№ 837
гр. София, 07.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-24, в публично заседание на
четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Милена Богданова
при участието на секретаря Вяра Евг. Баева
като разгледа докладваното от Милена Богданова Търговско дело №
20221100900277 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „Б.“ ЕООД ЕИК ****,
представлявано от К. -М.Б. и управителя Ч.Й., чрез адв.З.Ф. и адв.Р.И. от САК, с която е
предявен срещу „С.М.“ ЕООД ЕИК **** осъдителен иск за заплащане на сума в общ
размер на 29 656,71лв. на основание Договор за наем, сключен на 01.05.2019г., от която
сума – 16 078,47лв. за Фиксиран месечен наем, 594,60лв. - Подоходен наем, 592,45лв. - Такса
за реклама, 10 316,76лв. - Такса за услуги и 2074,43лв. Комунални услуги по приложени
фактури ведно със законна лихва върху сумата, считано от подаване на исковата молба до
окончателното изплащане. Претендират се разноски.
Ищецът твърди, че е собственик на и управлява сграда в гр.София, бул.“****, кв.9 по
плана на гр.София, м.“Драгалевска спирка“ с площ 32 331, кв.м., представляваща Търговски
център. Твърди, че на 28.11.2017г. е сключил с „АМА 1“ ЕООД Договор за наем за
помещение №-1С.М.022 с площ от 34.3кв.м. на първи под партерен етаж от Търговския
център, описан в Приложение №1 към Договор за наем. Страните са подписали анекс №1
към Договора за наем – Приложение №2, по силата на който за периода от 01.11.2018г. до
края на срока на Договора наемателят ще дължи заплащане на Фиксиран наем в размер на
25 евро без ДДС за всеки кв.м. от помещението равно на сума в размер на 1029евро с ДДС –
Фиксиран наем. Били предвидени заплащане на такси за услуги, за реклама, както и разходи
за комунални услуги.
Ищецът твърди, че по време на действие на договора, между него, „АМА 1“ ЕООД и
„С.М.“ ЕООД бил сключен договор за прехвърляне на права и заместване в задължения, по
силата на който „АМА 1“ ЕООД прехвърля на „С.М.“ ЕООД изцяло и безусловно всички
свои права и задължения по Договора за наем, както е изменен, в резултат на което „С.М.“
ЕООД замества „АМА1“ ЕООД като страна в Договора за наем и придобива качеството на
наемател на Помещението, считано от 01.05.2019г.
На 19.02.2021г. ищецът и С.М. подписали Анекс №2, по силата на който отменят
предходно прекратяване на Договора за наем и удължават срок до 31.01.2022г. Съгласно
чл.5 и чл.6 от Анекс №2 страните уговорили, че от 01.02.2021г. ответникът няма да дължи
1
Такса за услуги, Фиксиран наем и Такса за реклама, а ще заплаща само Подоходен наем в
размер на 10% от оборота, реализиран в помещението за всеки календарен месец.
Наемателят се задължавал в срок до 5-то число на следващия месец да представи справка за
реализирания през съответния месец оборот, въз основа на който да се изчисли дължимия
подоходен наем. В чл.10 от анекс №2 страните се съгласили, че към 31.01.2021г. наемателят
дължи 28 364,44лева с ДДС за фиксиран наем, такса за услуги, такса за реклама и комунални
услуги за периода 06.2019г. – 12.2020г., като половината от тях ще бъдат дължими на 12
равни месечни вноски в размер на 1181.85лв., дължими до последното число на всеки
месец, считано от 28.02.2021г. до 31.01.2022г.
Ищецът твърди, че ответникът е спрял дължимите плащания по Договора за наем,
поради което той му изпратил нотариална покана, получена на 27.10.2021г., съгласно
разписка Акт №191 том V, рег.№10 158/28.09.2021г. на нотариус В.М.. Ответникът бил
уведомен, че е налице неизпълнение на задълженията му в общ размер на 29 607,98лв. с
ДДС, което е изискуемо изцяло. Със същата нотариална покана му бил даден 20 дневен срок
за изпълнение, с изтичане на който ищецът щял да счита договора за наем за прекратен,
считано от 17.11.2021г. Възможността за прекратяване на договора била регламентирана в
чл.21.2а от договора, според който „Б.“ ЕООД има право да прекрати едностранно договора
при условие, че е налице неизпълнение от страна на „С.М.“ ЕООД на задължението за
плащане изцяло на парични суми, които са станали дължими към ищеца. Предвид
договорното неизпълнение ищецът е упражнил правото си да прекрати договора за наем.
Твърди, че и към момента на подаване на исковата молба е налице неизпълнение на
задълженията на ответника, с което обосновава правния си интерес да предяви настоящия
иск.
Преписи от исковата молба и приложенията към нея, на осн. чл.367 от ГПК са
връчени на ответника.
В законоустановения двуседмичен срок ответникът не е упражнил правото си на
писмен отговор.
Съдът, като прецени твърденията на страните и събраните по делото доказателства,
съобразно изискванията на чл. 235 от ГПК, намира от фактическа страна следното.
От представения договор за наем от 28.11.2017г., се установява, че на 28.11.2017г.
между „Б.“ ЕООД и „АМА 1“ ЕООД е бил сключен договор за наем на описаното в същия
помещение. В договора са били уговорени качеството на страните, техните права и
задължения, начин и срок на плащане, както и последиците от неизпълнението на договора.
От представения Договор за прехвърляне на права и заместване в задължения се
установява, че на 30.04.2019г. първоначалния наемател „АМА 1“ ЕООД е прехвърлил
изцяло и безусловно на новия наемател „С.М.“ ЕООД всички свои права и задължения по
Договора с ефект от 01.05.2019г. Договорено е, че новият наемател приема изцяло и
безусловно прехвърлянето с ефект от 01.05.2019г. и се задължава пред наемодателя
съгласно условията на договора да изпълнява всички задължения на първоначалния
наемател. Наемодателят се е съгласил с прехвърлянето на права и заместването в
задължения и се е съгласил да изпълнява по отношение на новия наемател всички свои
задължения по Договора.
Поради неизпълнение на задължението си по договора за наем от страна на ответното
дружество, с нотариално известие от 27.09.2020г. „Б.“ ЕООД е изразило волята си за
прекратяване на договора за наем на наето помещение №-1С.022 с площ от 34.3кв.м.
От представеният Анекс №2 от 19.02.2021г. се установява, че страните са се
съгласили да бъде отменено действието на нотариалната покана, връчена на ответника на
12.08.2020г., с която е бил даден срок за доброволно изпълнение, който изтекъл на
01.09.2020г. и да изменят условията на Договора за наем. Срокът на договора бил удължен
до 31.01.2022г. Съгласно чл.4 от Анекса, считано от 01.02.2021г. действието на договора се
подновява. Страните са изразили съгласие, че неизплатените задължения на наемателя към
31.01.2021г. са в размер на 28 364,44лв. с ДДС. В чл.11 от анекса бил договорен начина на
2
изплащане на тази сума, като в случай, че наемателят изпадне в забава повече от 20 дни, то
тогава цялата оставаща сума става изискуема незабавно.
От представеното уведомление за прекратяване на договор за наем изх.№453 от
13.09.2021г., се установява, че ищецът е уведомил ответника, че е в неизпълнение на
задълженията си в размер на 29 607,98лв. с ДДС, като е предоставил 20 дневен срок за
доброволно изпълнение, посочвайки, че в случай, че след изтичане на този срок има
неизплатени суми, ще счита договора за наем за прекратен.
Представени са от ищеца и са приети като доказателства – заверени копия на
фактури, издавани за периода юни 2019г. – октомври 2021г.
В хода на процеса ответникът не е представил доказателства за извършено плащане
на дължимите суми по издадените фактури, не е оспорил същите, не е навел
правоизключващи или правопогасяващи възражения.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи.
Предявен е иск с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД вр.чл.228 ЗЗД.
За да бъде уважен същия, ищецът следваше да докаже наличието на валидно
облигационно правоотношение с ответника, по което е изпълнил своите задължения, че за
него е възникнало правото да развали договора и че изявлението за разваляне е достигнало
до ответника.
Безспорно се установи, че между страните по делото е сключен договор за наем, по
силата на който наемодателят се е задължил да предостави конкретен имот за временно и
възмездно ползване, а ответникът се е задължил да заплаща конкретна цена за ползване на
имота при договорените условия.
Установи се че, ищецът е изпълнил своите задължения по договора и е предоставил
процесното помещение под наем на ответника, последният обаче не е изпълнявал своите
задължения да заплаща наемна цена.
Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с
изтичането на срока му. Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със
знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита
продължен за неопределен срок.
Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на
договора по взаимно съгласие на страните. Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като
е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят
съществуващото между тях правоотношение.
За договора за наем важат и общите правила на чл.87 ЗЗД за прекратяване на двустранните
договори при неизпълнение. Изправната страна може да развали договора, като даде на
длъжника подходящ срок да изпълни задължението си с предупреждението, че след
изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Тъй като договорът за наем е с
продължително действие, развалянето става занапред и няма действие спрямо вече
реализираните по него отношения. Съгласно разпоредбата на чл.87 ал.1 от ЗЗД, когато
длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за
която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за
развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма. Според ал.2, кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и
без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради
забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време.
В тежест на ответника беше възложено да докаже, че е платил задълженията си по
договора или да посочи други правопогасяващи възражения. Ответникът не е представил
3
такива доказателства, поради което съдът намира, че същият не е изпълнило задължението
си.
Според съда, ищецът надлежно е упражнил правото си да развали двустранния
договор поради неизпълнение, дал е подходящ срок на ответника за изпълнение, който не е
изпълнил задължението си и след изтичането му, поради което е основателна и доказана
претенцията за заплащане на процесните суми, ведно с лихва за забава от датата на исковата
молба – 07.02.2022г. до окончателното изплащане на сумата.
С оглед изхода на спора на ищеца следва да се присъдят сторените в производството
разноски съгласно приложения списък по чл.80 ГПК, а именно 1186,27лв. държавна такса,
1680лв. с ДДС адвокатско възнаграждение, 40лв. държавна такса за обезпечение на бъдещ
иск по ч.гр.д.№53/22г. и 1200лв. адвокатско възнаграждение за процесуално
представителство в производството по обезпечение на бъдещ иск.
На основание изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.79 ал.1 във вр. с чл.228 от ЗЗД „С.М.“ ЕООД ЕИК ****,
със седалище и адрес на управление гр.София, 1407, р-н Триадица, бул.“****, ****,
ап.магазин №22 представлявано от М.А.П. да заплати на „Б.“ ЕООД ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление гр.София 1407, бул.“****, представлявано от К. - М.Б. и
Ч.Й. - управители, чрез адв.З.Ф. и адв.Р.И. от САК сумата в общ размер на 29 656,71лв.
/двадесет и девет хиляди шестстотин петдесет и шест лева и 71ст./ на основание Договор за
наем, сключен на 01.05.2019г., от която сума – 16 078,47лв. за Фиксиран месечен наем за
помещението съгласно чл.5.1.1 от договора за наем, както е изменен с Анекс 1; 594,60лв. за
Подоходен наем съгласно чл.5.3 от договора, както е изменен с Анекс 2; 592,45лв. за Такса
за реклама съгласно чл.6.4 от договора за наем; 10 316,76лв. за Такса за услуги съгласно
чл.6.1.1 от договора за наем и 2074,43лв. за Комунални услуги по чл.6.5 от договора за наем,
ведно със законна лихва върху сумата от 29 656,71лв., считано от подаване на исковата
молба - 07.02.2022г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 от ГПК „С.М.“ ЕООД ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление гр.София, 1407, р-н Триадица, бул.“****, ****, ап.магазин №22
представлявано от М.А.П. да заплати на „Б.“ ЕООД ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление гр.София 1407, бул.“****, представлявано от К. - М.Б. и Ч.Й. – управители,
сторените в производството разноски съгласно приложения списък по чл.80 ГПК, а именно
1186,27лв. държавна такса, 1680лв. с ДДС адвокатско възнаграждение, 40лв. държавна такса
за обезпечение на бъдещ иск по ч.гр.д.№53/22г. и 1200лв. адвокатско възнаграждение за
процесуално представителство в производството по обезпечение на бъдещ иск.
Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок, считано от връчването му на
страните пред Софийски апелативен съд.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
4