РЕШЕНИЕ
№ 191
гр. Исперих, 08.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ИСПЕРИХ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Елица Д. Бояджиева Георгиева
при участието на секретаря РА.ЦА СТ. САПУНДЖИЕВА
като разгледа докладваното от Елица Д. Бояджиева Георгиева Гражданско
дело № 20213310100323 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.124, ал.1 от ГПК.
Постъпила е искова молба вх.№ 516/ 05.05.2021г. от „А.” ЕООД град И.,
представлявано от управителя А. Ф. А., действащ чрез адвокат М.М. от АК –
Р. против Община И., представлявана от кмета инженер Б. Ф. Ш., с която
молят съда да приеме за установено по отношение на ответника, че
Предварителен договор № 236/ 29.08.2019г. е действителен и поражда правно
действие и не е прекратен със Заповед № 310/ 24.04.2020г. на кмета на
община И., претендират и сторените в процеса разноски. В исковата молба
ищецът разказва, че дружеството е инвестирало значителни средства във
връзка с ремонт и преустройство на търговски обект : „Кафе - Аперитив” на
адрес град И., улица „Л. №.., за което било издадено удостоверение за
въвеждане в експлоатация 12/ 14.08.2020г. Било взето решение от Общински
съвет – И. и след съгласуване с Главният архитект било поставено
преместваемо съоръжение – покритие с тента. На 29.08.2019г. страните
сключили Предварителен договор за наем на общински терен № 236/ 2019г.,
като в него било уговорено покритието с тента да е поставено на
определеното място за срок от 7 години. В тази връзка имало издадено
разрешение по чл.4 от Наредба № 9 за разрешаване, функциониране и
премахване на преместваеми обекти на територията на община И.. Ищецът
подал заявление до ответника за сключване на окончателен договор, като го
входирал в деловодството му на 01.09.2020г. На 05.10.2020г. обектът бил
посетен от комисия съставена от общински служители и те уведомили ищеца,
че сключеният предварителен договор е отменен със Заповед на кмета на
1
община И. № 310/ 24.04.2020г. Ищецът твърди, че тази заповед не му е била
връчвана и узнал за нея едва на 05.10.2020г. Водил е дело пред
Административен съд – Р. за отмяна на въпросната заповед, но съдът е приел,
че се касае до гражданско правен спор, поради което дружеството е
предявило настоящият установителен иск. Твърди, че е било изправна страна
по договора, като редовно е заплащало наемната цена до края на месец април
2021г. Моли искът да бъде уважен. Представя писмени доказателства, които
моли да бъдат допуснати и приети.
В срока по чл.131 от ГПК ответника Община И. представя писмен
отговор. В отговорът ответникът твърди, че ищецът няма правен интерес да
води настоящото производство, тъй като през месец септември 2020 година е
подал заявление за сключване на нов договор за наем. По същество счита, че
искът е неоснователен и недоказан. Считат, че кметът правилно и
законосъобразно е предприел действия по прекратяване на Предварителният
договор сключен между страните, тъй като след отправено уведомително
писмо ищецът не е представил пред общината доказателства за предприемане
на действия по осигуряване на инвестиции по европроект касаещи
изграждането на процесното съоръжение, като така не е изпълнил клаузи по
договора, изпълнението на които като последица е влечало сключването на
окончателен договор. Ищецът е бил изчакан да представи такива
доказателства дори извън даденият срок, но тъй като такива не били
представени, договорът бил прекратен със заповед на кмета. Тази заповед
Административен съд – Р. приел, че не е индивидуален административен акт.
Ответникът счита, че е бил изправна страна в отношенията с насрещната
страна, още повече че е поканил ищеца за сключване на нов договор.
Основанието на договора предмет на делото било кандидатстване по
европроект и до колкото доказателства в такава посока не били представени
от реципиента по договора, то Общината е имала законово основание да
прекрати Предварителният договор. Ответникът представя писмени
доказателства, които моли да бъдат приети. Претендира деловодни разноски.
В съдебно заседание ищецът чрез своя процесуален представител
поддържа исковата претенция и моли по същество същата да бъде уважена.
В съдебно заседание не се явява представител на ответника.
Съдът, след като се запозна с представените по делото доказателства
намира за установена следната фактическа обстановка : Страните по делото
се намират в договорни отношения по силата на сключен на 29.08.2019г.
Предварителен договор за наем на общински терен № 236/ 2019г., по силата
на който Община И. отдала под наем на ищцовото дружество „А.” ЕООД град
И., представлявано от управителя А. Ф. А. следният терен : част от имот №
501.9570 с начин на трайно ползване За обществено застрояване с начин на
трайно предназначение Пешеходни площи и алеи с площ 6.903дка с Акт за
публична общинска собственост № 6545 от 10.01.2018г., вписан в Агенцията
по вписванията на 10.01.2018г. в размер на 39.29 кв.м. за поставяне на
преместваемо съоръжение – покритие с тента (подвижна пергола от плат)
върху тераса, изградена от преместваеми модули с настилка от декинг към
кафе-аперитив. В договора е отразено, че при установяване на несъответствие
на предоставените площи и реално ползваните площи, наемодателя дължи
неустойка в двукратния размер на дължимия наем за месеца, през който е
установено нарушението. В точка 2 на договора е отразено, че той се сключва
2
на основание чл.56, ал.1, т.2 от ЗУТ, чл.4, ал.3, т.2, чл.7, ал.1 и чл.10, ал.1 от
Наредба № 9 РФПВСТ на Общински съвет – И., Разрешение за поставяне №
11/ 23.07.2019г. на Главния архитект на Община И. и Решение № 722 по
Протокол № 65 от 01.08.2019г. на Общински съвет – И.. В точка 4 на
договора е отразено, че той се сключва за срок от 7 години, считано от датата
на въвеждане в експлоатация на строеж „Кафе аперитив“. Месечният наем за
обекта е договорен в точка 6.1 от договора и е в размер на 39.29 кв.м. х
2.00лв. или = 78.58 лева без ДДС, която сума се заплащала до 10 число на
текущия месец в касата на Община И. или по банков път по изрично
посочена банкова сметка на общината. Основанията за прекратяване на
договора са изброени в точка 8 от същия и те са както следва : 8.1.По взаимно
съгласие; 8.2 При изтичане срока на договора; 8.3 При неплащане на
дължимият наем за два месеца; 8.4 При лошо стопанисване; 8.6 Едностранно
с писмено предизвестие от страна на наемодателя или наемателя.
Решението за сключване на процесният описан договор с ищцовото
дружество е взето на сесия на Общински съвет – И. проведена на 01.08.2019г.
Разрешението за поставянето на Преместваемо съоръжение – Покритие с
тента към „Кафе Аперитив“ е дадено от Главният архитект на Община И. на
23.07.2019г. и носи номер 11.
Общинският съвет и Главният архитект са се произнесли с описаните
решение и разрешение, както и договорът е сключен във връзка с подадено от
„А.” ЕООД Заявление вх.№ УТ – 585/ 20.06.2019г., като в заявлението е
посочено че дружеството е собственик на първи етаж от централна градска
поща в град И., като се променя статута на сградата в „Кафе аперитив“.
Отразено е, че дружеството ще кандидатства по европроект, но им трябва
пред кафето тераса от 50 кв.м. и договор за 7 години минимум, за да бъдат
допуснати в програма за кандидатстване и да им признаят разходите по
терасата. Заявителя е изразил съгласие да има клауза при ремонт на алеята да
се махне съоръжението.
На 24.03.2020г. Община И. отправила до управителя на ищеца писмена
покана в едноседмичен срок от уведомяването да представи в община И.,
отдел „Общинска собственост“ заявление за кандидатстване за
еврофинансиране в европейски фондове с цел изграждане на преместваемо
съоръжение пред собственият обект на дружеството с адрес – град И., ул.“Л.“
№..... Поискано е писмено уведомяване при липса на предприети действия по
еврофинансиране.
На 24.04.2020г. кмета на Община И.издал заповед № 310/ 24.04.2020г. с
която наредил, че счита Предварителен договор за наем на общински терен №
236/ 29.08.2019г. сключен между страните по делото за развален по право от
датата на влизане в сила на въпросната заповед. В мотивната част е отразено,
че ищецът не изпълнил задължението в едноседмичен срок да представи в
Община Исперих доказателства за това, че е кандидатствал за
еврофинансиране в Европейски фондове с цел изграждане на преместваемо
съоръжение пред собственият му обект с адрес : град И., ул.“Л.“ № .и поради
пълна невъзможност за изпълнение на задължението му за заплащане на наем
за терен на преместваемото съоръжение (покритие с тента върху тераса,
изградена от преместваеми модули с настилка от дегинг към кафе-аперитив),
което не било монтирано към настоящият момент. Отразено е, че заповедта
подлежи на обжалване в 14-дневен срок пред Административен съд – Р..
3
На 01.09.2020г. „А.” ЕООД подало заявление до Община И. за наемане
на обект WMR XVI квартал 338 – 29 кв.м. по плана на град И., ул.“Л.“ № .. за
периода от 15.09.2020г. до 15.09.2025г. за ползване на тротоарна площ с цел
поставяне на тента с колони 4 броя и 70.00 кв.м. маси и столове. По
подаденото през 2020г. заявление е изготвен Предварителен договор за наем
на общински терен № 181/ 14.09.2020г., с който страните по делото се
договарят за следното : Наемодателя (Община И.) се задължава да сключи
окончателен договор за срок от 5 години, с който договор да предостави за
временно и възмездно ползване на общински терен, представляващ част от
имот № 501.9570 с начин на трайно ползване За обществено застрояване с
начин на трайно предназначение Пешеходни площи и алеи с площ 6.903дка с
Акт за публична общинска собственост № 6545 от 10.01.2018г. вписан в
Агенцията по вписванията на 10.01.2018г. в размер на 36.18 кв.м. за поставяне
на преместваемо съоръжение – покритие с тента (подвижна пергола от плат)
върху тараса, изградена от преместваеми модули с настилка от декинг към
кафе-аперитив. В договора е отразено, че при установяване на несъответствие
на предоставените площи и реално ползваните площи, наемодателя дължи
неустойка в двукратния размер на дължимия наем за месеца, през който е
установено нарушението. В член 2 на договора е отразено, че окончателен
договор за наем на общински терен ще се сключи след представяне на
Разрешение за поставяне от Главният архитект на Община И.. В точка 3 на
договора е отразено, че той се сключва на основание чл.56, ал.1, т.2 от ЗУТ,
чл.4, ал.3, т.2, чл.7, ал.1 и чл.10, ал.1 от Наредба № 9 РФПВСТ на Общински
съвет – И.. Месечният наем за обекта след сключване на окончателен договор
е договорен в точка 6.1 от договора и е в размер на 36.18 кв.м. х 2.00лв. или =
72.36 лева без ДДС, която сума се заплащала до 10 число на текущия месец в
касата на Община И. или по банков път по изрично посочена банкова сметка
на общината. Основанията за прекратяване на договора са изброени в точка 8
от същия и те са както следва : 8.1.По взаимно съгласие; 8.2 При неплащане
на дължимият наем за два месеца; 8.3 При лошо стопанисване; 8.4
Едностранно с писмено предизвестие от страна на наемодателя или
наемателя. Описаният договор носи подпис на Наемодателя, но такъв няма за
Наемател.
На 05.10.2020г. служители на Община И. извършили проверка в
преместваемият обект стопанисван от ищцовото дружество. Бил съставен
Констативен акт № 6 от същата дата, като в точка IV на същият е отразено
като извършено нарушение, че е извършен монтаж без издадено Разрешение
за поставяне от Главният архитект на Община И.. Бил направен извод, че
преместваемият обект е незаконен по смисъла на чл.56,
ал.2 от ЗУТ. Преместваемият обект бил поставен в общински имот без правно
основание – без договор за наем, което нарушавало нормите на чл.56, ал.2 от
ЗУТ и чл.19, т.1 и т.2 от Наредба № 9 РФППОТ на Община И..
По повод констатациите отразени в Констативен протокол от
20.10.2020г. кмета на Община И.издал Заповед № 284/ 13.04.2021г. да се
премахне незаконосъобразно поставен преместваем обект /тента с подиум/ с
размери 6.80 х 8.00м с височина на високата част 4.10м., на ниската част
2.42м., намиращ се в имот № 501.9570 с начин на предназначение –
пешеходни площи и алеи /пешеходна зона по ул.“В. Л.“/, в чертите на град И.
от „А.” ЕООД град И., представлявано от управителя АЛ. Ф. АЛ.. Определен
4
е срок от един месец от влизане в сила на заповедта за доброволно
изпълнение на премахването. Дадено е предупреждание и за пристъпване към
принудително премахване на съоръжението.
С Определение № 854/ 22.01.2021г. постановено по адм.дело № 12856/
2020г. Четвърто отделение на Върховен административен съд приел, че
Заповед № 310/ 24.04.2020г. на кмета на Община И. няма характера на
индивидуален административен акт и не подлежи на самостоятелно
обжалване. В мотивите на определението е прието, че кмета е издал
оспорваната заповед преди между страните да е имало вА.дно възникнало
наемно правоотношение, тъй като заповедта за абдикация от договора е
издадена на 24.04.2020г., а реално обекта, за който е спора е бил въведен в
експлоатация на 14.08.2020г., а съгласно клаузите на Предварителен договор
за наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г. наемното правоотношение
възниква след въвеждане в експлоатация на обекта. Това се потвърждава и от
представено в настоящото производство Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 12/ 14.08.2020г. подписано от Главният архитект на Община
И.
По делото са назначени три експертизи. Първата, която е съдебно-
счетоводна дава заключение, че по Предварителен договор за наем на
общински терен № 236/ 29.08.2019г. сключен между страните по делото са
направени два превода към Община И на дата 05.05.2021г. на стойност
884.00лв. и на 13.10.2021г. на стойност 1300.00лв. Въпросните суми били
върнати на „А...” ЕООД град И. на 31.05.2021г. – 884.00лв. и на 28.10.2021г. –
1300.00лв. Ищцовото дружество било направило и други преводи към
Община И. – преводи с общ размер от 704.70лв. по Предварителен договор за
наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г. и преводи с общ размер от
360.00лв. по Договор № 122/ 26.05.2021г.
По делото е назначена единична графологична експертиза, която дава
заключение, че подписа за получател в известие за доставяне с № ИД PS 7400
004BCF Y е изпълнен от АЛ. Ф. АЛ.. Впоследствие е проверена и
товарителница № ИД PS 7400 004BAW D, с която до ищеца е изпратено
копие на заповед № 310/ 24.04.2020г. на кмета на Община И., като вещото
лице е дало заключение, че подписа за получател и в това Известие за
доставяне е изпълнен от А. Ф. А..
По искане на ищцовото дружество по делото е назначена и тройна
графологична експертиза на подписа за получател в товарителница № ИД PS
7400 004BAW D, която е дала заключение че подписа не принадлежи на А. Ф.
А..
По делото е разпитан свидетеля М.Й., който сочи че той е издал
Разрешение за поставяне на преместваемото съоръжение № 11/ 23.07.2019г.
Същият в своите показания разказва, че разрешението е за ремонт и промяна
на предназначението на част от административните помещения находящи се
на първи етаж на сградата на пощата в град И. в „Кафе аперитив“. Заради
желанието на наемателя за поставяне на навес пред сградата било издадено
разрешението. Сина на А. Ф. А. посетил архитекта и му казал, че ще участва
по програма и че искал и разрешение за поставяне на тента. По принцип
такива разрешения се давА. след като заведението се въведяло в
експлоатация, но тъй като синът на управителя на ищцовото дружество казал,
че по програмата се изисквало договорът да бъде изготвен предварително, за
5
седем години, и казал че разрешението за поставяне го искА. преди да се
въведе в експлоатация кафенето, затова архитектът издал поисканото
разрешително след съгласуване с Общински съвет – И.. По принцип по
общинската наредба тротоарно право се давало за срок до 5 години, но с
решение на Общинския съвет по внесена докладна записка на ищеца било
дадено такова право за срок от 7 години. След това се сключил и договорът за
наем на общински имот. Архитектът не е отменял разрешително, но му бил
указван натиск от новата управа. Свидетеля твърди, че цялата документация
по издаването на разрешителното е била изрядна. Нямало е жалби от другите
собственици в сградата.
С оглед изложеното от фактическа страна, съдът направи следните
правни изводи : Предявеният иск се явява основателен и доказан и като такъв,
следва да бъде изцяло уважен. Възникналото договорно правоотношение
между страните по силата на сключеният между тях Предварителен договор
за наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г. е вА.дно и към настоящият
момент. Срокът на договорът не е изтекъл. Той е започнал да тече на
14.08.2020г. и следва да изтече на 14.08.2027г. съобразно предоставеният от
наемодателя 7-годишен период. Липсват твърдения от страна на ответника,
както и доказателства в процеса за неизпълнение от страна на ищеца на
задължението за заплащане на наемната цена. Основанията за прекратяване
на договора са изброени в точка 8 от същия и те са както следва : 8.1.По
взаимно съгласие; 8.2 При изтичане срока на договора; 8.3 При неплащане на
дължимият наем за два месеца; 8.4 При лошо стопанисване; 8.6 Едностранно
с писмено предизвестие от страна на наемодателя или наемателя. В процеса
не са ангажирани доказателства за нА.чие на което и да било от изброените
основания за прекратяване на договора между страните. Кмета на Община И.,
в издадената Заповед № 310/ 24.04.2020г. с която наредил, че счита
Предварителен договор за наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г.
сключен между страните по делото за развален по право от датата на влизане
в сила на въпросната заповед в основанията за издаване е цитирал т.8.6 от
Предварителният договор от 2019г. и чл.89, ал.1, изр.1 от ЗЗД. В процеса не
бяха ангажирани доказателства, че Община И. е отправила едностранно
писмено предизвестие до ищеца за прекратяване на договора между страните,
така както изисква цитираната точка от договора. На следващо място –
нормата на чл.89, ал.1, изр.1 от ЗЗД сочи, че „При двустранните договори, ако
задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за
изпълнение, договорът се разваля по право“. В процеса не бяха ангажирани от
ответника доказателства, че някое от поети от „А.” ЕООД задължения по
Предварителен договор за наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г. са
погасени поради невъзможност за изпълнение. В заповедта развалянето на
договора е обосновано от това, че на вниманието на Община И. не били
представени доказателства за кандидатстване по Европроекти, както и че била
нА.це пълна невъзможност за заплащане на наем за терена, на който
следвало да се изгради преместваемото съоръжение. В съдържанието на
Предварителен договор за наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г.
такова условие – „кандидатстване по Европроекти“ за вА.дност на договора
не е договаряно от страните, без значение какво е записано в Заявление вх.№
УТ – 585/ 20.06.2019г. Ако волята на Община И. е била договорът да се
сключи с цел осигуряване на възможност за кандидатстване по Европроекти,
6
то това е следвало да намери отражение в текстовете на самия договор като
регламентирано условие за действие съгласно нормата на чл.25 от ЗЗД. Видно
от съдържанието на сключеният договор, такова условие не е било поставяно
от наемодателя, поради и което същият не може да се позовава на него, като
основание за разваляне на договорните отношения, още повече това условие
да се тълкува от наемодателя, като погасено поради невъзможност за
изпълнение задължение на насрещната страна. Единственото условие
присъства в чл.4 на договора, който сочи, че договорът се сключва за срок от
7 години, считано от датата на въвеждане в експлоатация на строеж „Кафе
аперитив“ и това условие е изпълнено. Не са представени от ответника и
доказателства, че насрещната страна е била в невъзможност да изпълнява
задължението си за заплащане на определеният наем, за да се приеме това
обстоятелство за годно основание договорът да бъде развален поради
неплащане по т.8.3 от договора, а и такова основание никъде не е цитирано
правно в актовете издадени от ответната страна. Точно обратното по
назначената съдебно-счетоводна експертиза се установява, че ищцовото
дружество е превеждало на Община И. суми по сключеният договор – на
05.05.2021г. са преведени 884.00лв. (дължим наем за около 9 месеца с вкл.
ДДС), на 13.10.2021г. са преведени 1300.00лв. (дължим наем за около 13
месеца с вкл. ДДС).
Не е произвела и действие Заповед № 310/ 24.04.2020г. на кмета на
Община И., тъй като както се сочи и в Определение № 854/ 22.01.2021г.
постановено по адм.дело № 12856/ 2020г. Четвърто отделение на Върховен
административен съд същата е издадена преди Предварителен договор за
наем на общински терен № 236/ 29.08.2019г. да влезе в сила и да започне да
се изпълнява. Това се е случило чак на 14.08.2020г. – почти една година след
сключване на Предварителният договор.
С оглед изхода на делото на ищцовото дружество се следват на осн.
чл.78, ал.1 от ГПК реА.зираните в производството съдебни и деловодни
разходи в общ размер на 1666.03лв., включващ заплатена държавна такса и
пет депозита за вещи лица.
Воден от изложеното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на осн. чл.124, ал.1 от ГПК по
отношение на Община И, представлявана от кмета инженер Б. Ф. Ш., че
Предварителен договор № 236/ 29.08.2019г. сключен между Община И. и „А.”
ЕООД град И., представлявано от управителя А. Ф. А. е действителен,
поражда правно действие и не е прекратен със Заповед № 310/ 24.04.2020г. на
Кмета на община И..
ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.1 от ГПК Община И., представлявана от
кмета инженер Б. Ф. Ш. ДА ЗАПЛАТИ на „А.” ЕООД град И.,
представлявано от управителя А. Ф. А. за разноски по делото сумата 1666.03
/хиляда шестстотин шестдесет и шест лева и три стотинки/.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването
му на страните пред въззивна инстанция Окръжен съд – Р..
7
Съдия при Районен съд – Исперих: _______________________
8