№ 110
гр. Бургас, 10.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Кристиян Ант. Попов Въззивно гражданско
дело № 20212100501912 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивна
жалба подадена от А.Ю.Р.. с ЕГН **********, срещу Решение №
261079/18.08.2021 г. по гр.д. № 8428/2020 по описа на БРС, с което е обявен за
окончателен сключения между А.Ю.Р.. с ЕГН ********** и С.Д.Р. с ЕГН
**********, от една страна, и „Стаматови – ГСН СИЕ“ СД, ЕИК – *********,
от друга страна, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот по чл.19 ЗЗД от 25.01.2012г. с предмет на договора – покупко-продажба
на имот с идентификатор 73211.134.52 / седем, три, две, едно, едно, точка,
едно, три, четири, точка, пет, две/, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Трояново, общ. Камено, обл. Бургас, одобрени със Заповед РД-
18-864/12.12.2019 г. на ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
поземления имот: няма данни за изменение, с адрес на поземления имот: с.
Трояново, общ. Камено, обл. Бургас, местност „ГОЧОВИ КАБИ“, с площ от
9999 /девет хиляди деветстотин деветдесет и девет/ кв. м., с трайно
предназначение на територията: земеделска и начин на трайно ползване: нива,
Категория на земята: 4, Предишен идентификатор: няма, номер по предходен
план: 134052, при съседи: поземлени имоти с идентификатори 73211.134.53,
73211.133.60, 73211.134.51,73211.134.24, 73211.134.23., и договорена
продажна цена от 4000 (четири хиляди) лева, платена изцяло на продавачите
А.Ю.Р.. с ЕГН ********** и С.Д.Р. с ЕГН **********.
1
Със същото решение „Стаматови – ГСН СИЕ“ СД е осъдено да заплати
на Община Камено сумата от 120 лв. представляваща местен данък за
придобиване на имота и в полза на държавата по сметка на РС – Бургас
сумата от 82,50 лв. представляващи дължимата нотариална такса. А.Ю.Р.. е
осъден да заплати на „Стаматови – ГСН СИЕ“ СД сумата от 50 лв.
представляваща разноски по делото. Първоинстанционният съд е постановил
да се впише възбрана след влизане на решението в сила върху същия имот, до
изплащането на разноските по прехвърляне на имота.
Жалбоподателят изразява недоволство от така постановеното съдебно
решение, като на първо място посочва, че заплатената по договора сума в
размер на 4000 лева представлява капаро и в предварителния договор не бил
посочен точния размер на продажната цена на порцесния имот. Твърди, че не
било доказано неизпълнение от страна на продавачите. Моли за отмяна на
обжалваното решение и отхвърляне на иска.
Постъпил е отговор на въззивната жалба от „Стаматови – ГСН СИЕ“
СД. Въззиваемият счита жалбата за неоснователна и моли за нейното
отхвърляне. Според предварителния договор страните били уговорили
продажна цена в размер на 4000 лв., която имала и обезпечителна функция.
Волята на страните била ясна и интерпретацията във въззивната жалба не
съответствала на уговорката в договора. Претендират се направените по
делото разноски.
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи
на изискванията на чл. 260-261 ГПК.
При служебната проверка по чл. 269 ГПК, въззивният съд констатира,
че обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което жалбата
следва да бъде разгледана по същество.
Съдът като прецени материалите по делото, прие следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по повод
исковата молба на „Стаматови – ГСН СИЕ“ СД срещу А.Ю.Р.. и С.Д.Р., с иск
за постановяване на решение, с което да се обяви за окончателен,
предварителен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим имот
сключен на 25.01.2012 г.
Твърди се в исковата молба, че дружеството ищец на 25.01.2012 г.
сключило с ответниците предварителен договор, нотариално заверен рег.
№423, от нотариус с рег. №426, по силата на който ответниците се задължили
в периода от 23.11.2020 г. до 23.12.2020 г. да прехвърлят на ищеца
собствеността върху гореописания недвижим имот който по Решение №
13988 от 31.05.2010 г., за оземляване на безимотни и малоимотни граждани,
по чл. 20 ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ представлява нива, с площ 10.00
(десет)дка. Ответниците се били легитимирали като собственици на този имот
с посоченото решение на ОСЗГ – гр.Камено. Като насрещна престация,
дружеството ищец се било задължило и било заплатило изцяло уговорената
продажна цена в размер на 4 000 лева.
В месечния срок е постъпил писмен отговор от особения представител
на ответниците с който иска се оспорва, като се твърди, че ответницата
2
Русева не е страна по оземлителното решение.
За да се произнесе по основателността на въззивната жалбата,
настоящият съдебен състав обсъди доказателствата по делото, във връзка
с доводите на страните, при което приема от фактическа и правна страна
следното:
Първоинстанционният съд е установил релевантните за спора факти и
обстоятелства, относно сключен между страните на 20.10.2019 г.
предварителен договор, по силата на който ответникът, в качеството му на
продавач се е задължил да продаде на ищеца, в качеството му на купувач
процесния имот. Поради това и на основание чл. 272 ГПК, въззивната
инстанция препраща към мотивите на първоинстанционното решение.
На основание чл.363 ГПК, при обсъждане основателността на иск по
чл.19, ал.3 ЗЗД, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота. В тази връзка съдът прави проверката,
която би направил и нотариуса, при извършване на нотариален акт за
прехвърляне на право на собственост. Съдът следва да провери и дали са
изпълнени изискванията от формална страна за действителност и на
предварителния договор – чл.19, ал.1 ЗЗД, относно формата за действителност
на предварителен договор; индивидуализацията на имота – дали имотът,
описан в предварителния договор съответства на този, по отношение на който
се иска обявяване на окончателния договор; дали цената, посочена в
предварителния договор е определена и дали съответства на тази, за която се
иска обявяване на окончателния; изпълнени ли са особените изисквания, респ.
ограничения, които специални закони поставят за валидност на някои
договори.
При служебна проверка и анализ на процесуалните действия на съда и
на страните извършени в първоинстанционното производство, не се
констатира наличието на процесуални нарушения обуславящи
недопустимост и нищожност на първоинстанционното решение. Съобразно
разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивния съд изследва правилността на
обжалваното решение в рамките на възраженията посочени в жалбата.
Неоснователно е възражението на жалбоподателя, че продажната цена
не е определена и сумата от 4000 лв. представлявала само капаро. Законът не
забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат
придадени и на авансово платените суми. Каква ще бъде функцията на
предварително платената сума решават страните при сключването на
договора. В случая страните са уговорили връщането на предплатената сума в
първоначалния й размер от 4000 лв. – чл. 11 от договора, както и не е
предвидено в договора платения аванс да обезщетява продавача при
неизпълнение на договора. От действителната воля на страните /чл. 20 ЗЗД/
изразена в представения документ, следва, че същите не за придали характер
на задатък на авансово платената сума, т. е. предплатата по договора няма
обезщетителна функция, но от това не следва, че уговорената сума няма
характер на продажна цена. Няма нормативна забрана страните да придадат
3
обезпечителен характер на предварително платената продажна цена, което
именно са направили страните в процесния предварителен договор.
Видно от представените доказателства, безспорно дори и във
въззивното производство, ответникът е собственик на имота, по отношение на
който се иска обявяване на окончателен договор. Не се касае до вещ с особен
статут, за продажбата на която законите да поставят особени изисквания. Не
се касае за вещ извън гражданския оборот, а продавачът, видно от
съдържанието на договора и от признанието на страните е заплатил
продажната цена. Следователно налице са предпоставките от формална
страна за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поради
изложените съображения настоящата инстанция намира, че искът по чл.19,
ал.3 ЗЗД е основателен. Решението на Бургаския районен съд, с което е
уважен е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
В полза на въззиваемия не следва да бъдат присъдени съдебно –
деловодни разноски във въззивното производство, предвид липсата на
доказателство такива да са направени.
Тъй като цената на иска, която се определя от данъчната оценка на
недвижимия имот, е под 5000 лв., решението не подлежи на касационен
контрол.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪЖДАВА Решение № 261079/18.08.2021 г. по гр.д. № 8428/2020
по описа на Бургаски районен съд.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4