Р Е Ш Е Н И Е
Номер 509 28.11.2019 г. гр.Разград
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Разградският районен съд
На дванадесети ноември две
хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в състав:
Председател:
Светлана Чолакова
Секретар Снежина
Радева
прокурор
като разгледа докладваното от съдията гр.д.№1089 по описа
за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Депозирана е искова молба Ф.С.М.
против Г.Ю.Х., като е предявен иск за
обявяване предварителен договор от 03.08.2018г. за окончателен. Иска и
разноски. Сочи се, че на 03.08.2018г. е
сключен с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот
с нотариална заверка на подписите: Жилище-апартамент №**, вх.** на
шести етаж, в жилищен блок в гр.Р***, ул.*** , състоящо се от: хол, спалня,
кухня и сервизни помещения, със застроена площ 62,53кв.м., при съседи: от
ляво-жилище №18, от дясно-жилище №16, от горе-жилище №20, от долу-жилище №14,
заедно с прилежащото му избено помещение №17 с площ 3,93 кв.м., при съседи:
коридор от ляво-избено помещение №16, от дясно-избено помещение №18, от
горе-първи етаж, заедно с 3,81% ид. части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж, за сумата 65000лв. Към датата
на подписване на договора заплатила парична сума в размер на 30000лв. по
банкова сметка ***. Останалата част от сумата в размер на 35000лв. се
договорили да превежда всеки месец по 550лв. евро по същата сметка. Към
настоящия момент е внесла 9318,45 лева. Съгласно т.5.5 от договора продавачът
декларира, че относно имота няма вписани тежести/ипотеки, възбрани/ с
изключение на вписана в договора законна ипотека на Уникредит Булбанк АД. Била
уведомена, че имотът имал наложена възбрана с постановление от 21.05.2018г. на
ЧСИ Г. С. във връзка с образувано изпълнително дело №99/18г. срещу ответника за
сума в размер на 10568,80лв. Съгласно т.11.7 от договора, в случай, че
продавачът декларира невярно, което и да е от обстоятелствата от договора, се
поражда за купувача правен интерес да предяви настоящият иск за сключване на
окончателен договор. Като и бъде даден срок, в който да внесе остатъка от
продажната цена.
Ответникът не депозира отговор. В с.з., чрез представител заявява становище за неоснователност на
претенцията, тъй като ищецът не е изправната страна по договора. Съгласно
уговорките в предварителния договор до момента платената част следва да бъде за 14 месеца по 550 евро-7700евро,
в левова равностойност 15059,89лв. До момента е платена сума освен 30000лв. при
сключване на предварителния договор в размер на 8688лв., или общо 38688лв. Както,
че е предал владението на имота, още към подписването на договора.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства, установи следната фактическа обстановка: На 03.08.2018 г. между ищцата Ф.С. А. и
ответника Г.Ю.Х. е сключен предварителен договор. С него ответникът е поел
задължението да прехвърли на ищцата следния недвижим имот – Жилище-апартамент №**, вх.** на шести етаж, в жилищен блок в гр.Р,
ул. *** №***, състоящо се от: хол, спалня, кухня и сервизни помещения, със
застроена площ 62,53кв.м., при съседи: от ляво-жилище №18, от дясно-жилище №16,
от горе-жилище №20, от долу-жилище №14, заедно с прилежащото му избено
помещение №17 с площ 3,93 кв.м., при съседи: коридор от ляво-избено помещение
№16, от дясно-избено помещение №18, от горе-първи етаж, заедно с 3,81% ид.
части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на
строеж, за сумата 65000лв. Продавачът се задължава да извърши прехвърляне на правото
на собственост върху имота по нотариален ред, след изплащане на остатъка от
сумата в размер на 35000лв., като се яви
пред нотариус. Към датата на подписване на договора ищцата заплатила парична
сума в размер на 30000лв. по банкова сметка ***. Останалата част от сумата в
размер на 35000лв. се договорили да се превежда всеки месец - по 550лв. евро по
същата сметка от 1-во до 5-то число, до окончателното погасяване на
съществуващите задължения на продавача, съгласно посочените в т.1.3 договор за банков кредит.
Съгласно т.3 от договора, продавачът се задължава за прехвърли с нотариален акт
правото на собственост след заплащане на цялата сума от купувача в срока
посочен по-горе. Съответно да предаде владението на имота в срока по т.2.2.
От приложения нотариален акт за
покупко-продажба №81 том 8 рег. №7344 дело 1009 от 04.12.2007г. е видно, че ответникът
придобил процесното жилище апартамент №17 вх.Б ет.6 в жилищен блок в гр.Р., на
ул. *** №*** със застроена площ
62,53кв.м.
От представено извлечение от сметка на ответника за периода 03.08.2018г. - 01.11.2019г.
се установява движението на парични средства по същата.
Въз основа на така установените фактически обстоятелства, съдът направи
следните правни изводи: В предвидената според изискваната от чл.19 ал.1 от ЗЗД
писмена форма на 03.08.2018г. страните по делото са
постигнали съгласие за сключване на бъдещ договор за покупко-продажба, по
силата на който собственият на ответника /продавач/ недвижим имот да премине в
патримониума на ищеца. Така сключения предварителен договор, в съответствие с
разпоредбата на чл.19 ал.2 от ЗЗД съдържа уговорки относно всички съществени
условия на окончателния договор по чл.183 ЗЗД, като са определени основанието и
насрещните задължения на всяка от страните. Ответникът не оспорва договора,
както и заплатената от ищеца сума в размер на 30000лв. при сключването му,
както и последващи суми по банковата му сметка съгласно извлечение от сметката
му, общо платени 38688лв. Не се спори и че върху имота има наложена възбрана с
постановление на ЧСИ от 21.05.2018г. във
връзка с образувано изп. дело №99/2018г. срещу ответника за сума в
размер на 10568,80лв. Както, че съгласно т.5.5 от предварителния договор
продавача подписвайки го декларира, че относно имота няма вписани вещни
тежести/ипотеки, възбрани и др./ с изключение на вписаната в договора законна
ипотека в полза на Уникредит Булбанк АД. Предвид т.11.7.1 от договора в случай,
че продавача декларира невярно което и да е от обстоятелствата от договора,
ищецът може да се откаже от договора, да получи от продавача в тридневен срок
всички платени суми, както и неустойка н размер на цената платена към датата на
подписването му, като договора се счита за прекратен по вина на продавача;
както да предяви иск за сключване на окончателен договор. От писмените
доказателства се установява, че купувачът не е заплатил уговорените в договора
суми като страните са постигнали съгласие, остатъкът от продажната цена в
размер на 65000лв., която е 35000лв., купувачът следва да превежда 550 евро от
10-во до 5-то число на всеки месец, до окончателно погасяване на съществуващите
задължения. Продавачът според 2.1 от своя страна се задължава да прехвърли
правото на собственост върху имота по нотариален ред, след изплащане на
остатъка от сумата в размер на 35000лв., както и според т.3 - да прехвърли с
нотариален акт правото на собственост, след заплащане на цялата сума от купувача
в срока посочен по-горе, като явно са уговорили срок, в който купувача следва
да заплати продажната цена. При това тълкуване на волята на страните по
договора след като е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще
се породи след като ищецът заплати цената изцяло, а това условие в случая не е
изпълнено, купувачът не може да иска прехвърлянето да се извърши. Действително,
че е налице твърдяната от ищеца договорка в т.7.1, според която купувачът може
да предяви иск за сключване на окончателен договор, ако продавачът не изпълни
задълженията си, както и при невярно деклариране на обстоятелствата по т.5. Това
право на купувача обаче е обвързано с изпълнение на неговите задължения по
договора, същият следва да бъде изправен. В случая се касае за предварителен
договор за покупко – продажба, чиито съществени елементи са: страните, обекта
на сделката, цена. От събраните доказателства се установява, че ищецът не е
изпълнил договорката да заплати продажната цена, още повече не е изпълнил задължението
си всеки месец да превежда договорената сума от 550 евро по сметката на
ответника, като е заплатил общо сумата от 38 700лв., която е малко над
половината от уговорената продажна цена. А страните както вече бе посочено
по-горе са се договорили прехвърлянето на собствеността по нотариален ред да се
извърши, след заплащане на продажната цена. В случая не би могла да се приложи
и разпоредбата на чл.362 ал.1 ГПК, каквото искане представителят на ищеца направи
едва в пледоарията си. Правната възможност в тази разпоредба съдът да постанови
решение, заместващо окончателния договор при условие, че ищецът изпълни
задължението си, само по себе си изключва неизправността на последния към
датата на предявяване на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, но разпоредбата на чл.362
ал.1 ГПК е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите - тази
на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на
правото на собственост. В този смисъл е както разпоредбата на чл.362 ал.1 ГПК
така и константната практика на ВКС/р-е №134/25.06.2014г. гр.д.№6886/2013г. IIIг.о.
ВКС и др./ Поради което тълкувайки смисъла на уговорките и действителната воля
на страните по процесния договор, не е налице уговорена едновременност на
престациите, а и предвид обстоятелството, че ищецът към момента е заплатил
половината от уговорената продажната цена, искането е неоснователно. Поради
изложените съображения предявеният иск следва да се отхвърли.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК ответникът дължи на ищеца направените по
делото разноски, които са в размер на 1000 лв. заплатено адвокатско
възнаграждение.
Воден от гореизложеното, Разградският
районен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска предявено от Ф.С.М., ЕГН **********, адрес ***
против Г.Ю.Х., ЕГН**********, адрес *** за обявяване на сключения предварителен
договор от 03.08.2018г. за окончателен, като неоснователен.
ОСЪЖДА
Ф.С.М., ЕГН **********, адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на Г.Ю.Х., ЕГН**********, адрес ***
сумата 1000лв./хиляда лева/ за разноски
Решението подлежи на обжалване пред Разградския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: