РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ

  СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД

 

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

№  ……/ 03.09.2013 год., гр.С.

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Секретар:  Н.С.

като разгледа докладваното от председателят г.д. № 5029 по описа на съда за 2012 г., за да се произнесе взе предвид следното :

1. Производството е по реда на глава ХХХІ от ГПК.

2. ИЩЕЦЪТ- А.И.Й. в исковата си молба в исковата си молба твърди, че с ответникът сключили предварителен договор за продажба от 30.09.2002 год., по силата на който той се съгласил да прехвърли правото на собственост върху следният недвижим имот,  а именно: АПАРТАМЕНТ № 10 с идентификатор 68134.4089.349.1.73, находящ се на ІV етаж в жилищна сграда на бл. ***, вход * , ж.к. М.- 3 , гр. С. , състоящ се от две стаи, дневна със столова и обслужващи помещения със застроена площ от 114.33 кв.м., при съседи- изток- паркинг; запад- улица; север- разделителна стена с вх.2; юг- апартамент № 11; ведно с прилежащите му избено помещение №10 с  полезна площ от 10.49 кв.м., при съседи изток – мазе 11, запад- коридор, север- коридор, юг- мазе 12; ведно с прилежащите му 2.047% идеални части от общите части на сградата на вх.3 и 4 и правото на строеж;  гараж №5 , находящ се в същата сграда- бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3, гр. С., със застроена площ от 24.19 кв.м. ведно с прилежащите му 0.422% идеални части от общите части, при съседи- изток – паркинг, запад- коридор, север- гараж №4 и юг- коридор. Договорена цена на имота била 42 000 щатски долара, при подписването е платила капаро от 4 200 щатски долара, а до 31.12.2002 год. – още толкова, или общо от цената е платила 8 400 щатски долара. Остатъка било уговорено да изплати в едногодишен срок от подписване на договора, но не по- късно от един месец след снабдяване на продавачът с необходимите документи

стр.2, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

за собственост. Към този момент ищцата знаела, че ответникът бил в процес на развод, т.е. имуществените отношения не били уредени. В последствие ответникът подписал договор за доброволна делба от 21.12.2009 год. и двата договорени имота останали негова изключителна собственост. Многократно го канила да прехвърлят собствеността и да плати цената , но последният отказвал. Допълнително тя ползвала имота като наемател.

3. На база гореизложеното, моли от съда да се произнесе с решение, с което да бъде обявен договора за окончателен по реда на чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

4. В с.з. чрез процесуален представител подържа иска, моли за разноски. В писмена защита излага подробни доводи в подкрепа на твърденията си.

            5. ОТВЕТНИКЪТ -   В.Г.Г. в писмен отговор оспорва. Твърди недобросъвестно упражняване на права по смисъла на чл. 3 от ГПК, без да уточнява по какъв начин. Предварителният договор не бил  действителен, прикривал договор за наем. Дадените пари като капаро били признати от ответника за част от наема. Не бил канен да изпълни договора. Прави възражение по чл. 87, ал.2 от ЗЗД че разваля договора. Твърди погасяване на право на иск, поради изтичане на 5 годишен срок по чл. 110 от ЗЗД.

            6. С писмена защита поддържа позицията си и навежда нови основания. Искът не бил доказан. Нямало ясно изразена воля в този договор. Евентуално ищцата не е изпълнила задължението си по договора. Не е доказала спазване на особените изисквания на закона, в частност- не са представени определени изискуеми декларации, липсвало и документи, легитимиращи ответника като собственик, поради и което съдът, действащ като нотариус нямало как да уважи този иск. Поддържа възражението за давност,  моли за разноски.

Съдът намира:

            Факти по делото.

            7. Представен по делото е предварителен договор за продажба на недвижим имот. Видно от него на 30.09.2002 год., по силата на който той се съгласил да прехвърли правото на собственост върху следният недвижим имот,  а именно : АПАРТАМЕНТ № 10 с идентификатор 68134.4089.349.1.73, находящ се на ІV етаж в жилищна сграда на бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3 , гр. С. , състоящ се от две стаи, дневна със столова и обслужващи помещения със застроена площ от 114.33 кв.м., при съседи- изток- паркинг; запад- улица; север- разделителна стена с вх.2; юг- апартамент № 11; ведно с прилежащите му избено помещение №10 с  полезна площ от 10.49 кв.м., при съседи изток – мазе 11,

стр.3, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

запад- коридор, север- коридор, юг- мазе 12; ведно с прилежащите му 2.047% идеални части от общите части на сградата на вх.3 и 4 и правото на строеж;  гараж №5 , находящ се в същата сграда- бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3, гр. С., със застроена площ от 24.19 кв.м. ведно с прилежащите му 0.422% идеални части от общите части , при съседи- изток – паркинг, запад- коридор, север- гараж №4 и юг- коридор. Цената на имота била уговорена на 42 000 щатски долара, които продавачът следвало да получи от купувача по посочен ред- при подписване на договора- 4 200 долара, до 31.12.2002 год.- 4 200 щатски долара, останалата част от договорената продажна цена в размер на 33 600 щатски долара щяла да бъде изплатена в едногодишен срок от подписване на договора, при изповядване на сделката по нотариален ред, но не по- късно от един месец след снабдяване на продавачът с необходимите документи за собственост на продаваемите имоти. Съобразно и чл. 3 от договора , продавачът предавал владението на имотите на купувача при подписване на настоящият договор. Според чл. 7 уговорената цена била окончателна ,независимо евентуални инфлационни процеси, повишени цени на материали и труд или пазарна конюнктура. В чл. 9 страните уговорили,  че при невъзможност на продавачът да прехвърли по нотариален ред  собствеността на описаните в договора имоти, страните могат да удължат предвидения в пункт.1 срок или продавачът се задължава да върне на купувачът разликата на получената над 2 400 щатски долара сума. Отношенията между страните в случай на невъзможност да бъде извършено нотариално прехвърляне на собствеността се уреждали при условията на договор за наем, като купувача плащал наем в размер на 200 щатски долара месечно. Договорът служил като разписка за дадените и получени суми по продажната цена, описани в него. Договорът е подписан от страните по него.

            8. Ищецът представи по делото справка за лице от СВ – С. на името на ответника. Видно от нея, по отношение на предметния на спора имот е налице  вписване на договор за  доброволна делба от 21.12.2009 год.

9. За да удостовери идентичност на имената си, тъй като в договора ищеца е била записана като А.И. С., тя представя копие от решение№ 298/ 07.12.2005 год. по г.д.№ 3660/ 2005 год. на СРС. С него фамилията и е била променена на Й. и решението е в сила от 28.02.2005 год.

10. Видно от данъчна оценка № 10- 02- 50/ 0017/ 07.05.2012 год. на Дирекция ПАМДТ- отдел М., данъчната оценка  на двата предметни имота възлизала на 99 297.90 лв.

стр.4, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

11. Представени по делото са схема № 36680/ 18.06.2013 год. и 41553/ 08.07.13 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър – С. , където имотите, предмет на делото са изчертани. Видно от нанасянията в тях, гаражът също представлявал самостоятелен обект с идентификатор 68134.4089.349.1.155.

12. Ответникът представи по делото договор за наем, подписан между страните на 30.09. 2002 год. Видно от него, страните – ищецът като наемател, ответникът- като наемодател се съгласили, имотите,  предмет на делото да бъдат предоставени  за ползване от наемодателят на наемателят. Месечният наем бил уговорен в размер на 200 щатски долара. Договорът имал срок от 36 месеца , считано от 01.10.2002 год. до 01.10.2005 год.В този договор не е споменат предварителния, нито пък има уговорки имащи отношение към обещание за продажба.

13. С анекси от 30.09.03, 30.09.04,01.09.05, 07.09.06, 26.09.07, 25.09.08,  09.10.09, 09.10.10  и 28.10.11 год. срокът на договора за наем бил удължаван , съответно била увеличавана и наемната цена.

            14. Ответникът е поискал разваляне на наемният договор с нотариална покана рег.№ 9895, том 4, акт 41 от 20.04.2012 год., по описа на Нотариус рег.№ 274, получена от ответника на  07.05.2012 год.

15. Представи се по делото и договор за доброволна делба с нотариална заверка на подпис и дата рег.№ 10799/ 21.12.2009 год. по описа на Нотариус рег.№ 379, акт № 146, т.ІІ, рег. 10799/09 год. Видно от него, ответникът и г-жа Танева поделили доброволно имотите, представляващи съпружеска имуществена общност (СИО), който брак бил прекратен по г.д.№ 2467/96 год. на СРС, с влязло в сила на 04.05.1999 год. решение. В дял на ответника попадали двата предметни на делото имоти. При изповядване на тази сделка , нотариусът е ползвал решението за прекратен брак, нотариален акт № 74, т.ХХV, дело № 4102/ 87 год. на Първи нотариус при СРС, договор за продажби на два НДИ и други документи.

16. Видно от разпечатка на справка по лице на ответника при СВ- С. , горният договор е вписан в имотните регистри на 21.12.2009 год.

 17. Представиха се по делото два броя разписки. Първата е от 29.12.2002 год. и с нея ответникът приел сумата от 4200 щатски долара- втора вноска по предварителния договор, а втората е от 23.05.2003 год., видно от която ответникът получил от ищеца сумата в размер на 2 300 щатски долара, явяваща се трета вноска по предварителният  договор.

стр.5, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

18. Представи се и разпечатка от кореспонденция, водена по електронни пощи между страните, видно от която на 26.04.2010 год. страните преговаряли относно цената и разноски по прехвърляне на имотите, предмет и на настоящото дело, като имало предложение цената да е между 110 000 и 130 000 евро,  а сделката да бъде изповядана между 10- 14 май същата година.

19. Съдът разпита и свидетели. Г-жа Ч. заявява, че познавала страните по делото  и че имали договорни отношение между тях . А. се нанесла под наем в апартамента, очаквала някаква делба да стане от страна на В. и неговата съпруга, за да го купи. В началото се разбрали на цена около 40 000 долара, А. платила някакви суми. Имало и уговорка ,цените, които били платени за наем да бъдат приспаднати от окончателната цена, чувала го е от ищеца. Имота не бил прехвърлен, тъй като ответника не бил готов, тя лично присъствала на подобен разговор преди няколко години ,но не много отдавна ,където той заявил това и помолил А. да изчакат.

20. Св. С.(син на ищцата) твърди, че уговорката между страните била майка му да купи апартамента, плащала нещо като наем докато живеела там. Многократно го е търсила за да сключат договор, но ответникът бил в чужбина.

21. Св. Ш. бил колега на  ответника. Последният се е оплаквал многократно в офиса, че не му плащали консумативите в наетия апартамент. Наскоро му казал,  че искал да продава апартамента , а от своя страна свидетеля дори му предложил и своя брокер. Ответникът отговорил, че щял да продава апартамента на наемателката. Самият В. бил в Гърция, не се стигнало до продажба на имота, предвид не съгласуване на въпроса за цената.

            Правно основание и процесуална допустимост.     

            22. Съдът е сезиран с иск за обявяване на предварителен договор за окончателен, този иск е с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД и е допустим,  следва да се разгледа по реда на специалните правила по смисъла на гл. ХХХІ от ГПК.

Приложим закон.

23. ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ

 

Чл. 19. Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

стр.6 г.д. № 5029/ 12 год., СГС

Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Чл. 26. Ал.2 Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори.

Чл. 87. Ал.1 Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.

Ал.2 Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

110. С изтичане на петгодишна давност се погасяват всички вземания, за които законът не предвижда друг срок

По същество.

24. Несъмнено се установи от представеният договор за предварителна продажба на имот от 30.09.2002 год., че ищеца е надлежна страна по него, в качеството му на купувач, а ответникът- в качество на продавач. Ответникът се е съгласил да продаде АПАРТАМЕНТ № 10 с идентификатор 68134.4089.349.1.73, находящ се на ІV етаж в жилищна сграда на бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3 , гр. С. , състоящ се от две стаи, дневна със столова и обслужващи помещения със застроена площ от 114.33 кв.м., при съседи- изток- паркинг; запад- улица; север- разделителна стена с вх.2; юг- апартамент № 11; ведно с прилежащите му избено помещение №10 с  полезна площ от 10.49 кв.м., при съседи изток – мазе 11, запад- коридор, север- коридор, юг- мазе 12; ведно с прилежащите му 2.047% идеални части от общите части на сградата на вх.3 и 4 и правото на строеж;  гараж №5 , находящ се в същата сграда- бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3, гр. С., със застроена площ от 24.19 кв.м. ведно с прилежащите му 0.422% идеални части от общите части, при съседи- изток – паркинг, запад- коридор, север- гараж №4 и юг- коридор на ищеца, която следвала да заплати точно определената по смисъла на чл. 7 от договора цена- 42 000 щатски долара,

25. Начинът на изплащане също е определен- продавачът следвало да получи от купувача при подписване на договора- 4 200 долара, до 31.12.2002 год.- 4 200 щатски долара, останалата част от договорената продажна цена в размер на 33 600 щатски долара щяла да бъде изплатена в едногодишен срок от

стр.7, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

подписване на договора, при изповядване на сделката по нотариален ред, но не по- късно от един месец след снабдяване на продавачът с необходимите документи за собственост на продаваемия имот.

26. Не е основателно възражението за нищожност на договора, тъй като прикривал наемна сделка. Това следва не само от съдържанието и действителната воля на страните, тълкувана от съда по правилата на чл. 20 от ЗЗД , но и от събраните доказателства в тази връзка.

27. В договорът е предвидена клауза – т. 10 „Отношенията между страните в случай на невъзможност да бъде извършено нотариално прехвърляне на собствеността се уреждали при условията на договор за наем, като купувача плащал наем в размер на 200 щатски долара месечно”. Тя е очевидно относима и действаща, когато ще е налице действителна невъзможност за прехвърляне на собствеността, но не прикрива договор за наем.

28. Между страните очевидно съществуват две паралелни облигационни отношения- обещание за продажба и наемно отношение. За това свидетелства договор за наем, подписан между страните на 30.09. 2002 год. и анекси от 30.09.03, 30.09.04,01.09.05, 07.09.06, 26.09.07, 25.09.08,  09.10.09, 09.10.10  и 28.10.11 год., както и показанията на разпитаните по делото свидетели. Последните са допустими при разкриване на симулация ако се приеме, че договорът за наем е начало на писмено, обратно доказателство[1], оборващо симулацията.  Несъмнено ищецът е страна по наемното правоотношение в качеството си на наемател, а ответникът- като наемодател. Уговорена е цена и срок на договора. В договора за наем няма препратка към предварителния договор, докато от последния може да се изведе, че имота се ползва от купувачът му. Няма законова причина страните да имат различни уговорки и да влизат в различни облигационни връзки по между си, до колкото това не противоречи на закона.От горното следва, че договорът не е симулация и не прикрива договор за наем.

29. За да е налице действителност на предварителен договор, той трябва да съдържа в себе си уговорки за  всички съществени условия на окончателният.

стр.8, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

Както се посочи, тук имаме предмет и цена, които следва да се счетат за достатъчни в разглежданият аспект[2]. Уговорката за срок няма отношение към действителността на договора и за значението му по смисъла на чл. 19, ал.2 от ЗЗД, а по отношение на правото на страните да искат обявяването му за окончателен по смисъла на чл. 19, ал.3 от ЗЗД и съответните на това искания за неговото разваляне.

30. Възражението за разваляне на договорът трябва да бъде разгледано именно през призмата на обстоятелството, има ли уговорен срок и кога страните биха имали право да се позоват на неговото изтичане. Тъй като отделна клауза за срок липсва, то следва да се дири действителната воля на страните по реда на тълкуването `и по смисъла на чл. 20 от ЗЗД.

31. В т.1  е определен реда и начина за плащане. То трябва да стане или на определена дата-  едногодишен срок от подписване на договора(30.09.2003 год.), когато ще е налице изповядване на сделката по нотариален път; или не по- късно от 1 месец от снабдяване на продавача с необходимите документи. Т.е. налице е срок относим към плащането, което може да настъпи на дата или е определим, съобразно и снабдяване на продавача с необходимите документи за собственост.

32. Стана ясно по делото, че имотите, предмет на делото са в режим на СИО  към момента на подписване на предварителния договор. Основен елемент, установяващ дали продавачът е техен едноличен собственик е ликвидирането на общността.Това е станало с договор за доброволна делба с нотариална заверка на подпис и дата рег.№ 10799/ 21.12.2009 год. по описа на Нотариус рег.№ 379, акт № 146, т.ІІ, рег. 10799/09 год. 

33. Пряко тълкувана единствена тази разпоредба касае единствено плащането на продажната цена. То е обвързано с факта на продажба на имота с окончателен договор с нотариален акт. Очевидно за да е налице такъв, ще следва собственикът да притежава необходимите за това документи. Титулът за собственост- в случаят договора за доброволна делба не е достатъчен. Най- малкото продавачът следва да има данъчна оценка, схема на имотите и др. Казано по друг начин, притежаване на титул за собственост не дава самостоятелно възможност да бъде изповядана нотариалната сделка.

стр.9, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

34. Второ, според чл. 2 от договора, купувачът освен че се задължава да заплати цената, посочена в договора и в срока на чл. 1, следва да се яви при поканване от продавачът в нотариална кантора на посочен нотариус за изповядване на сделката. Не става ясно обаче,  как точно следва да разбере, има ли нарочно изискване за покана да плати остатъка от цената. Няма и изрична уговорка за начина, по който договора може да бъде променян. Ясно е, че когато се касае за съществените условия по окончателният договор, то промяната на предварителния следва също да е в писмена форма, при положение, че предмет на сделката е недвижим имот, по аналогия с чл. 19, ал.1 от ЗЗД. Що се касае за срокът, който не е съществена част от окончателния договор, то предоговорянето е неформално, може да е устно и конклудентно.

35. От друга страна обаче, през призмата на добрите нрави и утвърдени практики, обичайно е заплащане на продажната цена да бъде извършено най- късно в момента на сключване на окончателният договор. Така този съд намира , че макар и уговорката в договора да визира единствено и само плащане на цената на вещите, тя има и отношение към действителната им воля- по отношение на времето и начина, по който следва ад бъде сключен окончателния. Той е свързан със снабдяване на документи за собственост от страна на обещателят- ответник.

36. Съдът намира, че по отношение на сключване на окончателният договор, макар и след изтичане на горепосоченият срок не е загубен интерес от сделката, продължава договаряне за окончателна цена, което и на практика е основната пречка собствеността да бъде прехвърлена.

37. Основание за това дават свидетелските показания и в частност- показанията на свидетеля Ш.. От него се установяват два твърде съществени факта- че ответникът постоянно е в Гърция и че същия иска да продаде имота на ищеца(наемодателя). Че това е ясно на свидетеля в един не отдавнашен период може да се съпостави и с данните, които изнася , а именно- че ищеца не плаща консумативи. Логично е това да се случи в периода между 28.10.11 год., когато е последният анекс към договора за наем и 20.04.12 год., когато ответникът отправя  нотариална покана рег.№ 9895, том 4, акт 41 от 20.04.2012 год. за прекратяване на наема. Това говори за оставащият интерес на ответникът да сключи сделката за продажба на имота.

38. По отношение допустимостта на представената разпечатка от електронни съобщения между страните може да се приеме, че няма пречка да се

стр.10, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

ценят в настоящото производство. Действително, в ГПК не съществува изричен текст, който да регулира въпроса с допустимостта на такъв род доказателства. ГПК не е свързан с формалността на НПК по отношение на допустими доказателствени средства, а и основен принцип при неяснота в гражданският закон е възможността за неговото тълкуване и съответно прилагане на правила по аналогия. Така след като чл. 187 от ГПК дава възможност на съда да цени печатни материали, които са публикувани, няма логика да му е забранено да разглежда и електронна кореспонденция между две лица. До колко ще бъде приета като съществена, не е въпрос на нейната допустимост. На второ място страните не оспорват авторство,съдържание и датиране на кореспонденцията. За съдът няма пречка да използва това доказателство при постановяване на настоящото решение. В този смисъл и по същество става ясно, че данните от ел. кореспонденция покриват гореустановеното от съда желание за финализиране на сделката[3].

39. С  писменият отговор по делото  ответникът прави изявление за разваляне на договорът поради неплащане на цената в срок. На практика се релевира последното основание по смисъла на чл. 87, ал.2 от ЗДЗД- ако задължението по заплащане на цената е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Нормалното развитие на договора, постигането на целения от него резултат е в интерес на гражданския и поради това законът в чл. 87, ал. 1 ЗЗД е предвидил, че развалянето му е допустимо само ако и след предоставения от изправната страна срок, длъжникът не изпълни задължението си по него. Това правило е неприложимо при настъпила безполезност на престацията, но с  чл. 87, ал. 2 ЗЗД законодателят признава развалянето за настъпило само при безспорното й установяване, и то като последица от длъжниковата забава, като в този случай доказателствената тежест е възложена върху кредитора[4]. Така предмета на доказване е, че безполезността на изпълнението на договора след

 

 

стр.11, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

виновната забава на длъжника и че длъжникът е в забава, когато не изпълни в срока по договора задължението си[5].

40. В случаят ответникът не успя да докаже горните обстоятелства. Дори и да се приеме, че ищецът – длъжник е в забава по заплащане на остатъка от цената, настъпила например след изтичане на срока по предварителният договор, който срок тече от вписване на договора за доброволна делба- 21.12.2009 год., това не води до основание за приложение на чл. 87, ал.2 от ЗЗД.  Съобразно широко тълкуване на уговорката за плащане на окончателната цена, длъжникът е изпаднал в забава, считано от 21.01.2010 год. Ответникът с поведението си не е дал основание да се приеме, че няма смисъл от едно по- късно изпълнение. Напротив, както се установи, налице е едно продължаващо ползване на недвижимият имот от ищеца като наемател, чрез удължаване на срока с анекс от 28.10.2011 год., водене на продължителни разговори за корекция в цената на продаваемите имоти- видно от свидетелските показания и електронна кореспонденция.

41. По- нататък ответникът не е счел за необходимо да поиска разваляне на предварителния договор по смисъла на чл. 87, ал.1 от ЗЗД чрез даване срок за изпълнение, както е сторил това с договора за наем, чрез отправяне на съответната покана. Всичко това говори, че ответникът и след изтичане на този определяем, не фиксиран срок по чл. 2 от предварителния договор има интерес от изпълнението, за него то не е станало безполезно преди отпочване на настоящото производство.

42. Самото изпълнение на задължението на ищеца не е станало невъзможно изцяло или отчасти, това е ясно от подаване на настоящата искова молба, с която се иска обявяване на договора за окончателен по смисъла на чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

43. Същественият мотив на съда да не приеме възражението по чл. 87, ал.2 от ЗЗД е, че не се установи по несъмнен начин забавата на ищеца по плащане на цената да е свързана с изискването, че изпълнението е свързано с елемента „непременност”, използван в конструкцията на нормата. Общата воля на

стр.12, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

страните по предварителният договор не е такава, а и за ответникът- кредитор това се установи от действията му.

44. Допълнително добросъвестността в гражданският оборот изисква от кредиторът по облигационно правоотношение също да действа като добър стопанин по смисъла на чл. 63, ал.2 от ЗЗД. Най- малкото е можело ответникът да уведоми надлежно, че вече разполага с възможността да се разпорежда с имота , тъй като притежава титул за собственост, съответно- във възможност е да се снабди и с останалите документи за сделката и че държи изпълнението да е в точно определен момент , а след това за него то ще бъде безполезно. Това не е сторено. В електронните комуникации между страните действително се уговаря сделка и дата за изповядване , но пък е видим и спор по основните параметри на продаваемите имоти, т.е. липсва категорично изявление, че ответникът няма интерес от изпълнение след изтичане на срока. Горното се потвърждава и от свидетелските показания.

45. Крайният извод е, че договорът не може да бъде развален от ответникът на основание чл. 87, ал.2 от ЗЗД.

46. Направено е възражение за изтекла давност по смисъла на чл. 110 от ЗЗД. То е неоснователно. Както се прие от този съд[6], длъжникът(ищец) не изпада в забава в едномесечният срок от подписване на договора, който е първият определен момент, тъй като е налице и втора предпоставка, в която евентуално може да води до забава на ищеца- а именно снабдяване на документи за собственост от страна на ответника, то дори и в най- благоприятния за последния вариант, срокът започва да тече един месец след  вписването на договора за доброволна делба- 21.01.2010 год., т.е. към момента на  подаване на исковата молба- 19.06.2012 год. погасителната давност не е изтекла.

47. След изясняване на горните обстоятелства, съдът по правилата на чл. 19, ал.3 от ЗЗД и чл. 362- 363 от ГПК изследва предметните на делото въпроси.

48. Безспорно се установи по делото, че продавачът е едноличен собственик на уговорените за продажба имоти и в тази връзка са договор за доброволна делба с нотариална заверка на подпис и дата рег.№ 10799/ 21.12.2009 год. по описа на Нотариус рег.№ 379, акт № 146, т.ІІ, рег. 10799/09 год.

49. Налице е насрещно  задължение на купувачът – ищец. Несъмнено се установи по делото, че в уговорените от страните по предварителният договор

стр.13, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

срокове, ищецът, в качеството си на купувач е изплатил част от продажната цена, свръх изискванията на договора. В него е посочено плащане на три вноски- първата при подписване на договора и втора- до 31.12.2002 год. или общо- 8 400 щатски долара. Ищецът плаща при подписването на договора 4 200 щатски долара. След това на 29.12.2002 год. са платени още 4 200 щатски долара  и на 23.05.2003 год.- още 2 300 долара. Последната сума е платена извън уговорките по предварителния договори  е още едно доказателство за добросъвестността на ищеца. Така съобразно и твърдо уговорената цена на имотите – 42 000 щатски долара, ищецът е платила общо 10 700 щатски долара ,така `и остават да изплати още 31 300 щатски долара. Това насрещно задължение купувачът следва да изпълни, предвид и изискванията на чл. 362, ал.1 от ГПК.

50. Несъмнено са налице и предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, което е видно от данъчна оценка № 10- 02- 50/ 0017/ 07.05.2012 год. на Дирекция ПАМДТ- отдел М. и схема № 36680/ 18.06.2013 год. и 41553/ 08.07.13 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър – С..

51. Така искът следва да бъде уважен изцяло, договорът следва да се обяви за окончателен.

52.  Възражението за непълнота на доказателства, предвид липса на декларации няма отношение към постановяване на решение по същество, а има отношение към въпросите, визирани в чл. 362, ал.1 , изр. 2 – ро от ГПК

По разноските.

            53. С оглед изискванията на          чл. 364, ал.1 от ГПК ищеца следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота, а предвид данъчната стойност на същия- 99 297.90 лв., които съобразно и чл. 8 ТАРИФА за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност възлизат на сумата от 659.10 лв. по сметка на СГС. По сметка на СВ следва да се заплати сумата в размер на 99.30 лв. Следва да се нареди вписване на възбрана върху имота до изплащане от ищеца на разноските по смисъла на чл. 364, ал.1 от ГПК, а препис от решението може да бъде получен от ищеца, когато докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

            54. Допълнително е направено и искане за присъждане на разноски в полза на ищеца. С оглед уважаване на иска, то е основателно. По списък по чл. 80 от ГПК  те са заявени в размер на 2000 лв. и това е сумата, която следва ответникът да възстанови на ищеца .

 

стр.14, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

Водим от горното , съдът

 

Р                Е              Ш               И      :

 

            ОБЯВАВА  за окончателен предварителен договор от 30.09.2002 год. за покупко- продажба на недвижим имот, с който А.И.Й. , ЕГН- **********,***, настоящ адрес- гр. С. р-н М., ж.к. М.- *, бл. ***, вх.* ап. **, с**ъдебен адрес- гр. С. , ул. С.М. , бл.*, вх. *, ет.* , ап. * , адв. Н.М. продава на В.Г.Г.,*** ,  следният недвижим имот, а  именно: АПАРТАМЕНТ № 10 с идентификатор 68134.4089.349.1.73, находящ се на ІV етаж в жилищна сграда на бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3 , гр. С. , състоящ се от две стаи, дневна със столова и обслужващи помещения със застроена площ от 114.33 кв.м., при съседи- изток- паркинг; запад- улица; север- разделителна стена с вх.2; юг- апартамент № 11; ведно с прилежащите му избено помещение №10 с  полезна площ от 10.49 кв.м., при съседи изток – мазе 11, запад- коридор, север- коридор, юг- мазе 12; ведно с прилежащите му 2.047% идеални части от общите части на сградата на вх.3 и 4 и правото на строеж;  гараж №5 , находящ се в същата сграда- бл. ***, вход 3 , ж.к. М.- 3, гр. С., със застроена площ от 24.19 кв.м. ведно с прилежащите му 0.422% идеални части от общите части , при съседи- изток – паркинг, запад- коридор, север- гараж №4 и юг- коридор., за сумата от 42 000 щатски долара.

            ОСЪЖДА А.И.Й. да заплати на В.Г.Г.  сумата в размер на 31 300 щатски долара, представляваща  насрещното си неизпълнено задължение по предварителен договор от 30.09.2002 год. за покупко продажба на недвижим имот в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.

            ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал.1 от ГПК А.И.Й. да заплати на държавата разноски по прехвърляне на собствеността върху имота както следва- 659.10 лв. по сметка на СГС и 99.30 лв. по сметка на СВ- С..

стр.15, г.д. № 5029/ 12 год., СГС

НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал.1 от ГПК да се ВПИШЕ възбрана върху недвижимият имот до заплащане на разноските по прехвърлянето .

ОСЪЖДА В.Г.Г. да заплати на А.И.Й. разноски по делото  в размер на 2000.00 лв.

            Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред САС от връчване на препис от него на страните.

 

           

 

Председател :