Р Е Ш Е Н И Е
№
248
гр.
Перник, 16.02.2024 година
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Административен съд – Перник, в
публично съдебно заседание проведено на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:
Съдия: Слава
Георгиева
при съдебния секретар Емилия
Владимирова, като разгледа докладваното от съдия Георгиева административно дело
№ 477 по описа на съда за 2023 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на с чл. 145
– чл.
178 от Административнопроцесуалния кодекс АПК/, във връзка с чл.
41, ал. 2 от Закона за общинската собственост /ЗОС/.
Образувано е по жалба на Ц.Г.Н. и Ф.Б.Н.,***, ***против решение № 1407 от
12.10.2023 година на Общински съвет Перник. С решението е приета пазарна оценка
в размер на 23 899.72 лева без ДДС и 20% ДДС в размер на 4 779.94лв.
или обща сума в размер на 28 679.66 лева
на терен, представляващ УПИ ***, ***, с площ от 827 кв.м. по регулационния план на с.
Р., общ. Перник и е дадено съгласие същият да се продаде на жалбоподателите.
Жалбоподателите твърдят, че на 05.06.2023
година са иницирали административна процедура по закупуване на процесния УПИ,
върху който е построена сграда с отстъпено право на строеж, в режим на
съпружеска имуществена общност. Заявяват, че обжалваното решение, с което е
утвърдена пазарната оценка на имота е незаконосъобразно, като твърдят, че
приетата пазарна оценка е прекомерно завишена. Искат съда да отмени оспореното
решение в тази му част, като го измени до справедлива пазарна оценка.
В проведеното съдебно заседание на 19.01.2024
година жалбоподателите Ц.Г.Н. и Ф.Б.Н., редовно призовани за представител
изпращат адв. Д.М.,***. Поддържа жалбата. Пледира същата да се уважи като
основателна и оспорвания акт се измени до посочената от вещото лице цена на имота на
база реално изповядани сделки. Претендира присъждане на направените съдебни
разноски по приложен списък на разноските по чл. 80 от ГПК.
Ответникът по жалбата-Общински съвет
Перник, за представител изпраща адв. М.Е.,***. Оспорва жалбата. Пледира съдът
да я отхвърли като неоснователна. Претендира присъждане на разноски.
Административен съд – Перник, в
настоящия съдебен състав, след като обсъди доводите на страните и прецени по
реда на чл.
235, ал. 2 от ГПК, във връзка с чл. 144
от АПК приетите по делото писмени доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното:
Жалбата е допустима, като подадена от
надлежна страна – адресат на индивидуален административен акт. В решението
на общинския съвет не е указано пред кой орган и в какъв срок може да се подаде
жалба. Затова е приложима нормата на чл.
140, ал. 1 от АПК, предвиждаща удължен двумесечен срок за обжалване, който
изтича на 12.12.2023 г., при което се следва, че жалбата е в срока по чл. 149,
ал. 1 от АПК. Решението на ОбС-Перник, в частта за определяне цената на имота е
властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане
с общинско имущество по смисъла на чл.
21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и по арг. чл.
8, ал. 11 от ЗОС, и ТР № 5/10.12.2008 г. на ВАС по т. д. № 20/2007 г.,
подлежи на самостоятелен контрол по реда на чл.
45, ал. 3 от ЗМСМА /Решение на ВАС № 1963/16.02.2017 г. по АД № 435/2016 г./
Поради това се следва, че жалбата е насочена срещу акт,
който подлежи на съдебен контрол и същата следва да се разгледа по същество.
Производството пред административния
орган е започнало по повод подадено заявление вх. № 23/ОС-128 от 05.06.2023
година /л. 45/ от Ц.Г.Н. /настоящ жалбоподател/, с което е поискала изготвяне
на оценка за закупуване правото на собственост върху земята на имот представляващ
УПИ ***, ***, с площ от 827 кв.м. по регулационния
план на с. Р., общ. Перник, като
притежаваща отстъпено и реализирано право на строеж върху масивна жилищна
/вилна/ страда с площ от 60 кв. метра.
Видно от нотариален акт за собственост
върху недвижим имот /констативен/ № 179, том ІІ, рег. № 8136, дело № 334 от 24.09.2002
година /л. 47/ Ц.Г.Н. и съпругът й Ф.Б.Н. са придобили правото на собственост
върху масивна вилна /жилищна/ страда със застроена площ от 60 кв. м, заедно с
отстъпено право на строеж върху урегулиран поземлен имот, построена върху парцел
***, ***, с площ от 745 кв.м. по регулационния
план на с. Р., общ. Перник, при граници на УПИ по скица: от север - улица с ОК ***,
от изток - улица с ОК ***, от югозапад -парцел ***и от запад - парцел ***.
За терен представляващ УПИ ***, ***, с площ от 745 кв.м. по регулационния
план на с. Р., общ. Перник е съставен акт № 15200 за частна общинска
собственост /л. 33-34/. За съсобственици на имота в АОС са вписани Ц.Г.Н. и
съпругът й Ф.Б.Н., по силата на нотариален акт за продажба на недвижим имот №
179, том ІІ, рег. № 8136, дело № 334 от 24.09.2002 година. Актът за частна
общинска собственост е вписан в Служба по вписванията на 16.12.2022 година и е
подреден в актовите книги.
Със заповед № 952 от 30.05.2023
година на кмета на община Перник на основание чл. 134, ал. 2, т. 6 от ЗУТ е одобрен проект на ПУП-ПРЗ за процесното
УПИ, като видно от скица площта на имота
след изменението е 827 кв. м..
Кмета на община Перник е възложил на с.Д.
– оценител недвижими имоти с оценителска правоспособност сертификат рег. №
*********/2009 година да определи пазарната стойност на недвижим имот: терен с
площ от 827 кв. м., представляващ УПИ ***, ***,
по регулационния план на с. Р., общ. Перник.
С Доклад за оценка на недвижими имот,
изготвен от с.Д. е установено, че урегулиран поземлен имот /застроен/ УПИ ***, ***, по регулационния план на с. Р., общ.
Перник с площ от 827 кв. м. към 21.08.2023
година е с пазарна стойност 23 899.72 лева, без ДДС, след отчетеното от
експерта отстъпено и реализирано право на строеж.
С Докладна записка изх. № 23/ОС-128-2
от 24.08.2023 година /л. 31-32/ кмета на община Перник е внесъл и предложил на
общински съвет Перник да вземе решение на основание чл.
21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, във връзка с чл. 35,
ал. 3 от ЗОС, чл. 8, ал. 2 от ЗОС във вр. с чл. 65, ал. 1 от Наредба № 8 за
общинското имущество на територията на община Перник, с което да утвърди
пазарната оценка на имот: УПИ ***, ***,
по регулационния план на с. Р., общ. Перник
с площ от 827 кв. м. с размер на 23 899.72 лв. и ДДС в размер на
4 779.94 лв. или общо в размер на 28 679.66 лв. и да даде съгласие да
бъде продаден на Ц.Г.Н. и съпругът й Ф.Б.Н..
С Решение № 1407 по Протокол № 11 от 12.10.2023
на общински съвет Перник /л. 17-30/ прието на основание чл.
21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, чл. 35, ал. 3 от ЗОбС и чл. 65, ал. 1 от Наредба
№ 8 за общинското имущество на територията на община Перник е утвърдена пазарна
оценка на имот, представляващ УПИ ***,
***, по регулационния план на с. Р., общ. Перник с площ от 827 кв. м. в размер на 23 899.72 лв.
и ДДС в размер на 4 779.94 лв. или общо в размер на 28 679.66 лв. и е
дадено съгласие да бъде продаден на Ц.Г.Н. и съпругът й Ф.Б.Н..
Предмет на оспорване е Решение № 1407
по Протокол № 11 от 12.10.2023 на общински съвет Перник, в частта, с която е
определен размер на определената пазарна
оценка на процесния имот.
Пред настоящата съдебна инстанция, с
оглед пълното изясняване на спора от фактическа страна се допусна изслушване на
съдебно оценителна експертиза, изготвено от вещото лице Я.А.. Заключението не е
оспорено от страните и като изготвено от компетентно лице се приема като годно
доказателство. От заключението се приема, че към дата на изготвяне на експертизата
пазарната стойност изчислена по метода на пазарните сравнения/аналози на
процесния имот е 21 022.64 лв. без ДДС, съответно с 20% ДДС- 4204.53 лв.
или общо е в размер на 25 227,17 лв..
При определяне на посочената оценка вещото лице е взело предвид характеристиките
на парцела, а именно: разположен в близост до административния център на
населеното място, в които са разположени кметство, поща, търговски обекти,
спирка. Има ток и вода, и е урегулиран. Районът е благоустроен и застроен с
еднофамилни сгради. Основната улична мрежа е с асфалт в добро състояние. От
заключението също така се приема, че в Служба по вписванията в периода от м.
06.2022 година до м. 06.2023 година са намерени недостатъчен брои вписани
сделки в това населено място, като е разширено търсенето на вписани сделки в
съседни селища, като са намерени едва дванадесет вписани сделки. Вещото лице е
анализирало така вписаните сделки, като е установило, че същите са сключвани
между физически лица като договорената цена е близка до данъчната оценка. Само
една сделка посочена на стр. 4 от заключението е изповядана между община Перник
и физическо лице, при цена 23.00 лв. за площ от 33 кв. м., при която цената за 1 кв. м. е 2,30 лв. при
данъчна оценка на този имот 75,90 лева. При ползване на вписаните сделки в
служба по вписванията вещото лице получава
средна цена на процесното УПИ в размер на 4 738 лв. без ДДС. Така
представеното заключение настоящият съдебен състав го кредитира, като
обективно, компетентно и кореспондиращо на писмените доказателства по
административната преписка и същото ще бъде анализирано в изложението по
съществото на спора.
При така установените факти,
настоящият съдебен състав на Административен съд – Перник като извърши по реда
на чл.
168, ал. 1 от АПК цялостна проверка за законосъобразността на оспорения
индивидуален административен акт на всички основания по чл. 146
от АПК достигна до следните правни изводи:
Спорният по делото въпрос, който
определя пределите на съдебния контрол и обуславя законосъобразността на
обжалвания акт е свързан с размера на определената пазарна оценка на имота.
Решението на общински съвет Перник, в
оспорената му част, която е предмет на съдебен контрол, е постановено от
компетентен орган, определен в чл.
21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и е в рамките на неговата материална, функционална
и териториална компетентност. Следователно не са налице отменителни основания
по чл. 146, т. 1 от АПК.
От посочените в оспореното решение
фактически и правни основания за издаването му стават ясни юридическите факти,
от които органът черпи упражненото от него публично субективно право, тоест следва
да се приеме, че е спазена установената форма на акта, определена в чл.
59, ал. 2 от АПК. В случая не се установяват съществени нарушения на
административнопроизводствените правила, които да обосновават отмяна на
оспорвания акт в обжалваната му част. Решението е взето при наличие на кворум и
след поименно гласуване с 28 гласа „за“ от присъстващите общински съветници /при
обща численост на общинските съветници-37/.
Съгласно чл.
41, ал. 2 от ЗОС, разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху
имоти – общинска собственост, следва да се извършват по пазарни цени, но не по
– ниски от данъчните им оценки, като пазарните цени на имотите и на вещните
права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени
от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е
предвидено друго. В случая липсва друго предвиждане, поради което е приложим
редът по чл. 22, ал. 3 от ЗОС – кметът на общината
възлага определянето на пазарната стойност на имота на оценители, отговарящи на
изискванията на Закона
за независимите оценители. В настоящия случай, кмета на община Перник, в
съответствие с посочената нормативна уредба, което не е спорно и между
страните, е възложил на оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите
оценители изготвянето на пазарна оценка на имот – УПИ ***, ***, по регулационния план на с. Р., общ.
Перник с площ от 827 кв. м., като назначения оценител е определил пазарна
оценка на имота. Видно от изготвения
оценителен доклад в хода на административното производство, пазарната
оценка не е по-ниска от данъчната оценка
на имота – 3129.12 лева. Изготвена е от лицензиран оценител и е обоснована
на професионални методи на оценяване -
български стандарти за оценяване, утвърдени от Камарата на независимите
оценители. Площта, на отстъпеното право на строеж и изградената постройка е
приспадната от стойността на общинския терен. При изготвянето са отчетени
местонахождение, строителна зона, транспортна достъпност, инфраструктура. Въз основа на това и чрез използване на метода
на пазарни сравнения (аналози) въз основа на посочена формула за изчисление е
определена пазарна стойност на имота в размер на 23 899.72 лева или
стойност на 1 кв. м. - 31.16 лв., към дата на изготвяне на експертизата
21.08.2023 година.
От приетото заключение по извършената
съдебно – оценителна експертиза се установява, че са ползвани същите методи на
оценяване-метода на пазарни сравнения (аналози), при заложени аналогични
показатели-местоположение, инфраструктура, при които е получена пазарна
стойност на имота - 21 022.64 лв. или стойност на 1 кв. – 25.42 лв., след отчитане на реализираното
право на строеж, към момента на изготвяне на експертизата. Настоящия състав
кредитира заключението в тази му част доколкото са посочени източниците, от
където е черпена информацията, посочени са конкретни аналози, в същото населено
място, извършена е обстойна проверка на
пазара на недвижими имоти и е дадено обективно заключение, в тази му част. Въз
основа на него се приема, че пазарната оценка на процесния имот е
21 022.64 лв.. В тази връзка
настоящият съдебен състав счита за необходимо да посочи, че имотите, които са
ползвани от вещото лице за изготвяне на експертизата са в близост до
оценявания, като имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение,
притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на
устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване, приложил е корекциионни
коефициети, които са обосновни и оповестени. Всичко това дава основание да се
приеме, че определената от вещото лице пазарна стойност следва да се кредитира,
тъй като е определена и в съответствие с § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС във вр.
с чл. 22 от ЗОбС. Пак в тази връзка следва да се отбележи и това, че сравнимите
имоти са в едно и също населено място /село Р./. Обратно в оценителния доклад
не е посочен източника на ползвана информация и няма никаква индивидуализация
на ползваните аналози. Поради това пазарната стойност определена от вещото лице
по делото се кредитира като пълна и обективна. В тази връзка получената от вещото лице стойност
за 1 кв. м.-25.42 лв. е близка до единствената изповядана сделка /по НА № 476
от 07.03.2023 година/ между община Перник и физическо лице, в същото населено
място за 1 кв.м. - 23 лв.. Съответно приетата от ответника стойност за 1 кв.
м.-31.16 лв. е в завишен размер и като такава е материално незаконосъобразна. Тъй
като оценката на имота е елемент от материалната законосъобразност на
административния акт, защото обуславя фактическите основания, представляващи
материалноправните предпоставки за издаване на административния акт в частта
относно размера му, то несъответствието между оценката за имота, определена в
административното производство и неговата пазарна цена, установена от приетото
по делото и кредитирано от настоящия съдебен състав експертно заключение води
до извода за материалноправна незаконосъобразност на оспореното решение, което
е отменително основание по чл.
146, т. 4 от АПК.
Искането на пълномощника на
жалбоподателите касателно определяне цена на имота на база реално изповядани
сделки не се споделя. Видно от заключението по т. 1 е, че за населеното място,
и при разширено търсене в съседни селища
с близък ценови район не се изпълват предпоставките на пар. 1, т. 2 от ДР на
ЗОбС. Вписаните сделки са недостатъчен брой, като повечето от тях са сключвани
между физически лица на стойност равна или близка до данъчната им оценка. Няма
сключени сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от
страните да е търговец, няма и вписани сделки за ипотеки. Налична е само една
вписана сделка между община Перник и физическо лице, която именно дава
основание да се измени така определената от ответната страна пазарна стойност
на имота. Следователно от вписаните сделки не може да се направи обоснован
извод за сделка сключена при пазарни условия, респ. не може по този начин да се
определи пазарна стойност на процесния имот. Дадената от вещото лице средна
цена на имота, не представлява пазарна стойност на същия по смисъла на чл. 41,
ал. 2 от ЗОбС.
Предвид гореизложените съображения,
настоящият съдебен състав, приема, че обжалваното решение в определения размер
на определената пазарна оценка на имот, представляващ УПИ ***, ***, по регулационния план на с. Р., общ.
Перник с площ от 827 кв. м. в размер на
23 899.72 лв. и ДДС в размер на 4 779.94 лв. или общо в размер на
28 679.66 лв. е незаконосъобразна както се посочи по–горе, поради което ще
следва същата да се измени, като се намали размерът на пазарната оценка от 23
899.72 лв. на 21 022.64 лева, с оглед приетото експертно заключение. Съгласно
удостоверението за данъчна оценка на имота, данъчната оценка на целия имот е
3129 лева без ДДС, поради което пазарната оценка в размер на 21 022.64 лв.
без ДДС, определена от вещото лице, отговаря на изискването на чл.
41, ал. 2, изр. първо от ЗОбС. Също така следва да се посочи, че ДДС е дължимо при плащане, а и не всяка сделка
с общинско имущество подлежи на облагане с ДДС,
поради което общинският съвет следва единствено да определи пазарната оценка
без ДДС.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора и двете
страни имат право на разноски. И двете страни своевременно са направили искане
за присъждането им.
Претенцията на пълномощника на жалбоподателите е за
присъждане на разноски в размер на 470
лева, представляващи заплатена държавна такса в размер на 20 лева и възнаграждение за вещо лице в
размер на 450 лева, както и претенция за определяне на адвокатско
възнаграждение по реда на чл. 38, ал. 1, т. 2 от ЗА.
Жалбоподателите в хода на
производството са представлявани от адв. Д.М.,***, за което е представено
пълномощно и договор за правна защита и съдействие. Адвокатското възнаграждение
се определя в размер на 1000 лв., на основание чл.
8, ал. 3 от Наредба № 1 от 09.07.2004 година за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, във връзка с чл.
38, ал. 1, т. 2, във връзка с чл.
36, ал. 2 от Закона за адвокатурата.
По делото са представени единствено
доказателства за платен първоначално определен депозит за изготвяне на съдебно
- оценителната експертиза в размер на 250 лева и същия ще се вземе предвид при
определяне на разноските. Остатъкът до окончателно определеното възнаграждение
за изготвената и приета съдебна експертиза в размер на още 200 лева, в указания
срок, а и към настоящия момент не е внесен. При това положение жалбоподателите
ще бъдат осъдени да заплатят на Я.А., назначена за вещо лице по настоящето дело
сума в размер на 200 лева, представляваща разликата между първоначално
определения депозит и окончателно определения такъв. Следователно присъждането
на разноски е доказано до общ размер на 1270 лева.
Ответната страна заявява искане за присъждане
на адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева, по договор за правна защита
и съдействие № 39425 от 30.11.2023 година и с оглед изхода на спора има право
на разноски.
При този изход на спора и с оглед
уважената част, жалбоподателя, има право
на разноски в размер на 152 лева, а ответната страна на 439 лева.
Жалбоподателите ще бъдат осъдени да заплатят на Община Перник съдебни разноски
по делото в размер на 287 лева.
Мотивиран от гореизложеното и на
основание чл.
172, ал. 2 от АПК, съдът
Р
Е Ш И:
ИЗМЕНЯ по жалба на Ц.Г.Н. и Ф.Б.Н.,***, ***решение № 1407 от 12.10.2023
година на Общински съвет Перник, в частта, с което е приета пазарна оценка на
имот представляващ УПИ ***, ***, с площ от 827 кв.м. по регулационния план на с.
Р., общ. Перник в размер на 23 899.72 лева без ДДС и 20% ДДС в размер на
4 779.94лв. или обща сума в размер на
28 679.66 лева КАТО намалява
размера на пазарната оценка от 23 899.72 /двадесет
и три хиляди осемстотин деветдесет и девет лева и седемдесет и две стотинки/ лева
без ДДС
на 21 022.64 /двадесет и една хиляди и двадесет и два лева, и шестдесет и
четири стотинки/ лева без ДДС.
ОСЪЖДА Ц.Г.Н.,
с ЕГН ********** и Ф.Б.Н., с ЕГН **********,***, ***да заплатят на Община Перник, със седалище и адрес на управление
гр. Перник, пл. "Св. Иван Рилски“ № 1 съдебни разноски по делото в размер
на 287.00 /двеста осемдесет и седем/ лева.
ОСЪЖДА Ц.Г.Н.,
с ЕГН ********** и Ф.Б.Н., с ЕГН **********,***, ***да заплатят на Я.П.А., с ЕИК ***, с адрес: ***, назначена за
вещо лице по административно дело № 477/2023 година по описа на Административен
съд-Перник сума в размер на 200.00 /двеста лева/, представляваща разлика между
първоначално определен депозит и окончателно определен такъв за приетата
съдебно оценителна експертиза.
Решението
може да се обжалва пред Върховен административен съд на Република България в 14
дневен срок от връчването му на страните.
Съдия:/п/