№ 134
гр. Русе, 26.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Татяна Черкезова
Членове:Николинка Чокоева
Милен П. Петров
при участието на секретаря Вероника Якимова
като разгледа докладваното от Николинка Чокоева Въззивно гражданско
дело № 20224500500145 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
К. П. К. чрез упълномощен адвокат Н.М. е обжалвал Решение №1172/23.12.2021 г. на
Русенския районен съд, постановено по гр. д. №3320/2021 г., с което са отхвърлени
предявените от него искове по чл.40 вр. чл.26 ЗЗД и по чл.87, ал.3 ЗЗД против В.А.В. и Т. Л.
В. за обявяване за относително недействителен по отношение на ищеца договора за
покупко- продажба на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 6/шест/, на третия
етаж във вход В, на ЖСК Б., ул. К., к-с Д.. в град Русе, представляващ CAMOCTOЯTEЛЕH
ОБЕКТ в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5.24/ шестдесет и три хиляди четиристотин
двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем, точка пет, точка двадесет
и четири/ в град Русе, общ. Русе, обл. Русе по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18- 91/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с адрес на имота:
гр. Русе, кв. Д. II, ул. К. № 10, вх. 3 /три/, ет. 3 /три/, ап. 6 /шест/ с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ по
документ от 61.27 кв.м. /шестдесет и един квадратни метра и двадесет и седем квадратни
дециметра/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
63427.4.1707.5.14, под обекта: 63427.4.1707.5.22, над обекта: 63427.4.1707.5.26, заедно с
прилежащите части: И3БА № 6/шест/, ТАВАН № 5, 6 /пет,шест/ и 2.873 %/ две цяло
осемстотин седемдесет и три хилядни процента от идеалните части от общите части на
сградата, който обект се намира на етаж 3/три/,в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5
/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири,точка хиляда
1
седемстотин и седем, точка пет/с предназначение: Жилищна сграда- многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.1707./ шестдесет и три хиляди
четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем/,
обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 183, том I, рег. № 3152,
дело № 135/2020 год. по описа на нотариус Г.Г. с район на действие РРС, с който В.А.В. е
продал сам на себе си собствения на П.К.П., ЕГН ********** недвижим имот, както и за
разваляне на договора поради неизпълнение на задължението от страна на купувача да
заплати уговорената продажна цена. В жалбата се развиват оплаквания за неправилност и
незаконосъобразност на решението поради нарушение на материалния закон, съществено
противоречие с процесуалните правила и необоснованост. Иска се отмяна на решението от
въззивния съд и вместо него постановяване на друго, с което да се уважат предявените в
условие на евентуалност искове и да се присъдят разноските по делото.
Ответниците по жалбата В.А.В. и Т. Л. В., чрез процесуалния си представител адв. В.В.
изразяват становище за нейната неоснователност. Претендират разноски.
Окръжният съд, след като прецени оплакванията по жалбата и провери събраните по
делото доказателства, приема за установено следното:
Жалбата е подадена от надлежна страна по спора, в законоустановения срок и е
процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна.
На 24.04.2020 г. бащата на ищеца П.К.П. упълномощил с нотариално заверено пълномощно
/л.9 по делото на РРС/ ответника В.А.В. да го представлява пред нотариус и пред всички
административни, съдебни и общински органи, като има право от негово име и с последици
за него да ПРОДАДЕ сам на себе си, при условия, каквито уговори и на цена каквато
прецени, като запази за него ПРАВО НА ПОЛ3ВАНЕ върху имота, като договаря сам със
себе си на основание чл. 38, ал.1 от ЗЗД, собствения му недвижим имот, а именно:
АПАРТАМЕНТ № 6/шест/, на третия етаж във вход В, на ЖСК Б., ул. К., к-с Д.. в град Русе,
представляващ CAMOCTOЯTEЛЕH ОБЕКТ в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5.24/
шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда
седемстотин и седем, точка пет, точка двадесет и четири/ в град Русе, общ. Русе, обл. Русе
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
91/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с адрес на имота: гр. Русе, кв. Д. II, ул. К. № 10, вх. 3 /три/,
ет. 3 /три/, ап. 6 /шест/ с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
брой нива на обекта: 1/едно/, с площ по документ от 61.27 кв.м. /шестдесет и един
квадратни метра и двадесет и седем квадратни дециметра/, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж: 63427.4.1707.5.14, под обекта: 63427.4.1707.5.22, над
обекта: 63427.4.1707.5.26, заедно с прилежащите части: И3БА № 6/шест/, ТАВАН № 5, 6
/пет,шест/ и 2.873 %/ две цяло осемстотин седемдесет и три хилядни процента от идеалните
части от общите части на сградата, който обект се намира на етаж 3/три/,в сграда с
идентификатор 63427.4.1707.5 /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем
точка четири,точка хиляда седемстотин и седем, точка пет/с предназначение: Жилищна
сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.1707./
2
шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда
седемстотин и седем/. Видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 183, том
I, рег. № 3152, дело № 135/2020 год. по описа на нотариус Г.Г. с район на действие РРС. На
05.05.2020 г. ответникът В.В. в качеството на пълномощник на бащата на ищеца продал сам
на себе си горепосочения недвижим имот срещу продажна цена в размер на 9 900,00 лв. В
нотариалния акт страните изрично декларирали, че записаната цена е действително
уговореното плащане по сделката.
Праводателят по процесната сделка починал на 02.04.2021 г. в гр. Русе, съгласно
удостоверение за наследници изх. № 3- 2133/13.04.2021 год.
От разпита на свидетелите Х.Е. и Л.С., негови съседи, е установено, че ответниците са
полагали грижа за П.П., включително при влошаване на здравословното му състояние, като
му пазарували храна и лекарства, почиствали неговия дом, посрещали ежедневните му
хигиенно-битови нужди, били са в близки отношения и са се ползвали с неговото доверие,
след неговата смърт са поели разноските по погребението му. От показанията на посочените
свидетели е установено още, че ищецът рядко е посещавал своя баща. П. им споделял, че
бившата му съпруга неколкократно е искала от него да ѝ препише апартамента, но той не го
е сторил, тъй като нито тя, нито сина му – ищец по делото са полагали грижи за него.
Ответниците му оказвали ежедневна помощ и поради тази причина той заявил на свидетеля
Е. намерението си да им продаде своя апартамент на ниска цена. Показанията на
свидетелката С.И., майка на ищеца, съдържат вътрешни противоречия и не кореспондират
на останалите доказателства по делото – твърди, че е посещавала П. всяка седмица, за да му
пазарува и чисти и да му носи храна, но същевременно не е запозната със здравословното му
състояние, не познава съседите му, а неговите съседи – свидетели по делото, които са били в
близки отношения с него, отричат тя да е полагала грижи за П.. Предвид противоречията и
пряката заинтересованост на свидетелката И. от изхода на делото в полза на сина ѝ,
първоинстанционният съд правилно не е кредитирал нейните показания.
Въз основа на установените фактически положения, Окръжният съд счита
обжалваното решение за правилно, като споделя доводите в него.
Съгласно чл.40 от ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят
във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.
Според ТР № 5/2014, ВКС, ОСГТК фактическият състав, пораждащ недействителността по
чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента: обективен - договорът, сключен от (чрез)
представителя и насрещната страна по него да уврежда представлявания, и субективен -
недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора относно увреждането
на представлявания. Субективният елемент се изразява в недобросъвестността на
представителя и насрещната страна по договора – те да знаят (осъзнават), че сключеният
договор обективно уврежда представлявания. Доказването на тази недобросъвестност е в
тежест на ищеца. По делото не е установено изпълнението на фактическия състав по чл.40
от ЗЗД. От писмените и гласните доказателства е видно, че действителната воля на
прехвърлителя е да продаде своя апартамент на ответниците под пазарната цена, в знак на
3
благодарност за полаганите грижи, като си запази пожизнено и безвъзмездно право на
ползване върху имота. Установено е, че те са оказвали ежедневна помощ на П. както преди,
така и след сключване на сделката, когато здравословното му състояние се е влошило.
Цената на договора е по-ниска от данъчната оценка и от пазарната му стойност според
приетата по делото СТЕ, но съгласно съдебната практика не всяка нееквивалентност на
престациите по договора за покупко - продажба представлява нарушение на добрите нрави и
е основание за недействителност, а единствено значителната и явна такава, при която едната
от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност /в
този смисъл Решение №156/10.02.2021 на ВКС по дело №2451/2019/. При преценката дали
една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се
ограничава единствено до сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на
имота, предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е
несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Макар и сделката
да е сключена при цена под пазарната стойност на имота и под данъчната му оценка,
пълномощникът не е увредил интереса на упълномощителя, доколкото действителната воля
на прехвърлителя е била да се разпореди със своя имот под актуалната му пазарна стойност.
За упълномощаването за валидно разпореждане с имуществото на упълномощителя не е
необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, стойност, лице, в полза на
което да се извърши разпореждането / ТР № 5/2014, ВКС, ОСГТК/. На осн. чл.9 от ЗЗД
страните разполагат със свобода на договарянето и могат по своя преценка да определят
вида и размера на насрещните престации, при които волеизявленията им съвпадат. Съгласно
константната съдебна практика при договори за продажба на имоти недобросъвестност би
била налице при разлика над десет, двадесет и повече пъти между договорената цена и
действителната пазарна или данъчна оценка на имота. В конкретния случай не е установена
разлика между продажната и пазарната цена в подобен размер. Предвид изложеното
настоящата инстанция счита решението на районния съд, с което е отхвърлен искът по чл.40
от ЗЗД, за правилно и на основание чл.272 от ГПК препраща към мотивите на обжалвания
първоинстанционен акт.
По отношение на доводите за неправилност на решението във връзка с отхвърления
евентуален иск, настоящата инстанция счита същите за неоснователни. В частта, с която
купувачът е заявил, че е платил цената, а продавачът - че я е получил, нотариалният акт е
частен свидетелстващ документ за знание. Той материализира удостоверителното изявление
на своя издател за даден факт - плащането на цената и има характер на разписка за плащане
/Решение № 220 от 02.10.2015 г. на ВКС/. Съобразно разпределението на доказателствената
тежест ищецът е следвало да ангажира доказателства за опровергаване на съдържащото се в
нотариалния акт изявление на продавача /чрез неговия пълномощник/ относно плащане на
цената. Предвид липсата на представени по делото доказателства, които да оборят
доказателствената сила на частния свидетелстващ документ /разписка/,
първоинстанционният съд правилно е приел предявения евентуален иск за неоснователен,
като на чл.272 от ГПК Окръжният съд препраща към мотивите на обжалваното решение.
4
Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал.1 от ГПК, в тежест на жалбоподателя
следва да се възложат направените от ответниците по жалбата разноски в размер на 1300 лв.
заплатено адвокатско възнаграждение съгласно представен договор за правна защита и
съдействие.
Мотивиран така, Окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №1172/23.12.2021 г. на Русенския
районен съд, постановено по гр. д. №3320/2021 г.
ОСЪЖДА К. П. К. с ЕГН **********, с адрес гр. Русе, ул. „Р.“ №4,
вх.1, ет.8, ап.4, да заплати на В.А.В. с ЕГН ********** и Т. Л. В. с ЕГН
********** деловодни разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивна
инстанция в размер на 1300 лв.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в 1-месечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5