РЕШЕНИЕ
№ 683
гр. Враца, 17.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иван Цв. Иванов
при участието на секретаря А. Л. П.
като разгледа докладваното от Иван Цв. Иванов Гражданско дело №
20211420104014 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 124 и следващите от ГПК.
Делото е образувано по искова молба на „Юлстрейд“ ООД с ЕИК *********, седалище
и адрес на управление гр. София, ж.к. „Надежда 2“, ул. „Христо Силянов“ № 41 срещу Ф. Р.
Р. с ЕГН ********** и адрес гр. ****** и „Пепе груп“ ООД с ЕИК *********, седалище и
адрес на управление гр. София, ул. „Суходолска“ № 2, бл. 120, вх. А, ет. 1, ап. 4.
В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че по силата на решение №
260046 от 19.10.2020 г. по гр. дело № 618/2018 г. на Районен съд гр. Лом, влязло в сила на
24.12.2020 г., вписано в Служба по вписванията гр. Лом с вх. рег. № 388/26.01.2021 г., акт
11, т. 1 ищецът е собственик на 1/2 идеална част от следния поземлен имот в землището на
с. Я., общ. Я., обл. М.: поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 с площ 21782 кв.м.,
както и ищецът е едноличен собственик на следния поземлен имот в землището на с. Я.,
общ. Я., обл. М.: поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 с площ 3001 кв.м., като
ответницата Ф. Р. е съсобственик с права 1/12 идеална част от първия имот и не притежава
каквито и да било собственически права по отношение на втория имот. Поддържа се, че на
27.02.2020 г. между Ф. Р. – наемодател и „Пепе груп“ ООД – наемател е сключен договор за
наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията гр. Лом с дв. вх. рег. №
1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2, по отношение на горепосочените земеделски имоти в
землището на с. Я. със срок на действие 5 години, считано от 01.10.2020 г. Ищецът счита, че
договорът за наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“ ООД е сключен в
1
противоречие със закона, тъй като: 1) в частта му по отношение на поземлен имот с
идентификатор 87299.271.5 не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като
Ф. Р. не притежава необходимите 25 % от собствеността за сключване на договор за срок
над една година, както и в частта му по отношение на поземлен имот с идентификатор
87299.260.4 не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като Ф. Р. не
притежава какъвто и да било дял от правото на собственост върху имота; 2) при
евентуалност – в частта му по отношение на поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 не
отговаря на изискванията на чл. 32, ал. 1 от ЗС, тъй като Ф. Р. не притежава необходимите
над 50 % от собствеността и липсва решение на собствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ, както и в частта му по отношение на поземлен имот с
идентификатор 87299.260.4 не отговаря на изискванията на чл. 32, ал. 1 от ЗС, тъй като Ф. Р.
не притежава какъвто и да било дял от правото на собственост върху имота и липсва
решение на собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Фактическите твърдения на ищеца са допълнени с уточнителна молба с вх. №
9564/02.12.2021 г. на Врачански районен съд, с която е заявено, че с оглед обстоятелството,
че при сключването на договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията
гр. Лом с дв. вх. рег. № 1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2 са нарушени разпоредбите на
чл. 4а от ЗСПЗЗ и чл. 32, ал. 1 от ЗС и същият договор е нищожен/непротивопоставим на
ищеца по отношение на поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 за срока му след
01.10.2021 г., както и че договорът е непротивопоставим на ищеца по отношение на
поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 за целия срок на договора.
При така изложените фактически твърдения ищецът е предявил срещу ответниците
обективно и субективно съединени искове, както следва: иск с правно основание чл. 26, ал.
1, хипотеза 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за обявяване на нищожността на
договор от 27.02.2020 г. за наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“
ООД, с нотариална заверка на подписите на страните с рег. № 1902/27.02.2020 г. на
нотариус В. Т. с рег. № 596 в Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр.
Лом с дв. вх. рег. № 1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2 за срока му на действие след
01.10.2021 г. поради противоречие със закона – чл. 4а, ал. 2 от Закона за собствеността и
ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), в частта му по отношение на поземлен имот с
идентификатор 87299.271.5 с площ 21782 кв.м. в землището на с. Я., обл. М., евентуален иск
с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено, че договор от
27.02.2020 г. за наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“ ООД, с
нотариална заверка на подписите на страните с рег. № 1902/27.02.2020 г. на нотариус В. Т. с
рег. № 596 в Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Лом с дв. вх. рег. №
1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2 няма обвързващо действие спрямо ищеца, който е
собственик на 1/2 от имота, за срока му на действие след 01.10.2021 г. поради противоречие
със закона – чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), в частта му по отношение на
поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 с площ 21782 кв.м. в землището на с. Я., обл.
М., както и иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено, че
2
договор от 27.02.2020 г. за наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“
ООД, с нотариална заверка на подписите на страните с рег. № 1902/27.02.2020 г. на
нотариус В. Т.с рег. № 596 в Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Лом
с дв. вх. рег. № 1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2, в частта му по отношение на поземлен
имот с идентификатор 87299.260.4 с площ 3001 кв.м. в землището на с. Я., обл. М., няма
обвързващо действие по отношение на ищеца, който е единствен собственик на имота.
С исковата молба се претендират разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК не е постъпил отговор от ответницата Ф. Р. Р., а
ответникът „Пепе груп“ ООД е подал писмен отговор в срока и по реда на чл. 131 от ГПК, с
който оспорва предявените искове като процесуално недопустими поради липсата на
обосновка от страна на ищеца с какво ответниците оспорват материалните права, чието
установяване ищецът цели с предявените по настоящото дело искове, а по същество –
неоснователни по следните съображения: представеното с исковата молба решение №
260046 от 19.10.2020 г. по гр. дело № 618/2018 г. на Районен съд гр. Лом е
непротивопоставимо на ответниците и не се ползва със сила на пресъдено нещо срещу тях,
тъй като същите не са били страни по делото; наследниците на починалия Г. Ц. Р. (с когото
ищецът е имал сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот, обявен за
окончателен с решение № 260046 от 19.10.2020 г. по гр. дело № 618/2018 г. на Районен съд
гр. Лом) не са Ц. В.Ц. и В. В. Ц., както е посочено в съдебното решение, а са ответницата Ф.
Р. Ц., Ц. В. Ц. и В. В. Ц., в подкрепа на което се представят удостоверения за наследници;
представеното с исковата молба решение № 260046 от 19.10.2020 г. е постановено, влязло в
законна сила и вписано в съответната служба по вписванията след вписването на оспорения
договор от 27.02.2020 г. за наем на земеделска земя и следователно ищецът не може да се
позовава на защитно-оповестителното действие на вписването; сключеният между ищеца и
Г. Ц. Р. е недействителен като противоречащ на чл. 33, ал. 1 и 2 от ЗС, тъй като в
производството по предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД по гр. дело №
618/2018 г. на Районен съд гр. Лом, в което съдът замества нотариуса относно задълженията
му да изповяда договор за покупко-продажба на имот, липсват доказателства, че ищецът е
предложил на всички съсобственици да изкупят имота по действителната цена, уговорена в
предварителния договор, а същите са отказали.
Ответникът също претендира разноски.
Съдът приема предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1, хипотеза 1 от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД) за процесуално допустим. Несъмнено е, че ищецът има
правен интерес от провеждането на такъв установителен иск, тъй като е съсобственик на
поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 и сключването на договор за наем за този имот
пряко засяга неговата правна сфера, която той може да брани с иск за нищожност на
договорни клаузи. По отношение на иска с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК относно
поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 за признаване за установено, че договорът за
този имот няма обвързващо действие по отношение на ищеца, който е единствен собственик
на имота, е налице влязло в сила определение № 316 от 12.07.2022 г. по в. ч. гр. дело №
3
106/2022 г. на Окръжен съд гр. Враца, с което е прието, че този иск е допустим и че при
евентуално уважаване на иска решението на първоинстанционния съд следва да включва
признаване за установено в отношенията между страните, че ищецът е едноличен
собственик на поземлен имот с идентификатор 87299.260.4, както и че по отношение на
този имот лице-несобственик е сключило договор за наем като наемодател. По аналогия
тези съображения следва да се приложат към евентуалния иск с правно основание чл. 124,
ал. 1 от ГПК относно поземлен имот с идентификатор 87299.271.5.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
становищата и доводите на страните, намира за установено следното:
С договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията гр. Лом с дв.
вх. рег. № 1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2, Ф. Р. Р. е отдала под наем на „Пепе груп“
ООД поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 и поземлен имот с идентификатор
87299.260.4 за срок от 5 години, считано от 01.10.2020 г.
С решение № 260046 от 19.10.2020 г. по гр. дело № 618/2018 г. на Районен съд гр. Лом,
влязло в сила на 24.12.2020 г., вписано в Служба по вписванията гр. Лом с вх. рег. №
388/26.01.2021 г., акт 11, т. 1, по предявен от ищеца по настоящото дело „Юлстрейд“ ООД
срещу третите за спора страни Ц. В.Ц. с ЕГН ********** и В. В. Ц. с ЕГН ********** иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор от
06.02.2018 г., по силата на който третото за спора лице Г. Ц. Р. с ЕГН **********, бивш
жител на с. Я., починал на 09.02.2018 г., е продал на „Юлстрейд“ ООД 1/2 идеална част от
правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 (стар номер на
имота 271005) с площ 21782 кв.м. в землището на с. Я., общ. Я., обл. М., както и цялата
собственост върху поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 (стар номер на имота
260004) с площ 3001 кв.м. в землището на с. Я., общ. Я., обл. М.. В мотивите си съдът се е
позовал на удостоверение за наследниците на Г. Ц. Р. с изх. № 145/03.04.2018 г. на Общ. Я.,
легитимиращ като такива Ц. В. Ц. и В. В. Ц..
Страните не спорят относно обстоятелството, че към 06.02.2018 г. (датата на
сключване на предварителния договор) Г. Ц. Р. е бил собственик на 1/2 идеална част от
поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 и на поземлен имот с идентификатор
87299.260.4. Това обстоятелство съдът приема за безспорно предвид процесуалното
поведение на ответника „Пепе груп“ ООД, който е съсредоточил насрещното си доказване
относно обстоятелството, че наследници на Г. Ц. Р. освен децата на В. Ц. Р. е и съпругата на
последния – ответницата Ф. Р., както и предвид процесуалното бездействие на Ф. Р..
Спорен между страните въпрос обаче е каква е наследствената трансмисия след
смъртта на наследодателя Г. Ц.Р.. Ищецът „Юлстрейд“ ООД поддържа, че наследници са
само децата на В. Ц. Р. (брат на наследодателя), а „Пепе груп“ ООД поддържа, че освен
децата на В. Ц. Р. наследник е съпругата на последния – ответницата Ф. Р..
За да установи кои са действителните наследници на Г. Ц. Р., съдът взе предвид, че
същият е починал на 09.02.2018 г. (което е потвърдено от изготвената от съда служебна
4
справка от ЕСГРАОН) и със семейно положение „неженен, без деца“ и не е бил наследен от
брат си В. Ц.Р. (починал на 28.05.2016 г., преди наследодателя, което е потвърдено от
изготвената от съда служебна справка от ЕСГРАОН), като това се потвърждава както от
посоченото в мотивите на решение № 260046 от 19.10.2020 г. по гр. дело № 618/2018 г. на
Районен съд гр. Лом удостоверение за наследниците на Г. Ц.Р. с изх. № 145/03.04.2018 г. на
Общ. Я., намиращо се на л. 34 от същото дело на Районен съд гр. Лом, така и от намиращите
се на л. 16 и 17 от в. ч. гр. дело № 106/2022 г. на Окръжен съд гр. Враца удостоверение за
наследниците на Г. Ц. Р.с изх. № 557/19.11.2019 г. на Общ. Я. и удостоверение за
наследниците на В. Ц. Р. с изх. № 3270/20.11.2019 г. на Общ. В..
Тъй като Г. Ц. Р. е починал на 09.02.2018 г. със семейно положение „неженен, без
деца“ и тъй като неговият брат В. Ц.Р. е починал преди него, на 28.05.2016 г., Г. Ц. Р. на
основание чл. 8, ал. 1, във вр. с чл. 10, ал. 2 от Закона за наследството ЗН) е бил наследен
само от Ц. В. Ц. и В. В. Ц. – деца на неговия брат В. Ц. Р., при равни права, и при прилагане
на принципа на заместването в наследяването.
От гореизложеното относно наследственото правоприемство и при съобразяване на
решение № 260046 от 19.10.2020 г. по гр. дело № 618/2018 г. на Районен съд гр. Лом, влязло
в сила на 24.12.2020 г. съдът приема за доказани твърденията на ищеца „Юлстрейд“ ООД,
че е собственик на 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 и на
целия поземлен имот с идентификатор 87299.260.4.
Въз основа на гореизложената фактическа обстановка съдът достигна до следните
изводи:
Поначало верни са твърденията на ответника „Пепе груп“ ООД, че представеното с
исковата молба решение № 260046 от 19.10.2020 г. е постановено, влязло в законна сила и
вписано в съответната служба по вписванията след вписването на оспорения договор от
27.02.2020 г. за наем на земеделска земя и че „Пепе груп“ ООД и Ф. Р. Р. не са били страни
по делото, по което е постановено решение № 260046 от 19.10.2020 г., поради което
разпоредбата на чл. 298, ал. 1 от ГПК в случая е неприложима. Следва обаче да се има
предвид, че с влязлото в сила решение № 260046 от 19.10.2020 г. е уважен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, който е конститутивен такъв с вещноправно действие и
влизането на решението в сила създава промяна в правния статут на имота, като негови
собственици стават лицата, предявили иска и при правата, посочени в решението. Ето защо
новото правно положение не може да бъда отречено само заради това, че договор от
27.02.2020 г. за наем на земеделска земя е сключен и вписан в съответната служба по
вписвания преди влизането в сила на решение № 260046 от 19.10.2020 г., още повече, че
исковата молба, по която е постановено решение № 260046 от 19.10.2020 г., е вписана на
10.06.2018 г., т.е. преди сключването на договора за наем. Разпоредбата на чл. 114, буква „б“
от ЗС предвижда вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, което е било сторено в
разглеждания случай. По този начин придобитите вещни права (право на собственост) и
наложени възбрани след вписването на исковата молба не биха могли да се противопоставят
от третите лица на ищеца-купувач. Съдебната практика приема, че на купувач по
5
предварителен договор за продажба на недвижим имот не е противопоставим договорът за
продажба на същия имот, сключен след вписването на исковата молба за валидиране на
предварителния договор. С други думи, ищецът ще може да противопостави правото си по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД на сделки, възбрани и искови молби след вписването на исковата му
молба. Според чл. 115, ал. 4 от ЗС, ако молбата до съда с искане за обявяване на договора за
окончателен не е вписана, то решението, което е постановено по нея, „няма действие спрямо
трети лица освен от деня, в който то е вписано”. Неоснователни са и възраженията, че
липсват доказателства ищецът да е предложил на всички съсобственици да изкупят имота
по действителната цена, уговорена в предварителния договор, а същите са отказали, тъй
като последиците от неспазването на разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС се изразяват
единствено във възможността на ищеца-изкупвач да предяви иск съгласно същата
разпоредба в двумесечен преклузивен срок от датата на продажбата.
По иска с правно основание 26, ал. 1, хипотеза 1 от ЗЗД.
За успешното провеждане на този иск ищецът следва да докаже, че сключеният
договор за наем на земеделска земя противоречи на закона и по-конкретно на разпоредбата
на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ.
В исковата молба са изложени доводи, че договор от 27.02.2020 г. за наем на
земеделска земя е нищожен поради противоречие с чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като
ответницата Ф. Р. не притежава необходимите 25 % от собствеността за сключване на
договор за наем на земеделска земя над една година, както и че ищецът „Юлстрейд“ ООД е
собственик на 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 и на целия
поземлен имот с идентификатор 87299.260.4, като последните твърдения съдът приема за
доказани по делото.
В отклонение на възложената им с определение от 18.08.2022 г. доказателствена
тежест, ответниците не доказаха, че Ф. Р., като наемодател по договор от 27.02.2020 г. за
наем на земеделска земя е притежавала повече от 25 % идеални части от процесните имоти
към момента на сключване на сделката.
Съгласно чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със срок над една
година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи
повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.
В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС –
всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Горепосочената разпоредба е специална както спрямо общите правила на ЗЗД, така и
спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, съдържаща изискването управлението и
ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които
имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на
малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя, с
изключение на случаите на чл. 32, ал. 2 от ЗС.
Законът не определя какви са правните последици при нарушаването на изискванията
6
към лицата, които могат да сключват наемен договор, а именно дали сключените в
нарушение на чл. 4а от ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал.
1 ЗЗД като противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията ще се
уреждат на плоскостта на противопоставимостта спрямо собственика/съсобствениците.
В съдебната практика е застъпено становището, че имуществените отношения в
хипотезата на чл. 32, ал. 1 от ЗС се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и
неучаствалия в сделката съсобственик, като това разрешение по аналогия е приложимо и
към случаите по чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗС общата вещ се използва
и управлява според решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
нея. Когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от
съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно. Ето защо съдът счита, че наемният договор, сключен от Ф. Р. Р. с „Пепе груп“
ООД, макар да не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, е валиден, но
непротивопоставим на съсобственика „Юлстрейд” ЕООД с права 1/2 идеална част от
поземлен имот с идентификатор 87299.271.5.
Фактът, че договорът за наем е сключен от съсобственик с част по-малка от 25 на сто
идеални части от съсобствените имоти, не влече нищожност на договора по смисъла на чл.
26, ал. 1, предложение 1 от ЗЗД, поради противоречие със закона. Възможно е сключването
на валиден договор за наем и при липса на собственост върху наетата вещ от страна на
наемодателя, както приема трайната съдебна практика, например решение № 541 от
06.02.2012 г. на по гр. дело № 810/2010 г. на Върховния касационен съд, IV г. о., като в този
случай той не би обвързал действителните собственици на земеделските земи.
Оттук следва, че предявеният главен иск се явява неоснователен и като такъв следва да
бъде отхвърлен.
С оглед отхвърлянето на главния иск, съдът дължи произнасяне по евентуалния такъв.
По предявения евентуален иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК относно
поземлен имот с идентификатор 87299.271.5:
За успешното провеждане на иска ищецът следва да докаже, че сключеният на
21.07.2015 г. договор за наем на земеделска земя противоречи на закона – разпоредбата на
чл. 32, ал. 1 от ЗЗД и с оглед на това му е непротивопоставим.
Според настоящия съдебен състав договори за управление, какъвто е и договорът за
наем на земеделска земя, могат да бъдат сключени от всеки съсобственик за цялата вещ, а
по делото не е спорно, че ответницата Ф. Р. притежава 1/12 идеална част от имота. Ако
обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или
поотделно, освен ако са го приели. По приложението на чл. 31, ал. 1 от ЗС при сключен от
съсобственик договор за аренда е налице практика на Върховния касационен съд, например
решение № 115/21.11.2017 г. по гр. дело № 997/2017 г., II-ро г. о., с което е дадено тълкуване
7
в хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за
аренда, че когато договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по
обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил
договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като
проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 от ЗС, според което общата вещ се управлява
от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността и
следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от
50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор,
така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили
облигационното право на ползване върху имота. Договорът за наем на земеделска земя и
договорът за аренда в земеделието си приличат по това, че и двата договора имат за предмет
временното ползване на земята и позволяват на наемателя да получава в собственост
произведената земеделска продукция. Съществената разлика между тях обаче е, че за
обвързващата страните сила на договора за наем е без правно значение дали наемодателят е
собственик на отдадената под наем вещ, докато при договора за аренда това не е така. Друго
общо между двата договора е, че когато дължащият характерната престация е съсобственик
на отстъпената за временно ползване вещ, договорът може да обвърже и останалите
съсобственици за определен срок в зависимост от размера на неговото участие в
съсобствеността, т. е. когато договорът обвързва и неучаствалите съсобственици, те не са
трети лица, а са страни по договора. Ето защо съдът счита, че горепосочената съдебна
практика е приложима по аналогия към сключени от съсобственик с по-малко от 50%
идеални части договори за наем на земеделски земи, с оглед близкия характер на договора за
аренда и договора за наем. По изложените съображения съдът приема, че договор за наем,
сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50% от общия земеделски имот, е
непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично
или мълчаливо (например получавайки припадащата се на дела им част от арендните
плащания). Сключването му от съсобственик с по-малък от 50% дял от съсобствеността не
го прави нищожен, но не обвързва останалите съсобственици, съответно такъв договор не
им е противопоставим. Установи се по делото, че съсобственикът Ф. Р., собственик на 1/12
идеална част от поземлен имот с идентификатор 87299.271.5, сключвайки договор за наем за
5 години, е извършила сделка на разпореждане, в нарушение на правилото на чл. 32, ал. 1 от
ЗЗД.
При спазване на диспозитивното начало в процеса по чл. 6, ал. 2 от ГПК, съдът приема,
че за срока над една година договорът за наем не обвързва съсобственика „Юлстрейд“ ООД,
в частта по отношение на поземлен имот с идентификатор 87299.271.5.
По иска с правно основание чл. 124 от ГПК.
За успешното провеждане на този иск ищецът следваше да докаже, че е едноличен
собственик на поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 и че в частта относно този имот
горепосоченият договор за наем е сключен от несобственик в качеството на наемодател и
затова не му е противопоставим.
8
Установи се по делото, че Ф. Р., която не притежава каквато и да било част от правото
на собственост от поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 е сключила договор за наем
за 5 години с предмет-чужд имот.
Отново предвид трайната съдебна практика, например решение № 541 от 06.02.2012 г.
на по гр. дело № 810/2010 г. на Върховния касационен съд, IV г. о., че е възможно
сключването на валиден договор за наем и при липса на собственост върху наетата вещ от
страна на наемодателя, като в този случай той не би обвързал действителните собственици
на земеделските земи, съдът намира, че искът с правно основание чл. 124 от ГПК следва да
бъде уважен, като бъде признато в отношенията между страните, че „Юлстрейд“ ООД не е
обвързан от действието на договор от 27.02.2020 г. за наем на земеделска земя, в частта му
по отношение на поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 с площ 3001 кв.м. в
землището на с. Я., обл. М..
При този изход на делото ответниците дължат солидарното заплащане на ищеца на
сумата 300,00 лева – направени по делото разноски, включващи такива за внесена държавна
такса в размер на 100,00 лева и за юрисконсултско възнаграждение, определено от съда на
основание чл. 78, ал. 8 от ГПК, във вр. с чл. 37, във вр. 1 от ЗПП, във вр. с чл. 25, ал. 1 от
НЗПП в размер на 200,00 лева. Претенцията на ищеца за разноски за сумата 15,00 лева –
държавна такса по частна жалба е неоснователна, тъй като е следвало да бъде направена
пред Окръжен съд гр. Враца по в. ч. гр. дело № 106/2022 г. на същия съд, до
постановяването на крайния съдебен акт по това дело (чл. 81 от ГПК), което не е сторено.
Първоинстанционният съд не разполага с правомощия да присъжда разноски, направени във
въззивно производство.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявения от „Юлстрейд“ ООД с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. „Надежда 2“, ул. „Христо
Силянов“ № 41 срещу Ф. Р. Р. с ЕГН ********** и адрес гр. В****** и „Пепе груп“ ООД с
ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. София, ул. „Суходолска“ № 2, бл. 120,
вх. А, ет. 1, ап. 4 главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, хипотеза 1 от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД) за обявяване на нищожността на договор от 27.02.2020 г.
за наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“ ООД, с нотариална заверка
на подписите на страните с рег. № 1902/27.02.2020 г. на нотариус В. Т. с рег. № 596 в
Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Лом с дв. вх. рег. №
1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2 за срока му на действие след 01.10.2021 г. поради
противоречие със закона – чл. 4а, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на
земеделските земи (ЗСПЗЗ), в частта му по отношение на поземлен имот с идентификатор
87299.271.5 с площ 21782 кв.м. в землището на с. Я., обл. М..
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между „Юлстрейд“ ООД с ЕИК
9
*********, седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. „Надежда 2“, ул. „Христо
Силянов“ № 41, Ф. Р. Р. с ЕГН ********** и адрес гр. ***** и „Пепе груп“ ООД с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр. София, ул. „Суходолска“ № 2, бл. 120, вх. А,
ет. 1, ап. 4, че „Юлстрейд“ ООД не е обвързан от действието на договор от 27.02.2020 г. за
наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“ ООД, с нотариална заверка на
подписите на страните с рег. № 1902/27.02.2020 г. на нотариус В.Т. с рег. № 596 в
Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Лом с дв. вх. рег. №
1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2 за срока му на действие след 01.10.2021 г. поради
противоречие със закона – чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), в частта му по
отношение на поземлен имот с идентификатор 87299.271.5 с площ 21782 кв.м. в землището
на с. Я., обл. М..
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между „Юлстрейд“ ООД с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. „Надежда 2“, ул. „Христо
Силянов“ № 41, Ф. Р. Р. с ЕГН ********** и адрес ****** и „Пепе груп“ ООД с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр. София, ул. „Суходолска“ № 2, бл. 120, вх. А,
ет. 1, ап. 4, че „Юлстрейд“ ООД не е обвързан от действието на договор от 27.02.2020 г. за
наем на земеделска земя, сключен между Ф. Р. и „Пепе груп“ ООД, с нотариална заверка на
подписите на страните с рег. № 1902/27.02.2020 г. на нотариус Валерия Тодорова с рег. №
596 в Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Лом с дв. вх. рег. №
1449/09.03.2020 г., акт № 299, том 2, за целия срок на договора, в частта му по отношение
на поземлен имот с идентификатор 87299.260.4 с площ 3001 кв.м. в землището на с. Я., обл.
М..
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Ф. Р. Р. с ЕГН ********** и адрес гр.
****** и „Пепе груп“ ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. София,
ул. „Суходолска“ № 2, бл. 120, вх. А, ет. 1, ап. 4 солидарно да заплатят на „Юлстрейд“
ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. „Надежда 2“, ул.
„Христо Силянов“ № 41 сумата 300,00 лева, представляваща деловодни разноски за внесена
държавна такса и юрисконсултско възнаграждение по гр. дело № 4014/2021 г. на Врачански
районен съд.
Решението подлежи на обжалване пред Врачански окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Враца: _______________________
10