Р Е Ш Е Н И
Е
№ 260089 27.06.2022 година град Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският районен съд, ХХ граждански състав
на дванадесети май
две хиляди двадесет и втора година
в публично заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ДЕЧЕВ
при секретаря Светлана Тонева
като разгледа докладваното от съдията Иван Дечев
гражданско дело № 7248/2020
година по описа на БРС,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпила
е искова молба от Ж.К.Т., ЕГН ********** и П.К.П., ЕГН **********, двамата със
съдебен адрес *** против В.Н.Р., ЕГН ********** *** и “Райкови“ ООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от В.Н.Р. за осъждане на
ответниците да преустановят действията си по
възпрепятстване на ползването на басейна в дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор
***, с площ от 1492 кв.м., с адрес ***, като осигурят достъп на ищците до басейна и
дворната инфраструктура на целия двор на
комплекса от сгради, изграден в поземления имот.
Твърденията са, че ищците са етажни собственици в апартаментен комплекс от две
сгради /бл. А и бл. Е/, с административен адрес: ***. С договор за дарение, обективиран в нотариален акт №
196 от 2010г. Ж.Т. е придобила правото на собственост върху имот /апартамент и
земя/, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № ***, с адрес: ***, който самостоятелен обект се намира в сграда 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на
самостоятелния обект - жилище, апартамент, с площ от 48,54 кв.м., както и 20,91
кв.м. ид.ч. от поземления имот с идентификатор ***.
С договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № *** от ***г. П.К.П. е закупил правото на
собственост върху недвижим имот /апартамент и земя/, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес на имота: ***, който
обект се намира в сграда 2, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект -
жилище, апартамент, площ по документ: 55,16 кв.м.
Поземленият имот, върху който е изграден посочения в нотариалния акт на
ищеца апартаментен комплекс /отразен в КК и КР като поземлен имот с
идентификатор *** с площ от 1492 кв.м./, е застроен с двете сгради описани в актовете като сграда едно и
две, и съответно бл. А и блок В, които са етажна собственост.
Изградените в имота две сгради,
съставляват жилищен комплекс -съвкупност от множество самостоятелни жилищни
обекти, които са прехвърлени в собственост и се притежават от множество трети лица, така, поради което
статутът на комплекса се подчинява на правилата за етажната собственост по
смисъла на ЗУЕС.
Апартаментният комплекс е изграден като съвкупност от две сгради с
единно инфраструктурно решение на подходи, зона с басейн за ползване, общи за
всички етажни собственици, с единна за всички етажни собственици градинска
инфраструктура. Отделните елементи на градинската инфраструктура и нейното
проектно и съответно
функционално единство като обслужващи целия комплекс се установяват от
съдържанието на скица, заверена от Община Бургас, в която са отразени сградите
и съответните елементи на вертикалната планировка на двора и градинската
инфраструктура /алеи, подходи, паркоместа, басейн, озеленяване и т.н./. Самият
комплекс е изграден въз основа на един проект, като и в този смисъл изградената
дворна инфраструктура, включая басейна, следва да се счита за принадлежност към
етажната собственост, по смисъла на ЗУЕС.
Твърди
се също, че застроеният урегулиран поземлен имот е ограден и е с ограничен
достъп, а самият басейн е изграден за ползване само и единствено от
собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Басейнът не е предвиден за
ползване с неограничен достъп на външни лица, като няма предвидени за това
съблекални, отделни тоалетни, помещения за баня с душ и т.н. По същия начин всички
останали елементи на дворната инфраструктура са проектирани и изградени така, че да
обслужват само собствениците на самостоятелни обекти в комплекса.
Ищците
заявяват, че ответното дружество и съответно ответникът физическо лице, който е негов управител
оспорват правото им да ползват басейна на комплекса, с мотив, че басейнът е
техен собствен, тъй като бил построен от ответното дружество и не се включвал в
предмета на разпоредителните сделки, по силата на които отделните обекти в сградите
и съответните идеалните части от дворното място са били прехвърлени в собственост на отделните
етажни собственици. Освен това се заявяват претенции и за това, че ответното
дружество било собственик на непродадени на трети лица идеални част от двора.
Ответникът преустановил захранването на басейна с вода, като заплашвал да
демонтира помпените елементи на басейна под предлог, че също били негови.
Едновременно с това претендира да му се заплаща наем за ползването на басейна и
препятства ползването на басейна, като гони ищците от прилежащата площ и не им
позволява да го ползват.
Ищците
са на мнение, че след като притежават самостоятелен обект от комплекса,
притежават и правото да ползват цялата прилежаща дворна инфраструктура,
включително и басейна, която дворна инфраструктура следва да се счита за
прилежаща към комплекса от сгради, по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС. Това
следва и от притежаваното от ищеца право на строеж върху терена, което по
смисъла на чл. 64 от ЗС, позволява на суперфициара, да ползва и прилежащия
терен. Най-после това следва и от нормата на чл. 38 от ЗС, в която се обявява за обща част не само
двора, но и „...всичко друго, което по естеството си или по предназначение
служи за общо ползуване.“ В случая дворната инфраструктура е проектирана и
изградена като част от цялостното проектиране на комплекса - цялата дворна
инфраструктура по своето проектно естество и предназначение служи само и
единствено за общо ползване от собствениците на самостоятелни обекти в комплекса.
В този смисъл притежаваното от ищците право на собственост върху самостоятелни
обекти в комплекса, включва и правото им да ползват прилежащата дворна
инфраструктура и съответно басейн, т.е. всички общи части на комплекса.
Ето защо
ответникът няма право да ограничава достъпа на ищците, както до самите сгради
на комплекса, така и до отделните елементи на дворната инфраструктура. Като
заявяват претенции за заплащане на възнаграждение за ползване на басейна и
ограничават достъпа на ищците до самия басейн и прилежащия терен, ответниците
пречат на спокойното упражняване на притежаваното от ищцовата страна право на
собственост, включващо и правото на ползване на прилежащата дворна
инфраструктура и свободен
достъп до нея.
Ищците
се позовават на съдебна практика на ВКС, според която ако басейнът не е
проектиран и изграден като такъв за публично ползване, то той се явява обща
част в режим на етажна собственост, при това по своето естество, тъй като е
предназначен за ползване само и единствено от етажните собственици. При това за
подобен басейн е без значение дали е изграден с или без строителни книжа /т.е.
дали е под или над 100 куб.м./ - важното е дали е изграден като предназначен за
публично ползване или за ползване само от етажните собственици. По смисъла на § 1, т. 2 от ДР
на ЗУЕС дворната инфраструктура е също обща част, предназначена за ползване
само и единствено от етажните собственици като това правило не противоречи и не
влиза в колизия с разпоредбата на чл. 64 от ЗС ЗУЕС е специален закон по
отношение на ЗС/. Това, че ищецът по подобен иск е етажен собственик е
достатъчно да обоснове правния му интерес и да го легитимира като страна по
предявен вещен иск, за достъп, ползване и/или владение на басейна и дворната
инфраструктура, като обстоятелството, че ищцовата страна не притежава
собственост върху терена /или както в случая притежава само ид.ч./ не прави
иска нито недопустим, нито неоснователен. Предмет на защита е правото на
ползване на общи части в режим на етажна собственост, а не право на собственост
върху идеални части от терена. За басейна и съответно за елементите на дворната
инфраструктура не се прилага правилото на приращението по чл. 92 от ЗС, тъй
като тези елементи не са самостоятелни обекти, нямат самостоятелно съществуване
и съответно нямат самостоятелно функционално предназначение. Басейнът и
дворната инфраструктура следва да се възприемат като принадлежност към сградите
на етажната собственост по смисъла на чл. 97 от ЗС като следват главната вещ по
чл. 98 от ЗС.
Ищците заявяват, че правният им
интерес от предявяването на иска против двамата ответници произтича от това, че
такъв иск се предявява не само срещу този, който пряко пречи на упражняването
на правото на собственост, но и спрямо всеки, който със своето поведение
поддържа наличието на такова противоправно състояние, което пречи на
упражняването на правото на собственост на ищеца. В случая, ответното дружество
претендира плащане на наем за басейна, а действията по ограничаване на правото
на собственост и ползване се извършват пряко от ответника-физическо лице.
Освен
това ответниците не притежават собственост в сградите и нямат правен статут на
етажни собственици. С тези мотиви се моли искът да бъде уважен.
Искът е по чл.109 ЗС.
Ответниците
са подали отговор, с който оспорват иска като недопустим и неоснователен.
На първо място заявяват, че
съдът е сезиран с нередовна искова молба, понеже е налице несъответствие между основанието и петитума на исковата претенция. В
обстоятелствената част и петитума на исковата молба трябва да се посочат
конкретно и изчерпателно неправомерните действия, които представляват пречка за
ищеца да упражнява пълноценно правото си на собственост. Ответниците считат, че
по отношение на дворната инфраструктура, за която също има формиран петитум,
няма каквито и да било фактически твърдения в обстоятелствената част на
исковата молба - какви действия или бездействия се извършват, от кого, за какви
точно фактически действия става въпрос, как ищците възпрепятстват ползването и
пр. Съдът не приема това възражение, тъй като в исковата молба е записано, че
ответниците гонят ищците от прилежащата площ и не им позволяват да ползват
басейна, освен това пречат на упражняването на правото им на собственост в
пълен обем, включващо и правото на ползване на прилежащата дворна
инфраструктура и свободен достъп до нея. Освен това на основание чл.143, ал.2 ГПК ищците могат в открито заседание да пояснят и допълнят исковата си молба,
което са и направили.
Ответниците заявяват също, че В.Н.Р. не е пасивно легитимиран
да отговаря по иска по чл. 109 от ЗС. Ответникът В.Р., в лично качество, като
физическо лице, няма и не е имал каквито и да било отношения с етажната
собственост на изградените в поземлен имот с ид. №*** сгради и в частност с
ищците. Твърденията в исковата молба визират действия на ответника „Райкови“
ООД, а не В.Р. в лично качество, доколкото басейна е изграден от Райкови ООД, а
не В.Р., респ. наемни правоотношения са съществували между дружеството-ответник
и етажната собственост, а не В.Р. в качеството му на физическо лице.
По същество исковете се
оспорват. Признава се само, че „Райкови“
ООД е собственик на 705.77/1492 кв.м. идеални части от поземлен имот с
идентификатор №*** по КК на гр. Бургас, че ответниците не притежават
самостоятелни
обекти от изградените върху терена две жилищни сгради в режим на етажна
собственост, респ. не са етажни собственици, че Райкови ООД е изпълнител на
строежа, вкл. и на изградения басейн в поземлен имот с ид. ***, че ищцата Ж.Т.
е собственик на самостоятелен обект с ид. *** и 20.91 кв.м. от поземления имот
и че ищецът П.К.П. е собственик на СО с ***, като не притежава ид.части от
терена.
Оспорват се всички останали
твърдения, заявени в обстоятелствената част на исковата молба, включително че
басейнът и дворната инфраструктура представляват обща част към етажната
собственост, както и твърдението, че ответниците са възпрепятствали достъпа до
басейна и дворната инфраструктура.
Според ответниците, в
случая теренът не е обща част по смисъла на чл.38 ал. 1 от ЗС. Съгласно трайно установената
съдебна практика на ВКС, дворното място е обща част по естеството си по смисъла
на чл.38 от ЗС, само в случай, че е налице пълна идентичност
между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в мястото има сграда в
режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти
притежават идеални части от дворното място, а наред с това идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху
самостоятелен обект в
сградата, дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС. В случая, не е спорно, че
ответниците не притежават самостоятелни обекти в изградените върху терена
жилищни сгради, поради което незастроената дворна площ не е обща част, както не
е и прилежаща площ на сградите, които не са изградени в режим на комплексно
жилищно застрояване.
Не се касае до поземлен имот с
комплексно застрояване, за да е налице „прилежаща площ към сграда в режим на
етажна собственост“ по смисъла на §1, т.2 от ДР на ЗУЕС. Начинът на застрояване
се определя с влязъл в сила ПУП-ПЗ за имота и издадената въз основа на него -
скица-виза за проектиране, а не по фактически белези. Видно от приложената
извадка от действия ПУП-ПЗ за УПИ ***- 608, 609 кв. 50 по плана на гр. Бургас,
кв.Сарафово, отреждането на терена не е за комплексно строителство, а за изграждане на две
самостоятелни жилищни сгради. За всяка сграда е издадено отделно разрешение за
строеж, респ. са въведени в експлоатация с отделни удостоверения за въвеждане в
експлоатация. Видно от приложената скица и виза за проектиране, издадени от
Община Бургас, в застроителния план за процесния УПИ не е предвидено въобще
изграждането на басейн, като обект на допълващо застрояване. Изграждането на
басейн не е предвидено и в ситуационна скица към част „АС“ на инвестиционния
проект. Видно от легендата, на ситуационната скица в незастроената част на
дворното място като част от вертикалната планировка е предвиден озеленен
паркинг, едроразмерна растителност и настилка от бетонови плочи, но не и
басейн.
Вещните права са от категорията
на numerus clausus -техния вид, обем и съдържание за
стриктно регламентирани в закона и не подлежат на разширително тълкуване. В
този смисъл, цитираната от ищците разпоредба на §1 т.2 от ДР на ЗУЕС, не се
явява специална по отношение на чл.64 от ЗС, доколкото няма за цел да
регламентира нормативно установения от нормата на чл.64 от ЗС обхват на правото
на строеж, включително и по отношение на обекти, изградени в режим на етажна
собственост и техните прилежащи части. Предметния обхват на ЗУЕС е сведен
единствено до обществените отношения, свързани с управлението на общите части
на сгради в
режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците,
ползватели и обитатели на самостоятелни обекти. В този смисъл, и даденото в §1,
т.2 от ДР на ЗУЕС определение на „прилежаща площ към сграда в режим на етажна
собственост“ има значение единствено за управлението и поддръжката на тези
части и действието му е ограничено единствено и само до приложението на ЗУЕС,
но не и до разширяване на обхвата на правата, произтичащи от суперфициарната
собственост.
Тълкувателната норма на § 1 т.2
от ДР на ЗУЕС е във връзка с прилагането на чл.4 от ЗУЕС Възможността за
определяне на прилежаща площ по чл.4
от ЗУЕС
съществува единствено в случаите, когато земята е общинска собственост, като
разпоредбата не се прилага, по отношение на поземлен имот, който е собственост
на частно лице. Такова определяне на прилежаща площ, която може да се използва
от етажните собственици за конкретно определени цели (напр. като зелени площи,
басейн и пр.), може да бъде уговорено в акта за учредяване право на строеж или
с прехвърлителната сделка. Правата на собственика на самостоятелен обект в
сграда по отношение на дворното място са такива по чл.64 от ЗС, а не права на
собственик, поради което незастроената част от мястото не може да ползва за
такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственост на
земята, вкл. за зелени площи, тревна площ, басейни и пр.
Не е налице и „жилищен комплекс
от затворен тип“ , по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, тъй като няма
контролиран достъп; не са изградени обекти, предназначени да обслужват
собствениците /обитателите. Правата на суперфициарния собственик са уредени в
чл. 64 от ЗС, съгласно който собственикът на постройката може да се ползува от
земята само доколкото това е необходимо
за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е
отстъпено правото, е постановено друго.
Собственикът на терена има
правото да го ползва, зачитайки правата на суперфициарния собственик върху онази част, която му е необходима за използуването на
постройката според нейното предназначение. Всъщност при строеж върху чужд
имот е разделено титулярството на правото на
собственост върху построеното и земята. В случая ползването на жилищата на ищците не предпоставя необходимост от
ползване на басейни, паркомясто, тревни площи и други.
Не се твърди в случая, че
ответниците са възпрепятствали достъпа на ищците до сградата, включително до
входа й за поддържането й в нормално и годно за ползване състояние, както и до самостоятелните обекти на
ищците, или по някакъв друг начин да са възпрепятствали достъпа до прилежащия
терен, необходим за обслужване на сградата.
Правото на собственост на ответника ,,Райкови“ ООД върху
притежаваните идеални части от терена, басейна и дворната инфраструктура, са
изрично признати от Етажната собственост на изградените в имота сгради, която
ги е ползвала под наем и
е заплащана
наемна цена.
Не на последно място се твърди,
че басейнът е изграден
без разрешение за строеж и не е въведен в експлоатация, като по
отношение на законността на строежа са подавани жалби. Предвид незаконността на
строежа, в случай че при експлоатацията му бъдат причинени вреди на трети лица,
„Райкови“ ООД, като изпълнител на строеж, ще носи отговорност.
Ответниците също така заявяват,
че ползването на цялата инфраструктура на комплекса не е било включено в цената
на жилищата, нито при придобиването на самостоятелни обекти е било уговорено,
че собствениците придобиват
право на ползване на басейна или дворната
инфраструктура. Басейнът е изграден със средства на „Райкови“ ООД.
Ответниците не са
възпрепятствали ползването на басейна, който не е ограден, нито дворната
инфраструктура, освен това В.Р. не живее в обект от сградите и физически и обективно
не би могъл да възпрепятства, достъпа на над 60 обитатели в сградите, изградени
върху терена. С тези мотиви се моли искът да се отхвърли.
Бургаският районен съд, като
съобрази закона и данните по делото, намери следното:
Според
чл.109, ал.1 ЗС собственикът
може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да
упражнява своето право. Следователно, за да е успешно проведен такъв иск, трябва ищецът да докаже
собствеността си върху вещта, както и че ответникът извършва действия, които са
неоснователни и които му пречат да упражнява собствеността си в пълен обем.
В
случая е безспорно, а и се установява от представените нотариални актове, че
ищцата Ж.К.Т. е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ
се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор ***, ведно с 5.64 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както
и съответния процент ид.ч. от правото на строеж върху терена, както и на 20.91
кв.м. от поземления имот с идентификатор ***, а ищецът П.К.П. е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в сграда № 2,
разположена в поземлен имот с идентификатор ***, ведно с 6.10 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата, както и съответния процент ид.ч. от правото на строеж
върху терена.
Не е
спорно също така, че ответникът Райкови ООД е собственик на ***/1492 кв.м.
ид.ч. от посочения поземлен имот, като и двамата ответници нямат собственост
върху изградените върху терена две жилищни сгради.
Не
се спори също така, че в поземления имот са построени две отделни сгради, между
които е разположен басейн, построен от “Райкови“ ООД.
Изготвената
съдебно-техническа експертиза също е установила, че в имота има изградени две
жилищни сгради, в режим на комплексно жилищно застрояване. Те представляват
един комплекс с общо благоустрояване, басейн и инфраструктура. Между сградите е
изграден басейн, който е незаконен строеж, установен като такъв с издаден
констативен акт. Според вещото лице, по силата на отреждането на ПУП, басейнът
е допълващо застрояване и има обслужваща функция по отношение на двете сгради.
Съдът
намира, че басейнът и въобще дворната инфраструктура не са обща част на
етажната собственост по смисъла на чл.38 ЗС. Те биха били обща част на ЕС само
ако е налице пълна идентичност между собствениците на самостоятелните обекти в
сградите и собствениците на терена, върху който сградите са построени, като в
този смисъл е и съдебната практика. За да може теренът да е обща част, трябва
всички негови собственици да са собственици и на самостоятелни обекти в
сградите. Тогава теренът ще има обслужващо предназначение и ще представлява
обща част на ЕС. В конкретната хипотеза това обстоятелство не е налице, тъй
като ответниците не са собственици на обекти в сградата, а единият от тях е
собственик на идеални части от терена, който факт не е спорен. Ето защо теренът
не е обща част на сградите по смисъла на чл.38 ЗС.
Според §1, т.2 от ДР на ЗУЕС “прилежаща площ към сграда в режим на
етажна собственост“
е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е
построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или
поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и
други. БРС намира,
че тази норма не създава вещни права на етажната собственост върху посочените
обекти, находящи се на терена, в случая басейн и дворна инфраструктура.
Прилежащата площ може да обслужва фактически сградата, но това няма връзка с
въпроса със собствеността върху терена. Теренът е на неговия собственик, който
по силата на приращението – чл.92 ЗС е собственик и на басейна и на другите обекти,
находящи се върху терена. Ето защо БРС не възприема изразеното становище в
приложеното от ищците решение № 175/18.12.2019г. на ВКС по
гр.дело № 4660/2018г.,
според което озеленяването, алеите, детски площадки и басейн са принадлежност
към ЕС, понеже не са самостоятелни обекти. В тази връзка съдът взема предвид,
че с определение № 429 от 19.11.2020
г. на ВКС по гр. д. № 2043/2020 г., I г.
о., ГК не е било
допуснато до касационно обжалване решение № 1243 от 30.10.2019 г. на ОС -
Варна по в. гр. д. № 1286/2019 г. В това решение съдът е приел, че общите части са части от самата сграда,
които са необходими за фактическото й съществуване и които осигуряват
възможността тя да се ползва съвместно от лицата, притежаващи отделни етажи или
части от етажи в нея. Това има предвид законът под “общи части по естеството си“ и примери за такива са изброени в чл.38 ЗС - напр. покриви, носещи стени, стълбища и т. н. Общи
части са и тези, които по своето предназначение са предвидени за такива от
етажните собственици - напр. жилището на портиера, евентуални помещения за общо
ползване, определени от собствениците, чието предназначение може да бъде
променено със съгласието на всички. Явно е, обаче, че всички изброени общи
части са всъщност части от и в самата сграда. Докато в настоящия случай се
обсъждат вещи и съоръжения, които са извън сградата и на практика са извършени
в терена, в който са
построени сградите. ОС-Варна е приел, че от тълкуванието на закона следва, че те в
никой случай не могат да се третират като общи части на сградата. Те не могат
да се третират и като прилежащи към нея части, защото прилежащите части са
тези, които обслужват главната вещ и по закон са предвидени за това - като
например мазетата и таваните. Не се доказва по
безспорен начин, че апартаментите не могат да съществуват без
ползването на горните обекти, ето защо съдът с цитираното решение е приел, че извън правата си на собственост върху конкретни
обекти, съответно на ид. части от сградата и от правото на строеж,
собствениците могат да се ползват от терена, в който е сградата, само
дотолкова, доколкото е необходимо, за да ползват имотите си.
БРС
възприема именно тази теза. Ето защо в конкретния случай районният съд приема,
че басейнът и дворната инфраструктура са собственост по силата на приращението
само на тези лица, които са собственици на поземления имот, а не са собственост
и на етажните собственици. Етажните собственици могат да ползват на основание
чл.64 ЗС терена само дотолкова,
доколкото това е необходимо за използуването на апартаментите им според тяхното
предназначение.
По
основателността на исковете:
Искът
на Ж.К.Т. е частично основателен само по отношение на басейна, изграден върху
терена. Данните сочат, че Т. притежава идеални части от терена, следователно тя
е собственик на идеални части и от изградения басейн, по силата на
приращението. След като тя има собственост върху басейна, е в пълното си право
да го ползва по всяко време и не може трето лице да й пречи за ползването. За
уважаване на иска трябва да се установи и че ответниците пречат на ищцата да
ползва басейна. Това според съда се установява от разпитаните свидетели. Св.Р.,
който е съсед на ищцата, е заявил, че в периода от 2017г. до 2018г. басейнът не
е можел да се ползва, тъй като бил ограден с ленти, а от Райкови /явно се има
предвид “Райкови“ ООД/ са премахнали помпата на басейна, оградили са го и са
събрали всички столове и шезлонги. През 2021г. свидетелят разговарял с В.
няколко пъти, за да ползва басейна, но той отказал с мотив, че не може да носи
отговорност при евентуален инцидент. В даден момент свидетелят водел преговори
с “Райкови“ ООД да му дадат басейна под наем и по тяхно настояване е плащан
наем. Св.Н., който също си е купил жилище в комплекса, е заявил, че докато са
плащали наем, са ползвали басейна. След това будката за видеонаблюдение била
заключена, а съоръженията на басейна били демонтирани. Басейнът бил само до
някъде пълен с вода и не можел да се ползва. Предвид тези показания БРС счита,
че на ищцата е пречено да ползва басейна. Тези й пречки следва да се приеме, че
са създадени както от ответника “Райкови“ ООД, така и от ответника В.Р., негов
управител. Независимо, че само Райкови ООД е собственик на идеални части от терена,
а не неговият управител В.Р., ясно е за съда, че Р., физически пребивавайки на
място, е създавал пречки на ищцата да ползва басейна. Доколкото в случая Р. има
двуякото качество на физическо лице и на управител на дружеството, дейността му
по създаване на препятствия на ищцата да ползва басейна обвързва както него,
така и представляваното от него юридическо лице, което е и собственик на част
от терена. Искът в тази част се доказва и трябва ответниците да се осъдят да
преустановят действията си по препятстване на ползването на басейна от страна
на ищцата, като осигурят достъп на ищцата до басейна.
Претенцията
да се осигури достъп на ищцата до дворната инфраструктура се преценява за
неоснователна. В съдебно заседание е заявено, че на ищцата не се позволява да
ползва системата за видеонаблюдение, като будката, в която се намира системата
е заключена, а камерите не работят. Следователно като дворна инфраструктура се
имат предвид съоръжения, различни от басейна. Съдът намира, че не се събраха
доказателства за пречене от страната на ответниците по отношение на ищцата да
ползва двора /с изключение на зоната около басейна/. Що се отнася до будката за
охрана, за нея свидетелите изнесоха факти, че е заключена и видеосистемите,
които се намират в нея, не работят. Дори това да е така, не става ясно как се
пречи на ищцата да упражнява правото си на собственост върху своя апартамент и
върху идеалните си части от терена. Не е ясно чия собственост е будката и дали
ищцата има права върху нея, а самото видеонаблюдение представлява допълнително
удобство на живущите в сградата, но не е задължително изпълнимо действие за
сграда в режим на ЕС. Сградата може съвсем спокойно да функционира и без
видеонаблюдение, ето защо съдът намира, че преустановяване на работата на
видеокамерите не е действие, което да пречи на ищцата по смисъла на чл.109 ЗС.
Такова действие не създава пречки на ищцата да ползва имота си, по-големи от
обикновените /чл.50 ЗС/. В тази част искът трябва да се отхвърли.
Искът на П.К.П. е изцяло неоснователен.
Както се установи, този ищец не притежава собственост върху терена,
следователно не е собственик и на изградения върху терена басейн. Ето защо той
няма правото да ползва басейна. Апартаментът на ищеца може спокойно да се
ползва и без наличие на басейн, т.е. басейнът не обслужва по никакъв начин
основния обект. Ищецът има само правата по чл.64 ЗС, а именно да си служи с
терена само доколкото да преминава през него и да достига до жилището си.
Същите постановки важат и за претенцията за достъп до дворната инфраструктура.
След като П. не е собственик на терена, той не може да ползва и дворната
инфраструктура, а може единствено да преминава през терена, за да влезе в
жилището си. Видеонаблюдение не е задължително за функционирането на сградата,
както беше вече изложено по-горе. Следва отхвърляне на иска.
По
разноските:
На
основание чл.78, ал.1 ГПК, доколкото една от претенциите на ищцата Т. е
уважена, тя има право на разноски. Такива тя е направила за държавна такса от
283.59 лева, за адвокатско възнаграждение от 2500 лева /цялото платено за
двамата ищци е 5000 лева/, за такса за удостоверение от 5 лева и за депозит за
експертиза от 100 лева. Таксата за завеждане на делото е заплатена от ищцата на
базата на посочената от нея цена на иска от 28359 лева. Искът по чл.109 ЗС е
иск за собственост и е родово подсъден на БРС, след като цената на иска е до
50000 лева. Ищцата е посочила цена на своя иск от 28359 лева, като съдът не е
ревизирал тази цена в срока по чл.70, ал.1 ГПК, ето защо тя се е стабилизирала.
Ответниците са направили възражение за прекомерност на адвокатския хонорар,
което съдът намира за основателно. С оглед фактическата и правна сложност на
спора, БРС счита, че платеното адвокатско възнаграждение е прекомерно /при
такава цена на иска минимумът на хонорара е 1380 лева/. Ето защо адвокатското
възнаграждение трябва да бъде намалено до 1600 лева. При това положение, след
извършеното намаляване, сборът от всички сторени от ищцата разноски възлиза на
1988.59 лева. Съдът обаче съобразява, че ищцата е предявила две претенции – за
осъждане на ответниците да й дадат достъп до басейна и до дворната
инфраструктура, като само едната е уважена. Следователно трябва да й се присъдят
разноски в размер на половината от 1988.59 лева, а именно 994.30 лева и именно
за тази сума следва да се осъдят ответниците.
Ищецът П. няма право на разноски, предвид пълната неоснователност на
претенцията му.
На
основание чл.78, ал.3 ГПК ищцата Т. трябва да се осъди да заплати на всеки един
от ответниците разноски от по 12.50 лева за експертиза, съразмерно на
отхвърлената част от исковете. Ищецът П. трябва да се осъди да заплати на всеки
един от ответниците разноски от по 25 лева.
Мотивиран от горното, Бургаският
районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА В.Н.Р., ЕГН ********** *** и “Райкови“ ООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от В.Н.Р. да преустановят действията си по възпрепятстване на
ползването от страна на Ж.К.Т., ЕГН **********, на басейна в дворно място, представляващо поземлен имот с
идентификатор ***, с площ от 1492 кв.м., с адрес ***, като осигурят достъп на Ж.К.Т., ЕГН ********** до басейна, като ОТХВЪРЛЯ
иска в частта, с която е предявена претенция да бъдат осъдени ответниците да
осигурят достъп на ищцата до дворната инфраструктура на целия двор на комплекса
от сгради, изграден в поземления имот.
ОТХВЪРЛЯ иска на П.К.П., ЕГН **********, със
съдебен адрес *** против В.Н.Р., ЕГН ********** *** и “Райкови“ ООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от В.Н.Р. за осъждане на
ответниците да преустановят действията си по
възпрепятстване на ползването от страна на П.К.П., ЕГН **********, на
басейна в дворно място, представляващо поземлен
имот с идентификатор ***, с площ от 1492 кв.м., с адрес ***, като осигурят достъп на ищеца до басейна и
дворната инфраструктура на целия двор на
комплекса от сгради, изграден в поземления имот.
ОСЪЖДА В.Н.Р., ЕГН ********** *** и “Райкови“ ООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление *** представлявано от В.Н.Р. да заплатят на Ж.К.Т., ЕГН ********** *** сумата от общо 994.30 лева /деветстотин деветдесет и
четири лева и тридесет стотинки/ разноски по делото.
ОСЪЖДА Ж.К.Т., ЕГН ********** *** да заплати на В.Н.Р., ЕГН ********** *** и на “Райкови“ ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от В.Н.Р. сумата от общо 25 лева /двадесет и пет лева/ разноски
по делото, т.е. по 12.50 лева за всеки от тях.
ОСЪЖДА П.К.П., ЕГН **********, със съдебен адрес ***
да заплати на В.Н.Р., ЕГН ********** *** и на “Райкови“ ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от В.Н.Р. сумата от общо 50 лева /петдесет лева/ разноски по
делото, т.е. по 25 лева за всеки от тях.
Решението подлежи на
обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: