№ 277
гр. София, 25.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети май през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Дора Д. Михайлова
Членове:Росина Н. Дончева
Светослав Н. Николов
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова П.
като разгледа докладваното от Дора Д. Михайлова Въззивно гражданско
дело № 20221800500128 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ПЛ. АТ. Н., К. П. К. и П. ИЛ.
К., последните двама, конституирани на основание чл. 265, ал. 2 ГПК
като въззивни жалбоподатели, редом с ПЛ. АТ. Н., срещу онази част
от решение № 143/21.12.2021 г., постановено по гр. д. № 336/2020 г.
по описа на РС – гр. Пирдоп, в която е уважен предявеният от З. Й. Н.
и Д. АТ. Г. срещу ПЛ. АТ. Н., К. П. К. и П. ИЛ. К. иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в
нотариален акт № 3, том IV, рег. № 5 815, дело № 557/06.12.2019 г. на
нотариус Евгения П. с район на действие РС - Пирдоп, вписана под №
108 в регистъра на НК, с който К. П. К. и П. ИЛ. К. са продали на ПЛ.
АТ. Н. урегулиран поземлен имот, находящ се в с. Ч., на бул. „Г.Д.“ №
1, община Ч., С. област, с площ 897 кв. м., който съгласно действащия
тогава регулационен план на селото представлявал парцел VIII - 88, в
кв. 22, при съседи по актуална скица: от изток – улица, от запад- УПИ
XV- 87, от север - УПИ VII - 88, от юг – УПИ IX - 89, заедно с
построените в имота сгради: едноетажна масивна жилищна сграда със
застроена площ от 74.00 кв. м., едноетажна масивна жилищна сграда
със застроена площ от 29.00 кв. м., масивен гараж със застроена площ
1
от 28.00 кв. м., едноетажна селскостопанска сграда със застроена
площ от 27.00 кв. м. и навес със застроена площ от 27.00 кв. м., до
размера от 5/6 ид. ч. от правото на собственост като противоречащ на
добрите нрави.
В жалбата са изложени оплаквания за необоснованост и
материална незаконосъобразност на решението на районния съд,
който при грешно установен факт относно цената на сделката
допуснал неправилни правни изводи относно валидността на
договора. Твърди се, че покупко-продажбата, чиято нищожност се
претендира да бъде прогласена, не страдала от пороците, описани в
исковата молба. Искането е за отмяна на решението и постановяване
на нов акт по съществото на спора, с който претенцията да бъде
отхвърлена. Претендират се и разноските по производството.
Ответниците по въззивната жалба, ищци в първоинстанционното
производство, оспорват въззивната жалба с искане за потвърждаване
решението на районния съд.
Съдът, като прецени доводите на страните, прие следното.
Ищците З. Й. Н. и Д. АТ. Г., както и ответникът, въззивен
жалбоподатгел, ПЛ. АТ. Н., са наследници по закон – преживяла
съпруга и деца – на А. В. Н., починал на 19.07.2019 г., което се
установява от удостоверение на наследници № 943 – 16 – 5 от
14.08.2019 г., издадено от кметството в с. Ч., и удостоверение,
издадено от община Ч. въз основа на Акт за сключен граждански брак
№ 3/15.07.2019 година.
Преди брака всеки от съпрузите З. Й. Н. и А. В. Н., сключили
граждански брак на 15.07.2019 г., е придобил в изключителна
собственост на основание договор за продажба недвижим имот–
апартамент в с. Ч., видно от нотариален акт № 124, том II, рег. № 1
561, дело № 231/19.11.2001 г., и нотариален акт № 112, том I, рег. №
575, дело № 296 от 28.12.1998 г., и двата по описа на нотариус Д.
Апостолова, рег. № 275 на НК.
С договори за покупко-прожадба от 23.04.2019 г., сключени
между всеки от собствениците, от една страна, и община Ч., от друга,
всеки от бившите съпрузи се е разпоредил с притежавания имот, като
продавачът А. В. Н. получил от продажбата на своя апартамент сумата
от 11 000 лева, а З. Й. Н. – сумата от 19 000 лева.
От представената по делото медицинска документация се
установява, че наследодателят на ищците и ответника П.Н. бил във
влошено здравословно състояние.
2
С договор за продажба, оформен с нотариален акт № 3, том IV,
рег. № 5 815, дело № 557 от 2019 г. на нотариус Евгения П., рег. №
108 на НК, на 06.12.2019 г. ответниците К. П. К. и П. ИЛ. К., действащ
чрез своята майка К. П. К. като пълномощник, прехвърлили на
ответника ПЛ. АТ. Н. за сумата от 7 000 лв. правото на собственост
върху УПИ, находящ се в с. Ч., бул. „Ген. Д.“ № 1, Община Ч., С.
област, с площ 897 кв. м., представляващ парцел VIII - 88, в кв. 22,
при съседи по скица: от изток – улица, от запад - УПИ XV-87, от север
- УПИ VII-88, от юг – УПИ IX-89, заедно с построените в имота
сгради: едноетажна масивна жилищна сграда, със застроена площ от
74.00 кв. м., едноетажна масивна жилищна сграда, със застроена площ
от 29.00 кв. м., масивен гараж със застроена площ от 28.00 кв. м.,
едноетажна селскостопанска сграда, със застроена площ от 27.00 кв.
м. и навес със застроена площ от 27.00 кв. метра. В нотариалния акт е
вписано удостоверителното изявление на продавача, че е получила от
купувача продажната цена от 7 000 лв. преди подписване на
нотариалния акт. В нотариалния акт е вписана и данъчната оценка на
имота – 6 904.70 лева.
Останалите писмени доказателства, както и показанията на
свидетеля П., събрани в производството пред районния съд, като
неотносими към правния спор въззивният съд не обсъжда.
От показанията на свидетелите Д. В., К. Б. и Д. Н., разпитани в
производството пред районния съд, се установява, че в процесния
имот понастоящем живеели ищците. Докато наследодателят им А. Н.
бил жив имал планове заедно със семейството си да се установят да
живеят в къща с двор. Пред своя брат, свидетеля Д. Н., А. Н. приживе
споделил, че желаел да закупи имот, за да осигури бита на съпругата и
децата си след кончината си. По тази причина той и съпругата му З.Н.
се срещнали с ответника К.К., която притежавала преди сключване на
процесния договор в съсобственост със своя син дворното място и
къщата в него. С помощта на свидетелите В. и Н. съпрузите З.Н. и А.
Н., които продали собствените си апартаменти, за да осигурят
средства за закупуване на къщата, преместили вещите си в процесния
имот и започнали да ремонтират същия, като за целта сключили и
договори за кредит.
От показанията на свидетеля В. П., разпитана в производството
пред районния съд, които при условията на чл. 172 ГПК съдът
кредитира, отчитайки евентуалната й заинтересованост от изхода на
делото, се установява, че в деня на нотариалното изповядване на
процесната сделка, на 06.12.2019 г., в кантората на нотариуса
3
присъствала и ищцата З.Н.. Свидетелят П. е категорична, че
ответникът П.Н., с когото тя живее на семейни начала, не е плащал
продажната цена за имота със свои средства.
В обясненията си, дадени по реда на чл. 176 ГПК, ответникът Н.
признава, че продажната цена е платена на продавача преди
сключване на договора от неговата майка – ищцата З.Н..
При горните факти съдът обоснова следните правни изводи.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК относно правомощията на
въззивния съд той се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. По
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
Решението на районния съд е валидно и допустимо.
По същество при наведените в жалбата пороци на атакувания
съдебен акт въззивният съд намира следното.
Районният съд е сезиран с един-единствен облигационен иск с
правна квалификация чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Липсва предявен в
условията на евентуалност иск, както погрешно в мотивите към
обжалваното решение е приел районният съд. Ищците твърдят, че
договорът за покупко-продажба е нищожен отчасти на основание чл.
26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД поради накърняване на добрите нрави, т. к. е
налице нееквивалентност на престациите, от една страна, а от друга –
нарушена била предсмъртната воля на наследодателя им в договора за
покупко-продажба на имота като купувачи да бъдат „вписани“ и
тримата му наследници по закон – освен ответникът П.Н. (негов син),
и ищците – преживяла съпруга (З.Н.) и дъщеря (Д.Г.). Макар погрешно
в исковата молба и молбите за уточнение на иска да сочат, че
основанията за нищожност са накърняване на добрите нрави и
нарушение на закона, евентуален иск по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД не е
предявен (в нито една от молбите за уточнение на исковете не е
посочено коя конкретна императивна правна норма е нарушена, за да
се свърже с това нарушение твърдяната нищожност).
В разглеждания случай неоснователността на иска за
прогласяване на нищожност на договора поради накърняване на
добрите нрави, т. к. била нарушена предсмъртната воля на
наследодателя на ищците в договора за покупко-продажба на имота
като купувачи да бъдат „вписани“ и тримата му наследници по закон,
следва дори само от изложените в исковата молба фактически
твърдения.
Сключването на договора изисква постигането на съгласие
4
между страните. Съгласието е съвпадане на волеизявленията на
предложителя и адресата на предложението. Действащото право
признава годност да породи правни последици само изявената воля.
Желанията и намеренията, които не са обективирани, остават без
правно значение. Мислените уговорки (reservatio mentalis) права и
задължения не пораждат. В случая липсват доказателства преди
сключването на процесния договор за покупко-продажба на недвижим
имот между ищците, от една страна, и ответниците К.К. и П.К., от
друга, да е съществувала облигационна връзка, пораждаща
задължение за сключване на окончателен договор с предмет
прехвърляне правото на собственост върху описания по-горе имот.
Такава облигационна връзка не е съществувала и между продавачите
по сделката и ищцата З.Н. и покойния й съпруг А. Н., независимо от
безспорно установените факти, че разговори за закупуване на този
имот са водени между тях.
По делото безспорно е установено, че преди сключването на
договора за покупко-продажба на недвижим имот между ответника
П.Н., от една страна, и продавачите К.К. и П.К., от друга, продажната
цена е била изплатена на продавачите от ищцата З.Н.. Плащането на
цената по сделката (задължение, което не е intuitu personae) е едно от
основните задължения на купувача (чл. 200, ал. 1 ЗЗД) и това
задължение може валидно да бъде изпълнено от трето лице при
условията на чл. 73 ЗЗД, какъвто е и разглежданият случай.
По приложението на чл. 73 ЗЗД е формирана практика на ВКС,
обективирана в решение № 86-а от 1997 г. на ВКС, I ГО, решение №
773 от 15.07.2002 г. по гр. дело № 1534/2001 г., ВКС, V ГО, решение
№ 1131 от 22.12.2006 г. по т. дело № 717/2006 г., ВКС, ТК, II ТО,
решение № 197 от 7.02.2012 г. по т. д. № 1043/2010 г., ІІ ТО, решение
№ 400 от 20.01.2015 г. по гр. д. № 1756/2014 г., ІV ГО. В нея
последователно се застъпва становището, че задълженията могат да се
изпълняват от трети лица (дори против волята на кредитора), освен
ако кредиторът има интерес изпълнението да бъде извършено лично.
Когато се дължи заместима престация, т. е. задължението е такова, че
може да бъде изпълнено от лице, различно от длъжника, и страните не
са изключили изрично тази възможност, задължението може да бъде
изпълнено и от друго лице. За настъпването на погасителния ефект е
без значение дали третото лице има или няма интерес от изпълнението
на чуждия дълг. Законът не изисква наличието на правен интерес като
предпоставка за изпълнението от третото лице. Правният интерес има
значение само във вътрешното правоотношение между третото лице,
5
извършило плащането, и длъжника, чието задължение се погасява.
Независимо от преговорите, водени между част от страните в
настоящото производство преди сключването на процесния договор,
съгласие за създаване на правна връзка е постигнато само между
ответника П.Н., от една страна като купувач, и ответниците К.К. и
П.К. като продавачи, дали съгласие при условията на чл. 8, ал. 1 ЗЗД
за сключване на договора именно с ответника Н..
В константната практика на ВКС се приема, че противоречие с
добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо
установените нравствено-етични правила на морала. В аспекта на това
разбиране извод за нищожност на процесния договор поради факта, че
продавачите съгласие за сключването му с ищците не са постигнали,
не може да бъде обоснован.
По отношение довода за нищожност на сделката поради
противоречие с добрите нрави заради нееквивалентност на
престациите, изразяваща се в заплащане на цена, незначително по-
висока от данъчната оценка, и в десетки пъти по-ниска от пазарната
стойност на имота към момента на извършване на продажбата,
въззивният съд намира следното.
В своята практика ВКС приема, че преценката дали една сделка
противоречи на добрите нрави не се ограничава само до нейното
формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва
да се съобрази дали крайният резултат на сделката е съвместим с
общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност.
За нищожни като противни на морала следва да се приемат тези
сделки, в които нееквивалентността на престациите е толкова
съществена, че практически е сведена до липса на престация. В
конкретния случай разликата в пазарната стойност на имота, предмет
на договора за продажба, не налага извод за такава неравностойност,
която да съставлява нарушение на "добрите нрави" и да води до
нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.
Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима
с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност, освен ако
самите обстоятелства, при която е сключена сделката, са в
противоречие с морала – едната страна се е възползвала от
лекомислието, неопитността, икономическата или физическа
зависимост на другата страна от нея или от трети лица, каквито
твърдения не са наведени с исковата молба, и за които по делото няма
доказателства. Дори ако поради по някаква причина едната страна по
договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация,
6
това не може да обоснове нищожност на сключения договор поради
противоречие с добрите нрави (решение № 128 от 17.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3170/2017 г., I ГО, решение № 119 от 22.03.2011 г. на
ВКС по гр. д. № 485/2011 г., I ГО).
Поради несъвпадане изводите на въззивния съд с тези на
районния в обжалваното решение последното следва да бъде
отменено, а вместо него – постановено ново решение, с което
предявеният иск бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора въззиваемите следва да бъдат осъдени да
заплатят на въззивника П.Н. разноските по водене на делото, както
следва – сумата от 29 лева за държавна такса за въззивното
производство, сумата от 900 лева – адвокатско възнаграждение в
производството пред окръжния съд, сумата от 450 лева – адвокатско
възнаграждение за защита по иска за нищожност в производството
пред районния съд.
Така мотивиран, Софийски окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 143/21.12.2021 г., постановено по гр. д. №
336/2020 г. по описа на РС – гр. Пирдоп в ЧАСТТА, в която е уважен
предявеният от З. Й. Н. и Д. АТ. Г. срещу ПЛ. АТ. Н., К. П. К. и П.
ИЛ. К. иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
обективиран в нотариален акт № 3, том IV, рег. № 5 815, дело №
557/06.12.2019 г. на нотариус Евгения П. с район на действие РС -
Пирдоп, вписана под № 108 в регистъра на НК, с който К. П. К. и П.
ИЛ. К. са продали на ПЛ. АТ. Н. урегулиран поземлен имот, находящ
се в с. Ч., на бул. „Г.Д.“ № 1, община Ч., С. област, с площ 897 кв.м.,
който съгласно действащия тогава регулационен план на селото
представлявал парцел VIII - 88, в кв. 22, при съседи по актуална скица:
от изток – улица, от запад - УПИ XV-87, от север - УПИ VII-88, от юг
– УПИ IX - 89, заедно с построените в имота сгради: едноетажна
масивна жилищна сграда със застроена площ от 74.00 кв. м.,
едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 29.00 кв.
м., масивен гараж със застроена площ от 28.00 кв. м., едноетажна
селскостопанска сграда със застроена площ от 27.00 кв. м. и навес със
застроена площ от 27.00 кв. м., до размера от 5/6 ид.ч. от правото на
собственост като противоречащ на добрите нрави, както и в ЧАСТТА,
7
в която ответниците ПЛ. АТ. Н., К. П. К. и П. ИЛ. К. са осъдени да
заплатят на ищците разноски по делото, и ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. Й. Н. и Д. АТ. Г. срещу ПЛ. АТ.
Н., К. П. К. и П. ИЛ. К. иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
за прогласяване нищожността като противоречащ на добрите нрави на
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в
нотариален акт № 3, том IV, рег. № 5 815, дело № 557/06.12.2019 г. на
нотариус Евгения П. с район на действие РС - Пирдоп, вписана под №
108 в регистъра на НК, с който К. П. К. и П. ИЛ. К. са продали на ПЛ.
АТ. Н. урегулиран поземлен имот, находящ се в с. Ч., на бул. „Г.Д.“ №
1, община Ч., С. област, с площ 897 кв. м., който съгласно действащия
тогава регулационен план на селото представлявал парцел VIII - 88, в
кв. 22, при съседи по актуална скица: от изток – улица, от запад - УПИ
XV-87, от север - УПИ VII-88, от юг – УПИ IX - 89, заедно с
построените в имота сгради: едноетажна масивна жилищна сграда със
застроена площ от 74.00 кв. м., едноетажна масивна жилищна сграда
със застроена площ от 29.00 кв. м., масивен гараж със застроена площ
от 28.00 кв. м., едноетажна селскостопанска сграда със застроена
площ от 27.00 кв. м. и навес със застроена площ от 27.00 кв. м., до
размера от 5/6 ид. ч. от правото на собственост.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК З. Й. Н. и Д. АТ. Г. да
заплатят на ПЛ. АТ. Н. сумата от общо 1 379 лева - разноски в
производството пред районния и окръжния съд.
В останалата необжалвана част решението е влязло в сила.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8