Определение по дело №313/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е образувано по искова молба,подадена от Д. С. Д. от гр.С. против А. З. Ж. и Д. П. Ж.В исковата молба се твърди,че на 07.08. 2007 г. е подписал с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,представляващ магазин,находящ се в гр.С..Уговорената продажна цена е 97 000лв.,от които е заплатил два пъти по 40 000 лв.,като остатъка изразява готовност да заплати.

В поправена искова молба са конкретизирани и другите претенции по повод на неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор в определения срок.Сочи,че е сключил с трето лице договор за наем и тъй като е бил неизправен по този договор,с оглед невъзможността да получи собствеността и да го отдаде под наем е заплатил неустойка на третото лице.Освен това е пропуснал ползи в размер на 6000 евро от едногодишния наем,който би получил.Сочи също така,че между страните по делото е уговорена неустойка за неизпълнение на задължението в размер на 500 евро на месец. ,считано от 01.08.2008г. за 18 месеца.

Моли да се постанови решение,с което се обяви предварителния договор за окончателен и да се осъдят ответниците да заплатят неустойка,както и вредите и пропуснатите ползи от неизпълнението за сключване в срок на окончателен договор.

Ответниците не оспорват иска за сключване на окончателен договор,но оспорват исковите претенции за вреди и неустойки.Според процесуалния представител на ответниците,анекса,в който е уговорена неустойка не е подписан от Д. Ж. и е нищожен,тъй като с анекс не могат да се изменят клаузи ,в който една от страните,подписала основния договор не е участвала.Моли да не бъде уважена претенцията в тази част.

От събраните по делото доказателства,преценени отделно и в съвкупност,съдът прие от фактическа страна следното :

С предварителен договор в писмена форма,сключен на 07.08.2007г. страните са постигнали съгласие да се сключи окончателен такъв за продажба на обект,представляващ магазин №3 на етап груб строеж със застроена площ от 67.40 кв.м.,обособен като самостоятелен обект на партерния етаж на масивна сграда,построена в УПИ ХVІ кв.132 по плана на гр.С. между ищеца като купувач и ответниците като продавачи.Посочената продажна цена е 97 000 лв.В договора се съдържа разписка,с която се удостоверява получаване от продавачите на сумата 40000 лв.,платена от купувача.Срокът за сключване на окончателния договор е 07.11.2007г.В договора има клауза,че дори и срокът да не се спази,поради обективна невъзможност да се сключи сделката,тя трябва да се сключи при първа възможност.

С анекс от 14.02.2008г.,подписан само между А. Ж. и Д. Д. са изменени клаузи от предварителния договор,досежно цената,като е намалена на 47 180 евро,както и срокът на сключване на окончателния договор ,който става 01.07.2008г.Въвежда се клауза за неустойка в размер на 500 евро месечно при забава ,която тече до подписване на окончателен договор и издаване акт обр.16.

В анекса също се съдържа разписка за заплатени от ищеца на ответника Ж. сума от 40000 лв.

По делото е представено удостоверението за въвеждане в експлоатация на строежа т.нар.акт обр.16 ,което е с дата 11.11.2009г.

По делото е представен предварителен договор за наем,с който ищеца се е задължил на третото лице Р. Б. да предостави под наем обекта,предмет на предварителния договор,като срокът на окончателния наемен договор е 1 г. с начален срок от 31.08.2008г.,с месечен наем от 500 евро.Има клауза за неустойка в общ размер на 2500 евро.По делото е представена разписка от Б.,че е получил сумата от 2500 евро. от Д.,като не се сочи от какво основание произтича задължението.Двата частни писмени документа са оспорени от ответната страна,тъй като нямат достоверна дата.Не са ангажирани доказателства от ищеца по смисъла на чл.181 ГПК.

Ответниците са изпратили на ищеца нотариална покана,с която сочат датата 26.02.2010г. за сключване на окончателния договор.Нотариалната покана е след образуване на настоящето дело.На 26.02.2010г. в кантората на Нотарус Д. е имало среща между страните,видно от констативния протокол,но не се е стигнало до разбирателство.

Св.П.,която работи с нотариус Д. сочи,че е имало и друга нотариална покана ,за която няма писмени доказателства.Твърди,че ищеца се е явил,носел е пари в едно пликче,но ответниците не са се явили.Не конкретизира кога е било това и по какъв повод ищецът се е явил,след като липсват писмени данни да е поканил ответниците.Не сочи конкретна причина при срещата между страните по повод нотариалната покана,изпратена от ответниците защо не се е стигнало до сключване на окончателен договор,но и документи за такъв не са подготвяли.Според св.Н. ответниците са изнудвали ищеца да им заплати допълнително пари още 10000лв.,както и да заплати разходите по издаване на удостоверение за експлоатация.Свидетелят дава показания и за това,че действително с Б. ищецът е имал уговорки за отдаване под наем и му е заплатил неустойка,защото не е изпълнил ангажимента си.Според свидетелката Л. ищецът е извършил подобрения в магазина,като го е привел във вид годен за ползване.В началото го е ползвал,а след това се е отказал.Според свидетелката ищецът е отказал да доплати продажната цена и сделката не се е осъществила заради това.В началото А. Ж. е дал на ищеца да ползва ток и вода,но след това са прекратили взаимоотношенията си.Св.Ш. потвърждава,че в началото ищеца се е нанесъл,а след това е напуснал помещението.

С експертиза от вещото лице Ч. са изчислени размерите на претендираните вреди и пропуснати ползи.

Тъй като в гр.С. е одобрена КК,то ищецът е представил данни за имота по КК, за което съдът е дал изрично разрешение, а така също и нотариалния акт №.. от 2000г. на Нотариус П.,с който ответниците чрез продажба са станали собственици на земята,върху която е изградена сградата и чиято собственост върху имота,предмет на спора,произтича на основание приращение.

При така установеното от фактическа страна,от правна съдът съобрази следното:

І.По претенцията с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД

С оглед изискването на чл. 363 от ГПК, след като обсъди представените по делото доказателства - Нотариален акт за собственост върху недвижим имот № ... т.І рег.... д.№.... на Нотариус П., и удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата,построена в имота , което е на името на Ж.,а така също и удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим имот по чл. 264 ал.1 ДОПК ,издадено на 31.01.2011г.,в което е отразено,че Ж. нямат непогасени данъчни задължения, съдът намира, че са налице предпоставките за прехвърляне собствеността по нотариален ред, тъй като отчуждителите по предварителния договор понастоящем се легитимират като собственици на имота. Разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална форма (както в случая), трябва да се сключи в писмена форма. В предварителния договор (който е сключен в предвидената в чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма) страните са уговорили всички съществени клаузи на окончателния договор. Съгласно изискванията на чл. 183 от ЗЗД, в първата клауза на предварителния договор продавачите А. и Д. Ж. са се е задължили да прехвърли правото на собственост върху процесния имот срещу цената от 97 000 лв. От тази цена са заплатени 80000 лв.,като купувачът следва да довнесе още 17 000 лв. в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

Предварителния договор следва да се обяви за окончателен,тъй като е валиден и отговаря на изискванията на чл.19 ал.1 и 2 ЗЗД. Понеже предмет на окончателния договор е недвижим имот, съдът трябва да изпълни всички задължения, характерни за нотариалното производство. Видно от представеното удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим имот по чл. 226 от ДПК, данъчната му оценка е в размер на 3 0169.30лв.,като продажната цена се явява по-висока от данъчната. На основание чл. 364 от ГПК, ищецът следва да заплати съответните данъци и такси по прехвърлянето на имота, а именно местен данък, чийто размер са равнява на 2 % върху по-високата от данъчната и уговорената (продажната) цена, дължим на основание чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, определен по правилата на чл. 46, ал. 2 т. 1 и чл. 47, ал. 2 от същия закон и възлизащ на 1940 лева, и нотариална такса, на основание чл. 85, ал. ал. 2 и 3 от ЗННД, която възлиза на 715.50 лева, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД,както и 9лв.70 ст. на АВ С.. До плащането на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364 ал.1 от ГПК, върху процесния имот следва да се наложи възбрана. Съгласно чл. 364 ал.2 от ГПК , съдът няма да издаде препис от това решение, докато ищецът Д. не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и други публични задължения на към Държавата и към общината по постоянния адрес на ответниците Община С..Съгласно чл. 115, ал. 1 от ЗС, решението по настоящото дело следва да се отбележи след влизането му в законна сила по представен препис от него, В решението, на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, съдът следва да даде шестмесечен срок на ищеца от влизане на съдебния акт в сила да извърши отбелязването му.

Съгласно ПВ, при изписване на диспозитива на решението, имотът следва да се опише в актуалното си състояние по КК, което е видно от приложените схема и скица на АГКК.

ІІ.По исковете за вреди и неустойка

Ищецът претендира неустойка,уговорена в анекса към предварителния договор,който анекс е подписан само от А. Ж..Освен това претендира и вреди от неизпълнението на задължението на ответниците да сключат окончателен договор в посочения срок ,включително и пропусната полза .Вредите се изразяват в щета в размер от 2500 евро,представляваща заплатена неустойка на трето лице поради неизпълнение на предварителен договор за отдаване под наем и пропуснати ползи от невъзможността да се отдаде под наем обекта,описан в предварителния договор за 6000 евро.

Съгласно чл.92 ал.1 ЗЗД.неустойката се уговаря между страните,за да може изправната страна,претендираща неустойка да бъде освободена от задължението да доказва понесени вреди и конкретния им размер.Ако понесените вреди надхвърлят размера на неустойката,те подлежат на доказване от претендиращия ги,в случая ищеца.Но едновременно неустойка и действителни вреди не могат да се присъждат,каквато е заявената претенция в исковата молба.

Съдът намира,че такива вреди не са доказани.Представената разписка ,установяваща,че е изплатена от ищеца на Б. сума от 2500 евро и предварителния договор за наем,с месечна цена от 500 евро ,нямат достоверна дата,в какъвто смисъл е направил възражение процесуалния представител на ответниците.Тези частни писмени документи биха имали достоверна дата по смисъла на чл.181 ал.1 ГПК,ако са нотариално заверени или от деня на смъртта или настъпила физическа невъзможност на лицето да го подпише или ако съдържанието на документа е възпроизведено в официален документ или от деня,в който е настъпил друг факт,установяващ по несъмнен начин предхождащо го съставяне на документа.Нито едно от тези условия на закона не съпътства съставянето на документа.

Съдът не цени и показанията на св.Н. ,в които свидетелства за предадени на третото лице пари за неустойка,от които той е дал в заем на ищеца 500 евро.От показанията му не може да се установи по несъмнен начин,че са заплатени 2500 евро,защото той сочи,че Д. е дал на третото лице тези 500 евро и още пари,но не и колко.Само знае размера на неустойката,че е 2500 евро.Показанията са изолирани,неподкрепени с други доказателства,които съдът е изключил по-горе.Освен това свидетелят може да се приеме,че е пристрастен,тъй като ищеца му е най-големия приятел,както той признава.

Фактическият състав, от който възниква задължението за заплащане на неустойка, включва кумулативното наличие на следните елементи: действителен договор; уговорена неустойка за неизпълнение на определено задължение и неизпълнение на задължението, за което е уговорена неустойката,като претендиращия следва да е изправна страна.Задължението за заплащане на неустойка се намира в тясна функционална връзка със задължението, което тя обезпечава - зависи от него и е акцесорно спрямо него. Задължението,което ищецът твърди,че ответниците не са изпълнили е сключване на окончателен договор до дата 01.07.2008г.,която е по-благоприята за ответниците,с оглед предварителния договор.

Според съда не се събраха безспорни доказателства,с които да се установи,че ответниците са неизправната страна,която е отказала да сключи окончателен договор,а ищецът е бил изправен или в готовност да плати остатъка от продажната цена.В чл.6 ал.1 от предварителния договор,продавачите са се задължили да подпомагат купувача за сключване на сделката,като му представят в оригинал,нотариален акт,скици,уд.за данъчна оценка и др.Няма данни,че купувачът е търсел тяхното съдействие, за да се оформят документите,както и че е бил в готовност да заплати остатъка от продажната цена.Св. П. сочи,че между страните е имало две срещи пред нотариус,като за едната няма данни кой я е инициирал.При втората среща, по инициатива на ответниците,след подаване на исковата молба,видно от констативния протокол ответниците са посочили,че ищеца не е бил в готовност да им доплати,а ищецът е твърдял ,че е разполагал с парите,въпреки това не е постигната договореност.За първата среща,която сочи св.П. няма данни по коя инициатива се е състояла,на коя дата и носените пари от ищеца обхващат ли целият размер на задължението.Само въз основа на тези неконкретизирани показания,съдът не може да направи изводи,които да обуславят правото на ищеца за неустойка,като изправна страна.

От гласните доказателства,съдът не може да прецени,че ответниците са неизправна страна.Както е посочено по-горе,показанията на св. Н. съдът ги намира за пристрастни и не ги кредитира. Има и гласни доказателства,при направеното обратно доказване от ответниците,че ищецът не е искал да доплаща.Липсата на писмено волеизявление от ищеца,че е готов да сключи окончателния договор и други валидни преки доказателства за това,че е изправна страна правят претенцията за неустойка за неспазване на задължението от страна на ответниците за сключване на окончателен договор недоказана при условия на пълно и главно доказване,което е в негова тежест.

От ищците се претендират разноски,които следва да се присъдят по правилото на чл.78 ал.1 ГПК.За размера на адвокатския хонорар,съдът зачита единствено разписката от официалната бланка на пълномощника К.,която този адвокат е представил.

Водим от горното съдът

Р Е Ш И :

Обявява за окончателен сключения на 07.08.2007г. в гр. С.. между А. З. Ж. от гр.С. ЕГН * и Д. П. Ж. от гр.С. ЕГН *., в качеството им на продавачи, и Д. С. Д. ЕГН * от гр.С., в качеството му на купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно магазин №3 на етап груб строеж със застроена площ от 67.40 кв.м.,обособен като самостоятелен обект на партерния етаж на масивна сграда,построена в УПИ ХVІ кв.132 по плана на гр.С. ,който по КК на гр.С. представлява имот с идентификатор .... гр.С. ул."С. С." №7,разположен в сграда № 4,находяща се в ПИ-.... с предназначение за търговска дейност с площ от 67.40 кв.м. при съседи: ...., под обекта няма,над обекта .... за сумата от 97000 лв.,като дава двуседмичен срок на купувача,считано от влизане на решението в сила да заплати на продавачите остатъка от продажната цена в размер на 17000лв.

Осъжда Д. С. Д. , да заплати местен данък в размер на 1940 лева, и нотариална такса, на основание чл. 85, ал. ал. 2 и 3 от ЗННД, която възлиза на 715.50 лева, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД,както и 9 лв.70 ст. на АВ гр.С..

Налага възбрана върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето.

Препис от решението да не се издава, докато Д. С. Д. не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и други публични задължения на А. З. Ж. и Д. П. Ж. към Държавата и към Община С..

Дава на Д. С. Д. шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение, считано от влизането му в сила.

ОТХВЪЛЯ предявените от Д. С. Д. против А. З. Ж. и Д. П. Ж. за заплащане на от 2500 евро ,равностойна на 4875лв. изплатена от ищеца неустойка по сключен от него предварителен договор за отдаване под наем, 11000 лв.,представляваща пропусната полза ,от невъзможност да ползва помещението и 17 550 лв.,представляваща договорна неустойка за 18 месеца,считано от 01.08.2008г.

ОСЪЖДА А. З. Ж. и Д. П. Ж. да заплатят на Д. С. Д. направени разноски,съобразно уважената част от иска в размер на 1707 лв./д.т. 1207 лв. д.т.и адвокатски хонорар 500лв./

Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател :