Р Е
Ш Е Н
И Е
№2*098
Гр.Н.,11.12.2020г.
Районен съд Н. в публичното съдебно
заседание,проведено на трети ноември през две хиляди и двадесета година в
състав:
Районен
съдия :СВЕТЛА РАДЕВА
Секретар:ВАЛЕНТИНА ВЕЛИКОВА
Като разгледа
докладваното от съдия Радева гр.дело №351 по описа за 2020 година,за да се
произнесе,взе предвид:
Предявен е иск с правно основание чл.40 от ЗЗД.
Ищецът Й.А.Й.,действащ чрез пълномощника
си адв.*,твърди,че на 12.08.2019г.е упълномощил
първия ответник –С.С.А. да търси купувачи за
притежавания от него недвижим имот,находящ с в с.П.общ.Н.,обл.Ш.,а именно:Дворно място,цялото от * кв.м.,ведно с
построената в него едноетажна вилна сграда със застроена площ от *
кв.м.,изградена в груб строеж,за който имот е отреден УПИ *-*в кв.*,при
граници:улица,УПИ *-*,УПИ *-*.Поради непрочитане на
пълномощното,ищецът не разбрал,че упълномощава също да така да продаде въпросния имот.
През есента на 2019 година,той намерил
купувач на имота чрез агенция за недвижими имоти и на 24.10.2019г.сключил предврителен
договор за продажба с Г.Т.Г. за продажната цена от 30 000 лева.При
снабдяването с документи за сключване на окончателен договор разбрал,че на
26.08.2019г.С.А. прехвърлил имота му на втория ответник Ф.А.А.
с НА за покупко-продажба №*том * рег.№* дело №*/*г.за продажната цена от 4900
лева,при записана данъчна оценка а имота 4841.50лв.Продажната цена не е
стигнала до него,твърди ищецът.Доколкото му било известно, Ф.А. живеел на
съпружески начала с дъщерята на С.А. и имал дете от нея.
Сделката била сключена във вреда на
представлявания,като договорената продажна цена била много по-малка от
данъчната оценка , ищецът не получил нито лев за собствения си недвижим имот и
не бил уведомен от продавача за извършената покупко-продажба.,а и пълномощникът
и купувачът се намирали в отношение на
сватовство помежду си.
Предвид гореизложеното,моли да бъде
призован на съд с ответниците и след доказване
основателността на твърденията,изложени в исковата молба,съдът постанови
решение,с което на основание чл.40 от ЗЗД обяви за недействителен спрямо него
Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.02.2011г.,сключен с НА за покупко-продажба №*том * рег.№* дело №*/*г.по
описа на нотариус *с рег.№* ,а именно : Дворно място,находящо
се в с.П.общ.Н.,обл.Ш.,а
именно:,цялото от * кв.м.,ведно с построената в него едноетажна вилна сграда
със застроена площ от * кв.м.,изградена в груб строеж,включващо се УПИ *-* от квартал * ,целият с площ от *
кв.м.,при граници:от две страни –улици,УПИ *-* и УПИ *,за който имот е отреден
УПИ *-*в кв.*,при граници:улица,УПИ *-*,УПИ *-*.
Моли да му бъдат присъдени направените по
делото разноски.Прави доказателствени искания.
Препис от исковата молба и
доказателствата към нея са връчени на ответниците,като
в указания им от съда срок,те са депозирали писмени отговори чрез пълномощника
си адв.В.К.-ШАК.
Ответникът С.С.А.
признава иска по допустимост,но го оспорва по основание.Заявява,че познава ищеца
Й.Й. от месец юни 2019г.,когато той закупил недвижим
имот,находящ се в с.П.,общ.Н.,представляващ дворно
място ,цялото от * кв.м.,ведно с построената в него едноетажна вилна сграда със
застроена площ от * кв.м.,изградена в груб строеж.
Установили близки отношения и понеже нито
ищецът,нито майка му работели,а дължали пари на много хора,Й. го извикал през
месец август същата година и му предложил да А. да му помогне да продаде къщата
си в с.П. и с получените пари да се разплати с хората,на които дължи пари.
На 12.08.2019г.двамата посетили кантората
на нотариус *в гр.Н.,като преди подписване на пълномощното,пред кантората,в
присъствието на свидетел,ответникът попитал ищеца какви пари иска за къщата,а
той му отговорил,че тъй като я е купил за 4100 лв.,щял да бъде доволен А. да му
даде 4900 лева,които той му предал в брой.След като му предал исканата сума
,двамата заедно влезли при нотариуса и Й.Й. подписал
пълномощно,с което го упълномощил във връзка с предстояща сделка и договорили
за всички възможни сделки и цена на продажба на имота,както и ,че
изпълнителната сделка е уредена и приключена.С нотариално завереното като
подпис и съдържание пълномощно,ищецът Й. декларирал,че ответникът като
пълномощник може да продава на цена,каквато намери за добре,както и дори да
дарява имота,както и ,че той е получил договорената продажна цена на имота,
финансово е удовлетворен и в тази връзка нямал никакви претенции към пълномощника.
Ответникът С.А. заявява,че познавал
потенциален клиент на имота,с който на 26.08.2019г.изповядали сделка за
покупко-продажба при нотариус *,като в
нотариалния акт записали продажна цена в размер на 4 900лв.Парите по
сделката получил в брой от купувача Ф.А.А. в
присъствие на един свидетел,непосредствено пред офиса на нотариус * в гр.Н..При
подписване на пълномощното,продавачът Й. сам му предал оригинала на нотариалния
акт,в който била записана покупко-продажна цена в
размер на 4100.00лв.,поради което реално договорената и изплатена от първият
ответник цена в размер на 4900.00лв.била адекватна за дворното място с
изградена къща в груб строеж,без да са извършени довършителни строително.монтажни
работи след покупката на имота от ищеца.
Ответникът С.А. счита,че уговорената и
реално предадена от него цена в размер на 4900.00лв.на продавача е достатъчна
за имота в това състояние и отговаряла на реалната пазарна цена на имота.Поради
това счита,че за неверни твърденията на
ищеца,че се е сговарял с купувача по
сделката,за да получи същия процесен имот а ищеца на
цена ,по-ниска от пазарната,още повече,че не било налице увреждане на
интересите на ищеца Й.Й. от получената продажна цена
на имота.
Моли искът да бъде отхвърлен като
неоснователен,както ида му бъдат присъдени направените по делото разноски.
Прави доказателствени
искания.
В писмения си отговор,ответникът Ф.А.А.,чрез пълномощника си адв.В.К.,признава
иска по допустивмост,но го оспорва по основание.
Твърди,че живее
и работи в чужбина,но отдавна проявявал итерес за закупуване на жилищен имот в някое село,находящо се в община Н..Споделил намеренията си със С.С.А. през
месец август 2019г.и той го уведомил относно намеренията а ищеца Й. да продаде
собствения си недвижим имот,находящ се в с.П..,като
продавачът го упълномощил във връзка с предстояща сделка и се договорили за
всички възможни сделки и цена на продажба на имота,както и,че изпълнителната
сделка е уредена и приключена.С.А. му показал и пълномощното,с което Й. му
делегирал права във връзка с отчуждаването на имота.
На 26.08.2019г.изповядали сделка при нотариус
*,като н нотариалния акт записали продажна цена в размер на 4900.00лв.Парите по
сделката,А. предал в брой на пълномощника С.С.А. в
присъствие на един свидетел,непосредствено пред офиса на нотариус *в гр.Н..Знаел,че
продавачът Й.Й. е закупил имота си само два месеца
преди това –на 26.06.2019г.на продажна цена от 4100.00лв.,поради което реално
договорената и изплатена от А. цена в размер на 4900.00лв.била адекватна за
дворното място с изградена къща в груб строеж,без да са извършени довършителни
строително.монтажни работи след покупката на имота от ищеца.
Понеже къщата нямала удостоверение за
въвеждане в експлоатация и Й. не му представил строителни книжа и
документи,ответникът А. счита,че
уговорената и реално заплатена от него цена в размер на 4900.00лв.на
продавача е достатъчна за имота в това състояние и отговаряла на реалната
пазарна цена на имота.Поради това счита,че
за неверни твърденията на ищеца,че се
е сговарял с пълномощника по
сделката,за да получи същия процесен имот а ищеца на
цена ,по-ниска от пазарната,още повече,че не било налице увреждане на
интересите на ищеца Й.Й. от получената продажна цена
на имота.
Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен,както
ида му бъдат присъдени направените по делото разноски.
Прави доказателствени
искания.
В съдебно заседание ищецът се представлява
от пълномощника си адв.*,който поддържа изцяло
предявения иск.
Ответниците се
представляват от адв.К.,която оспорва исковата
претенция и моли съдът да я отхвърли.
Съдът като прецени събраните по делото
писмени и гласни доказателства,поотделно и в тяхната съвкупност,прие за
установено от фактическа страна следното:
По делото е представено пълномощно с
нотариална заверка на подписа рег.№*/*г..по описа на Нотариус *,по силата на
което,ищецът Й.А.Й. е упълномощил първия ответник С.С.А.
да продава на когото намери за добре и на цена,каквато прецени,включително да
дарява,заменя или извършва други разпоредителни сделки,включително да договаря
сам със себе си или с лица,от които е упълномощен следния свой собствен недвижи
имот: ДВОРНО МЯСТО с площ от * кв.м.,ведно с построената в него ЕДНОЕТАЖНА
ВИЛНА СГРАДА ,със застроена площ
* кв.м.,изградена в груб строеж,за който имот е отреден УПИ *-* от квартал * ,находящ
се в землището на село П.,общ.Н.,обл.Ш..,като
получава цялата продажна цена или части от нея,вкл.по банков път,да уговаря
начин и условия на плащане,както и плащане по сметка на трето лице.
Гореописаният недвижим имот ,ищецът е
придобил чрез покупко-продажба от Е.В.М. и К.П.М. за сумата от 4100.00лв.,която сделка е обективирана в НА №* том * рег.№* дело №*/*г.по описа на
Нотариус с рег.№* на НК *.
С НА №*том * рег.№* дело №*/*г.по описа на
нотариус *,С.А.,действащ като пълномощник на Й.Й. е
продал на Ф.А.А. гореописания недвижим имот за сумата
от 4 900 лева.
Не се оспорва от ответниците,че
двамата са роднини по сватовство,доколкото вторият ответник живее на съпружески
начала с дъщерята на първия ответник .
На 24.10.2019г. ищецът е сключил
предварителен договор за покупко-продажба на процесния
недвижим имот с Г.Т.Г.,с нотариална заверка на подписите,като договорената цена
е 30 000 лева.
Данъчната оценка на имота към 26.05.2020г.
е 4825.70лв./удостоверение на л.48 по делото/.
От заключението на назначената по делото
съдебно-техническа експертиза,изготвена от вещото лице С.С.
се установи,че пазарната стойност на процесния
недвижим имот към датата на сделката -26.08.2019г. е била 5500лв.
Поради оспорването й ,беше назначена
повторна експертиза,към която бяха поставени допълнителни задачи. Вещото лице С.К.
сочи в заключението си,което съдът цени с нужното доверие като добросъвестно и
компетентно изготвено,че пазарната стойност на имота към 26.08.2019г. е
възлизала на 5800.00лв./т.е. с незначителна разлика от цената,посочена от
вещото лице С./*** пазар не е открита информация за съставени Акт №* и Акт №*
за имота.Изградения строеж съответствал на одобрения инвестиционен
проект,одобрен на 03.05.1991г.от Община Н..Било издадено Разрешение за строеж №*/*г.и
протокол за определяне на строителна линия и ниво от ***г./Удостоверение №*/*г.на
Дирекция „ТСУПОИ“ при Община Н..
По искане на страните по делото бяха
допуснати свидетелите Д.Д.Д. и С.Р.А. /съпруга на
първия ответник/,всеки от които твърдеше,че другата страна е давал пари на тази,от която свидетелят се сочи/било за
хазарт /св.Д./,било за прехрана /св-.А..Според св.Д.
,отношенията между ищеца и първия ответник се влошили ,тъй като ответникът
продал имота на ищеца,за което имал пълномощно,а пари от сделката Д. не
получил.
При така установеното от фактическа
страна,съдът направи следните правни изводи:
Фактическият състав на нищожността по чл.40 от ЗЗД включва следните
елементи:1/сключен договор от представител с трето лице,2/действията на
представителя да са в рамките на предоставените му представителни права,
3/договорът да е във вреда на представлявания и 4/представителят и третото лице
да са имали намерение да увредят представлявания .
Ирелевантно към
предмета на настоящия иск е твърдението на ищеца,че се е заблудил в
съдържанието на пълномощното,което е подписал и въз основа на което първият
ответник е извършил разпоредителна сделка със собствения му недвижим имот.В
този случай,ищецът разполага с правен интерес да предяви иск за прогласяване
нищожността на едностранната сделка ,поради грешка в предмета,но не и да търси
защита чрез предявявяне на иска по чл.40 от ЗЗД.
Аналогично в случая,не може да се позове на защита по този ред,във връзка с
твърденията му ,че не е получил цената от продажната сделка,тъй като разполага
с възможността да предяви иск за разваляне на договора ,поради неизпълнение по
чл.87 ал.3 от ЗЗД.,а и в самият той е упълномощил първия ответник да получава
цялата продажна цена или части от нея,вкл.по банков път,да уговаря начин и
условия на плащане,както и плащане по сметка на трето лице.
Представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания и
ако същия е овластен да продаде недвижимо имущество
без други указания,да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на
цената.Увреждането може да има различни проявни
форми.не следва да се свежда единствено до фрапантна разлика между цената,на
която имотът е бил продаден, и тази,на която би следвало според пазарните
условия.Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя
следва да се извърши при отчитане на всички обстоятелства,свързани с интереса
на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.Увреждането на
интереса ,обемано от състава на чл.40 от ЗЗД,ще има и когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно ,макар в
рамките на представителната власт и от това е произтекла вреда./Решение
№1/27.02.2018г.на ВКС по гр.д.№1471/2017г.,ГК/.
В чл.40 от ЗЗД не се предполага
недобросъвестно на третото лице,поради което упълномощителят
,позоваващ се на тази недобросъвествност,следва да я
установи.Според решение №190/07.02.2018г.на ВКС по гр.д.№180/2017г.,ГК/
поредица от косвени доказателства могат
да бъдат:близки родствени отношения между пълномощника и третото лице в
степен,в която законът презумира знание за увреждане
/чл.135 ал.2 от ЗЗД/,но във всички случаи съвкупната преценка на доказателства
следва да създава сигурно убеждение за осъществяване на факта на увреждане на
представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице.
Безспорно е,че първият и вторият
ответник се намират в отношение на
сватовство помежду си,предвид съпружеското съжителство на дъщерята на първия
ответник с втория.
Цената,на която е бил отчужден собствения
на ищеца имот е 4 900 лева. Самият ищец го е закупил на по-ниска стойност
-4100 лева.и то два месеца ,преди отчуждаването му.
Установи се,че реалната пазарна цена на имота
/предвид заключенията на двете вещи лица /е от порядъка на 5500.00лв-5
8000лв.,към датата на извършване на разпоредителната сделка.
Сключеният предварителен договор за
покупко-продажба на ищеца и трето лице,неучастващо по делото не обвързва както ответниците,така и съда,предвид свободата на договаряне на
правните субекти ,а и неизключване на възможността този договор да е сключен за
целта на делото./уговорената цена е 4-5 пъти надвишаваща действителната пазарна
цена,посочена от двете вещи лица,/
Единственото
косвено доказателство ,индиция за увреждането на
представлявания,би било наличието на близки родствени отношения/по сватовство /
между пълномощника и третото лице в степен,в която законът презумира
знание за увреждане /чл.135 ал.2 от ЗЗД/,.Преценено в съвкупността му с
останалите доказателства: съотношението на покупко-продажната
цена към цената,на която самият ищец е придобил имота,както и към пазарната
цена,установена от двете вещи лица в към момента на съответната икономическа
обстановка ,разколебават твърдението на
ищеца ,че договорът е бил сключен във негова вреда.
Съдът намира,че ищецът не доказа с нужната
категоричност наличието на два от
кумулативно изискуемите се четири елемента на фактическият състав на чл.40 от ЗЗД,а именно :договорът да е във вреда на представлявания и представителят и третото лице да са имали
намерение да увредят представлявания .Ето защо счита,че сделката
покупко-продажба е породила своя транслативен ефект и
го обвързва като страна –продавач по нея.
Предвид гореизложеното,предявеният иск с
правно основание чл.40 от ЗЗД се явява неоснователен и недоказан и като такъв
следва да се отхвърли.
С оглед изхода на делото,на основание
чл.78 ал.2 от ГПК,ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответниците съразмерно направените по делото разноски в
размер на 200.00лв./депозит за изготвяне на СТЕ/.,по 100.00лв.на всеки от тях.
Водим от гореизложеното,съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен и недоказан иска с правно основание чл.40 от ЗЗД,предявен от Й.А.Й.
с ЕГН:**********,с адрес:с***,действащ чрез пълномощника си адв.*/СтЗАК/ срещу С.С.А. с ЕГН:**********,с
адрес:с*** и Ф.А.А. с ЕГН:**********,с адрес:с***,за прогласяване на относителната
недействителност спрямо ищеца Й.А.Й. на Договора за покупко-продажба на
недвижим имот от 11.02.2011г.,сключен с НА
за покупко-продажба №*том * рег.№* дело №*/*г.по описа на нотариус *с
рег.№* ,сключен между ответниците С.С.А. и Ф.А.А.,за собствения му
недвижим имот,представляващ: Дворно място,находящо
се в с.П.общ.Н.,обл.Ш.,а
именно:,цялото от * кв.м.,ведно с построената в него едноетажна вилна сграда
със застроена площ от * кв.м.,изградена в груб строеж,включващо се УПИ *-* от квартал * ,целият с площ от *
кв.м.,при граници:от две страни –улици,УПИ *-* и УПИ *-*,за който имот е
отреден УПИ *-*в кв.*,при граници:улица,УПИ *-*,УПИ *-* за сумата от
4 900лв./четири хиляди и деветстотин лева/.
ОСЪЖДА ищеца Й.А.Й. с ЕГН:**********,с адрес:с*** да
заплати на ответника С.С.А. с ЕГН:**********,с
адрес:с*** направените по делото разноски в размер на 100.00лв./сто лева/.
ОСЪЖДА ищеца Й.А.Й. с ЕГН:**********,с адрес:с*** да
заплати на ответника Ф.А.А. с ЕГН:**********,с адрес:с*** направените по делото разноски в размер на
100.00лв./сто лева/.
Решението може да бъде обжалвано пред
Окръжен съд –Ш. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: