Р Е Ш Е
Н И Е
№193
гр. Несебър, 11.12.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия,
шести състав
в публично заседание на четиринадесети
ноември две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери
Събев
при участието на секретаря Красимира Любенова, като разгледа гр. д. № 656 по описа на Районен съд Несебър за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Ищците
– Е.В.П.
и Е.А.П., искат
отмяната на всички решения на Етажната собственост на блок „С” в КК „Обзор Бийч
Ресорт” гр. Обзор, приети по т. 2, т. 3, т. 4, т. 7 и т. 8 от поканата и
дневния ред на общото събрание на етажната собственост, проведено на
07.06.2017г. В исковата молба се твърди, че на събранието, проведено на
07.06.2017г. от 16:00 часа са присъствали собственици, които представляват
по-малко от 33 % идеални части от общите части на етажната собственост и не е
бил налице предвиденият в чл. 15, ал. 2 ЗУЕС кворум. Сочи се, че в нарушение на
чл. 14, ал. 4 ЗУЕС един пълномощник е представлявал повече от трима
собственици, като освен това не е изпълнено и задължителното условие на
разпоредбата на чл. 14, ал. 3 ЗУЕС за наличие на нотариална заверка на
пълномощните към лица, които не са собственици. Навежда се, че в нарушение на
чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС участието на пълномощниците в ОС на ЕС не е отразено
изрично в протокола на ОС, а копия от пълномощните не са приложени към самия
протокол. Сочи се, че противно на отразеното на стр. 4 от протокола, че
присъственият лист е неотделима част от протокола от ОС, на ищците не е
предоставен присъствен лист от 07.06.2017г. Акцентира се върху обстоятелството,
че в протокола липса изрично посочване на участвалите в събранието
пълномощници. Навежда се, че в протокола не е отразено изрично, че се гласува
„за” приемане на конкретно решение, както и не е отразен кворумът, с който е
прието решението. Ищците считат, че в списъка на присъствалите лица са вписани
за присъстващи повече собственици от действително гласувалите лично в залата, в
това число и в качеството им на пълномощници. Развити са съображения в насока,
че решенията по т. 2, т. 3 и т. 4 от поканата и дневния ред противоречат на чл.
51 от ЗУЕС. В тази връзка се сочи, че в приетите отчети за 2015г. и 2016г. няма
реално разграничение между разходите за управление и поддържане на общите части
(описани в пар. 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС) и други разходи – необходим ремонт,
неотложен ремонт. Твърди се, че въпреки отправените изрични искания от етажни
собственици при гласуването на отчета за 2015г. председателят на управителния
съвет да представи първични счетоводни документи за направените разходи, такива
документи не били представени. Акцентира се върху обстоятелството, че с влязло
в сила решение на Районен съд Несебър е отменено решение от 06.06.2016г. на
общото събрание на етажната собственост, с което е приет отчет за 2015г., който
е изцяло идентичен с отчета за 2015г. приет на общото събрание от 07.06.2017г.
Сочи се, че при гласуването на отчета за 2016г. на етажните собственици отново
не били представени първични счетоводни документ. Излага се, че в отчета за
2016г. липсва обособяване на разходна и приходна част. Относно двата отчета се
сочи, че липсва решение на етажната собственост да направи разходи съгласно чл.
11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС – за техници, камериерки, рецепция и за техните
възнаграждения, транспорт, храна, работно облекло и материали. По отношение на
бюджета за 2018г. се сочи, че незаконосъобразно в него присъстват не само
разходи по смисъла на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, но и други разходи, включително
охрана, които надхвърлят консумативните разходи за управление и поддържане на
етажната собственост. Навежда се, че решението за приемане на бюджет е в
противоречие с чл. 11, т. 5 вр. пар. 1, т. 11 от ЗУЕС. Твърди се, че от приетия
бюджет за 2018г. не става ясно какви са паричните задължения на етажните
собственици във връзка с постъпленията от вноските на етажните собственици по
чл. 51 от ЗУЕС, като липсва конкретизация на заложените в бюджета приходи и
разходи. Сочи се, че разрез с чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС в бюджета изобщо не е
заложена приходна част. Навежда се, че в бюджета за 2018г. незаконосъобразно е
заложена сума за фонд „Ремонт и обновление” в размер на 67 464 лв. В тази
връзка се излага, че съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС общото събрание на ЕС
е компетентно да приеме решение, с което да определи размера на ежемесечната
вноска за фонд ремонт за всеки етажен собственик, поради което е
незаконосъобразно председателят на ЕС да определя посредством бюджета обща
сума, дължима от всички етажни собственици за този фонд. Изразява се съмнение, че
стойностите по отчета за 2015г. и 2016г. и бюджета за 2018г. представляват
функция или процентно съотношение от разходите на всички етажни собственици в
КК „Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор и като такива са калкулирани въз основа на
квадратни метри от общите части (а не по равно). В тази връзка се сочи, че
проведеното общо събрание не е съвместно по смисъла на чл. 18 от ЗУЕС. Навежда
се, че от отчет 2015г., отчет 2016г. и бюджет 2018г. не става ясно какво е
паричното задължение на всеки един от етажните собственици. Сочи се, че липсата
на конкретност препятства правата на етажните собственици по чл. 51, ал. 5 и
ал. 6 от ЗУЕС. Решението по т. 7 от дневния ред се атакува като взето в
противоречие с чл. 17, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС – без нужното квалифицирано мнозинство.
Твърди се, че договорът, който е прието да бъде сключен с решението по т. 7 не
е бил предоставен за запознаване и одобрение, каквото е изискването на чл. 19,
ал. 8 от ЗУЕС. Навежда се, че от отразеното в протокола от ОС на ЕС не става
ясно дали е гласувано да се подпише договор с трето лице за възлагане на
дейности на управление и поддръжка или е гласувано директно такъв договор да
бъде подписан с „Обзор Бийч Ресорт Вакейшън” ЕООД. Решението по т. 8 от дневния
ред се атакува като взето в противоречие с чл. 11 от ЗУЕС, тъй като с него се
надхвърлят функциите по поддържане и управление на общите части на сградата в
режим на етажната собственост. Сочи се, че във връзка с това решение на
етажните собственици не били предоставени информация и документи, от които да
могат да вземат информирано решение. Твърди се, че не им бил представен и
проект за договор. Решението се атакува и като взето без необходимото
квалифицирано мнозинство по смисъла на чл. 15, ал. 1 вр. чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС. С тези доводи от съда се иска отмяна приети по т. 2, т. 3, т. 4, т. 7 и
т. 8 от поканата и дневния ред на общото събрание. Претендират се разноски.
Ответната страна в
производството – собствениците от Етажната собственост на блок „С” в КК „Обзор
Бийч Ресорт” гр. Обзор, представлявани от председателя на управителния съвет – Ф.Л.,
чрез неговия процесуален представител, заема становище за неоснователност на
иска. Оспорва се твърдението, че на събранието едно лице е представлявало
повече от трима собственици. Твърди се, че нотариална заверка на пълномощните
не се изисква на основание чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС. Навежда, се не е нарушен чл.
14, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като приложеният към отговора на исковата молба
присъствен лист, представляващ приложение към протокола, отразява коректно в
какво качество присъстват лицата – собственици или пълномощници. Излага се, че
ищците са запознати с присъствения лист и неговото съдържание. Навежда се, че
кворумът, с който са взети решенията, е отразен в протокола. Във връзка с
приетите отчети се сочи, че решенията са взети с необходимия кворум, като извън
правомощията на съда е да извършва проверка относно представянето на документи,
удостоверяващи в пълнота и с необходимата яснота постъпилите приходи и
извършените разходи. Твърди се, че в отчетите за 2015г. и 2016г. се създава
ясно разграничение в табличен вид и са онагледени разходите за управление и
поддръжка, неотложен ремонт, необходим ремонт и др. Акцентира се върху
обстоятелството, че разходите по чл. 51, ал. 1 и чл. 11, ал. 5 вр. с пар. 1, т.
11 от ЗУЕС не изключват техници, камериерки и техни възнаграждения, транспорт,
храна, работно облекло. Сочи се, че бюджетът за 2018г. и отчетите ясно
конкретизират разходите по всяко едно перо. Навежда се, че те представляват
бюджет и отчет за цялата сграда, определящи разходи за цялата сграда, а таксите
по поддръжката се начисляват съгласно чл. 51 от ЗУЕС. Излага се, че разходите в
бюджета за 2018г. са законосъобразно определени, включително разходите за
охрана. Сочи се, че посочената норма не изключва разходите за охрана – дори
напротив. Относно фонд „Ремонт и обновление” се навежда, че собствениците са
предимно чуждестранни граждани, които пребивават в България за кратки периоди
от време, поради което би било невъзможно събирането на посочените суми чрез
ежемесечни вноски. Твърди се, че таксите на собствениците се изчисляват
съобразно чл. 51 от ЗУЕС, което е отразено и в т. 2.1 от договора за поддръжка
за 2016г. В тази връзка се оспорват твърденията на ищците, че са неясни
паричните задължения за всеки един от етажните собственици. Относно нормите на
чл. 51, ал. 5 и ал. 6 се излага, че сумите по тези текстове могат да бъдат
начислени едва след вземане на валидно решение на ОС на ЕС, а ищците не
представят такова решение. Сочи се, че решението за подписване на договор за
възлагане на дейности по управление и поддръжка е взето с мнозинство 67 % от
присъстващите и е законосъобразно. Навежда се, че ЗУЕС не създава изрично
изискване да бъдат представени за гласуване всички детайли от съдържанието на
договора. Акцентира се върху обстоятелството, че за страна по договора е
избрано „Обзор Б.Р.В.”, а други предложения не е имало. Твърди се, че решението
по т. 8 от дневния ред е в интерес на всички собственици. С тези доводи от съда
се иска да отхвърли исковете. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следна
фактическа обстановка:
Между
страните не е спорно, а и от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 81, том XVIII, вх. рег. № 14375,
дело № 3433 от 20**г., издаден от помощник нотариус при нотариус Стоян Ангелов
с рег. № 208 (на л. 39 – л. 41 от делото), се установява, че Е.В.П. и Е.А.П. са
собственици на самостоятелен обект в Етажната собственост на блок „С” в КК
„Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор – апартамент 117.
Между
страните не се спори, а и видно към приложената към исковата молба покана (на
л. 13 – л. 14 от делото) от управителния съвет на ЕС на Блок „С” в комплекс
„Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор на 22.05.2017г. била изготвена покана за свикване
на общо събрание на етажната собственост за 07.06.2017г. от 15:00 часа. В
поканата се предвиждало заседанието да се проведе при следния дневен ред: 1.
Избор на председател и протоколчик на събранието; 2. Приемане на отчет за
извършените разходи на ЕС за 2015г.; 3. Приемане на отчет за извършените
разходи на ЕС за 2016г.; 4. Приемане на бюджет на етажната собственост за
2018г.; 5. Избор на нов управителен съвет и председател на управителния съвет;
6. Вземане на решение за откриване на 2 банков сметки на етажната собственост –
за фонд „Управление и поддръжка” и фонд „Ремонт и обновяване”. Упълномощаване
на председателя на етажната собственост да открие сметките от името на етажната
собственост; 7. Вземане на решение за подписване на договор за възлагане на
дейности по управление и поддръжка на трето лице; 8. Вземане на решение за
сключване на договор със собственика на земята, на която е изграден комплекса
„Обзор Бийч Резорт” за ползване, поддръжка и извършване на подобрения по
територията и съоръженията върху нея. Упълномощаване на председателя на
етажната собственост да сключи договор от името на етажната собственост; 9.
Други (постъпили запитвания от страна на собственици). Видно от протокол за
проведено общо събрание (на л. 16 – л. 38 от делото) на 07.06.2017г. се провело
общо събрание на Етажната собственост на блок „С” в КК „Обзор Бийч Ресорт” гр.
Обзор по така предвидения дневен ред.
Видно от списъка на присъствалите на събранието
(на л. 94 – л. **3 от делото) адв. Р.и адв. К. присъствали като представители
на ищците за апартамент № *** като за целта от тяхна страна били положени и
подписи. От цитираните списъци се установява, че част от собствениците на
обекти в сградата били представлявани на събранието от пълномощници. К.У.и З.Уучаствали
на събранието лично – като собственици на апартамент ***, а също и като пълномощници
на Х.Е.(видно от пълномощно на л. 128 – л. 129 от делото), на Й.С.О.П.(видно от
пълномощно на л. 130 – л. 131 от делото), на Т.П.и А.К(видно от пълномощни на
л. 132 – л. 135 от делото). А.Ч.присъствала като собственик на апартамент *** и
като представител на „Обзор Бийч Ресорт VI”
ЕООД и „Обзор Бийч Ресорт III” ЕООД (видно от
пълномощни на л. 125 – л. 127 от делото). Т.С.и Й.С.се представлявали от Ф.Л.(с
пълномощни на л. 121 – л. 124 от делото). Л. подписал протокола и в личното си
качество – като собственик в апартамент **. Б.М.представлявала собствениците на
апартаменти *** и *** (за което имала пълномощни – на л. 119 – л. 120 и л. 136
– л. 137). На събранието М. участвала и в лично качество – като собственик на
апартамент ***. На събранието участвали и други собственици на самостоятелни
обекти в етажната собственост, които положили подписите си в присъствения лист.
От
протокола за проведеното общо събрание се установява, че заседанието се е
провело в 16:00 часа на 07.06.2017г., тъй като в 15:00 часа кворумът на
представените общи части бил 41,22 %, поради което събранието се отложило с
един час на основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС. В 16:00 часа събранието се провело
при кворум от 42,08 %. По втора точка от дневния ред след разисквания и с
гласове против от апартаменти ***и 23 бил приет отчетът за 2015г., екземпляр от
който е приложен към протокола (на л. 42 от делото). Пълномощникът на
собствениците на апартамент ***– адв. Р., поискала да се запознае с
документите, оправдаващи посочените в отчета разходи, но получила отговор от Ф.Л.,
че не могат да й се предоставят, тъй като основата на това, което етажните
собственици гласуват, е отчетът. По трета точка от дневния ред общото събрание гласувало
отчет за 2016г. (приложен към протокола на – л. 44 от делото). При
разискванията по приемането на този отчет собственикът на апартамент 23 –
Александър Калилеев посочил, че таксата за управление е много висока и поискал
фактурите за всички разходи да се качат на страницата на етажната собственост,
за да може собствениците да се запознаят с разходите. Адв. Р.отново поставила
въпроса за конкретизацията на разходите по пера и поискала собствениците да се
запознаят с документите по него. С гласове против на представителите на
апартаменти ***и 23 отчетът за 2016г. бил приет. По т. 4 от дневния ред с
гласуване против от апартамент ***и „въздържал се” от апартамент 23 бил приет
бюджетът за 2018г., екземпляр от който е приложен към протокола от общото
събрание (на л. 45 от делото). По т. 7 от дневния ред с гласуване против от
представител на апартамент ***било взето решение за подписване на договор за
възлагане на дейности по управление *** Б.Р.В.”. Бланков екземпляр от договора
е представен към отговора на исковата молба – на л. **4 – л. 118 от делото. По
т. 8 от дневния ред, със същото мнозинство, общото събрание взело решение за
сключване на договор със собственика на земята, на която е изграден комплекса
„Обзор Бийч Резорт” за ползване, поддръжка и извършване на подобрения по територията
и съоръженията върху нея, като е упълномощен председателят на етажната
собственост да сключи договор от името на етажната собственост.
При
така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Пред първата
инстанция е предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са
атакувани всички решения, взети от общото събрание на Етажната собственост на
блок „С” в КК „Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор от 07.06.2017г. Във връзка с така предявения
иск в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелни обекти в
сградата, която се намира в режим на етажна собственост и, че са били взети
решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на ответника е докаже, че решенията
са взети при спазване на законовите изисквания, както следва: при спазване на
изискуемия кворум по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, вкл. и на чл. 14, ал. 3, ал. 4 и ал. 5
от ЗУЕС, при спазване на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС и чл. 11, т. 5 вр. с пар. 1, т.
11 от ЗУЕС, ал. 51, ал. 5 и ал. 6 относно решенията по т. 2, т. 3 и т. 4 от
дневния ред, на чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС относно приетия бюджет за 2018г.,
при спазване на необходимото мнозинство и при съблюдаването на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС за решението по т. 7 от дневния ред, както и при спазване на чл. 11 от ЗУЕС и необходимото мнозинство – за решението по т. 8 от дневния ред.
В тази връзка по
делото не се спори, а и от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 81, том XVIII, вх. рег. № 14375, дело № 3433 от 20**г., издаден от помощник
нотариус при нотариус Стоян Ангелов с рег. № 208, се установява, че Е.В.П. и Е.А.П.
са собственици на самостоятелен обект в Етажната собственост на блок „С” в КК
„Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор – апартамент 117.
Следва
да се има предвид, че при предявен конститутивен иск по чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС, преценката
за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до
изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни
основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата
молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от
25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
В светлината на изложеното настоящият съдебен състав
счита, че следва да бъдат разгледани единствено възраженията за
незаконосъобразност на атакуваните решения, обективирани в исковата молба.
Възраженията на ищците най-общо могат да се разделят на няколко групи: 1. че заседанието е
проведено без да са спазени изискуемите кворум и мнозинство – в нарушение на предвидения
в чл. 15, ал. 2 ЗУЕС кворум, на чл. 14, ал. 3, ал. 4
и ал. 5 от ЗУЕС; 2. че
решенията по т. 2, 3 и 4 от дневния ред са взети в нарушение на чл. 51, ал. 1
от ЗУЕС, чл. 11, ал. 1, т. 4, чл. 11, т. 5 вр. с пар. 1, т. 11 от ЗУЕС, чл. 50, ал.
2, т. 1 от ЗУЕС, чл. 51, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС; 3. че решението по т. 7 от дневния ред е взето в
противоречие си изискването на чл. 17, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС за квалифицирано
мнозинство, както и в нарушение на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС; 4. че решението по т.
8 от дневния ред е взето в противоречие с чл. 11 от ЗУЕС, както и без необходимото
квалифицирано мнозинство по смисъла на чл. 15, ал. 1 вр. чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС.
По възражението, че заседанието е проведено без да е спазен
изискуемият от чл. 15, ал. 2 ЗУЕС кворум – при нарушение на чл. 14,
ал. 3, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС:
Тези възражения на ищците се
обективират в твърдения, че на проведеното ОС на ЕС на 07.06.2017г. в 16:00
часа са присъствали собственици, които представляват по-малко от 33 % идеални
части от общите части на етажната собственост и не е бил налице предвиденият кворум.
Основните твърдения на ищците са, че един пълномощник е представлявал повече от
трима собственици, като не е изпълнено и задължението на нотариална заверка на
пълномощните към лица, които не са собственици в ЕС. Излага се, че не е спазен
и чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС. В тази връзка следва да се има предвид, че по делото
са представени пълномощни и присъствен лист, които се кредитират от съда. В
подадена по делото молба процесуалните представители на ищците твърдят, че не
могат да бъдат обвързани от представените към отговора на исковата молба
доказателства, тъй като същите представляват частни свидетелстващи документи,
които не носят техния подпис. Следва обаче да се има предвид, че видно от
протокола на проведеното общо събрание са присъствали упълномощени
представители на двамата ищци, които са положили подписите си и в съставения
присъствен лист – като представители на апартамент 117. Ето защо този
присъствен лист представлява частен свидетелстващ документ, който носи подписа
на надлежни представители на ищците, участвали на събранието. В същото време от
страна на ищците не е оспорена формалната доказателствена сила на този
документ, поради което съдът приема за доказано по делото, че същият е подписан
именно от представителите на ищците. Освен това в исковата молба единствено се
оспорва надлежната представителна власт на участвалите в заседанието пълномощници.
Твърденията на ищците, че в списъка на присъствалите лица са вписани
за присъстващи повече собственици от действително гласувалите лично в залата, в
това число и в качеството им на пълномощници, не се доказват по
никакъв начин в настоящия процес. Както вече се посочи в присъствения лист е
положен подпис от представителите на ищците, като в протокола от общото
събрание не са вписани възражения от тяхна страна относно разминавания между
присъстващите и вписаните в протокола лица. Наред с това не са оспорени
подписите на лица, които са се подписали в протокола като присъствали. Поради тази причина съдът кредитира този
документ, който носи и подписа на представителите на ищците. Не се споделят
доводите, че не е спазена разпоредбата на чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като в
протокола от общото събрание изрично е вписано, че присъственият лист е
неразделна част от стенографския протокол. Следователно участието на пълномощници
е отразено по надлежен начин в документ, който е неразделна част от протокола. Обстоятелството,
че на ищците не е предоставен присъствен лист ведно с протокола от общото
събрание не променя извода, че такъв съществува и в протокола от събранието е
вписано, че този лист е неразделна част от него. Представителите на ищците са
положили и подписи в присъствения лист, което само потвърждава обстоятелството,
че такъв е съставен във връзка с проведеното общо събрание. В хода на
настоящото производство ищците са имали възможност да се запознаят с всички
приложения към протокола от проведеното общо събрание и да направят съответните
оспорвания в тази насока.
Както вече се посочи към
отговора на исковата молба са представени и пълномощни, с които са упълномощени
лица, отразени в присъствения лист като пълномощници. Така представените
документи представляват частни диспозитивни документи, които обективират в себе
си осъществяването на едностранна сделка – упълномощаване. Както е прието и в
правната теория единствено свидетелстващият документ разполага с т. нар. „материална
доказателствена сила”, т.е. доказателствено значение относно стоящият вън от
документа факт, до който се отнася удостоверителното изявление. Следователно не
може да възникне въпрос за верността на един диспозитивен документ, тъй като
изявлението в него няма удостоверително значение. Същевременно ищците по
никакъв начин не са оспорили автентичността на тези пълномощни, поради което
съдът приема за доказано по делото, че същите са подписани от упълномощителите,
които са изявили воля да бъдат представлявани на общото събрание от посочените
в присъствения лист пълномощници. Съдът намира, че не са допуснати и твърдените
от ищците нарушения на чл. 14, ал. 3 и ал. 4 от ЗУЕС. Съгласно чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС собственик или ползвател може писмено да упълномощи и
друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или
адвокат с писмено пълномощно, а
според чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС едно лице може да
представлява най-много трима собственици и/или ползватели. В чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС е предвидено, че собственик или ползвател, който не може да участва в
общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който
е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го
представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на
предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на
събранието, или в писмена форма. В тази връзка съдът намира за доказано по делото, че именно собственици
от етажната собственост са представлявали други собственици от етажната
собственост със съставени писмени пълномощни по реда на чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС.
Същевременно всяко от посочените лица е представлявало на събранието не повече
от трима собственици, поради което са спазени изискванията на чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС. Както вече се посочи адвокатите също могат да бъдат упълномощавани с
писмени пълномощни, като в тази връзка адв. Р.и адв. К. са представлявали
ищците по делото. Следователно може да се направи извод, че всеки един от
пълномощниците е бил надлежно упълномощен при спазване чл. 14, ал. 1, ал. 3 и
ал. 4 от ЗУЕС. Следва да се има предвид, че ищците не са възразили конкретно
срещу качеството на лицата, които са участвали в събранието като пълномощници
(като адвокати, собственици и трети лица). Техните възражения са насочени към това,
че третите лица не са упълномощени с нотариално заверени пълномощни, а
пълномощниците са представлявали повече от 3 лица. Както се установи от
фактическа страна обаче такива нарушения на чл. 14, ал. 3 и ал. 4 не са
допуснати, поради което възраженията на ищците в тази насока са неоснователни.
Съдът приема за неоснователно и
възражението, че в протокола не е отразено изрично, че се гласува „за”
приемане на конкретно решение, както и не е отразен кворумът, с който е прието
решението. От посоченото в протокола става ясно кой от
собствениците е гласувал против и кой въздържал се. Очевидно е, че всички
останали собствениците, участващи на събранието, са гласували „За”, като въпрос
на математически операции е да се установи с какво мнозинство е взето
съответното решение (като се има предвид процента на представените идеални
части и броят на гласувалите с „против” и „въздържал се” собственици). Ето защо
отразяването по посочения начин на взетите решения не е довело до нарушения в
процедурата по провеждане на общото събрание.
По възражението, че решенията по т. 2, 3 и 4 от дневния ред са взети
в нарушение на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, чл. 11, ал. 1, т. 4, чл. 11,
т. 5 вр. с пар. 1, т. 11 от ЗУЕС, чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС, чл. 51, ал. 5 и
ал. 6 от ЗУЕС:
Що се отнася до решенията по т.
2 и т. 3 от дневния ред, съдът намира за основателни възраженията на ищците, че
е нарушено изискването за достатъчна информираност на етажните собственици. В
постановеното по задължителния ред на чл. 290 ГПК Решение № 78 от 13.05.2015 г. на ВКС по гр.
д. № 6829/2014 г., I г. о., ГК е
прието, че изготвянето на всеки отчет предполага обобщаване на разходи и приходи. Разходите на
етажната собственост се формират от различни пера, за повечето от които се
издават разходно счетоводни документи. Приемането на отчета няма само
декларативен характер. По същество подобно решение означава одобряване на
извършените разходи за етажната собственост. Приемането на решение за одобряване на отчета за приходите и разходите за определен период предполага информираност на етажните
собственици за тези разходи, включително и от първичните счетоводни документи
за дейностите, за които се издават такива и доказване от органа, който разходва
средства на етажната собственост на тези разходи. Оспорването на отчета
предполага необходимост от получаване на информация. В случая
в протокола от проведеното общо събрание фигурира изрично искане, направено от пълномощника
на собствениците на апартамент ***– адв. Р., да се запознае с документите,
оправдаващи посочените в отчета разходи, но получила отговор от Филип Л., че не
могат да й се предоставят, тъй като основата на това, което етажните
собственици гласуват, е отчетът. При разискванията по приемането на отчета за 2016г. собственикът на апартамент 23 – Александър
Калилеев посочил, че таксата за управление е много висока и поискал фактурите
за всички разходи да се качат на страницата на етажната собственост, за да може
собствениците да се запознаят с разходите. Адв. Р.отново поставила въпроса за
конкретизацията на разходите по пера и поискала собствениците да се запознаят с
документите по него. Въпреки тези искания на молителите не били представени
исканите документи. Следователно отчетите
за 2015г. и 2016г. са гласувани на процесното общо събрание без собствениците
от етажната собственост да са информирани в пълнота с представяне на надлежни
отчетни документи и доказване на извършените разходи - без да им се даде
възможност предварително да се запознаят с тези документи. Това е самостоятелно
основание за отмяна на соченото решение. В същия смисъл е цитираната
задължителна съдебна практика на върховната инстанция. В тази връзка именно в
правомощията на съда е да прецени дали решенията са взети при достатъчна
информираност на собствениците. Ето защо решенията по т. 2 и по т. 3 от дневния
ред следва да бъдат отменени.
Във връзка с решението по т. 4
от дневния ред съдът намира, че съгласно чл. 11, ал. 1,
т. 4 от ЗУЕС Общото събрание на етажната собственост приема годишен бюджет за
приходите и разходите. Видно от чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС управителният съвет изготвя
годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на
етажната собственост. Безспорно разходите за управление и поддържане на
общите части са част от разходната част на бюджета на дадена етажна собственост
(арг. от чл. 51 от ЗУЕС). Като се вземат предвид цитираните норми се налага
извод, че бюджетът за 2018г. е приет от общото събрание при спазването им.
Направено е предложение от управителния съвет в рамките на правомощията му по
чл. 23, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС, което е прието от общото събрание в рамките на
неговите правомощия. В ЗУЕС не се съдържат други изисквания във връзка с
приемането на бюджета, като органите на всяка една етажна собственост (в
рамките на предоставените им от закона правомощия) имат свободата да вземат
решения във връзка с това по какъв начин да се формира бюджета. В случая
бюджетът за 2018г. е формиран от три пера: 1. Разходи за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост в размер на 271 348 лв., които включват
текуща техническа поддръжка, почистване, поддръжка на IT комуникации, охрана, рецепция, разходи за вода,
електричество; 2. Разходи за управление на общите части на етажната собственост
в размер на 84 534 лв., които включват Такса за управление *** Б.Р.В.” и
разходи, свързани с организацията на общото събрание и 3. Фонд „Ремонт и
обновяване” – в размер на 67 464 лв. Съдът намира за неоснователно възражението,
че в бюджета присъстват не само разходи по смисъла на чл. 51, ал. 1
от ЗУЕС, а и други разходи – вкл. за охрана. Съгласно пар. 1,
т. 11 от ДР на ЗУЕС „Разходи за управление и поддържане” са разходите за консумативни
материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните
и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението
и поддържането на общите части на сградата. Посочената разпоредба съдържа в
себе си неизчерпателно изброяване на различните видове разходи за управление и
поддръжка като на етажната собственост е дадена свобода да определя и
допълнителни разходи за управление и поддръжка във връзка със своите специфики.
Съдът намира, че описаните в бюджета разходи са разграничени в достатъчна
степен и се покриват с определението в ЗУЕС, касаещи разходи за управление и
поддържане. Не могат да се приемат възраженията, че разходът за „охрана” не
представлява разход за поддържане на общите части. Както е посочено и в
легалната дефиниция на видовете разходи в правомощията на общото събрание на
етажната собственост е да определени „други” разходи, необходими за
управлението и поддържането на общите части. В тази връзка разходът за охрана е
пряко свързан с поддържането на общите части, като в случая мнозинството,
представено на общото събрание, е счело, че е необходимо такъв разход да се
включи в бюджета за 2018г. Целесъобразността на това решение не подлежи на
контрол и няма как да бъде обсъждана от съда. Изразеното в исковата молба съмнение, че стойностите в
бюджета за 2018г. представляват функция или процентно
съотношение от разходите на всички етажни собствености в КК „Обзор Бийч Ресорт”
гр. Обзор не следва да се кредитира, тъй като по делото не са
ангажирани доказателства в тази насока. Съдът намира за
неоснователно възражението, че от бюджет 2018г. не
става ясно какво е паричното задължение на всеки един от етажните собственици. В дневния ред е било предвидено да се приеме единствено бюджет за 2018г.,
но не и да се вземат решения за определяне на паричното задължение на всеки
един от етажните собственици. Това не е било и необходимо, тъй като в бюджета
разходите са разделени по пера, като първите две групи влизат в обхвата на чл.
51 от ЗУЕС, а третата група – в обхвата на чл. 50 от ЗУЕС. В посочените
разпоредби изрично е определено по какъв начин следва да бъдат разпределени
съответните разходи. Както вече се посочи предвидените в бюджета разходи са
достатъчно конкретни, поради което не са препятствани
правата на етажните собственици по чл. 51, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС.
Що се отнася до твърденията, че липсва конкретизация на
заложените в бюджета приходи и разходи, а в бюджета изобщо не е заложена
приходна част, съдът намира същите за неоснователни. Съгласно цитираният чл.
11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС общото събрание приема годишен бюджет за приходите и
разходите. При анализа на понятието „бюджет” за нуждите на ЗУЕС
следва да се отчетат спецификите на този закон. Видно от чл. 1 ЗУЕС този закон
урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части
от тях. Т.е. от съществено значение за бюджета на етажната
собственост е той да е свързан с управлението на общите части. Глава „Четвърта”
от ЗУЕС е озаглавена „Поддържане, ремонт и основно обновяване на
общите части” и в нея са предвидените различните правила във връзка с
цитираните дейности. В чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС е уредено по какъв начин се набират
средствата за фонд „Ремонт и обновяване” и разходите за управление и поддръжка
на общите части на етажната собственост. От заложената цел в ЗУЕС може да се
направи извод, че етажната собственост представлява един неперсонифициран
правен субект. Отношенията между различните собственици се регулират от закона
единствено с цел осигуряване на нормалното управление и поддържане на общите
части. Тези характеристики на етажната собственост водят до извод, че между нея
и търговските дружества по смисъла на ТЗ и другите видове сдружения по различни
закони, съществуват характерни разлики. Докато повечето сдружения се образуват
с определена цел (предимно за реализиране на печалба), то етажната собственост
възниква по силата на закона и то единствено с посочената по-горе цел,
предвидена в чл. 1 ЗУЕС. Поради тази причина етажната собственост не е субект,
който принципно има за цел да реализира печалби. Впрочем отношенията в етажната
собственост не се характеризират с голяма сложност – налице са определени
дейности, които следва да се осъществят през годината, за постигане на целите
по чл. 1 ЗУЕС. За реализирането на тези дейности са необходими парични
средства, които представляват „разходи” на етажната собственост. Средствата, с
които да се покриват тези разходи обаче не се набавят чрез реализирането на
печалба, а единствено чрез вноски от всички етажни собственици, направени в
съответствие с цитираната „Глава четвърта” от ЗУЕС. Поради тази причина на
практика размерът на разходите и размерът на паричните средства, които следва
да се внесат от всички собственици е един и същ. Следователно спецификата на
етажната собственост води до извод, че оформянето на нейния бюджет не следва
логиката на стандартните бюджети, които задължително следва да имат приходна и
разходна част. На практика в случая разходната част на бюджета съдържа в себе
си и приходната, тъй като в закона изрично е определено по-какъв начин следва
да се набират средствата за съответните дейности. Като се вземе предвид всичко
изложено, изводът на съда е, че изготвянето на бюджет във вида, предложен на
процесното общо събрание (на л. 45), е достатъчно за приемането му и без
изрично залагане на приходна част. Залагането на приходна част, която да
повтори цифрите от разходната и изрично да посочи, че тези приходи следва да се
набавят от собствениците не е и необходимо, тъй като в закона достатъчно ясно е
определен начинът за набавяне на средства в етажната собственост. Поради
изложеното съдът намира тези възражения на ищците за неоснователни.
Възражението за осъществено нарушение на чл. 50, ал. 2,
т. 1 ЗУЕС също е неоснователно. Съдът намира тази норма за диспозитивна и
отклоненията от нея не могат да доведат до вземане на незаконосъобразно решение
от общото събрание. В цитираният текст е посочено, че вноските се определят
съразмерно на идеалните части на отделните собственици в общите части на
етажната собственост, поради което при определянето на една глобална сума, няма
пречка да бъде определена дължимата от всеки един етажен собственик вноска.
Поради тази причина отклонение от чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС не е довело до
никакви неблагоприятни последици за съсобствениците и не е основание за отмяна
на атакуваното решение.
С оглед всичко изложено до тук, съдът достигна до извод,
че не са налице твърдените в исковата молба основания за отмяна на решението по
т. 4 от дневния ред.
По възражението, че решението по т. 7
от дневния ред е взето в противоречие си изискването на чл. 17, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС за квалифицирано мнозинство, както и в нарушение на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС:
Безспорно по аргумент от чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС
общото събрание може да приеме решение за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу
възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет
(управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Посоченото решение по т. 7 от дневния ред е именно в такава насока. Това се
установява и от приложения по делото образец, по който следва да се сключи
договора с дружеството „Обзор Б.Р.В.” ЕООД, видно от който задълженията на дружеството ще са да поддържа и управлява
комплекса. В същото време разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС
предвижда, че за
възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя),
както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на
юридически или физически лица, които не са собственици общото събрание следва да приеме решението си с мнозинство повече
от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Текстът е изричен и предвижда тези решения да се вземат с мнозинство,
изчислено на база всички идеални части от общите части на етажната собственост
(а не само от представените на общото събрание). В случая видно от протокола на
проведеното общо събрание решението по т. 7 е прието при кворум от 42,08 %. Ответникът
не твърди „Обзор
Б.Р.В.” ЕООД да е собственик на самостоятелен обект в сграда, а и от
представения присъствен лист не се установява такова обстоятелство. Ето защо решението
не е прието с необходимото мнозинство, поради което е незаконосъобразно и само
на това основание следва да бъде отменено.
По възражението, че че решението по т. 8
от дневния ред е взето в противоречие с чл. 11 от ЗУЕС, както и без
необходимото квалифицирано мнозинство по смисъла на чл. 15, ал. 1 вр. чл. 17,
ал. 2, т. 3 от ЗУЕС:
По цитираната т. 8 от дневния ред
общото събрание е взело решение за сключване на договор със собственика на
земята, на която е изграден комплексът „Обзор Бийч Резорт” за ползване,
поддръжка и извършване на подобрения по територията и съоръженията върху нея,
като е упълномощен председателят на етажната собственост да сключи договор от
името на етажната собственост. Както беше посочено и при разглеждането на
възраженията по предходната точка, няма пречка общото събрание да взема решения
за сключване на договори, стига това да е направено с необходимото мнозинство.
След като общото събрание може да одобри сключването на договор за възлагане на
правомощията или част от тях на управителния съвет, то на още по-силно
основание то може да одобрява и сключването на всякакви други договори,
свързани с управлението на етажната собственост. Безспорно сключването на
договор със собственика на земята за ползване и поддръжка на подобренията,
които по силата на приращението са негова собственост, е свързано с дейностите
по управление и поддръжка на етажната собственост. Ето защо решението е от
компетентността на общото събрание. Същото е взето и при спазване на
изискванията за мнозинство, тъй като с него не са гласувани полезни разходи или
получаването на кредити. Поради тази причина не е било необходимо решението да
се взема с мнозинството по чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС.
С оглед всичко изложено до тук съдът достигна до краен
извод, че решенията по т. 2, т. 3 и т. 7, взети на проведеното общо събрание,
следва да бъдат отменени. Останалите атакувани решения – по т. 4 и т. 8, следва
да бъдат потвърдени.
При този изход на спора на ищците следва да се присъдят
направените по делото разноски съразмерно на уважената част от исковете. На
първо място обаче следва да бъде разгледано възражението с правно основание чл.
78, ал. 5 от ГПК, направено от процесуалния представител на ответника. По арг. от чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения минималният размер на
адвокатското възнаграждение по настоящото дело за предявения иск е 300 лв. При
преценка на фактическата и правна сложност на предявения иск съдът достигна до
извод, че заплатено възнаграждение действително е прекомерно. Вярно е, че
делото се характеризира с определена фактическа и правна сложност, с оглед
големия обем от документи, свързани с проведеното общо събрание на етажната
собственост и с оглед множеството правни възражения, наведени от ищците. От
друга страна обаче по делото не са събирани допълнителни доказателства и същото
е решено само въз основана на писмените такива, представени от страните.
Следователно неговата фактическа сложност не е от такова естество, че да
обоснове заплащането на хонорар, който надвишава с четири пъти минималния. Следва
да се обърне внимание и на факта, че ищците са двама и няма пречка да бъде
уговорено заплащането на минимално възнаграждение от всеки един от тях. Поради
изложените причини и при баланс на обстоятелствата, които характеризират
сложността на делото, съдът достигна до извод, че възнаграждението за един адвокат, заплатено от ищците следва да бъде
намалено от 1200 лв. на 900 лв. Именно базата от 900 лв. следва да бъде
използвана при съразмерното изчисляване на дължимите разноски на ищците. Наред
с това те са заплатили и 80 лв. – държавна такса. Съразмерно на уважената част
от иска следва да им се присъдят разноски в размер на 588 лв. На ответника не
следва да се присъждат разноски, тъй като липсват доказателства такива да са
направени от негова страна.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал.
1 от Закона за управление на етажната собственост, предявен от Е.В.П.,
гражданин на Руската Федерация, родена на ***г., притежаваща
паспорт тип Р № *********, издаден на 22.11.2013г. от ФМС 78034, Руска
Федерация, валиден до 22.11.2023г., и Е.А.П., гражданин на Руската
Федерация, роден на ***г., притежаващ паспорт тип Р № 75 0658252, издаден на
04.02.2015г. от ФМС 78034, Руска Федерация, валиден до 04.02.2025г., решенията от 07.06.2017г. на
Общо събрание на Етажната собственост на блок „С” в КК
„Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор, обективирани в т. 2, т. 3 и т. 7 от Дневния ред на общото събрание,
приети с
Протокол за проведено общо събрание от 07.06.2017г.,
с които е одобрен отчетът за
разходите на етажната собственост за 2015г. и 2016г. и взето решение за
подписване на договор за възлагане на дейности по управление *** Б.Р.В.”.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен
от Е.В.П.,
гражданин на Руската Федерация, родена на ***г., притежаваща
паспорт тип Р № *********, издаден на 22.11.2013г. от ФМС 78034, Руска
Федерация, валиден до 22.11.2023г., и Е.А.П., гражданин на Руската
Федерация, роден на ***г., притежаващ паспорт тип Р № 75 0658252, издаден на
04.02.2015г. от ФМС 78034, Руска Федерация, валиден до 04.02.2025г., за отмяна
на решенията от
07.06.2017г. на Общо събрание на Етажната собственост на
блок „С” в КК „Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор,
обективирани в т. 4 и т. 8 от Дневния ред на общото събрание, приети с Протокол за проведено общо събрание от 07.06.2017г., за приемане на бюджета на етажната собственост
за
2018г. и за сключване на договор със собственика на
земята, на която е изграден комплекса „Обзор Бийч Резорт” за ползване,
поддръжка и извършване на подобрения по територията и съоръженията върху нея,
като е упълномощен председателят на етажната собственост да сключи договор от
името на етажната собственост, като ОСТАВЯ В СИЛА на
основание чл. 42, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост посочените решения.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК собствениците от
Етажната
собственост на блок „С” в КК „Обзор Бийч Ресорт” гр. Обзор, представлявани от председателя на управителния съвет Ф.Л., да заплатят на
Е.А.П.,
гражданин на Руската Федерация, роден на ***г., притежаващ
паспорт тип Р № 75 0658252, издаден на 04.02.2015г. от ФМС 78034, Руска
Федерация, валиден до 04.02.2025г., и на Е.В.П., гражданин на
Руската Федерация, родена на ***г., притежаваща паспорт
тип Р № *********, издаден на 22.11.2013г. от ФМС 78034, Руска Федерация,
валиден до 22.11.2023г., сумата 588 лева, представляваща направени по делото
разноски за заплатени държавна такса и адвокатско възнаграждение, съразмерно с
уважената част от иска.
Решението
може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: