РЕШЕНИЕ
№ 1586
гр. Бургас, 03.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20232120101615 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на “Бългериън
Маджестик Хоумс“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано
от З. Н. В. против А. В. О., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес ***, да бъде осъден
ответникът да заплати на ищеца сумата от 3806.37 евро, от които 2216 евро дължими такси
по договор за управление и експлоатация и 1590.37 евро дължима неустойка по договора,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането, както и да бъде
осъден ответникът да заплати на ищеца сумата от 836.82 лева платен местен данък върху
недвижим имот и такса битови отпадъци, ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба до изплащането.
Твърденията са, че ответникът е собственик на самостоятелен обект с
идентификатор *** в комплекс “***“ и е сключил с ищеца договор за управление и
експлоатация от 10.11.2008г. С този договор дружеството се задължило да изпълнява
дейности по поддръжка и извършване на управление на комплекса, поддръжка на
съоръженията за общо ползване, да организира вътрешния ред и режима на достъп в
комплекса, да поддържа общите инсталации, да организира външна охрана, да поддържа
зелените площи, детската площадка, басейна и др. Ответникът е приел да заплаща 443.20
евро за всяка календарна година, платими до 31 декември на предходната година, авансово.
За последните осем години ответникът не е идвал в страната и не е плащал годишните
такси. Дружеството коректно изпълнява своите задължения по договора и е плащало данъци,
такси, вода, електричество. За периода от 2017г. до 2023г. ищецът е заплатил 836.82 лева
местен данък и такса битови отпадъци за жилището на ответника. За периода от 2018г. до
2023г. О. дължи на ищеца 2216 евро такси по договора и 1590.37 евро неустойка за забава по
чл.5 от същия. Моли се исковете да се уважат. Исковете са по чл.79 ЗЗД и чл.60 ЗЗД.
Ответникът чрез особения си представител е подал отговор, с който счита иска за
недопустим и неоснователен. Заявява, че се прилагат разпоредбите на ЗУЕС, а в случая няма
1
данни за проведено общо събрание на етажната собственост и за взето решение кой да
представлява етажната собственост и как да се разпределят сумите, заплащани от
собствениците. Оспорва исковете по основание и размер. Не са представени фактури за
дължимите суми. Заявява, че договорът за управление е недействителен, защото не са
спазени изискванията на ПУРНЕС и ЗУЕС, понеже няма проведено общо събрание на ЕС,
не е избран управител, нито са приети решения за определяне на вноските на собствениците.
В договора има нищожни и неравноправни клаузи в частта за лихвата за забава. Прави
възражение за погасяване на неустойката по давност. Оспорва, че се дължи сумата от 443.20
евро на година за поддръжка, тъй като застроената площ на имота е 49.25 кв.м., което значи,
че сумата би трябвало да е 394 евро. В договора няма задължение за ищеца да плаща данъци
за имота.
При преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните
за случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически и правни изводи:
От представения нотариален акт е видно, че А. В. О. е собственик на недвижим
имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, жилище,
апартамент № 9, със застроена площ от 49.25 кв.м. Имотът е закупен от ответника през
2009г.
С договор за управление и експлоатация на “***“ от 10.11.2008г., сключен между О.
като собственик на апартамент № 9 в къща 4 и “Бългериън Маджестик Хоумс“ ООД, е
уговорено, че собственикът възлага, а управителят приема и се задължава да поддържа и
извършва организационно, техническо и административно управление на комплекс ***,
състоящ се от 5 къщи с по три етажа – 33 апартамента, находящ се в УПИ XI-7017 по плана
на м. Буджака. Управлението обхваща организация на вътрешния ред в сградата и общите
съоръжения, техническа поддръжка на общите инсталации, оборудване, уредби или други
общи части на сградите, басейна, детските площадки и зелените площи, организиране
външна охрана на туристически комплекс, организиране поддръжката на чистота на
територията на туристическия комплекс, организиране и управление на плащанията,
свързани с общите части на комплекса, ползване на чадър и шезлонг на открития плувен
басейн. Според чл.2 срокът на действие на договора не се ограничава. Съгласно чл.4, ал.1 за
извършването на дейностите по управление и поддръжка собственикът се задължава да
заплаща на управителя годишна цена за поддръжка в размер на 8 евро без ДДС за всеки
квадратен метър застроена площ, притежавана от собственика съгласно нотариален акт за
собственост, а именно 443.20 евро без ДДС. Според чл.4, ал.2 собственикът се задължава да
внася дължимата сума най-късно до 31.12. на текущата календарна година, за следващата
година, считано от датата на подписване на договора. Разпоредбата на чл.5 предвижда, че
при забавяне плащането на дължимата годишна такса собственикът дължи лихва от 2%
месечно за периода на просрочването. Договорът е надлежно подписан от страните и така ги
е обвързал, като е създал облигационна връзка между тях. Впрочем О. е подписал този
договор преди да е придобил собствеността върху апартамента, но този факт няма значение
за възникване на облигационното правоотношение, освен това през 2009г. той вече е станал
собственик на жилището и дължи годишна такса за извършваните дейности по управление и
поддръжка.
Неоснователни са възраженията на ответника, че няма проведено общо събрание на
собствениците на етажната собственост, не е избран управител на ЕС, нито е решено как ще
се разпределят сумите между отделните собственици. В случая не е било нужно да се
провежда общо събрание, да се избира управител и да се определят паричните вноски за
управлението на общите части, понеже комплексът е такъв затворен тип, както е заявила
разпитаната свидетел К.. Според чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
2
самостоятелни обекти. Следователно за този случай другите разпоредби на ЗУЕС,
регламентиращи управлението на ЕС, не се прилагат. Наистина процесният договор не е с
нотариална заверка на подписите, но няма данни той да е сключен с инвеститора. Няма
пречка самите собственици на самостоятелни обекти да възложат с отделни договори на
трето лице да поддържа и управлява общите части на комплекса, като тогава договорите
могат да са без нотариална заверка на подписите. Собствениците имат право на преценка
дали да възложат на трето лице да извършва дейностите във връзка с поддръжката на
общите части и могат да сключат договори с него.
В определение № 37 от 20.01.2021 г. на ВКС по т. д. № 606/2020 г., I т. о., ТК е
мотивирана липсата на забрана в закона /диспозитивен характер на чл.2, ал.1 ЗУЕС/ за
индивидуално договаряне, доколкото със същото нито се създава нов орган за управление на
етажната собственост, нито се засяга правната сфера на трети, извън етажните собственици,
лица. В това определение е коментирано, че договорът има комплексен, хетерогенен
характер. Прието е от ВКС, че изпълнителят се е задължил и за престации, част от които са
извън функциите на органите на етажната собственост. Налице са множество сделки:
поръчка /заплащане на общите сметки за ток и вода за общите части, за поддръжка на
асансьорната уредба, разпределение на консумативните разходи за отделните апартаменти,
застраховане на имота в полза на собственика/, изработка /осигуряване на пропускателен
режим, почистване и текуща поддръжка на общите части, поддръжка на озеленяването/,
наем / предоставяне на обекти, собственост на изпълнителя за временно възмездно ползване
в рамките на 5 години /басейн, фитнес, площадки за отдих и пр./. В конкретния случай, по
настоящото дело, в договора също има уговорки да се организира външна охрана и да се
организират и управляват плащанията, свързани с общите части на комплекса. Ето защо БРС
намира, че процесният договор, сключен с трето лице, не противоречи на правовия ред,
валиден е и е обвързал страните по него. С него са определени таксите за управление на
общите части, поради което е нямало нужда тези такси да се определят от общото събрание.
По делото, във връзка с доказване изпълнението от страна на ищеца на
задълженията по управление и поддръжка на общите части на комплекса, е била разпитана
св. К., която работи от дълги години в ***. Тя е заявила, че О. редовно си плащал таксите за
поддръжка, както и данъците за имота. Той плащал на основание сключения с
управляващата компания договор. Касае се за комплекс от затворен тип – пет къщи с
апартаменти, оградени с ограда, басейн, зона за отдих, бербекю, детска площадка и паркинг.
О. не е идвал в комплекса от 2016-2017г. Преди това, ответникът идвал само лятото, когато
плащал и задълженията си. Според свидетелката, в комплекса има много зелени площи и
дървета, които са в прекрасно състояние. Площите около басейна също се поддържат.
Почистват се общите части на къщите. Целият комплекс също се мете и почиства всеки ден.
През зимата, когато къщите не се обитават, се извършва поддръжка на апартаментите. На
място има жива охрана и СОТ. При охраната има ключ за апартамента на О..
Предвид тези показания, които не се опровергават от насрещни доказателства, съдът
счита, че ищецът, изпълнител по договора, постоянно е поддържал и управлявал комплекса,
като се е грижел за общите части и ги е почиствал, поддържал е и зелените площи, както и
басейна, осигурил е охрана. Така че той е изправна страна по сключения договор и има
правото да получи определената годишна такса като възнаграждение за предоставените
услуги.
В съдебно заседание беше уточнено от ищеца, че се търсят такси по договора в
размер на общо 2216 евро за периода от 01.01.2018г. до 31.12.2022г., т.е. за пет календарни
години. Неоснователно е възражението, че понеже застроената площ на имота е 49.25 кв.м.,
то таксата следва да е 394 евро за година. В договора ясно е записано, че се дължат 443.20
евро за годишна такса, т.е. това е волята на страните. Посоченото число е получено, като е
умножена общата застроена площ на жилището заедно с идеалните части – 55.40 кв.м. по 8
3
евро и така таксата става 443.20 евро. Изготвената икономическа експертиза е дала
заключение, че за пет години таксите се дължат в общ размер от 2216 евро /443.20 евро х 5
години/. Няма данни тези суми да са били заплатени. Ето защо те се дължат от ответника и
той трябва да бъде осъден да ги заплати на ищеца, ведно със законната лихва от подаване на
исковата молба до изплащането.
По отношение на иска за неустойката за забава по чл.5 от договора, която в
договора е наречена лихва, съдът намира следното:
В съдебно заседание е уточнено, че искът за неустойката се предявява за периода от
01.01.2018г. до 31.12.2022г., като неустойката се начислява върху процесните пет такси.
Според чл.5 от договора, при забава в плащането на годишната такса собственикът
дължи лихва от 2% месечно за периода на просрочването. Както стана ясно, главниците не
са платени и ответникът е изпаднал в забава. Неоснователно е възражението, че клаузата за
лихвата е нищожна. Лихвата е 2% на месец, или 24% на година и в сравнение със законната
лихва, която е 10% е наистина в по-висок размер, но разликата от 14% на година не може да
обоснове нищожността на тази клауза. Страните са свободни да уговорят цена на
обезщетението за забава, която да е по-голяма от законната лихва. Уговорената неустойка
/лихва/ от 24% на година е в приемлив размер и не противоречи на закона, поради което не е
нищожна.
Според експертизата, върху общата такса от 2216 евро се дължи обща лихва за
периода от 01.01.2018г. до 31.12.2022г. в размер на 1595.52 евро. Тази сума е еднаква и при
двата варианта на изчисление – изчисление с месечна лихва от 2% и изчисление с годишна
лихва от 24%. Ответникът обаче е направил възражение за давност по отношение на
неустойката, която не може да се претендира за повече от три години. Това е наистина така
според чл.111 ЗЗД, който въвежда кратката тригодишна давност за погасяване на
неустойката. Делото е заведено на 20.03.2023г. и на тази дата е била прекъсната давността.
Следователно вземанията за неустойката не са погасени за периода от три години преди
завеждане на делото, а съответно са погасени за периода преди това. Неустойки се дължат
само за периода от 09.04.2020г. /съгласно чл.6 от Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение/ до 20.03.2023г. Предвид частичното погасяване на неустойките
/лихвите/ по давност, експертизата не може да се ползва в крайното й заключение на колко
възлизат неустойките, а съдът трябва да извърши сам изчисления, като обаче съобрази на
колко според заключението възлиза лихвата за един месец и колко брой месеци има в
периода. Така за периода от 09.04. до 30.04.2020г. лихвата възлиза на 6.50 евро, изчислена
от съда по чл.162 ГПК, на базата на експертизата. За останалата част от 2020г., за 2021г. и
2022г. се дължат още 283.52 евро. Общо за периода от 09.04.2020г. до 31.12.2022г. се дължи
лихва от 290.02 евро и тази лихва е върху таксата за 2018г.
Върху таксата за 2019г. се дължи следната лихва:
За периода от 09.04. до 30.04.2020г. лихвата възлиза на 6.50 евро. За останалата част
от 2020г., за 2021г. и 2022г. се дължат още 283.52 евро. Общо за периода от 09.04.2020г. до
31.12.2022г. се дължи лихва от 290.02 евро и тази лихва е върху таксата за 2019г.
Върху таксата за 2020г. се дължи следната лихва:
За периода от 09.04. до 30.04.2020г. лихвата възлиза на 6.50 евро. За останалата част
от 2020г., за 2021г. и 2022г. се дължат още 283.52 евро. Общо за периода от 09.04.2020г. до
31.12.2022г. се дължи лихва от 290.02 евро и тази лихва е върху таксата за 2020г.
За лихвите върху таксите за 2021г. и за 2022г. съдът може да използва експертизата,
която е изчислила, че лихвата върху таксата за 2021г. е 212.74 евро, а тази върху таксата за
2022г. е 106.37 евро.
Така, след тези изчисления, става ясно, че се дължи общо неустойка /лихва/ върху
4
всички такси, за периода от 09.04.2020г. до 31.12.2022г. в размер на 1189.17 евро, за колкото
следва да бъде осъден ответникът. В останалата си част, за горницата до търсените 1590.37
евро, както и за периода от 01.01.2018г. до 08.04.2020г. искът трябва да бъде отхвърлен като
погасен по давност.
По отношение на иска за сумата от 836.82 лева платени от ищеца местни данъци и
такси битови отпадъци, съдът приема следното:
Искът е основателен. Представена е разписка от 01.03.2023г. за платени чрез Изипей
общо 836.82 лева местни данъци и такси в полза на Община Созопол. От приложението към
разписката е видно, че тези задължения към общината са на А. В. О.. Наредител на
плащанията е З. Н. В., която е управител на дружеството – ищец. Следователно, налага се
извод, че ищецът е погасил чуждо задължение, а именно задължението на ответника за
заплащане на местни данъци и такси, като е налице водене на чужда работа без пълномощие
по смисъла на чл.60 ЗЗД. Ето защо, на основание чл.61, ал.1 ЗЗД ответникът е длъжен да
върне на ищеца необходимите и полезни разноски във връзка с гесцията, т.е. да му върне
платените суми за местен данък и такса. Следва решение, с което ответникът бъде осъден да
заплати на ищеца 836.82 лева, платени от него вместо ответника суми за местни данъци и
такси, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да се осъди да заплати на ищеца
разноски от 2504.65 лева, съразмерно на уважената част от исковете. Разноските са
изчислени, след като е уважено възражението на ответника, че адвокатското възнаграждение
е прекомерно. Делото не е с фактическа и правна сложност, като платеният адвокатски
хонорар от 1500 лева се явява прекомерен и е намален до 1100 лева, като съдът се е
ръководел и от ориентировъчните размери, посочени в НМРАВ. След това всички разноски
са намалени заради частичното отхвърляне на исковете и така размерът им става 2504.65
лева.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. В. О., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес ***, Булстат *** да
заплати на “Бългериън Маджестик Хоумс“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от З. Н. В. сумата от 2216 евро /две хиляди двеста и
шестнадесет евро/ дължими годишни такси по договор за управление и експлоатация от
10.11.2008г., за периода от 01.01.2018г. до 31.12.2022г., ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба – 20.03.2023г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА А. В. О., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес ***, Булстат *** да
заплати на “Бългериън Маджестик Хоумс“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от З. Н. В. сумата от 1189.17 евро /хиляда сто осемдесет и
девет евро и седемнадесет евроцента/ неустойка /лихва/ за забава по чл.5 от договор за
управление и експлоатация от 10.11.2008г. върху годишните такси, за периода от
09.04.2020г. до 31.12.2022г., като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 1189.17 евро до 1590.37
евро и за периода от 01.01.2018г. до 08.04.2020г.
ОСЪЖДА А. В. О., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес ***, Булстат *** да
заплати на “Бългериън Маджестик Хоумс“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от З. Н. В. сумата от 836.82 лева /осемстотин тридесет и
шест лева и осемдесет и две стотинки/, платена от ищеца вместо ответника в полза на
Община Созопол за местни данъци и такси, ведно със законната лихва от подаване на
исковата молба – 20.03.2023г. до окончателното изплащане.
5
ОСЪЖДА А. В. О., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес ***, Булстат *** да
заплати на “Бългериън Маджестик Хоумс“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от З. Н. В. сумата от 2504.65 лева /две хиляди петстотин и
четири лева и шестдесет и пет стотинки/ разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______(П)_____
6