№ 9214
гр. София, 15.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети август през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА
като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело
№ 20221110116647 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл.233 ал.1 изр.1 ЗЗД от ЕТ „...............“ ЕИК
...................., представлявано от управителя Д. Р. К., срещу „.............. ЕООД ЕИК .........,
представлявано от управителя ........................, с който ищецът иска ответникът да бъде
осъден да освободи и да му предаде държането върху следния нает недвижим имот:
апартамент ................. находящ се в гр...............................
Ищецът твърди, че на 02.01.2011 г. между него като наемодател и ответника като
наемател е сключен договор за наем на горепосочения имот при договорена годишна
наемна цена в размер на 1800 лева, за срок от три години, считано от 01.01.2011 г.
Твърди, че на основание раздел IV т.1 от договора всяка от страните може да го
прекрати с едномесечно писмено предизвестие. Твърди, че след изтичане на срока на
договора същият се е трансформирал в безсрочен. Поддържа, че с телеграма с известие
за доставяне и заверка на съдържанието изх.№49/22.02.2022 г. уведомил ответното
дружество, че в едномесечен срок от получаване на телеграмата счита наемния договор
за прекратен, като същата била получена от служител на ответното дружество на
24.02.2022 г. Със същата телеграма ищецът поканил ответника да освободи имота, като
в тридневен срок след получаването на съобщението следвало да посочи в кой от трите
дни след изтичане на едномесечното предизвестие ще освободи наетия апартамент и
ще предаде държането върху него. Поддържа, че до предявяване на иска ответното
дружество не било предприело действия по връщане на държането на процесния
недвижим имот. С оглед изложеното моли съда да постанови решение, с което да бъде
осъден ответникът да освободи и да му предаде държането върху процесния имот.
1
Претендира разноски.
Ответникът е депозирал писмен отговор по реда и в срока на чл.131, ал.1 ГПК, с
който оспорва исковете. Поддържа, че между страните имало сключен последващ
договор за наем от 02.01.2014 г. със същия предмет, който бил прекратен поради
изтичане на уговорения срок, както и на основание подписан на 30.12.2016 г. анекс за
прекратяването му. Твърди, че държането на имота било предадено на наемодателя с
приемо-предавателен протокол от 30.12.2016 г. Оспорва твърденията, че наемодателят
е изпълнил задължението си да предаде на ответното дружество държането на имота,
както и оспорва факта същият да е бил предаден в годно за използване състояние.
Твърди, че уговореното предназначение на вещта било за офис, като наемодателят не
изпълнил задължението си да извърши преустройство и промяна на предназначението
на имота от жилищен такъв. Релевира възражение за нищожност на договора за наем
поради липса на основание, евентуално – поради липса на предмет. Оспорва договорът
за наем от 2011 г. да се е трансформирал в безсрочен, тъй като в същия липсвала
подобна уговорка. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
С молба от 31.05.2022 г. ищецът оспорва представения от ответното дружество
договор за наем от 02.01.2014 г. да е подписан от управителя Д.К., като поддържа, че
същият не е породил действие, а следва да се счита, че договорът за наем от 2011 г. се е
трансформирал в безсрочен. Оспорва представения от ответника протокол за предаване
на владение и представеният анекс от 30.12.2016 г. да са подписани от наемодателя.
Поддържа, че протоколът за предаване на владението бил разписан от ...............
управител на ответното дружество, в качеството му на пълномощник на ЕТ „...............“
и бил съставен за целите на производството, като държането върху процесния имот и
към момента се осъществявало от ответника.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД, едно от основните задължения на
наемателя е да върне на наемодателя си наетия имот след прекратяване на договора за
наем. С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване
на предявените искове с правно основание чл. 310, ал.1 т.2 пр.1 ГПК във връзка с
чл.233 ал.1 ЗЗД за опразване на предоставени по силата на договор за наем недвижими
имоти ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че
страните по делото са били обвързани от облигационно правоотношение, възникнало
от валиден договор за наем, че е предоставил на ответника държането на недвижимия
имот, посочен в исковата молба, както и че същият е бил прекратен по силата на
отправеното предизвестие за прекратяване. В случай, че ищецът докаже горните факти,
в доказателствена тежест на ответника по делото е да докаже, че е изпълнил
задължението си след прекратяване на договора да предаде държането на наемодателя.
2
Предметът на съществувалото между страните облигационно правоотношение е
легално даден в разпоредбата на чл. 228 ЗЗД, според която с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави една вещ за временно ползване, а наемателят
– да му плати определена цена.
Представен е по делото договор за наем от 02.01.2011 г. /л.4/, видно от който
между ЕТ „...............“ като наемодател и ответното дружество „.............. ЕООД като
наемател е сключен договор за наем на недвижим имот-апартамент ................. находящ
се в гр............................... при договорена годишна наемна цена в размер на 1800 лева,
за срок от три години, считано от 01.01.2011 г. Съдът намира за неоснователно
релевираното възражение в отговора на исковата молба, че отдаденият под наем
недвижим имот не бил надлежно индивидуализиран с пълен административен адрес,
съседи на имота и кадастрален идентификатор. Следва да се посочи, че в
производството по чл. 233, ал. 1 ЗЗД съдът не изследва правото на собственост на
отдадения под наем имот, както и актуалната му индивидуализация, а се произнася по
искането за неговото освобождаване по начина, по който последният е
индивидуализиран в договора за отдаването му под наем. Няма пречка и за прецизност
страните да посочат актуалната индивидуализация на предоставената за временно и
възмездно ползване недвижима вещ, но това обстоятелство не представлява изискване
за редовност на исковата молба. В случая за страните е ясно кой е наетият имот-
апартамент ................. находящ се в гр............................... както е индивидуализиран в
представения договор за наем от 02.01.2011 г.
Съдът приема, че ищецът е изпълнил основното си задължение да предостави
ползването на имота, което се подкрепя както от изричното признание на ответното
дружество в отговора на исковата молба, че за същия имот е бил сключен и втори
договор за наем от 02.01.2014 г., прекратен според ответника с анекс от 30.12.2016 г.,
така и от показанията на разпитаната свидетелка .................., служител до 31.04.2021 г.
на ответното дружество, която информира, че „.............. ЕООД е бил наемател на офис,
находящ се в гр....................
Съгласно раздел III, чл.4 от представения договор за наем от 02.01.2011 г.,
същият е сключен за срок от три години, считано от 01.01.2011 г., като е уговорено, че
в случай, че наемателят продължи да ползва имота и след изтичане на срока и
наемодателят не се противопостави на това, счита се, че договорът е продължен за нов
едногодишен срок. С отговора на исковата молба ответникът е представил копие от
идентичен договор за наем от 02.01.2014 г., видно от който между ЕТ „...............“ като
наемодател и ответното дружество „.............. ЕООД като наемател е сключен втори
договор за отдаване за временно и възмездно ползване на недвижим имот-апартамент
................. находящ се в гр............................... при договорена годишна наемна цена в
размер на 1800 лева, за срок от три години, считано от 01.01.2014 г. Съгласно
3
уговореното в раздел III т.4 в договора, в случай, че наемателят продължи да ползва
имота и след изтичане на срока и наемодателят не се противопостави на това, счита се,
че договорът е продължен за нов едногодишен срок. С оглед релевираното оспорване
от ищеца на истинността на подписа, положен за наемодател в договора от 02.01.2014
г., с определение от 26.07.2022 г. на основание чл.190 ГПК в срок до откритото
съдебно заседание съдът е задължил ответника да представи оригинал на договор за
наем от 02.01.2014 г., което не е сторено от ответното дружество при твърдения, че
същият бил изгубен. Независимо от това и доколкото договорът за наем по правило е
неформален, като за валидно възникване на наемното правоотношение следва да е
налице съгласие на страните относно съществените елементи на договора, а именно-
вещта, която се предоставя за временно ползване и възнаграждението /наемната цена/,
съдът приема, че страните са били валидно обвързани от наемно правоотношение за
отдаване за временно и възмездно ползване на недвижим имот-апартамент .................
находящ се в гр............................... което след изтичане на срока на сключения договор
за наем от 02.01.2011 г. се е трансформирало в безсрочен такъв на основание чл.236
ЗЗД.
Представена е покана от ищеца, връчена на управителя на ответното дружество
на 24.02.2022 г., с която същият е поканен в едномесечен срок от връчването да
освободи имота, като предаде държането върху него на наемодателя, съгласно
предвиденото в разпоредбата на чл.238 ЗЗД.
Спорно по делото е дали ответникът е изпълнил задължението си да върне вещта,
за установяването на което са изслушани свидетелски показания на свидетелите
Ангелина Руменова М.............. на ищеца и .................. на ответника.
Свидетелката М.............. информира, че е сестра на Д.К., а ............ е съпруг на
сестра й. Като едноличен търговец сестра й притежавала имот до хотел „..........“, на
който искала да направи ремонт, но не можела да разполага с него, защото съпругът й,
в качеството си на управител на ответното дружество, не го освобождавал.
Свидетелката информира, че Д.К. и ............ били в процес на развод, като делото за
развода се обжалвало на втора инстанция. В момента Д.К. била във Великобритания.
Свидетелката информира, че преди проведеното открито съдебно заседание посетила
имота, тъй като била строителен инженер и сестра й я помолила да провери в какво
състояние е. Звъняла на домофона и когато се качила горе, заварила вътре св.
Г....................... Свидетелката казала коя е, представила се и обяснила, че идва да огледа
състоянието на имота, но след проведен разговор с ............ св.Г...................... й отказала
достъп. Освен св.Г...................... в офиса имало непознат за М........... мъж, който правел
нещо, приклекнал зад отворената врата. Според свидетелката сестра й Д.К.
многократно е правила опити да посети апартамента, тъй като искала да си извади
строителна скица, да го ремонтира и да го продаде, за да си плати задълженията към
4
НАП. Св.М.............. посочва, че св.Г...................... била дългогодишен служител във
фирмите на .............
Свидетелката Г...................... информира в своя разпит, че била служител на
ответното дружество до 31.04.2021 г., след което била назначена в „................. ЕООД,
на което управител отново бил ............... на длъжност „търговски представител“.
Според свидетелката фирмата „.............. ЕООД е наемала офис, находящ се в
гр................., но в периода 2015 г. – 2016 г. се преместила в собствен офис, който се
намирал в ж.к.“.................... Не била запозната с протокола за предаване на предишното
помещение на „В.............“. Независимо от това, свидетелката потвърждава, че
продължава да посещава офиса на ул. „В.............“ поне два пъти месечно, защото
плащала сметките, за което пари й предоставял ............... както и че има ключ от офиса
на ул.“В.............“. Свидетелката информира, че сутринта преди съдебното заседание е
била в помещението заедно с шофьора, където дошла А. М.............., но тя не я
допуснала, тъй като не я познавала. На балкона на апартамента все още била поставена
табела на „.............. ЕООД, а вътре имало мебели на дружеството. Свидетелката
допълва, че през декември 2021 г. отново била в офиса, където не допуснала лица,
представили се като служители на НАП, тъй като така й казал да направи .............
На фона на горното съдът приема, че не се установява ответникът по делото да е
предал владението на имота по надлежен начин съгласно задължението, което има по
чл.233 ал.1 ЗЗД. В тази връзка съдът не кредитира представения по делото от
ответника протокол за предаване на владение от 30.12.2016 г., съгласно който
държането върху процесния недвижим имот – апартамент ................. находящ се в
гр.София, ул.“В.............“ №.............., предоставен за ползване като офис, е било
предадено на същата дата на наемодателя ЕТ „...............“, представляван от
пълномощника ............... от наемателя „.............. ЕООД ЕИК ........., представляван от
управителя ............... доколкото този протокол е оспорен от ищеца като съставен за
нуждите на процеса и не се подкрепен от останалите събрани по делото доказателства.
За пълнота следва да се отбележи, че имотът се счита предаден по смисъла на чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД не с преустановяване ползването му от страна на наемателя, а когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието,
в което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор /така и решение
№ 107 от 12.02.2009 г. на ВКС по гр.д. № 4787/2007 г., ГК, ІІІ г.о./ например-
предаване на ключа. Поради изложеното исковете се явяват основателни и доказани и
следва да се уважат.
По разноските:
При този изход на спора пред настоящата инстанция и на основание чл. 78, ал. 1
ГПК на ищеца се дължат сторените от него разноски за производството в размер на
общо 892 лв. за платена държавна такса и адвокатско възнаграждение.
5
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал.1, изр.1 ЗЗД
„.............. ЕООД ЕИК ........., представляван от управителя ........................, съдебен адрес
гр............. ет.2 да опразни и предаде на ЕТ „...............“ ЕИК ...................., представляван
от управителя Д. Р. К., съдебен адрес гр......................, офис партер-ляво държането
върху следния недвижим имот: апартамент ................. находящ се в гр.София,
ул.“В.............“ №...............
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 ГПК „.............. ЕООД ЕИК ......... да заплати
на ЕТ „...............“ ЕИК .................... сумата от 892 лв. разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6