Р E Ш
Е Н И Е
№
............... /28.10.2019 г.,
гр.
Панагюрище
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд –
Панагюрище, в проведеното на двадесет и първи октомври две
хиляди и деветнадесета година публично съдебно заседание, в състав:
Районен
съдия: Магдалена Татарева
при
участието на секретаря Параскева Златанова разгледа докладваното от съдията гр.д.
№ 466/2019 г.
по описа на съда
Производството
е по реда на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ във вр. с чл.
87 ЗЗД
Районен
съд – Панагюрище е сезиран с предявен от И.Е.Б.
срещу Ц.Х.В. *** – Ц.Х.“***, с който се
иска да бъде прекратен сключения между страните договор
за аренда вписан под № 720 от
01.08.2001 г. в Служба по вписванията гр. Панагюрище,
поради неизпълнение от ответната страна на задълженията по договора.
В исковата молба се твърди, че с договор за аренда, вписан
под № 720 от 01.08.2001г. в Служба по вписванията към Районен съд- Панагюрище ищецът
заедно с брат му постигнали съгласие с ответника Ц.Х.В. действаща чрез фирма ЕТ
“ Б. – Ц.Х.“ за предоставяне под аренда на имот, представляващ нива с площ от
4,000 дка. Трета категория, находяща се в м. „Голуша“ с номер на имот № ******
по плана за земеразделяне на с. Д. и имот представляващ нива с площ от 4,550
дка. Трета категория, находяща се в м. „Бюткарла“ с номер на имот № ****** по
плана за земеразделяне на с. Д.. Излагат се доводи, че съгласно договора за
аренда ищецът и брат му предоставили на ответната страна описаните земеделски
имот за ползване за срок от 20 години, срещу арендно плащане в натура в размер
на 40 кг. хлебна пшеница на декар или в пари-в размер на сума равна на средната
за Пазарджишкия регион пазарна стойност на дължимото количество пшеница към
датата на падежа на задължението, по
избор на арендодателите. Периода през който е следвало да бъде извършено
плащането е 01.10 до 01.12 на съответната календарна година. Сочи се, че не е
извършено нито едно плащане по сключения аренден договор. Излагат се доводи, че
с договор за доброволна делба на земеделски земи сключен между ищецът и брат
му, ищецът получил в дял процесните земеделски имоти, поради което на основание
чл. 17 Закона за арендата в качеството си на приобретател ищецът заместил брат
си като страна в договора за аренда. Моли се да се постанови решение, с което
да се прекрати процесни договор за аренда на основание чл. 27, ал. 1, т.2 от
Закона за арендата. Претендират се разноски.
В
законоустановения срок не е постъпил отговор на исковата
молба.
Съдът,
като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства, поотделно
и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното:
Районен
съд – Панагюрище е сезиран с иск с правно основание чл. чл. 28, ал. 2 ЗАЗ във
вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 87 ЗЗД, с който се иска да се бъде развален сключения между страните договор за аренда вписан под № 720
от 01.08.2001 г. в Служба по вписванията при Районен съд – Панагюрище.
От
фактическа страна:
От представен и приет по делото като писмено
доказателство Договор за аренда сключен между И.Б. и Б.Н.– арендодатели и Ц.Х.В.
в качеството й на ЕТ“Б.Х. – арендатор се установява, че между страните по
делото съществуват валидни облигационни отношения с обект: Нива с площ от 4,000 дка, трета категория в
м. „Голуша“, поземлен имот с кадастрален № ****** по плана за земеразделяне на
с. Д., общ. Стрелча и Нива с площ от 4,550 дка, трета категория в м.
„Бюктарла“, поземлен имот с кадастрален № ****** по плана за земеразделяне на
с. Д., общ. Стрелча , който договор за аренда е нотариално заверен на
31.07.2001 г., акт № 190, т.III, рег. №3223 от 31.07.2001 година на
нотариус № 390 П.К.с район на действие Районе съд – Панагюрище, вписан в Служба по
вписванията с вх. peг. № 720/01.08.2001 година.
По силата на този договор ищецът в качеството си на арендодател -съсобственик, заедно с още един от съсобствениците Б.Н.са отдали за временно и
възмездно ползване на ответника в качеството им на арендатор собствените си земеделски земи, находящи се в
землището на село Д., община Срелча, посочени по – горе.
Договорът е сключен за срок от 20 години. Договорено е арендно
плащане на арендодателите за всяка стопанска
година по 40 кг. хлебна пшеница за всеки дка. или левовата равностойност
на същото, по избор на арендаторът, като е уговорено заплащането да се извършва в периода от 01.10 до 01.12 за съответната стопанска
година.
От приложен по делото и приет като писмено доказателство
договор за доброволна делба обективиран в нотариален акт № 135, том III, рег. № 3466, нот. дело № 434 от 2015г. на
Нотариус П.К.с рег. № 390 по регистъра на Нотариалната камара и район на
действие Районен съд- Панагюрище се установява, че ищецът И.Е.Б. е собственик
на следните недвижими имоти:
Нива с площ от 4,000 дка, трета категория в м. „Голуша“,
поземлен имот с кадастрален № ****** по плана за земеразделяне на с. Д., общ.
Стрелча;
Нива с площ от 4,550 дка, трета категория в м.
„Бюктарла“, поземлен имот с кадастрален № ****** по плана за земеразделяне на
с. Д., общ. Стрелча, като преди извършване на делбата същата е притежавала
½ ид.ч. от тях.
По делото не се събраха доказателства, от който да се
установява, че за периода на действия на договора за аренда ответникът е
изпълнявал задължението си за заплащане на арендата, съобразно уговореното в
договора, като такива твърдения не бяха наведени.
От така описаната фактическа обстановка, съдът, съблюдавайки
закона прави следните правни изводи:
На първо място следва да се посочи, че
предявеният иск е процесуално допустим, доколкото изричната разпоредба на чл. 28,
ал. 2 ЗАЗ предвижда, че развалянето на договор за аренда, сключен за
срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, какъвто е настоящия случай,
доколкото от съдържанието на договора се установява, че същият е сключен за 20
години. Ето защо редът за упражняване
на правото на разваляне е
съдебният ред, чрез подаване на искова молба до
компетентният съд. Тук е мястото да се
посочи, че константната съдебна практика приема, че сключването на договор за
аренда е действие на управление (така Решение № 12 от 01.03.2018 по гр.д. 1251/2017 на Второ
гр.о. ВКС и Определение от
14.05.2019 г. по в.ч.гр.д. № 842/2019 г. по описа на Окръжен съд – Пловдив). В конкретния
случай договорът за аренда е сключен през 2001 г., като видно от нотариалния
акт, в който е обективиран договорът за доброволна делба, арендният договор е
сключен от съсобственици притежаващи повече от 50% от правото на собственост.
Впоследствие по силата на договор за доброволна делба от 2015 г. индивидуален
собственик на двата имота обект на арендата е станала ищецът- И.Б.. Специалната
разпоредба на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда, че приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. В конкретния случай, договорът за аренда, чието разваляне
се иска, е вписан, поради което следва да се приеме, че ищецът И.Б. е заместила
като страна по договора за аренда Б.Н.- праводателя. Ето защо ищецът има право
да иска прекратяване на целия договор за аренда.
Основанията за прекратяване на договор
за аренда са уредени в чл. 27, ал.1 от ЗАЗ. В т.1, т.3 и т.6 са посочени
конкретни хипотези на прекратяване на арендното правоотношение: изтичане на срока, за който е сключен договора; по
взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на
подписите; при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и
общински нужди. В т.2, т.4 и т.5 са
посочени основанията – неизпълнение, едностранно предизвестие,
смърт/поставяве под запрещение и прекратяване на юридическото лице, като е
извършено препращане към други, съдържащи се в ЗАЗ хипотези на прекратяване.
Изрично предвидена в закона и относима към основанието по чл. 27, ал.1, т.2 от
ЗАЗ случай и форма на неизпълнение е забавяне на арендното плащане. – чл. 28,
ал.1 от ЗАЗ.
Разпоредбата на чл. 28, ал.1 от ЗАЗ
урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне –
прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане
за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за
аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от
общия ред по чл. 87, ал.1 от ЗЗД (приложим за неуредените от специалния закон случаи – пар. 1 от ДР
на ЗАЗ) за разваляне на
двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от изискването за даване
на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът
се счита за прекратен (така и мотивите на т. 1 на Тълкувателно
решение № 2 от 20.07.2017 г. по Тълкувателно дело №2/2015 г. на ОСГТК, ВКС ).
Съдът намира, че предявеният иск за
прекратяване на договора за аренда чрез развалянето му по съдебен ред е
основателен. Развалянето на договора е правна възможност за изправната страна
да се освободи от обвързаността си, като предизвика прекратяване на договорното
отношение с неизправната страна. Правото
на разваляне като вторично
потестативно по своя характер субективно право възниква в полза на кредитора при изпълнение на предвидените
в закона условия. Следователно в настоящият случай договорът за аренда се
прекратява при неизпълнение - по
предвидения в ЗАЗ ред. Фактът на
неизпълнение на задължението за заплащане на арендните вноски от страна на арендатора е
отрицателен, т.е. ответната страна
е тази, която което следва да ангажира по делото доказателства, че е извършила арендни плащания, така както същите са
уговорени в договора, т. е. да
докаже, че е изпълнила задължението си и че е изправна страна по
договора. Ответната страна не
ангажира каквито и да е било доказателства, установяващи извършени арендни плащания по цитирания договор, нито наведе такива доводи в
преклузивните срокове за това. Допуснатото от ответника неизпълнение касае множество арендни плашания, доколкото
договорът е сключен още 2001 г., като не се установи до настоящия момент да са
извършвани каквито и да е плащания.
Предвид
гореизложеното, съдът приема, че е налице неизпълнение на договора за аренда от
страна на арендатора поради неплащане на арендното плащане за повече от три
месеца, което прави предявеният иск с правно основание чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 от
Закона за арендата в земеделието основателен и доказан.
По отношение на разноските:
При този изход на
делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени разноските по делото. Ето защо ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторени по делото разноски в размер
на 350,00 лв., от които 50 лева – държавна такса и 300 лв. – възнаграждение за
един адвокат, доколкото същите са своевременно поискани като са представени
доказателства, че са реално сторени.
Мотивиран от
изложеното, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ, на основание чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, сключения между И.Е.Б. ЕГН: ********* с адрес: с. Д. и Б.Е.Н.ЕГН:
**********, с адрес: с. Д. от една страна като
арендодатели и ЕТ „Б.Х.“
ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление:*** представляван от Ц.Х.В. от друга страна като арендатор, Договор за аренда на земеделски
земи от 31.07.2001
година, с нотариална заверка на подписите акт № 190, том III, рег. № 3223 от 31.07.2001 година на нотариус № 390 с район на действие Районен съд - Панагюрище,
вписан в Служба по вписванията с вх. peг. № 720/01.08.2001 година, по отношение на следните
земесделски земи, находящи се в землището на село Д., община Стрелча:
Нива с площ от 4,000 дка, трета категория в м. „Голуша“,
поземлен имот с кадастрален № ****** по плана за земеразделяне на с. Д., общ. Стрелча;
Нива с площ от 4,550 дка, трета категория в м.
„Бюктарла“, поземлен имот с кадастрален № ****** по плана за земеразделяне на
с. Д., общ. Стрелча;
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал.1
от ГПК, ЕТ „Б.Х.“ представляван от Ц.Х.В. да заплати на И.Е.Б. направените по делото разноски в общ размер на 350.00 лева.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок, от
връчването му на страните, пред Окръжен съд – Пазарджик, с въззивна
жалба.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: