Р Е Ш Е Н И Е № 106
гр. Бургас, 14.10.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Апелативен съд - Бургас, Търговско отделение, в открито съдебно заседание на 26.09.2019 г., в състав:
Председател: Павел Ханджиев
Членове: Нели Събева
Христина Марева
при секретаря Ст. Ангелова, като разгледа докладваното от съдия Ханджиев, в.т.д. № 213/2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод въззивната жалба на “С” ЕООД против решение № 145 от 24.04.2019 г., постановено по т.д. № 193/2018 г. по описа на Окръжен съд - Б.
Въззивникът “С” ЕООД сочи в жалбата, че решението е неправилно поради нарушение на процесуалните правила и материалния закон и необосновано.
Първоинстанционният съд изобщо не обсъдил и анализирал в решението си възраженията и доводите на ответника, направени с отговора на исковата молба и писмената защита пред първата инстанция. Пълното игнориране на тези възражения и доводи представлявало съществено нарушение на процесуалните правила, довело и до необоснованост на съдебния акт.
Съдът неправилно и в нарушение на закона придал на частни документи, оспорени от ответника относно съдържанието им и достоверността на датата им, доказателствена сила, каквато те нямат.
Не била обсъдена в решението практиката на ВКС, посочена в писмената защита. Не били обсъдени посочените от страната доказателства, както и заключението на експертизата по делото. Не било взето становище по изявлението за прекратяване на предварителния договор.
Иска се отмяна на обжалваното решение и постановяване на съдебен акт по същество, с който да бъде отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ако се приеме, че договорът между страните не е прекратен, се иска уважаване на иска при условие, че ищците заплатят на ответника-продавач дължимите суми: 44000 евро и 9872 евро. Претендират се разноските.
Въззиваемите А. Б. К. и И. Г. С. са представили писмен отговор на въззивната жалба, с който я оспорват.
Неоснователни били оплакванията на въззивника за това, че съдът не обсъдил възраженията и доводите му, посочените доказателства и експертното заключение. Съдът изразил становище относно извършените плащания и доказателствената сила на договора, коментирал експертизата, възражението относно плащането на територията на РФ и представителната власт на лицето, приело сумата 9872 евро, обсъдил заявлението за разваляне на договора, възражението за нищожност на договора поради уговорката за плащане в брой, оспорването на датата и съдържанието на представените частни документи.
В отговора се излагат отново становищата на ищците по оплакванията на въззивника.
Иска потвърждаване на решението и присъждане на сторените разноски пред въззивната инстанция.
Апелативен съд - Б. , като взе предвид изложените съображения и доводи на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана да обжалва решението страна, срещу акт, подлежащ на обжалване, и отговаря на изискванията на закона за редовност, поради което с определение от 30.07.2019 г. е допусната за разглеждане по същество. При извършената служебна проверка съобразно с правомощията си по чл. 269 ГПК Бургаският апелативен съд констатира, че постановеното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Пред Бургаския окръжен съд са били предявени субективно съединени искове от А. Б. К. и И. Г. С. , гражданки на Р. федерация, против “С” ЕООД на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищците заявили следните фактически твърдения: на 09.07.2014 г. те сключили два предварителни договори, по силата на които ответникът се задължил да им прехвърли в собственост два конкретни недвижими имота; в изпълнение на договореното ищцата К. заплатила по единия договор част от продажната цена в размер на 23046 евро, а ищцата С. по втория договор - 23469 евро. По съгласие на страните тези два предварителни договора били прекратени със споразумения от 30.05.2015 г. и вместо това страните сключили на 30.05.2015 г. нов договор за строителство и предварителен договор, по силата на който ответникът се задължил да им прехвърли в срок до 30.04.2017 г. собствеността върху апартамент № D* находящ се в сграда, строяща се в ПИ ***по КККР на гр. С., срещу цена в размер на 100387 евро. Страните се споразумели като част от продажната цена да счита сумата 46515 евро, платена от ищците по прекратените предварителни договори. В деня на сключване на предварителния договор ищците заплатили допълнително в брой сумата 44000 евро, която предали на управителя на дружеството П. С. срещу разписка. След като плащането на сумата било отразено в договора, разписката му била върната. Остатъкът от цената (9872 евро) бил платен на 14.01.2017 г. на територията на Р. федерация на лице, посочено от управителя С. През м. август 2017 г.. ответникът поканил ищците да сключат предварителния договор, но това не станало, тъй като ищците установили, че сградата не е въведена в експлоатация. През 2018 г. след неуспешни преговори станало ясно, че ответникът отказва да сключи окончателния договор, въпреки че ищците изпълнили изцяло задълженията си по предварителния договор. На тези фактически основания ищците поискали постановяване на съдебно решение, с което предварителният договор от 30.05.2015 г. да бъде обявен за окончателен по отношение на СОС ***по КККР на гр. С..
Ответникът оспорил претенцията. Възразил, че не е получил втората вноска в размер на 44000 евро и третата вноска в размер на 9872 евро.правителят не бил издавал разписка за втората вноска и тя не била връщана. В предварителния договор не се съдържало изявление, че втората вноска е платена. Дружеството не било получило третата вноска и не било упълномощавало лице, която да я получи. Ответникът бил готов да прехвърли собствеността, след като получи плащане на втората и третата вноски от продажната цена.говорката в предварителния договор за плащане в брой била нищожна като противоречаща на Закона за ограничаване на плащанията в брой. Ищците не изпълнили задължението си да сключат с ответника договор за стопанисване и управление, който бил условие за сключване на окончателния договор. С отговора ответникът отправил изявление за разваляне на предварителния договор, ако ищците не му платят в едномесечен срок пълния размер на уговорената продажна цена, т.е. втората и третата вноска.
С обжалваното решение искът бил уважен, като договорът бил обявен за окончателен.
Постановеното решение е валидно и допустимо в обжалваната част. Относно правилността на решението, съобразявайки посоченото във въззивната жалба, съдът констатира следното:
Не се спори между страните, че на 09.07.2014 г. били сключени два предварителни договора. С първия от тях било уговорено да сключат окончателен договор, с който ответното дружество да им прехвърли собствеността върху апартамент D301 в апартхотел “С” срещу цена от 46938 евро. С втория предварителен договор ответникът се задължил да продаде на ищците с окончателен договор апартамент D209 за сумата 46093 евро. В изпълнение на договорите ищците заплати по първия договор част от цената в размер на 23046 евро, а по втория договор - 23469 евро, или общо 46515 евро.
На 30.05.2015 г. между страните било сключени две споразумения между страните. С първото те договорили да прекратят предварителния договор от 09.07.2014 г. за апартамент D301, а с второто - да прекратят предварителния договор за апартамент D209.говорено било платените суми от 23046 евро и 23469 евро да са считат като плащане на част от продажната цена по договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижим имот от 30.05.2015 г. между същите страни за апартамент D401 в същия апартхотел.
С договора за строителство и предварителен договор за продажба на недвижим имот от 30.05.2015 г. ответникът се задължил да построи и въведе в експлоатация апартхотел “С” в ПИ № 6* по КККР на гр. С., както и да им продаде апартамент D401 срещу заплащане на продажна цена в размер на 100387 евро. Цената съгласно чл. II.1 следвало да бъде заплатена на три вноски: първа вноска в размер на 46515 евро - при подписване на договор; втора вноска в размер на 44000 евро, за която е отбелязано в чл. II.1.2, че “е платена на 30.05.2015 г.” и трета вноска в размер на 9872 евро, която следвало да се плати при оформяне на нотариалната сделка. Съгласно чл. II.2 дължимите вноски се заплащат в брой срещу разписка или по банкова сметка, писмено и изрично посочена от продавача. Продавачът се задължил да изпълни строителството и да въведе сградата в експлоатация в срок до 30.04.2017 г. (чл. III.1. Купувачите се задължили преди подписване на окончателния договор да подпишат с продавача или с лице, посочено от него, договор за стопанисване и управление на сградата и терена (IV.3).говорено било (III.7), че продавачът ще прехвърли собствеността върху апартамента след заплащане на продажната цена, след подаване на документи за издаване разрешение за ползване на сградата и след подписване на договора за стопанисване и управление на сградата и терена.
За доказване на плащането на третата вноска ищците са представили с исковата молба копие на разписка, с която на 14.01.2017 г. е потвърдено от името на “С” ЕООД получаването на сумата 9872 евро за апартамент D401, като подписът е положен от лице с фамилното име Е. По повод оспорване от страна на ответника на плащането на третата вноска, а именно, че получилата сумата Ж. Е. не е била упълномощена от управителя на дружеството, нито е служител на дружеството, както и че дружеството не е получило сумата по разписката, ищците с допълнителната искова молба, т.е. в срока по чл. 372, ал. 2 ГПК, са представили пълномощно без дата, с което управителят на дружеството П. С. е упълномощил Ж. Н. Е. да получи от името на “С” ЕООД сумата 9872 евро за апартамент D401 от купувачите И. С. и А. К. Представили наред с това разпечатки от интернет сайтове, в които Ж. Е. се представя за брокер на недвижими имоти в България.
В първото съдебно заседание и след указание, съдържащо се в определението по чл. 374 ГПК, за необходимостта ищците да докажат, че са изправна страна по договора, т.е. в срока по чл. 375 ГПК, ищците са представили електронна кореспонденция между представители на дружеството и Ж. Е. , в т.ч. писма между управителя П. С. и Ж. Е. от 23.12.2016 г., 09.01.2017 г., 20.01.2019 г., копия на банкови извлечения, удостоверяващи, че Ж. Е. е нареждала преводи по лична сметка на П. С. и копие на документ без заглавие от 14.01.2017 г., подписан от П. С. , с който се потвърждава получаването на сумата 9872 евро за апартамент D401, както и че договорът е изпълнен изцяло от купувачите.
От показанията на разпитаните по делото свидетели И. С. Б. и В. Б. А. се установява, че Ж. Е. е брокер на недвижими имоти от С. П. и е продавала имоти, находящи се в комплекс “С”. Свидетелката Б. дава показания, че управителят на дружеството С. потвърдил пред нея, че Е. има пълномощно и право да получи третата вноска. Свидетелките обясняват, че ищците са настоявали да се запише в договора, че втората вноска е платена в деня на сключването му и след като това станало, била върната издадената преди това разписка за сумата. Свидетелката С. , доведена от ответника, работи в дружеството от 2016 г. и познава ищците от 2017 г., поради което не дава информация за факти с правно значение по делото.
Не се спори по делото относно правото на собственост на ответника върху имота и неговите правноиндивидуализиращи белези.
При така установените факти претенцията на ищцата е основателна.
Искът се основава на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. За да се уважи иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо между страните да е сключен валиден предварителен договор, който да съдържа уговорки за съществените елементи на окончателния. По подразбиране предварителният договор следва да продължава да обвързва страните, т.е. да не е прекратен.
Съдът приема, че сключеният между страните договор не е развален, защото за ответника-кредитор не е съществувало потестативно право да развали договора. Това е така, понеже ищците-купувачи са изпълнили изцяло задълженията си и платили уговорената цена. Втората вноска в размер на 44000 евро е платена в брой на 30.05.2015 г. и този факт е отбелязан ясно и недвусмислено в предварителния договор, като в съответната част (II.1.2) инкорпорираното изявление на продавача има значението на признание, че сумата е получена. Обстоятелствата, свързани с това, че преди подписването на договора е била издадена отделна разписка, която е била върната на дружеството при подписването на договора, нямат правно значение, защото не променят факта, че продавачът изрично е заявил, че сумата е платена. Без значение е и обстоятелството, че плащането е извършено в брой. Ако по този начин са нарушени разпоредби на Закона за ограничаване на плащанията в брой, това би довело да ангажиране на административната отговорност на нарушителя, но не би се отразила на валидността на плащането. Редовно платена е и третата вноска в размер на 9872 евро. Получилата плащането Ж. Е. е била упълномощена да получи сумата лично от управителя на дружеството П. С. Представеното по делото копие на пълномощно съответства по съдържание на издадената разписка. Съобразявайки показанията на свидетелките Б. и А. и представената електронна кореспонденция, съдът приема, че оспорването на пълномощното е неоснователно. Дори хипотетично да се приеме, че Е. не е била редовно упълномощена да получи сумата вместо продавача, то на осн. чл. 75, ал. 2 ЗЗД следва да се приеме, че ищците са се освободили от задължението да платят третата вноска, защото добросъвестно са изпълнили задължението си на лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства се е явявало овластено да получи изпълнението. “Н” по смисъла на закона се явяват тези, свързани с дейността на Е. като брокер на недвижими имоти в комплекс “С”, рекламирането й като такъв, участието й в изложения, легитимирането с пълномощно.
В заключение, предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен са налице, доколкото предварителното съглашение съдържа ясни уговорки относно същественото съдържание на договора за продажба - предмет и цена. Ищците-купувачи са изпълнили задълженията си за заплащане на първите две вноски, а третата вноска са платили преди да е станала изискуема. Срокът за сключване на окончателния договор е настъпил. Предвиденото в договора задължението на купувачите да сключат договор с продавача или посочено от него лице за стопанисване на имота, не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като до момента продавачът е отказвал да прехвърли собствеността, при което договор за стопанисване би бил без предмет. Предявеният иск е основателен и следва да се уважи, като договорът се обяви за окончателен.
Тези крайни изводи относно основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съвпадат с тези на първоинстанционния съд, поради което решението му следва да се потвърди.
Оплакванията в жалбата са твърде общи, но неоснователни. Първоинстанционният съд е изложил подробно аргументи, към които настоящата инстанция препраща на осн. чл. 272 ГПК, по всяко едно възражение на ответника и е формирал убеждението си, че искът е основателен, след като е приел обосновано, че всяко едно възражение е неоснователно, и е обсъдил всички доказателства във връзка с правнорелевантните факти.
На осн. чл. 78, ал. 3 ГПК въззиваемите имат право на разноски за въззивното производство съобразно с представените доказателства и списъка по чл. 80 ГПК в размер на 2147,50 лв.
Мотивиран от изложеното, Бургаският апелативен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 145 от 24.04.2019 г., постановено по т.д. № 193/2018 г. по описа на Окръжен съд - Б.
ОСЪЖДА “С” ЕООД, ЕИ***, със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к. Д *, бл.*, вх. *, със съдебен адрес: гр. Н., ул. И. № *, ет. *, Адвокатска кантора П. А. , да заплати на А. Б. К. , родена на 11.01.20192 г., и И. Г. С. , родена на ***г., двете гражданки на Р. федерация, със съдебен адрес: гр. В., бул. В. № * ет. *, офис *, адв. И. , сумата 2147,50 лв - разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател :
Членове :