Р Е Ш Е Н И Е
№1171/5.3.2020г.
гр.
Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на седми февруари, през две хиляди и двадесета година, проведено в
състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИХАИЛ МИХАЙЛОВ
при участието секретаря Даяна Петрова, като разгледа докладваното от съдия Михайлов гр. дело №5907 по описа на Варненски районен съд за 2018г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е конститутивен иск с правно осн. чл.33, ал.2
ЗС от С.А.Т., ЕГН ********** *** и К.Н.Т., ЕГН ********** *** срещу „В.2.“ ЕООД, ЕИК *********със седалище
и адрес на управление ***, Й.В.Б., ЕГН ********** *** и М.К.Б., ЕГН ********** ***
за изкупуване 2/361,8 ид.части от дворно място
находящо се в гр. Варна, ул. т.у. №6, цялото с площ от 361,8 кв.м.,
съставляващо УПИ VІ-13,14 в кв.154 по плана на 11-ти м.р. на гр. Варна, при
граници: улица „т.у.“, УПИ VІ-20,УПИ ХVІ-5, УПИ ХVІІ- и УПИ ІV – 12,21.
В исковата молба се излагат твърдения, че първата ищца
е собственик на 171,1 кв.м. от процесното дворно място, от които 104/361,8
кв.м. придобити в режим на СИО с втория ищец по силата на договор за
прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Посочва
се, че ищцата Т. е собственик и на 67,1/361,8 кв.м. по наследство от процесния
имот. Ответното дружество е придобило собствеността върху 12 кв.м. идеална част
от дворното място въз основа на договор за покупко – продажба, оформен в
нотариален акт № 126, т.ІІІ, рег. № 5440, дело №446/2006г., като излага, че
ответникът е поел задължение да осъществи строителство в имота. С нотариален
акт за замяна на недвижим имот с движими вещи №10, т.ІІ, рег. №1495, дело
№184/2007г., ответното дружество е прехвърлило собствеността върху
притежаваните от него ид.части от имота в полза на К.
и Й. Б.и. Твърди, че за тази разпоредителна сделка ищцата е узнала на
27.03.2018г.Излага възражения, че сделката обективирана в цитирания нотариален
акт е нищожна, като прикриваща покупко – продажба, поради което и на осн. чл.
17, ал.1 ЗЗД желае да бъде разкрит привидния й характер.Сочи, че приобретателя по сделката К. Б., б.ж. на гр. Варна е
починал, като негови наследници на ответниците – неговата преживяла съпруга Й.Б.
и дъщеря М.Б., като към последните при разкриване симулативния
характер на атакуваната сделка насочва искане за изкупуване на процесните
идеални части при квота от 1,5/361,8 кв.м. ид. части
срещу Й.Б. и 0,5/361,8 кв.м. срещу ответникът М.Б..
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор от
ответниците. Намират предявения иск за недопустим, доколкото е недопустимо
изкупуване единствено и само на процесните ид.части
от дворното място без находящите се в него сгради. В
дворното място съществуват три самостоятелни жилищни сгради и три стопански
постройки, от които ищцата притежава в режим на СИО и лична собственост само
една жилищна сграда с площ от 36 кв.м., състояща се от две стаи, две кухни,
антре и изба и една стопанска постройка с площ от 10 кв.м., а другите две
жилищни сгради и стопански постройки са собственост на настоящия спор лица.
Твърди, че ищците са се разпоредили в полза на ответното дружество по силата на
договор за покупко – продажба оформен в НА №126/2006г. с 4/361,8 кв.м. ид.части и с притежаваните в имота сграда и стопанска
постройка. Излага твърдения, че дворното място представлява обща част на всички
находящи се в него самостоятелни сгради, при което и доколкото е налице хоризонтална
етажна собственост същото не подлежи на изкупуване. В условията на евентуалност
излага твърдения за неоснователност на предявените иск, като сочи,че при
договора за замяна хипотезата на изкупуване е неприложима. Поддържа, че не са
налице изложените в исковата молба твърдения, че договора за замяна е нищожен,
като симулативен и прикриващ покупко – продажба.
Отделно от това сочи, че искът е предявен след двумесечния срок по чл. 33, ал.2
ЗС, който срок за ищеца започва да тече от датата на сделката, като в
евентуалност сочи, че същата е уведомена за сделката на 20.07.2009г. За
узнаване за атакуваната сделка се сочи, че съпругът на ищцата на 20.07.2009г.
се е снабдил с удостоверение от Служба по вписванията.При тези съображения се
оспорват твърденията за узнаване за сделката с връчване на искова молба за
делба от 27.03.2018г., доколкото се сочи, че ищцата е правила изявления и пред
трети лица години по-рано, че и е известна процесната замяна.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
Представен по делото е
договор за доброволна делба от 12.08.1959г., с който е осъществена делба на
недвижим имот в гр. Варна, ул. т.у. №6 с площ от 208 кв.м. в кв.154, парцел
ІХ13 с площ от 208 кв.м. представляващо дворно място и находящата
се в него къща между съделителите В.Р.А., Д.А.К.и А.А.А..
В дял на Велика Андонова и Анка Абаджиева е поставена една стая, кухня, антре и
половина от друго намиращо се в наследствената къща антре, заедно с 129 кв.м. ид.части от дворното място. В дял на Донка Кирова е поставена стая, кухня, половин антре и изба под стаята,
както и 79 кв.м. ид. части от дворното място.
Видно от представеното по
делото удостоверение за наследници на В.Р.А., наследници на същата са А.А.А.и Донка Атанасова Кирова.
Въз основа на молба от
29.03.1961г., вписана под № 17/29.03.1961г. във ВНС, Д.А.К.се отказва от
наследството на В.Р.А..
С договор от 09.02.1987г. за прехвърляне на недвижим
имот срещу гледане и издръжка, оформен в нотариален акт № 7, том ІІ, дело №
396/1987г., А.А.А.прехвърля на дъщеря си – ищцата С.Т.
недвижим имот представляващ ½ ид.части от къща на ул. т.у. №6 в гр. Варна, състояща
се от две стаи, две кухни, антре, изба, ведно с ½ ид.
части от дворното място, цялото с площ от 208 кв.м., представляващо парцел №13,
кв.7 по плана на гр. Варна.
От представеното
удостоверение за наследници на А.А.А.се установява,
че наследник на същата е ищцата С.Т., нейна дъщеря.
Представено е удостоверение
за граждански брак на ищците С.Т. и К.Т., от което се установява, че страните
са сключили граждански брак на 23.12.1979г. в гр. Варна, за което обстоятелство
е издаден акт за граждански брак № 682/23.12.1979г. от ОНС – Варна.
Представен по делото е
нотариален акт № 15, том V, дело № 2349/1994г. по описа на нотариус при ВРС, с
който П.Т.П.е признат за собственик на жилищна сграда намираща се на ул. т.у.
№6 в гр. Варна, заедно с 111,70 кв. м. идеални части от дворно място цялото с
площ от 361,80 кв.м.,част от парцел №13,14, кв.154, на 11-ти м.гр. на града.
С договор за замяна от
27.09.1978г., оформен в нотариален акт № 87, том VІІ, н.дело № 3110/1978г. по
описа на нотариус при ВРС, Марийка Марчева Маркова е придобила собствеността
върху жилищна сграда в гр. Варна, ул. т.у. №6б, заедно с 73 кв.м. ид. части от дворно място цялото с площ от 208 кв.м. с пл.
№13, кв.154 по плана на 11-ти м.р. на града.
С предварителен договор от
06.09.2006г. с нотариална заверка на подписите рег. № 5116/06.09.2006г. на
нотариус Светла Стойчев с район на действие ВРС, ищците С. и К. ТВИ, П.Т.П.и М.М.Д.от една страна в качеството им на продавачи и
възложители и от друга страна ответното дружество „В.2.“ ЕООД, представлявано
от своя управител Светлозар Иванов Чорбаджиев, последното купувач и изпълнител
са постигнали уговорка, по силата на която продавачите следва да прехвърлят
собствеността в полза на купувача върху 12 кв.м. ид.
части от УПИ в гр. Варна, ул. т.у. №6, целия с площ от 361,80 кв.м., с номер
V-13,14, в кв. 154 по плана на 11-ти м.р. на гр. Варна срещу задължение за
изпълнителя да изготви инвестиционен проект за строителство, както и да осъществи
строителство на нова сграда в имота.
С договор за
покупко-продажба от 27.09.2006г., оформен в нотариален акт № 126, том ІІІ, рег.
№ 5440, дело № 466/2006г. по описа на нотариус Светлана Стойчева с район на
действие ВРС, ищците С. и К. ТВИ, П.Т.П.и М.М.Д.продават
на ответника „В.2.“ ЕООД, представлявано от своя управител Светлозар Иванов
Чорбаджиев общо 12 кв.м. ид.части, от които 4 кв.м. ид.части от ищците и от по 4 кв.м. от останалите продавачи
от УПИ №V-13,14, целия с площ от 361,80 кв.м. находящ се в гр. Варна, ул. т.у.
№6, кв.154, по плана на 11-ти м.р. на гр. Варна, при граници ПИ
пл.№5,6,12,21,20 и улица „т.у.„ срещу задължение на купувача да осъществи ново
строителство на сграда в дворното място.
Представена по делото е
нотариална покана от 03.07.2007г., рег. № 2104/2007г., том 5 по описа на
нотариус Я.Н.с район на действие ВРС от
ищците С. и К. ТВИ, с която същите уведомяват ответното дружество за
намеренията си за разваляне на договора от 06.09.2006г.От представената
разписка се установява, че поканата е получена на 19.07.2007г.
Представена е нотариална
покана от 12.02.2007г., рег. № 2000, т.І, дело №20 по описа на нотариус И.М.с
район на действие ВРС от ищците С. и К. Т.до П.Т.П.в качеството му на възложител
и до ответното дружество „Възраждане -2004“ ЕООД, представлявано от Светлозар
Иванов Чорбаджиев, с която ищците са поискали да им бъдат възстановени
прехвърлените 12 кв.м. ид.части от дворното място, за
което обстоятелство е съставен НА №126/27.09.2006г.
С договор за замяна от
23.04.2007г., оформен в нотариален акт № 10, том ІІ, рег. № 1495, дело №
184/2007г. по описа на нотариус Светлана Стойчева с район на действие ВРС,
ответното търговско дружество „В.2.“ ЕООД е прехвърлило на К. Н. Б. и втората
ответницата Й.В.Б. собствеността върху 2 кв.м. ид.
части от притежаваните от него общо 12 кв.м. ид.части
от УПИ №V13,14, целия с площ от 361,80 кв.м., находящ се в гр. Варна кв.154, по
плана на 11-ти м.р. на града срещу предоставена от заменителите движима вещ:
преносим компютър марка „Леново“, модел „300 N100“ Part №0768-BMG, същия на стойност от 2100
лева по данъчна фактура № 240/23.04.2007г. издадена от „Кайтекс
Компютри“ ЕООД.
От представеното удостоверение
за наследници на К. Н. *** се установява, че наследници на същия са ответниците
Й.В.Б. – преживяла съпруга и неговата дъщеря М.К.Б..
Представено е удостоверение
за сключен граждански брак на К. Н. Б. и Й.В.Б., от което се установява, че към
момента на придобиване собствеността върху процесните ид.
части от имота същите са се намирали в граждански брак, сключен на
23.02.1975г., за което обстоятелство е съставен акт за граждански брак №
183/13.02.1975г. от ОСН – Варна.
Представено по делото е
удостоверение за родствени връзки на представляващия и управляващ ответното
дружество Светлозар Иванов Чорбаджиев, от което се установява, че К. Н. Б. е в
родствено отношение с едноличния собственик на търговското дружество „В.2.“
ЕООД.
По делото са представени
писмени обяснения от ищеца К.Т. ***, ведно с приложена справка по партида на
ответника „В.2.“ ЕООД от Служба по вписванията гр. Варна вх. № 11773/2009г.,
издаден на 20.07.2009г., в която е осъществено вписване на осъществената на
23.04.2007г. замяна от ответното търговско дружество.
По искане на ищците е
разпитана свидетеля Екатерина Георгиева Пандова – без
дела и родство със страните. Свидетеля посочва, че с ищците е в дългогодишни
приятелски отношения, известно й е че същите притежават имот на ул. т.у. в гр.
Варна, който имот е родната къща на ищцата Т.. Излага, че й е известно
намерението на ищците да осъществят нови строителство в този имот, но
намеренията им не се реализирали. В полза на строителя били прехвърлени ид.части от имота, като въпреки нереализиране на
строителството, изпълнителят не им бил върнал собствеността върху идеалните
части, като вместо това процесните 2 кв.м. ид. части
е прехвърлил на трети лица. Знание за този факт свидетеля била получила лично
от ищеца К.Т., който споделил с нея, че това му е известно през 2009г., като
изрично помолил свидетеля да не споделя този факт с неговата съпруга С.Т. с
оглед емоционалното й отношение към имота. Посочва, че на 27.03.2008г. ищцата Т.
е била споделила, че е получила съдебни книжа за делба, от които установила
факта на прехвърлените ид.части от имота, който факт
свидетеля споделила на ищцата, че и е известен от нейния съпруг.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Разпоредбата на чл. 33, ал.1 ЗС постановява, че съсобственикът може да продаде своята част от
недвижимия имот на трето лице само
след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при
същите условия и декларира писмено пред него, че
никой от тях не е приел
това предложение. В случай, че декларацията
по предходната алинея е неистинска или ако третото
лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени
привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част
при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви
в двумесечен срок от продажбата.
Първият въпрос, който се поставя при предявен конститутивен
иск с правно осн. чл.33, ал.2 ЗС е дали между страните е налице съсобственост
по отношение на недвижимия имот, който е предмет на предявения иск.
От анализа на представените в хода на съдебното
производство писмени доказателства отговорът на горепосоченият въпрос е
положителен. Доказа се в съдебното производство, че ищцата Скалет
Т. е универсален правоприемник на А.А.А., б.ж. на гр.
Варна, в дял на която въз основа на договор за доброволна делба от 1959г. е
възложен в общ дял с Велика Андонова недвижим имот в гр. Варна представляващ
част от наследствена къща и 129 кв.м. ид.части от
дворно място цялото с площ от 208 кв.м. представляващо парцел ІХ-13, кв.154 на
гр. Варна. Установи се, че праводателя на първата ищца и Д.А.К.са наследници на
Велика Андонова, както и че Д.А.К.се е отказала от наследството на своя праводател,
поради което и доколкото праводателя на ищцата Т. е единствена наследник на
последната е уголемила нейният наследствен дял. Праводателя
на ищцата Анка Абаджиева въз основа на договор за прехвърляне на недвижим имот
срещу задължение за издръжка и гледане от 1987г. е прехвърлила в полза на
ищцата С.Т. ½ ид.част от къща и ½ ид.части от дворно място, цялото с площ от 208 кв.м.
намиращо се в гр. Варна, ул. Ти уши №6. Договорът за прехвърляне на недвижим
имот срещу задължение за издръжка и гледане е сключен по-време на гражданския брак
между ищцата Т. и ищецът Т., поради което следва да бъде прието, че
собствеността върху 104 кв.м. ид. части от имота е
придобита в режим на съпружеска имуществена общност.
Съдът приема също така, че собственост
по отношение на процесния имот освен ищците към момента на сключване на
разпоредителната сделка през 2006г. с ответното дружество притежават П.Т.П.,
чиито права произтичат от нотариален акт № 15, том V, дело № 2349/1994г., с който последния е
признат за собственик на жилищна сграда намираща се на ул. т.у. №6 в гр. Варна,
заедно с 111,70 кв. м. идеални части от дворно място цялото с площ от 361,80
кв.м. ,част от парцел №13,14, кв.154, на 11-ти м.гр. на града, така и М.М.Д.по отношение на жилищна сграда в гр. Варна, ул. т.у.
№6б, заедно с 73 кв.м. ид. части от дворно място
цялото с площ от 208 кв.м. с пл. №13, кв.154 по плана на 11-ти м.р. на града,
които права за последната произтичат от договор за замяна от 27.09.1978г.,
оформен в нотариален акт № 87, том VІІ, н.дело № 3110/1978г.
Не е спорно между страните,
а и се установява от представения по делото договор за покупко-продажба
обективиран в нотариален акт №126/2006г., че ищците С. и К. ТВИ, продават на
ответното търговско дружество 4 кв.м. от притежаваните от тях 104 кв.м. ид.части, съответно от по 4 кв.м. ид.части
от дворното място продават на първия ответник и останалите съсобственици в
имота П.Т.П.и М.М.Д.. По силата на посочената разпоредителна
сделка ответникът „В.2.“ ЕООД е придобил общо 12 кв.м. идеални части от имота,
от който момент възниква съсобственост между страните по отношение на процесния
имот. От този момент нататък в случай, че кой да е от съсобствениците желае да
продаде собствената си идеална част на трето лице, то по правилата на чл.33,
ал.1 ЗС следва първо да предложи същата на останалите съсобственици и едва ако
същите не приемат да изкупят съответната ид. част то
съсобственикът може да се разпореди в полза на трети на съсобствеността лица.
Анализа на хипотезата на
чл.33, ал.1 ЗС разкрива, че същата не визира всички разпоредителни сделки, по
силата на който едно лице може да отчужди притежавани в съсобствеността от него
идеални части, а единствено приложение намира при реализиране на покупко –
продажбата на съответните идеални части, доколкото се предполага, че на продавачът
– съсобственик е без значение от кого би получил паричната стойността срещу
която се разпорежда със собствеността си.
В настоящия казус ответното
търговско дружество по силата на договор за замяна, който е оформен в
нотариален акт №10/2007г. е заменило процесните 2 кв.м. ид.
части от имота срещу получена в насреща движима вещ, като страни заменители по
тази сделка са втората ответница Й.Б. и нейната дъщеря М.Б., в качеството й на
универсален правоприемник на посоченото в договора лице – заменител К. Н. Б..
Ищецът с исковата си молба оспори тази замяна, като наведе твърдения, че
всъщност същата прикрива една действителна сделка, която по същността си е покупко
– продажба, поради което желае да бъде разкрит привидният й характер. Посочи,
че тогава когато предмет на замяната е родово, а не индивидуално определена
вещ, то следва да бъде прието, че страните са реализира еквивалентна покупко –
продажба. Счита, че със същата се цели заобикаляне на закона или в случая разпоредбата на чл. 33, ал.1 ЗС, която
изисква първо процесната ид.част да бъде предложена
за продажба на съсобственик, като едва тогава когато той откаже да бъде да бъде
продадена на трето на съсобствеността лице.
С оглед изложените
твърдения за наличие на заобикаляне на закона и сключване на привидна сделка,
прикриваща действителната такава е налице съдебна практика, която разграничава
сделката, сключена при заобикаляне на закона и привидната сделка. В Решение № 475 от 14.07.10г.на ВКС по гр.дело № 621/09г.на ІV г.о. на ВКС, решение от 09.05.2011г. по
гр.д.№1207/2010г. ІVг.о.на ВКС и решение от
10.11.2011г. по гр.д. №111/2011г. ІІІ г.о. на ВКС се приема, че сделката е сключена при заобикаляне
на закона, когато забранена от закона
цел се постига
с позволени средства, когато макар и от външна
страна правната форма да е спазена, целта е чрез нея
да се постигне един непозволен или забранен от
закона резултат. Приема се, че съгласно
чл. 26, ал.2 ЗЗД, пр. пето
ЗЗД, нищожни са и привидните сделки. Привидни са сделките, сключени
при абсолютна симулация – когато между страните е постигнато вътрешно съгласие сделката да не прояви правните си последици между
тях, както и сделките, с които се прикрива друго
съглашение, чиито правни последици са целените от
страните по сделката.
Явната сделка е привидна и поради това нищожна,
а прикритата сделка валидно обвързва страните и от нея се
поражда право на изкупуване от съсобственика,
ако са налице
останалите предпоставки на закона. Ако страните имат воля
да бъдат обвързани по различен начин,
съгласно чл. 17, ал. 1 ЗЗД прикритото съглашение ги обвързва, ако
са изпълнени изискванията за неговата валидност. Исковете за обявяване на привидността по чл. 26, ал.
2 ЗЗД и за разкриване
на симулацията по чл. 17, ал.
1 ЗЗД имат различен
предмет - единият нищожността на явната сделка, а другият - обвързващата сила на прикритото съглашение. Дадено е тълкуване, че когато собственикът
на идеални части от имот цели
да осуети правото на изкупуване на съсобственик чрез прикриване на продажба с друга сделка, договорът не е сключен в заобикаляне на закона, тъй като с него
не се цели
постигане на забранен от закона резултат.
В процесната хипотеза се твърди, че договорът за замяна оформен в
нотариална акт №10/2007г. прикрива действителна сделка покупко – продажба при
това, че обект на замяната със съсобствената ид.части
от имота е родово определена вещ. Съдът не споделя това възражение на ищците,
доколкото видно от съдържанието на договора за замяна от 23.04.2007г. срещу
притежаваните от ответното дружество 2 кв.м. ид.части
от имота същото е получило от заменителите преносим компютър марка „Леново“, модел „300 N100“ Part №0768-BMG, същия
на стойност от 2100 лева по данъчна фактура № 240/23.04.2007г. издадена от „Кайтекс Компютри“ ЕООД. Веща не е родово определена, а
напротив индивидуално е посочен видът на същата – преносим компютър, марка,
модел и сериен номер на последната, стойността на веща и счетоводният документ
послужил за придобиването му от заменителите. Веща при тази индивидуализация се
отличава от всички останали вещи от нейния род – преносими компютри по ясно,
конкретно и напълно посочени критерии, която я отличават от останалите такива
принадлежащи към нейния род. Не се споделя и твърдението, че е налице
нееквивалентност на престациите, доколкото видно от
посоченото в договора за замяна, движимата вещ е на стойност от 2100 лева, а
данъчната оценка на процесните 2 кв.м. идеални части от имота в размер на 93,60
лева. Установява се, че следващо място, че не без значение за заменителя –
ответното търговско дружество с кого ще сключи договора за замяна, доколкото
съдът приема, че е налице роднинска връзка между представляващия и управляващ ответното
търговско дружество и заменителя по сделката К. Б., чиито наследници са втория
и третият ответник.
При тези съображения съдът
намира твърденията на ищеца за наличието на привиден характер на договора за
замяна от 23.04.2007г., като прикриващ покупко – продажба за недоказано, поради
което само на това основание предявеният иск следва да бъде отхвърлен доколкото
разпоредбата на чл. 33, ал.2 ЗС не предполага допускане на широко тълкуване
посредством приложението й спрямо други разпоредителни сделки отделно от
покупко –продажба на идеални части от съсобствен недвижим имот.
За пълнота на изложението съдът намира, че следва да изложи и мотиви и по
отношение на останалите два съществени правни въпроса, които са възведени от
ответника под формата на възражение за неоснователност на предявения иск, а
именно че приложението на нормата на чл.33, ал.2 ЗС е изключено предвид
наличието на хоризонтална етажна собственост по отношение на дворното място,
която му придава характер на обща част, както и че срока за релевиране на това
потестативно право посредством предявяване на иск в съда с правно осн. чл. 33,
ал.2 ЗС не е спазен.
По въпросът за срокът, в рамките на който следва да бъде сезиран съда с иск
с правно осн. чл. 33, ал.2 ЗС:
Със Решение №46/09.02.2010г. по гр. дело №3826/2008г. на ВКС, ІV г.о. се
приема, че правото на изкупуване представлява самостоятелно субективно
потестативно право, което може да бъде упражнено само при изрично посочени в
чл.33, ал.2 условия и срок, и то само по съдебен ред. Като преобразуващо право
същото може да бъде упражнено в двумесечен срок, който срок е преклузивен и по
отношение на който срок съдебната практика приема, че същия се отнася до
неговото съществуване, а не до правото на иск, поради което дали е спазен
срокът за предявяване на иск, е въпрос по същество, а не по допустимост на
иска.
В процесния казус дори и да бъде прието твърдението на ищците, че договорът
за замяна прикрива действителен договор за покупко – продажба на процесните 2
кв.м. ид.части,
както и доколкото не са налице данни за покана от страна на ответника до
ищците да изкупят при същите условия притежаваните от него 2 кв.м. ид.части, то следва да бъде прието, че за същите се поражда
възможността да предявят иск с правно осн. чл. 33, ал.2 ЗС от момента на
узнаване за сделката. Следва да се постави и въпроса кога ищците са узнали за
тази разпоредителна сделка, като в исковата молба се сочи, че първата ищца е
узнала за последната в резултат на получени съдебни книжа по образувано
производство пред ВРС за делба на съсобствения имот, който факт е осъществен
през 2018г. Ответникът от своя страна изложи възражения, като посочи, че в един
по-ранен момент вторият ищец К.Т. е узнал за разпоредителната сделка от 2007г. За установяване на факта на узнаването съдът
допусна писмени и гласни доказателства. По делото бяха представени писмени
доказателства и в частност писмени обяснения от ищеца Т. ***, ведно с приложена
справка по партида на ответника „В.2.“ ЕООД от 2009г., от която е видно, че
процесната замяна е вписана по партида на страната, а с факта на представяне на
тази справка от Служба по вписванията – Варна на ТД на НАП- Варна, следва да
бъде прието, че именно към 2009г. на ищеца К.Т. е станало известно това
обстоятелство. В тази насока са и събраните в хода на съдебното производство
гласни доказателства, като изрично свидетеля Пандова,
чиито показания се кредитират от съда като обективно и безпристрастно дадени,
посочи, че лично ищецът Т. още през 2009г. и е споделил, че му е известно ,че
ответникът „В.2.“ ЕООД се е разпоредил с ид.части в
полза на трети лица, като този факт не е бил доведен до знанието на ищцата Т. с
оглед емоционалната й обвързаност с имота. По отношение на последната свидетеля
посочи, че за тази разпоредителна сделка ищцата е узнала през 2018г. при получаване
на съдебни книжа за делба на процесния имот.
При така изложеното съдът прави извода, че за разпоредителната сделка от
2007г. ищецът Т. е узнал през 2009г., а ищцата Т. на 27.03.2018г. Следва при тази констатация
да бъде поставен въпроса, дали знанието на единия съпруг за наличието на
разпоредителна сделка със съсобствен недвижи имот осъществено от един от
съсобствениците слага начало на преклузивния срок по чл.33, ал.2 ЗС или
доколкото другият съпруг е узнал в един по-късен момент, то срокът не се счита
за пропуснат.
Съобразно приетото с ТР №3/2016г. на ОСГК на ВКС съпрузите по предявен иск
с правно осн. чл. 33, ал.2 ЗС са задължителни необходими другари. Доколкото
необходимото другарство е предпоставка за допустимост при предявяване на
конституивния иск следва да бъде прието, че узнаването на кой да е от двамата
съпрузи за осъществената разпоредителна сделка от съсобственик в полза на трето
на съсобствеността лице, води до възникване възможността за съдебна защита
посредством предявяване на иск за изкупуване. Без значение за началния момент
на срока по чл.33, ал.2 ЗС е това кога е узнал другия съпруг или това какви за
били подбудите, при които на последния не е било съобщено за осъществената
разпоредителна сделка. В случая ищецът Т. е узнал за разпореждане на
съсобственик със съсобствени идеални части от процесния имот още през 2009г.,
поради което иск за изкупуване е следвало да бъде предявен именно към този
момент, а не през 2018г., когато е сезиран съдът с предявяване на настоящия
иск. Така посоченото основание е самостоятелно такова за неоснователност на
предявения иск.
По въпроса за неприложимост на
разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС в хипотезата на наличие на хоризонтална етажна
собственост по отношение на дворното място, която му придава характер на обща
част.
С решения №45 от 01.04.60г. на ОСГК на ВС; решение №101 от 11.02.09г. по гр.д.№461/08г. на ВКС, ІV ГО; решение №1060 от 24.11.10г. по
гр.д.№427/10г. на ВКС, І ГО, решение
№858 от 23.12.09г. по гр.д.№3069/08г. на ВКС І
ГО, решение №978/13.01.10г. по гр.д.№2413/08г. на ВКС, І
ГО С решение №441/10.01.2012г., постановено по гр. дело №
1056/2010г. на ВКС, І-во г.о. се приема разбирането,
че при хоризонталната етажна собственост земята представлява обща част по смисъла
на чл.38, ал.1 от ЗС, която
не подлежи на изкупуване.
За да се даде отговор на въпроса по отношение на неприложимостта на
изкупуването при наличието на хоризонтална етажна собственост, то следва да
бъде даден преди това отговор на въпроса дали върху съсобственото
дворно място са изградени отделни сгради, които представляват самостоятелни
обекти на правото на собственост, които принадлежат на отделните собственици
или казано по друг начин, налице ли е съсобственост по отношение на дворното
място и индивидуална собственост на жилищните сгради, които се намират в него.
Няма спор в настоящия казус, че процесното дворно място намиращо се в гр.
Варна, ул. т.у. №6 е застроено. Не е спорно също така, че до осъществяване на
разпоредителната сделка през 2006г., по силата на която ответното търговско
дружество придобива 12 кв.м. ид.части от имота в
дворното място са се намирали три жилищни сгради, които са били индивидуална
собственост на отделни лица, а именно ищците С. и К. ТВИ, М.Д.и П.Т.П.. Този
факт съдът прие за безспорен и ненуждаещ се от доказване с протоколно
определение от открито съдебно заседание проведено на 07.02.2020г. Спорен е
въпроса дали вследствие разпоредителната сделка обективирана в нотариален акт
№126/2006г., ответникът „В.2.“ ЕООД освен идеална част от процесното дворното
място е придобило и собственост и по отношение на трите сгради, които се
намират в него.
Видно от цитираният договор за покупко – продажба от 27.09.2006г. ищците С. и К. ТВИ, П.Т.П.и
М.М.Д.продават на ответника „В.2.“ ЕООД,
представлявано от своя управител Светлозар Иванов Чорбаджиев общо 12 кв.м. ид.части, от които 4 кв.м. ид.части
от ищците и от по 4 кв.м. от останалите продавачи от УПИ №V-13,14, целия с площ
от 361,80 кв.м. находящ се в гр. Варна, ул. т.у. №6, кв.154, по плана на 11-ти
м.р. на гр. Варна, при граници ПИ пл.№5,6,12,21,20 и улица т.у. срещу
задължение на купувача да осъществи ново строителство на сграда в дворното
място. Сградите намиращи се в имота не са изключени от разпоредителната сделка.
По въпроса при прехвърляне
на земята купувачът придобива ли и подобренията и сградите върху нея, щом
същите не са изключени изрично
като предмет на сделката и необходимо ли е, за да се
запази собствеността върху сградата отделно от земята,
да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, че предмет
на прехвърлителната сделка не е собствеността върху сградата, като по този
начин да се смята оборена презумпцията
на чл.92 ЗС, е дадено разрешение с решение № 529 от 9.07.2010 г. по гр.д. №
1129/2009 г. на ВКС, І г.о., решение
№ 120 от 22.10.2014 г. по гр.д. № 2928/2014 г. на ВКС, ІІ г.о.,
съгласно които при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и сградите върху нея, щом същите
не са изключени
изрично като предмет на сделката, запазването на собствеността върху сградата, отделно от земята
трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт, за да се
смята оборена презумпцията по чл.92 ЗЗД. Щом продавачът не е изключил изрично
от продажбата вещи, които се
намират в мястото, то купувачът придобива
всичко което се намира в мястото:
сградата, посажденията, оградата и др.
При зачитане на цитираната съдебна практика на ВКС, настоящия съдебен
състав приема, че при осъществяване на разпоредителната сделка от 27.09.2006г.,
оформена в нотариален акт № 126/2006г. ответното търговско дружество освен
придобитите идеални части от дворното място е придобило собствеността и върху
съответните отделни обекти на правото на собственост принадлежащи на
продавачите по договора за покупко – продажба. Така е породена съсобственост по
отношение на дворното място между С. и К. ТВИ, П.Т.П., М.М.Д.и
„В.2.“ ЕООД, съответно ответното търговско дружество е придобило качество на
съсобственик и по отношение на индивидуалните обекти, които се намират в това
дворно място, които до този момент са били собственост на ищците ТВИ, П.Т.П.и М.М.Д.. Отделната собственост на тази индивидуални обети –три
къщи, които са изградени в дворното място, настоящия съдебен състав намира, че
му придават характер на обща част, доколкото същото е изгубило самостоятелното
си значение, като единствено обслужва сградите, които са изградени в него, при
което то съставлява обща част, поради което не подлежи на изкупуване. Този
въпрос съдът отнася до неоснователността на предявения иск, доколкото това дали
процесното дворно място е обща част или не е въпрос по същество, по отношение
на който следва произнасяне по същество.
При изложените съображения съдът намира, че предявеният от С.А.Т. и К.Н.Т. срещу „В.2.“ ЕООД, Й.В.Б. и М.К.Б. иск за изкупуване 2/361,8 ид.части от дворно
място находящо се в гр. Варна, ул. т.у.
№6, цялото с площ от 361,8 кв.м., съставляващо УПИ
VІ-13,14 в кв.154 по плана на 11-ти м.р. на гр. Варна,
при граници: улица „т.у.“,
УПИ VІ-20,УПИ ХVІ-5, УПИ ХVІІ- и УПИ ІV – 12,21 за
неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на спора в полза на ответниците следва да бъдат присъдени
разноски в размер на 1300 лева, съставляващи заплатено възнаграждение за
процесуално представителство. Съдът при определяне на възнаграждението намира,
че възражението на ищците за прекомерност на същото е неоснователно.
Предявеният иск е насочен срещу трима ответници, които се представляват общо от
един процесуален представител, за което същите са заплатили общо възнаграждение
за процесуално представителство в размер на 1300 лева. Не е налице пречка, при
която същите могат да бъдат представлявани от отделни процесуални
представители, при което да бъдат заплатени и отделни възнаграждения за процесуално
представителство, което би увеличило разноските по делото. Спорът се развива по
предявен иск, с който се упражнява потестативно право, при наведени под формата
на възражение искания за разкриване на привиден характер на разпоредителна
сделка, множество други изключващи правата на ответните страни възражения, по
които процесуалния представител на ответниците изрази становище. Спорът е с
фактическа и правна сложност, поради което е неприемлив определяне на
възнаграждението на процесуалния представител на ответните страни в минимума по
Наредба №1/09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения. При тези съображения съдът намира
възражението с правно осн. чл. 78, ал.5 ГПК от ищците за неоснователно.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
отхвърля предявеният иск от С.А.Т., ЕГН ********** *** и К.Н.Т., ЕГН ********** *** срещу „В.2.“ ЕООД, ЕИК *********със седалище
и адрес на управление ***, Й.В.Б., ЕГН ********** *** и М.К.Б., ЕГН ********** ***
за изкупуване на 2/361,8 ид.части от дворно място
находящо се в гр. Варна, ул. т.у. №6, цялото с площ от 361,8 кв.м.,
съставляващо УПИ VІ-13,14 в кв.154 по плана на 11-ти м.р. на гр. Варна, при
граници: улица „т.у.“, УПИ VІ-20,УПИ ХVІ-5, УПИ ХVІІ- и УПИ ІV – 12,21, на осн.
чл. 33, ал.2 ЗС.
Осъжда С.А.Т., ЕГН **********
*** и К.Н.Т., ЕГН ********** *** да заплатят на „В.2.“ ЕООД, ЕИК *********със
седалище и адрес на управление ***, Й.В.Б., ЕГН ********** *** и М.К.Б., ЕГН **********
*** сумата от 1300 (хиляда и триста) лева, съставляващи възнаграждение за
процесуално представителство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване
пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок, считано от връчване на съобщението за обявяването му,
ведно с препис от съдебния акт.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: