№ 1080
гр. П., 24.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:МАРИЕТА СТ. ДИНЕВА-
ПАЛАЗОВА
при участието на секретаря М. М. Д.А
като разгледа докладваното от МАРИЕТА СТ. ДИНЕВА-ПАЛАЗОВА
Гражданско дело № 20221720101154 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Б. Й. Т.,
чрез адв. И. М., срещу А. С. А., с която се иска ответникът да бъде осъден да върне на
ищцата сумата от 5000 лева, като дадена на отпаднало основание по развален договор
от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на имот“, както и да
заплати сумата от 900 лева, представляваща имуществени вреди, изразяващи се в
платени адвокатски хонорари и нотариални такси, претърпени от неизпълнението на
договора от 08.01.2022 г.
В исковата молба се посочва, че Б. Й. Т. е заплатила сумата от 5000 лева на А. С.
А. на основание договор, наименуван „разписка за депозит при покупка на имот“,
сключен между Б. Й. Т. като купувач и А. С. А. като продавач, по силата на който А. С.
А. се задължил да продаде на ищцата, а тя да закупи, следния недвижим имот: сграда,
представляваща къща, находяща се в гр.П., ул. М. Г. № 3, състояща се от сутерен, два
етажа и таванско помещение, заедно с поземления имот, в който е построена сградата,
представляващ съгласно КККР ПИ с идентификатор 55871.502.393. Посочено е, че
съгласно уговореното в чл.5.2. от договора /депозитната разписка/ в случай, че се
окаже, че продавачът или не е едноличен собственик, или не е пълноправен собственик
върху имота, е 1 длъжен да ми възстанови платената от мен сума като депозит в размер
на 5000 /пет хиляди/ лева в срок от 3 /три/ работни дни, считано от получаване на
писмено искане за това. Релевират се доводи, че въз основа на писмени документи
ищцата е установила, че ответникът не е изключителен собственик на имота, за който е
сключен процесният договор. Поради това ищцата твърди, че е развалила договора по
вина на ответника, като му е изпратила нотариална покана с рег. № 421/03.02.2022 г.,
връчена лично на ответника на 09.02.2022 г., с която го е поканила да върне
получената сума от 5000 лева в срок до 12.02.2022 г., но същият не го е направил.
Сочи, че ответникът я е поканил да сключат окончателен договор за процесния имот на
1
10.02.2022 г. от 11 часа в кантората на нотариус П. П., но ищцата е отказала, тъй като в
деня на сделката не се е явило лицето В. А.а К., която според ищцата е съсобственик на
имота. Поддържа, че във връзка с развалянето на договора е претърпяла вреди в размер
на сумата от 900 лева, заплатена от ищцата за адвокатски хонорар на Адвокатско
дружество „А.ова и М.“ за правно съдействие за покупката на процесния имот и за
нотариални такси за изпратената на ответника нотариална покана.
В срока по чл. *** ГПК ответникът А. С. А., чрез адв. Б. В., е подал отговор, с
който е оспорил исковата молба като неоснователна. Твърди, че не е било налице
виновно неизпълнение от негова страна на договорните му задължения по
предварителен договор от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка
на имот“, като поддържа, че окончателният договор не е бил сключен единствено
поради отказа на ищцата. На следващо място сочи, че не му е бил даден подходящ срок
по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, за да изпълни задълженията си. Оспорва да са настъпили каквито и
да било вреди за ищцата във връзка с негово противоправно поведение.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства,
съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира от фактическа страна следното:
С доклада по делото като безспорно е отделено обстоятелството, а и от
събраните писмени и гласни доказателства се установява, че Б. Й. Т. и А. С. А. са
сключили договор от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на
имот“, по силата на който ответникът се е задължил да продаде на ищцата, а тя да
закупи следния недвижим имот: сграда, представляваща къща, находяща се в гр. П., ул.
„М. Г.“ № 3, състояща се от сутерен, два етажа и таванско помещение, заедно с
поземления имот, в който е построена сградата, представляващ съгласно КККР ПИ с
идентификатор 55871.502.393.
В чл. 1.2 от договора е определен срок за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот до 11.02.2022 г.
На основание чл. 1.3 от процесния договор ищцата е заплатила сумата от 5 000
лева на ответника при подписването му, като съгласно чл. 1.4. същият служи за
разписка. Остатъкът от продажната цена в размер на 124 000 лева е посочено, че ще
бъде изплатен в уговорения срок.
В чл. 3 от договора е посочено, че задатъкът гарантира изключителното право на
купувача да сключи с продавача окончателен договор за покупко-продажба на
описания в чл. 1 недвижим имот за срока по чл. 1, ал. 2.
Съгласно уговореното в чл.5.2, вр. чл. 5.1 от договора /депозитната разписка/ в
случай, че се окаже, че продавачът не е собственик или не е едноличен собственик
върху процесния имот, както и ако върху имота има вписани тежести, ограничени
вещни права в полза на трети лица, както и ако се установи, че трети лица имат вещни
или облигационни права, които биха били противопоставими на купувача, или имотът
се окаже предмет на съдебен спор или се установят обстоятелства, при които има
основание да се приеме, че трети лица биха предявили претенции върху имота по
съдебен ред, продавачът е длъжен да възстанови на купувача сумата на задатъка по чл.
2 от договора в размер на 5000 /пет хиляди/ лева в срок от 3 /три/ работни дни, считано
от получаване на писмено искане за това.
По делото са приети като писмени доказателства документите, които ответникът
е представил на ищцата във връзка със собствеността на процесния недвижим имот. На
основание нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 189, том I, дело
№ 261/1949 г., сключен на 06.09.1949 г., купувачът А. С. И. е закупил от Е. Д. К. 1/ 2
идеална част от празно дворно неурегулирано място в землището на гр. Д.о, в
местността „Е.“, цялото от 500 кв.м., до съседи: път, С. П. Г. и от две страни М. С.. С
2
нотариален акт за покупко-продажба № 11, том I, дело № 19/1955 г. на 22.01.1955 г. А.
С. И. е закупил и празно дворно неурегулирано място, няходящо се в землището на гр.
Д.о, в местността „Б.“, от 300 кв.м. при граници: път, от две страни М. С. И Н. А..
От удостоверение, издадено на А. С. И. от Пернишки градски народен съвет,
отд. „Архитектура и нлагоустройство“ на 03.06.1980 г., се установява, че нотариален
акт № 189/1949 г. и нотариален акт № 11/1955 г. се отнасят за имот пл.сн. № 206 в кв.
17 по регулационния план на гр. П., кв. Д..
С нотариален акт за учредяване /отстъпване/ на право на строеж върху чужда
земя № 181, том I, дело № 499/1979 г. на 19.04.1979 г. А. С. И. е учредил/отстъпил/ на
сина си С. А. С. правото да построи втори етаж от жилищната постройка, която ще се
строи върху площ от 80 кв.м. в собственото на А. С. И. дворно урегулирано място,
находящо се в землището на гр. П., кв. Д., съставляващо парцел XVI-206 в кв. 14 по
плана на гр. П., целият с площ от 442 кв.м., като е уговорено сутеренът и първият етаж
на същата постройка да се построят от учредителя съгласно одобрен архитектурен
проект.
Видно от представеното удостоверение за наследници на А. С. И., същият е
починал на 31.03.2008 г. и е оставил за свои наследници съпругата си П. М. И.,
починала на 31.05.2010 г., дъщеря си В. А.а К. и сина си С. А. С.. Представено е и
удостоверение за наследници на С. А. С., видно от което същият е починал на
03.01.2015 г. и е оставил за свои наследници синовете си А. С. А. и А. С. А..
С нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давностно
владение и наследство № 33, том II, рег. № 1566, дело № 209 от 2019 г., на 02.08.2019 г.
А. С. А. е признат за собственик по давностно владение и наследство върху 3/ 6
идеални части от поземлен имот с идентификатор 55871.502.393, с адрес на имота гр.
П., ул. „М. Г.“ № 3, с площ по скица от 463 кв.м., номер по предходен план 206 в кв.
14, парцел XVI, както и върху 3/ 6 идеални части от следните построени в поземления
имот самостоятелни обекти: 1. самостоятелен обект в сграда с идентификатор
55871.502.393.1.1, представляващ гараж № 3, намиращ се на етаж 0 от сграда № 1 с
площ от 24 кв.м.; 2. самостоятелен обект в сграда с идентификатор 55871.502.393.1.4,
обект № 4, представляващ друг вид самостоятелен обект, намиращ се на етаж 0 от
сграда № 1 с площ от 17 кв.м.; 3. самостоятелен обект в сграда с идентификатор
55871.502.393.1.5, обект № 5, представляващ друг вид самостоятелен обект, намиращ
се на етаж 0 от сграда № 1 с площ от 17 кв.м.; 4. самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 55871.502.393.1.2, представляващ апартамент № 1, намиращ се на етаж
1 от сграда № 1 с площ от 80 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата; 5. самостоятелен обект в сграда с идентификатор 55871.502.393.1.3,
представляващ апартамент № 2, намиращ се на етаж 2 от сграда № 1 с площ от 80 кв.м.,
заедно с прилежащ таван и съответните идеални части от общите части на сградата.
След сключване на договора от 08.01.2022 г., на 10.01.2022 г. ищцата Б. Й. Т. е
сключила с Адвокатско дружество „А.ова и М.“ договор с предмет оказване на правна
помощ и съдействие за преглед и становище на документи за собственост и покупко-
продажба на къща, находяща се в гр. П., ул. „М. Г.“ № 3, състояща се от сутерен, два
етажа и таванско помещение, заедно с поземления имот, в който е построена сградата,
представляващ съгласно КККР ПИ с идентификатор 55871.502.393 с продавач А. С. А..
По този договор ищцата е заплатила договореното възнаграждение от 300 лева, за
което същият служи за разписка.
Представен е и договор от 01.02.2022 г., сключен между Б. Й. Т. и Адвокатско
дружество „А.ова и М.“, с предмет оказване на правна помощ и съдействие за
изготвяне на нотариална покана за разваляне на договор за покупко-продажба на
недвижим имот, наименован „Разписка за депозит при покупка на имот“ от 08.01.2022
3
г. с предмет къща, находяща се в гр. П., ул. „М. Г.“ № 3, състояща се от сутерен, два
етажа и таванско помещение, заедно с поземления имот, в който е построена сградата,
представляващ съгласно КККР ПИ с идентификатор 55871.502.393 с продавач А. С. А.,
както и представителство пред нотариус за връчване на изготвената нотариална
покана. По този договор ищцата е заплатила договореното възнаграждение от 200 лева,
за което същият служи за разписка, както и е предала сумата от 150 лева за нотариални
такси за заверка и връчване на нотариалната покана. За заплащането на сумата от 150
лева за връчване на нотариалната покана от нотариус В. Н. Д. с район на действие РС-
Перник е издадена фактура № *****/03.02.2022 г.
С нотариална покана с рег. № 421, том I, акт № 25 от 03.02.2022 г., връчена
лично на ответника А. А. на 09.02.2022 г., ищцата Б. Т. е уведомила ответника, че
разваля договора от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на
имот“, поради това, че А. А. не е едноличен и пълноправен собственик на недвижимия
имот, предмет на договора, и го е поканила в 3-дневен срок от получаване на поканата
да възстанови по посочена банкова сметка платената от ищцата сума по договора в
размер на 5000 лева като такава на отпаднало основание.
По делото е представена и покана, изпратена от А. А. до Б. Т., за която няма
данни кога е връчена на ищцата, с която ответникът я е поканил да се яви в 11 часа на
10.02.2022 г. в кантората на нотариус П. П. в гр. Перник за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот във формата на нотариален
акт.
Между Б. Й. Т. и Адвокатско дружество „А.ова и М.“ е сключен и договор на
08.02.2022 г. с предмет оказване на правна помощ и съдействие за съвместно явяване
във връзка с покана от А. С. А. за сключване на договор за покупко-продажба във
формата на нотариален акт на 10.02.2022 г. пред нотариус П. П. с район на действие
РС-Перник за следния недвижим имот: къща, находяща се в гр. П., ул. „М. Г.“ № 3,
състояща се от сутерен, два етажа и таванско помещение, заедно с поземления имот, в
който е построена сградата, представляващ съгласно КККР ПИ с идентификатор
55871.502.393 с продавач А. С. А.. По този договор ищцата е заплатила договореното
възнаграждение от 250 лева, за което същият служи за разписка.
Видно от констативен протокол, изготвен от нотариус П. П., на 10.02.2022 г. по
молба на А. С. А., И. В. Б. А. С. А. и Б. Й. Т., на нотариуса са били представени
писмени документи за собственост. Въз основа на тези документи според нотариус П.
А. С. А., И. В. Б. А. С. А. са собственици на имот с площ от 463 кв.м. с адрес гр. П., ул.
„М. Г.“ № 3, ведно със сграда, състояща се от сутерен, два етажа и таванско
помещение. Удостоверено е още, че Б. Й. Т. е отказала да сключи окончателен договор
за покупко-продажба на имота, тъй като счита, че представените документи не
изключват от собствеността В. А.а К., която би могла да предяви съдебни претенции.
Нотариус П. е посочил, че с оглед заявеното от А. С. А., И. В. Б. А. С. А., че към
момента няма претенции към правото им на собственост върху имота, но няма
основание да се приеме и че трети лица биха предявили такива претенции по съдебен
ред.
Като писмени доказателства са приети и декларации със заверка на подписите от
06.10.2020 г., с които А. С. А. и И. В. Б. са декларирали, че са съгласни и не възразяват
относно придобиването от А. С. А. с нотариален акт за собственост на недвижим имот,
придобит по давностно владение и наследство № 33, том II, рег. № 1566, дело № 209 от
2019 г. на процесния поземлен имот с идентификатор 55871.502.393, заедно с
построените в него сгради и самостоятелни обекти.
От събраните чрез разпита на св. Л. Ю. Д., се установява, че в качеството му на
адвокат е бил ангажиран от ищцата да извърши преглед на документите за собственост
4
на процесния недвижим имот и е установил, че собствеността върху имота е
придобита по наследство и е имало наследник В., която не е фигурирала никъде в
документите. Св. Д. е провел няколко разговора в рамките на месец с ответника А.,
който го е уведомил, че според него е едноличен собственик на процесния имот и с
представения констативен нотариален акт се изключва от собствеността наследницата
В.. Св. Д. е разговарял и с нотариус П. П., който също го е уведомил за мнението си, че
ответникът е едноличен собственик на процесния недвижим имот. Св. Д. се е явил
пред нотариус П. заедно с ищцата Б. Т. на датата, посочена от ответника в поканата.
Преди съставянето на самия констативен протокол на срещата се е появил братът на
ответника и тяхната майка, които също били готови да са продавачи и заявили, че имат
влошени отношения с лелята В. и тя не би оспорила евентуална сделка. Продавачите
също така са предложили да се включи неустойка в договора в случай на евикция, ако
лелята В. се появи и предяви претенции към имота. Св. Д. е разяснил на ищцата
рисковете и тя е отказала да купи имота, за което нотариус П. е съставил констативен
протокол. При съставяне на протокола ищцата е повдигнала въпроса за връщане на
платеното стоп капаро, но ответникът е отказал да го върне, като е заявил, че намира
себе си за изряден.
От разпита на св. Е. Е.- брокер на недвижими имот, се установява, че ответникът
се е свързал с него за продажбата на процесния имот. Ищцата му се е обадила, че
проявява интерес към имота, но била във Великобритания към този момент и нейният
син е направил оглед на имота, а с нея са осъществили връзка през Вайбър. Св. Е. е
изпратил на ищцата всички документи през Вайбър и след празниците (около Нова
година) ищцата е отишла да види имота наживо. Тогава по представена от ищцата
бланка на депозитна разписка тя е заплатила капаро за имота. Страните са се уговорили
нотариус да прегледа документите и след това да се сключи окончателният договор, а
при наличие на проблем, да се върне на ищцата заплатената от нея сума по разпиката.
Св. Е. е снимал и изпратил по вайбър на ищцата стар нотариален акт, констативен
нотариален акт и удостоверение за наследници.
По делото като свидетел е разпитан и А. С. А.- брат на ответника А. А., от чиито
показания се установява, че през 1994 г. той и майка му са напуснали къщата в кв. Д. и
са се преместили в кв. И. в апартамент. След този момент в къщата са останали да
живеят само баща му и неговият брат. През декември 2021 г. ответникът се е обадил на
св. А. да го уведоми, че се е свързал с брокер и иска да продаде къщата, но трябвало св.
А. и майка му да заявят, че нямат претенции към нея. Св. А. е присъствал на срещата
при брокера- св. Е. Е., на която освен него са присъствали ищцата Б. Т., нейният син и
ответникът А. А.. На тази среща на ищцата са били предоставени документите са
собствеността на имота, както и двете декларации от него и от неговата майка, че
нямат собственически претенции. Ищцата е взела копие на документите и е заявила
готовност да сключи сделката, ако са изрядни и ако нотариусът го потвърди.
Ответникът е бил със св. А., когато е поканил ищцата за сключване на окончателен акт.
На срещата при нотариуса са присъствали св. А., ответникът, тяхната майка и ищцата
заедно с адвокат. Нотариусът е заявил, че сделката е осъществима и няма пречка да
бъде сключена, но ищцата е отказала и заедно с нейния адвокат е заявила, че ще търси
правата си по съдебен ред.
Съдът кредитира показанията на свидетелите като достоверни, последователни и
непротиворечиви, като цени показанията на св. А. съгласно чл. 172 ГПК с оглед на
всички събрани доказателства, имайки предвид близката му роднинска връзка с
ответника и евентуалния му интерес от изхода на делото.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, настоящият
съдебен състав прави следните правни изводи:
5
Предявени са искове са с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. “трето” ЗЗД
и чл. 88, ал. 1, изр. 2- ро ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. “трето” ЗЗД :
В тежест на ищцата е да докаже плащането на сумата от 5000 лева на ответника,
както и че основанието за получаване на сумата е отпаднало с обратна сила- че е
отправила до ответника предизвестие, като му е дала подходящ срок за изпълнение на
задълженията му по предварителния договор с предупреждение, че след изтичането на
срока ще смята договора за развален.
В тежест на ответника е да докаже основанието да задържи получената сума, т.е.
наличие на съществуваща помежду им договорна връзка и изпълнение на своята
насрещна престация по нея, които представляват факти, изключващи правото на
ищцата да развали едностранно договора и да получи връщане на даденото.
Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2
ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на
поето договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие
на изявлението за разваляне на договора с изискване за писмена форма, когато
договорът е в писмена форма, вкл. и възможността развалянето на договора да се
реализира с исковата молба, е необходимо да е доказано, че са били налице законовите
предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по договора на
подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност
на изпълнението или при уговорка за изпълнение непременно в определено време.
Към момента, в който ищцата е отправила нотариалната покана до ответника за
разваляне на договор от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на
имот“, същата е била изправна- изпълнила е поетите задължения по чл. 1.3. от
договора да заплати сумата от 5000 лева, представляваща задатък съгласно чл. 3 и чл.
5.1 от договора. Нещо повече, ангажирала е адвокат Д., който е съдействал с прегледа
на документите за собственост на процесния имот и дори е провел няколко телефонни
разговора с ответника, при които го е уведомил за притесненията на ищцата относно
наличието на право на собственост и на трети лица върху имота.
От своя страна, ответникът е бил в неизправност, тъй като както към момента на
сключване на договора от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка
на имот“, така и към настоящия момент не е изключителен собственик на процесния
недвижим имот, съответно е в невъзможност да изпълни поетото задължение да
прехвърли на ищцата изцяло собствеността върху същия.
При анализа на доказателствената съвкупност по делото се установи, че А. С. И.
/дядо на ответника по бащина линия/ е закупил процесния поземлен имот с
идентификатор 55871.502.393 с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 189, том I, дело № 261/1949 г., сключен на 06.09.1949 г., и нотариален акт за
покупко-продажба № 11, том I, дело № 19/1955 г. от 22.01.1955 г. На 19.04.1979 г. с
нотариален акт за учредяване /отстъпване/ на право на строеж върху чужда земя №
181, том I, дело № 499/1979 г. А. С. И. е учредил/отстъпил/ на сина си С. А. С. /баща на
ответника/ правото да построи втори етаж от жилищната постройка, която ще се строи
върху площ от 80 кв.м. в собственото на А. С. И. дворно урегулирано място, находящо
се в землището на гр. П., кв. Д., съставляващо парцел XVI-206 в кв. 14 по плана на гр.
П., целият с площ от 442 кв.м., като е уговорено сутеренът и първият етаж на същата
постройка да се построят от учредителя съгласно одобрен архитектурен проект.
По делото са изложени твърдения от ответника и от св. А., но липсват
доказателства тяхната майка И. В. Б. да има дял от собствеността върху процесния
6
поземлен имот и построените в него сграда и самостоятелни обекти. Не са представени
нито удостоверение за сключен брак между С. А. С. и И. В. Б. нито решение за развод,
от които да се направи извод, че правото на строеж за втория етаж от сградата е
учредено или упражнено по време на брака им. Поради това следва да се приеме, че
след изграждане на процесната къща на етап груб строеж, за което също няма данни
кога се е осъществило, вторият етаж от същата е придобит в изключителна собственост
от С. А. С., а не в режим на СИО между него и И. В. Б..
Сутеренът и първият етаж на същата постройка след нейното изграждане са
придобити от собственика на земята А. С. И. по силата на приращението съгласно чл.
92 ЗС.
Липсват доказателства дали процесният имот е закупен по време на брака на А.
С. И. и П. М. И., съответно дали е станал съпружеска имуществена общност, като за
съпругата П. М. И., починала на 31.05.2010 г., няма данни да има други наследници,
различни от дъщерята В. А.а К. и синът С. А. С.. Поради това и независимо дали тези
имоти са били СИО, следва да се приеме, че след смъртта на А. С. И. на 31.03.2008 г. и
неговата съпруга П. М. И., починала на 31.05.2010 г., по силата на наследственото
правоприемство поземленият имот, сутеренът и първият етаж на къщата, както и
останалите построени в имота самостоятелни обекти, с изключение на втория етаж от
къщата, са придобити от техните деца съгласно чл. 5, ал. 1 ЗН при равни дялове, както
следва- дъщерята В. А.а К. и синът С. А. С. са станали титуляри на по 1/ 2 идеална част
от тези обекти.
След смъртта на С. А. С. на 03.01.2015 г., притежаваните от него втори етаж от
къщата и прилежащия към него таван и идеални части от общите части на сградата, и
1/ 2 идеална част от поземления имот, от сутерена и от първия етаж на къщата, както и
от останалите построени в имота самостоятелни обекти, са придобити по наследство от
неговите синове съгласно чл. 5, ал. 1 ЗН при равни дялове, като А. С. А. и А. С. А. са
станали собственици на по 1/ 2 идеална част от втория етаж от къщата и прилежащия
към него таван и идеални части от общите части на сградата, както и на по 1/ 4 идеална
част от поземления имот, от сутерена и от първия етаж на къщата, както и от
останалите построени в имота самостоятелни обекти.
Съгласно Тълкувателно решение № 11 от 21.03.2013 г. на ВКС по тълк. д.
№ 11/2012 г., ОСГК нотариалният акт, с който се признава право на собственост върху
недвижим имот по реда на чл. 587 ГПК, не се ползва с материална доказателствена
сила по чл. 179, ал. 1 ГПК относно констатацията на нотариуса за принадлежността на
правото на собственост, тъй като такава е присъща на официалните свидетелстващи
документи за факти. При оспорване на признатото с акта право на собственост
тежестта за доказване се носи от оспорващата страна, без да намира приложение редът
на чл. 193 ГПК. Като резултат на специално уредено от закона производство за
проверка и признаване съществуването на правото на собственост, констативният
нотариален акт по чл. 587 ГПК /както и нотариалният акт за сделка/ притежава
обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда, като ги задължава да
приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота. В това се изразява
легитимиращото действие на нотариалния акт за принадлежността на правото на
собственост. Правният извод на нотариуса за съществуването на това право се счита за
верен до доказване на противното с влязло в сила решение.
Прилагайки горните правни разрешения и предвид липсата на доказателства,
които да оборват правния извод на нотариуса, издал нотариален акт за собственост на
недвижим имот, придобит по давностно владение и наследство № 33, том II, рег. №
1566, дело № 209 от 2019 г., на 02.08.2019 г., настоящият съдебен състав приема, че А.
С. А. е собственик по давностно владение и наследство върху 3/ 6 идеални части от
7
поземлен имот с идентификатор 55871.502.393, с адрес на имота гр. П., ул. „М. Г.“ №
3, с площ по скица от 463 кв.м., номер по предходен план 206 в кв. 14, парцел XVI,
както и върху 3/ 6 идеални части от гореописаните построени в поземления имот
самостоятелни обекти.
Същевременно останалите 3/ 6 идеални части от поземления имот и от сградите
съдът приема, че се притежават от другата наследница на първоначалните собственици
А. С. И. и П. М. И.- В. А.а К., и от втория наследник на С. А. С.- А. С. А.. За каква
точно идеална част от придобитите по наследство от всеки от двамата наследници е
издаден констативният нотариален акт в полза на А. С. А. по делото не се установи, но
категорично няма доказателства А. А. да е придобил точно идеалните части на В. А.а
К., както е приел нотариус П. в изготвения от него констативен протокол. Направеният
от нотариус П. извод, че А. С. А., И. В. Б. А. С. А. са собственици на имот с площ от
463 кв.м. с адрес гр. П., ул. „М. Г.“ № 3, ведно със сграда, състояща се от сутерен, два
етажа и таванско помещение, и могат изцяло да ги прехвърлят на ищцата Б. Т. е
необоснован и не почива на представените по настоящото дело доказателства.
Буди недоумение у настоящия съдебен състав и твърдението нотариус П., че
щом няма заявени претенции от трети лица към процесния имот, не се очаква да има
такива по съдебен ред. Съгласно чл. 77 ЗС правото на собственост се придобива чрез
правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Липсата на
претенции от трети лица или изготвянето на декларация за съгласие от едно лице друго
да придобие един недвижим имот не е след предвидените в закона начини за
придобиване на право на собственост. Поради това нямат никакво правно значение
представените декларации от декларации със заверка на подписите от 06.10.2020 г., с
които А. С. А. и И. В. Б. са декларирали, че са съгласни и не възразяват относно
придобиването от А. С. А. с нотариален акт за собственост на недвижим имот,
придобит по давностно владение и наследство № 33, том II, рег. № 1566, дело № 209 от
2019 г. на процесния поземлен имот с идентификатор 55871.502.393, заедно с
построените в него сгради и самостоятелни обекти. Тези декларации дори са издадени
след снабдяване от А. С. А. с констативния нотариален акт. Ако А. С. А. и И. В. Б. в
случай, че последната има право на собственост върху процесните имот, за което по
това дело няма доказателства, са искали А. С. А. да придобие притежаваните от тях
идеални части от имота, в чл. 18 ЗЗД е предвидена нотариална форма за прехвърлянето
им в полза на ответника, която категорично не е спазена с представените декларации.
По отношение на В. А.а К. липсват данни за нейно съгласие за прехвърляне на
притежаваните от нея идеални части от имота в полза на А. С. А.. Не се събраха и
доказателства ответникът да е придобил нейните идеални части въз основа на
давностно владение, като единствено обстоятелството, че В. К. не е живяла в имота не
означава, че по отношение на нея ответникът или неговият баща са изпълнили
изискването за преобръщане на владението досежно притежаваните от нея по
наследство идеални части съгласно Тълкувателно решение № 1 от 6.08.2012 г.
на ВКС по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК.
Правилата на чл. 190, ал. 1 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД намират съответно приложение и
при предварителния договор, когато купувачът установи, че имотът, предмет на
предварителния договор за сключване на окончателен такъв е обременен с права на
трети лица, т.е. съществува опасност от евикция. Ако купувачът би могъл да развали
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на
трети лица /чл. 190, ал. 1 ЗЗД/ и да иска връщане на дадената цена при съдебно
отстраняване, дори да е знаел за правата на третите лица, следва да му се признае
правото да поиска това и преди да е сключен окончателен договор, на етапа на
предварителния договор, при който не е заплатена цялата продажна цена, а е платена
8
само част от нея. Следователно, при развален предварителен договор за сключване на
окончателен такъв за продажба на недвижим имот, който имот купувачът е установил,
че е обременен с вещни права на трети лица, купувачът може да иска връщане на
даденото по разваления предварителен договор с осъдителен иск на основание чл. 55,
ал. 1 ЗЗД/ в този смисъл- решение № 29 от 12.04.2010 г. на ВКС по т. д. № 488/2009 г., I
т. о., ТК/. Поради това в настоящия случай, дори ищцата да е имала всички документи
за собствеността на процесния имот, представени по делото, преди сключване на
договора от 08.01.2022 г., същата е била в правото си да иска неговото разваляне,
когато след преглед от адвокатите е била уведомена, че ответникът не е единственият
собственик на имота. А изводът на нотариус П., че няма проблем за това прехвърляне
не я обвързва по никакъв начин, както и няма правна стойност по настоящото дело.
Поради това в полза на ищцата е възникнало правото по чл. 87, ал. 1 ЗЗД да
развали договор от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на
имот“. В случая ищцата с изявлението си, обективирано в нотариалната покана до
ответника, не е дала подходящ срок за изпълнение на задължението му да прехвъли
изцяло собствеността върху имота, поради което следва да се приеме, че ефектът на
развалянето на договора настъпва след изтичане на обективно подходящия с оглед на
обстоятелствата срок, ако и в този срок длъжникът не е изпълнил. Следва да се приеме,
че срокът от един месец, считано от датата на нотариалната покана до завеждане на
исковата молба, е подходящ. Тъй като и в този срок длъжникът не е изпълнил
посоченото задължение, като поддържа, че е собственик на целия имот, към момента
на предявяване на исковата молба е настъпил ефектът на разваляне на сключения
договор.
Ето защо платената от ищцата по разваления договор сума в размер на 5000
лева, представляваща част от продажната цена, подлежи на връщане като дадена на
отпаднало основание и искът по чл. 55, ал. 1, предл. “трето” ЗЗД следва да се уважи
като основателен.
По иска с правно основание чл. 88, ал. 1, изр. 2- ро ЗЗД:
В тежест на ищцата е да докаже, че между страните е имало сключен валиден
предварителен договор, че е отправила до ответника предизвестие, като му е дала
подходящ срок за изпълнение на задълженията му по договора с предупреждение, че
след изтичането на срока ще смята договора за развален, както и че е претърпяла вреди
от неизпълнението на договора, техния размер и причинната връзка между вредите и
неизпълнението на ответника.
В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задълженията си по
предварителния договор.
С оглед гореизложеното, по делото се доказаха предпоставките, че ищцата като
изправна страна е развалила по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД процесния договор от
08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на имот“.
Доказа се също така, че ищцата е претърпяла вреди от неизпълнението на
задължението на ответника по договора да прехвърли изцяло собствеността върху
процесния недвижим имот, изразяващи се в заплатено адвокатско възнаграждение по
договорите, сключени между Б. Й. Т. и Адвокатско дружество „А.ова и М.“, както
следва- 300 лева по договора от 10.01.2022 г., 200 лева по договора от 01.02.2022 г. и
250 лева по договора от 08.02.2022 г., както и 150 лева за нотариални такси за
изготвяне и връчване на нотариална покана, или общо 900 лева.
Поради това и искът по чл. 88, ал. 1, изр. 2- ро ЗЗД се явява основателен и следва
да бъде уважен изцяло.
По разноските:
9
Съобразно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК на ищцата следва да се присъдят
направените разноски съгласно представен списък по чл. 80 ГПК в размер на общо
1405 лева, от които 250 лева- държавна такса в настоящото производство, 40 лева-
държавна такса за обезпечителното производство, 15 лева- такса за вписване на
обезпечителната заповед и 1100 лева- адвокатско възнаграждание.
Мотивиран от гореизложеното, Пернишкият районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. С. А., с ЕГН: **********, е поС.ен адрес: гр. П., ул. „М. Г.“ №3,
ДА ЗАПЛАТИ на Б. Й. Т., ЕГН: **********, с адрес гр. С., ж.к. Х. Д. ***, вх. Б, ет. 7,
ап. 51, на основание чл. 55, ал. 1, предл. “трето” ЗЗД сумата от 5000 /пет хиляди/ лева,
като дадена на отпаднало основание по развален договор от 08.01.2022 г., наименуван
„разписка за депозит при покупка на имот“.
ОСЪЖДА А. С. А., с ЕГН: **********, е поС.ен адрес: гр. П., ул. „М. Г.“ №3,
ДА ЗАПЛАТИ на Б. Й. Т., ЕГН: **********, с адрес гр. С., ж.к. Х. Д. ***, вх. Б, ет. 7,
ап. 51, на основание чл. 88, ал. 1, изр. 2- ро ЗЗД сумата от 900 /деветстотин/ лева,
представляваща обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в платени
адвокатски хонорари по договори, сключени между Б. Й. Т. и Адвокатско дружество
„А.ова и М.“ на 10.01.2022 г., 01.02.2022 г. и 08.02.2022 г., както и нотариални такси за
изготвяне и връчване на нотариална покана, претърпени от неизпълнението на
развален договор от 08.01.2022 г., наименуван „разписка за депозит при покупка на
имот“.
ОСЪЖДА А. С. А., с ЕГН: **********, е поС.ен адрес: гр. П., ул. „М. Г.“ №3,
ДА ЗАПЛАТИ на Б. Й. Т., ЕГН: **********, с адрес гр. С., ж.к. Х. Д. ***, вх. Б, ет. 7,
ап. 51, на основание чл. 55, ал. 1, предл. “трето” ЗЗД сумата в размер на 1405 /хиляда
четиристотин и пет/ лева, представляваща направени разноски в настоящото и в
обезпечителното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишкия окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
10