№ 22192
гр. София, 04.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Антоанета Г. Ивчева
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело №
20241110124622 по описа за 2024 година
Производството е по реда на Глава осемнадесета, Раздел I, чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на И срещу В, с която по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК
са предявени обективно, кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232,
ал. 2 ЗЗД за признаване за установено съществуването на парични задължения в общ
размер на 24 301,66 лева, от които: 21 600 лева, представляваща неплатени наемни
вноски за периода от 01.01.2021г. до 30.06.2021г. по Договор за наем от 01.08.2016г., за
които са издадени фактури № **********/04.01.2021г., **********/01.02.2021г.,
**********/01.03.2021г., **********/01.04.2021г., **********/05.05.2021г.,
**********/03.06.2021г., ведно със законната лихва от 09.01.2024г. до изплащане на
вземането, 2701,66 лева, представляваща неплатена такса „битови отпадъци“ за 2020г.,
дължима съгласно Договор за наем от 01.08.2016г., за която е издадена фактура №
**********/14.08.2020г., ведно със законната лихва от 09.01.2024г. до окончателното
плащане, за които суми по ч.гр.д. № 1554/2024г. по описа на СРС, 74 състав е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 17.01.2024г.
Ищецът твърди, че на 01.08.2016г. между него в качеството на наемодател и
ответника в качеството на наемател е бил сключен договор за наем на недвижими
имоти, находящи се в с. Червена вода, община Русе – Русенска област,
представляващи имот № 187101 – парцел № 101 от масив 187, с ЕКАТТЕ 80460, и
имот № 187003 – парцел № 003 от масив 187, образуван от имоти № 187103, 187104 и
187005, с ЕКАТТЕ 80460, както и намиращите се в тях сгради, съоръжения и движими
вещи, срещу месечна наемна цена от 3000 лева без вкл. ДДС, платима в срок до 10-то
число на съответния месец, за който се отнася. По силата на чл. 10.3 от договора за
1
наем наемателят поел задължението да заплаща такса „битови отпадъци“ за наетите
имоти, платима в срок от 5 дни от представяне на платежен документ за заплатените от
наемодателя суми. Договорът е бил сключен за срок от 3 години, след изтичането на
който на основание чл. 236 ЗЗД договорът продължил своето действие между страните
за неопределен срок. Навежда твърдения, че наемателят не изпълнил точно
задълженията си по договора, като не заплатил наемна цена през периода от
01.01.2021г. до 30.06.2021г., както и такса „битови отпадъци“ за 2020г., за които
задължения били издадени фактури с № **********/04.01.2021г.,
**********/01.02.2021г., **********/01.03.2021г., **********/01.04.2021г.,
**********/05.05.2021г., **********/03.06.2021г., **********/14.08.2020г. Моли за
уважаване на исковете и за присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с
който оспорва предявените искове като неоснователни при твърдения за прекратяване
на процесния договор за наем с изтичане на тригодишния срок, за който бил сключен.
Сочи, че по силата на чл. 4 от договора страните изрично изключили възможността за
трансформиране на наемното правоотношение в безсрочно по реда на чл. 236 ЗЗД.
Оспорва да е уведомяван за издадените фактури, да му е представено доказателство за
извършено плащане на „битови отпадъци“ за 2020г. Поддържа, че поканите за
плащане от 01.09.2020г. и 23.07.2021г. нямали правно значение, доколкото същите били
изпратени сред прекратяване на наемния договор, тази от 01.09.2020г. се отнасяла за
период, различен от процесния.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните, а и от представените писмени доказателства се
установява, че на 01.08.2016г. между И и В е сключен договор за наем, по силата на
който ищцовото дружество се задължило да предостави на ответника за временно и
възмездно ползване недвижими имоти, находящи се в с. Червена вода, община Русе,
както следва: терен – стопански двор, представляващ имот № 187101, терен –
стопански двор, представляващ имот № 187003, заедно с изградените в него стопански
сгради с общо предназначение за птицеферма и включващи 7 сгради: склад за зърнени
храни, люпилня, пилчарник, две стопански сгради пилчарници, битова сграда,
административна сграда, ведно с описаните в б. „б“ съоръжения и движими вещи.
По делото е приобщена Съобщение с изх. № 5163-2452/01.09.2020г. от И до В за
непогасени задължения за ползването на стопански двор и сгради, находящи се в с.
Червена вода, както следва: неплатен просрочен наем – 36 000 лева, неплатен наем за
текущ месец – 14 400 лева, неплатена такса битови отпадъци – 6 681,86 лева,
неплатена такса за битови отпадъци за текущ месец – 2 701,66 лева. В процесния
документ се съдържа покана за доброволно погасяване на процесните задължения до
2
02.10.2020г. Върху поканата е отбелязано, че същата е получена на ръка на 04.09.2020г.
от Малин Бельовски.
От материалите по делото се установява, че с ново писмо с изх. № 5163-2058 от
23.07.2021г. е изпратена повторно съобщение до ответното дружество за заплащане на
сумите от: 77 400 лева – неплатен просрочен наем, 3 600 лева – неплатен наем за
текущ месец и 9 382,52 лева – неплатена такса битови отпадъци, в срок до 06.08.2021г.
Върху въпросната покана е отбелязано, че същата е получена на 27.07.2021г. от МС.
Като писмени доказателства са представени следните фактури: Фактура №
********** от 04.01.2021г. на стойност от 3 600 лева с вкл. ДДС – наемна вноска за
месец януари 2021г. /л. 27/, Фактура № ********** от 01.02.2021г. на стойност от
3 600 лева с вкл. ДДС – наемна вноска за месец февруари 2021г., Фактура №
********** от 01.03.2021г. на стойност от 3 600 лева с вкл. ДДС – наемна вноска за
месец март 2021г., Фактура № ********** от 01.04.2021г. на стойност от 3 600 лева с
вкл. ДДС – наемна вноска за месец април 2021г., Фактура № ********** от
05.05.2021г. на стойност от 3 600 лева с вкл. ДДС – наемна вноска за месец май 2021г.,
Фактура № ********** от 03.06.2021г. на стойност от 3 600 лева с вкл. ДДС – наемна
вноска за месец юни 2021г., Фактура № ********** от 14.08.2020г. на стойност от
2 701,66 лева с вкл. ДДС – такса битови отпадъци за 2020г.
С исковата молба е приложен Протокол от 23.11.2022г. между И и В във връзка
със сключения на 01.08.2016г. договор за наем. В неговото съдържание е налице
констатация, че крайният срок на договора за наем е до 31.07.2019г., като наемателят
продължавал ползването на наетия имот и договорът е продължен като такъв без
определен срок при условията на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, като наемодателят е издавал
ежемесечно фактури за дължимия наем, а наемателят е получил същите. В т. 1 е
описано фактическото общо състояние на парцела, а в т. 2 – състоянието на сградите.
В кР. на въпросния документ саморъчно е изписана забележка, че „кабелът за трето
хале е пуснал допълнително от нас въздушно, защото подземният кабел дава късо
съединение“.
При така установеното от фактическа правна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Допустимостта на предявената искова претенция по чл. 422 ГПК изисква освен
наличието на общите процесуални предпоставки за съществуването и надлежното
упражняване правото на иск, така и специалните такива – подаване на възражение от
длъжника в срока по чл. 414 ГПК, предявяването на установителен иск в едномесечен
срок от уведомяването на кредитора, както и от пълно тъждество между вземането по
заповедта за изпълнение и претендираното в исковото производство. Исковата молба
съдържа отклонение от издадената на 17.01.2024г. по ч.гр. д. № 1554/2024г. на СРС
заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК в частта, касаеща индивидуализацията на
3
фактурата, която е издадена относно вземането за неплатена такса „битови отпадъци“
за 2020г. В изпълнение на указания, предоставени с Разпореждане № 7544 от
14.01.2025г., несъответствието е отстранено в срок, поради което следва да се приеме,
че предявените искови претенции следва да бъдат разгледани по същество.
От наведените в исковата молба фактически твърдения се налага извод, че съдът
е сезиран с обективно кумулативно съединени установителни искове, които намират
правната си квалификация в чл. 232, ал. 2 ЗЗД. Основателността на исковите
претенции е обусловена от установяването в условията на пълни главно доказване от
ищеца на следните материалноправни предпоставки: наличието на валидно наемно
правоотношение между страните в рамките на исковия период, че ищецът е изпълнил
своето задължение да предаде имотите на ответника, както и че за ответника е
възникнало задължението за заплащане на наемна цена за отдадените под наем имоти,
както и такса „битови отпадъци“ в посочените в исковата молба размери и период.
Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в доказателствената тежест на ответника е
да установи фактите, на които основава своите възражения, както и погасяване на
дълга чрез плащан в случай, че твърди това.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК с доклада по делото като безспорни и
ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че на 01.08.2016г. между И
и В е бил сключен договор за наем на недвижими имоти, находящи се в с. Червена
вода, община Русе, представляващи имот № 187101, парцел 101 от масив 187 с ЕКАТЕ
80460, и имот № 187003 от масив 187, образуван от имоти № 187103, 187104, 187005 с
ЕКАТЕ 80460, както и намиращите се в тях сгради, съоръжения и движими вещи, и че
ответникът не е заплащал наемна цена и такса „битови отпадъци“ през процесния
период. Следователно правният спор между страните се концентрира върху това дали
въпросният договор за наем от 01.08.2016г. е бил мълчаливо подновен от страните
след 31.07.2019г.
Съобразно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати
определена цена. Относно срока на договора действа свободата на договаряне по чл. 9
ЗЗД, като съдоговарящите са свободни да постигнат съгласие за срока на сделката или
липсата на такъв при съблюдаване разпоредбите на чл. 229 ЗЗД. Същевременно, в
разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД се съдържа регламентация на отношенията между
страните по наемен договор след изтичане на наемния срок и продължило ползване на
вещта от страна на наемателя със знанието и без противопоставянето на наемодателя,
в който случай законът предвижда мълчаливо продължаване действието на договора за
наем и трансформирането в договор за наем за неопределен срок. Следва обаче да се
държи сметка, че цитираната правна норма е диспозитивна, поради което е допустимо
страните да се отклонят от нейното съдържание и същата следва да намери
приложение, при положение че страните по сделката не са постигнали изрична
4
договореност за начина на уреждане на отношенията си в посочената хипотеза.
От изявленията на страните в хода на настоящото производство е видно, че
основният спорен въпрос е значението на клаузата на чл. 4 от договора за наем, в
частност дали с нея е изключена правната възможност за мълчаливо продължаване
действието на сделката, поради което следва да се издири действителната им обща
воля. Тълкуването се осъществява съобразно изискванията на чл. 20 ЗЗД, като
отделните уговорки се тълкуват във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността, характеристиките на договора, както и други обстоятелства, които
са от значение за установяване действителната воля на договарящите, като се изхожда
не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла следващ общия разум на изявлението
/в този смисъл Решение № 502 от 26.07.2010г. по гр. д. № 222/2009г. на ВКС, IV г.о.,
Решение № 220 от 31.07.2014г. по гр. д. № 6126/2013г. на ВКС, IV г.о., Решение 134 от
25.06.2014г. по гр. д. № 6886/2013г. на ВКС, III г.о., Решение № 133 от 15.03.2021г. по
гр. д. № 3595/2019г. на ВКС, III г.о., Решение № 113 от 24.04.2015г. по гр. д. №
725/2014г. на ВКС, I г.о./.
Съблюдавайки горепосочените съждения и след анализ на съдържанието на
представения договор за наем, настоящият състав намира, че страните изрично са
дерогирали приложението на диспозитивната норма на чл. 236, ал. 1 ЗЗД поради
следните съображения: С чл. 3 е уговорено, че договорът за наем се сключва за срок 3
години и влиза в сила на 01.08.2016г., а с чл. 4 е предвидена възможност за
продължаване срока на действие посредством постигането на споразумение в писмена
форма преди изтичане на наемния срок, като в противен случай сделката прекратява
действието си с изтичане на срока по чл. 3. В чл. 16 е регламентирано, че процесната
сделка се прекратява с изтичане на уговорения срок, в случай че действието не е
продължено по реда на чл. 4 от настоящия договор. По аргумент от чл. 228 ЗЗД една от
същностните характеристики на договора за наем е временният характер на
предоставеното ползване на вещите. Продължителността на ползването може да бъде
изрично уговорена от страните, при което с изтичането на срока сделката се
прекратява. При това положение се налага извод, че предвиденото в чл. 236, ал. 1 ЗЗД
продължаване за неопределен срок на договора за наем, ако след изтичането на
уговорения срок ползването на вещта продължи със знанието и без
противопоставянето на наемодателя не е приложимо в случаите, в които страните
изрично са изключили приложението на посочената разпоредба за мълчаливо
подновяване на срока на договора. В настоящата хипотеза е договорено
продължаването срока на договора да се осъществява само изрично, като съгласието за
това се постига в писмена форма преди изтичане на срока. Извод в тази насока може
да бъде изведен и от систематичното тълкуване на въпросните разпоредби с чл. 21,
съобразно който всички изменения и допълнения в договора следва да са в писмена
5
форма, а продължаването срока на договора несъмнено представлява изменение на
неговото съдържание.
Аргумент в подкрепа на гореизложеното е и клаузата на чл. 17, ал. 1 от
процесното съглашение, според която при прекратяване действието на договора за
времето от прекратяването до предаване на недвижимите имоти и движимите вещи,
наемателят дължи на наемодателя обезщетение в размер, съответен на наемната цена
по договора съобразно броя дни. Използваният от страните словесен израз
„обезщетение“, чието тълковно значение се свързва с нещо, което се дава за
причинени вреди, е индиция за общата воля съдоговарящите, че с изтичане на срока и
непредприемане на действията по чл. 4 договорната връзка да се счита прекратена, без
възможност за нейното мълчаливо подновяване. Фактът, че обезщетението е
съизмеримо с наемната вноска, не променя това заключение, тъй като е житейски и
правно логично вредите от ползването на дадена вещ, предмет на един прекратен
договор за наем, да са равни по-стойност с наемната вноска, която наемодателят би
получил.
Представеният Протокол от 23.11.2022., инкорпориращ констатации на страните,
че срокът на договора е изтекъл на 31.07.2019г., че наемателят продължава да ползва
наетите недвижими имоти и движими вещи, че са издавани ежемесечни фактури за
дължимия наем, както и че договорът за наем е продължен като такъв без определен
срок при условията на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, не променя крайните изводи на съда. Същият
е изготвен след изтичане срока на съглашението, поради което не може да се приеме,
че с него се внася изменение в първоначалния договор, в частност в спорния чл. 4.
Следователно, не може да се приеме, че с него са осъществени дължимите действия
по чл. 4, с които е постигнато съгласие за превръщането в безсрочен.
По делото не са ангажирани данни, служещи като индиция, че преди изтичане
срока на договора страните са продължили неговото действие. Доказателствената
тежест за установяването на факта относно съществуването на валидна договорна
връзка за наем е възложена на ищеца, поради което следва да се приложат
последиците по чл. 154, ал. 1 ГПК, като недоказаният факт се приеме за неосъществил
се. Предвид липсата на наемно правоотношение то за ответното дружество не е
възникнало задължение по чл. 232, ал. 1 ЗЗД да заплаща наемна цена срещу
ползването на недвижимите имоти и движимите вещи, поради което и исковата
претенция следва да бъде отхвърлена в цялост. Няма съмнение, че в така приобщения
Протокол от 23.11.2022г. се съдържа признание на неизгодни за ответника
обстоятелства – а именно, че след прекратяване на договорната обвързаност, същият
продължава да ползва вещите, предмет на Договора за наем от 01.08.2016г. при това
безвъзмездно, и че това поведение е укоримо и правно нетърпимо. Обстоятелството,
че се установи, ползване на наетите вещи от В, не променя крайните изводи на съда
относно неоснователността на предявения иск. По аргумент от чл. 6, ал. 2 във вр. с чл.
6
127, ал. 1, т. 4 и т. 5 ГПК предметът на делото се определя от петитума и
обстоятелствата, на които се основава искът – т.нар. основание на иска, което обхваща
фактите, от които произтича претендираното с исковата молба субективно право, а не
самото субективно право /в този смисъл Решение № 212 от 07.11.2019г. по гр. д. №
3544/2018г. на ВКС, IV г.о., Решение № 289 от 14.01.2014г. по гр. д. № 1698/2013г. на
ВКС, III г.о., Решение № 437 от 29.12.2015г. по гр. д. № 3140/2015г. на ВКС, IV г.о./
Доколкото в разглежданата хипотеза претендираното право се основава на Договора за
наем от 01.08.2016г., какъвто не се доказа да е съществувал по време на исковия
период, то и правораздавателната дейност на съда се изчерпва до проверката дали
претендираното право съществува на заявеното основание, без възможност да се
изследва неговото съществуване въз основа на други фактически обстоятелства. При
това положение, ищецът разполага с друго правно средство за защита.
С оглед изход на правния спор, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски
възниква в полза на ответника. С отговора на исковата молба е направено искане за
присъждане на разноски, като в установения срок не е представен списък по чл. 80
ГПК. По делото не са ангажирани и писмени доказателства за осъществяване на
разноски от страна на ответника, нито същият да е представляван от юрисконсулт. При
това положение, разноски на ответното дружество не му се следват.
Мотивиран от гореизложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от И, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **,
срещу В, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **, по реда на чл. 422, ал. 1
ГПК обективно, кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 1 ЗЗД
за признаване за установено съществуването на парични задължения в общ размер на
24 301,66 лева, от които: 21 600 лева, представляваща неплатени наемни вноски за
периода от 01.01.2021г. до 30.06.2021г. по Договор за наем от 01.08.2016г., за които са
издадени фактури № **********/04.01.2021г., **********/01.02.2021г.,
**********/01.03.2021г., **********/01.04.2021г., **********/05.05.2021г.,
**********/03.06.2021г., ведно със законната лихва от 09.01.2024г. до изплащане на
вземането, и 2701,66 лева, представляваща неплатена такса „битови отпадъци“ за
2020г., дължима съгласно Договор за наем от 01.08.2016г., за която е издадена фактура
№ **********/14.08.2020г., ведно със законната лихва от 09.01.2024г. до окончателното
плащане, за които суми по ч.гр.д. № 1554/2024г. по описа на СРС, 74 състав е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 17.01.2024г.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
7
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8