ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 126
гр. Смолян , 01.04.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ в закрито заседание на първи април, през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Тоничка Д. Кисьова
Членове:Росица Н. Кокудева
Мария А. Славчева
като разгледа докладваното от Тоничка Д. Кисьова Въззивно частно
гражданско дело № 20215400500082 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.577 от ГПК.
Постъпила е частна жалба с вх.№ 47/11.03.2021г. от „Имо Пропърти Инвестмънтс София“
ЕАД, гр.София, с ЕИК *******, чрез пълномощника му Д. Ст.Д. ,от „В.“ ЕООД, с.Б., с ЕИК
*****, чрез пълномощника му адв.Ел. Д.-Р. и от нотариус Н.П. К., с № 122 по регистъра на
Нотариалната камара срещу Определение № 7/01.03.2021 г. на съдията по вписванията при СмРС,
с което е отказано вписване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 64, том
I. per. № 668. н.д. № 53/2021г. В жалбата се твърди, че посоченият нотариален акт е втори такъв
между същите страни, предвид обстоятелството, че с Определение № 5/25.02.2021г. съдията по
вписванията при РС- Смолян е постановил отказ за вписване на представения от нотариус К.
нотариален акт за покупко-продажба № 61, том I, дело № 51/2021г., поради формулировката в акта
„ведно с всички подобрения и приращения в описания поземлен имот, включително заснети като
сграда с идентификатор *******, със застроена площ от 74 кв.м., брой етажи: 1 с предназначение
„хангар, депо, гараж“, представляващо съгласно удостоверение по чл.181 от ЗУТ с изх.№ Д-968 (1)
от 12.02.2021 година на Община Б. „Навес за автомобили“, изпълнена до етап „груб строеж“ и
сграда с идентификатор *****, със застроена площ от 24 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение
„постройка за допълващо застрояване“, представляващо съгласно удостоверение за факти и
обстоятелства по ТСУ с изх.№ Д-967 (1) от 12.02.2021 година на Община Б. „Барбекю.“Съдията по
вписванията е приел, че е налице „не достатъчно пълна индивидуализация, съдържаща се в
нотариалния акт“, което не позволява да се направи категоричен извод, свързан с определянето на
материалния интерес, а от там и на дължимите държавни такси и също така от невъзможността за
определяне на наличието или липсата на данъчни задължения по смисъла на чл.264 от
ДОПК.Твърди се, че този извод е несъстоятелен, тъй в предмета на нотариалния акт изрично са
посочени приращенията, които имат характер на недвижими вещи, а именно сгради № 3 и № 4,
описани съгласно изискванията на Правилника за вписвания, посочената е общата данъчна оценка
1
на всички недвижими имоти - земя и постройки в размер под 55 000 лева, а покупната цена е в
размер на 325 645.70 лева без вкл. ДДС или над 6 пъти повече от данъчната оценка на имотите, а
от скицата на поземления имот е видно, че е почти изцяло застроен от описаните в нотариалния
акт сгради, поради което не е налице хопотеза на ощетяване на държавата с държавни такси. В
случая както ДТ, така и местния данък са внесени на базата на посочената договорна цена от 325
645.70 лева, а не на базата на данъчната оценка. Относно наличието или липсата на данъчни
задължения по чл.264 от ДОПК представляващите дружеството - продавач са подали надлежна
декларация за липсата на обстоятелства по чл.264 от ДОПК, а в издадените удостоверения за
данъчни оценки по отношение на всички съществуващи в имота сгради и земя е налице изрично
отбелязване за липсата на задължения за имотите. Въпреки незаконосъобразният отказ на съдията
по вписванията страните по сделката са подписали на 01.03.2021г. втори нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 64, том I, per. № 668, н.д. № 54/2021г. по описа на
нотариус №122, в който е посочено, че „изцяло потвърждават волеизявленията си по сключения
между тях договор, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба № 61, том I, дело №
51/2021г., като с оглед изискванията на Съдията по вписвания при РС-Смолян спорният текст в
нотариалния акт е заменен с текста: …“ведно с вещите по смисъла на чл.92 от Закона за
собствеността, които нямат характер на самостоятелни постройки по смисъла на закона и са
заснети в кадастралната карта като: сграда с идентификатор ******** ….и сграда с
идентификатор ******…“. Въпреки това съдията по вписванията отново отказва вписване на
нотариалния акт по същите съображения, като освен липсата на индивидуализация са добавени и
две нови обстоятелства, че представената декларация по чл.264 от ДОПК от страна на
представляващите продавача не са актуални и че в скиците, издадени от СГКК липсват данни за
собствениците от КРНИ и липсва отразяване на акт за собственост. Твърди се още, че в
представения за вписване нот.акт № 64, том I. per. № 668. н.д. № 53/2021г. изчерпателно са
изброени всички вещи, които по смисъла на чл.92 от ЗС се считат за собственост на собственика на
земята именно по силата на приращението. Въпреки изричното им и изчерпателното изброяване
и посочване с пълното им описание, съгласно кадастралната карта, необосновано съдията по
вписванията е приел, че това представлява заобикаляне на възможността за установяване на
няколко съществени обстоятелства, а именно :1. 3а наличието на вещни тежести в имотния
регистър; 2. Да се избегне заплащането на необходимата държавна такса; З.Да се избегне
проверката на обстоятелствата за наличието на съществуващи задължения на прехвърлителите
съобразно изискванията на ДОПК и ЗМДТ. В случая така наречените „приращения“, които са
заснети като сгради „Навес за автомобили“ и „Барбекю“, имат кадастрални идентификатори,
нанесени са в кадастралната карта, за тях са представени скици от СГКК, както и нарочни
удостоверения за данъчни оценки, в които надлежно е установено липсата на данъчни задължения
за тези вещи. В жалбата се твърди също, че при обосноваването на мотива за отказ „липса на ясна
и точна индивидуализация на недвижимите имоти, предмет на представения за вписване
нотариален акт”, съдията по вписвания е извадил от контекста на съдържанието на нотариалния
акт думите „вещи по смисъла на чл.92 от ЗС” и не споменава, че тези „вещи по смисъла на чл.92
от ЗС” са подробно, изрично и според всички формални изисквания на Правилника за вписване
индивидуализирани още в същото това изречение. В случая не става въпрос за каквито и да е
вещи, а единствено и само за изброените след този израз сгради №3 и №4, а самият израз има за
цел да поясни и да даде допълнителна информация за спецификата на тези две сгради, която е
важна за страните, но не е относима към самата процедура по вписване на нотариален акт и най-
вече към обхвата на преценката на съдията по вписвания, точно защото се явява допълнителна и
2
незадължителна спрямо основната и задължителна информация за предмета на сделката,
изискваща се от Правилника за вписванията. Съгласно т.6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по
тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а,
ал. 1 от Правилника за вписванията се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, дали
е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за
вписванията съдържание. Съдията по вписванията не проверява материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. Представеният за вписване
нотариален акт в случая подлежи на вписване, съставен е съобразно изискванията за форма и има
предвиденото в ПВп съдържание, касаещо както идентификацията на страните по представения
акт, съгласно чл.6,ал.1,б.”а”, така и идентификацията на имота съгласно чл.6, ал.1, б.”в” от ПВп, с
оглед на което съдията по вписнанията е излязъл извън обхвана на проверката, която е длъжен да
направи по силата на закона в производство по вписване на нотариален акт. Неоснователно е
изискването на съдията по вписванията в представените схеми и скици, издадени от СГКК-Смолян,
да се съдържат данни за собствениците от КРНИ, както и да има отразяване на акт за собственост .
Съгласно чл.6, ал.З от ПВ, изречение второ към акта се прилагат скици и схеми, издадени от
Агенцията по геодезия, картография и кадастър, или нотариално удостоверени преписи от такива,
което изискване също е спазено. В посочената норма от ПВп липсва задължение скицата да
съдържа данни за собствениците от КРНИ, както и да има отразяване на акт за собственост и след
като законът не предоставя в правомощията на Съдията по вписвания да преценява дали
вписванията в КРНИ е пълно и точно, нито пък да има правомощието да изисква конкретни
записи в издадените скици, касаещи данни за собственика, то единственото му правомощие е да
съпостави описанието на акта с данните от скицата, касаещи идентификацията на имота. Съгласно
чл.74 ал.1 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016г. за съдържанието, създаването и поддържането
на кадастралната карта и кадастралните регистри, съществуващи на терена сгради или
съоръжения на техническата инфраструктура, в които има самостоятелни обекти, се отразяват в
кадастралната карта и кадастралните регистри въз основа на заснемане на съществуващото на
място състояние, като данни за собствеността и собственика се записват в кадастралния регистър
на недвижимите имоти след предоставяне на документ за собственост. Преценката на
материалноправните аспекти на сделката са предоставени изцяло на нотариуса, включително и
относно принадлежността на правото на собственост и наличието или липсата на изричен акт за
установяване на правото на собственост, както и относно самостоятелността или
несамостоятелността на обектите според посоченото тълкувателно решение, което има
задължителен характер. В случая Дружеството-продавач е придобило собствеността въз основа на
Постановление за възлагане на недвижим имот от 28.11.2019 година по изп. дело № 293/2018г. по
описа на ЧСИ № *** Здр.Т.с район на действие района на Окръжен съд- Смолян, вписано в
Служба по вписванията-гр.Смолян с дв. вх. № 1100, вх. per. № 1118 от 17.06.2020г., акт № 162, том
III, дело № 262/2020 година, имотна партида: 21363, 40656. В посоченото постановление липсва
изрично възлагане на сграда с идентификатор ***** и на сграда с идентификатор ******, които
съгласно издадените удостоверения по чл.181 от ЗУТ с изх.№ Д-968 (1) от 12.02.2021 година на
Община Б.първата от тях представлява - „Навес за автомобили“, а втората - „постройка за
допълващо застрояване“-„Барбекю“, съгласно удостоверение за факти и обстоятелства по ТСУ с
изх.№ Д- 967 (1) от 12.02.2021г. на Община Б.. Видно е, че постройките са на допълващото
застрояване и съобразно дадените указания с ТР № 5 от 18.05.2017 г. на ВКС по т. д. № 5/2015г. на
ОСГК при придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична
3
продан, в случай, че сградата, неописана в постановлението за възлагане, представлява
несамостоятелен обект на собственост, правилото на чл. 92 от ЗС се прилага на общо основание.
Затова за страните е важно в описанието на предмета на сделката да е налице яснота, че
посочените несамостоятелни обекти на собственост - сгради № 3 и № 4, се включват именно на
основание чл.92 от ЗС и по силата на приращението се считат собственост на продавача. По
въпроса при прехвърляне на земята купувачът придобива ли и подобренията и сградите върху нея,
щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката и необходимо ли е, за да се запази
собствеността върху сградата отделно от земята, да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, че
предмет на прехвърлителната сделка не е собствеността върху сградата, като по този начин да се
смята оборена презумпцията на чл. 92 ЗС, ВКС в Решение № 529 от 9.07.2010 г. по гр. д. №
1129/2009 г. на ВКС, I г. о, Ррешение № 120 от 22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на ВКС, II г.
о. и Решение № 19 от 27.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1600/2015 г., III г. о., ГК, постановени по чл.
290 ГПК, приема, че при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и сградите
върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката, запазването на
собствеността върху сградата, отделно от земята трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт,
за да се смята оборена презумпцията по чл. 92 ЗЗД. Щом продавачът не е изключил изрично от
продажбата вещи, които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко което се намира в
мястото: сградата, насажденията, оградата и др. Несъстоятелен е извода на съдията по
вписванията, че при граматическото тълкуване на текста в посоченото изречение може да се
открие смислово противоречие с оглед на неправилната употреба на препинателните знаци, като
не ставало ясно дали тези вещи „нямащи характер на самостоятелни постройки“ са заснети в КК
или освен тези вещи имало и други такива. Освен, че „вещите“ е членувано и въвежда
изчерпателност на използвания термин, изрично е посочено, че „ и които са заснети в КК като
сграда “. Съдията по вписванията многократно е извършвал вписвания на сделки с аналогичен или
напълно идентичен текст, поради което отказът му в случая води до извода за прилагането на
двоен стандарт. Неоснователен е и другия мотив за отказ да извърши вписване, а именно, че
представената декларация по чл.264 от ДОПК от страна на продавача с нотариална заверка от
07.01.2021г. не можела да изпълни предвидените в закона изисквания към прехвърляните
недвижими имоти, понеже не е достатъчно актуална с оглед на датата на сключване на сделката -
01.03.2021 година. Не е налице норма, конкретно и в самата разпоредба на чл.264 от ДОПК няма
изискване за това на коя дата трябва да бъде съставена декларацията за липса на задължения от
продавача по сделката, и колко време след нейното съставяне тя би могла да бъде използвана при
изповядване на нотариален акт за покупко-продажба. В Определение № 372/20.07.2016г. по ч.гр.д.
№ 1767/2016г., IV г.о., ВКС приема, че съгласно разясненията, дадени в т. 6 на ТР № 7/2013 г. по т.
д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС проверката на съдията по вписванията се ограничава до
валидността на заявения за вписване акт и отказът не може да бъде постановен на формално
основание, в случая - поради липса на декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК", като в посоченото
определение дори се отива и по-далеч „съдържанието на декларацията изисква изявление на
прехвърлителя за липса на задължения към годината, в която се осъществява разпореждането.
Презаверената от нотариус по надлежния ред декларация, макар и съставена в предходна
календарна година, обективира изявление на лицето, актуално и към датата на презаверката. С
презаверяването на подписа си, прехвърлителят декларира, че към този момент няма задължения.
Същото е прието и в Определение № 416 от 4.08.2017г. на ВКС по ч.т.д. № 1070/2017г., I т.о., ТК,
съгласно което за осъществяване на целта на проверката и независимо от декларацията по чл. 264,
ал. 1 ДОПК, съдията по вписванията може да постанови отказ при наличие на установени от него
4
непогасени задължения към фиска. Но само в тази хипотеза, не и в хипотеза, при която тези
задължения не са установени, а са евентуално предполагаеми. “ Следователно на хипотетични
основания, че е възможно да има налични задължения, съдията по вписванията не може да се
позовава.В Определение № 562 от 16.05.2019 г. на ОС - Смолян по в. ч. гр. д. № 170/2019 г. е
прието, че достатъчно е удостоверяването на обстоятелствата по чл.264 от ДОПК в самото
удостоверение за данъчна оценка.В насока, че декларациите по чл.264 от ДОПК важат в рамките
на календарната година е налице и определение на ОС-Бургас, постановено по ч.гр.д.№ 507/2007
година. Представени са и попълнени нови декларации от представляващите дружеството-продавач
по реда на чл.264 от ДОПК съответно от 24.02.2021г., както и документи, удостоверяващ липсата
на задължения на продавача, издаден от НАП, по електронен път, а именно удостоверение по
чл.87 от ДОПК с изх.№ 220202100032798/ 16.02.2021г. и с изх.№ 220202100049082/10.03.2021 на
ТД на НАП-София, удостоверяващи липсата на задължения на продавача съгласно ДОПК към
16.02.2021 година и към 10.03.2021 година, в който смисъл е и Определение от 15.04.2010 година
по ч.гр.д.№ 61/2010 година на ВКС, II гр.отделение. Молят да бъде отменено обжалваното
определение № 7/01.03.2021г. и бъде задължен съдията по вписвания да впише нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 64, том I. per. № 668, н.д. № 54/2021г. по описа на
нотариус № 122.
Смолянският окръжен съд, като взе предвид оплакванията в жалбата и след преценка на
събраните по делото доказателства счита, че жалбата е подадена в срок на 11.03.2021г., а от
разписката за връчване на обжалвания акт е видно, че е връчен на 08.03.2021г., от надлежни
страни, срещу подлежащ на обжалване акт-отказ на съдията по вписванията да впише нотариален
акт за покупко-продажба, поради което жалбата е допустима.
Разгледана по същество жалбата е основателна по следните съображения:
С молба вх.№ 390/01.03.2021г. нотариус Н.К. с рег.№ 122 по регистъра на нотариалната
камара е поискала от съдията по вписванията при РС-Смолян да впише нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 64,том І, рег.№ 668,дело № 53/2021г., с който „И. Пр. И. С.“ ЕАД
продава на „В.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор **** по КККР на с.Баните,обл.Смолян с
адм.адрес: с.Б. , ул.“В.“ № 5 с площ от 673 кв.м., ведно с построената в имота сграда с
идентификатор **** със застроена площ от 241 кв.м., на 4 етажа, с четири самостоятелни обекти в
сградата с идентификатори ********, ********, ******* и *********, ведно с вещите по смисъла
на чл.92 от ЗС, които нямат характер на самостоятелни постройки по смисъла на закона и които са
заснети в кадастралната карта като сграда с идентификатор********, със застроена площ от 74
кв.м., с предназначение „Хангар, депо, гараж“,представляваща „Навес за автомобили“, изпълнена в
груб строеж, съгласно удостоверение по чл.181,ал.2 от ЗУТ с изх.№ Д-968(1) от
12.02.2021г.,издадено от Община Баните и сграда с идентификатор ********, със застроена площ
от 24 кв.м., с предназначение постройка за допълващо застрояване“, представляваща „Барбекю“,
съгласно удостоверение за факти и обстоятелства по ТСУ с изх.№ Д-967)1)от 12.02.2021г.,
издадено от Община Б..
С обжалваното определение № 7/01.03.2021г. съдията по вписванията е отказал
вписването на нот.акт № 64,том І, рег.№ 668,дело № 53/2021г., като е посочил в мотивите си, че от
твърде общата формулировката в нотариалния акт „ведно с вещите по чл.92 от ЗС“ същите не са
индивидуализирани и тази формулировка не позволява да се направи категоричен извод за размера
5
на материалния интерес, касаещ вписването на сделката и затруднява да се установи точната
стойност на държавната такса, защото не може да се установи дали всички недвижими имоти,
включително и „вещите по чл.92 от ЗС“ фигурират в приложеното удостоверение за данъчна
оценка,както и дали са платени дължимите данъчни задължения за същите, за което съдията по
вписванията следи служебно, поради което може да се предположи, че с посочената фраза “ведно с
вещите по чл.92 от ЗС“ се извършва заобикаляне на задължението да се плати местния данък или
пълния размер на дължимата държавна такса за вписване на акта, създава се порочна практика и се
заобикаля възможността да се установят няколко съществени обстоятелства, а именно:1за
създаването на имотна партида и нанасянето на вещни тежести в имотния регистър, 2.да се избегне
заплащането на държавна такса за вписването и 3 да се избегне проверката на обстоятелствата за
наличието на задължения на прехвърлителите съобразно изискванията на ДОПК и ЗМДТ.
Посочено е още, че последната част на изречението „ведно с вещите по смисъла на чл.92 от ЗС,
които нямат характера на самостоятелни постройки по смисъла на закона и които са заснети в
кадастралната карта“ съдържа неясна и подвеждаща употреба на юридическа терминология, тъй
като не е ясен смисъла на израза“самостоятелни постройки“ и дали тези сгради притежават или не
притежават самостоятелно съществуване. Съдията по вписванията е приел, че представената от
продавача декларация по чл.264,ал.1 от ДОПК от 07.01.2021г. не е достатъчно актуална, с оглед
датата на сделката 01.03.2021г. и за периода от подписването й до датата на сделката е възможно
да са възникнали непогасени и подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци и
осигурителни вноски на продавача и тъй като посочените задължения могат да възникнат във
всеки един момент според чл.209,ал.2 от ДОПК, то декларацията по чл.264,ал.1 от ДОПК трябва
да бъде от датата на изповядване на сделката, в който смисъл е Определение № 131/31.03.2009г. по
гр.д.№ 123/2009г. и определение № 70/21.01.2016г. по в.гр.д.№ 20/2016г. на СмОС. Посочено е
още, че при попълването на декларацията не са съобразени изискванията на утвърдения образец за
зачеркване на ненужното, а деклараторът е подчертал вярното, което е самостоятелен мотив за
отказ на вписването. Отделно от посоченото в представените схеми и скици от СГКК липсват
данни за собствениците от КРНД и липсва отразяване на документ за собственост, което също
обосновава постановяването на отказ.
Въззивният съд счита, че направените от съдията по вписванията изводи са неправилни.
Неоснователно е твърдението, че от израза „ведно с вещите по чл.92 от ЗС, които нямат характера
на самостоятелни постройки по смисъла на закона и които са заснети в кадастралната карта като:
сграда с идентификатор ****** …. и сграда с идентификатор *******…“ не могат да се
индивидуализират посочените вещи, тъй като от систематическото и граматическото тълкуване се
установява, че това са единствено изброените две сгради с идентификатори ******* и *******, а
не каквито и да е други вещи. Използването на пълният член на „вещите“, както и двуеточието
след „като“ посочват изчерпателност на изброяването и не е налице неяснота относно броя на
сградите, заснети в кадастралната карта в процесния имот, което е видно и от представените
скици. Посочените две сгради, както и поземления имот с идентификатор ********, основната
сграда, построена в него с идентификатор ******* и самостоятелните обекти в нея с
идентификатори **********, **********, ************ и *********** са описани подробно в
нотариалния акт, чието вписване се иска, съгласно всички изисквания на чл.6,ал.1 и ал.3 от ПВп
във вр. с чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър. Представени са скици и схеми
на всички описани в нотариалния акт поземлен имот и сгради в него, издадени от АГКК.
Неоснователен е отказа на съдията по вписванията да впише посочения нотариален акт за покупко-
6
продажба с мотива, че в издадените от АГКК скици не са вписани собственици и документите за
собственост. В скица № 15-1005201/27.10.2020г. за поземлен имот с идентификатор ******** са
вписани попадащите в имота сгради с идентификатори *******- жилищна сграда-еднофамилна със
застроена площ от 214 кв.м., 4 етажа, с идентификатор **********-сграда със застроена площ 74
кв.м, 1 етаж с предназначение –хангар, депо, гараж и сидентификатор **********-сграда със
застроена площ 24 кв.м.,1 етаж,постройка на допълващо застрояване. Отбелязан е и собственика- „
И. Пр.И. С." ЕАД и документ за собственост-Постановление за възлагане от съдебен
изпълнител,вписано с Акт № 162,том ІІІ, дело № 262/17.06.2020г.
Процесните сгради с идентификатори ****** и ***** са сгради на допълващо застрояване,
предназначени да обслужват недвижимия имот, предмет на публичната продан и съгласно ТР №
5/18.05.2017г. по тълк.д.№ 5/2015г. на ОСГК следват собствеността на земята, респективно
сградата, която са предназначени да обслужват, поради което за тях на общо основание е
приложима разпоредбата на чл.92 от ЗС , както е посочено за тези сгради в нотариалния акт и
представените за тях удостоверения, издадени от Главния архитект на Община Б..
Неправилно е и приетото от съдията по вписванията, че представената от продавача
декларация по чл.264,ал.1 от ДОПК не е достатъчно актуална, тъй като датата на декларирането не
съвпада с датата на изповядване на сделката, поради което за периода от подписването на
декларацията на 07.01.2021г. до датата на сделката на 01.03.2021г е възможно да са възникнали
непогасени и подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци и осигурителни
вноски на продавача. Изискването на чл.264,ал.1 от ДОПК е императивно- прехвърлянето на
вещни права върху недвижими имоти се допуска след представяне на писмена декларация от
прехвърлителя, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за
данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. За представяне на декларация по образец
съдията по вписванията следи служебно. Съдържанието на декларацията изисква изявление на
прехвърлителя за липса на задължения към годината, в която се извършва прехвърлянето, с оглед и
предвидената в чл. 265 ДОПК солидарна отговорност за задълженията на прехвърлителя. В текста
на чл.264 от ДОПК няма посочен срок за важимост на декларацията. От друга страна данъчните
задължения са годишни и след като продавачът е декларирал на 07.01.2021г., че за годината на
сделката няма неплатени данъци, то това е достатъчно да се приеме, че е подадена редовна
декларация по чл.264,ал.1 от ДОПК за вписване на сделката. Освен това са представени и данъчни
оценки за поземления имот и построените в него сгради от 25.02.2021г. и от 18.02.2021г., в които
изрично е посочено, че при извършената проверка на основание чл.264,ал.1 от ДОПК
собственикът няма непогасени задължения. С жалбата са представени и изрични удостоверения по
чл.87,ал.6 от ДОПК от 16.02.2021г. и от 10.03.2021г., че продавачът „И.Пр.И. С.“ ЕАД, гр.София,
с ЕИК **** няма задължения. Представени са и нови декларации по чл.264,ал.1 от ДОПК от
представляващите продавача изпълнителни директори с дата на нотариална заверка 24.02.2021г.,
които на основание чл.538 от ГПК следва да бъдат съобразени при постановяване на съдебния акт.
Следователно при извършване на проверка на декларациите по чл.264,ал.1 от ДОПК съдията по
вписванията може да постанови отказ само при наличие на установени от него непогасени
задължения към фиска, но не и в хипотеза на евентуално предполагаеми задължения. В случая
при изповядване на сделката на 01.03.2021г. продавачът „И. Пр. И. С.“ ЕАД, гр.София, с ЕИК
****** е представляван от пълномощник Д. Ат. К., като представляващите дружеството заедно
изпълнителни директори П. М., гражданин на република Гърция и Ал. Н. Д. са подписали на
7
07.01.2021г. нотариално заверени декларации по чл.264,ал.1 от ДОПК, както и повторно на
24.02.2021г. Сделката е изповядана на 25.01.2021г. с нотариален акт № 61,том І, дело № 51/2021г.
по описа на нотариус Н.К., но поради постановен от съдията по вписванията отказ с определение
№ 5/25.02.2021г. , нотариалният акт е преработен и отново е изповядана сделка на 01.03.2021г.,
поради което не може да се приеме, че е изминал значително дълъг период от време от
подписването на декларациите от прехвърлителя до изповядване на сделката, през който период е
възможно да са възникнали задължения за прехвърлителя. Ако се приеме тезата на съдията по
вписванията декларациите по чл.264,ал.1 от ДОПК задължително да са подписани на датата на
изповядване на сделката, то тогава ще бъде невъзможно да се извърши разпоредителна сделка с
пълномощник, което е разрешено от закона. Поради това въведеното изискване на съдията по
вписванията не намира опора нито в закона , нито в съдебната практика.
Съгласно т.6 от ТР № 7/25.04.2013г. по тълк.д.№ 7/2012г. на ОСГТК на БКС съдията по
вписванията извършва формална проверка относно това дали представеният акт за вписване
подлежи на вписване според нормативната уредба, дали отговаря на изискванията за форма и дали
има превиденото в ПВп съдържание, като проверката относно съдържанието е в две насоки-
идентификация на страните по чл.6,ал.1,б.“а“ от ПВп и идентификация на имота по чл.6,ал.1,б.“в“
от ПВп. По своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е
недопустимо да се разрешават правни спорове. Целта на вписването е оповестяването на актовете,
с които се извършват сделки с недвижими имоти и други актове, които имат значение за вещни
права, както и наличието на спорове относно права върху вещи. Като се има предвид, че целта на
вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то на съдията по вписванията не е
възложено да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт, което е правомощие
на нотариуса, съставил акта. В случая както бе посочено по-горе представения за вписване
нотариален акт за покупко-продажба отговаря на всички изисквания за форма и съдържание и
подлежи на вписване на основание чл.4,б.“а“ от ПВп, внесена е дължимата държавна такса,
поради което основателно е оплакването в жалбата, че съдията по вписванията в постановения от
него отказ в обжалваното определение е излязъл извън предметния обхват на извършваната от
него проверка по реда на чл.32а,ал.1 от ПВп.
Според разпоредбата на чл. 32а от ПВ съдията по вписванията се произнася с
определение за отказ, когато представеният за вписване акт не отговаря на изискванията на закона
или не е акт, подлежащ на вписване. В този смисъл, когато се представи акт за вписване в
нотариалните книги, съдията по вписванията може да откаже исканото вписване при наличието на
следните предпоставки: 1/ ако актът не подлежи на вписване - чл. 4 от ПВ/; 2/ ако актът не е
съставен съобразно изискванията за форма, предвидени в закона и ПВ - официален документ или
частен документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите; 3/ ако
актът няма необходимото съдържание - индивидуализация на страните и на имота /ако се отнася
до конкретен имот/ - чл. 6 от ПВ; 4/ ако не е представена скица - копие от кадастралната карта,
когато конкретният имот се намира в район с одобрена кадастрална карта - чл. 6, ал.3 от ПВ; 5/ ако
не е внесена необходимата такса за вписването /когато такава се дължи/ и 6/ ако не са представени
доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от ДОПК /освен при вписването и
отбелязването на съдебно решение/. На друго основание, вписване в нотариалните книги не може
да бъде отказано.
В разглеждания случай не са налице посочените основания за отказ на съдията по
8
вписванията да впише представения нотариален акт за покупко-продажба.
По изложените съображения обжалваното определение като незаконосъобразно следва да
бъде отменено и делото бъде върнато на съдията по вписванията при СмРС за вписване в
регистъра на службата по вписвания на процесния нотариален акт № № 64, том I, рeг. № 668, дело
№ 53/2021 г. по описа на нотариус Н.К. с рег.№ 122.
Монтивиран от горното Смолянският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение № 7/01.03.2021г. на съдията по вписванията при Смолянски
районен съд, с което е отказано вписването на нотариален акт за покупко-продажба № № 64, том I,
рег. № 668, дело № 53/2021 г. по описа на нотариус Н.К. с рег.№ 122.
ВРЪЩА делото на съдията по вписвания при Смолянски районен съд за вписване в
регистъра службата по вписвания на нотариален акт за покупко-продажба № № 64, том I, рeг. №
668, дело № 53/2021 г. по описа на нотариус Н.К. с рег.№ 122.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9