№ 123
гр. Бургас, 29.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на трети април през
две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Иво В. Добрев
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Търговско дело №
20232100900117 по описа за 2023 година
Производството е образувано по повод молба, подадена от „Обзор Инвест“ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Иван Вазов“ №10, офис 3, със
съдебен адрес гр.Варна, ул.“Марко Балабанов“ №41-43, ет.-партер, офис 1.1 против „БМ
Хотели“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Ахелой, община
Поморие, ж.к. местност „Бабата“, хотелски комплекс „Липите“ с искане да бъде постановено
решение, с което да се развали по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД сключения между страните договор
за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор
№53045.155.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Обзор, общ.Несебър,
одобрени със заповед №РД-18-59 от 14.09.2006г. на изпълнителния директор на АК, с площ
от 1729 кв.м., с трайно предназначение на територията “урбанизирана“, начин на ползване:
“средно застрояване/от 10 до 15 метра/, с номер по предходен план 155002, при граници и
съседи на поземления имот: имоти №53045.150.179, №53045.155.1, №53045.155.3,
№53045.155.4,№53045.503.134, №53045.503.133, №53045.503.138, ведно с всичките
подобрения и приращения за имота.
Твърди се в исковата молба, че на 03.05.2018г. между страните е сключен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №178, том VII, дело
№1402 по силата, на който ищецът продал на ответника посочения по-горе поземлен имот
за сумата от 80 000 евро, а купувачът се задължил да заплати 5000 евро при подписване на
договора, като поел ангажимент остатъкът да даде на части в срок до 31.10.2020г. Към
датата на предявяване на иска, въпреки многобройните покани, ответникът не изпълнил
задължението си да заплати част от продажната цена в размер на 71 000 евро. Касаело се за
виновно неизпълнение, а за ищцовото дружество, предвид соченото недобросъвестно
поведение бил налице правен интерес от развалянето на договора за покупко-продажба.
В постъпилия отговор на исковата молба се оспорва основателността на претенцията.
Възразява се в тази връзка, че ищецът се явява неизправна страна по договора, поради което
и не може да иска разваляне на същия в резултат на виновно неизпълнение на противната
1
страна. Уточнява се, че продавачът не изпълнил задължението си да предаде на купувача
недвижим имот с посочените в договора характеристики, а именно: урбанизиран такъв, в
който е възможно извършване на строителство. Изтъкват се съображения, че към датата на
сделката недвижимият имот е бил със статут на земеделска земя, тъй като изграждането на
обекта не е започнало шест години след влизане в сила на разпоредбата на §27 ал.3 т.2 ПЗР
към ЗИДЗОЗЗ, регламентираща действието на издадените вече решения на Комисията по
чл.17 ал.1 т.1 ЗОЗЗ. Добавя се също така, че с решение №8/21-22.11.2018г. Комисията по
чл.17 отказала да потвърди решение №3/20-21.05.2009г., тъй като за процесната територия
не е одобрен и влязъл в сила ОУП.
Формулирано е и второ възражение- такова за унищожаемост на договора за покупко-
продажба, поради грешка в предмета, предвид това, че се касаело за съществени качества на
продавания недвижим имот. Ответникът- купувач считал, че придобива убранизиран имот с
променено предназначение на земята- за строителство, но всъщност се оказало точно
обратното. Статутът на имота не бил променен и към настоящия момент, след като нямало
влязъл в сила ОУП на Община Несебър, в който имотът да подада в урбанизирана
територия. Тъй като се отнасяло до съществени качества на вещта по силата на чл.28 ЗЗД
грешката се явявала основание за унищожаване на процесната сделка.
Доразвиват се изложените аргументи за неизправност на ищцовата страна, която не
изпълнила точно и добросъвестно ангажиментите си да престира обещания недвижим имот,
като соченото неизпълнение се явявало значително и съществено.
Депозирана е допълнителна искова молба, в която се оспорват възраженията на
ответника. Изразена е позиция, че единствената причина за неплащане на цената по сделката
от ответника е липсата на финансови средства у дружеството-купувач. Казаното се
установявало от множеството разменени писма между страните, включително направено от
купувача предложение за разсрочване на задълженията му. Последното представлявало
извънсъдебно признание на неизгоден за страната факт и напълно опровергавало всички
изложени твърдения в отговора- за неизправност на продавача, грешка в предмета и
неизпълнение на задълженията му да предаде имот с договореното от страните
предназначение и статут. Уточнява се, че процесният имот е продаден като поземлен такъв с
предназначение на територията: „урбанизирана“ и начин на трайно ползване: „средно
застрояване“ до 10-15 метра. В нотариалния акт липсвало отразяване дали предметът на
продажба е урегулиран поземлен имот или годен за застрояване такъв. В акта, също така не
били описани постройки, а в приложените към него документи се цитирало решението на
Комисията по чл.17 ал.1 т.1 ЗОЗЗ. Последното означавало, че към момента на сделката, при
съобразяване съдържанието на нотариалния акт и приложенията към него, купувачът бил
наясно, че имотът е урбанизирана територия, незастроен е, а решението от 21.05.2009г. на
Комисията по чл.17 ЗОЗЗ е изгубило правното си действие по силата на закона и предвид
незастрояването на имота в течение на шест години от решението, изтекли преди датата на
подписване на нотариалния акт.
Сочи се, че преди сключване на договора ищцовата страна е предоставила на
2
ответната всички документи за имота, като на последната са били известни обстоятелствата
относно трайното предназначение на територията и начина на трайно ползване на същата.
Купувачът се запознал предварително с всички документи, които му били изпратени на
електронния адрес. Освен това по негово желание страните осъществили среща по
местонахождение на имота, направен бил оглед и никакви претенции от негова страна не
били заявени. Купувачът знаел и трябвало да знае, че към датата на сделката решението за
смяна на предназначението на земята е изгубило действието си, като продавачът не само не
укрил това обстоятелство, но му предоставил цитираното решение, за да се запознае първият
с него и съобрази изтеклите срокове и отпадането на действието му. Продавачът, действайки
изцяло добросъвестно представил решението на комисията от 2009г. и то не само, за да
узнае купувачът действителното положение, но и за целите на последващото потвърждение
на решението при ползване на облекчения режим на процедурата, уредена в §30 ал.1 от ПРЗ
към ЗИДЗППМ вр. §27 ал.3 ПРЗ на ЗИДЗОЗЗ, което пък трябвало да е ангажимент на
купувача в качеството му на собственик на имота.
Ирелеватно се явявало възражението на ответника, в което последният се позовавал
на целта на закупуване на терена- изграждане на басейн. Насрещно се заявява, че в
поземления имот, след покупката му, е извършен незаконен строеж, без одобрени
строителни книжа и издадено разрешение за строеж.
Във връзка с процедурата, приключила с отказ на Комисията по чл.17 ал.1 ЗОЗЗ се
излага, че същата е проведена от името на ответника, като към момента на издаване на
удостоверението, на което се позовавал последния- 16.03.2020г. имотът бил негова
собственост. Заявява се също така, че ответникът в качеството му на собственик е следвало
да обжалва в законоустановения срок и по реда на АПК решението на Комисията от 2018г.,
поради което и не можел да твърди, че същото правило невъзможно потвърждаването на
първото решение от 2009г. Никъде в ЗППМ или ЗОЗЗ не се съдържало изискване след
влизане на ПУП-ПРЗ за имота да се изчаква влизане в сила и на ОУП на населеното място за
целите на промяната на предназначението на същия. Ответникът не можел да черпи права от
собственото си бездействие, след като не предприел необходимото по атакуване на
незаконосъобразния административен акт, а отделно от това отказът бил направен под
условие до влизане в сила на ОУП на Община Несебър.
По повод възражението за унищожаемост на сделката, поради грешка се твърди, че
сделката е сключена от пълномощник на дружеството, действащ с мандат на
волеобразуващия орган. Грешката в субективното възприятие на пълномощника, ако такава
се твърдяла, категорично не можела да се приравни на грешка във възприятието на
юридическото лице страна по сделката. Отношенията между търговеца и пълномощника му
се уреждали на плоскостта на нормите на чл.36-43 ЗЗД, но като такива били
непротивопоставими на продавача по договора, освен в хипотезата на чл.40 ЗЗД, която в
случая не била налице. Управителят и едноличен собственик на купувача бил наясно със
състоянието и начина на трайно ползване и предназначението на недвижимия имот към
момента на сключване на договора, след като е подписал протокол за покупка и същият е
3
предоставен на пълномощника и нотариуса за целите на сделката. В продължение на повече
от пет години от подписване на договора ответникът не възразил по отношение на вида на
територията на продадения имот, нито е уведомил ищеца за грешка в предмета на сделката,
искайки разваляне на същата, нещо повече потвърдил е валидността на сключването и,
искайки отсрочка за плащането на цената, поради липса на парични средства, правейки
изрични изявления в електронна кореспонденция, разменена между страните през 2020 и
2019г. Ответникът извършил плащане на вноски от по 2000 евро през 2018г. и 2019г., дори
след като му било връчено решението на Комисията по чл.17 от закона с отказа за
потвърждаване решението от 2009г. Последното обстоятелство, при съобразяване
разпоредбата на чл.35 ал.2 ЗЗД имало ефекта на потвърждаване на сделката. Освен това,
възражението за унищожаване на договора следвало да се счита погасено по давност,
съгласно чл.32 ал.2 ЗЗД, тъй като от сключване на договора е изтекъл тригодишния срок,
слагащ край на тази възможност.
Ответникът „БМ Хотели“ЕООД се противопоставя на твърденията, изложени в
допълнителната искова молба, като поддържа становището си, че ищецът не е изпълнил
задължението си да прехвърли имот с предназначение, съгласно договореното между
страните, независимо от направеното отбелязване в нотариалния акт. Уточнява се също
така, че през 2018г. вече не съществувала възможност за извършване на промяна в
предназначението на земеделска земя, без имотът да попада в урбанизирана територия,
съгласно влязъл в сила ОУП. Несъстоятелни били и доводите, че ответникът не бил
обжалвал решението на Комисията по чл.17 ЗОЗЗ, тъй като това единствено би натоварило
дружеството с допълнителни разноски по изложените преди това съображения, като този
проблем стоял по същия начин и при други общини-Царево, Несебър, Поморие. Освен
настъпилите междувременно промени в разпоредбите на ЗУТ, които не допускали промяна
в предназначението на земеделска земя, без влязъл в сила ОУП, такава забрана се съдържала
и в нормата на чл.17 ал.1 ЗУЧК.
Оспорват се твърденията, че неплащането на вноските се дължало на финансови
затруднения на ответника.
С постъпилата насрещна искова молба е предявен насрещен иск с правно основание
чл.55 ЗЗД. В същата се преповтарят изложените във връзка с постъпилата искова молба
доводи и аргументи на „БМ Хотели“ЕООД за неизправност на ищеца, поради това, че
продавачът не е изпълнил ангажимента си да предаде имот, който не е със статут на
земеделска земя и за унищожаемост на сделката, поради грешка в предмета. Ако бъде
прието, че договорът следва да се развали или сделката е унищожаема и доколкото и в двете
хипотези всяка от страните дължи да върне на другата това, което е получила по него на
основание чл.55 ал.1 предл.1 и 3 то ЗЗД е заявено искане за осъждане на ответника по тази
насрещната претенция да върне на „БМ Хотели“ЕООД получените от него вноски по
договора в размер на 9000 евро с левов еквивалент 17 602.47 лева като недължиимо платени
и на отпаднало основание по развален договор за покупко продажба от 03.05.2018г.
Заявено е и право на задържане на ищеца на недвижимия имот до връщане на
4
горепосочената сума.
В депозирания отговор на насрещната искова молба се излага на първо място
позиция, че изложеното от ищеца, свързано с изправността на продавача по договора и
съответно твърденията, че неизпълнението на „БМ Хотели“ЕООД да заплати уговорената
продажна цена се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина са ирелевантни,
доколкото заявеният насрещен иск е предявен в условията на евентуалност, в случай че
съдът уважи първоначално предявения иск. Направено е възражение за прихващане със
сумата на исковата претенция по насрещния иск до размера от 17602.47 лева с насрещното
вземане на ответника на предвидената в нотариалния акт неустойка за забава от 0.01% на
ден върху дължимата вноска от продажната цена, както и със стойността на разходите за
възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал преди сключване на договора,
а именно-с разходите по разрушаването и премахването на извършения незаконен строеж-
басейн. Направено е пространно изложение във връзка с твърденията на „БМ Хотели“ЕООД
за незнание на фактите, свързани с продължителността на разрешителните, като е
мотивирана позиция на ответника по насрещния иск, която е противоположна на соченото
от ищеца. Оспорва се и твърдението на ищеца, че е закупил имота с инвестиционна цел, за
да извърши реализиране на жилищно строителство в него. Площта на басейна и
местоположението му изключвали възможността да осъществяване на такова строителство.
Конкретизирано е възражението за прихващане като се посочват сумите,
представляващи неплатената част от главницата на продажната цена по периоди, върху
които се начислява мораторна лихва в общ размер на 16 378.71 лева, както и това за сумата
от общо 43 140 лева, представляваща стойността на разходите за възстановяване на
първоначалното състояние на имота, описани по пера, представляващи преки и
непосредствени вреди от неизпълнението по договора.
Недопустимо, съответно неоснователно се явявало искането за признаване право на
задържане на „БМ Хотели“ЕООД върху процесния имот, тъй като последното поначало
представлявало акцесорно защитно средство на ответника при предявен срещу него
осъдителен иск за собственост, с което се отлагало изпълнението на задължението за
връщане на вещта и се обезпечавало вземането за необходими разноски или подобрения в
имота. Подобни претенции по делото обаче не били заявявани. В случай, че възражението за
прихващане не бъде прието за съвместно разглеждане същото следвало да се счита за заявен
насрещен иск с идентичен петитум.
В допълнителната искова молба по насрещния иск се поддържа първоначално
предявената претенция и оспорват възраженията на ответника. Неоснователно се явявало
твърдението, че към датата на сделката имотът се намирал в урбанизирана територия,
защото за него имало влязъл в сила ПУП-ПРЗ. За да има коректно направено отбелязване в
скицата, представена при съставяне на нотариалния акт, че се касае за имот в урбанизирана
територия следвало да има влязъл в сила ОУП, в който имотът се води като попадащ в
именно такава територия. Такъв план обаче за процесната територия не бил влязъл в сила и
ответникът не е разполагал с такава информацията към датата на сключване на сделката.
5
Последният имал уверението на продавача, че потвърждаването на решението от 2009г. за
промяна на предназначението на имота няма да представлява проблем. Към 2018г.
законодателството не допускало такава промяна на предназначението и попадане на имот в
урбанизирана територия да се случва без влязъл в сила ОУП.
Оспорва се направеното възражение за прихващане. В договора, сключен между
страните нямало уговорена неустойка при развалянето му по вина на купувача, като поради
тази причина вземането на „Обзор Инвест“ООД за дължима мораторна лихва в посочените
вече размери се явявало неоснователно. Сумата от 43 140 лева за възстановяване
първоначалното състояние на имота също се търсела при липса на основание за това. На
продавача било много добре известно, че имотът се закупува за направата на басейн, като в
имот с предвиждане по ПУП ПРЗ за жилищно строителство било допустимо изграждането
на такъв, видно от издадената от гл.архитект на община Несебър виза за проектиране.
Изкопът за изграждане бил направен много преди сключване на договора, със съгласието на
един от управителите на „Обзор Инвест“ООД.
В отговора на допълнителната искова молба се оспорват всички, изложени от ищеца
по насрещния иск твърдения. Поддържа се позицията, че ЗОЗЗ е специален закон и
предвидената в него регулация дерогира общата уредба на останалото законодателство,
включително ПЗР към ЗИДЗППМ, като в този смисъл наличието на ОУП за процесната
територия се явявало ирелевантно. Представя се нотариално заверено пълномощно,
издадено преди сключване на договора, съгласно което “Обзор Инвест“ООД е
упълномощило П.Т. да извърши инвестиционно проучване и проектиране, разрешаване,
изпълнение, завършване и приемане на строителство на басейн над 100кв.м., като ясно било
при това положение, че купувачът, закупувайки имота чрез физическия си пълномощник е
знаел изначално за статута на същия и е имал възможност да направи предварително всички
възможни проучвания и справки, черпейки информация от изброените в пълномощното
институции.
Развиват се и съображения, че потвърждаването на решение за промяна в
предназначението на имота представлявало правно действие, различно от първичното му
издаване. При първоначалното издаване или последващо изменение органът имал
задължението и правомощието да извърши правна квалификация на вида на обекта,
съответно да отчете настъпилите промени в инвестиционното намерение, площта,
категорията, предназначението и начина на трайно ползване на земята и прилагайки
съответните коефициенти да събере дължимата такса. Такава възможност не била
предвидена в производството по §30 ал.1-7 от ЗИДЗППМ, чийто предмет се свеждал до
потвърждаване на вече изразената воля на колективния административен орган в
административен акт, който не е отменян и макар и загубил правното си действие е
формирал стабилитет по отношение на релевантните за процедурата факти и обстоятелства.
В тази връзка, несъстоятелни се явявали всички, изложени доводи от „БМ Хотели“ЕООД в
подкрепа на твърдението му, че не е обжалвало по административен ред решението, с което
е отказано да бъде потвърдено решението от 2009г. Бездействието на дружеството да
6
атакува отказа на Комисията било непротивопоставимо на продавача в настоящия процес.
Във връзка с оспорването на възражението за прихващане се уточнява, че в
нотариалния акт страните изрично са договорили, в случай на забавено плащане, да се
начислява лихва от 0.01% на ден върху дължимата вноска от продажната цена. Последиците
от разваляне на договора били уредени в чл.88 ЗЗД. Съгласно този текст, след разваляне на
договора полученото от страните подлежи на връщане на основание чл.55 ЗЗД, а кредиторът
може да търси обезщетение за вредите от неизпълнение на договора, като се касаело за
преките и предвидими вреди, които са в причинна връзка с неизпълнението/ лошо, частично
или забавено/.
Предявените искове са с правно основание чл. 87 ал.3 ЗЗД за главния иск и чл.55 ал.1
предл.3 ЗЗД за насрещната претенция.
В съдебно заседание от 03.04.2024г. процесуалният представител на ответната
страна-адвокат Гарова от БАК прави изявление, че признава предявения главен иск, като
освен това заявява изричен отказ от насрещната претенция с правно основание чл.55 ал.1
предл.3 ЗЗД.
И двете страни са отправили молба за постановяване на решение при признание на
иска.
С протоколно определение от 03.04.2024г., съдът е прекратил производството в
частта му по предявения насрещен иск за осъждане на ответника да върне на „БМ
Хотели“ЕООД получените от него вноски по договора в размер на 9000 евро с левов
еквивалент 17 602.47 лева като недължимо платени.
Настоящият състав, като взе предвид твърденията в исковата молба и обсъди
събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
В съдебно заседание пред Окръжен съд Бургас, ответникът чрез процесуалния си
представител прави изрично признание на предявения иск по чл.87 ал.3 ЗЗД.
Ищецът, чрез процесуалния си представител е поискал да бъде постановено решение
съобразно направеното признание на иска.
Разпоредбата на чл.237 от ГПК предвижда възможността ищецът да поиска от съда да
прекрати съдебното дирене и да поиска постановяването на решение при признание на иска.
В този случай съдът произнася решението си, като в мотивите му е достатъчно да се укаже,
че същото е постановено при признание на иска, без да е необходимо обсъждане на
приетите по делото писмени доказателства и излагане на фактически и правни изводи по
съществото на спора.
В настоящия случай са налице предпоставките за произнасяне с решение по чл.237
ал.1 ГПК. Спазени са и изискванията на ал.3 от същата законова разпоредба, тъй като
признатото право не противоречи на закона или на добрите нрави, а от друга страна е
такова, с което страната може да се разпорежда: да се развали по съдебен ред договор за
покупко- продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор
№53045.155.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Обзор, общ.Несебър,
одобрени със заповед №РД-18-59 от 14.09.2006г. на изпълнителния директор на АК, с площ
7
от 1729 кв.м., с трайно предназначение на територията “урбанизирана“, начин на ползване:
“средно застрояване/от 10 до 15 метра/, с номер по предходен план 155002, при граници и
съседи на поземления имот: имоти №53045.150.179, №53045.155.1, №53045.155.3,
№53045.155.4, №53045.503.134, №53045.503.133, №53045.503.138, ведно с всичките
подобрения и приращения за имота.
С оглед направеното признание на иска, претенцията се явява основателна и следва
да се уважи, като не е необходимо съдът да излага мотиви по същество.
Страните са заявили, че нямат претенции за присъждане на разноски помежду, поради
което и такива не следва да се възлагат в тежест на ищеца или ответника.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл.87 ал.3 ЗЗД сключения на 03.05.2018г. между „Обзор
Инвест“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Иван
Вазов“ №10, офис 3, със съдебен адрес гр.Варна, ул.“Марко Балабанов“ №41-43, ет. партер,
офис 1.1 и „БМ Хотели“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Ахелой, община Поморие, ж.к. местност „Бабата“, хотелски комплекс „Липите“ договор
за покупко- продажба на недвижим имот, вписан под акт №178, том VII, дело №1402, с
вх.рег.№2593 от 03.05.2018г. в служба по вписванията гр.Несебър по силата, на който
ищецът „Обзор Инвест“ООД в качеството му на продавач е продало на ответника „БМ
Хотели“ ЕООД в качеството му на купувач следния недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор №53045.155.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Обзор,
общ.Несебър, одобрени със заповед №РД-18-59 от 14.09.2006г. на изпълнителния директор
на АК, с площ от 1729 кв.м., с трайно предназначение на територията “урбанизирана“, начин
на ползване: “средно застрояване/от 10 до 15 метра/, с номер по предходен план 155002, при
граници и съседи на поземления имот: имоти №53045.150.179, №53045.155.1, №53045.155.3,
№53045.155.4, №53045.503.134, №53045.503.133, №53045.503.138, ведно с всичките
подобрения и приращения за имота.
Решението може да се обжалва пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
8