№ 574
гр. Дупница, 07.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДУПНИЦА, IІІ-ТИ СЪСТАВ ГО, в публично
заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Светослав Ат. Пиронев
при участието на секретаря Роза Д. Цветанова
като разгледа докладваното от Светослав Ат. Пиронев Гражданско дело №
20231510101390 по описа за 2023 година
Производството е образувано по исковa молбa на Г. М. Х. срещу А. И. М..
Ищецът твърди, че между него и ответницата А. И. М. имало сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.08.2018г., по силата на когото
страните следвало да сключат окончателен договор за прехвърляне на собствеността от
ответницата на ищеца по отношение на недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор 87727.201.157 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Дупница, одобрен със Заповед № 300-5-58/05.08.2004 г. на ИД на АГКК, последно изменение
със Заповед № 18-8797-10.11.2015 г. на Началника на СГКК-Кюстендил, адрес на
поземления имот: **********, ***, с площ от 839 квадратни метра, трайно предназначение
на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10м./, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: 452, квартал: 1, парцел: IX, при съседи:
87727.201.181; 87727.201.122; 87727.201.156; 87727.201.173, ведно с построената в имота
Сграда с идентификатор 87727.201.157.1, със застроена площ от 27 кв.м., брой етажи: 1,
предназначение: постройка на допълващо застрояване; сграда с идентификатор
87727.201.157.2, със застроена площ от 79 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: жилищна
сграда-еднофамилна и сграда с идентификатор 87727.201.157.3, със застроена площ от 4
кв.м., брой етажи: 1, предназначение селскостопанска сграда. Поддържа, че ответницата не е
изпълнила задължението за сключване на окончателен договор, с който да прехвърли на
ищеца собствеността върху имота. Моли предварителният договор да бъде обявен за
окончателен.
Ответницата А. И. М. е получила препис от исковата молба, по която не е депозирала
1
отговор в срока по чл. 131 ГПК. В съдебно заседание твърди, че е изпращала парични
преводи на ищеца, с които същият е заплащал задълженията й.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, намира следното:
Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В тежест на ищеца е да докаже,
че между страните е сключен предварителен договор, с твърдения от ищеца предмет; че
ответницата е собственик на имотите, предмет на предварителния договор; че задължението
на ответната страна за прехвърляне на имотите е изискуемо.
В случая не е налице спор, а и от приложения предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 30.08.2018г. (л. 4-5), се установява, че А. И. М. и Г. М. Х. са
постигнали съгласие за сключване на окончателен договор, по силата на който А. М. да
прехвърли на Г. Х. собствения си недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор 87727.201.157 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Дупница, одобрен със Заповед № 300-5-58/05.08.2004 г. на ИД на АГКК, адрес на
поземления имот: **********, ***, с площ от 839 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10м./, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: 452, квартал: 1, парцел: IX, ведно с
построената в имота Сграда с идентификатор 87727.201.157.1, със застроена площ от 27
кв.м., брой етажи: 1, предназначение: постройка на допълващо застрояване; сграда с
идентификатор 87727.201.157.2, със застроена площ от 79 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: жилищна сграда-еднофамилна и сграда с идентификатор 87727.201.157.3,
със застроена площ от 4 кв.м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда.
От приложения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 63, том I,
рег. № 1087, дело № 61/2004г. от 05.03.2004г. на нотариус Е. К. (л. 217-218) е видно, че
ответницата А. И. М. е собственик на имота, предмет на цитирания предварителен договор.
Съгласно чл. 1, ал. 1 от предварителния договор купувачът дължи заплащане на
продажна цена на имота, равняваща се на задълженията на продавача към „ОТП Факторинг
България“ ЕАД, заедно с всички такси и разноски по образуваното ИД № 17 по описа на
ЧСИ М. Д. за 2010г. съгласно ТТР към ЗЧСИ, както и задължението по ИД № 2245 по описа
на ДСИ при ДРС за 2012г., включващо главница, лихви и разноски.
Съгласно чл. 3, ал. 3 вр. ал. 1 от договора същият има значението на разписка относно
плащането на част от продажната цена в размер на 3000 лв., поради което същата следва да
се смята платена. Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора останалата част от задължението на
купувача следва да бъде изплащано на месечни вноски по сметка на „ОТП Факторинг
България“ ЕАД, ЧСИ М. Д. и ДСИ при ДРС.
Между страните не е налице спор, че задълженията на ответницата към посочените
лица са погасени изцяло, като от приложените платежни документи (л. 87-145) е видно, че в
периода след сключване на предварителния договор ищецът е извършвал плащания в полза
на кредиторите на ответницата.
2
Единственото възражение, въведено от ответницата до приключване на първото
открито съдебно заседание - че е изпращала парични преводи на сина си, с които същият е
заплащал задълженията й – следва да се отхвърли като неоснователно. На първо място,
почти всички платежни документи, представени от ответницата (л. 154-214) имат различен
получател, а не ищеца Г. Х., като част от тях са извършени преди датата на предварителния
договор, поради което са неотносими. На следващо място, при липсата на каквито и да било
други доказателства по делото, няма основание да се смята, че дори тези от плащанията, в
които като получател е посочен ищеца Г. Х. имат някаква връзка с предварителния договор,
съотв., че същите са били предназначени да финансират погасяването на задълженията на
ответницата към посочените лица. Независимо от това, дори и последното да беше прието за
доказано, това не изключва погасителния ефект на уговореното в предварителния договор
(заплащане задълженията на ответницата по цитираните изпълнителни дела), поради което и
в този случай задължението на купувача би било изпълнено. В тази хипотеза,
установяването на действителния платец би могло да породи други последици в
отношенията между страните, но не погасява преобразуващото право на купувача по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД.
В тази връзка следва изрично да се отбележи, че ответницата не е заявила възражение
за неизпълнение на договора нито в срока за отговор на исковата молба, нито в първото
съдебно заседание, а е споменала това за пръв път в депозираните писмени бележки. Макар
и преклудирано (съгласно т. 4 от ТР № 1 от 09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г. на ОСГТК на
ВКС възражението по чл. 90 ЗЗД се преклудира с изтичане на срока за отговор на исковата
молба), за пълнота на изложението следва да се посочи изрично, че по този въпрос е налице
задължителна съдебна практика, в която изрично се приема, че „обстоятелството, че
купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното
провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като
условие на предварителния договор за сключването на окончателния. Дори и да е налице
виновно неизпълнение от страна на купувача, няма пречка договорът да бъде обявен за
окончателен, след като нито една от страните не е упражнила надлежно правото си да го
развали“ (Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2020 г.,
ОСГТК).
Ето защо, при липсата на други въведени възражения в определените от закона
преклузивни срокове, следва да се приеме, че е осъществен фактическият състав на иска по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поради което същият следва да се уважи като основателен.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, право на разноски има
ищецът за следните суми: 84 лв. – държавна такса и 1200 лв. – адвокатско възнаграждение
(намалено с оглед въведеното от ответницата възражение за прекомерност, което съдът
намира за основателно предвид фактическата и правна сложност на делото).
На основание чл. 364 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати нотариална такса
по чл. 85, ал. 3 ЗННД вр. т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД като в
охранително производство за издаване на нотариален акт за покупко-продажба (т. 19 от ТР
3
№ 6 от 06.11.2013г. на ВКС по тълк.д. № 6/2012г. на ОСГК) в размер на 278,50 лв., както и
данък за възмездното придобиване на имотите по чл. 44 вр. чл. 47 ЗМДТ в размер на 618,76
лв., изчислени на база уговорената цена, която надвишава данъчната оценка на имота.
На основание чл. 364, ал. 2 ГПК и чл. 115, ал. 3 ЗС ищецът не може да се снабди с
препис от решението, докато не представи доказателства за платени разноски по
прехвърлянето на имота, както и данъците и другите публични задължения на праводателя
му.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения между ищеца Г.
М. Х., ЕГН: **********, с адрес: ***, *** и ответника А. И. М., ЕГН: **********, с адрес:
***, *** предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.08.2018г., по
силата на когото страните следвало да сключат окончателен договор за прехвърляне на
собствеността от А. И. М. на Г. М. Х. по отношение на недвижим имот, представляващ
поземлен имот с идентификатор 87727.201.157 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Дупница, одобрен със Заповед № 300-5-58/05.08.2004 г. на ИД на АГКК,
последно изменение със Заповед № 18-8797-10.11.2015 г. на Началника на СГКК-Кюстендил,
адрес на поземления имот: **********, ***, с площ от 839 квадратни метра, трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
/до 10м./, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 452, квартал: 1, парцел: IX,
при съседи: 87727.201.181; 87727.201.122; 87727.201.156; 87727.201.173, ведно с построената
в имота Сграда с идентификатор 87727.201.157.1, със застроена площ от 27 кв.м., брой
етажи: 1, предназначение: постройка на допълващо застрояване; сграда с идентификатор
87727.201.157.2, със застроена площ от 79 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: жилищна
сграда-еднофамилна и сграда с идентификатор 87727.201.157.3, със застроена площ от 4
кв.м., брой етажи: 1, предназначение селскостопанска сграда.
ОСЪЖДА Г. М. Х., ЕГН: **********, с адрес: ***, *** да заплати в полза на бюджета
на съдебната власт, по сметка на Районен съд – Дупница, нотариална такса в размер на
278,50 ЛЕВА.
ОСЪЖДА Г. М. Х., ЕГН: **********, с адрес: ***, *** да заплати в полза на Община
Дупница местен данък при възмездно придобиване на недвижим имот в размер на 618,76
ЛЕВА.
НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, служебно да се впише възбрана върху
имотите, описани в диспозитива на решението до заплащане на разноските по
4
прехвърлянето.
НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК, да не се издава препис от решението,
докато ищецът Г. М. Х., ЕГН: ********** не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, както и че са погасени всички
публични задължения на страните.
УКАЗВА на Г. М. Х., ЕГН: **********, че в 6-месечен срок следва да извърши
отбелязване на решението в Служба по вписванията.
ОСЪЖДА А. И. М., ЕГН: **********, с адрес: ***, *** ДА ЗАПЛАТИ на Г. М. Х.,
ЕГН: **********, с адрес: ***, *** сторените по делото разноски, а именно: 84 ЛЕВА –
държавна такса и 1200 ЛЕВА – адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Кюстендил, чрез
Районен съд - Дупница, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Районен съд – Дупница: _______________________
5