РЕШЕНИЕ
гр. София, 27.8.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на десети юли две
хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Галя Вълкова
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 9188 описа за 2019 год., за да се произнесе взе предвид
следното:
С искова молба вх. № 90449/11.07.2019 г. са предявени от В.П.Л. срещу В.Х.К., действащ
лично и със съгласие на баща Х.Л.К. и срещу В.В.П.-Д.главен иск с правно
основание чл. 40 ЗЗД и евентуални искове с правно основание чл. 29 ЗЗД и чл.
87, ал. 3 ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че в края на 2017
г. – началото на 2018 г. ищцата е била заплашвана от телефонни измамници, които
поради заплахи за живота и здравето й я принуждавали да изхвърля през прозореца
на жилището си пари. Впоследствие лице, представило й се за Н.К., й казал, че е
полицай и че ще й съдейства за залавянето на измамниците. По-късно с Н.К. дошло
и лице, представило й се с лично име П., като я информирало, че ще я пази по
препоръка на полицията. “Петя” започнала да я посещава често, да я уверява, че
е в безопасност, но че следва да й предаде на „съхранение“ при „началника Н.К.“
личната карта и документи, касаещи собствеността на жилището й. Под предлог да
бъде защитена няколко пъти я уговаряла, че трябва да й подпише пълномощни, като
това ставало и пред нотариус. Ищцата твърди съдържанието на документите да не й
е било четено от нотариус, но дори и това да е сторено – поради затруднения със
слуха тя не е разбирала текстът, който й се прочита. На 18.04.2019 г. получила
призовка от ГДНП и я уведомили, че е пострадала от престъпление по чл. 321, ал.
2 и ал. 3 НК. Били й върнати намерените в дома на В.В.П.-Д.– жената,
представяла й се с име „Петя“ лични документи, дебитна карта, но не и
нотариалния акт за притежавания в собственост апартамент. Така ищцата разбрала,
че апартаментът й е продаден, като В.В.П.-Д., действайки като пълномощник на
ищцата, е сключила със сина си договор за покупко-продажба на апартамент 1,
находящ се в гр. София, ж.к. Илинден, бл. 14, вх. 1, ет. 1. Ищцата твърди, че
договорът за продажба е недействителен, тъй като е сключен в нейна вреда,
защото продажната цена е поне три пъти по-ниска от действителната, не е
отразена обективираната в пълномощното воля в полза на упълномощителя да бъде
учредено пожизнено безвъзмездно право на ползване и доколкото пълномощникът е
договарял със своя син, законът презумира знание за увреждането. По изложените
съображения моли съда да бъде установено по отношение на ответниците, на
основание чл. 40 ЗЗД, че договорът е недействителен като сключен във вреда на
представлявания.
Предявява евентуален иск с правно основание
чл. 29 ЗЗД при твърдения да е въведена в заблуждение от страна на ответницата В.П.-Д.,
която я е убедила, че подписваните от нея документи ще служат за избягване на
възможност за злоупотреба от страна на телефонни измамници и по този начин е
създадена невярна представа за предоставяне на защита. Моли съда, при условията
на евентуалност, да прогласи за унищожаем поради измама на Пълномощно с
нотариална заверка на подписа с рег. № 4050 и заверка на съдържанието с рег. №
4051, том 2, № 10 от 27.03.2018 г. спрямо В.П., а спрямо В.Х.К. - сключения въз
основа на него Договор за покупко-продажба от 18.04.2018 г., обективиран в
нотариален акт 94, том І, рег. № 5014, нот. д. № 84 от 18.04.2018 г. на
нотариус Ацева.
При условията на евентуалност е предявен иск
с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД срещу В.Х.К.. Ищцата твърди, че не е
получила продажната цена, поради което договорът следва да бъде развален. В
исковата молба се сочи, че са налице последователни вноски по сметка на ищата
на суми в размер на 37000 лв., а изтеглените суми са в размер 37350 лв., т.е.
продажната цена не е заплатена. Няма данни сумата да е преведена от лична
сметка на купувача или неговите родители.
В отговор на исковата молба В.П.-Д.сочи, че
познава ищцата по повод извършвана от ответницата дейност, свързана с пръскане
срещу хлебарки. При разлепване на рекламни материали ищцата се запознала с
ответницата, разпитвайки я какво рекламира. При посещение в дома й ищцата
споделила, че е самотна и няма кой да се грижи за нея, а при втората среща за
почистване ищцата започнала да споделя на отвеницата за своя живот. Започнали
да се чуват почти всеки ден по телефона и ответницата започнала да посещава
често ищцата – да й купува храна, лекарства, да я води на лекар. След няколко
месеца на близки взаимоотношения ищцата предложила на ответницата да закупи
собствения й апартамент на цена, по-ниска от пазарната, а ответницата – да се
грижи за ищцата. С времето ответницата се привързала към ищцата и не смятала,
че решението й ще доведе до нещо лошо. Двете отишли при нотариус и направили
процесното пълномощно. Преди подписването му то било изчетено на ищцата от
нотариус. Двете с ищцата определили продажна цена от 37000 лв., като парите
били изтеглени от ответницата и предадени на ръка на ищцата. Последната била в
добро здравословно състояние, нямала и проблеми със слуха. Посочва, че
продажната цена съответства на данъчната оценка, но наред с това ищцата е
упълномощила ответницата да продаде апартамента на цена „каквато намери за
добре“. Неизгодната цена не е самостоятелно основание за недействителност на
сделката. Не се установява и намерение за увреждане. По евентуалния иск сочи,
че не е въвеждала ищцата в заблуждение за съдържанието на сделката, няма
проблеми от здравословен характер, който да й попречат да чуе и разбере
съдържанието на документите, които подписва.
В отговор на исковата молба от В.К. се сочи,
че уговарянето на цена по-ниска от пазарната само по себе си не е
обстоятелство, което да се счете във вреда на представлявания. Продажната цена
съответства на данъчната оценка. Ответникът не е знаел за отношенията между
ищцата и ответницата. По евентуалния иск с правно основание чл. 29, ал. 3 ЗЗД
сочи, че сделката би била унищожаема само когато страната е знаела за измамата.
От събраните по делото доказателства
се установиха следните факти:
С договор за продажба на държавен недвижим
имот съгласно Наредбата за продажба и замяна на държавни жилища, сключен на
30.04.1975 г. със СГНС ищцата е придобила в собственост апартамент, находящ се
в гр. София, бул. “Ал. *********с площ от 68,26 кв. м., заедно с мазе на 15,62
кв. м., таван от 18,97 кв. м. и 2,95 % ид. части от общите части на сградата и
отстъпеното право на строеж върху мястото.
На 27.03.2018 г. В.Л. е упълномощила В.В.П.-Д.да
я представлява пред когото намери за добре при цени и условия, каквито намери
за добре, при продажна цена, каквато намери за добре, която да договори и
получи от името на упълномощителя с цел продажба на апартамент № 1, находящ се
в гр. София, ул. *********, мазе, тава и ид. части. Подписът на пълномощното е
нотариално заверен от помощник нотариус М.И.на 27.03.2018 г.
На 18.04.2018 г. между В. Н. Л., действаща
чрез пълномощник В.В.П.-Д.и В.Х.К., действащ лично и съгласието на родител Х.Л.К.
е сключен договор за продажба на апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к. “*********бл.
14, мазе с площ от 15,62 кв. м., таван с площ от 18.97 кв. м., заедно с 2,95%
ид. части от общите части на сградата при продажна цена от 37000 лв. В
нотариалния акт, обективиращ сделката - № 94, том І, рег. № 5014, дело №
84/2018 г. по описа на нотариус А.с район на действие СРС е отразено, че
продажната цена следва да бъде заплатена със средства на майката на купувача
(действаща по договор като пълномощник на продавача) в срок до 18.07.2018 г. по
банков път. Отразено е, че данъчната оценка на имота е 36901,20 лв. Продавачът
е поела задължение да предаде владението на имота в деня на изповядване на
сделката. В т. 4 от договора страните са посочили, че продажната цена от 37000
лв. е действително уговореното плащане по сделката.
В.Х.К. е роден на *** г. Негови родители са В.В.П.
и Х.Л.К..
С протокол от 22.04.2019 г. В.Л. е уведомена
от разследващ полицай при ГДНП МВР гр. София за правата й като пострадал от
престъпление. По образуваното досъдебно производство № 3286/2019 г. по описа на
ГД НП МВР от офис помещение са иззети лична карта и банкова карта “Маестро”,
собственост на ищцата, върнати с протокол от 25.09.2019 г.
От представеното по делото извлечение от
банкова сметка *** ***яне на сума от страна на В.В.П.-Д.с основание “сделка за
имот нот. акт № 94, том І д. 84” както следва:
-
5000 лв. на
18.05.2018 г.
-
5000 лв. на
22.05.2018 г.
-
5000 лв. на
22.05.2018 г.,
-
10000 лв. на
23.05.2018 г.
-
10000 лв. на
25.05.2018 г.
-
4000 лв. на
28.05.2018 г.
За същия период от
разплащателната сметка на ищцата ответницата е изтеглила от сметката на ищцата
сумите:
-
1500 лв. на
18.05.2018 г.,
-
400 лв. на 20.05.2018
г., изтеглени на АТМ,
-
300 лв. на 21.05.2018
г.,
-
400 лв. на 21.05.2018
г., изтеглени на АТМ,
-
5000 лв. на 22.05.2018
г.;
-
200 лв. на 22.05.2018
г.,
-
5000 лв. на
23.05.2018 г.
-
10000 лв. на
25.05.2018 г.,
-
2000 лв. на
25.05.2018 г.,
-
400 лв. на 25.05.2018
г., изтеглени на АТМ,
-
400 лв. на 27.05.2018
г., изтеглени на АТМ,
-
6000 лв. на
28.05.2018 г.;
-
2000 лв. на 28.05.2018
г.,
-
3000 лв. на
28.05.2018 г.,
-
350 лв. на 29.05.2018
г.,
По делото е приета и неоспорена
Съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице И.Д.. Експертът сочи,
че към 18.04.2018 г. процесният апартамент е на средна пазарна цена 136900 лв.
При така приетите за установени
факти, съдът намира следното от правна
страна:
Според разпоредбата на чл. 40 ЗЗД ако
представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на
представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.
Съгласно задължителните указания по тълкуване
на разпоредбата, дадени в Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по
т. д. № 5/2014 г., ОСГТК фактическият състав, пораждащ недействителността по
чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента: обективен и субективен. От обективна
страна следва да се установи, че договорът, сключен от (чрез) представителя и
насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда)
представлявания. Субективният елемент е свързан със "споразумяване"
между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за
увреждането на представлявания. Приема се, че увреждането на интересите на
представлявания може да има най-различни проявни форми, вкл. договор, сключен
при неизгодни за него условия, както и предоставените на пълномощника права да
са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт.
Увреждането следва да се преценява към момента на сключване на договора, като
се отчита увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително.
По отношение на субективния елемент се приема, че не е необходимо да е налице
изричен отделен "сговор" за увреждане на представлявания. Вторият
елемент от този фактически състав е субективен и се изразява, не винаги в общ
сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят
представлявания, а в тяхната недобросъвестност - те, и двамата, знаят
(осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания.
Съдът, преценявайки съвкупно събраните по
делото доказателства намира, че същите установяват така посочените предпоставки
на чл. 40 ЗЗД за признаване на договора за недействителен.
Макар в даденото от ищцата на ответницата
пълномощно за продажба на процесния недвижим имот да е упоменато, че последната
може да стори това на цена, каквато намери за добре, не може да се счете, че
решението за сключване на договора на цена от 37000 лв., съответства на
интересите на представляваното лице. Действително, страните по правоотношението
са свободни да определят цената, срещу заплащането на която продавачът да
прехвърли собствеността на дадена вещ по отношение на купувача. По делото обаче
не се събраха доказателства, обосноваващи избора на пълномощника да сключи договора
за продажба по-малко от месец от възникване на мандатното правоотношение на
цена, която явно не съответства на пазарната към този момент - същата е почти
10 пъти по-ниска. Не се твърдят и не се установяват обстоятелства, сочещи на
необходимостта от спешна продажба на апартамента или невъзможност купувач да
бъде намерен на цена, близка до продажната. Ето защо съдът приема, че е налице
значително несъответствие между пазарна и продажна цена, което може да се счете
за увреждане на интересите на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД.
По
отношение на субективния елемент съдът намира следното. В качеството си на
пълномощник ответницата сключва договор за продажба на процесния недвижим имот
със своя син, действащ лично и със съгласие на другия му родител. В нотариалния
акт е изрично отразена нетипичната за тези договори уговорка, че цената ще бъде
заплатена със средства на пълномощника. Договрено е, че с изповядване на
сделката владението на имота следва да бъде предадено от купувача на продавача,
което не е осъществено. Наред с това се установява, че за изпълнение на така
поетото задължение ответницата използва средства от банковата сметка на ищцата.
От извлечението по банковата сметка е видно, че в едни и същи или близки по
период дни суми в един размер се теглят и внасят от сметка на ищцата от страна
на ответницата от различни банкови клонове. Постигнатата договореност сумата да
се заплати със средства на пълномощника сочи, че купувачът не поема задължение
за плащане на цената, а пълномощникът използва средствата на упълномощителя, за
да демонстрира плащане, без такова да е извършено и продавачът да е увеличил
наличността по сметката си с продажната цена. Наред с това не се твърди и не се
установява пълномощничката да е уведомила упълномощителката си за извършената
продажба на нейния недвижим имот и за постъпила сума по нейна сметка. Това
обстоятелство навежда на извод, че пълномощничката е целяла разпореждане с
имота без да държи сметка за интересите на упълномощителката си. Родствената
връзка с купувача и необичайното му освобождаване от задължението да плати
договорената цена навеждат на еднозначен извод, че приобретателят, съответно
неговият законен представител, е бил наясно, че от този договор не се очаква
той да извърши плащане. Напротив, става ясно, че получава недвижим имот без да
е ангажиран да плати продажната цена. Същевременно неговият представител по
сделката не поема задължение, а възприема като начин на изпълнение на
задължението поет ангажимент от пълномощник, който не е страна по договора за продажба.
При така сключеният договор на практика е ясно, че от него няма да последва
разпореждане със средства от страна на непълнолетния собственик. Преценявайки
съвкупно всички тези обстоятелства съдът достига до единствения възможен извод,
че пълномощникът и приобретателят по сделката са целели увреждането.
Предвид изложеното, по делото се
установява, че договорът за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 94, том І,
рег. № 5014 дело № 84 на нотариус А.е сключен във вреда на В. Н. Л. и следва да
бъде прогласен за недействителен.
По
отговорността за разноски: С оглед изхода на делото ищцата има право на
разноски като същите са в общ размер 1992 лв. Ответниците дължат и заплащане на адвокатско
възнаграждение по реда на чл. 38 ЗАдв. в размер на 1613,41 лв.
Мотивиран от горното, Съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА
НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл. 40 ЗЗД, договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен с нотариален акт № 94, том І, рег. № 5014, дело № 84/2018 г. на
нотариус Василка А.с район на действие СГС, с който В. Н. Л., ЕГН **********,
представлявана от В.В.П.-Д., ЕГН **********, е продала на В.Х.К., ЕГН **********,
действащ лично и със съгласие на родител Х.Л.К., ЕГН ********** следния
недвижим имот: апартамент № 1,
находящ се в гр. София, ж.к. “*********бл. 14, състоящ се от стая, хол, кухня,
антре, баня-клозет, застроен на 68,26 кв. м., заедно с: а) мазе с площ 15,62 кв. м. при граници: изток - държавно мазе, запад
- зелена площ, север - държавно мазе, юг - улица; б) таван с площ 18,97 кв. м. при граници: изток - държавен таван,
запад - зелена площ, север - таван, закупен от Ценови, юг - улица, заедно с 2,95% идеални части от общите части на
сградата, който недвижим имот е заснет и нанесен в КККР, одобрени със заповед
РД-18-50/02.11.2011 г. на ИД на АГКК като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1106.23.10.1.
по предявения от В. Н.
Л., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 40 ЗЗД, срещу В.В.П.-Д., ЕГН **********
и В.Х.К., ЕГН **********, действащ лично и със съгласие на родител Х.Л.К., ЕГН **********.
ОСЪЖДА
В.В.П.-Д., ЕГН **********
и В.Х.К., ЕГН **********, действащ лично и със съгласие на родител Х.Л.К., ЕГН ********** да заплатят на В. Н. Л., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 1992 лв. – разноски за първоинстанционното разглеждане на делото.
ОСЪЖДА
В. В.П.-Д., ЕГН **********
и В.Х.К., ЕГН **********, действащ лично и със съгласие на родител Х.Л.К., ЕГН ********** да заплатят на адв. Д.Г.Г. от САК, адрес: *** сумата от 1613,41
лв - адвокатско възнаграждение за първоинстанционното разглеждане на делото.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд.
Съдия: