Р Е Ш
Е Н И Е
№ ….
гр. София,15.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І г.о, 5 състав, в публично съдебно заседание на
петнадесети ноември
през две хиляди двадесет и трета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА
ЯНЕВА
и секретар Д.Шулева, като разгледа докладваното от
председателя гражданско дело № 882 по
описа за 2018 год., за да се произнесе
взе предвид следното:
Предявен е от Р.К.К. и В.С.
К. против „Р.” ЕООД иск с правно основание чл. 93, ал.2, изр.2 от ЗЗД и при
условията на евентуалност иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.З от ЗЗД.
Ищците
твърдят, че са съпрузи, като на 09.05.2017 г. сключили с ответника
договор, с който той се задължил да построи и да им продаде жилище, което
трябвало да бъде построено в секция А от нова трисекционна жилищна сграда с
магазини и подземни гаражи в дворно място в гр.София, Подуене, ж.к.“******“,
съставляващо УПИ XI- 1007, 1008, 1010 за ЖС и КОО по плана на София, кв.5, м.“******“,
целия с площ ог 4314 кв.м., при съседи, посочени в договора, което жилище
представлявало апартамент 48 А, на
четвърти надпартерен етаж, кота +12, със застроена площ от 103.03 кв.м., при съседи:
апартамент 41 а, коридор от стълбищна площадка, апартамент 47а, коридор и
вътрешен двор, заедно с мазе № 48 с площ от 1.50 кв.м., при съседи: мазе 47,
коридор, мазе 6 и двор, заедно с прилежащите към апартамента 1.70% идеални
части от общите части на сградата - от общите части на секция А, без
паркоместата в сутерена, равни на 16.77 кв.м., и приндлежащите на мазето 0,01%
идеални части от общите части на секция А, без паркоместата на сутерена, или с
обща площ на апартамента с общите части от 121.37 кв.м. Страните договорили
прехвърлянето на имота да се извърши при продажна цена от 97 096 евро с ДДС,
която трябвало да бъде платена на няколко вноски. На 09.05.2017 г. с платежно
нареждане и фактура ищците прехвърлили част от сумата в размер на 19 419 евро/ с
левова равностойност от 37 980,26 лв./ по банкова сметка ***, която сума
представлявала 20 % от цената, съгласно т.6а от договора. Следващата вноска от
67 967 евро трябвало да се заплати в деня на нотариалното прехвърляне на имота
в срок от 10 дни след писмено уведомяване от страна на продавача за издаването
на Акт 15 на сградата. В договора не бил уговорен срок за предоставяне на Акт
обр.15, но бил договорен срок за предоставяне на Акт обр.16 - най-късно до 30.12.2017г., в срок от 24 месеца от издаване на протокола за
строителна линия и заповед за удължаване на разрешението за строеж. Такива
документи не били издадени. Ищците твърдят, че не били надлежо уведомени за наличието на Акт 15, нито
ответникът им посоил ден и час за явяване пред нотариус. По тези съображения
считат, че ответникът изпаднал в забава за задължението си да предаде имота с разрешение
за ползване до 30.12.2017 г. Независимо от това, на 29.12.2012 г., ответникът
чрез брокерка и свой представител В.А., на среща в нейно присъствие, им предложил
да подпишат текст, от който да е видно, че те самите са в забава и че се
извиняват на дружеството, като отделно им бил предложен анекс, с който всички
срокове, вкл. и срокът за изпълнение на задълженията на ответника се удължавали и им било предложено
увеличаване на цената на имота над тази по договора с 5000 евро. Целта на
срещата била да са удължат сроковете за издаване на Акт 16. Ищците се опитали
да осъществят контакт с "Р." ЕООД, но опитите им били неуспешни. На 29.12.2017
г. и на 02.01.2018 г. ищецът се опитал
да се свърже по телефона с управителя на дружеството, но и тези опити били
неуспешни. Същото поведение имала и брокерката, която била представител на дружеството.
По тази причина ищците изпратили писмо с
покана до ответника на 04.01.2018г., чрез куриер – ЕКОНТ, с пратка номер
*********, до адреси на ответника, като
го информирали за готовността си да сключат окончателния договор и да заплатят
договорената цена, но пратката не била получена. Опитали се да предадат писмото и на г-жа В.А., брокер и представител
на ответника, но тя също отказала да приеме писмото. На 07.01.2018 г. ищците
получили нотариална покана № 15, том 1/2018 г. на нотариус Механджийска, с която
ответникът ги уведомил, че счита договора за прекратен, поради неизпълнение на
задължения на ищците. Твърдят, че ответникът
нямал право да прекрати договора, защото били изправна страна. Те информирали
ответника, че банката, която отпуска средствата, е изготвила нова оценка и че ще
предостави сумата. Падежът по т.6б от договора не бил настъпил, защото не били
надлежно и писмено уведомени за настъпването му от ответника, нито им бил
посочен ден и час, нито конкретен нотариус, пред който да се сключи сделката,
нито били запознати с текста на бъдещия нотариален акт, нито ответникът имал
готовност да представи всички документи за сключване на окончателния договор. На
следващо място твърдят, че ответникът вече бил в забава да предаде имота с разрешение
за ползване до 30.12.2017 г. по т.6, изречение последно от договора и т.17 от
същия. Твърдят, че ответникът в нарушение на чл.87, ал.1 от ЗЗД не им предоставил подходящ
срок за изпълнение с поканата за прекратяване на договора. Ответникът не
изпълнил и останалите си задължения по т.15, т.26, т.17, т.18, т.19 и т.20 от
договора. Налице била и хипотезата на чл.87, ал.4 от ЗЗД. Ищците твърдят, че
самият ответник бил в забава спрямо тях, поради което всички последици от нея трябвало
да са за негова сметка, съгласно чл.95-98 от ЗЗД. Липсвали основания ответникът
да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ищците завяват, че с исковата
молба се отказват от договора и на
основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД, както и т.12 от договора, ответникът им дължи връщане на задатъка в
двоен размер, но в настоящото производство претендират връщането на задатъка в
единичен размер от 37 980.26 лв. При
условията на евентуалност, заявяват, че развалят договора с исковата молба, като
ответникът им дължи връщането на сумата от 37
980.26 лв. на отпаднало основание. Молят съда да
осъди ответника да им заплати сумата от 37 980.26 лв. –дължим задатък по предварителния
договор от 09.05.2017 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане, както и направените по делото
разноски. В случай, че съдът приеме иска за неоснователен, молят да осъди
ответника да им заплати сумата от 37 980.26 лв., получена на отпаднало
основание, поради развалянето на договора от ищците с подаването на исковата
молба, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане, както и направените по делото разноски.
Ответникът оспорва
исковете. Оспорва да е неизправна страна по предварителния договор. Твърди, че
единствената и основна причина да не бъде сключен окончателен договор е липсата
на осигурени средства от ищците за доплащане на договорената цена в срока по
договора. Твърди, че е представил своевременно Акт обр.15 на ищците, както и
други документи/данъчна оценка, скица, акт 14, протоколно решение на едноличния
собственик за продажба, заповед за презаверяване, разрешение за строеж,
нотариален акт за собственост, удостоверение за тежести/, като някои от тях са
представени още при подписване на договора – описани са като приложение, а
други са им представени на по-късен етап. Поддържа, че Акт обр.15 е предоставен
на ищците от пълномощника на ответника „Имоти БГ Консулт“ ООД още на 08.12.2017
г., чрез изпращането му от брокера В.Л.А., по електронна поща, до ищеца Р.К.К. на
електронен адрес: ******** Този документ ищите са използвали в преддоговорните
си отношения с „Уникредит Булбанк“ АД и „А.Б.“ АД. Твърди, че ищците сами са признали
в писмо от 29.12.2017 г., че са в забава за заплащането на цената по договора и
са помолили за открочка, като са изразили готовност да заплатят неустойка. Твърди,
че кредитирането през банка не е оформено като условие и не е единственият нчин
за заплащане на цената по сделката, нито е предвидена ипотека за обезпечаване
на кредита върху продавания имот. Твърди, че е уведомил ищеца с писмо от 08.12.2017 г., че всички оригинални
документи се намират при нотариус В. ***, офис 3А. Ищците не са изпълнили в
срок задължението си да заплатят цената по чл.6 б от договора. Дори и с писмото
за ангажимент от „А.Б.Б.“ АД №
001/02.01.2018 г. не са могли да изпълнят задълженитео си по договора, тъй като
банката е заявила, че ще плати на продавача в срок до три работни дни след представяне на препис от договор за
покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт и договор за учредяване
на ипотека върху имота, т.е банката е поела задължение да заплати цената не в
деня на подписване на окончателния договор, а три дни след него, а не такава е била
уговорката в договора. Отделно от това ищците все още не са били сключили
договор с банката, а и писмото за ангажимент е било идадено от клон Видин,
който не е местно компетентен и легитимиран относно сделки с местанохаждение на
имоти в гр.София. Оспорва твърденията на ищците да са били лишени от възможност
за контакт с ответника. Твърди, че още преди сключването на договора двете
страни са използвали услугите на „Имоти БГ Консулт“ ООД, ищците са имали свой
персонален брокер В.А. – служител в
„Имоти БГ Консулт“ ООД. Именно от това лице ищците са получавали пълно
съдействие, поддържали са с нея
комуникация и са получавали документи; в нейния офис са подписали предварителния
договор. В предварителния договор страните са посочили своите адреси, поради което
не е имало причина ищците да правят опити за контакт с ответника на друг адрес,
различен от адреса, посочен в договора. Ответникът оспорва възражението на
ищците за забава при издаването на Акт обр.16. Твърди, че този акт е ирелевантен
за спора, тъй като не касае прехвърлянето на собствеността върху имота,
съгласно чл.6 б от договора. Твърди, че продавачът не е изпълнител на СМР на
обекта, а собственик на отделни обекти в сградата, в която се намира апартаментът.
Твърди, че И.итор, собственик на други обекти в сградата и изпълнител е трето
лице – „КЕС И.“ ООД. Поддържа, че е бил изправна страна по договора, поради
което е имал право да прекрати неговото действие и да задържи задатъка. Твърди,
че уговорката за задатъка по правна природа е един опростен способ, в сравнение
с предвидения в чл.87, ал.1 от ЗЗД, за извънсъдебно едностранно прекратяване на
договора. Институтът на отметнината е уреден в чл.308 от ТЗ и се прилага и в отношенията
между нетърговци. Страните по договора са свободни и могат да се отклонят от диспозитивното
правило на чл.87, ал.1 от ЗЗД, ако уговорят други условия и начин на разваляне
на сключения между тях договор, каквито в конкретния случай са уговорени в чл.22
от договора. Поддържа, че чл.87, ал.1 от ЗЗД е приложим само, ако в особената
част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени императивни правила за разваляне на до говора
и доколкото страните не са уговорили други условия и начин на разваляне на
договора. Позовава се на практика на ВКС - решение № 31/13.11.2009г. по т.д. №
661/2008г., ТК, второ т.о; решение № 47/31.03.2011 по т.д. № 706/2010 г. на ВКС,
ТК, второ т.о; решение № 251 /07.01.2013 г. по т.д. № 1002/2011 г. на ВКС,ТК, второ
т.о/. Оспорва иска по чл.55 от ЗЗД като неоснователен, тъй като ответникът не
се е облагодетелствал за сметка на ищеца, нито се установява да е получил нещо
без основание, на неосъществено или отпаднало основание. Не се дължи връщане на
получения задатък, тъй като ищците са проявили неправомерно поведение, като не
са изпълнили свое носимо задължение. Моли съда да отхвърли исковете и да му
присъди направените по делото разноски.
Съдът, като прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено от фактическа страна следното:
На 09.05.2017 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот между „Р.“ ЕООД в качеството на продавач и Р.К.К. и В.С. А.в качеството на купувачи, съгласно
който “Р.“ ЕООД е поело задължение да продаде на Р.К.К. и В.С. А.жилище,
което ще се построи в секция „А“ на нова трисекционна жилищна сграда с магазини
и подземни гаражи, находяща се в УПИ ХI - 1007, 1008, 1010 за ЖС и КОО от кв.5 по плана
на гр.София, м.„ж.к.******“, целият с площ от 4 314 кв.м., при съседи,
посочени в договора, което жилище
представлява апартамент 48 А, на четвърти надпартерен
етаж, кота +12,00 метра, със застроена площ от
103,03 кв.м., при съседи, посочени в договора, заедно с мазе № 48 с площ 1,50 кв. метра, при съседи, посочени в
договора, заедно с прилежащите на апартамент № 48а - 1,70 % идеални части от
общите части на секция "А" (без паркоместата в сутерена), равни на
16,77 кв. метра, заедно с прилежащите на мазе № 48 - 0,01 % идеални части от
общите части на секция "А"(без паркоместата в сутерена), равни на
0,07 кв.метра, или обща площ на апартамента, мазето и общите части на секция
„А" (без паркоместата в сутерена), равна на 121,37 кв. метра, съгласно
одобрен архитектурен проект и приложена таблица за площообразуване и
разпределение на общи части, заедно със съответните
идеални части от сградата/правото на строеж
и земята за сумата от 97 096 евро
с вкл. ДДС. Страните са договорили в чл.5-10 от договора условията, при
които да бъде заплатена цената. Съгласно чл.6 от договора, цената е
трябвало да бъде заплатена по следния начин: а/сумата от 19 419 евро,
представляваща 20 % от договорената цена, на която страните придават смисъла на
задатък, се заплаща от купувача на продавача по банков път в деня на подписване
на договора; б/сумата от 67 967 евро, представляваща 70 % от договорената цена,
се заплаща от кпувача на продавача в деня на нотариалното прехвърляне на
собствеността в срок до 10 дни след надлежно писмено уведомяване на купувача за
издаден констативен акт/Образец 15/ за установяване годността за приемане на
строежа. При заплащане на продажната цена на имота страните уговорят и
възможността същата да бъде платена от купувача на продавача частично със
собствени средства и частично със заемни средства от кредитираща покупката на
имота търговска банка; в/сумата от 9 710 евро, представляваща остатъкът от 10 %
до пълния размер на договорената продажна цена, се заплаща от купувача на
продавача в срок до 10 дни след надлежно писмено уведомяване на купувача от
страна на продавача за издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация(Акт обр.16 на сградата). За целите на договора
продавачът се задължава да се снабди по надлежния начин от компетентните органи
с удостоверение за въвеждане в експлоатация /Акт обр. 16/ на секция А на
сградата, съгласно одобрен И.иционен проект, в срок до 24 месеца от датата на
издаване на протокола за строителна линия и заповед за удължаване на
разрешението за строеж, но не по-късно от 30.12.2017 г. Съгласно чл.11 от
договора, ако купувачът, без да са налице обективни пречки, се откаже от
подписване на окончателен договор в нотариална форма в сроковете и при
условията на договора, той губи платеното капаро по т.6а от договора. Съгласно
чл.12 от договора, в случай, че продавачът на недвижимия имот се откаже,
без да са налице обективни пречки за изповядване на сделката и не прехвърли на
купувача собствеността върху имота в предвидената от закона форма – нотариален акт
- в сроковете и при условията, предвидени
в договора, то продавачът се задължава да върне заплатеното капаро по т.6а от
договора в двоен размер. Съгласно чл.22 от договора, в случай, че
купувачът не изплати коя да е от уговорените вноски на цената в съответния срок,
продавачът има право да развали договора с едносранно писмено уведомление,
отправено до купувача.
Страните не спорят, че
ищецът е заплатил на ответника на 09.05.2017 г. сумата от 37 980 лв. с ДДС , което се потвърждава и от
двустранно подписана фактура от 09.05.2017г. и платежно нареждане от 09.05.2017 г./л.19/.
Установява се от
електронно писмо от 08.12.2017 г., изпратено от В.А. с електронен адрес *********, до Р.К. с
електронен адрес ********* и последваща кореспонденция между страните, че копие от
Акт обр.15 е изпратено на електронния адрес на ищеца на 08.12.2017 г./л.109 и
л.411 – приложение към техническа експертиза, изготвена от вещо лице Х./.
Ищецът е представил Акт
обр.15 на „А.Б.Б.“ АД по електронен път на 08.12.2017 г. при отправянето на искането си до тази
банка за отпускане на кредит. Този факт се потвърждава от писмо от 15.05.2019
г. от „А.Б.Б.“ АД и от изпратената от банката с писмо от 13.06.2022 г. преписка за отпускане на кредит
на ищеца, в която се съдържа самият Акт обр.15.
С писмо от
15.05.2019 г. от „А.Б.Б.“ АД заявява, че
издаването на удостоверение за ангажимент преди подписване на договор за кредит
е допустима и обичайна практика. Между ищците и банката не е бил сключен
договор за кредит В издаденото от банката писмо за ангажимент изх. №
001/02.01.2018 г. е било посочено, че ищците
имат одобрен ипотечен кредит. На
01.02.2018 г. с писмо по електронна поща ищците са уведомили банката че се отказват
от сключването на договора за кредит, поради промяна на продажната цена от
продавача. В писмото е посочено, че документите относно недвижимия имот,
вкл. образец акт обр.15, са изпратени до банката по електронна поща на
08.12.2017 г. от кредитоискателя Р.К.. Условията за усвояване на кредита, одобрени
от банката, са били следните: сумата от 132 931.90 лв. се отпуска при наличие на издаден Акт обр.15 и при
изпълнение на другите условия, описани в писмото за ангажимент; остатъкът от сумата в размер на 18 991.10 лв. се отпуска при издаден Акт
обр.16 /л.159/.
С писмо от 13.06.2022 г. „А.Б.Б.“ АД е представило
цялата препика по одобряване на кредит за Р.К.К., в която се съдържат
документите, които ищецът е предоставил при кандидатстването за кредита/л.298 -
373/. Сред документите е и Акт обр. 15 за установяване годността за приемане на
строежа, съставен на 01.12.2017 г.
/л.342- 349/.
Ищците са се снабдили с
писмо за ангажимент № 001/02.01.2018г. от „А.Б.Б.“ АД , с което банката е
удостоверила, че е одобрила ипотечен кредит за Р.К.К. и В.С. А.– К. в размер на 151 923 лв., който да послужи за
закупуване от „Р.“ ЕООД на процесния недвижим имот, подробно описан в
предварителния договор от 09.05.2017 г., като първият транш в размер на 132 931лв.
е уговорено да бъде платен в срок до три работни дни след представяне следните
документи: препис от договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт, договор
за учредяване на ипотека върху имота, който да е вписан в Служба по вписванията;
удостоверение за наличие на вещни тежести върху имота. Вторият транш от
18991.10 лв. е било уговорено да бъде платен в срок до 10 дни сред представяне
на банката на удостоверение за въвеждане в експлоатация на имота/Акт 16/.
Представени са документи
за изпратена на 04.01.2018г. пратка от ищеца до ответника на адрес: гр.София,
ул.“**********, БЦ „Слатина“ и на втори адрес: гр.София, бул. „**********, но
липсва отбелязване пратката да е била получена.
Представена е разписка
за изпратена пратка до „Имоти БГ“ на
06.01.2018 г., в която е отбелязано, че адресатът е отказал да я получи.
С нотариална покана от
05.01.2018 г., изпратена чрез нотариус Механджийска, ответникът е прекратил
договора между страните, поради неплащане на договорената продажна цена за
придобиване на правото на собственост върху недвижимия имот в размер на 67 967
евро с вкл.ДДС, представляваща 70 % от договорената цена, дължима в 10 дневен срок
от уведомяването за издаден акт обр. 15 за установяване годността за приемане
на строежа и сградата, което уведомяване е извършено на 08.12.2017 г. Нотариалната покана е връчена на ищците на 07.01.2018
г./л.160-163/.
Видно от пълномощно от 10.01.2017 г. „Р.“ ЕООД е
упълномощило “Имоти БГ Консулт“ ООД да представлява дружеството пред всички трети физически и/или юридически лица, включително, но не само
клиенти и/или потенциални клиенти на дружеството, да предлага и рекламира недвижими имоти в новостроящата процесна
сграда, сред които и процесният апартамент, да консултира при продажбата на недвижимите
имоти, да получава, предава и съхранява документи, да води кореспонденция, да
изпраща и получава всякаква необходима информация, свързана с недвижимите
имоти, да представя изготвени от компетентните органи по време на
строителството актове, в това число Акт 15 и Акт 16/разрешение за ползване/ на
сградата/секцията.; да сключва договори за резервиране на гореописаните имоти
от името и за сметка на дружеството, като в тази връзка пълномощникът подписва
необходимите документи, включително, но не само споразумения за депозит,
уведомления, декларации, справки, отчети
и др. /л. 92-93/.
От заключението на
техническата експертиза по делото, изготвено от вещо лице А.И.Б., което съдът
кредитира като компетентно и обективно дадено, се установява, че за жилищната сграда, в която се намира
и процесният апартамент, е издадено разрешение за строеж № 130/15.06.2010г.,
влязло в сила на 27.07.2010г. по одобрени строителни книжа и доклад за оценка
на съответствието, изготвен от „Нормис” ЕООД. Строителната площадка е открита
на 08.11.2010 г. със съставянето на протокол обр. 2 за откриване на строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, с данни за
контролираните нива корниз и било. /Приложение 2/. Акт обр. 14 е представен с
документите, подадени за издаване на удостоверение №8/04.04.2017г. в НАГ - СО,
Дирекция „ОСК”. Актът за приемане на конструкцията на сградата е съставен на
24.02.2017 г. Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
(част, етап от него) - Акт обр.15 - е
съставен на 01.12.2017 г. Този акт е съставен на основание чл. 176, ал. 1 ЗУТ
от възложителя, проектантите по всички части на проекта, строителя, лицето,
упражняващо строителен надзор, и от технически правоспособните физически лица
към него, упражнили строителен надзор по съответните части. Акт обр.15 е
основание за съставяне на окончателен доклад от лицето, упражняващо строителен
надзор. С този акт се извършва предаването на строежа и строителната документация
от строителя на възложителя. Констативни актове обр.14 „за приемане на конструкцията на сградата” и
обр.15 „за установяване годността за приемане на строежа” са част от
строителната документация, която се съставя по време на строителството от
участниците в строителството. Същите не се издават от администрацията.
Протоколът за установяване на годността за ползване на строежа /Акт обр. 16/ се
съставя от Държавната приемателна комисия въз основа на окончателен доклад,
изготвен от лицето, упражняващо строителен надзор на строежа, цялата строителна
документация, като с него се прави предложение за издаване на разрешение за
ползване на строежа или предложение за отказ за издаване на разрешение за
ползване. Датата на протокола е датата на последното заседание на комисията. За
строежа на процесната сграда има издадено разрешение за ползване
СТ-05-439/22.06.2020 г. Като се позовава на чл.16 от Наредба № 2/2003 г. и издаденото
разрешение за ползване СТ-05-439/22.06.2020 г., вещото лице изразява становище,
че акт обр.16 би следвало да е с дата до 10 дни преди датата на разрешението за
ползване.
В
съдебно заседание вещото лице Б. заявява, че след изготвяне на заключението е
получила достъп до пълната поискана от нея
информация в ДНСК, при което е установила, че Акт обр.16 е съставен на
16.06.2020 г.
От
заключението на компютърно-техническата експертиза, изготвена от вещото лице Х.,
което съдът кредитира, се установява, че експертът е проследил електронната
кореспонденция между страните през периода 10.12.2017г. до 20.01.2018г., която
е представил и на хартиен носител. Въз основа на проведеното изследване в двете процесни
електронни пощи вещото лице е установило кореспонденция, която е обменена
успешно между тях (******* и ********l.com.) От анализа на сорс кода и метаданните, съпровождащи електронната
кореспонденция, относима към делото, експертът е установил, че мейлите не са
манипулирани (не е добавяна, променена и изтривана информация в тях след акта
на изпращане/получаване). Установените IP адреси в метаданните на изследваната електронна кореспонденция са относими
към мейл сървърите и не са относими към потребителите на съответните пощи:******
и*******.
По
искане на страните по делото са събрани гласни доказателствени средства. От
показанията на св.К./брат на ищеца/ се установява, че му е известно, че ищецът е
искал да си купи жилище и е работел с
някаква фирма, която му предоставила планове и чертежи. Ищецът купил жилището „на зелено“,
апартаментът все още не бил построен, показвал снимки на свидетеля как ще
изглежда апартаментът, когато се построи.
Ищците възнамерявали да закупят апартамента с кредит от банка. Около Нова
година, когато оправяли документите, управителят на дружеството, което им
продавало апартамента, им поискал повече пари, за да завършат сделката. Ищецът
искал да се свърже с управителя, да
измислят нещо. Искал да му занесе писмо, да се видят и да напрвят нова сделка. Помолил брат си да го придружи като свидетел,
че е занесъл писмото. Отишли в офиса, където работел управителят на
дружеството, но там нямало никого. Останали 20 минути и на излизане от офиса,
се срещнали с управителя. Ищецът се опитал да му предаде писмото, но управителят му казал, че вече
нямат никакви отношения, не взел писмото и си тръгнал. На 05.01.2018 г. се
случила тази среща. Многократно ищецът се опитвал да се свърже с управителя. Свидетелят
присъствал само на тази среща. Знаел, че брат му изпращал електронни и други писма до ответното дружество, че се
опитвал да се свърже и по телефона, защото искал да довърши сделката. Той бил
готов с парите към този момент, защото го били одобрили от банката.
В
своите показания св. А.заявява, че с ответното дружество имала работни бизнес
отношения. Управителят на „Р.“ ЕООД сключил договор с дружеството „Имоти БГ
консулт“, в което тя работела, да го представлява при предлагането на 10
апартамента за продажба в сградата на
жк.“******“. Огледът и стопанисването на сградата били поверени на „Имоти БГ
консулт“. При евентуална продажба на апартамента, се дължала комисионна за
свидетелката. Ищците направили оглед на имота,
срещнали се с управителя на ответното дружество и пожелали да подпишант
предварителен договор за продажбата на апартамента с нотариална заверка на
подписите. Св. А.изпращала документи на ищците, водела оценители в имота за изготвяне
на неговата оценка. Свидетелката осъществявала комуникация с ищците чрез срещи,
изпращане на имейли и телефонни разговори. Изпратила Акт обр. 15 и всички
необходими документи в писмена форма до ищците, както и до банки. Една от банките
й изпратила списък на документите, необходими за одобряване на кредита, и тя й препратила
Акт обр. 15 по имейл. Оценка на имота била извършена 3 пъти – през лятото/м.юни/
за отпускане на кредит от „Уникредит Булбанк“
и две оценки били извършени през м.
декември, след издаване на Акт обр. 15. Свидетелката присъствала на огледите за
оценките. Впоследствие, на по-късен етап, ищците попитали дали има издаден Акт обр.
15, дали ще им бъде предоставен, макар че този акт отдавна им бил изпратен. Били
направени две оценки от две различни банки. За „А.Б.Б.“ документите ги движели
самите ищци, свидетелката изпращала документи само до другата банка – „Уникредит“
и съдействала за оценка на имота от тази банка. Другата оценка от „А.Б.Б.“ АД ищците сами си организирали и
водили оценители. Свидетелката заявява, че комуникацията между страните,
минавала през нея, тъй като била упълномощена от „Р.“ ЕООД да ги представлява. След
изтичане на срока за сключване на окончателен договор възникнала дискусия за допълнително
плащане. Ищецът бил готов да плати неустойка
за изтичане на срока. След това имало предложение от ответника да се индексира
цената на договора с 5000 евро и да се удължи срокът. После нещата екскалирали.
Свидетелката казала на ищците да се обърнат към адвокат и се оттеглила.
Предложила и на двете страни подписване на анекс, но не се стигнало до такъв. Неподписаният анекс предвиждал удължаване на срока за изповядване
на сделката и удължаване на срока за въвеждане на сградата в експлоатация, както
и индексация на цената. В края на 2017 г. и началото на 2018 г. ищците
потърсили свидетелката за да й предадат писмо, но тя им казала, че не може да
представлява ответника във връзка с това писмо и излязла от комуникацията между
страните, защото видяла, че „нещата не отиват на добре“. Свидетелката изпратила
множество имейли, имала много разговори със страните, които своевременно препредавала
на всяка от тях, не била забавяла комуникацията по никакъв начин.
При така събраните по
делото доказателства съдът достигна до следните правни изводи:
Предявени са главен иск с правно основание чл. 93, ал.2,
изр.2 от ЗЗД и при условията на евентуалност иск с правно основание чл.55,
ал.1, предл.З от ЗЗД.
По предявения главен иск с правно основание чл. 93, ал.2,
изр.2 от ЗЗД:
Съгласно
чл.93, ал.1 от ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение.
Съгласно
чл.93, ал.2 от ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка. Ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка в двоен размер.
За
да бъде уважен предявеният иск трябва да бъде установен следният фактически
състав: страните да са договорили заплащане на задатък, който да е получен от
ответника; ищците да са изправна страна по договора; ответникът да не е
изпълнил свое задължение по договора; договорът да е прекратен от ищците.
Страните
не спорят, че са договорили заплащане на задатък по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 09.05.2017 г., което се потвърждава и от
съдържанието на самия договор. В чл. 6а от договора е посочено, че сумата от 19 419 евро, платима в деня на
подписване на договора, представлява 20 % от договорената цена, като на тази
сума страните придават смисъла на задатък. Съгласно чл.11 от договора, ако
купувачът, без да са налице обективни пречки, се откаже от подписване на
окончателен договор в нотариална форма в сроковете и при условията на договора,
той губи платеното капаро по т.6а от договора.
Заплащането
на задатъка е извършено на 09.05.2017 г.
Спорни
въпроси по делото са: дали ищците или ответникът е изправна страна по договора и кой от тях има право да развали договора, респ.
имал ли е право ответникът да прекрати договора с нотариална покана, връчена на
07.01.2018г.; породило ли се е право за ищците да прекратят договора с
подаването на исковата молба; за коя от страните се е породило правото да
получи обратно или да задържи задатъка.
По
спорния въпрос кой е изправна страна по договора и дали ответникът е имал право
да прекрати договора с изпратената от него нотариална покана:
С нотариална
покана от 05.01.2018 г., изпратена чрез нотариус Механджийска, ответникът е прекратил договора между страните, поради неизпълнение на задължение на
ищците по чл.6 б. от договора за заплащане на сумата 67 967 евро с вкл.ДДС,
представляваща 70 % от договорената цена, дължима в 10 дневен срок от уведомяването
за издаден Акт обр. 15. Нотариалната
покана е връчена на ищците на 07.01.2018 г./л.160-163/.
От
събраните по делото доказателства се установява, че ищците са били неизправна
страна по договора, тъй като е следвало да заплатят сумата от 67 967 евро с
вкл.ДДС в срок от 10 дни от уведомяване за Акт обр. 15, за който са уведомени
на 08.12.2017 г. с електронно писмо, изпратено от В.А. от електронен адрес ****** до Р.К. с електронен адрес ******* /л.109 и л.411 – приложение към техническа експертиза,
изготвена от вещо лице Х./. Този факт се потвърждава от показанията на св.А.–
служител в „Имоти БГ консулт“ ООД –
дружество, което е било упълномощено от ответника да се занимава с предлагането
за продажба на жилището и предоставянето на всички необходими документи на
бъдещите купувачи. Този факт се потвърждава и от писмо от 15.05.2019 г. от „А.Б.Б.“
АД, в което банката посочва, че е получила Акт обр.15 от самия кредитоискател Р.К.К.
/ищец по делото/ на 08.12.2017 г., както и от изпратената от същата банка с писмо от 13.06.2022 г. преписка за отпускане на кредит
на ищеца, в която се съдържа самият Акт обр.15. Събраните доказателства
установяват, че ищците са били уведомени за Акт обр. 15 на 08.12.2017 г. и са го представили пред
банката, като част от необходимите документи, за да им бъде отпуснат кредит.
Самите ищци не са имали съмнение преди образуването на делото, че са получили
Акт обр. 15, тъй като сами в електронно писмо от 29.12.2017 г. са заявили, че са изпаднали в
забава и са поискали от ответника да се запази действието на договора, като в
замяна са били готови да заплатят неустойка. Електонно писмо от 29.12.2017 г.
не е прието в съдебно заседание от 26.04.2023г., тъй като искането е било преклудирано.
Но това писмо е част от електронната кореспонденция между старните, която е
следвало да бъде проверена от вещото лице Х. - част от поставената му задача;
писмото представлява едно от приложенията към тази експертиза, като по този
начин е приобщено към доказатествения
материал по делото./л.452/. До подписване на анекс за продължаване на срока на
договора не се е стигнало ,тъй като ответникът е поискал увеличаване на размера
на цената / показания на св.К. и св.Аврамова/. При това положение, след като не
се е стигнало до подписване на анекс, отношенията между страните се регулират от
първоначалния договор от 09.05.2017 г., а
съгласно този договор ищцците са изпаднали в забава за заплащането на втората
вноска от цената по договора в размер на 67 967 евро с вкл.ДДС и се явяват неизправна
страна по договора.
Неосноватено
е възражението на ищците, че това неизпълнение
е несъществено. Самият предмет на договора сочи, че неизпълнението е
съществено – ищците са възложили на ответника построяването на жилище в
новострояща се трисекционна жилищна сграда с магазини и подземни гаражи,
находяща се в УПИ ХI - 1007, 1008, 1010 за
ЖС и КОО от кв.5 по плана на гр.София, м.„ж.к.******“ и са се споразумели с
ответника да бъде сключен окончателен договор за прехвърляне на правото на
собственост върху това жилище след издаване на Акт обр. 15 и заплащане на
втората вноска, която е в размер на 70 % от цената по договора. Заплащането на
сума в размер на 70 % от договорената цена на ответника, който е следвало да
осигури построяването на жилището и прехвърлянето на правото на собственост, не
може да бъде определено като несъществено неизпълнение на задължение по
договора.
Следва
да се посочи, че още при сключване на договора ищците са приели заплащането на
втората най- голяма вноска от цената да бъде заплатено в 10 дневен срок от уведомяването
им за Акт обр. 15, както и че ще осигурят финансирането със свои средства и със
средства от банка. Не е поеман ангажимент от ответника да им съдейства за отпускане
на кредит, нито е посочено, че средствата ще бъдат осигурени чрез ипотечен кредит.
В този смисъл е без значение обстоятелството, че банката се е съгласила да
отпусне ипотечен кредит едва на 02.01.2018 г./ писмо за ангажимент изх. № 001/02.01.2018г. на „А.Б.Б.“ АД/. Ищците са предприели
действия за отпускане на кредит едва след като са получили уведомлението за Акт
обр. 15, макар да са знаели за уговорения от тях 10 дневен срок, в който е трябвало
да заплатят сумата.
Неоснователно
е възражението на ищците, че ответникът в нарушение на чл.87, ал.1 от ЗЗД не им
предоставил подходящ срок за изпълнение. В своята практика ВКС приема, че „уговорката за задатък освобождава изправната
страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 от ЗЗД, като кредиторът не
следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при
неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за развален.
Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93 ал.2 от ЗЗД.“ / решение 120/31.07.2019г. по гр.д. № 992/2018г. на ВКС, трето гражданско отделение/. Прието е още в
практиката на ВКС, че нормата на чл.87 от ЗЗД е „приложима само дотолкова, доколкото в
особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени императивни
правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните не са
уговорили други условия и начин за развалянето им. Следователно, при отсъствие
на императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за
продажба на недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията,
при които настъпва разваляне на същия с едностранно волеизявление на изправната
до неизправната страна, в т. ч. и да предвидят, че изявлението за разваляне
може да бъде отправено и поражда действие след изтичането на предварително
определен от тях срок след настъпване падежа на изпълнението, без да е
необходимо даването на допълнителен срок за изпълнение.... В случая с
предявяване на претенцията за присъждане на стойността на дадения задатък в
двоен размер ищцата – купувач по предварителния договор е упражнила
потестативното си право на развалянето му.“/ решение № 251/07.01.2013 г. по т.д.
№ 1002/2011 г. на ВКС, решение № 31
от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г. на ІІ т. о. и решение № 47 от
31.03.2011 г. по т. д. № 706/2010 г. на ІІ т. о/. В този смисъл е
и посочената от ответника практика на ВКС - решение № 31/13.11.2009 г. по т.д.
№ 661/2008 г. на ВКС, ТК, второ т.о, решение № 47/31.03.2011 г. по т.д. №
706/2010 г. на ВКС, ТК, второ т.о, решение № 251 /07.10.2013 г. по т.д. № 1002/
2011 г. на ВКС, ТК, второ т.о./.
Неоснователно
е възражението на ищците, че ответникът също е неизправна страна по делото, при
допуснати от него нарушения по чл.15, 26, 17, 18, 19 и 20 от договора.
Чл.15
от договора предвижда, че продавачът следва да поддържа контакт с купвача и
своевременно да го информира за хода и етапите на строителството.
От показанията на св.Аврамова, електронно писмо от
08.12.2017 г., изпратено от В.А. от електронен адрес ******* до Р.К. с електронен адрес ********./ и разменената между двамата електронна кореспонденция през периода
10.12.2017 г. до изтичане на срока за
заплащане на втората вноска от цената по договора се установява, че ищците
са били в непрестанен контакт с
представител на ответника и са били информирани за строителството на
апартамента. След изтичане на срока за заплащане на втората вноска от цената не
е имало причина ответникът да продължава да информира ищците за етапите от
строителството, тъй като е взел решение да се възползва от правото си да
прекрати договора.
Видно от пълномощно от 10.01.2017 г. „Р.“ ЕООД
е упълномощило “Имоти БГ Консулт“ ООД да представлява дружеството при
предлагането на недвижими имоти в
новостроящата се процесна сграда, сред които и процесният апартамент, да
поддържа връзка с потенциалните клиенти, да ги консултира при продажбата на недвижимите
имоти, да получава, предава и съхранява документи, да води кореспонденция, да
изпраща и получава всякаква необходима информация, свързана с недвижимите
имоти, да представя изготвени от
компетентните органи по време на строителството актове, в това число Акт
15 и Акт 16/разрешение за ползване/ на сградата/секцията;
да сключва договори за резервиране на гореописаните имоти от името и за сметка
на дружеството, като в тази връзка пълномощникът подписва необходимите
документи, включително, но не само споразумения за депозит, уведомления,
декларации, справки, отчети и др. /л.
92-93/.
Свидетелката В.А. е служител в “Имоти БГ
Консулт“ ООД и именно тя е поддържала връзка с ищците. От показанията на тази
свидетелка, електронната кореспонденция между нея и Р.К., писмо от 15.05.2019 г. от „А.Б.Б.“ АД, в което
банката посочва, че е получила Акт обр.15 от самия кредитоискател К./ищец по
делото/ на 08.12.2017 г., както и от
изпратената от същата банка с писмо от 13.06.2022 г. преписка за
отпускане на кредит на ищеца, в която се съдържа самият Акт обр.15, се
установява, че с купувачите е бил поддържан контакт и са били своевременно
информирани за издадения Акт обр.15, както и е било осигурено съдействие на
ищците да се извърши оценка на имота от банки, поради което не е
допуснато нарушение на чл.15 от договора.
Неоснователно
е и възражението, че ответникът е допуснал нарушение на чл.26 от договора. Съгласно
чл. 26 от договора, купувачът е задължен
да участва лично или чрез нотариално упълномощен представител, в т.ч и в лицето
на продавача, при съставянето на Акт обр.15, както и при съставянето на други
актове и протоколи, в които участието му представлява нормативно изискване. В
тези случаи продавачът изпраща на купувача 7 дневно писмено уведомление. Възраженията
за неизвършени или некачествено извършени работи се представят писмено от купувача
при съставяне на посочените актове и протоколи.
Видно
от представения Акт обр.15 продавачът „Р.“ ЕООД е участвал при съставянето на
акта, а съгласно чл.26 от договора, продавачът се явява представител на бъдещия
купувач при съставянето на този акт.
Ищците не са изложили твърдения за конкретни други актове от строителството,
при съставянето на които да е било необходимо, с оглед на нормативни
изисквания, да участват и да са били лишени от възможност да направят
възражения за неизвършени или некачествено извършени работи.
Относно
възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл.17 от договора:
Съгласно
чл.17 от договора, продавачът е длъжен да предприеме всички необходими правни и
фактически действия с цел установяване годността за ползване на строежа,
съгласно Наредба № 3/ 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството, като се задължава да се снабди с всички нормативни актове и
протоколи по време на строителството и получи по предвидения нормативен ред
разрешение за ползване/ удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата Акт
обр.16/, съгласно уговорените в договора срокове.
По
същество ищците твърдят, че не е изпълнен чл.17 от договора, тъй като ответникът
не е осигурил в срок Акт обр.16. Това възражение е иревеантно за спора.
Изпълнението на задълженията на ответника е обвързано с изпълнение на
задълженията на ищците. Плащането на цената е разделено на три етапа, като едва
след плащане на цената по втория етап/ чл.6 б от договора/, за ответника се поражда
задължение да осигури и предостави на ищците Акт обр. 16. Тъй като ищците не са
заплатили в срок цената по чл.6б от договора, за ответника не се е породио
задължение да им предостави Акт обр.16.
Относно
възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл.18 от договора:
Възражението
е неоснователно. Чл.18 от договора касае задължение на ответника за прехвърляне
на правото на собственост върху имота, при условията на договора, като продавачът
следва са се яви при нотариалното изповядване на сделката в ден и час,
предварително определени от страните. Тази разпоредба е нормативно обвързана
със задължението на ищците да осигурят средства за заплащане на втората вноска
от цената и на свой ред също да изразят готовност за опредяне на ден и час за
сключване на сделката. Ищците не са осигурили средствата по чл.6 б от договора в
определения срок, самите те са търсили възможност за продължаване на срока на
договора, поради което не се е породило задължение за ответника да се яви пред
нотариус за изповядване на сделката, при условие че такъв ден и час не са били
определени и от ищците, които не са разполагали с необходимите средства за
заплащане на цената за прехвърляне на имота.
Относно
възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл.19 от договора:
Възражението
е неоснователно. Чл.19 от договора касае задължение на ответника да предаде
владението на обекта на купувача след завършване на сградата и въвеждането й в
експлоатация с разрешение за ползване /удостоверение за въвеждане в експлоатаци
Акт обр.16/. Както вече бе посочено, за ответника изобщо не се е породило задължение
да предостави на ищците Акт обр. 16 и да предаде владението върху жилището, тъй
като ищците не са заплатили цената по чл.6 б от договора и не е било
прехвърлено правото на собственост върху апартамента.
Относно
възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл.20 от договора:
Възражението
е неоснователно. Съгласно чл.20 от договора, продавачът е длъжен да не извършва
промени /екзекутиви/ в архитектурния проект на сградата в частта, която касае
имота по т.1 от договора, без изричното писмено съгласие на купувача. По делото
не е установено да са били извършвани промени в архитектурния проект на
сградата, касаещи процесния апартамент, а и ищците не са изпълнили задължението
си за заплащане на цената на апартамента
не защото са считали, че им се предлага апартамент, различен от първоначално
договорения, а защото не са разполагали с необходимите средства за закупуването
му.
По
изложените съображения, съдът прие, че ответникът е бил изправна страна към
датата на изпращане на нотариалната покана и е имал право да прекрати договора
между страните, а, съгласно уговорената обща воля между тях по чл.6 а и по чл.11 от договора, е имал право да задържи
и задатъка по договора.
Предявеният
иск като неоснователен, следва да се отхвърли.
По предявения евентуален иск с
правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД.
Съгласно
чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД, който е получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне.
Ищците
твърдят, че са развалили предварителния договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 09.05.2017 г. с подаването на исковата молба, поради което
ответникът им дължи връщане на заплатена от тях сума от 37 980.26 лв.
Ищците
не биха могли да развалят договора с подаването на исковата молба, тъй като
неговото действие е прекратено преди това с връчването на 07.01.2018 г. на нотариалната покана,
изпратена от ответника.
Сумата
от 37 980.26 лв. не се дължи на ищците при прекратяване на договора, тъй като
самите те са уговорили тази сума да представлява задатък по договора в случай
на неговото прекратяване по тяхна вина, а по делото се установи, че договорът е
бил прекратен от ответника, поради неизпълнение на задължението на ищците по чл.6
б да заплатят в срок втората вноска от дължимата цена.
По
изложените мотиви този иск също е неоснователен и следва да се отхвърли.
По
разноските:
Ищците следва да бъдат
осъдени да заплатят на ответника, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените
по делото разноски в размер на 3 360 лв., от която 2960 лв. за адвокатско
възнаграждение и 400 лв. – разноски за вещи лица.
Мотивиран така, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения
от Р.К.К., ЕГН **********, и В.С.А., ЕГН **********, с адрес *** против „Р.“ ЕООД,
ЕИК **********, с адрес за призоваване: гр.София, ул.“Слатинска“ 1, Бизнес
център „Слатина“, иск с правно основание чл. 93, ал.2, изр.2 от ЗЗД за
заплащане на сумата от 37 980.26 лв.,
представляваща дължим задатък по чл.12 от предварителен договор от 09.05.2017 г
за покупко-продажба на недвижим имот, поради прекратяване на договора с предявяване на исковата молба на 22.01.2018 г.
от Р.К.К. и В.С. А. по вина на „Р.“
ЕООД, ведно със законната лихва, считано от 22.01.2018 г. до окончателното
изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от
Р.К.К., ЕГН **********, и В.С.А., ЕГН **********, с адрес *** против „Р.“ ЕООД,
ЕИК **********, с адрес за призоваване: гр.София, ул.“Слатинска“ 1, Бизнес
център „Слатина“, евентуален иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл. трето
от ЗЗД за заплащане на сумата от 37
980.26 лв., получена на отпаднало основание по развален предварителен договор от 09.05.2017 г за покупко-продажба на
недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от 22.01.2018 г. до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Р.К.К., ЕГН
**********, и В.С. А., ЕГН **********,
да заплатят на „Р.“ЕООД, ЕИК **********, на основание чл.78, ал.1 от ГПК,
направените по делото разноски в размер на 3 360 лв.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването на
страните.
СЪДИЯ :