четирите
процесни обекта в срок и така на практика не е дал възможност и на нас да изпълним
задължението си да въведем сградата в експлоатация. Фактът, че четирите обекта не са
завършени в срок, се доказва от експертизата на инж. Василева пред първа инстанция,
която към м. 02.19 г., повече от година след изтичане на срока за това, е констатирала, че в
четирите обекта няма завършени ел. и В и К инсталации. Констатира се и от разпита на
свидетелите водени от ищеца, които също изнесоха данни пред съда, че през лятото на 2018
г. в тези обекти се е извършила строителна дейност. В днешното съдебно заседание на
изрично поставения от Апелативен съд - Варна въпрос, вещите лица по тройната съдебно –
техническа експертиза потвърдиха, че задължение за изграждане на ел. и В и К инсталации
в четирите обекта е на въззивното дружество. На второ място, считам че неоснователността
на претенцията на въззивното дружество следва и от факта, че то се е разпоредило с три от
общо четирите процесни обекта, още преди да заведе исковата си претенция в съда, а с един
от тези три обекта дори и преди 31.12.17 г. има разпореждане. От тук нататък това
дружество няма правен интерес да следи за изпълнението на договора от 07.07.17 г., защото
то няма да придобие собственост върху обектите дори и след въвеждане на сградата в
експлоатация. Поддържам възражението, което сме направили още с писмения отговор, че
ако всички други аргументи не бъдат приети от съда, клаузата за неустойка, така както е
уговорена е нищожна поради противоречие на добрите нрави, в каквато посока е и
тълкувателната практика на ВКС. Позовали сме се на Решението на ОСТК. Считам, че в
случая неустойката действително е в противоречие с добрите нрави, тъй като нейната цел и
практически резултат е обогатяване на въззивното дружество, тъй като няма горна граница
и второ, изпълнението на задълженията от наша страна е в пряка зависимост от поведението
на ответната страна, която има право на неустойка. Считам, че и по размер претенцията
остана недоказана. По делото бяха приети общо три оценъчни експертизи, всяка, от които
оцени процесните имоти значително по – ниско от колкото е претенцията на ищеца. В тази
връзка моля да потвърдите изцяло съдебното решение на ДОС и да отхвърлите подадената
въззивна жалба.
Адв.Т: - Присъединявам се към казаното от колегата А.
Съдебният състав обяви, че ще се произнесе с надлежен съдебен акт в определения от
закона срок, като дава възможност на страните да представят писмени бележки в 5 – дневен
срок за въззивника и в 7 – дневен срок за въззиваемата страна от днес.
Разглеждането на делото приключи в 16:01 часа.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
8