Р Е Ш Е Н И
Е
№ 1896 22.07.2019
година гр. Бургас
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Бургаският
районен съд ХVI граждански състав
На
шестнадесети май две
хиляди и деветнадесета година
в
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИЛВИЯ П.
при
секретар Марина Димова
изслуша
докладваното от съдията П.
гражданско
дело № 1321/2019г.
и
за да се произнесе взе в предвид следното:
Предявена е искова молба от П.И.Р.,
ЕГН **********,***, Д.В.П., с ЕГН **********, постоянен адрес: *** и А.К.П., с
ЕГН **********, постоянен адрес: *** против „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Б, ж.к. , бл. , ателие ,
представлявано от управителя С. Г. Г, и „УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Б, ж.к. , бл. , вх. , ап. офис № представлявано от управителя С. Г. Г, в която
се иска прогласяване нищожността на договора за управление и поддръжка на
общите части на сградата от 14.11.2016г., в която се намират притежаваните от
тях самостоятелни обекти в частта относно
уговорката за обвързване на последващите преобретатели без тяхно
съгласие досежно самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
07079.501.217.2.82 по отношение на П.И.Р. и в частта досежно самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.53 и самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.243 по отношение на Д.В.П. и А.К.П.,
като сключен поради противоречие със закона – иск по чл. 26, ал.1, предл.1-во
от ЗЗД, при заобикаляне на закона - чл. 26, ал.1, предл.2-во от ЗЗД и при липса
на предмет - иск по чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД.
Ищците твърдят, че по силата на оспорения
договор „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД претендира от тях периодично заплащане на
възнаграждение, за да извършва организационно, техническо и административно
стопанисване (управление) поддръжка на общите части и съоръжения на обекти,
сред които са собствените им самостоятелни обекти с идентификатор №
07079.501.217.2.82, № 07079.501.217.2.53 и № 07079.501.217.2.243 по КККР на гр.
Бургас, с което обосновават правен интерес от заявената претенция. Считат, че
договорът е сключен между свързани лица. Сочат се пороци на цитирания договор –
липса на предмет, противоречие със закона и заобикаляне на закона. С тези
мотиви ищците молят исковете да се уважат.
Ответниците са представили отговор в
срока по чл.131 ГПК, с който оспорват иска като недопустим и неоснователен с
подробни съображения. Молят исковете да се отхвърлят.
БсРС е сезиран с
искове с правно основание чл. 26, ал.1, предл.1-во от ЗЗД, при условията на
евентуалност иск по чл. 26, ал.1, предл.2-во от ЗЗД, при условията на
евентуалност иск по чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД.
При
преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните за
случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически и правни
изводи:
Представен
е процесния договор за управление и поддръжка, сключен на
14.11.2016г. между „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД,
ЕИК ********* и „УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********.
Ищците считат, че процесния
договор не ги обвързва на основание чл. 2 от ЗУЕС и доколкото договорите
пораждат действие между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в
закона случаи, какъвто не е настоящия, то уговорката в договора от 14.11.2016г.
за обвързване на последващите преобретатели без тяхно съгласие се явява
нищожна.
Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС
предвижда особена форма на управление на общите части на т. н. комплекси от
затворен тип и е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи
управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от
затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.
За да е налице валидно
обвързване на ищците от договор по чл. 2 ЗУЕС, следва да се установят следните
процесуални предпоставки: 1. да е налице комплекс от затворен тип; 2. договорът
да е сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти; 3.
подписите на инвеститора и на собствениците да са удостоверени пред нотариус и
4. договорът да е вписан от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата
на всеки самостоятелен обект. Ето защо на първо място следва да се установи
налице ли е жилищен комплекс от затворен тип. Съгласно пар. 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС 3. "жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. За да се приеме,
че е налице жилищен комплекс от затворен тип, комплексът трябва да отговаря на
следните изисквания: първо, да съществува един поземлен урегулиран имот, в
който на второ място да са изпълнени две или повече жилищни сгради в режим на
етажна собственост, трето - други
обекти, които са предназначени да обслужват собствениците и обитателите на
жилища – сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и
други и четвърто да са въведени изисквания за контролиран достъп на външни
лица. В случая се установява, че поземленият имот, върху който е построена
сградата е един, като извън тази сграда няма други постройки и обекти, които да
се ползват от собствениците в тази сграда, съгласно показанията на разпитания
свидетел Димов. От представеното разрешение за ползване л. 112 е видно, че в
имота е изградена „смесена многофункционална сграда с жилища, офиси, ателиета,
обществено обслужване и подземен паркинг, сградни ВиК и ел. отклонения”. От ангажираните
доказателства не се установи да са изградени други сгради и други обекти, които
да обслужват собствениците и обитателите на сградата. Ето защо липсват втората
и третата предпоставка, за да се приеме, че е налице жилищен комплекс от
затворен тип, поради което и не може да се приеме, че представения договор за
поддръжка и управление следва да се квалифицира като такъв по чл. 2, ал.1 от ЗУЕС и че той валидно обвързва ищците по иска.
За пълнота следва да се посочи, че договорът не е сключен от надлежни
страни. Задължително изискване на закона е едната страна по договора да е
инвеститора. От представените по делото обаче писмени доказателства не може да
се направи извод, че именно „Уни Инвест“ ЕООД е инвеститор. ЗУЕС не дава
определение на използваното в закона понятие за инвеститор. Законът за
насърчаване на инвестициите относно понятието „инвестиция“ препраща към
РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 651/2014 на Комисията, но по делото липсват доказателства за
извод, че „Уни Инвест“ ЕООД е инвеститор. Съгласно чл. 160 от ЗУТ участници в
процеса на строителството са възложителят, строителят, проектантът,
консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част
"Конструктивна", техническият ръководител и доставчикът на машини,
съоръжения и технологично оборудване. Разпоредбата на чл. 161 ЗУТ определя, че
възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж
в чужд имот и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.
Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за
започване на строителството. В конкретния случай от представеното по делото
разрешение за строеж е видно, че възложител на строежа е „Ти Ви Хотел” ООД.
Разрешението за ползване на сградата е издадено на възложителите - „Уни инвест”
ЕООД и други 29 физически и юридически лица. Договора за управление и поддръжка
обаче е сключени от „Уни инвест” ЕООД в качеството му на собственик на
самостоятелни обекти, а не в качеството му на инвеститор. „Уни Инвест
Мениджмънт“ ЕООД от своя страна е изпълнител на договора, а не собственик на
самостоятелен обект с сградата. Ето защо, договорът не е сключен между надлежни
страни и не е произвел действие спрямо ищците. Поради това, независимо от
нотариалната заверка на подписите и от вписването на процесния договор по
партидите на недвижимите имоти, той няма
характер на договор за управление и поддръжка на общите части на жилищен
комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Поради това и независимо
от вписването му, този договор не обвързва последващите приобретатели на
самостоятелни обекти в ЕС, каквито са ищците. В чл.30, ал.1 от договора е
записано изрично, че собственикът приема и се съгласява договорът да обвързва
страните и последващите преобретатели за имота, до изтичане на срока на
действие на договора, а в ал. 2, че всеки нов собственик на обект приема
договора безусловно и при действието на всички негови клаузи. В случая обаче ищците
не са обвързани от договора съгласно чл. 2 от ЗУЕС и не може да им се
противопостави. Съобразно разпоредбата на чл.21, ал.1 ЗЗД договорите пораждат
действие между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона
случаи, какъвто не е настоящия. Безспорно, ищците не са страна по процесния
договор.
Съгласно
чл. 124, ал. 1 от ГПК, всеки може да предяви иск, за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това.
Съдът намира, че предявените
искове следва да се разгледат при условия на евентуалност. Първото поддържано
основание за нищожност на атакувания договор от 14.11.2016г. – противоречие със
закона е доказано. По изложените по-горе съображения и доколкото представения
договор няма характеристиките на такъв по чл. 2 от ЗУЕС, уговорката в него за
обвързване на последващите преобретатели без тяхно съгласие противоречи на чл.
21 от ЗЗД, поради което настоящият състав намира за основателен искът за прогласяване
нищожността на договора за управление и поддръжка на общите части на сградата
от 14.11.2016г., в която се намират притежаваните от ищците самостоятелни
обекти в частта относно уговорката за обвързване на последващите преобретатели
без тяхно съгласие досежно самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
07079.501.217.2.82 по отношение на П.И.Р. и в частта досежно самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.53 и самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.243 по отношение на Д.В.П. и А.К.П.,
като сключен поради противоречие със закона – чл. 26, ал.1, предл.1-во от ЗЗД.
С
оглед установеното по делото се налага извода, че договорът в тази част е нищожен
на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД. Следва да се
постанови решение, с което се приеме за установено, че договорът е нищожен в атакуваната част поради противоречие със закона.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците
следва да се осъдят да заплатят на ищците разноски в размер на 1058 лева.
Така мотивиран Бургаският
районен съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на договора от
14.11.2016г. за управление и поддръжка на общите части на сграда с
административен адрес: гр. Б, к-с , бл. , сключен между „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ”
ЕООД, ЕИК ********* и „УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********, в която се намират
притежаваните от П.И.Р., Д.В.П. и А.К.П. самостоятелни обекти в частта
относно уговорката за обвързване на
последващите преобретатели без тяхно съгласие досежно самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.82 по отношение на П.И.Р. и в частта
досежно самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.53 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.243 по отношение на Д.В.П. и А.К.П.,
поради противоречие със закона.
ОСЪЖДА „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Б, ж.к. , бл. , ателие , представлявано от управителя С. Г. Г и
„УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Б,
ж.к. , бл. , вх. , ап. офис № , представлявано от управителя С. Г. Г, да
заплатят на П.И.Р., ЕГН **********,***, Д.В.П., с ЕГН **********, постоянен
адрес: *** и А.К.П., с ЕГН **********, постоянен адрес: *** сумата от 1058 лева /иляда петдесет
и осем лева/ съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/ Силвия Петрова
Вярно с оригинала: З.М.