№ 6608
гр. София, 16.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
202111****57984 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на СТ. Т. СЛ., ЕГН: **********, с
адрес: АДРЕС, със съдебен адрес: АДРЕС срещу ЕЛЗ. К. АЛ., ЕГН: **********, с адрес:
АДРЕС за заплащане на сумата от 6000 евро- двоен размер на предоставения задатък по
сключен между страните на 02.07.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, ведно със законната лихва, начиная от 08.10.2021 г.-датата на подаване на
исковата молба до окончателното ѝ изплащане.
Ищецът сочи, че на 02.07.2021 година сключил с ответницата предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот - Гараж с кадастрален идентификатор:
*************, ведно със 400/1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор
********* за обща сума от 30 000 евро, като съгласно уговореното в договора е заплатил
задатък в размер на 3000 евро по банкова сметка на ответницата.
Поддържа се, че срокът за нотариално изповядване на договора бил установен между
страните -20.08.2021 г. и съгласно чл. 4, изр. 2 от договора продавачът следвало да
представи към датата на нотариалното изповядване следните документи: у-ние за данъчна
оценка от СО- дирекция ПАМДТ- Н В, актуална скица на имота от АГКК\ Удостоверение за
липса на данъчни задължения по чл. 87 ДОПК, заснемане на обекта от правоспособен
архитект, с посочена площ на продавания имот, арх. Проект, удостоверение за семейно
положение, и други изискуеми от нотариуса документи.
Твърди се, че един ден преди посочената дата А. заявила, че няма готовност с
изискуемите документи и поискала отсрочване на сделката. Ищецът изпратил нотариална
покана, връчена на ответницата на 26.08.2021 г., с която заявил готовност за явяване пред
нотариус за нотариално изповядване на сделката на 07.09.2021 година, в 10 часа. Излагат се
1
съображения, че на посочения ден и час ответницата се явила при нотариуса, като
предложила да продаде само гаража, но не и идеалните части от поземления имот, така
както било уговорено в предварителния договор с твърдения, че ищецът се е отказал устно
от придобиване на идеалните част- обстоятелство, което се оспорва от ищеца като невярно.
Сочи се, че се оказало, че на 03.09.2021 г., с Нотариален акт № 87/ 03.09.2021 г. на
Нотариус В. М ответницата А. се е разпоредила в полза на трето лице със същите тези
400/1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор *********.
Сочи се, че е налице неизпълнение на задълженията на ответницата по предварителния
договор, който е развален по право, поради невъзможност на същата да изпълни
задължението си.
В срока по чл. 131 ГПК ответната страна е депозирала отговор на исковата молба. Не
се оспорва, че е сключен предварителен договор с посоченото от ищеца съдържание. Твърди
се, че видно от представените от ищеца доказателства изискуемите документи по чл.4 от
договора са били в държане не ответницата към датата 20.08.2021г. Твърди се, че тя е имала
готовност за сключване на окончателен договор на 20.08.2021 г., но по желание на бъдещия
купувач сделката е отложена за седмицата 23.08.2021 г. – 27.08.2021 г.
Твърди се, че с нотариално известие, с което ответницата е поканена на 07.09.2021 г.
да се яви пред нотариус В М, същата е поканена да прехвърли собствеността само на единия
от двата договорени обекта, а именно гараж, с идентификатор *************, като в
известието не се споменавало изобщо прехвърлянето на уговорените 400/1416 идеални части
от поземлен имот с идентификатор *********.
Сочи се, че водена от убеждението, че С.Т. желае да придобие само собствеността на
гаража и поради интерес към придобиване на идеалните части на земята, от собственика на
стопанската сграда, която се намира в процесния имот с идентификатор *********.5,
ответницата е прехвърлила 400 / 1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор
********* на собственика на стопанска сграда с идентификатор *********.5 - Р Д Б, с ЕГН
**********.
Твърди се, че 07.09.2021 г. на С.С. чрез своят пълномощник отказал да закупи
процесния гараж, поради факта, че ответницата не може да му прехвърли и 400/1416
идеални части от поземлен имот с идентификатор *********.
Съдът, след като обсъди събраните по делото относими доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
По делото е представен Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим
имот от 02.07.2021 г., сключен между ЕЛЗ. К. АЛ.- продавач и СТ. Т. СЛ.- купувач.
Уговорено е, че продавачът се задължава да продаде на Купувача, следния свой собствен
недвижим имот, придобит по наследство, а именно: Гараж, представляващ поземлен имот с
идентификатор номер *************, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата и 400/ 1416 идеални части от мястото, представляващо поземлен имот с
идентификатор *********. Уговорена е цена от 30 000 евро, платима както следва:
2
- капаро в размер на 3 000 Евро, които се заплащат от Купувача на Продавача в
рамките на три работни дни от подписване на предварителния договор по банков път по
посочена от Продавача банкова сметка в БАНКА Б АД;
- остатък от продажната цена в размер на 27 000 евро, които следва да бъдат заплатени
от купувача на продавача в деня на нотариално изповядване на сключения между страните
договор с лични средства след нотариалното изповядване и преди вписването му в Агенция
по вписванията.
Уговорен е срок за нотариалното изповядване на договора - 20.08.2021 година, при
избран от Купувача нотариус - В М, рег. № 053 на НК в 11.00 часа.
С предварителния договор продавачът се е задължил да представи при нотариално
изповядване на сделката в оригинал описания в т.1а документ за собственост/ Протокол за
доброволна делба по гр. д. № 5435/ 1990 година на СРС и Удостоверение за наследници №
1334/25.09.2020 година на СО- район В/, удостоверение за данъчна оценка от СО дирекция
ПАМДТ- Н В, актуална скица на имота от АГКК, Удостоверение за липса на данъчни
задължения по чл. 87 ДОПК, заснемане на обекта от правоспособен архитект, с посочена
площ на продавания имот, арх. Проект, удостоверение за семейно положение, и други
изискуеми от нотариуса документи.
В т. 7.1. от предварителния договор страните са се уговорили, че при неправомерен
отказ от страна на купувача да сключи нотариалния договор той губи капарото. При отказ от
страна на продавача да сключи нотариалния договор, той дължи на купувача незабавно
връщане на получената сума, както и неустойка в размера на платеното капаро.
С платежно нареждане от 05.07.2021 г. СТ. Т. СЛ. е превел на ЕЛЗ. К. АЛ. сумата от
5867.49 лева с основание за превода „плащане на капаро по предварителен договор“.
С Нотариална покана от 25.08.2021 г. **, том V, рег. №**/2021 г. СТ. Т. СЛ. е поканил
ЕЛЗ. К. АЛ. на 07.09.2021 г. в кантората на нотариус В М/ адрес: гр. София, ул. ** № *****
за нотариално изповядване на сделка по предварителен договор, сключен между страните на
02.07.2021 за имот – Гараж с идентификатор № *************, разположен в поземлен
имот с идентификатор *********. В поканата С. е заявил: „Към датата, на която изтече
срокът на договора, не ми представихте, нито представихте на нотариуса, необходимите
документи за нотариалното изповядване и поради тази причина лично отказахте часа при
нотариуса. От друга страна аз ви заявих пълната си готовност да заплатя продажната цена
по сделката, така както е уговорено.“ Поканата е връчена на ЕЛЗ. К. АЛ. на 02.09.2021 г.
На 07.09.2021 г. в кантората на нотариус В М са се явили ЕЛЗ. К. АЛ. и адв. Т С Б
пълномощник на СТ. Т. СЛ. и на съпругата му И Х С.а, за което е съставен констативен
протокол от нотариуса. ЕЛЗ. К. АЛ. е представила следните документи: 1) Нотариален акт
за дарение № 167, том LI, дело № 9577 от 16.06.1997 г. на I Нотариус при Нотариална
служба на СРС; 2) Протокол от 29.01.1991 г. по гр. д. № 5435/1990 г. на СРС, вписано акт №
299, том I на 08.02.1991 г.; 3) Удостоверение за наследници на К Ц А, ЕГН **********,
починал на 21.03.2020 г., изх. № 1334 от 25.09.2020 г. на СО, район „В“; 4) Скица на
3
самостоятелен обект в сграда № 15-******** от 21.06.2021 г., издадена от СГКК, гр. София;
5) Скица на поземлен имот № 15-******* от 31.08.2016 г,, издадена от СГКК, гр. София и
Справка към нея; 6) Удостоверение за данъчна оценка изх. № ********** от 18.08.2021 г.
издадено от СО, Дирекция ОП, Отдел „ОП Н - В; 7 Инвестиционен проект за геодезическо
заснемане на гаража от месец септември 2021 г., както и нотариален акт за продажба № 87,
том №IV, рег. № ****, дело № *** от 03.09.2021 г. на Нотариус В М, с който ЕЛЗ. К. АЛ. е
продала на Р Д Бобствените си 400/1416 идеални част, равняващи се на 28,25 %, които
идеални части, изразени в квадратни метра спрямо настоящата площ на имота се равняват
на 409,34 (четиристотин и девет цяло тридесет и две стотни) квадратни метра, от Поземлен
имот с идентификатор № *********.
В констативния протокол са фиксирани следните изявления:
„Е.А.: Във връзка с получена нотариална покана от СТ. Т. СЛ. на нотариус В М,
вписана с акт № 60 том 5/2021 година на В М, се явявам днес, 07.09.2021 година, за
изповядване сделка с гараж, както съм поканена в поканата. Готова съм да прехвърля гаража
за сумата от 10 000 евро - съобразно устната ми уговорка с купувачите. Сумата от 10 000,00
евро представлява нает от продажната цена, уговорена в предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 02.07.2021 година. Поради получаване на нотариална покана
само за изповядване на собствеността на гаража и изтичане на срока по предварителен
договор прецених, че купувачите нямат интерес към земята, уговорена в предварителния
договор, и прехвърлих собствеността на идеалните части от мястото на трето лице на
03.09.2021 година.
Адвокат Б: С оглед на направения отказ от прехвърляне на идеални части по
сключения предварителен договор и изявлението на продавача, че се е разпоредил с тях,
считам че е налице пълно неизпълнение на сключения договор от страна на продавача с
оглед цитираната разпоредителна сделка. Никога и по никакъв повод не са водени разговори
между продавача и купувача, нито са подписвани документи за изменение на предварителен
договор от 02.07.2021 г. Тези твърдения са неверни и с оглед изричното искане на купувача
отправено към мен днес, съм упълномощен да поканя продавача да възстанови на купувача
двойният размер на платеното капаро в размер на 6000,00 евро общо до края на днешният
работен ден по известна на продавача банкова сметка. Видно от представените днес
документи от продавача е налице неизпълнение на договора, като липсва удостоверение по
чл. 87 от ДОПК.
Е.А.: Представям копие от Удостоверение по член 87 от ДОПК изх. № ********** от
07.07.2021 година от НАП, офис София, с оглед на желанието ми да прехвърля
собствеността на гаража. Не дължа връщане на полученото капаро, нито в двоен, нито в
единичен размер, освен ако съдът не реши нещо в противен смисъл.
Адвокат Бочев: Липсва удостоверение по член 87 по ДОПК в оригинал. Представеното
копие считам за негоден документ, съгласно закона, което не може да послужи за
нотариална сделка“
4
От представената по делото справка от Имотен регистър се установява, че на
03.09.2021 г. ЕЛЗ. К. АЛ. е продала на Р Д Б 400/1416 ид.ч., равняващи се на 28.25 % ид.ч. от
имот с идентификатор *********.
С договор за замяна, обективиран в Нотариален акт №109, том I, рег. №*****,
дело№**** от 05.11.2021 г. СТ. Т. СЛ. и съпругата му И Х С.а са придобили 100/1416 ид.ч.
от имот с идентификатор ********* от Г М П.
Свидетелят Р Д Б сочи, че е съсобственик със страните, като той притежава стопанска
постройка, С, първия етаж от къща, а Е притежава повече неща в рамките на общия им имот.
Той разказва, че в началото на лятото се видял с Е- той бил в стопанската постройка и
заявил своето желание за закупи част от земята, но Е му отговорила, че е подписала
предварителен договор със С. Свидетелят сочи, че през месец август 2021 г. отново бил в
стопанската постройка и чул С и Е да говорят за финализиране на сделката. С помолил Е да
го изчака още една седмица, тъй като не бил готов с финансите, а тя настоявала да
финализират сделката, тъй като била готова с документите. Скоро Е се обадила на
свидетеля, попитала го дали още има интерес да закупя земята и му казала, че С й бил
изпратил нотариална покана само за гаража. След това свидетеля закупил от Е земя от
процесния имот.
Свидетелят М И В е колега на ищеца. Разказва, че знае къде живее С и той му е
споделя, че иска да закупи част от земята на триетажната къща, в която живее. През август
2021 г. бил заедно с ищеца в кола и свидетелят чул телефонен разговор на ищеца с жена на
име Е, тъй като телефонът му бил на високоговорител. Жената му обяснила, че не била
събрала нужните документи и му обяснила, че няма как да стане сделката. Преди това
ищецът се бил уговорил със свидетеля, че му се налага да отсъства от работа, но след този
телефонен разговор това не се случили. В последствие ищецът се похвалил, че все пак е
закупил земя и почерпил.
Въз основа на така приетата фактическа обстановка се извеждат следните правни
изводи:
Правната Квалификация на предявения иск е чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД. Според
разпределената от съда доказателствена тежест в тежест на ищеца е да установи наличие на
уговорка за задатък в размер на 3000 евро, изпълнение на задълженията на ищеца по
договора- заплащането на сумата от 3000 евро, виновно неизпълнение на задължението на
ответницата по договора, както и разваляне на договора от страна на ищца.
Задатъкът, уреден в чл. 93 ЗЗД е уговорка, според която вещ или парична сума, която
едната страна дава при сключването на договора служи като доказателство, че договорът е
сключен и за обезпечение на неговото изпълнение.
Правната теория е дала следното определение на задатъка: Задатъкът е сделка, по
силата на която едно лице – капародател, дава на друго лице – капароприемател, вещ или
сума пари, чрез които страните потвърждават, че са сключили сделка от определен вид или
са поели задължение да сключат такава, като са се съгласили вещта или сумата, която е
5
получил капароприемателят, да обезпечи задълженията на капародателя, като даденият
задатък ще обезщети и вредите, претърпени от капароприемателя при евентуално
неизпълнение на капародателя, от една страна, а от друга страна – капароприемателят е поел
задължение при неизпълнение да върне дадения задатък в двоен размер на капародателя.
Диспозитивният характер на нормата на чл. 93 ЗЗД произтича от предоставената на страните
възможност да договарят нещо различно от предвиденото в закона. Съществуването на
уговорка за задатък се установява чрез тълкуване на договора. Ако договорът съдържа
клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и
обезщетителна функции чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение,
то предадената сума има качеството на задатък. /в т.см. Решение № 64 от 10.09.2012 г. по
търг. д. № 193/2011 г. на Върховен касационен съд/
Не съществуват законови пречки функциите на задатъка да бъдат придадени и на
платената от изправната страна авансова сума за част от продажната цена на имота, дори
тази сума да не е определено в съдържанието на договора с термина „задатък". В този
случай капарото ще подлежи на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение – ще се
задържи или върне в двоен размер. / в т.см. Решение № 198 от 17.01.2020 г. по гр. д. № 661 /
2019 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение/.
Новелата на чл. 93, ал. 2 сочи, че ако страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при
отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Съдът приема, че именно такава
уговорка е постигната между страните в чл.7 от договора касателно авансовото плащане, за
да има то качеството на задатък в неговите функции- потвърдителна, обезпечителна,
обезщетителна и санкционна.
Не се спори, че към 20.08.2021- уговорения в договора модалитет страните не са
сключили окончателен договор. Както е посочено с определението по чл. 140 ГПК нормата
на чл. 164, ал.1, т.5 ГПК предвижда забрана за доказване със свидетелски показания на
изменението на писмени съглашения, в които страната, която иска свидетелите, е участвала.
Показанията на свидетелите в, частта в която по инициатива на ищеца или на ответника е
променена волята на страните, съответно е променен срока на договора не са годни да
установят този правопроменящ юридически факт.
Установява се, че е налице неизпълнение на предварителния договор от страна на
ответницата. Като на 03.09.2021 г. ЕЛЗ. К. АЛ. е продала на Р Д Б 400/1416 ид.ч., равняващи
се на 28.25 % ид.ч. от имот с идентификатор *********, ответницата се е поставила в
невъзможност да продаде този недвижим имот на ищеца, т.е. ответницата е станала
неизправна страна по предварителния договор. Отправената от ищеца нотариална покана за
сключване на предварителния договор / само в частта за гаража/ не е годна да създаде
промяна в съдържанието на договора, съответно да обуслови воля у ищеца за отказ от
закупуването на идеалните части от земята. Правопораждащият юридически факт е самият
предварителен договор и не е необходима покана за изпълнение на задълженията на
6
ответницата, доколкото в договор е уреден срок, а падежът кани/ арг.чл.84, ал.1 ЗЗД/.
Установени са всички елементи на фактическият състав на иска по чл. 93,ал.2 ЗЗД.
Установена е уговорка за задатък/ чл.7 от предварителния договор/. Установено е
заплащането на сумата в размер на 3000 евро от страна на ищеца в полза на ответницата.
Налице е виновно неизпълнение на задълженията на ответницата по договора, като не се
спори, че окончателен договор не е сключен на уговорената дата, не е сключен и след
покана, като дори след поканата ответницата се е разпоредила със част от предмета на
предварителния договор за покупко-продажба. Исковата молба има функцията на покана за
разваляне на договора, което обуславя и основателността на предявения иск.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право на разноски за държавна такса от
469.40 лева. По делото е представен договор за правна защита и съдействие сключен между
ищеца и адв. Теодор Бочев, като е уговорено адвокатско възнаграждение от 2000 лева,
платено в брой, което се установява от договора, служещ за разписка за сумата от 1000 лева
и допълнително представената разписка за още 1000 лева. Своевременно е направено
възражение за прекомерност на претендираното от ответниците адвокатско възнаграждение.
Съгласно задължителното тълкуване, дадено от ВКС в ТР № 6/2012 г., ОСТГК, основанието
по чл. 78, ал. 5 ГПК се свежда до преценка за съотношението на цената на адвокатската
защита и фактическата и правна сложност на делото. Когато съдът е сезиран с такова
искане, той следва да изложи мотиви относно фактическата и правна сложност на спора, т.е.
да съобрази доказателствените факти и доказателствата, които ги обективират и дължимото
правно разрешение на повдигнатите правни въпроси, което е различно по сложност при
всеки отделен случай. В процесния случай извършените от процесуалния представител на
ищеца действия се изразяват в подаване на дискова молба и извършване на процесуално
представителство в две съдебни заседания с разпит на свидетели по един оценяем иск, като
претендираното адвокатско възнаграждение не е съобразно с минималните размери на
адвокатските възнаграждения съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения и следва да бъде редуцирано до
сумата от 883 лева.
По изложените съображения, Съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ЕЛЗ. К. АЛ., ЕГН: **********, с адрес: АДРЕС да заплати на СТ. Т.
СЛ., ЕГН: **********, с адрес: АДРЕС, със съдебен адрес: АДРЕС, по предявения иск с
правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД сумата от 6000 евро- двоен размер на
предоставен задатък по сключен между страните на 02.07.2021 г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва, начиная
от 08.10.2021 г.-датата на подаване на исковата молба до окончателното ѝ изплащане.
ОСЪЖДА „ЕЛЗ. К. АЛ., ЕГН: **********, с адрес: АДРЕС да заплати на СТ. Т.
СЛ., ЕГН: **********, с адрес: АДРЕС, със съдебен адрес: АДРЕС сумата от 1352.40 лева-
7
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8