Р Е Ш Е Н И Е № 260023
Град Н., 30.03.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Н.ският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и шести май, през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 1143 по описа за 2020г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявени искове с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на
етажната собственост.
Ищците: 1) “В.М.” ЕООД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление:***, община Н., представлявано от управителя
П.П.Т., 2) Р. ***, 3) К.М.С. с ЕГН **********,***) Ф.К.Б., родена на ***г., и Д.
Ч.Б., роден на ***г., двамата поданици на О.К., твърдят в исковата молба, че са
собственици на самостоятелни обекти в комплекс “С.Д.”, в к.к. С.бр., квартал П.
№ **, както и че на 04.11.2020г. е било
проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекс “С.Д.”,
представляваща сграда с идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр., квартал П. № **.
Събранието било извънредно, но същевременно било свикано при условията на
чл.12, ал.4 от ЗУЕС. Освен това част от собствениците на комплекса са отправили
искане на основание чл.12, ал.2 и ал.3 от ЗУЕС до управителя на ЕС да свика
общо събрание с посочен дневен ред, която покана е подписана от петима
собственици, които обаче имат по-малко от 20% идеални части от общите части в
комплекса. Оспорват като невярно обстоятелството, че управителят не е изпълнил
задължението си да свика събранието след оправеното му искане от собственици на
20% идеални части от общите части в комплекса, което искане е отправено 24 дни
след провеждане на друго ОС на ЕС. Управителят е свикал събрание като го е
насрочил на 03.08.2021г. в 11:00 часа, като в поканата освен дневния ред,
предложен от петимата етажни собственици, е включил и допълнителни точки.
Поканата за това събрание е обявена на 15.10.2020г., а инициаторите на
събранието са били уведомени на 14.10.2020г. Считат, че е нарушена процедурата
по чл.13 от ЗУЕС за свикване на събранието, а като нарушени императивни
материалноправни разпоредби при вземането на атакуваните решения се посочват
тези на чл.16, ал.3, чл.17, ал.2, т.2, чл.19, ал.6, чл.23, ал.1, т.4, чл.50 и
чл.51 от ЗУЕС. Излагат съображения за злоупотреба с права от страна на
предишния управител на ЕС – Г.Т.Г., който е един от инициаторите за свикване на събранието.
Ответникът – Етажната собственост
на комплекс “С.Д.” к.к. С.бр., не е подал отговор на исковата молба.
Иск против решенията на
проведеното на 04.11.2020г. Общо събрание на Етажната собсвеност на комплекс “С.Д.”,
представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с
адрес: к.к. С.бр. - запад, квартал П.№ 116, представлявана от управителя Г.Т.Г.,
е подаден и от О.А.М., родена на ***г., гражданин на Р.Ф., с адрес: град М., С.п.,
блок **, ап.*, която също твърди, че е етажен собственик и притежава
апартамент, находящ се в к.к. С.бр. – запад, квартал П. № **, комплекс “С.Д.”, блок
*, вход *, етаж *, ап.*. Този ищец претендира, че решенията са нищожни, а при
условията на евентуалност моли за отмяна на решенията по т.2 и т.3 от дневния
ред на събранието. Твърди, че е узнала за проведеното на 04.11.2020г. Общо
събрание на ЕС, на 02.12.2020г., когато по електронната поща й е бил изпратен
протокола от събранието. Посочва, че в пълномощното, с което е упълномощавала
лице, което да я представлява на събранието, липсвали предоставени правомощия
да гласува от нейно име за възнаграждение на управителя и касиера, които
възнаграждения освен това са значително завишени. По този начин счита, че са
нарушени изискванията на чл.14 от ЗУЕС. Не е предвидено в дневния ред на
събранието вземане на решение за прекратяване мандата на досегашния управител,
поради което взетото решение в този смисъл е в противоречие на чл.16, ал.3 от ЗУЕС, нито е посочена датата на прекратяване на мандата. Претендира разноски.
Въз основа на тази искова молба е образувано гр.д.№ 33/2021г. по описа на Н.ския
районен съд.
На тази искова молба ответникът –
Етажната собственост, е подал отговор, в който се твърди, че исковата молба е
подадена след изтичане срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, който е започнал да тече
от 12.11.2020г., когато е поставено съобщението за изготвения протокол от
събранието, и от когато решенията следва да се считат съобщени на ищцата, и
който срок е изтекъл на 12.12.2020г., докато исковата молба е подадена едва на
14.12.2020г. Намира исковата молба за неоснователна. Счита, че не е необходимо
в дневния ред да бъде предвидено изрично като отделна точка за предсрочно освобождаване
на управителя. Напълно законосъобразно е избран Контролен съвет, поради което
искането за отмяна на решението, с което този КС е избран, се явява
неоснователно. Моли искът да бъде оставен без разглеждане като недопустим, а
при условията на евентуалност, същият да бъде отхвърлен като неоснователен.
С Определение № 260421 от
14.05.2021г., постановено по настоящото дело, съдът е съединил на основание
чл.213 от ГПК за общ разглеждане гр.д.№ 1143/2020г. и гр.д.№ 33/2021г., двете
по описа на Н.ския районен съд, като производството по двете дела да продължи
под номера на образуваното гр.д.№ 1143/2020г. на РС-Н..
Ищците “В.М.” ЕООД, Р.
Ишмухамедов, К.М.С., Ф.К.Б. и Д.Ч.Б., се представляват в съдебно заседание от
упълномощени от тях адвокати, които заявяват, че поддържат предявените искове,
както и че оспорват отговора на исковата молба.
Ищецът О.А.М. не се явява в
съдебно заседание и не се представлява. Представя писмени бележки.
В съдебно заседание ответникът –
Етажната собственост, се представлява от процесуален представител, който
заявява, че намира исковете за неоснователни.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
По силата на договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 09.08.2018г., обективиран в нотариален акт
№ 164, том ІІІ, рег.№ 7331, нот. дело № 541/2018г. на нотариус Линка Чуткина с
рег.№ 600 на НК и район на действие Н.ския районен съд, ищецът “В.М.” ЕООД
придобил собствеността върху следните два недвижими имота, находящи се в
построената и въведена в експлоатация пететажна с мансардни етажи Жилищна
сграда с офиси и магазини в УПИ І-342 с кадастрален идентификатор *****, целият
с площ от 2 103 кв.м., в к. 3801 по плана на к.к. С.бр. – запад, а именно:
1) Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор *****.1.3, с административен
адрес: град Н., Неизвестна, вход А, етаж 1, обект рецепция, сграда № 1, с
предназначение на самостоятелния обект – за делова и административна дейност,
находящ се на първи етаж, със застроена площ от 19,20 кв.м., а по кадастрална
схема – 19 кв.м., както и 0,52% идеални части от общите части на сградата,
които идеални части се равняват на 4,13 кв.м., и 2) Самостоятелен обект с
кадастрален идентификатор *****.1.4, с административен адрес: град Н.,
Неизвестна, вход В, етаж 1, обект персонал, сграда № 1, с предназначение на
самостоятелния обект – за делова и административна дейност, находящ се на първи
етаж, със застроена площ от 19,50 кв.м., а по кадастрална схема – 20 кв.м.,
както и 0,53% идеални части от общите части на сградата, които идеални части се
равняват на 4,19 кв.м.
Ищецът Р. Ишмухамедов е придобил,
заедно с Инна Ишмухамедова, по силата на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 28.01.2011г., обективиран в нотариален акт № 46, том І, рег.№
265, дело № 44/2011г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район
на действие Н.ския районен съд, следния недвижим имот, находящ се в пететажна с
мансардни етажи жилищна сграда с офиси и магазини, построена в УПИ І-342, целия
с площ 2 130 кв.м. по плана на к.к. С.бр. – запад, с кадастрален
идентификатор на поземления имот *****, а именно Апартамент № А10, секция “А”
със застроена площ от 60,10 кв.м., а по кадастрална схема 60 кв.м., с
кадастрален идентификатор *****.1.25 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Н., одобрени със Заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния
директор на АК, находящ се на трети етаж, кота +6,20, с адрес на имота: град Н.,
Неизвестна, вход А, етаж 3, като самостоятелният обект се намира в сграда 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор *****, с предназначение на
самостоятелния обект – жилище, апартамен, брой нива на обекта: 1, както и
1,73%, равняващи се на 13,84 кв.м., идеални части от общите части на сградата.
Ищецът К.М.С. се легитимира като
собственик, на основание договор за покупко-продажба на недвижим имот от
18.07.2016г., на следния недвижим имот, а именно Апартамент Ателие № В10, с идентификатор *****..1.21,
с административен адрес: град Н., комплекс “С.Д., вход В, етаж 2, ателие В10,
със застроена площ от 42,20 кв.м., с предназначение: Жилище, апартамент, заедно
с 9,44 кв.м. идеални части от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото, представляващо имот № ***** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Н., одобрени със Заповед РД-18-46 / 18.06.2006г.
на Изпълнителния директор на АК. Сделката е оформена в нотариален акт № 36, том
VІІ, рег.№ 8920, нот. дело № 1168/2016г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208
на НК и район на действие Н.ския районен съд.
Ищците Ф.К.Б. и Д.Ч.Б. са
закупили на 31.05.2006г. с договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № ************. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№
208 на НК и район на действие Н.ския райойнен съд, следния недвижим имот,
находящ се в построена, но невъведена в експлоатация (покрита) пететажна с
мансрдни етажи Жилищна сграда с офиси и магазини в УПИ І-342, целият с площ от
2 103 кв.м., в кв.3801 по плана на к.к. С.бр. – запад, община Н., а именно:
Апартамент А2, секция А, със застроена площ от 54,60 кв.м., както и 1,45%
идеални части от общите части на сградата, които идеални части се равняват на
11,61 кв.м.
Ищецът О.А.М. е придобила по
силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.08.2012г., оформен
в нотариален акт № ************ на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и
район на действие Н.ския районен съд, собствеността върху следния недвижим
имот, а именно: Самостоятелен обект с идентификатор *****.1.20 съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Н., одобрени със Заповед №
РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, адрес на имота: град Н.,
к.к. С.бр. – запад, ************, находящ се в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор *****; предназначение на самостоятелния обект:
Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, площ по документ 38,20 кв.м.,
заедно с 8,63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните на
самостоятелния обект идеални части от правото на строеж върху поземления имот,
в който е построена сградата, описан и като Апартамент № В9, със застроена площ
38,20 кв.м., находящ се на втори етаж, кота +3.40 кв.м., както и 1.08%,
равняващи се на 8.63 кв.м. идеални части от общите части на сградата, пострена
в УПИ № І-342, целият с площ от 2 103 кв.м., кв.3801 по плана на к.к. С.бр.
– запад.
На проведено на 02.08.2020г. Общо
събрание на Етажната собственост на комплекс “С.Д.”, представляваща сграда № 1,
изградена в поземлен имот с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Н., с административен адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П. № **,
са взети решения, с които е прекратен мандата на управителя Г.Т.Г., избран за такъв
на ОС на ЕС от 20.08.2019г. (т.4), а за управител е избран П.Т. (т.5), който е
и законен представител на “В.М.” ЕООД. С влязло в законна сила на 16.02.2021г.
Определение от 02.10.2020г., постановено по гр.д.№ 756/2020г. по описа на Н.ския
районен съд, е спряно изпълнението само на решението по т.3 от дневния ред на
това проведено ОС на ЕС от 02.08.2020г., а именно за намаляване на таксата
поддръжка и управление за 2020г. от 7 евро на 3,60 евро за квадратен метър,
както и това по т.8 от дневния ред, според което падежът за плащане на
годишните такси за поддръжка и управление на общите части на сградата да бъде
до 31 август на текущата година, а по отношение искането за спиране
изпълнението на останалите решения, взети на това общо събрание, между които
цитираните по-горе по т.4 и т.5 от дневния ред, молбата е оставена без
уважение.
На 26.08.2020г. е отправено на
основание чл.12, ал.2 и ал.3 от ЗУЕС искане до избрания на събранието от
02.08.2020г. управител на Етажната собственост – П.П.Т., за свикване на ново
общо събрание на ЕС, което да се проведе при следния дневен ред: 1. Избор на
председателстващ Общото събрание и протоколчик; 2. Избор на Управител, съгласно
ЗЕУС; Избор на Контрольор/Контролен съвет; Избор на касиер. Определяне
възнаграждение на Управителя и касиера на ЕС, съгласно чл.19, ал.7 от ЗУЕС,
правата и задълженията им, срока на мандата им; 3. Приемане отчет за
извършената работа на дружеството, извършващо управление и поддръжка на ЕС за
периода на управлението и през 2018 и 2019г. (“В.М.” ЕООД); 4. Приемане отчет
за извършената работа по управление и поддръжка на сградата от Г.Т.Г.,
управител на ЕС, за реализирания мандат на управлението му; 5. Приемане годишен
бюджет на Етажната собственост за 2020г. и 2021г., съгласно преходните решения
и ЗУЕС: определяне разходите за управлението и поддържането на общите части на
сградата, определяне разходи за лица, които да бъдат назначени на трудов или
граждански договор за извършване на дейности по поддръжката на общите части на
ЕС (хигиенист, градинар и други), определяне разходите за фонд “Ремонт и
обновяване”; 6. Преразглеждане решенията от Протокол на ОСЕС, проведено на
02.08.2020г., съответно прецизиране, изменение и/или отмяната им, във връзка с
решеието по т.5 от това Общо събрание (бюджет). Определяне размера на паричните
вноски за всеки от самостоятелните обекти, съгласно нужните средства по бюджета
на ЕС и определяне начина и срок за плащането им; 7. Приемане на решение за
събиране на дължими вноски към бюджета на ЕС от собствениците, непокрили
определените такси за управление и поддръжка и фонд ремонт и обновяване; 8.
Други въпроси от компетентността на ОС на ЕС. В искането, отправено 24 дни след
провеждане на събранието от 02.08.2020г., е пояснено, че на него не са били
предвидени и обсъдени важни въпроси, освен това са били допуснати редица
нарушения при провеждане на събранието, и чието решаване е неотложно, което
налага скорошно провеждане на ново Общо събрание на ЕС. Искането е отправено и
подписано от петима етажни собственици: С.К.Г., „К.***“ ЕООД, Г.Т.Г., Г. Д.и И.Д..
Всички те притежават общо 8,65 % идеални части от общите части на сградата, но част
от тях са се подписали и в качеството им на пълномощници на други етажни
собственици, по който начин в искането до управителя е посочено, че то е
отправено от етажни собственици, притежаващи повече от 20 на сто идеални части
от общите части на сградата, а именно 25,61%.
След получаване на искането от
етажни собственици, П.П.Т. първо е подал уведомление по чл.46б от ЗУЕС до
Община Н. вх.№ Н5-ЕС-108 от 11.09.2020г., с което е заявил себе си за вписване
като управител на Етажната собственост въз основа на решението, взето на
събранието на 02.08.2020г., а на 15.10.2020г. е изготвил, въз основа на
отправеното до него искане, покана за свикване на ОС на ЕС, което да се проведе
на 03.08.2021г. от 11:00 часа, като
в поканата е вписал и дневния ред, при който събранието да се проведе, който се
различава от този, предложен от етажните собственици в отправеното до него
искане, а именно: 1. Избор на председателстващ Общото събрание и протоколчик;
2. Потвърждаване на решенията на Общото събрание, проведено на 02.08.2020г.; 3.
Обсъждане на действията на собственика на ап.Б3, Г.Т.Г., възпрепятстващи
нормалното функциониране на етажната собственост, поддържането и управлението
на общите части в комплекса; 4. Обсъждане на завземането на общите части на
всички етажни собственици складови помещения при неспазване разпоредбите на
ЗУЕС. Вземане на решение за освобождаване на складовите помещения от личните
вещи на Г.Т.Г.. Вземане на решение за начина на ползване на складовите
помещения; 5. Разглеждане на въпроса относно ползване на двора извън
обикновеното му ползване съгласно чл.64 от ЗС. Вземане на решение за способите
и начина на ползване на двора и басейна по предложение на собствениците,
притежаващи правото на собственост върху поземления имот (наем, учредяване
право на ползване, смяна на предназначението); 6. Вземане на решение Г.Т.Г.
незабавно да предаде оригинала на Протокола от ОС на ЕС, проведено на
02.08.2020г., на управителя на ЕС П.Т.; 7. Избор на управител съгласно Закона
за управление на етажната собственост, Избор на контрольор (Контролен съвет).
Избор на касиер. Определяне на възнаграждение на Управителя и касиера на ЕС,
съгласно чл.19, ал.7 от ЗУЕС, правата и задълженията им. Срока на мандата им;
8. Потвърждение на взетите решения на проведени ОС на ЕС, съответно с Протокола
от общото събрание на 20.08.2019г. (за отчета за 2018г.) и с Протокола от
общото събрание по т.2 от дневния ред, проведено на 02.08.2020г. (отчета за
2019г.), с които е приет отчета за извършената работа на дружеството,
извършващо управление и поддръжка на общите части на ЕС (В.М. ЕООД); 9 Приемане
отчет за извършената работа по управление и поддръжка на сградата от Г.Т.Г.,
управител на ЕС, за реализирания мандат на управлението му; 10. Приемане
годишен бюджет на Етажната собственост за 2021г., съгласно предходните решения
и ЗУЕС; 11. Определяне разходите за управлението и поддържането на общите части
на сградата. 11.1. Определяне разходи за лица, които да бъдат назначени на
трудов или граждански договор за извършване на дейности по поддръжката на
общите части на ЕС (хигиенист, градинар и други). 11.2. Определяне разходите за
фонд „Ремонт и обновяване“; 12. Преразглеждане решенията от протокола на ОСЕС,
проведено на 02.08.2020г., съответно прецезиране, изменение и/или отмяната им
във връзка с решението по т.5 от това общо събрание (бюджет). Определяне размера
на паричните средства за всеки от самостоятелните обекти, съгласно нужните
средства по бюджета на ЕС и определяне начина и срока на плащането им; 13.
Приемане на решение за събиране на дължими вноски към бюджета на ЕС от
собствениците, непокрили определените такси за управление и поддръжка и фонд
„Ремонт и обновяване“; 14. Други въпроси от компетентността на ОС на ЕС.
В така изготвената от управителя
покана за свикване на Общо събрание на ЕС, той е изброил обективни пречки,
които според него налагат събранието да се проведе след около 10 месеца. Тези
причини са били изброени и в нарочно уведомление, изпратено от управителя на ЕС
П.П.Т. до етажните собственици, подписали искането за свикване на събранието, а
поканата за свикване на ОС на ЕС на 03.08.2021г. е била поставена от управителя
на входа на комплекс „С.Д.“, к.к. С.бр. – запад, квартал П.№ 116, за което
действие той е съставил протокол от 15.10.2020г., подписано от него и от двама
свидетели.
По делото е представен протокол от
проведено Общо събрание на ЕС на комплекс „С.Д.“, представляващо сграда № 1,
изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес к.к. С.бр. – запад,
квартал П.№ 116. Според съдържанието на този протокол събранието е проведено на
04.11.2020г., а е свикано по инициатива на собствениците на повече от 25%
идеални части от общите части на сградата, които са направили изявления в
протокола от събранието, че първоначално са отправили искане за свикване на
събранието до управителя на ЕС по реда на чл.12, ал.2 от ЗУЕС с нотариална
покана, връчена на 06.10.2020г., но тъй като събранието е насрочено от
управителя едва на 03.08.2021г., същите тези собственици, притежаващи повече от
25% от идеалните части от общите части в сградата, са въприели това действие на
управителя за неизпълнение на задълженията му, поради което са проявили
инициатива и са свикали събранието като за целта на 26.10.2020г. са подписали
покана за свикване на ОСЕС, поставили са я на видно и общодостъпно място във
фоайето до входа на сградата, за което действие са съставили протокол, и са я
изпратили на всички електронни пощи на собствениците, с които разполагат, по
телефона и са довели устно до знанието на останалите собственици и обитатели на
сградата. В протокола от ОСЕС е посочено още, че то е започнало в 14:00 часа,
който час е бил посочен в поканата за свикването му, и е вписан дневния ред,
при който събранието е проведено, който дневен ред изцяло съвпада с този, съдържащ
се в искането на етажните собственици, отправено под формата на нотариална
покана до управителя на ЕС. Всъщност в 14:00 часа на 04.11.2020г. е започнала
регистрацията на участниците, а самото събрание е било открито в 15:30 часа,
когато е бил установен кворум от 90,04% идеални части. Събранието се е председателствало
от управителя на ЕС, но не лично, а чрез пълномощник – адвокат Д.Р.-Г., а за
протоколчик, по предложение лично от управителя, е избрана адвокат Касандра
Анестева. На това събрание, с решенията по т.2 от дневния ред, с обикновено
мнозинство за управител на етажната собственост е избран Г.Т.Г. с мандат една
година, на когото е определено възнаграждение в размер на 650 лева месечно, избран
е Контролен съвет в състав от петима души с мандат една година, като е
прекратен мандата на досегашния КС, за касиер е избрана Лидия Янай също с
едногодишен мандат, на която е определено възнаграждение в размер на 650 лева
месечно. Приет е представения отчет за приходи и разходи на ЕС за периода на
управление на управителя Г.Т.Г. за периода от месец декември 2019г. до месец
август 2020г. (т.4 от дневния ред), а с решението по т.5 от дневния ред е приет
годишен бюджет на ЕС за 2021г., с приходна част 34 325 лева, като са
определени разходите за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 0,50 евро на
квадратен метър с общите части. Общото събрание на ЕС е потвърдило взетото
решение от събранието от 02.08.2020г., с което е определена за 2020г. такса за
управление и поддръжка в размер на 3,60 евро за квадратен метър площ на
самостоятелен обект с общи части, и 0,75 евро за квадратен метър с общи части
за фонд „Ремонт и обновяване“; определен е и срок за внасяне на дължимите
вноски към ЕС до 01.12.2020г., което решение (по т.6 от дневния ред) е взето с
единодушие. Същевременно с друго решение по т.6 от дневния ред етажните
собственици с обикновено мнозинство са определили за 2021г. дължимите от
етажните собственици такса за управление и поддръжка в размер на 4 евро за квадратен
метър площ на самостоятелен обект с общи части, съответно 0,50 евро за
квадратен метър с общи части за фонд „Ремонт и обновяване“, а като срок за
внасяне на дължимите вноски към ЕС е определен 31.03.2021г. По т.7 и т.8 от
дневния ред не са провеждани гласувания,
съответно решения не са били вземани, а събранието е закрито в 17:45 часа.
Според прококола от събранието
ищецът „В.М.“ ЕООД е бил представляван от законния си представител П.П.Т.,
ищецът Р. Ишмухамедов също е участвал лично (както като етажен собственик така
и като пълномощник на други етажни собственици), а останалите ищци – К.М.С., О.А.М.,
Ф.К.Б. и Д.Ч.Б., са били представлявани от пълномощници.
След изготвяне на протокола от ОСЕС
от 04.11.2020г., същият е подписан от адвокат Д.Р. – пълномощника на
управителя, който е председателствал събранието, и от протоколчика, а на
12.11.2020г. избраният на това събрание на управител на ЕС – Г.Т.Г., е изготвил
и подписал съобщение за изгответния протокол от събранието, в което е посочил,
че протоколът се намира в притежавания от него самостоятелен обект в комплекса
и че всеки заинтересован може да се запознае със съдържанието или да получи
копие от него. Съобщението за изгответния протокол от събранието е било
поставено на 12.11.2020г. в 18:00 часа на информационното табло до входната
врата на сградата в комплекса, за което действие е съставен протокол, подписан
от управителя на ЕС и от двама свидетели – етажни собственици.
Никоя от страните по делото, в
т.ч. и от ответника – Етажната собственост, не е представила по делото: Списъка
на присъстващите, отчета на дейноста и пълномощните, както и от бюджета за
2021г., за които в протокола от процесното събрание изрично е посочено, че са
неразделна част от него.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
I.
По
допустимостта на иска.
Съобразно разпоредбата на чл.40,
ал.1 и ал.2 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно
решение на общото събрание на етажната собственост, което следва да стори в
30-дневен срок от оповестяване на протокола по реда на чл.16, ал.7 от ЗЕУС. В
тази разпоредба е предвидено поставянето на видно и общодостъпно място на входа
на сградата съобщение за изготвения протокол от ОСЕС от Председателя на УС на
ЕС, като едновременно с това и копие от протокола от проведеното общо събрание
и приложенията към него да се предоставят на собствениците, ползвателите и
обитателите.
Формираната задължителна съдебна
практика приема, че срокът по чл.40 от ЗУЕС е преклузивен, поради което за
спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води до извод за
недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на производството.
Между страните не се спори, че
съобщението за изготвения протокол е поставено на 12.11.2020г.
Категорично с предявяването на
иска на 09.12.2020г. ищците „В.М.“ ЕООД, Р. Ишмухамедов, К.М.С., Ф.К.Б. и Д.Ч.Б.,
са спазили 30-дневния преклузивен срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
По различен начин са
обстоятелствата по отношение на другия ищец О.А.М.. На първо място следва да се
има предвид изявлението й, че на нея й е бил изпратен препис от протокола от
събранието по електронната поща на разбираемия от нея език и че това е сторено
на 02.12.2020г. Това нейно твърдение не се признава, а се оспорва от ответната
страна, а този ищец не представя доказателства, че до предявяване на иска тя е
предоставила на Етажната собственост електронна поща, на която да й бъдат
изпращани съобщения. Поради това съдът приема, че този етажен собственик не е
уведомил писмено управителя че не ползва самостоятелния си обект или че ще
отсъства повече от един месец и че в тази връзка да посочи електронна поща и
адрес в страната, на които да му бъдат изплащани покани за свикване на общо
събрание. Последица от това е, че същата следва да се счита уведомена за
решенията на ОС на ЕС от 04.11.2020г., когато е поставено съобщението за
изготвения протокол от събранието, а именно на 12.11.2020г., от когато за нея
са започнали да текат сроковете по чл.16, ал.9 и по чл.40, ал.2 от ЗУЕС (Решение № 1290 от 09.11.2020г. по
в.гр.д.№ 2111/2020г. и Решение № I-48 от
05.05.2021г. по в.гр.д.№ 338/2021г., двете по описа на Окръжен съд – Бургас), още повече, че същата е била
представлявана на събранието от пълномощник. Затова 30-дневният срок по чл.40,
ал.2 от ЗУЕС за този ответник и изтекъл на 12.12.2020г., а искът му е предявен
на 14.12.2020г.
Ето защо, производството по
делото, в частта относно предявения от ищеца О.А.М. иск, следва да бъде
прекратено на това основание – пропускане на преклузивния срок, а не на
основание последващо заявен (след приключване на съдебното дирене) отказ от
иска по чл.233 от ГПК, какъвто иск тя не е предявила в същия този 30-дневен срок,
независимо, че въз основа на иска й е образувано производство, като искът й
следва да бъде оставен без разглеждане.
ІІ. По основателността на
исковете, предявени от „В.М.“ ЕООД, Р. Ишмухамедов, К.М.С., Ф.К.Б. и Д. Ч.Б..
Независимо, че никоя от страните не представя поканата за свикване на
събранието, с която етажни собственици са свикали събранието при условията на чл.12, ал.4, вр. ал.2
от ЗУЕС, както и протокола за
поставянето на тази покана, съгласно изискванията на чл.13, ал.1 от ЗУЕС,
ищците, които са участвали на събранието, респ. били са представени, не твърдят
да е налице незаконосъбразно свикване на събранието чрез неизвършването на тези
действия, по който начин да им е било нарушено правото, да участват или да
бъдат представени на събранието или да узнаят своевременно другите
обстоятелства относно предстоящото събрание – дневен ред, дата, час, място на
провеждане на събранието. Като довод за незаконосъобразно свикване на
събранието обаче, освен че оправдават действията на управителя П.П.Т., е
въведено и обстоятелството, че етажните собственици – инициаторите на
свикването, притежават по-малко от 20% идеални части от общите части на
етажната собственост. Непредставянето по делото на пълномощните, изходящи от
етажните собственици, които са били представлявани на събранието, наред с
липсата, респ. непредставянето, и на такива пълномощни, от които да е видно
дали етажните собственици, свикали събранието – С.К.Г., „К.***“ ЕООД, Г.Т.Г., Г.
Д.и И.Д., и притежаващи общо 8,65 % идеални части от общите части на сградата,
са разполагали с надлежно възникнала и съществуваща представителна власт по
отношение на останалите етажни собственици, на които те са се представили за
пълномощници както когато са отправили искането по чл.12, ал.2 от ЗУЕС до
управителя, така и към момента, когато са поставили поканата за свикване на
събранието по реда на чл.12, ал.4 от ЗУЕС. Липсата на доказателства в тази
насока, изразяваща се в непредставяне на пълномощните, означава, че съдът
следва да приеме, че събранието не е свикано от етажни собственици притежаващи
поне 20 на сто идеални части от общите части, т.е. събранието е свикано
незаконно. (Решение № I-20 от 19.03.2019г. по в.гр.д.№
1795/2018г. и Решение № III-25 от 19.04.2019г. по в.гр.д.№
1798/2018г. по описа на Окръжен съд – Бургас).
Това обстоятелство е
достатъчно за съда да приеме, че събранието е свикано незаконно.
Отделно от това самото
непредставяне на списъка на присъстващите на събранието – неразделна част от
протокола от ОС на ЕС от 04.11.2020г., означава, че протоколът не отговаря на
изискването на чл.16, ал.5 от ЗУЕС относно подписите на участниците на
събранието.
Налага се обаче, във връзка с
конкретните доводи в исковата молба, да се изложат и конкретни съображения, въз
основа на които съдът счита, че и решенията, взети на събранието, противоречат
на императивни разпоредби на ЗУЕС.
Поначало, когато изтича
мандата на досегашния управител, което налага гласуване на избор на нов
управител, не представлява нарушение непредвиждането в дневния ред на поканата
да се прекратява мандата му, след като изтича срокът, за който е избран. Но
когато се гласуват решенията по чл.11, ал.1, т.2 и т.3 от ЗУЕС – за избор и
освобождаване членове на управителен съвет (управител), касиер и контролен
съвет (контрольор), а освобождаването следва да стане предсрочно, и след като
съществува изрична разпоредба за такова предсрочно освобождаване – чл.19, ал.6
от ЗУЕС, в което е посочено основанието, на което това може да стане,
ЗАДЪЛЖИТЕЛНО в този случай тази точка следва да е предвидена в дневния ред за
да могат етажните собственици да преценят дали да участват на събранието, лично
или чрез пълномощник, при разискванията, обсъждането и гласуването по такава
точка от дневния ред. Непредвиждането на такива разисквания и гласувания с
дневния ред на поканата, при всички случаи би представлявало нарушение на
чл.16, ал.3 от ЗУЕС при условие, че все пак такива се проведат.
Незаконосъобразно би било и решението само за избор на втори управител, дори и
такава точка да е предвидена в дневния ред, когато по време на провеждане на ОС
на ЕС, на което тя се гласува и такъв е избран, все още ЕС има управител с
действащ мандат. След като се явяват незакоконосъобразни решенията на
процесното общо събрание, с които са прекратени мандатите на управителя,
Контролния съвет и касиера, това има за последица незаконосъобразност и на
решенията, с които са избрани нов управител, нов Контролен съвет и друг касиер,
и тези решения, с които са определени възнагражденията им.
Както бе посочено по-горе, никоя от страните не представя по делото
бюджета на ЕС за 2020г. и 2021г., за който е посочено в протокола от
събранието, че представлява неразделна част от него и който е приет според решението
по т.5 от от дневния ред. Независимо от това, по начина по който е формулирано
самото решение по тази точка, е видно, че същият има само приходна част, поради
което това решение се явява незаконосъобразно (Решение № 78 от 13.05.2015г. по
гр.д.№ 6829/2014г. на ВКС, І г.о.).
С друго решение по т.5 от дневния ред е определен
размерът на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, която да бъде в размер на
0,50 евро на квадратен метър, НО С общите части, т.е. вноската не е определена
съобразно идеалните части на собствениците в общите части, поради което това
решение е взето в нарушение на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, като наред с това в
решението не е посочено изрично дали вноските са ежемесечни, а поради
съдържащата се неяснота относно начинът, по който размерът на тези вноски,
следва да бъде определян, по който начин всеки един от етажните собственици да
е наясно с конкретния размер на това му задължение, такова едно решение на ОС
на ЕС не следва да бъде допускано да се изпълнява.
Решението по т.6 от дневния ред
на процесното събрание, в което пак е възпроизведено това по т.5 от дневния
ред, относно размера на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, и е определен
срок за внасяне на дължимите от етажните собственици суми, и с което решение
(т.6) е прието дължимата от етажните собственици такса (предполага се годишна)
за управление и поддръжка за 2021г. да бъде в размер на 4 евро на квадратен
метър площ на самостоятелния обект с общите части, противоречи на разпоредбата
на чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Съгласно тази разпоредба консумативните разходи и
разходите за текущо поддържане на общите части на етажната собственост се
разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите. Законодателят
императивно е определил начина, по който етажните собственици и съответно
обитателите в етажната собственост ще участват в тежестите по отношение на
същата, като е предвидено това да е поравно. Нормативно не е предвидена
възможност за преценка на самите етажни собственици при определяне квотата на всеки
поотделно в разходите за текущо поддържане на общите части, както и не са
въведени допълнителни критерии, от които тя да зависи, като например притежаван
% идеални части от общите части, възраст, имуществено състояние и други. Вярно
е, че общото събрание на етажната собственост определя размера на ежемесечните
вноски за текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС),
но тук се има предвид стойността на самата вноска, която следва да бъде еднаква
за всички живущи, а не се предоставя възможност за определяне на различни по
размер вноски за различни категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС има императивен характер, поради което и взетото от етажни собственици
решение по т.6 от дневния ред, което й противоречи (на всеки собственик е
определена различна вноска, т.е. в зависимост от притежаваните общи части и
съобразно площта на притежаваните от всеки от етажните собственици
самостоятелни обекти в сградата, а не според броя на собствениците), е
незаконосъобразно.
Всички тези съображения се явяват
достатъчни за да обосноват извод за основателност на предявените искове, тъй
като решенията, които са гласувани на проведеното ОСЕС, са взети в нарушение на
процедурата по свикване и провеждане на събранието, което влече след себе си и
незаконосъобразност на всички взети на него решения, и като такива следва да
бъдат отменени.
В полза на ищците, чиито искове
са уважени, следва да се присъдат на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените
от тях разноски по делото за платени държавни такси – по 40 лева от всеки, и за
платени адвокатски възнаграждения съответно по 600 лева от „В.М.“ ЕООД и Р.
Ишмухамедов, и по 400 лева от К.М.С. и общо от Ф.Б. и Д.Б., като за целта
ответникът следва да бъде осъден да им заплати тези суми по разноските.
Ответникът не е извършвал
разноски по делото, поради което такива не му се следват на основание чл.78,
ал.3 от ГПК, включително и с оглед изхода на делото.
Предвид гореизложеното, Н.ският
районен съд
Р
Е Ш И :
ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ, като предявен след преклузивния срок, иска на О.А.М.,
родена на ***г., гражданин на Р.Ф., с адрес: град М., С.п., блок **, ап.*, за отмяна на Решенията на Общото събрание на
Етажната собственост на комплекс „С.Д.“, представляваща сграда № 1, изградена в
поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П.№
116, проведено на 04 ноември 2020г.
ПРЕКРАТЯВА производството по
гр.д.№ 1143/2020г. по описа на Н.ския районен съд, В ЧАСТТА, относно предявения от О.А.М., родена на
***г., гражданин на Р.Ф., с адрес: град М., С.п., блок **, ап.*, иск за отмяна на Решенията на Общото събрание
на Етажната собственост на комплекс „С.Д.“, представляваща сграда № 1,
изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр. – запад,
квартал П.№ 116, проведено на 04 ноември 2020г.
ОТМЕНЯ по исковете на 1) “В.М.”
ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление:***, община Н.,
представлявано от управителя П.П.Т., 2) Р. Ишмухамедов, роден на ***г.,
гражданин на Казахстан, с адрес в Република България: град Н., квартал П.№ 115,
вход 1, етаж 3, ап.10, 3) К.М.С. с ЕГН **********,***) Ф.К.Б., родена на ***г.,
и Д. Ч.Б., роден на ***г., двамата поданици на О.К., ВСИЧКИ решения на проведеното
на 04-и ноември 2020г. Общото събрание на Етажната собственост на комплекс „С.Д.“,
представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с идентификатор *****, с
адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П.№ 116, обективирани в протокол от 04-и
ноември 2020г., като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
комплекс „С.Д.“, представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П.№ 116,
представлявана от управителя П.П.Т., ДА ЗАПЛАТИ на “В.М.” ЕООД, ЕИК *****, със
седалище и адрес на управление:***, община Н., представлявано от управителя П.П.Т.,
сумата в размер на 640 лв.
(шестстотин и четиридесет лева), представляваща направени по делото съдебни и
деловодни разноски.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
комплекс „С.Д.“, представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П.№ 116,
представлявана от управителя П.П.Т., ДА ЗАПЛАТИ на Р. Ишмухамедов, роден на ***г.,
гражданин на Казахстан, с адрес в Република България: град Н., квартал П.№ 115,
вход 1, етаж 3, ап.10, сумата в размер на 640
лв. (шестстотин и четиридесет лева), представляваща направени по делото
съдебни и деловодни разноски.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
комплекс „С.Д.“, представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П.№ 116,
представлявана от управителя П.П.Т., ДА ЗАПЛАТИ на К.М.С. с ЕГН **********,***
община, сумата в размер на 440 лв.
(четиристотин и четиридесет лева), представляваща направени по делото съдебни и
деловодни разноски.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
комплекс „С.Д.“, представляваща сграда № 1, изградена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес: к.к. С.бр. – запад, квартал П.№ 116,
представлявана от управителя П.П.Т., ДА ЗАПЛАТИ на Ф.К.Б., родена на ***г., и Д.
Ч.Б., роден на ***г., двамата поданици на О.К., сумата в размер на 440 лв. (четиристотин и четиридесет
лева), представляваща направени по делото съдебни и деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: