№ 523
гр. София , 20.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на двадесет и втори март, през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Нели Куцкова
Членове:Яна Вълдобрева
Мария Яначкова
като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело
№ 20201000502614 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С решение № 1175 от 10 март 2020г. по гр. д. № 207/2016г.,
Окръжен съд - Благоевград, ГО, 10 състав е отхвърлил като неоснователен
предявеният иск от К. Д., родена на ********г., гражданка на
Великобритания, с адрес: ** *** *** ***, ***, Великобритания - чрез
пълномощници, действащи заедно и поотделно един от друг - адв.Д. К. У. от
АК-София, вписан в Единния регистър на чуждестранните адвокати с личен
номер **********, САК 4343, също така член на Юридическото дружество на
Англия и Уелс под номер №. 188488 и с фирма Duncan Wallace Solicitors,
утвърдена от Юридическото дружество под №. 00499674 и с адрес на
адвокатска практика в България:гр.София 1000, бул. Патриарх Евтимий № 21
А и адв.П. С. М. от АК-Смолян, с адрес на кантората: гр. Смолян, бул.
’’България №3, ет.1, офис №113 против „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕИВИДС"
ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Банско,
ул.”Капитан Петко Войвода” №3, представлявано от Найджъл Патрик Хоул,
„ГУД НЮЗ“ ЕООД, ЕИК103889997, със седалище и адрес на управление/ по
ТР/: гр.София, район Средец, ул. “Георги С.Раковски“ №130,ет.1,
1
ап.4,представлявано от управителя - Найджъл Патрик Хоул /конституиран
ответник при условията на чл. 216 ГПК/ и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД, със
седалище и адрес на управление: гр.София, район Възраждане, пл.Света
Неделя №7, с ЕИК *********, представлявано от Л. Х. и А. К., за
установяване на недействителност на договор за учредяване на ипотека,
обективиран в нотариален акт № 93, T.IV, per. № 3057, д. № 651/2007г. на
нотариус С. К. с район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по
вписванията гр.Разлог с вх.рег. № 6682/10.10.2007г., акт № 172, т. 3, д. №
6128/2007г., на основание чл.170 ЗЗД - поради това, че липсва посочване на
размера на сумата, за която се учредява ипотеката в полза на банката и такъв
по чл. 26, ал. 2 ЗЗД поради невъзможен предмет във вр. чл. 167, ал. 2 ЗЗД -
поради неизвестност на обезпеченото вземане и размера на сумата, която се
обезпечава с ипотеката върху апартамента на ищеца, по отношение на
следния недвижим имот, собственост на ищцата: апартамент С 36, находящ се
на първи етаж на сграда на „СЕЙНТ ДЕИВИДС“, състояща се от мазе и
четири етажа, построена в поземлен имот № 151063, с площ от 5 267 кв. м.,
разположен в местност Шипотско, територията на гр. Банско, ЕКАТТЕ 02676,
със застроена площ на апартамента - 32,38 кв. м.,състоящ се от: коридор,
тоалетна /баня, хол с кухня и балкон, при следните съседи: коридор,
апартамент С35, калкан и апартамент № an. С 37, ведно с 0,54 %,
съответстващи на 14,95 кв. м. идеални части от общите част на сградата и
правото на строеж - представляващ самостоятелен обект с идентификатор
02676.151.63.1.36 в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
81/10.12.2009г. на ИД на АГКК, с предназначение на самостоятелния обект –
жилище; отхвърлил като неоснователни предявените при евентуалност искове
от К. Д., родена на ********г., гражданка на Великобритания, с адрес: ** ***
*** ***, ***, Великобритания - чрез пълномощници действащи заедно и
поотделно един от друг - адв.Д. К. У. от АК-София, вписан в Единния
регистър на чуждестранните адвокати с личен номер **********, САК 4343,
също така член на Юридическото дружество на Англия и Уелс под номер №.
188488 и с фирма Duncan Wallace Solicitors, утвърдена от Юридическото
дружество под №. 00499674 и с адрес на адвокатска практика в
България:гр.София 1000, бул. Патриарх Евтимий № 21 А и адв.П. С. М. от
АК-Смолян, с адрес на кантората: гр. Смолян, бул. ’’България №3, ет.1, офис
2
№113, против „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕИВИДС” ЕООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр.Банско, ул.”Капитан Петко Войвода”
№3, представлявано от Найджъл Патрик Хоул, „ ГУД НЮЗ“ ЕООД,
ЕИК103889997, със седалище и адрес на управление/ по ТР/ : гр.София, район
Средец, ул.“Георги С.Раковски“ №130, ет.1, ап.4, представлявано от
управителя - Найджъл Патрик Хоул /конституиран ответник при условията на
чл. 216 ГПК/ и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД, със седалище и адрес на
управление: гр.София, район Възраждане, пл.Света Неделя №7, с ЕИК
*********, представлявано отЛ. Х. и А. К. за установяване на
недействителност на договор за учредяване на ипотека, обективиран в
нотариален акт № 93, т.IV, peг. № 3057, д. № 651/2007г. на нотариус С. К. с
район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по вписванията гр.Разлог с
вх.рег. № 6682/10.10.2007г., акт № 172, т. 3, д. № 6128/2007г., относно
апартамент С 36, находящ се на първи етаж на сграда на „СЕЙНТ
ДЕИВИДС“, състояща се от мазе и четири етажа, построена в поземлен имот
№ 151063, с площ от 5 267 кв. м., разположен в местност Шипотско,
територията на гр. Банско, ЕКАТТЕ 02676, със застроена площ на
апартамента - 32,38 кв. м., състоящ се от: коридор, тоалетна /баня, хол с
кухня и балкон, при следните съседи: коридор, апартамент С35, калкан и
апартамент № an. С 37, ведно с 0,54 %, съответстващи на 14,95 кв. м идеални
части от общите част на сградата и правото на строеж - представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 02676.151.63.1.36 в сграда с
идентификатор № 02676.151.63.1 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-18-81/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, с
предназначение на самостоятелния обект - жилище - на основание чл. 26, ал. 1
от ЗЗД - поради противоречие със закона, изразяващо се в неспазване
изискванията на чл. 167, ал. 2 ЗЗД поради това, че: не е индивидуализиран
имотът, върху който се учредява ипотеката и не е посочена сумата, за която
тя се учредява и неспазване изискванията на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, - че при
учредяването имотът не е принадлежал на ответното дружество „ГБ-Британия
Сейнт Дейвидс“ ЕООД.
Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба
на К. Д. срещу решението по гр. д. № 207/2016г. на ОС - Благоевград. С
доводи за частична недопустимост на решението като постановено по
3
непредявен иск при несъобразяване на доводите в исковата молба, основани
на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, - че към момента на построяване на сградата/част от нея
не инвеститорът, учредил ипотеката, е бил собственик на имота, а тя, както и
с доводи за неправилност на решението, концентрирани върху нарушения на
чл. 170 ЗЗД, иска съответна на изтъкнатия порок защита срещу обжалваното
решение.
От насрещните страни само „Уникредит Булбанк“ АД е подал отговор
на въззивната жалба, с който е оспорил основателността й.
За постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че
предявените искове, съобразно и определение по ч. гр. д. № 4580/2017г. на
САС, са за установяване на недействителност на ипотеката поради
непосочване на размера на сумата, за която е учредена върху имота на ищцата
и съответната на имота част от обезпеченото вземане, квалифициран като иск
по чл. 170, предл. последно ЗЗД, както и евентуален иск за прогласяване на
нищожност на договора за ипотека като нищожен поради противоречие със
закона – поради неиндивидуализация на имота, върху който се учредява
ипотеката, непосочване на сумата, за която тя се учредява, както и, че при
учредяването имотът не е принадлежал на ответника „ГБ-БРИТАНИЯ
СЕЙНТ ДЕИВИДС” ЕООД – квалифициран като иск по чл. 26, ал. 1 вр. чл.
167, ал. 2 и 3 ЗЗД. Съдът е достигнал до извод, че в обхвата на ипотечното
право е включено и правото на строеж за изграждане на самостоятелен обект
– ап. С 36, което от своя страна е предмет на сключения между ищцата и
единия от ответниците предварителен договор за продажбата му, като
окончателен договор е сключен на 16.11.2017г., а вписването на ипотеката
предхожда продажбата на правото на строеж. Приел е още, че сградата, в
която се намира посоченият обект, е била изградена към 03.12.2007г., на
която дата е бил съставен акт обр. 14; сградата е била въведена в
експлоатация и поради неизпълнение на задълженията на ответника –
кредитополучател към банката – ответник, тя е насочила изпълнението върху
построените обекти в жилищния комплекс, измежду които и процесният
апартамент. Съдът е приел още, че ипотеката проявява действието си върху
построената сграда и обектите в нея от 03.12.2007г., но това не означава, че тя
няма действие върху правото на строеж, придобито от ищцата, след
учредяването й, като неделимостта на ипотеката означава, че всяка част от
4
вземането е обезпечена с ипотека, затова и непосочването на това каква част
от обезпеченото вземане обезпечава придобития от ищеца имот не прави
ипотеката недействителна, ето защо предявеният главен иск следва да се
отхвърли – като в диспозитива на решението са отхвърлени искове по чл. 170
ЗЗД и по чл. 26, ал. 2 вр. чл. 167, ал. 2 ЗЗД – поради невъзможен предмет.
Съдът е приел, че не са налице и пороците, с които се обосновава нищожност
на договора за ипотека поради противоречие със закона – ипотечното право
се разпростира върху поземлен имот и вещното право на строеж за всички
самостоятелни обекти, за които е учредено, посочен е размерът на вземането,
за което се учредява ипотека и поради неделимостта на ипотечното право
следва да се приеме, че ипотеката върху имота на ищцата е учредена за
цялото посочено вземане на банката в нотариалния акт. Съдът е приел още, че
вещното право на строеж, върху което е учредена ипотека е принадлежало на
учредителя на ипотеката към момента на учредяването й, тъй като след това е
било прехвърлено на ищцата, поради което е направил извод, че е спазено и
изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД ипотеката да се учреди върху имоти, които
при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.
Обжалваното решение е валидно. При служебната проверка на
допустимостта му, а и с оглед доводите, релевирани във въззивната жалба,
въззивният съд намира следното :
Във въззивната жалба се поддържа, че в ипотечния акт липсва
посочване за каква сума се учредява ипотека върху всеки един от
апартаментите, т.е. не е посочена припадащата се част от дълга, така че всеки
собственик да има известност за каква сума е ипотекиран имотът.
Жалбоподателката поддържа, че не е предявен иск с правно основание чл.
167, ал. 3 ЗЗД, че имотът не е принадлежал на ответника „ГБ-БРИТАНИЯ
СЕЙНТ ДЕИВИДС” ЕООД, а, че той не е бил собственик на имота в момента
на изграждането на жилището в груб строеж, когато е възникнало ипотечното
право, когато собственик вече е била тя, с което е нарушена нормата на чл.
167, ал. 3 ЗЗД. По този начин се обосновава произнасяне по непредявен иск.
Развити са доводи, че само в случай на собственост на обещателя на
ипотеката върху обекта към момента на възникване на ипотеката – модалитет
– условие на ипотеката, тя ще тежи върху него, тъй като обещателят не може
да ипотекира несъществуваща вещ било тя и индивидуално определена, като
5
изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на
собственост върху вещта към момента, в който ипотеката произведе действие.
Поддържа се още, че в процесния случай към момента на завършване на
обекта към 03.12.2007г. и на възникване на ипотечното право не
инвеститорът, учредил ипотека на 10.10.2007г., е собственик на имота, а
ищцата – жалбоподател.
Ответникът, упражнил право на отговор срещу въззивната жалба,
счита, че обжалваното решение е правилно, а подадената жалба
неоснователна.
Исковете, предявени в настоящото производство, са следните:
Първоначално ищцата Д. е предявила искове, квалифицирани от нея
като такива за недействителност на ипотека, учредена върху собствения й
имот, - за недействителност поради липса на тъждество между описания в
ипотечния акт имот и притежавания от нея (като е добавено и, че „не е
учредена ипотека върху ап. № С 36); евентуални искове за прогласяване на
недействителност на ипотеката - поради заобикаляне на закона и преследване
на незаконна цел поради избягване приложението на ЗЗП и на ЗЗК; - поради
противоречие със закона – визирани са чл. 167, ал. 2, чл. 168 и чл. 170 ЗЗД ;
поради липса на съгласието й като собственик на имота за учредяване на
ипотеката; - поради невъзможен предмет – неизвестност на обезпеченото
вземане и размера на сумата, за която се учедява ипотеката. Предявен е иск за
признаване за установено, че ищцата не дължи посочените в договора,
извършен с нотариален акт на 16.11.2007г., с който е закупила имота, суми;
предявен е и иск срещу банката - ответник за заплащане на обезщетение от 10
000 лв., като се поддържа, че тя недобросъвестно като трето лице е попречила
да се изпълни предварителния договор с продавача, като поведението й е
довело до сключването на окончателен договор за имот, обременен с ипотека.
С разпореждане от 01.08.2016г., постановено по делото, на ищцата е
предоставен срок за отстраняване на констатирани от съда нередовности на
исковата молба. В отговор на това разпореждане в молба от 25.08.2016г.
ищцата е посочила, че предявява главен иск за установяване на
недействителност на ипотеката поради това, че липсва посочване на размера
на сумата, за която се учредява и на обезпеченото вземане по отношение на
6
апартамента, нейна собственост. Като втори главен иск е заявен искът за
недължимост на посочените в окончателния договор за придобиване правото
на собственост върху апартамента суми – продажна цена и за строителни
работи с твърдения, че са платени, като е отправено и искане към съда да
постанови заличаване на вписната ипотека; трети главен иск е предявен
срещу банката – ответник за заплащане на обезщетение от 10 000 лв., –
представляващи загуби според ищцата, тъй като не е получила необременен с
тежести имот. При условията на евентуалност спрямо първия главен иск,
както е посочено в молбата, се предявяват три иска - иск за нищожност на
договора за кредит в частта му относно собствения на ищцата апартамент
поради заобикаляне на закона, тъй като главно условие за отпускането на
кредита е съществуването на предварителни договори за продажба на
апартаменти, които се предоставят като обезпечение за банката и като
недействителен договорът за кредит влече според ищцата и недействителност
на учредената ипотека; иск за нищожност на ипотеката относно собствения на
ищцата апартамент поради противоречие със закона – чл. 167, ал. 2 и 3 ЗЗД;
иск за нищожност на договора за ипотека в частта относно собствения на
ищцата имот поради липса на съгласие от нейна страна за сключването на
ипотеката.
С определение от 20.09.2016г. производството по делото е
прекратено частично, като искът за заплащане на обезщетение от 10 000 лв.,
след разделяне на производството, е изпратен по подсъдност на РС –
Благоевград.
С определение по ч. гр. д. № 469/2016г. САС е отменил
определението, с което производството по делото е прекратено.
В срока за отговор на исковата молба, така както ищцата счита, че е уточнена с
молбата й от 25.08.2016г., „УниКредит Булбанк“ АД е упражнил процесуална защита срещу
исковете поради липса на правен интерес и процесуална легитимация за предявяването им, а
евентуално и защита по същество срещу тях с възражения, че ищцата има качеството на
ипотекарен длъжник, тъй като към 10.10.2007г. процесният имот е бил собственост на
ответника, учредил ипотеката, при учредяването на която не са допуснати твърдените
нарушения.
В първото по делото заседание, в което е даден и ход на устните състезания,
ищцата е уточнила, че иска от съда да изследва дали учредената ипотека е такава под
7
условие или „под приращение“, като е поддържала, че се касае за ипотека под условие,
условията, за чиято валидност не са изпълнени, тъй като тя е породила действие след като
апартаментът е станал нейна собственост към датата на издаване на акт обр. 14.
С определение от 06.06.2017г. исковете, предмет на делото, са счетени за
недопустими, оставени са без разглеждане и производството по тях е прекратено.
С определение по ч. гр. д. 4580/2017г. САС е отменил посоченото определение на
първоинстанционния съд в частта, в която е прекратено производството по делото по иска за
установяване недействителност на ипотеката по отношение имота на ищцата поради
непосочване размера на сумата, за която е учредена ипотеката върху имота на ищцата и
съответната на имота част от обезпеченото вземане и по евентуален иск за прогласяване на
договора за ипотека за нищожен поради противоречие на закона, като е оставил без
уважение частната жалба на ищцата срещу определението в частта, в която е прекратено
производството по исканията да се установи, че тя не дължи сумите, уговорени като цена в
окончателния договор за продажба на правото на строеж, като се постанови заличаване на
вписаната ипотека, както и по евентуално предявените искове за прогласяване нищожност
на договора за ипотека поради липса на съгласие и поради заобикаляне на закона.
След връщане на делото за продължаване на съдопроизводствените действия по
част от предявените искове съдът е конституриал като ответник, на основание чл. 216, ал. 2
ГПК, длъжника по материалното правоотношение, от което е възникнало обезпеченото
вземане - „Гуд нюз“ ЕООД.
Ответниците „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕИВИДС" ЕООД и „ГУД НЮЗ“ ЕООД не
са подали отговор на исковата молба.
За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното :
С предварителен договор от 2006г., сключен между ищцата и ответника „ГБ-
Британия Сейнт Дейвис“ ЕООД (тогава „Британия Сейнт Дейвис“ ЕООД), за продажба на
право на строеж, съчетан с договор за извършване на строителни и довършителни работи,
изменен с анекс от 03.09.2007г., ответникът се е задължил да прехвърли на ищцата правото
на строеж за самостоятелен обект, представляващ апартамент № С 36 на първи етаж в сграда
„Сейнт Дейвис“, която ще се построи в поземлен имот №151063 с площ от 5 267 кв. м,
находящ се в м.“Шипоцко“, землището на гр.Банско, със застроена площ за апартамента
32,38 кв. м, ведно с припадащите се 0.54 % от общите части на сградата и от правото на
строеж върху земята. „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕИВИДС” ЕООД се задължил и да
извърши всички строителни и довършителните работи за построяване на обекта и да го
предаде на купувача-ищцата в срок до 31.05.2008г. Страните са се съгласили окончателния
договор да се сключи преди завършване на покрива на сградата, но не по-късно от
30.10.2007г. срещу заплащане на продажна цена и стойност на строителни и довършителни
работи от общо 55 202,60 евро, от които 22 081.04 евро цена на правото на строеж и
8
останалата сума за извършване на строителството и довършителните работи. С анекса към
предварителния договор от 03.09.2007г. страните по договора са се съгласили, че продавачът
има право да ипотекира „правото на строеж“ в полза на банка в случай, че бъде отпуснат
инвестиционен заем за финансиране на строителството и довършителните работи, като
разходите за това са за негова сметка, а при плащането на последната вноска, определена с
предварителния договор, продавачът ще съдейства за отписване на „регистрацията“ на
ипотеката и ще представи удостоверение за липса на тежести в рамките на 21 дни.
На 10.10.2007г. между двамата ответници „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ
ДЕИВИДС” ЕООД и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД е сключен договор за
учредяване на ипотека, извършен с нотариален акт №93, т. IV, рег.№ 3057, д.
№ 651/2007г., вписан на същата дата, за обезпечаване на вземанията по
договор за кредит № 278/09.10.2007г., предоставен на дружеството в общ
размер на 3 450 000 евро с краен срок на погасяване 08.06.2009г. Предмет на
ипотеката е поземлен имот №151063 и „правото на строеж“ върху него,
включващо правото да се построи жилищен комплекс за сезонно ползване
„Сейнт Дейвис“ съгласно одобрен архитектурен проект от Община Банско от
24.11.2006г. и разрешение за строеж № 384/24.11.2006г. от Община Банско,
като е изброено от какви помещения и обекти се състои комплексът, в това
число апартаменти, измежду които С 36, ситуиран на втори етаж. Съгласно
посочения договор за кредит „ГУД НЮЗ“ ЕООД има качеството на солидарен
длъжник наред с кредитополучателя. Не се спори и се установява по делото,
че срещу тези две лица като солидарни длъжници е издадена заповед за
изпълнение и е допуснато незабавно изпълнение на задължения по договора
за кредит, в резултат на което е било образувано принудително изпълнение с
обект построените обекти в жилищния комплекс, обсъден по-горе, измежду
които и апартаментът, за чиято собственост претендира ищцата.
Ищцата е станала собственик на изграден апартамент въз основа на договор за
продажба, извършен на 16.11.2007г. с нотариален акт №76, т.V, рег. № 3543, д. №806/2007г.,
сключен между нея и дружеството – продавач по предварителния договор, с предмет
правото на строеж върху апартамент № С 36 на втория етаж на сградата „Сейнт Дейвис“
съгласно одобрени проекти от 08.02.2007г. от главния архитект на община Банско.
С акт за приемане на конструкцията от 03.12.2007г. е установено, че
конструктивните елементи на строежа на процесната сграда са изпълнени в съответствие с
одобрените проекти, няма недостатъци и пропуски, като е разрешено извършването на
довършителни работи.
9
Въззивният съд, въз основа на обстоятелствата, на които са основани исковете,
предмет на обжалваното решение, по които дължи произнасяне, многократно уточнявани,
включително и в първото по делото заседание, и съобразно съдебната практика по чл. 290
ГПК – решения по т. д. № 1714/2019г. на ВКС, II ТО, по т. д. № 2336/2019г. на ВКС, I ТО и
по т. д. № 1756/2019г. на ВКС, I ТО, намира, че правната защита, която ищцата търси с оглед
заявения правен интерес от исковата защита поради предприето изпълнение от ипотекарен
кредитор върху принадлежащ й имот, е предявявайки, - освен иск за недействителност на
учредяването на ипотеката поради непосочване в ипотечния договор на обезпеченото
вземане, в това число и на вземането, за което се учредява ипотека върху собствения й имот
– липсва посочване на каква част от общия размер на задължението имотът обезпечава (тези
обстоятелства са разгледани от първоинстанционния съд като основания на различни
искове, въпреки че с идентични факти не могат да обосновават различни основания), - така и
предявявайки иск, че в полза на ответната банка не е възникнало/не съществува ипотечно
право, тъй като придобитият от ищцата апартамент не е „определен индивидуално“, а
ипотеката е била учредена върху право на строеж, каквото може да принадлежи на лице,
различно от собственика на терена, и поради несбъдване на условието след създаването на
вещта - изграждането на собствения й апартамент - правото на собственост да принадлежи
на учредилия ипотеката.
С оглед приетото по-горе, въззивният съд намира, че решението, предмет на
инстанционен контрол, е частично недопустимо – в частта, в която съдът е разгледал иск за
недействителност на ипотечния договор поради невъзможен предмет и в частта, в която се е
произнесъл по искове срещу „Гуд Нюз“ ЕООД. В останалата част то е допустимо –
разгледани са като разултат предявените искове. Въпреки че предявеният евентуален иск,
останал за разглеждане след частичното прекратяване на производството по делото, е с
различна правна квалификация от дадената правна квалификация в обжалваното решение
(различна и от дадената от САС във второто поред отменително определение, което не
обвързва настоящия състав от същия съд), доколкото не е нарушен принципът на
диспозитивното начало в гражданския процес, няма произнасяне извън определения от
страните по спора предмет на делото и обхвата на търсената от ищцата защита, а е нарушен
материалният закон при определяне на правната квалификация на търсеното право,
въззивният съд намира, че са налице предпоставки за разглеждане на спора по същество и
по този иск. Изводите на съда относно обхвата на ипотечното право и по приложението на
чл. 167, ал. 3 ЗЗД са въпрос по същество и касаят в случая правилността на решението.
Първият предявен като главен иск за установяване на недействителност на
ипотеката поради непосочване на размера на сумата, за която се учредява тя и съответната
припадаща се част от задължението, което се обезпечава с апаратмент № С 36, с правно
основание чл. 170 ЗЗД е неоснователен. Съгласно чл. 170 ЗЗД, учредяването на ипотека е
недействително, ако било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна
ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за личността
10
на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото
вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката. В случая ипотеката
обезпечава цялото вземане с източник договорът за кредит № 278/09.10.2007г., сключен
между ответниците, тя е неделима, т.е. всяка част от вземането е обезпечена с ипотека и
всяка част от имотите, предмет на ипотеката, обезпечават вземането по банковия кредит (чл.
150, ал. 2, чл. 174 ЗЗД). Страните не са договорили отделни обекти да обезпечават отделни
части от задължението на длъжника, поради което намират приложение правилата за
неделимост на ипотеката. Тя е учредена от собственика на земята и тълкувайки изявената в
ипотечния договор воля на страните (чл. 20 ЗЗД) обхваща поземления имот, собственост на
длъжника, и бъдещите приращения (непрецизно посочено е, че нейн предмет е правото на
строеж) – сградата със съответните обекти на правото на собственост в нея, която ще се
построи в собствения на длъжника имот съгласно одобрен архитектурен проект и
разрешение за строеж, достатъчно индивидуализирани като предмет на ипотеката, без да е
необходимо определяне на обезпеченото вземане за всеки един обект в цялата бъдеща
сграда. Съобразно обстоятелствата, на които е основан главният иск, разгледан и от
първоинстанционния съд, не е предявен отделен иск за недействителност на договора
поради невъзможен предмет (каквато правна квалификация е дала ищцата, необвързваща
съда, в първоначалната искова молба), разгледан от първоинстанционния съд на практика на
база идентични твърдения за правнорелевантни факти като този по чл. 170 ЗЗД. Съгласно
изразеното в ТР № 3 от 18.06.2016г. по тълк. дело № 3/2014г. на ОСГК, че невъзможен
предмет на сделката е налице тогава, когато към момента на постигане на съгласието,
предметът е фактически или правно невъзможен (той не съществува в реалната
действителност и не може да възникне, или за неговото възникване съществува
непреодолима правна пречка) твърденията на ищцата за неизвестност в размера на
обезпеченото вземане не могат да се субсумират под такива за невъзможен предмет. По тези
съображения, произнасяйки се по непредявен иск, първоинстанционният съд е постановил
недопустимо решение, поради което в тази част то подлежи на обезсилване, а
производството по него на прекратяване (чл. 270, ал. 3, изр.1 ГПК). По съображения за
недопустимо служебно конституиране на ответника „Гуд нюз“ ЕООД – страна по договора
за кредит, вземанията по който са обезпечени с процесната ипотека, решението, постановено
по отношение на този ответник по исковете, по които съдът разглежда спора по същество,
също следва да бъде обезсилено, а производството по отношение на него прекратено.
По предявения евентуален иск, който въззивният съд квалифицира като отрицателен
установителен иск за признаване за установено, че върху имота на ищцата не е учредена
ипотека, т.е., че ответникът „УниКредит Булбанк” АД не е носител на ипотечно право върху
собствения й имот, съдът намира следното:
Главните доводи, с които се отрича включването в обхвата на ипотечното право на
имота, принадлежащ на ищцата, така както е уточнено от нея и в хода на производството,
почиват освен на несъществуващо право на строеж и на липсата на идентичност между
собственика на имота при учредяване на ипотеката и на лицето, собственик на имота към
11
момента на изграждането му. За разрешаването на спора по същество следва да се има
предвид, съобразно и посоченото от ВКС в цитираната съдебна практика (в частност
решение по чл. 290 ГПК, постановено по т. д. № 2336/2019г. на ВКС, I ТО) по казуси
относно ипотечното право на банката – ответник по отношение на обекти в процесния
жилищен комплекс в гр.Банско, че собственикът на терена не може да учреди ипотека върху
право на строеж, тъй като не притежава такова. То е ограничено вещно право върху чужд
(съсобствен) имот, което дава възможност на носителя му да построи сграда/самостоятелен
обект в имота, като придобие собствеността върху построеното (чл. 63 ЗС). Ипотека върху
правото на строеж може да се учреди след учредяване на това право. Собственикът, който не
е учредил право на строеж, не може да учреди ипотека върху такова право, като единствено
суперфициарът може да ипотекира правото на строеж до завършването на грубия строеж,
след което ипотеката е възможна само върху построеното заедно с правото на строеж.
Собственикът на терена не може да учреди ипотека и върху правомощието да застрои имота
си, доколкото то няма характеристиката на ограничено вещно право по смисъла на ЗС, а е
част от правото на собственост. В случая, уговорките в анекс към предварителния договор,
сключен между ищцата и един от ответниците, - „че продавачът има право да ипотекира
правото на строеж в полза на банка“, освен че не отразява окончателното съгласие на
страните, не променя и горните изводи кога по действащата правна уредба правото на
строеж може да бъде предмет на ипотека. Отделен е и въпросът дали е изпълнимо
задължението от анекса към предварителния договор за съдействие за „дерегистрация“ на
ипотеката, при положение че не е уговорено отделни обекти да обезпечават отделни части
от задължението на длъжника. Следва да се подчертае на следващо място, че, съгласно
действащата правна уредба, е възможно да бъде учредена ипотека върху собствен терен,
който подлежи на застрояване от неговия собственик, с модалитет - при условие, че
бъдещата вещ, по отношение на която се учредява ипотеката, възникне и е собственост на
лицето, което е учредило ипотеката (за разлика от чл. 32 ЗПИ отм., забранявал учредяване
на ипотека върху бъдещи имоти). Такова разрешение е дадено в редица съдебни решения -
решение № 39/24.03.2014г. по гр. д. № 5059/2013г. на I ГО, решение № 142/01.07.2014г. по
гр. д. № 396/2014г. на I ГО, решение № 143/10.11.2014г. по гр. д. № 646/2014г. на II ГО,
решение № 250/15.12.2014г. по гр. д. № 673/2014г. на IV ГО, решение № 1/19.02.2015г. по
гр. д. № 3424/2014г. на III ГО, решение № 385/08.05.2015г. по гр. д. № 1069/2014г. на IV ГО
и др.
В цитираната съдебна практика се приема, че когато предмет на ипотеката е право
на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите
приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката
сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и
спрямо бъдещите приращения. За този извод се изхожда от положението, че след
застрояването е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права,
ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата
принадлежат на различни лица. Теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по
12
смисъла на чл. 38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и
не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор. С оглед
на това и доколкото собственикът на терена разполага с правото да го застрои, което право
ипотекарният кредитор не може да ограничава, по волята на страните при сключването на
договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се
уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат
построени върху този имот, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за
застрояването на имота, какъвто е настоящият случай. Подобна уговорка не противоречи на
установеното в чл. 166, ал. 2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не
се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и
за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от
имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека
изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще
бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен
проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно
предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото
имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално
обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Пълна
индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на
договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният
имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява
единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му
чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения
инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на
имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от
останалото имущество, което длъжникът притежава. Такава уговорка не противоречи и на
изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на
построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска
удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху
сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека,
тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети.
Целта на нормата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния
собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот
без съгласието на неговия собственик. А след като самият собственик на терена, върху
който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен
инвестиционен проект, е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на
кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на посочената норма ще бъде
постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща
вещ, доколкото и законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи.
Ипотеката обаче ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че
вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е
13
учредило ипотеката.Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на
собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие.
Възприемането на теза, недопускаща ипотекиране в обсъжданата хипотеза, би означавало
намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на
имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е
собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне.
С оглед изложените принципни положения се налага извод, че в разглеждания
казус ипотеката върху описаната сграда в акта за учредяването й е учредена под условие. Тя
ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след
построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и
реално възникнал недвижим имот и ако този имот е собственост на учредителя на
ипотеката. Следователно и съобразно приетото за установено, след като при възникването на
вещта към 03.12.2007г., когато е издаден акт. обр. 14, процесният апартамент вече е
собственост на суперфициара в лицето на ищцата, то този имот е извън обхвата на
учреденото ипотечно право в полза на банката - ответник и не може да бъде обект на
изпълнение като част от реалното обезпечение, дадено в полза на ипотекарния кредитор.
Ето защо предявеният иск за несъществуване на ипотечно право върху имота, принадлежащ
на ищцата, е основателен. Не се е сбъднало условието към момента на възникване на вещта
учредилият ипотеката длъжник да е неин собственик по силата на приращение върху терена,
доколкото акт обр.14 за установяване годността на строежа и за завършването на сградата в
груб строеж следва учредяването на вещното право на строеж и прехвърлянето му в полза
на ищцата. Поради основателността на разглеждания евентуален иск обжалваното решение
в частта му по иска, по който като резултат съдът е приел, че собственият на ищцата имот е
в обхвата на ипотечното право, подлежи на отмяна като неправилно, а вместо това съдът
следва да признае за установено в отношенията между страните, че не е учредена ипотека
върху апартамента, принадлежащ на ищцата.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 1175 от 10 март 2020г. по гр. д. № 207/2016г. на
Окръжен съд - Благоевград, ГО, 10 състав, в частта, в която е отхвърлен
срещу ответниците иск за установяване на недействителност на договор за
учредяване на ипотека, извършен с нотариален акт № 93, т.IV, peг. № 3057, д.
№ 651/2007г. на нотариус С. К. с район на действие РС-Разлог, вписан в
Службата по вписванията гр.Разлог с вх.рег. № 6682/10.10.2007г., акт № 172,
14
т. 3, д. № 6128/2007г., поради невъзможен предмет, както и в частта, в която
съдът се е произнесъл по останалите искове срещу „Гуд нюз“ ЕООД и
прекратява производството в тези части.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1175 от 10 март 2020г. по гр. д. №
207/2016г. на Окръжен съд - Благоевград, ГО, 10 състав, в частта, в която е
отхвърлен иск срещу двамата първоначални ответници с правно основание
чл. 170 ЗЗД.
ОТМЕНЯ решение № 1175 от 10 март 2020г. по гр. д. № 207/2016г. на
Окръжен съд - Благоевград, ГО, 10 състав в частта, в която са отхвърлени
евентуалните искове срещу „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕИВИДС" ЕООД и
„УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД и вместо това постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл. 124,
ал. 1 ГПК, предявен от К. Д., родена на ********г., британска гражданка, че в
полза на „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД, ЕИК ********* въз основа на
договор за ипотека, извършен с нотариален акт № 93, т.IV, peг. № 3057, д. №
651/2007г., вписан в Службата по вписванията с вх.рег. № 6682/10.10.2007г.,
акт № 172, т. 3, д. № 6128/2007г., с длъжник „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ
ДЕИВИДС" ЕООД, ЕИК *********, не съществува ипотечно право върху
апартамент № С 36, находящ се на втори етаж на сграда на „Сейнт Дейвис“,
построена в поземлен имот № 151063, с площ от 5 267 кв. м в местността
Шипоцко, в землището на гр. Банско, ЕКАТТЕ 02676, със застроена площ на
апартамента - 32, 38 кв. м, състоящ се от: коридор, баня с тоалетна, дневна с
кухня и балкон, при следните съседи: коридор, апартамент № С 35, външна
стена и апартамент № С 37, ведно с 0,54 %, съответстващи на 7, 92 кв. м
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж.
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ, при условията на чл.
280 ГПК, в 1 - месечен срок от връчването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
15
2._______________________
16