№ 321
гр. София, 09.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на девети декември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
при участието на секретаря Невена Б. Георгиева
като разгледа докладваното от Надежда Махмудиева Въззивно гражданско
дело № 20211000501816 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба
вх.№900213/26.03.2021 г., подадена от „Сани-2007“ЕООД, чрез адв. Д.А., против
Решение №900096/14.01.2021 г., постановено по т.д.№174/2018 г. на ОС – Благоевград,
с което по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от „Топливо
Енерджи“ЕООД против жалбоподателя като ответник, е бил обявен за окончателен
сключеният на 18.06.2015 г. между „Сани – 2007“ЕООД, като обещател, и „Топливо
Енерджи“ЕООД, като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, и Анекс към него от 03.08.2015 г., с който „Сани – 2007“ЕООД
продава на „Топливо Енерджи“ЕООД следните недвижими имоти: поземлен имот с
идентификатор 04279.619.22, ведно със построените в него сгради с идентификатори
04279.619.22.1 , 04279.619.22.2 и 04279.619.22.3, както и самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 04279.619.20.18.2, подробно описани в решението, за сумата от 152
400 лева, изплатена изцяло от купувача, като е осъден жалбоподателя да заплати на
ищеца направените по делото разноски. Релевирани са оплаквания за неправилност на
обжалваното решение, необоснованост, противоречие с материалния закон и
нарушения на съдопроизводствените правила. Поради допуснато от съда процесуално
нарушение делото е останало неизяснено от фактическа страна – не са допуснати
своевременно поисканите от жалбоподателя свидетели за установяване
симулативността на сключения между страните предварителен договор, установима и
от клаузата на чл.6.8 от предварителния договор, която според жалбоподателя има
характера на обратно писмо, а при условията на евентуалност следва да бъде зачетена
като начало на писмено доказателство. Не са обсъдени и взети предвид
разминаванията в размера на продажната цена, в привидния договор и анекса, с тази от
приложената по делото фактура, не е съобразено обстоятелството, че описаната в
1
анекса фактура №**********/31.07.2015 г. не е издавана и осчетоводявана от
ответното дружество, и липсва като доказателство по делото, а посочената в
предварителния договор продажна цена не е била заплатена. Анализирайки
предварителния договор, и разпоредбата на чл.6.8. от него, съдът не е достигнал до
действителната воля на страните, останал е неизяснен и каква е действителната
договорена цена по предварителния договор. Не са събрани доказателства ответникът
да е бил канен от ищците да сключи окончателен договор, а от гласните доказателства,
поискани от ответника, би се установило с категоричност, че управителят на ответното
дружество е изразявал категорична готовност да прехвърли по предвидения ред
собствеността върху недвижимите имоти, при условие, че бъде заплатено дължимото
обезщетение за ползването им за периода от 01.07.2015 г. до 14.09.2017 г. Настоява се
за отмяна на обжалваното решение, и отхвърляне изцяло на предявения иск. В случай,
че искът бъде уважен, се настоява всички разноски да бъдат възложени в тежест на
ищеца – включително тези на ответника. Заявява се претенция за присъждане на
разноските за двете съдебни инстанции. Формулирано е доказателствено искане, на
осн. чл.266, ал.3 от ГПК да бъдат допуснати до разпит трима свидетели при режим на
довеждане, за установяване на симулативността на договора.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е
допустима и подлежи на разглеждане.
Препис от въззивната жалба е връчен на насрещната страна. Извън срока по
чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил Отговор на въззивната жалба, подаден от „Топливо
Енерджи“ЕООД, чрез адв. Г.Ю., в който се застъпва становище за неоснователност на
въззивната жалба, и се настоява за оставянето без уважение, като са изложени
подробни съображения по съществото на спора. Заявява се претенция за присъждане
на разноските за въззивната инстанция.
При извършената служебна проверка, на осн. чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваното решение е постановено от компетентен съд в надлежен състав, в
изискуемата форма, и е подписано, поради което е валидно. Същото е постановено от
родово и местно компетентния съд, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е допустимо. По правилността на решението съдът
е ограничен от оплакванията във въззивната жалба.
По делото не се спори между страните, че на 18.06.2015 г. между „Сани –
2007“ЕООД, в качеството на обещател - продавач, и „Топливо Енерджи“ЕООД, в
качеството на купувач, е бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот /на л.27-31 от делото на БлОС/, с нотариална заверка на подписите с
рег.№1424/18.06.2015 г. на нотариус М. К. с рег.№*** на НК, с който обещателят се е
съгласил да продаде на купувача следните недвижими имоти: поземлен имот с
идентификатор 04279.619.22, ведно със построените в него сгради с идентификатори
04279.619.22.1, 04279.619.22.2 и 04279.619.22.3, както и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 04279.619.20.18.2, които имоти са били възложени на обещателя, в
качеството му на купувач на публична продан, проведена по изп.д.№647/2012 г. по
описа на ЧСИ Ц. с рег.№*** от регистъра на КЧСИ, с Постановление за възлагане изх.
№06160/18.06.2015 г., издадено по същото изпълнително дело, и влязло в сила на
26.06.2015 г. /на л.16-18 от делото на СГС/. Не се спори също, че на 03.08.2015 г.
между страните е бил подписан и Анекс към Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, сключен на 18.06.2015 г. /на л.25-26/.
2
В срока за отговор по чл.367 от ГПК ответникът е релевирал възражение за
нищожност на сключения между страните предварителен договор от 18.06.2015 г., а
респективно – и на Анекса от 03.08.2015 г. към същия договор, на основание чл.26,
ал.2, предл.5 от ЗЗД, поради неговата симулативност, което се поддържа и пред
въззивната инстанция. При условията на евентуалност се поддържа възражение, че
ищецът е неизправна страна по предварителния договор, тъй като не е изпълнил
задължението си за изплащане на продажната цена изцяло.
На основание чл.235 от ГПК, и въз основа на събраните пред първостепенния
съд и пред въззивната инстанция доказателства, съдът намира следното:
От Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот /на л.27-31
от делото на БлОС /, с нотариална заверка на подписите с рег.№1424/18.06.2015 г. на
нотариус М. К. с рег.№*** на НК, се установява, че ответникът, като обещател по
договора, се е съгласил да продаде на ищеца, в качеството на купувач, следните
недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор 04279.619.22, ведно със
построените в него сгради с идентификатори 04279.619.22.1, 04279.619.22.2 и
04279.619.22.3, както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор
04279.619.20.18.2. В чл.2.1. от договора страните са се съгласили собствеността върху
имотите – предмет на договора, да бъде прехвърлена от продавача на купувача срещу
задължението на купувача да заплати на продавача обща продажна цена за всички
имоти в размер на сумата от 154 799,60 лв., платима по следния начин: сумата от
20 000 лв. да бъде заплатена при сключването на предварителния договор, а сумата от
134 799,60 лв. да бъде заплатена в деня на подписване на окончателния договор за
покупко-продажба на имотите – предмет на договора, по банкова сметка на продавача,
която той ще посочи към датата на подписване на окончателния договор, както и срещу
задължението на купувача по чл.2.1.б“в“ от договора, да заплати и сумата, която
Продавачът ще заплати по сметка на ЧСИ, Службата по вписванията, Община
Благоевград и др. субекти, до окончателното влизане в сила на постановлението за
възлагане, но не повече от сумата 10 000 лв. В чл.3.1 страните са се съгласили да
сключат окончателен договор за покупко-продажба в срок до 15.08.2015 г., но в чл.3.2
са се съгласили, че при невъзможност да бъде осигурено изповядването на
окончателния договор пред нотариус в срока по чл.3.1, страните се задължават да се
явят пред нотариус М. К., с рег.№*** на НК при първа възможност, независимо от
изтичането на срока.
В чл.6.8 от договора е записано: „Настоящият договор се съставя единствено и
само за нуждите на купувача с цел представянето му пред съответната
банкова/кредитна институция за отпускане на необходимите средства за
сключването на окончателния договор.“ Именно този текст ответникът сочи като
изявление, демонстриращо симулативния характер на предварителния договор, и счита
същото за т.нар. „обратно писмо“. При условията на евентуалност се поддържа, че
изявлението има характер на „начало на писмено доказателство“. Настоящият състав
на съда намира, че посоченото изявление няма характер на „обратно писмо“, доколкото
от смисъла му не може да се направи еднозначен извод относно симулативността на
договора. Същото обаче може да се приеме за непълен обратен документ – т.нар.
„начало на писмено доказателство“, който е предпоставка за преодоляване на
установената в чл.164, ал.1 т.6 от ГПК недопустимост на свидетелските показания,
поради което пред въззивната инстанция е допуснато събирането на гласни
доказателства относно действителната воля на страните.
От показанията на св. П. Г. се установява, че управителят на ответното
3
дружество „Сани – 2007“ЕООД – С. К. през 2015 г. търсил място, което да купи за база
на своя бизнес, тъй като до тогава ползвал база под наем. Участвал на търг при ЧСИ Ц.
за имот, който бил в близост до базата на фирмата. В началото на месец юни, 2015 г.,
свидетелят бил в сервиза на С. К., когато при него дошла жена - А., която на висок глас
го молела и плачела да не участва в търга, за да не вземат имота на семейството им, а
той й обяснявал, че не може да не участва, тъй като е платил такса, но обещал да не
наддава. С. участвал в търга, удържал на думата си и не наддавал, и търгът бил
спечелен от дружеството на въпросната жена. Те обаче не платили цената, и за купувач
била обявена фирмата на С.. Тогава жената дошла отново, настойчиво молила С. да му
плати мястото. С. първоначално не искал, но накрая размислил и се съгласил. Разбрали
се да пусне фактура за цената на имота, и когато му го платят, да отидат при нотариуса
да направят сделката. Тогава жената казала, че няма откъде да намерят пари, и ще им
трябва договор, „който да е предварителен, само за пред банка“, с който да вземат пари
от банка, „че той няма да има никаква тежест и това ще бъде фиктивен договор, с
който жената ще участва и да вземе пари от банката“. Впоследствие С. казал, че хората
му наредили сто хиляди лева, а другите пари още ги чакал. Вече бил пуснал фактурата.
Синът на С. казал на свидетеля, че хората са давали на баща му и други пари – по 3, по
5 по 10 000 лв., също така казал, че той ходил с баща си да молят хората на напуснат
имота, и са искали да влязат във владение на имота, но не са влизали във владение.
От показанията на св. Л. К. /син на управителя на ответното дружество С. К./ се
установява, че фирмата на баща му извършва сервизна дейност. От 3-4 години баща му
търсел да купи имот, в който да премести сервиза. Когато излязъл подходящ имот на
търг на ЧСИ, баща му поискал от банка да му отпусне кредит. Отпуснали му, и той
внесъл документи за участие в търга. Тогава при баща му в сервиза дошла непозната
жена на име А., която го молила със сълзи да си оттегли документите и да не участва в
търга. Той обяснил, че няма как да не участва, защото ще изгуби депозита. Тогава тя го
помолила да не наддава на търга, за да опитат да си откупят имота. Накрая баща му
склонил да не наддава. На търга фирмата на хората успяла да спечели, но няколко дни
по-късно съдебният изпълнител се обадил и им казал, че купувачите не са внесли
парите, и предложил на баща му да купи имота. Тогава баща му се съгласил, внесъл
парите, които банката му отпуснала като кредит. След като ЧСИ му възложил имота,
същата жена започнала през ден да идва в сервиза със своя син и молила баща му да
откупят от него имота. Той първоначално бил категоричен, че имотът му трябва за
сервизната дейност, но тя плачела, молела се и продължавала да настоява. В един
момент това омръзнало на баща му и той се съгласил да им го продаде. Казал им, че
като съберат парите, ще им пусне фактура, и като преведат парите, ще отидат пред
нотариус да прехвърлят имота. Жената обаче продължавала да плаче. Като я попитал
защо плаче, тя казала, че ще им трябва и предварителен договор. Той не искал да
подписва предварителен договор, но след много молби се съгласил, когато жената
казала, че той ще послужи само за пред банката – за да вземат пари на базата на този
договор. В деня на подписването на предварителния договор С. К. излязъл бързо много
ядосан, че в договора не било включено изречението, че договорът ще послужи само за
пред банка. Обещали му, че ще го включат, и той се върнал, и подписал договора.
Впоследствие казал на свидетеля, че са се разбрали да му плащат обезщетения докато
си чака парите, тъй като той плащал хем лихви на банките, хем наем за имота, в който
си развива дейността. Семейството на А. през цялото време си ползвали имота, не са се
изнасяли – такава била уговорката между тях. Свидетелят знае, че от фирмата на баща
му била издадена фактура, по която била преведена една голяма част от сумата, а след
това около две години се доизплащала останалата част. Известно му е също, че освен
4
предварителния договор, бил подписан и анекс към него. Баща му обяснил, че имало
разлика между сумата по предварителния договор и фактурата, която пуснал от името
на дружеството. Преди завеждането на делото се водели преговори за обезщетенията,
които „Топливо енерджи“ЕООД трябвало да заплати на фирмата на баща му за
периода, през който се изплащала уговорената цена, но такива не били заплатени.
Бащата на свидетеля няколко пъти искал от ответниците да напуснат имота, да им
върне парите, но те не си вдигали телефоните, не допускали свидетеля и баща му вътре
в имота. Той им казвал, че вече не издържа да плаща и лихви, и наеми, иска да им
върне парите и те да освободят имота, но те така и не пожелали. И сега С. К. бил готов
да им върне парите и всичко да се приключи. Свидетелят заявява, че чул уговорката
между баща му и А. баща му да им продаде тези обекти, които е купил от ЧСИ – той се
съгласил след много уговорки и много сълзи, но не искал да подписва предварителен
договор. На срещите в сервиза, освен баща му и А. С., присъствали и двама колеги на
свидетеля – И. Ш. и К. Л., а на два от разговорите – и П. Г..
От показанията на св. Ш. се установява, че С. К. е собственик на сервиз за газови
уредби, в който свидетелят е работел в продължение на 17-18 години, до 2019 г.
Процесният имот С. К. придобил от ЧСИ. Спорът с ищците започнал още когато С. К.
обявил, че ще участва в търга – тогава жена на име Ана започнала да идва в сервиза
многократно да моли С. К. да се откаже от участие в търга, за да може тяхната семейна
фирма да купи имота. С. К. накрая се съгласил да не наддава на търга, макар че бил
много ядосан. Удържал на думата си, не наддавал на търга, и семейната фирма на А.
спечелила на търга, но не платила цената. Тогава С. К. бил обявен за купувач.
Последвали отново поредица от посещения на същата жена, която молела С. да й
продаде имота обратно. Той дълго време отказвал, но един ден се съгласил, че ще й
продаде имота срещу всичките пари, които е похарчил за придобиването. До продажба
не се стигнало, защото жената поискала от С. да подпише предварителен договор, за да
може тя да тегли пари от банката, защото няма налични средства да го плати. Той и
това отказвал дълго време, искал да продаде имота с фактура, даже спорел със сина си,
който не бил съгласен баща му да подписва предварителен договор. Накрая се
съгласил да подпише договор, който да послужи само за пред банката, за да може
жената да изтегли парите, и да му ги даде. Разбрали се да подпишат такъв договор с
клауза, че ще важи само пред банката. К. издал фактурата за продажбата на имота, но
не получил цялата сума по нея, а само около 100 000 лв. Свидетелят не е чул страните
да уговарят краен срок за плащането, а само да се разбират, че като се съберат парите,
С. К. ще издаде фактура, и ще завърши прехвърлянето на имота.
От показанията на А. С. се установява, че същата е дъщеря на К. С. – управителя
на ищцовото дружество. Базата на дружеството „Топливо Енерджи“ЕООД била в гр.
Благоевград, в първа промишлена зона. Семейството притежавало базата от 1990 г. и
искало да я запази. Свидетелката и съпругът й се срещнали с г-н К., който идвал в
базата на тяхната фирма. Свидетелката отрича да е ходила в базата на фирмата на С.
К.. Твърди, че заплатили на С. К. сумата от общо 20 000 лв., за да не наддава на търга.
Дружеството се явило като купувач на търга при ЧСИ, но не успяло да събере парите.
Тогава ЧСИ Ц. обявил за купувач г-н К.. Впоследствие свидетелката и съпругът й пак
се срещнали със С. К., и поискали да си откупят базата от него, а той се съгласил.
Преди пускането на фактурата те вече му били платили 20 000 лв. по предварителния
договор за покупко-продажба. Свидетелката и съпругът й настоявали да се подпише
предварителния договор, и С. К. бил съгласен, като два месеца след подписването на
договора пуснал фактурата. Заплатили на К. разноските по изпълнителното дело, тъй
5
като той поставил това като условие да им продаде имота. Предварителният договор не
бил ползван за отпускане на кредит от банка, а кредитът за закупуването на базата бил
изтеглен от свекъра на свидетелката. Договорената в предварителния договор
продажна цена била 152 400 лв. Отделно преди това била дадена сумата от 20 000 лв.
на С. К., а във фактурата била отразена сумата, която била платена по банков път.
Ищците имали притеснение, че няма да имат средства да закупят имота, но набавили
парите, като свекърът на свидетелката продал апартамента си. Нямали намерение да
ползват банков кредит. Клаузата договорът да служи само за пред банката, е включена,
за да може да се изтегли кредит, ако се наложи, но не се наложило. Свидетелката
отрича между С. К. и собствениците на ищцовото дружество да са били водени
преговори за изплащане на обезщетение за ползването на имота до изплащането на
фактурата.
От показанията на свидетелката М. И. /без родство/ се установява, че
семейството на А. С. притежавало имота от около 30 години, като в него се помещавал
семейният бизнес. Имало период, през който клиентите им не им плащали редовно
парите, а те трябвало да плащат заплати, което наложило да изтеглят заем от банка. Не
могли да обслужват навреме заема, и банката изнесла имота на публична продан чрез
ЧСИ. На публичната продан се явили само две фирми – тази на А. и А. С., и тази на К..
Фирмата на К. била обявена за купувач. Семейството на А. С. не напуснало имота
след публичната продан, а изплатило на К. имота, за да запазят базата.
Съдът намира, че показанията на свидетелите непротиворечиво установяват
релевнтния по делото факт, във връзка с който са допуснати гласните доказателства, че
страните по делото са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на недвижимите имоти, които ответникът „Сани – 2007“ЕООД, със
собственик и управител С. К., е закупил на публична продан, извършена от ЧСИ Ц., с
оглед на което между тях бил подписан и предварителен договор за покупко-продажба
на имотите, в който са уговорени всички съществени условия, в това число подробно
са описани вещите – предмет на договора, и продажната цена. Постигнатото между
страните съгласие за сключване на предварителния договор се установява от всички
свидетели – св. Г., К. и Ш. установяват, че управителя на ответното дружество „Сани –
2007“ЕООД първоначално не бил съгласен да продава имота на „Топливо
Енерджи“ЕООД, но впоследствие се съгласил да направи това, на продажна цена,
която включва всички суми, които той е платил на ЧСИ за покупката на имота,
включително разноските, данъците и таксите за възлагането на имота. Установява се
също, че първоначално С. К. не е бил съгласен да подпише предварителен договор за
покупко-продажба на имота, но впоследствие се е съгласил с това, и е подписал
договора. Установява се, че към момента на подписването на предварителния договор
С. К. действително е имал намерение и е бил съгласен да сключи окончателен договор
за покупко-продажба на недвижимите имоти, закупени на публична продан от ЧСИ Ц.,
при посочените в предварителния договор условия, както и че е бил с убеждението, че
подписаният от него предварителен договор ще служи единствено за представяне пред
банка, за отпускане на кредит, с който да бъде платена договорената продажна цена, и
няма да породи други правни последици.
От правна страна, привидност на един договор е налице, когато страните са се
съгласили, че няма да си дължат посочените в договора престации, независимо дали
симулацията е абсолютна /когато не прикрива друга сделка/, или относителна /когато
отношенията между страните се уреждат от друго прикрито съглашение/ /в т.см.
Определение №342/15.05.2018 г. по гр.д.№4252/2017 г. на ВКС – 3-то гр.отд./. В
6
конкретния случай от фактическа страна се установява непротиворечиво, че
собственикът и представляващ ответното дружество се е съгласил да сключи с
ищцовото дружество окончателен договор за покупко-продажба на имотите, които
ответникът е придобил на публична продан, осъществена от ЧСИ Ц., а ищецът се е
съгласил да заплати на ответното дружество уговорената продажна цена, и да сключи
окончателен договор за покупко-продажба, с който да придобие собствеността върху
същите имоти. Не се установява от фактическа страна изразеното от страните съгласие
за сключването на окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти да
е било симулативно. Постигнатото съгласие на страните за това се потвърждава и от
последващите действия на всяка от тях - същите са подписали помежду си и Анекс от
03.08.2015 г., с който са уточнили окончателната продажна цена, продавачът е издал
фактура по ЗДДС №**********/31.07.2015 г. с основание „продажба на недвижим
имот 04279.619.22 по опис“, извършено е от купувача плащане на уговорената
продажна цена /получаването на което не се оспорва на ответника/. Субективните
представи на управителя на ответното дружество за правното значение и последици на
подписания от него договор, са ирелевантни. Правните последици на извършените от
страните правни действия се определят от закона, а знанието на закона се предполага.
Погрешните субективни представи на страната за правната същност и последици на
подписания от нея предварителен договор /че той няма друго правно действие, освен
като основание за отпускането на банков кредит/ не водят до симулативност на
сключения договор. Страните не могат с уговорка помежду си да отменят или отрекат
действието на императивна правна норма, каквато е разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД,
а и това правно действие на предварителния договор е изрично посочено в
разпоредбата на чл.5.4 от договора. Ето защо, при лежаща върху ответника
доказателствена тежест, не се установява по несъмнен начин релевираното от
ответника възражение за недействителност на сключения между страните
предварителен договор, поради неговата привидност, поради което възражението
следва да се отхвърли, като неоснователно.
Относно условията, при които страните са се съгласили да сключат окончателен
договор за покупко-продажба, от сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба от 18.06.2015 г. се установява, че страните са постигнали помежду
си съгласие продавачът „Сани – 2007“ЕООД да продаде на купувача „Топливо
Енерджи“ЕООД недвижими имоти, находящи се на адрес: гр. ***, ул.“***“ №*, и
представляващи: поземлен имот с идентификатор 04279.619.22, с площ от 634 кв.м.,
ведно с построените в него промишлени сгради с идентификатори: 04279.619.22.1 /с
площ от 62 кв.м./, 04279.619.22.2 /с площ от 32 кв.м./ и 04279.619.22.3 /с площ от 104
кв.м./, както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.619.20.18.2 /с площ
212 кв.м., с предназначение за склад/, общо за сумата от 154 799,60 лв., от която сума
част в размер на 20 000 лв. е платима при сключването на предварителния договор, а
остатъкът от продажната цена в размер на 134 799,60 лв. да бъде изплатена по банков
път при подписването на окончателния договор за покупко-продажба, като банковата
сметка ще бъде посочена от продавача към датата на подписване на окончателния
договор. Страните са се съгласили така договорената продажната цена да бъде
увеличена със сумата, която продавачът ще заплати по сметката на ЧСИ, СВ, Община
Благоевград и др. субекти до окончателното влизане в сила на постановлението за
възлагане, но не повече от 10 000 лв. Следователно, с предварителният договор за
покупко-продажба страните са уговорили, че окончателният договор за покупко-
продажба ще бъде сключен при продажна цена в максимален размер от 164 799,60 лв.
/като не е уточнено дали тази цена е с начислен ДДС или без начислен ДДС/, от които
7
20 000 лв. са платими от купувача в момента на подписване на предварителния договор
/като не е уточнен начина на плащане – в брой или по банков път/, 134 799,60 лв. са
платими по банков път в момента на подписване на окончателния договор, и една част
от цената ще бъде заплатена чрез погасяване на задълженията на продавача,
възникнали във връзка със закупуването на имотите на публична продан, към ЧСИ,
общината, държавата и трети лица, до максимален размер от 10 000 лв. С чл.3.1
страните са уговорили датата 15.08.2015 г. като краен срок за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба, но също така в чл.3.2 страните са
предвидили възможност за удължаване на този срок, в случай на невъзможност да се
осигури изповядването на окончателния договор в нотариална форма, без да се
конкретизират основанията за неспазването на срока.
От Анекс от 03.08.2015 г. се установява, че страните са се съгласили да изменят
условията, договорени в Част II от предварителния договор /„Цена и начин на
плащане“/, като са уговорили Купувачът да доплати на Продавача остатък от
продажната цена в размер на 126 667,00 лв. без ДДС, както и дължимия върху тази
сума ДДС в размер на 25 333,40 лв. За така договорената с анекса продажна цена, в
чл.2.2 страните са признали, че Продавача е издал на Купувача Фактура от дата
31.07.2015 г. с посочен в договора №**********, като плащането по тази фактура са
договорили да се осъществи на две части – сумата от 101 000 лв. да бъде заплатена по
банкова сметка на Продавача в деня на подписването на анекса, а останалата част
/включваща остатък от данъчната основа в размер на 25 667 лв. и ДДС в размер на
25 333,40 лв. – общо сумата от 51 000,40 лв./ да бъде заплатена в деня на подписване на
окончателния договор. С анекса страните са се съгласили, че това е окончателния
размер на продажната цена, като са определили и нов срок за сключването на
окончателния договор - не по-късно от 10.09.2015 г.
По делото е представена от ищеца и приета като доказателство /на л.32/
неоспорена от ответника Фактура по ЗДДС №**********/31.07.2015 г., съставена от С.
К., като представляващ „Сани – 2007“ЕООД, в качеството на Доставчик, издадена на
„Топливо Енерджи“ЕООД, в качеството на Получател на доставката, с посочено във
фактурата наименование на стоката/услугата: „Продажба на недвижим имот с
идентификатор 04279.619.22 по опис“, с данъчна основа в размер на 127 000 лв., и
начислен ДДС в размер на 25 400 лв., като крайната цена на доставката е общо в
размер на 152 400 лв.
От приетите по делото платежни нареждания /на л.34-36/ от 03.08.2015 г.,
13.11.2015 г., 23.12.2015 г. и 29.12.2015 г. се установява, че на посочените дати са били
наредени парични преводи от банковата сметка на ищеца „Топливо Енерджи“ЕООД
към банковата сметка на ответника „Сани – 2007“ЕООД, съответно на сумите 101 000
лв., 10 000 лв., 5000 лв., 10 000 лв., всички с посочено основание за превода: „по
фактура №1228/31.07.2015 г.“, както и платежно нареждане от 14.09.2017 г. от
банковата сметка на ищеца „Топливо Енерджи“ЕООД към банковата сметка на
ответника „Сани – 2007“ЕООД за сумата от 26 400 лв. с посочено основание за
превода: „окончателно плащане по фактура №1228/31.08.2015 г. недвижим имот инд.
№04279.619.22 – опис“, като общата наредена сума с тях е в размер на 152 400 лв.
От приетият по делото Разходен касов ордер от 28.05.2015 г. /на л.178/ се
установява, че С. К. е получил сумата от 4000 лв. с основание „не наддаване на търга –
базата“. В ордера липсва индивидуализиране на платеца на сумата, макар ордерът да
носи подпис на платец. Същият носи подписа на лицето, посочено в него като
получател на сумата – С. К., като автентичността на подписа и фактът на получаването
8
на сумата не се оспорват от ответника.
От приетата по делото ССЕ, депозирана на 27.07.2020 г. /на л.194-198/, се
установява, че извършените от ищеца парични преводи по банкова сметка на
ответника, с платежни нареждания от 03.08.2015 г. – за сумата от 101 000 лв. /на л.35/,
от 13.11.2015 г. – за сумата от 10 000 лв. /на л.34/, от 23.12.2015 г. – за сумата от 5 000
лв. /на л.34/, на 29.12.2015 г. – за сумата от 10 000 лв. /на л.35/, и от 14.09.2017 г. – за
сумата от 26 400 лв. /на л.36/, на същите дати са постъпили по банковата сметка на
ответното дружество. Установява се също, че издадената от ответника фактура
№**********/31.07.2015 г. /на л.32/ е осчетоводена както в счетоводството на ищеца,
така и в това на ответника. Осчетоводени са и при двете страни и извършените
плащания по тази фактура с посочените платежни нареждания, като и в двете
счетоводства фактурата е осчетоводена като изцяло платена с посочените платежни
нареждания. Установява се, че и двете страни не са осчетоводили извършено плащане
от ищеца на ответника, на сума в размер от 4000 лв. на 28.05.2015 г. по РКО на л.178,
както и на сума в размер на 16 000 лв. на 03.08.2015 г.
От изготвената Допълнителна ССЕ, депозирана на 13.10.2020 г. /на л.217-219/, се
установява, че при извършената от вещото лице повторна проверка в счетоводството на
„Сани – 2007“ЕООД, в аналитичния регистър на сметка 501 – каса, за периода от
01.01.2015 г. до 31.12.2015 г. не са осчетоводени извършени касови плащания от
партньор „Топливо Енерджи“. В счетоводството на „Топливо Енерджи“ЕООД
експертизата е установила, че е налична касова книга, започната на 02.04.2015 г. и
завършена на 30.09.2015 г., в която са отразени два разходни касови ордера:
- на 28.05.2015 г. под №416 е заведен РКО на стойност 4000 лв. за плащане в
брой на каса на С. К., с основание „ненаддаване на търга – базата“. Завереното копие
от същия РКО, приложен на л.178 от делото, няма вписване на №, както и на
организацията – издател на РКО. Вещо лице изрично отбелязва, че при изготвяне на
първоначалната експертиза посоченият ордер не е бил осчетоводен в „Топливо
Енерджи“;
- на 18.06.2015 г. под №429 е заведен РКО под №429 на стойност 16 000 лв. за
извършено плащане в брой на каса на А. С., с посочено в него основание за издаване:
„С. К. за базата“, на който липсват подписи, но към него е приложена разписка за
сумата 16 000 лв., дадени на С. К., като с по-дребен шрифт е записано „по Договор за
покупко-продажба на недвижим имот“ /тази разписка не е приобщена по делото като
писмено доказателство/.
Тези два касови ордера, съгласно представено на експертизата при повторната
проверка извлечение от сметка 501-каса, за периода от 01.05.2015 г. до 30.06.2015 г., са
отразени в сметка 501-каса със следните счетоводни записи:
1. Дебит сметка 501 / кредит сметка 404 – 4 000 лв.;
2. Дебит сметка 501/ кредит сметка 404 – 16 000 лв.
Експертизата изрично подчертава, че при изготвянето на първоначалната
експертиза в счетоводството на „Топливо Енерджи“ЕООД единственото
осчетоводяване по сметка 404 е било по фактура №**********/31.07.2015 г. на
стойност 152 400 лв., като настъпилата промяна е била обяснена на експерта с
допусната техническа грешка, която е била отстранена. На експертизата не е била
предоставена данъчна декларация, в която е преобразуван счетоводния резултат с
разходите от 20 000 лв. /отчетени като разход без документ по сметка 609-други
разходи/, предходна касова книга, както и не е предоставен достъп до счетоводната
9
програма на ищцовото дружество. Ето защо, експертизата не може да отговори кога
точно е извършено осчетоводяването на извършените плащания общо в размер на
20 000 лв. – дали през 2015 г. или по-късно. Към 31.12.2015 г. в счетоводството на
„Топливо Енерджи“ЕООД не е отразено съществуването на вземане от „Сани
2007“ЕООД. Същевременно, в счетоводството на „Сани 2007“ЕООД липсва
счетоводно отразяване на сумата от 20 000 лв. като приход по касата, постъпил от
„Топливо Енерджи“ЕООД, и няма издадена фактура за сумата от 20 000 лв.
Съдът намира изготвените и приети по делото ССЕ и ДССЕ за компетентно
изготвени, обосновани, обективни, поради което ги кредитира.
При така установеното съдържание на сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 18.06.2015 г. и
анекс към него от 03.08.2015 г., както и въз основа на събраните по делото гласни
доказателства, на основание чл.20 от ЗЗД съдът намира, че действителната обща воля
на страните, постигната с предварителния договор и анекса, е да бъде сключен между
тях окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, находящи се на
адрес: гр. ***, ул.“***“ №*, и представляващи: поземлен имот с идентификатор
04279.619.22, с площ от 634 кв.м., ведно с построените в него промишлени сгради с
идентификатори: 04279.619.22.1 /с площ от 62 кв.м./, 04279.619.22.2 /с площ от 32
кв.м./ и 04279.619.22.3 /с площ от 104 кв.м./, както и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 04279.619.20.18.2 /с площ 212 кв.м., с предназначение за склад/.
Относно постигнатите между страните договорености за окончателната
продажна цена на имотите – предмет на предварителния договор, като взема предвид
събраните по делото писмени доказателства /предварителен договор от 18.06.2015 г.,
анекс от 03.08.2015 г., фактура от 31.07.2015 г., РКО от 28.05.2015 г., гласни
доказателства – показания на разпитаните свидетели, платежни нареждания, и
приетите по делото ССЕ и ДССЕ/, на осн. чл.20 от ЗЗД, съдът намира следното:
С исковата молба ищецът е навел твърдения, че окончателната продажна цена на
имотите – предмет на предварителния договор, договорена между страните, платена от
ищеца и получена от ответника, е в размер на сумата от 154 799,60 лв., посочена в
предварителния договор от 18.06.2015 г. Същевременно, се твърди извършване на
плащания във връзка, както следва:
На сумата от 4000 лв., платена в брой на С. К. с РКО от 28.05.2015 г.;
На сума в размер на 16 000 лв., платена в брой на 18.06.2015 г., за която се твърди
да е заплатена на С. К., за което е била издадена от него разписка /която не е
представена по делото, но е била представена на експертизата/;
сума в размер на 28 132,60 лв., която се твърди да е платена преди 03.08.2015 г.
/за която не се посочва кога точно и по какъв начин е платена/;
сумата от 101 000 лв., платена на 03.08.2015 г. по банкова сметка на „Сани
2007“ЕООД;
сумата от 10 000 лв., платена на 13.11.2015 г. по банкова сметка на „Сани
2007“ЕООД;
сумата от 5 000 лв., платена на 23.12.2015 г. по банкова сметка на „Сани
2007“ЕООД;
сумата от 10 000 лв., платена на 29.12.2015 г. по банкова сметка на „Сани
2007“ЕООД;
и сумата от 26 400 лв., платена на 14.09.2017 г. по банкова сметка на „Сани
2007“ЕООД.
10
Така описаните плащания се изчисляват в общ размер на 200 532,60 лв., която
сума не съответства нито на посочената продажна цена в предварителния договор от
18.06.2015 г., нито на посочената продажна цена в анекса от 03.08.2015 г., нито на
стойността на издадената от ответника фактура №**********/31.07.2015 г.
Съдът намира, че от така събраните по делото писмени и гласни доказателства
не се установява по несъмнен начин извършените от ищците плащания на сумите 4000
лв. /съгласно представения по делото РКО от 28.05.2015 г./ и 16 000 лв. /съгласно
непредставени по делото РКО от 18.06.2015 г. и приложена към него разписка/, да са
били заплатени от ищеца на ответното дружество „Сани 2007“ЕООД, като част от
уговорената продажна цена по предварителния договор за покупко-продажба от
18.06.2015 г. Тези плащания са извършени на физическото лице С. К., с посочено
основание в издадените РКО „ненаддаване в търга – базата“ и „С. К. – за базата“, не са
осчетоводени в счетоводството на „Сани 2007“ЕООД, към момента на изготвянето на
първоначалната ССЕ /м. юли, 2020 г./ все още не са били осчетоводени в
счетоводството на „Топливо Енерджи“ЕООД, а от събраните по делото гласни
доказателства чрез разпита на св. А. С. се обосновава извод, че същите са заплатени
във връзка с правоотношения с физическото лице С. К. – във връзка с постигнати
договорености същият да не наддава на търга при ЧСИ /за да даде възможност на
ищцовото дружество да придобие имота на публичната продан при ЧСИ/, и да не
продава процесните имоти на друг купувач. Макар и да се установява свързаност на
посочените плащания със сключения между страните предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, не се установява общата воля на страните,
постигната със сключения между тях анекс на 03.08.2015 г., да е била посочените
20 000 лв. да бъдат част от договорената продажна цена за имотите – предмет на
договора. Напротив – от събраните по делото писмени доказателства и приетите ССЕ и
ДССЕ се обосновава се извод, че страните са уговорили окончателната продажна цена
общо за всички имоти – предмет на договора, да бъде в размера от 152 400 лв., за който
ответното дружество – продавач е издало Фактура №**********/31.07.2015 г. Този
извод се подкрепя и от твърденията на ответника в отговора на исковата молба, с който
се твърди, че действителните отношения между страните са тези, които са отразени
именно в тази издадена фактура, както и от конклудентните действия на двете страни –
извършените плащания от ищците по банковата сметка на дружеството-продавач до
пълния размер на издадената фактура, и приемането на тези плащания от ответното
дружество. Дали сумата от 20 000 лв., заплатена на С. К. до подписване на
предварителния договор /4000 лв. на 28.05.2015 г. и 16 000 лв. на 18.06.2015 г./
подлежи на връщане, или същата е платена на физическото лице на друго основание, са
обстоятелства, касаещи правоотношенията между ищцовото дружество и физическото
лице С. К., които са извън предмета на настоящия договор.
По отношение на сумата от 28 132,60 лв., която ищецът твърди да е платена на
ответника преди 03.08.2015 г., без да сочи точно кога и по какъв начин е платена,
съдът намира, че не се установява от фактическа страна тази част от първоначално
уговорената продажна цена да е била в действителност заплатена от ищеца на
ответника, а с оглед уточняването на окончателната продажна цена със сключения
между страните анекс от 03.08.2015 г., съдът намира, че не се установява постигнатата
обща воля на страните да е била тази сума да се включва в окончателната продажна
цена за имотите – предмет на предварителния договор.
Действително, установява се, че е налице несъответствие между номера на
фактурата, визирана в сключения между страните Анекс от 03.08.2015 г.
11
/№**********/31.07.2015 г./ и номера на фактурата, която ответното дружество в
действителност е издало - №**********/31.07.2015 г./, както и между сумата по
фактурата, цитирана в анекса, и действителната стойност на издадената фактура. С
оглед установените по делото обстоятелства, че ответникът не е издавал фактура с
№**********/31.07.2015 г., както и че действително издадената от ответника фактура
№**********/31.07.2015 г. е с посочено в нея основание за плащането, което
кореспондира с предмета на сключения между страните предварителен договор и анекс
към него, съдът намира, че разликата в номерата на посочената в анекса фактура и
действително издадената от ответника фактура се дължи на техническа грешка.
Същевременно, разликата в уговорената в анекса окончателна продажна цена 152 000
лв. с ДДС, и стойността на издадената от ответника фактура №**********/31.07.2015
г. в размер на 152 400 лв. с ДДС е в резултат на закръгляване на дължимата сума /в
анекса е закръглена крайната цена с начисления ДДС до кръгло число в хиляди лева, а
във фактурата е закръглена данъчната основа до кръгло число в хиляди лева/, което не
опровергава извода, че страните са постигнали съгласие за окончателна продажна цена
на имота в размер на 152 400 лв. с ДДС, доколкото въпреки уговореното в анекса от
03.08.2015 г., издадената фактура не е била частично сторнирана от издателя /не е
издадено кредитно известие за сумата от 400 лв., начислена вповече от договореното в
анекса/, и е била изцяло платена от ищеца. Същевременно, фактът, че ответникът е
издал фактура №**********/31.07.2015 г. не може да обоснове извод за симулативност
на предварителния договор и анекса към него, тъй като сключването на договор между
фирми не изключва издаването на фактура – именно фактурата е счетоводен документ
по смисъла на ЗС /договорът е основание за издаването й/, издаването й в случай на
облагаема доставка по смисъла на ЗДДС е задължение на доставчика на стоката или
услугата, и именно фактурата е основание за извършване на разплащане между фирми,
и за начисляване и плащане на дължимия ДДС.
Ето защо, от събраните по делото доказателства съдът намира за установено от
фактическа страна, че страните са постигнали съгласие окончателната продажна цена
за процесните имоти да бъде в размер на 152 400 лв., както е посочена в издадената от
ответника и платена изцяло от ищеца фактура №**********/31.07.2015 г. От
събраните по делото доказателства се установява по несъмнен начин, че купувачът е
изпълнил изцяло задължението си за плащане на продажната цена, като е заплатил
сумата от 101 000 лв. на 03.08.2015 г. с платежно нареждане на л.67; сумата от 10 000
лв. на 13.11.2015 г. с платежно нареждане на л.66; сумата от 5 000 лв. на 23.12.2015 г.
с платежно нареждане на л.66; сумата от 10 000 лв. на 29.12.2015 г. с платежно
нареждане на л.67; и сумата от 26 400 лв. на на 14.09.2017 г. с платежно нареждане на
л.68.
От изявленията на ответника в отговора на исковата молба, както и от събраните
гласни доказателства се установява, че ответникът е имал претенции купувачът да му
заплати обезщетение за ползването на имотите през периода от сключването на
предварителния договор до заплащането на пълния размер на уговорената продажна
цена, като е поставил плащането на това обезщетение като условие, за да изпълни
задължението си за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти с
окончателен договор във формата на нотариален акт. Не се установява обаче такова
условие да е било уговорено между страните с предварителния договор от 18.06.2015
г., или с анекса към него от 03.08.2015 г. Действително, купувачът не е извършил
плащането на уговорената продажна цена в удължения с анекса срок – до 10.09.2015 г.
Сделката обаче не е сключена между страните като „фикс – сделка“, и срокът за
12
сключване на договора не е уговорен между страните като решителен и съществен с
оглед интереса на кредитора. Този извод се обосновава с разпоредбата на чл.3.2 от
предварителния договор, в която страните са уговорили сключването на окончателен
договор „при първа възможност, независимо от изтичането на уговорения срок“, а
също и с конклудентните действия на страните – извършените от купувача плащания
на остатъка от продажната цена след изтичането на срока, и приемането им от
продавача, независимо от изтичането на срока, както и от липсата на надлежно
писмено изявление за извънсъдебно разваляне на договора от страна на кредитора-
продавач /с отговора на исковата молба също не е направено такова изявление/, или
връщане на заплатената от купувача продажна цена. Правоотношението между
страните във връзка с осъществената от ищеца фактическа власт върху имота на
ответника в периода от сключването на предварителния договор до изплащането на
уговорената продажна цена е извън предмета на предварителния договор, поради което
продавачът неоснователно е претендирал уреждането му като условие за изпълнение
на насрещното задължение на продавача за прехвърляне на собствеността с
окончателен договор за покупко-продажба в изискуемата от закона форма.
От събраните по делото писмени доказателства се установява, че ответникът е
собственик на имотите – предмет на предварителния договор, на основание влязлото в
сила на 26.06.2015 г. Постановление за възлагане на недвижим имот /на л.15-18 от
делото на БлОС/, издадено по изп.д.№20127010400647, надлежно вписано в Имотния
регистър като Акт №98, т.12, дв.вх.рег.№3290, вх.рег.№3301/09.07.2015 г. /видно от
Справка по партидата на „Сани 2007“ЕООД на л.12/. По делото са представени
изискуемите документи за сключването на окончателен договор – скици на ПИ и на
сградите, както и схема на СОС съгласно действащите КККР на гр.Благоевград и
данъчна оценка на имотите.
При така установеното от фактическа и правна страна, настоящият съд намира
предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за основателен, като следва
сключеният между страните „Сани 2007“ЕООД, в качеството на продавач, и „Топливо
Енерджи“ЕООД в качеството на купувач, предварителен договор от 18.06.2015 г. за
покупко-продажба на недвижими имоти, находящи се на адрес: гр. ***, ул.“***“ №*, и
представляващи: поземлен имот с идентификатор 04279.619.22, с площ от 634 кв.м.,
ведно с построените в него промишлени сгради с идентификатори: 04279.619.22.1 /с
площ от 62 кв.м./, 04279.619.22.2 /с площ от 32 кв.м./ и 04279.619.22.3 /с площ от 104
кв.м./, както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.619.20.18.2 /с площ
212 кв.м., с предназначение за склад/, изменен с Анекс от 03.08.2015 г., да бъде обявен
за окончателен, при окончателна продажна цена, установена по реда на чл.20 от ЗЗД
чрез тълкуване на общата воля на страните, в размер на 152 400 лв.
Като е достигнал до същите фактически и правни изводи, първостепенният съд е
постановил правилно и законосъобразно решение, което следва да се потвърди.
При този изход от спора, в полза на въззиваемата страна следва да се присъдят
направените разноски за въззивното производство. Същите са претендирани със списък
по чл.80 от ГПК в размер на 3000 лв. за адвокатско възнаграждение, като предвид
липсата на възражение за прекомерност, следва да се присъдят на осн. чл.78, ал.3 от
ГПК в пълен размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
13
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №900096 от 14.01.2021 г., постановено по т.д.№174
по описа за 2018 г. на Окръжен съд – Благоевград.
ОСЪЖДА „Сани – 2007“ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Благоевград, ул.“Петко Р. Славейков“ №10, на основание чл.78, ал.3 от
ГПК да заплати на „Топливо Енерджи“ЕООД, с ЕИК201616075, със седалище и адрес
на управление: гр. Белица, ул.“Втора“ №2, сумата от 3000 лв. /три хиляди лева/,
представляваща направени деловодни разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.3, т.1 от
ГПК, в едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред
Върховния касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14