ПРОТОКОЛ
№ 127
гр. Варна, 29.05.2025 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Росица Сл. Станчева
Ирена Н. Петкова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
Сложи за разглеждане докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно
гражданско дело № 20253000500097 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 09:38 часа се явиха:
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ВЪЗЗИВНИКЪТ В. Л. Д., редовно призован, явява се лично,
представлява се от адв. С. Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ В. К. Б., редовно призован, не се явява,
представлява се от адв. Е. С., редовно упълномощена и приета от съда от
преди.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д. Д. М., редовно призована, не се явява.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНАТА ЖАЛБА
и постъпилият срещу нея писмен отговор.
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
1
Образувано е по въззивна жалба на В. Л. Д. с ЕГН **********, с поС.ен
адрес: гр. Варна, ул. Ангел Кънчев №20, ет.4, ап.** чрез адвокат С. С. Д.,
против решение № 1360/06.12.2024г. на ОС – Варна, постановено по гр. д. №
955/2022г. в частта, с която е отхвърлен предявеният от въззивника против В.
К. Б., ЕГН ********** с адрес в гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев“ № 20, ет. 4, ап.
**, иск с правно основание чл.33 ал.1 от ЗЗД, за унищожаване на договор за
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба № 117 от 14.04.2021 год., том 2, рег.№ 2279 дело № 287 от 2021 год.
на нотариус А.Г. с рег. № 194 на НК и район на действие Районен съд - Варна,
по силата на който ищецът В. Л. Д. е продал на ответника В. К. Б., следния
свой собствен недвижими имот, а именно: самостоятелен обект с
идентификатор 10135.1502.53.3.11, по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с
административен адрес гр. Варна, район Одесос, ул. Ангел Кънчев № 20, ет. *,
находящ се в сграда с идентификатор 10135.1502.53.3, построена в поземлен
имот с идентификатор № 10135.1502.53, с предназначение на самостоятелния
обект: жилище, ап. № 43, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 40,25
кв.м., състоящ се от една стая, кухня, баня- тоалет. дрешник и входно антре,
при граници съгласно предходен нотариален акт: североизток - ап. 42.
югозапад - ап. 44, северозапад - стълбище и ап. 42. югоизток - зелени площи,
горе - ап. 46, долу - ап. 40. а съгласно кадастрална карта при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 10135.1502.53.3.12.
10135.1502.53.3.10, под обекта: 10135.1502.53.3.8, над обекта:
10135.1502.53.3.14. ведно с прилежащото му избено помещение № 43 с площ
от 3,85 кв. метра, при граници: североизток - избен коридор, югозапад - избен
коридор, северозапад - избен коридор, югоизток - изба на ап. № 44, както и с
1,0023 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот, върху който е построена същата, за продажна цена в
размер на 20 500 лева.
Наведените в жалбата оплаквания са за незаконосъобразност на
обжалвания съдебен акт, тъй като съдът е приел, че е налице само първата
предпоставка- наличие на крайна нужда, но не е установена нееквивалентност
на престациите. Жалбоподателят сочи, че съдът е достигнал до този
неправилен извод, тъй като е съобразил изготвеното заключение от вещото
лице, макар същото да е неправилно и като такова оспорено от ищеца. Твърди
2
се, че определянето на пазарната стойност на недвижимия имот е извършена
по метод, при който са съобразени множество фактори- икономическите
условия, тенденциите на търсенето и предлагането, бедствия, пандемия, война
или дори на случайни събития и т.н. Сочи, че е налице разлика при определяне
на пазарната стойност и данъчната оценка, тъй като последната се определя
чрез прилагането на математическа формула, като нейната стойност е
нормативно регулирана и не съвпада с действителната пазарна стойност на
имота, която се определя от пазарните условия. Поради това и ако пазарната
стойност на имота да е определена от вещото лице правилно, то намаляването
на същата с данъчната оценка на вещното право на ползване- а не с пазарната
стойност на същото, е неадекватна. Твърди, че най-ярко очевидната
неправилност на заключението се изразява в това, че вещото лице е оценило
едно ограничено вещно право на ползване на стойност от 48782,83 лева, а
правото на собственост, което е предмет на разпоредителната сделка и по
отношение на което макар и да е отложено във времето правомощието -
ползване, е оценено на 21930 лева, което е повече от два пъти по-малко. При
реални пазарни условия между желаещ купувач и желаещ продавач, след
извършен подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала
информирано, благоразумно и без принуда, категорично не би се стигнало до
сделка, при която правото на собственост на процесния недвижим имот да
бъде прехвърлено за сума от 20500 лева, която въззиваемият е заплатил на
въззивника. Твърди се, че независимо че СОЕ е била своевременно оспорена,
както и поискано назначаване на повторна такава, поради процесуални
нарушения първоинстанционният съд незаконосъобразно е оставил молбата
на въззивника по чл.201 ГПК без уважение. Предвид изложеното и пред
настоящата инстанция е направено искане за изготвяне на повторно
заключение от друго вещо лице, което след като се запознае с материалите по
делото, установи съответен пазарен аналог и извърши оглед на имота, да даде
заключение каква е пазарната стойност на процесния недвижим имот към
датата на сключване на договора – 14.04.2021 г., като съобрази, че върху този
имот има запазено право на пожизнено, безвъзмездно ползване от страна на
продавача. Вещото лице да извърши сравнителен анализ по метода на
пазарните аналози, с помощта на който да бъде определена действителната
пазарната стойност на имота, съобразена със запазеното право на ползване,
като в процеса на изготвяне на заключението експертът да отправи запитвания
3
до дружества, осъществяващи посредническа дейност при покупко-продажба
на недвижими имоти на пазара в гр. Варна, които биха предоставили
информация за реални сделки при подобни условия.
Моли, след събиране на сочените доказателства съдът да направи
законосъобразен извод за основателност на предявения иск, като отмени
решението в атакуваната част и искът по чл.33 ЗЗД да бъде уважен.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от В. К.
Б., ЕГН ********** с адрес в гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев“ № 20, ет. 4, ап. **,
чрез адв. С., с който отговор жалбата се оспорва. Изразява становище, че
постановеното решение е правилно и законосъобразно. Досежно
доказателственото искане излага, че вещото лице е правило опит да установи
по метода на пазарните аналози каква е пазарната стойност на правото на
ползване, но не е успяло, поради което и не е налице основание за допускане
на повторно заключение. Освен това излага, че не е налице и първата
предпоставка за уважаване на иска, тъй като не е доказано, че ищецът е бил в
крайна нужда- т.е. че няма средства за заплащане на кредита, както и друго
жилище. Моли решението да бъде потвърдено в атакуваната част. В условията
на евентуалност, ако искът бъде уважен, моли да бъде уважен и предявеният
насрещен иск, като ищецът бъде осъден да върне получената по договора цена
от 20 500 лв.
С определение № 225/08.04.2025г. настоящият съдебен състав е уважил
доказателственото искане на въззивника като е допуснал изготвянето на
повторна СТЕ.
АДВ. Д.: Нямам възражения по доклада. Поддържам жалбата. Оспорвам
подаденият писмен отговор.
АДВ. С.: Нямам възражения по доклада. Оспорвам жалбата. Поддържам
подаденият писмен отговор. Относно възраженията ни по повод
доказателственото искане, желаем да допълним, че нашето становище относно
експертизата на вещото лице в първата инстанция и което се установява и от
приетите по делото доказателства е, че не е извършена данъчна оценка на
правото на строеж, така както сочи жалбоподателя. Оценката е извършена
като е използван метода на пазарните аналози на цената на имота, като
единствено за определяне процентното съотношение между правото на
ползване и правото на собственост в тази е използвана методиката по
4
Наредбата на Община Варна относно местните данъци и такси, т.е. ние
твърдим, че оценката, която вещото лице е посочило не е данъчна оценка на
правото на ползване това. В тази връзка Ви моля за преразглеждане на
определението Ви за допускане на това доказателство – повторна СТЕ.
Според мен такива пазарни аналози е трудно да се открият, но освен всичко
останало в приетото пред първоинстанционния съд заключение вещото лице
не е определило данъчната оценка на правото на ползване, а е използвало само
метод на изчислението взаимстван от наредбата. Моля да се допълни
възражението ни в доклада в смисъла, който изложих, като нямам
доказателствени искания в тази връзка.
СЪДЪТ като взе предвид становището на процесуалния представител
на въззиваемия намира, че следва да бъде допълнен доклада по делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И
ДОПУСКА допълване на доклада, че в постъпилия писмен отговор на
въззивната жалба освен изразеното становище, посочено в определението, се
допълни с направеното в днешното съдебно заседание уточнение в смисъл, че
извършеното от вещото лице заключение не представлява данъчна оценка на
правото на ползване, а само метод на изчисление на съотношението между
цена на право на собственост и цена на право на ползване.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила молба вх. № 3544/15.05.2025г. от
вещото лице Д. Д. М., с която моли предвид невъзможността й да се вмести в
краткия срок, както и нейната ангажираност пред Административен съд –
Варна, да й бъде удължено времето за изготвяне на експертизата.
АДВ. Д.: Моля да бъде дадена възможност на вещото лице да изготви
експертизата.
СЪДЪТ намира, че следва да бъде дадена възможност на вещото лице
да изпълни поставената му задача, поради което
О П Р Е Д Е Л И
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 25.06.2025 г. от
9.15 часа, за която дата и час страните ще се считат за редовно уведомени.
ДА СЕ УВЕДОМИ вещото лице.
5
Съдебното заседание приключи в 9.43 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6