Решение по дело №2366/2023 на Административен съд - Бургас

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, вр. чл. 215, ал. 1, вр. чл. 210, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), и е образувано е по повод жалбата на Е. Е. К. от [населено място], [жк], [улица], № 3, ап. 55, против решение на комисията по чл. 210 ЗУТ, обективирано в т. 94 на Протокол № 5 от 09.02.2022 г., с което е определен размер на еднократно обезщетение за засегнат от сервитутна ивица поземлен имот с [идентификатор] по кадастралната карта на [населено място].

В жалбата са развити доводи за незаконосъобразност на оспореното решение, поради противоречие с материалния закон. Оспорва се размерът на определеното еднократно обезщетение. По същество се иска да бъде изменено решението, като се увеличи размерът на обезщетението.

С определение № 1950/28.02.2025 г. са конституирани като жалбоподатели лицата Л. П. К. с ЕГН 480527, М. Л. К. с [ЕГН] и П. Л. К. с [ЕГН], наследници на починалата в хода на производството жалбоподателка Е. Е. К..

В съдебното заседание жалбоподателите не се явяват и не изпращат представители, редовно уведомени. С писмено становище същите заявяват, че поддържат жалбата и молят за отмяна на обжалваното решение. Оспорват заключението на експертизата, извършена от вещото лице Т., и считат, че в заключението на съдебно-оценителната експертиза, извършена от инж. М. „размерът на еднократното парично обезщетение на засегнатия от сервитутна ивица имот е по-близко до пазарната цена“.

Пълномощникът на ответната страна оспорва жалбата и моли за нейното отхвърляне. Счита, че при издаване на оспорения акт не са нарушени изискванията за законосъобразност. Претендира разноски.

Процесуалният представител на заинтересованата страна „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД оспорва жалбата и моли за нейното отхвърляне, като подробни съображения излага в писмено становище. Моли за присъждане на възнаграждение за юрисконсулт.

Жалбата е подадена от надлежна страна- адресат на оспорения акт, в законоустановения срок и е процесуално допустима. При разглеждането и по същество, съдът намира за установено следното:

С решение № 36 от 20.12.2019 г. на Общински съвет Поморие, обективирано в протокол № 3/30.12.2019 г., е одобрен проект за Подробен устройствен план-парцеларен план за линеен обект на техническата инфраструктура за трасе на обект „Г. водопровод от напорен водоем (НВ) „Поморие“ до разпределителна мрежа [населено място]“. С парцеларния план са утвърдени трасета и е определена сервитутна ивица от 3 метра от оста на водопровода на основание чл. 58, ал.4 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Решението е обявено в ДВ бр. 11 от 07.02.2020 г.

На 15.04.2021 г. в О. П. е депозирано заявление с изх. № ИП-07-К-13/14.04.2021 г. от изпълнителния директор на „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД- Бургас за определяне на размера на еднократно обезщетение на засегнатите от сервитутните ивици поземлени имоти по чл. 83 и чл. 83а, вр. чл. 210 от ЗУТ за обекта „Г. водопровод от напорен водоем (НВ) „Поморие“ до разпределителна мрежа [населено място]“. Към заявлението са приложени решение № 36 от 20.12.2019 г. на Общински съвет- Поморие и констативен акт от 09.03.2020 г. към него, доклад за оценка на правото на преминаване и таблица на засегнатите имоти и площи на сервитутите. С доклада е предложена пазарна цена на сервитутната площ, определена при прилагане на следните критерии: 1.) площ на общинския/частния поземлен имот, включен в границите на сервитута; 2.) видове ограничения на ползването; 3.) срок на ограничението. Пазарната стойност на учредените ограничения е определена чрез формулата Ссерв = Сзем * Кс * Ксп, където:

Ссерв - пазарна стойност на сервитута;

Сзем - пазарна стойност на земята;

Кс - коефициент отчитащ стока, за който в уредено ограничено вещно право с точност до три знака след десетичната запетая

Кс = (1-1.05-n), където „n“ е броят на годините, за които е уредено правото. Коефициентът не може да бъде по-голям от 0.9;

Ксп - експертно определян коефициент, отчитащ вида на сервитута;

Цзем- относителна пазарна стойност на земята в района на преминаване на трасето в лева/кв.м.

В коментар към доклада е посочено, че при определяне пазарната цена на земята за съответните райони на преминаване на трасетата се използва метода на пазарните множители (аналога), при който се използват пазарни коефициенти за извършване на сравнение между аналога и оценяваната земя. По отношение на засегнатите имоти в [населено място] (буква В от доклада), са разгледани четири обяви за продажба на имоти- земеделска земя от трета и четвърта категория на територията на Община Поморие, взети от платформите на [интернет адрес] и [интернет адрес] (на л. 79). Определена е средна цена на [жк], с корекция за оферта- 0.95, и коригирана средна стойност на дка- 9 662 лева. След направени изчисления, за засегнатите имоти на територията на [населено място], в т.ч. за процесния имот, е предложена пазарна стойност на сервитута в размер на 107 097 лева (на л. 80), а за процесния поземлен имот с [идентификатор] е определено право на прокарване с обезщетение в размер на 208.70 лева.

На 09.02.2022 г. искането на „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД и оценителският доклад са разгледани от комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със заповед № РД-16-1339/27.08.2021 г. на кмета на Община Поморие. С решение, обективирано в Протокол № 5/09.02.2022 г., е определено еднократно обезщетение на засегнатите от сервитутните ивици поземлени имоти, като за процесния поземлен имот с [идентификатор], с площ от 5.096 дка, с НТП лозе, частна собственост, III-та категория, със засегната площ 0.048 дка е определено обезщетение за сервитутно право в размер на 208.70 лева. С писмо рег. № 94Я-01-2 от 21.11.2023 г. Е. К. е уведомена за взетото решение на комисията, в качеството на собственик/наследник/съсобственик на недвижимия имот с [идентификатор] по кадастралната карта на [населено място].

По делото е приета съдебно-оценителна експертиза, която дава заключение относно пазарна цена на имота и стойността на сервитутното право. При определяне пазарната стойност на имота е използван от вещото лице инж. И. М. методът на сравнителните продажби при следните оферти:

1) земеделска земя „лозе“, III-та категория на 3 км от [населено място], 320м от новата магистрала, с площ [рег. номер].м, цена 10 евро/кв.м, коригиран коефициент- 1.0, коефициент пазарна реализация- 0.9, с коригирана пазарна цена 9.0 евро/кв. м., източник- обява в Ало.бг;

2) земеделска земя „лозе“, III-та категория, в м. „Изравнителя“ на 200 м от В. П. в близост до асфалтов път, с площ [рег. номер].м, цена 5 евро/кв.м, коригиран коефициент- 1.0, коефициент пазарна реализация- 0.9, с коригирана пазарна цена 4.5 евро/кв. м., източник- обява в Ало.бг;

3) земеделска земя „лозе“, III-та категория на 800 м от пътя Поморие-Каменар, в м. „Изравнителя“, с площ [рег. номер].м, цена 13.75 евро/кв.м, коригиран коефициент- 1.0, коефициент пазарна реализация- 0.9, с коригирана пазарна цена 12.4 евро/кв. м., източник- обява в Ало.бг.

Въз основа на посочените аналози е определена средна пазарна цена от 8.60 евро/кв. м. (17 лева/кв.м.) и пазарна стойност на процесния имот- 43 953 евро, кръгло 44 000 евро или 86 000 лева и пазарна стойност на учредените ограничения 581.30 лева. Пазарната стойност на ограниченията е определена по формулата: С огр. = Сзем * КС* Ксп, където“

Согр.- пазарната стойност на ограниченото вещно право;

Сзем.- пазарна стойност на земята;

Кс- коефициент, отчитащ срока, за който е учредено ограниченото вещно право;

КС = (1-1.05); n- броят на годините, за които е учредено правото; коефициентът не може да е по-голям от 0.9.

Ксп- експертно определен коефициент в границите от 0.5 до 1.0, който отчита степента на наложените ограничения.

В съдебното заседание вещото лице разяснява, че при определяне стойността на сервитутното право е използван методът на сравнителната стойност (на сравнителните продажби и пазарните аналози), тъй като е трудно да се приложат други методи.

Поради изявление на вещото лице М., че не притежава лиценз за оценяване на земеделска земя и няма такава [жк], а имотът е оценен като недвижим имот, без отчитане на характеристиката му на земеделски имот, по делото е допусната и допълнителна съдебно-техническа експертиза, възложена на вещото лице Д. Т., със задача да определи справедливата пазарна цена на общата площ, заета от сервитута- 0.048 дка/ 48 кв.м. от поземлен имот с [идентификатор] по кадастралната карта на [населено място], като се използват два различни метода за изчисление, след проверка в Службата по вписвания при РС- Поморие за сключени сделки в същото землище. При извършване на експертизата са взети предвид данни от службата по вписванията по местонахождението на имота за вписани сделки за покупко-продажби на имоти със сходни характеристики и имоти, намиращи се в близост до процесния имот. Пазарната цена е определена въз основа на 13 сделки за покупко-продажба на земеделска земя с НТП „Лозе“, изповядани в период не по-голям от 12 месеца от оценката, за което е изготвена таблица на стр. 2 от заключението. Определена е цена от 4.59 лв./кв.м. и пазарната стойност на 48/5096 кв.м. от [ПИ] в размер на 220.32 лева (двеста и двадесет лева и тридесет и две ст.). Еднократното обезщетение за части от имота, които попадат в границите на сервитута, е изчислено по формулата:

Ссерв= Сзем. * Кс * Ксп, където:

Ссерв - пазарната стойност на сервитута;

Сзем - пазарна стойност на земята;

Кс~ коефициент отчитащ срока, за който е учредено ограниченото вещно право е точност до три знака след десетичната запетая:

Кс- (1-1.05^-n), където „n“ е броя на годините, за които е учредено правото, като този коефициент не може да надвишава 0.900;

Ксп- експертно определян коефициент отчитащ вида сервитута, като отрицателен сервитут е равен на 1.00, а при положителен се определя в зависимост от ограниченията, които сервитута налага на собственика на земята за ползването и е в границите между 0.5 и 1.0. Положителни сервитути са тези, при които се осъществяват активни действия спрямо служещия имот (например преминаване). Отрицателни сервитути са тези, при които собственикът на служещия имот следва да се въздържа от извършване на определени действия (например да не се строи);

Сзем- (Sтр + Sш + Sд)Цзем

Sтp- площ трасето в м²;

Sщ - площ на шахтите в м²;

Sд - площ заета от други съоръжения в м²;

Цзем - относителна пазарна стойност на земята

Когато е учредено право на ползване на предприятие за неопределен срок, Кс е 0.900 (чл. 21, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси).

Предвид площта на сервитута, начина на трайно ползване и ограниченията според Наредба № 7 от 22 декември 2013 г., вещото лице приема Ксп 0.900;

Изчислена по формулата, Ссерв= 220.32* 0.900 * 0.900= 178.46 лева, т.е. цената на сервитута на 48/5096 кв.м. от [ПИ] е в размер на 178.46 лева (сто седемдесет и осем лева и 46 ст.).

При тези фактически данни съдът намира от правна страна следното:

Оспореното решение е прието от компетентен орган- комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, назначена със Заповед № РД-16-1339/27.08.2021 г. на кмета на Община Поморие. Спазена е изискуемата писмена форма.

При извършената служебна проверка съдът не констатира съществени нарушения на административнопроизводствени правила. Решението е прието с единодушие на редовно проведено заседание, с участието на всички членове.

Съгласно нормата на чл. 83, ал. 4 от ЗУТ, водоснабдителни и канализационни проводи (мрежи) и съоръжения извън населените места и селищните образувания се изграждат въз основа на парцеларни планове по чл. 110, ал. 1, т. 5. С парцеларния план по ал. 4 се определят сервитутни ивици, върху които не се разрешават строежи и засаждане на трайни насаждения (ал. 5). Според чл. 83а, ал. 3 от ЗУТ, размерът на обезщетението се определя при прилагане на следните критерии: 1) площта на засегнатия поземлен имот, включена в границите на сервитутните ивици; 2) видовете ограничения на ползването; 3) срока на ограничението; 4) справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитутните ивици. Определянето на размера на еднократните обезщетения се извършва по реда на чл. 210 и чл. 211 от ЗУТ.

Понятието „справедлива пазарна оценка“ не е дефинирано в ЗУТ. Според легалната дефиниция, дадена с § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, „пазарни цени“ са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.

В случая при определяне пазарната цена на сервитута е използван Методът на сравнителните продажби (метод на пазарните аналози). Според т.1.7.3.1 от Българските стандарти за оценяване (БСО) Методът се основава на ценова информация, получена от надеждни източници. При прилагане на метода, оценителят трябва да извърши сравнителен анализ на качествените и количествените сходства и разлики между сравнимите обекти/активи и оценяваният обект/актив. При необходимост се правят корекции, като тези корекции трябва да бъдат обосновани и оповестени.

В административното производство е извършен сравнителен анализ на качествените и количествените сходства и разлики между сравними обекти и оценявания обект, като сравнението е извършено на база съществуваща информация за цени от пазарно предлагане. Този метод е приложен и от вещото лице инж. М., извършила съдебно-оценителната експертиза по делото. Методът е подходящ съгласно т.6.1 от БСО, предвид наличието на данни от оферти за сходни имоти. Приложени са и съответните коефициенти за корекция- коефициент за големина на парцела и учредено право на строеж, коефициент за местоположение, коефициент за развитие, корекция за офертност и особености спрямо оценявания имот. Оценяването на база съществуваща информация за цени от пазарно предлагане (цени „продава”), респ. пазарно търсене (цени „купува”), обаче, е допустимо при липса на достатъчно достоверна публична информация за цени по сделки с аналогични обекти/активи в района на оценявания. В случая са налице данни за сключени сделки с аналогични обекти, поради което и именно те следва да бъдат взети предвид при определяне на пазарната стойност. С оглед на това и предвид изявлението на вещото лице инж. М., че не притежава нужната [жк], заключението на същата не може да бъде съобразено при формиране на изводите по съществото на спора. Следва да бъде кредитирано заключението на вещото лице Д. Т., като обосновано и изготвено от вещо лице, притежаващо необходимите специални знания. С него пазарната стойност е определена въз основа на данни от Службата по вписванията при РС- Поморие за сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката сделки с имоти, разположени в близост до оценяваните имоти (метод на сравнимите продажби), като са отчетени и значителните ограничения на ползването в резултат на сервитута, съобразно нормата на чл. 83а, ал. 2 от ЗУТ. Определената от вещото лице Т. цена на сервитута е в размер на 178.46 лева, т.е. по-ниска от определената с обжалваното решение, възлизаща на 208.70 лв. Поради това, жалбата се явява неоснователна и следва да се отхвърли.

С оглед формирания извод за неоснователност на жалбата и своевременно направеното искане, на основание чл. 143, ал. 3 и ал. 4 от АПК следва да се присъдят на ответната страна и на заинтересованата страна „ВиК“ ЕАД- Бургас разноски по делото- възнаграждения за юрисконсулт в размер на по 100.00 лева, определени съобразно фактическата и правната сложност на спора. Разноските следва да се възложат върху жалбоподателите, поради неоснователно предизвикания правен спор.

Мотивиран от горното, на основание чл.172, ал.2 от АПК съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на Л. П. К. с ЕГН 480527, М. Л. К. с [ЕГН] и П. Л. К. с [ЕГН] против решение на комисията по чл. 210 ЗУТ, обективирано в т. 94 на Протокол № 5 от 09.02.2022 г., с което е определен размер на еднократно обезщетение за засегнат от сервитутна ивица поземлен имот с [идентификатор] по кадастралната карта на [населено място].

ОСЪЖДА Л. П. К. с ЕГН 480527, М. Л. К. с [ЕГН] и П. Л. К. с [ЕГН] да заплати на О. П. сумата от 100.00 (сто) лева, представляваща разноски по делото.

ОСЪЖДА Л. П. К. с ЕГН 480527, М. Л. К. с [ЕГН] и П. Л. К. с [ЕГН] да заплати на „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД- Бургас с ЕИК ********* сумата от 100.00 (сто) лева, представляваща разноски по делото.

Решението е окончателно.