№ 3969
гр. Варна, 06.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 26 СЪСТАВ., в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Весела Гълъбова
при участието на секретаря Мариана Д. Димитрова
като разгледа докладваното от Весела Гълъбова Гражданско дело №
20233110101997 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на „Т.М.Г.“ ООД, ЕИК:
........ със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Ч.Х.“ № 4 срещу
„Л.И.“ ЕООД, ЕИК: ......, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.
„Г.“ №...., офис Б8, с която е предявен иск по чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане
на сумата от 1000 евро, представляваща заплатена сума по договор за
гаранция с купувач от 12.05.2020г., като гаранция за закупуване на следния
недвижим имот: урегулиран поземлен имот с идентификатор № ......, находящ
се в с. Т. местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл.Варна с площ 4456 кв.м.,
подлежаща на връщане в резултат на непостигане условията по договора и
сключване на окончателен договор за покупко – продажба.
В исковата молба се твърди, че на 12.05.2020г. между ищеца, в
качеството на възложител и ответното дружество, в качеството на
изпълнител, е сключен Договор за гаранция с купувач, по силата на който
ищецът заплатил на ответника сумата от 1000 евро, представляваща гаранция
за закупуване на недвижим имот, представляващ урегулиран поземлен имот с
идентификатор № ......, находящ се в с. Т. местност „пред Гробище“, общ.
Варна, обл. Варна с площ 4456 кв.м. В договора били посочени условията,
които следва да бъдат договорени от отвтен9ото дружество като посредник,
за да се стигне до сключване на сделка, а именно: продажна цена в размер на
1
80 000 евро, срок за подписване на предварителен договор не по-късно от
19.05.2020г., срок за подписване на окончателен договор не по-късно от
05.06.2020г. твърди се, че посочените условия не са били договорени и не се е
стигнало до сделка. Ищецът се позовава на клауза от договора за гаранция
/чл. 3/, според която при непостигане на посочените в договора параметри на
сделката, изпълнителят следва да върне предадена като гаранция сума от 1000
евро на купувача. Твърди, че ищцовото дружество е изпратило покана до
ответното чрез ЧСИ Румяна Тодорова за доброволно възстановяване на
сумата за гаранция, като поканата била получена на 03.01.2021г., но сумата не
била възстановена.
В законоустановения срок ответникът е депозирал отговор, с който
оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че по силата на договор
за посредничество от 30.04.2020г., сключен между Т.И.П. /управител на
ищцовото дружество/ и ответното, е договорено „Л.И.” ЕООД да бъде
посредник на ищеца и да го представлява пред трето лице собственик-
продавач при закупуване на имот, посочен в протокол за извършен оглед към
договора. На същия ден бил извършен оглед на имот с идентификатор № ......,
находящ се в с. Т. местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл. Варна с цена на
имота 23 евро на кв.м., отразен в протокол, подписан от купувача. Сочи се, че
по силата на договора възложителят се е задължил да плати уговореното в
договора възнаграждение от 3 % от уговорената продажна цена на имота, но
не по-малко от 600 евро, като дължи възнаграждението и в случай че закупи
имота чрез свързано лице. Ответникът излага, че ищецът „Т.М.Г.” ООД се
явява свързано лице, посочено в кръга на т. 1, ал. 1 от ТЗ спрямо възложителя
Т.И.П.. Твърди се, че по поръчка на възложителя и свързаното лице –
ищцовото дружество изпълнителят започнал преговори с продавачите на
имота. От свързаното лица била направена оферта за сумата от 92500 евро,
която била приета от продавачите и посредникът изготвил проект за
предварителен договор, а двете страни по сделката започнали протакане.
Твърди се още, че в неизпълнение на договора за посредничество от
30.04.2020г. купувачът пряко се е свързал с продавачите и на 22.06.2020г.
чрез свързаното лице – ищцовото дружество „Т.М.Г.” ООД е закупил
процесния имот за сумата от 137 000 лева по силата на нот. акт. 50, том
XXXV, дело 7787 от 22.06.2020г. на АВ – Варна. Ответникът посочва, че
предвид сключването на сделката чрез свързано лице, е завел искова молба
2
срещу Петков за заплащане на комисионната и неустойка по договора от
30.04.2020г., като впоследствие Т.И.П. бил осъден с влязло в сила решение №
1571/06.12.2022г. по в.гр.д. № 1611/2022г. на ВОС да заплати комисионното
възнаграждение. На 28.09.2022г. ответното дружество получило покана от
Т.И.П. за връщане на сумата от 1000 евро депозит. В отговор уведомило
Тодор Петков, че той не е страна по договора за гаранция, както и че сделката
е осъществена при уговорени между продавача и купувача условия, поради
което на основание чл.2 от договора за гаранция „Л.И.“ ЕООД е задържало
гаранцията като неустойка за неизпълнение на договора за гаранция, за което
била издадена и фактура от 06.10.2020г. На следващо място се посочва, че
договорът за гаранция с купувач от 12.05.2020г. е прекратил своето действие
по силата на споразумение, сключено между страните, въз основа на което
оригиналът на договора бил унищожен, а сумата по гаранцията в размер на
1000 евро, платена по договора от 12.05.2020г. била прехвърлена като
гаранция за следващ договор за депозит от 19.05.2020г. Сочи се, че с друг иск,
по който е образувано гр.д. № 2091/2023г. по описа на ВРС се претендира
връщане на същата сума от 1000 евро, платена като гаранция, което
съставлява злоупотреба с право.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа
исковата молба.
Процесуалният представител на ответника поддържа отговора.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото
доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за установено от
фактическа страна следното:
Представен по делото е договор за гаранция с купувач от 12.05.2020г.,
сключен между ищцовото дружество в качеството му на възложител,
представлявано от управителя си Т.И.П., и ответното, по силата на който
„Т.М.Г.“ ООД предава на „Л.И.“ ЕООД сумата от 1000 евро като гаранция за
закупуването на следния недвижим имот, представен на възложителя от
„Л.И.“ ЕООД: урегулиран поземлен имот с идентификатор № ...... по КК и КР
на гр. Варна, находящ се в с. Т. общ. Варна, обл. Варна, местност „пред
Гробище“, с площ 4456 кв.м. В договора е отразено, че възложителят желае
да закупи описания недвижим имот при следните параметри на сделката:
обща продажна цена в размер на 80000 евро, срок за подписване на
3
предварителен договор: не по-късно от 19.05.2020г., срок за подписване на
окончателен договор: не по-късно от 05.06.2020г.; разходите по
прехвърлянето на имота ще бъдат поети от купувача, размерът на капарото по
предварителния договор ще бъде 10 % от договорената продажна цена на
имота. Уговорено е по т.1, че при постигане на посочените параметри и в
случай, че продавачът приеме да продаде имота при същите условия „Л.И.“ се
задължава да задържи получената като гаранция по договора сума за
заплащане на част от цената по предварителния договор за покупко-продажба
на имота, а ако не се подписва такъв – за заплащане на цента по договора за
покупко-продажба във формата на нотариален акт. По т.2 страните са
уговорили, че в случай, че възложителят откаже д сключи договора за
покупко-продажба в срока и условията по договора за гаранция, „Л.И.“ ЕООД
има право едностранно да прекрати договора и да удържи гаранцията като
неустойка. По т.3 е уговорено, че при непостигане на посочените в договора
за гаранция параметри а сделката в срок до 19.05.2020г. „Л.И.“ ЕООД се
задължава да върне на възложителя предадената като гаранция сума и
договорът се прекратява.
От ищеца е представена още покана, връчена на ответното дружество
чрез ЧСИ Румяна Тодорова на 03.01.2023г., с която ищцовото дружество кани
ответното в 3-дневен срок да върне сумата от 1000 евро по сключения на
12.05.2020г. договор за гаранция с купувач на основание на чл.3 от същия
договор поради непостигане на параметрите на сделката.
От ответника е представен договор за посредничество при покупка на
недвижим имот от 30.04.2020г., сключен между Т.И.П. като възложител и
„Л.И.“ ЕООД като изпълнител, към който има протокол за извършен на
същата дата оглед на поземлен имот № ......, находящ се в с. Т. обл. Варна.
Представен е и договор за гаранция с купувач от 19.05.2020г., сключен
между ищцовото дружество в качеството му на възложител, представлявано
от управителя си Т.И.П., и ответното дружество, в който е записано, че
„Т.М.Г.“ ООД предава на „Л.И.“ ЕООД сумата от 1000 евро като гаранция за
закупуването на следния недвижим имот, представен на възложителя от
„Л.И.“ ЕООД: урегулиран поземлен имот с идентификатор № ...... по КК и КР
на гр. Варна, находящ се в с. Т. общ. Варна, обл. Варна, местност „пред
Гробище“, с площ 4456 кв.м. В договора е отразено, че възложителят желае
4
да закупи описания недвижим имот при следните параметри на сделката:
обща продажна цена в размер на 92500 евро, срок за подписване на
предварителен договор: не по-късно от 05.06.2020г., срок за подписване на
окончателен договор: не по-късно от 19.06.2020г.; разходите по
прехвърлянето на имота ще бъдат поети от купувача, размерът на капарото по
предварителния договор ще бъде 10 % от договорената продажна цена на
имота; продавачите се ангажират да подадат искане за проучване на
условията за присъединяване на обект на клиент към
електроразпределителната мрежа. Клаузите по т.1, 2 и 3 са идентични с
горепосочените в договора от 12.05.2023г.
Представена от ответника е вайбър кореспонденция с Димитър Вергиев
– един от съсобствениците на процесния имот по повод покупко-продажбата
на същия на ищцовото дружество чрез посредника „Л.И.“.
Видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
170, том I, рег. № 2292, дело № 170/2020г. на нотариус Борис Василев, на
22.06.2020г. е сключен договор за покупко-продажба между Райко Вергиев,
Янка Вергиева, Димитър Вергиев и Ивко Вергиев, като продавачи и „Т.М.Г.“
ООД, представлявано от управителя си Т.И.П., като купувач по отношение на
поземлен имот с идентификатор № ...... по КК и КР на гр. Варна, находящ се в
с. Т. местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл.Варна, с площ от 4456 кв.м.
срещу цена на 137000 лева.
Представени от ответника са покани, отправени от „Л.И.“ ЕООД до
Т.И.П., Райко Вергиев, Янка Вергиева, Димитър Вергиев и Ивко Вергиев за
заплащане на комисионна по договор за посредничество при сключване на
сделката, фактури с получатели: продавачите по сделката, както и платежни
нареждания от страна на последните в полза на „Л.И.“ ЕООД за дължимите
от тях комисионни.
Видно от писмо от „Л.И.“ ЕООД чрез адв. А. Г. до Т.И.П. чрез адв, Д.
Костелянчик от 06.10.2020г., последният е уведомен в отговор на покана за
връщане на сумата от 1000 евро на „Т.М.Г.“ ЕООД, че поканата е отправена
от физическото лице Тодор Петков, а титуляр на вземането е „Т.М.Г.“ ЕООД,
както и че предвид че сделката е осъществена „Л.И.“ е удържало сумата като
неустойка по договора за гаранция, като е издало и фактура. Приложена е и
фактура № 7 от 08.06.2020г., издадена от „Л.И.“ с получател „Т.М.Г.“ за
5
сумата от 1947 лева, представляваща неустойка по договор за депозит за
поземлен имот ....... Фактурата не е подписана за получател.
В писмо от 04.01.2023г., изпратено от „Л.И.“ ЕООД до „Т.М.Г.“ ЕООД
в отговор на 2 броя покани за връщане на 2 бр. депозит от по 1000 евро също
се сочи, че сделката е осъществена, поради което гаранцията е задържана като
неустойка, за което е издадена фактура, както и че е предаден само един
депозит от 1000 евро.
При така установените фактически обстоятелства съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и е
процесуално допустим.
Съобразно правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК за разпределение на
доказателствената тежест в процеса, в тежест на ищеца е да докаже че е
налице валидно сключен между страните договор за сключен за гаранция с
купувач, заплащане на сумата от 1000 евро в изпълнение на договора и
настъпване на договорните предпоставки за връщане на същата.
Безспорно се установи, че между страните е сключен договор за
гаранция с купувач от 12.05.2020г., по силата на който ищцовото дружество е
предало на ответното сума в размер на 1000 евро като гаранция за закупуване
на процесния имот в случай, че се постигнат посочените с договора
параметри на сделката.
Установи се също така, че параметрите на бъдещата сделка за покупко-
продажба на недвижим имот, обективирани в договора за гаранция не са
постигнати, тъй като от продавача не е приета предложената цена от 80000
евро, нито е сключен предварителен договор или договор за покупко-
продажба под формата на нотариален акт в посочените срокове. Изложеното
се потвърждава и от сключения между страните втори договор за гаранция с
купувач от 19.05.2020г., с който са променени параметрите на сделката.
Предвид изложеното, очевидно се е сбъднало условието на чл.3 от договора
за гаранция от 12.05.2022г. за прекратяване на същия и възникване на
задължение за връщане на сумата от 1000 евро.
Ответникът е навел твърдение, че сумата от 1000 евро не е върната по
договора от 12.05.2020г., а е прехвърлена към последващия договор за
6
гаранция от 19.05.2020г., което съдът намира за недоказано. В договора от
19.05.2020г. е вписано, че със същия възложителят „Т.М.Г.“ ЕООД предава на
„Л.И.“ ЕООД сума в размер на 1000 евро. Липсва отразяване, че сумата е
внесена предварително в рамките на предходен договор за гаранция.
Напротив, изрично е записано, че „с настоящия договор възложителят
предава“ сумата от 1000 евро. От буквалното тълкуване на текста следва, че
сочената сума се предава при сключване на договора. Липсват ангажирани от
страна на ответника доказателства в подкрепа на твърдението му за
прехвърляне на сумата.
На следващо място, ответникът е навел възражение, че сумата е
задържана като неустойка по договора за гаранция. Както се посочи,
договорът за гаранция от 12.05.2020г. е прекратен при условията на чл.3 от
същия, а не на чл.2, поради което и на ответника не се следва неустойка. Дори
и да се приеме, че сумата от 1000 евро е прехвърлена към последващия
договор за гаранция от 19.05.2020г., съдът намира, че и в този случай за
ответника не е възникнало основание за задържане на сумата като неустойка.
Съгласно чл.2 от договора, ако възложителят откаже да сключи договора при
уговорените условия, „Л.И.“ има право едностранно да прекрати договора и
да удържи като неустойка предадената гаранция. Доколкото е предвидено
само право на страната да прекрати договора, то упражняването на същото
право следва да е обективирано в изрично волеизявление или в друго
конклудентно действие, от което може да се направи извод, че правото е
упражнено. В настоящия случай, липсват такива дА..
Отделно от горното, неясно е какво задължение на възложителя
обезпечава неустойката по чл.2 при липса на сключен между страните
договор за посредничество при закупуване на имота, за какъвто не са
ангажирани доказателства по делото. Волеизявлението на процесуалния
представител на физическото лице Т.И.П. по друго дело не съставляват годно
доказателство за сключен договор за посредничество с дружеството „Т.М.Г.“
ЕООД. Неустойката не съставлява самоцел, а се предвижда за неизпълнение
на конкретно договорно задължение. В договора за гаранция с купувач е
отразено желанието на възложителя да закупи недвижим имот при
посочените параметри, но не и негово задължение. Неустойката би могла да
обезпечава неизпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение
на посредника, с чието съдействие са постигнати исканите от възложителя
7
параметри, но само и единствено при сключен договор за посредничество. В
допълнение на изложеното, установи се и, че с влязло в сила съдебно решение
е осъдено физическото лице Т.И.П. да заплати възнаграждение по сключения
с „Л.И.“ договор за посредничество, тъй като имотът е купен от свързано с
него лице. В този смисъл посредникът е реализирал възможността си да търси
реално изпълнение, поради което не му се следва и компенсаторна неустойка,
още по-малко от трето за договора за лице.
Представената от ответника фактура от 08.06.2020г., с която на
ищцовото дружество е начислена неустойка в размер на равностойността на
1000 евро по договор за депозит /не е отразено по кой договор/, също не
съставлява годно доказателство за правото на ответника да задържи сумата.
Процесната фактура не е подписана от представител на ищеца и е оспорена от
него, поради което няма материална доказателствена сила.
Следва да се отбележи и обстоятелството, че не се установи постигане
на параметрите на сделката, уговорени в договора за депозит от 19.05.2020г.,
доколкото в същия е включено и изискване продавачите да подадат искане за
проучване на условията за присъединяване на обект към
електроразпределителната мрежа. Видно от представената от ответника
вайбър кореспонденция, продавачите категорично са отказали да се
ангажират с подобни проучвания. В този смисъл, следва да се приеме, че и
този договор за гаранция е прекратен при условията на чл.3, а не на чл.2 от
същия, поради което се дължи връщане на предадената като гаранция сума.
С оглед на всичко изложено, се налага извода, че внесената от ищеца по
процесния договор за гаранция от 12.05.2020г. сума от 1000 евро не му е
върната след прекратяване на договора при условията на чл.3 от същия, като
не се установи и основание за задържане на сумата от страна на ответното
дружество.
При направените изводи в горния смисъл предявеният иск се явява
основателен и следва да бъде уважен изцяло.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът
следва да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 78,22
лева за платена държавна такса и 600 лева за платено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
8
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Л.И.“ ЕООД, ЕИК: ......, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Г.“ №...., офис Б8 да заплати на „Т.М.Г.“ ООД, ЕИК: ........ със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Ч.Х.“ № 4 сумата от 1000
евро, представляваща заплатена сума по договор за гаранция с купувач от
12.05.2020г., като гаранция за закупуване на следния недвижим имот:
урегулиран поземлен имот с идентификатор № ...... по КК и КР на гр. Варна,
находящ се в с. Т. местност „пред Гробище“, общ. Варна, обл.Варна, с площ
4456 кв.м., подлежаща на връщане при прекратяване на договора по чл.3 от
същия, на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Л.И.“ ЕООД, ЕИК: ......, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Г.“ №...., офис Б8 да заплати на „Т.М.Г.“ ООД, ЕИК: ........ със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Ч.Х.“ № 4 сумата от 678,22
лева, представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9