№ 750
гр. София, 16.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Михаил Ал. Малчев
Калина В. Станчева
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Калина В. Станчева Въззивно гражданско
дело № 20211100514431 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С Решение № 20158389/16.07.2021 г. по гр. д. № 14085/2020 г. по
описа на СРС, 42 състав е отхвърлил предявения от И. А. В. против Етажните
собственици в бизнес сграда „А.“ в режим на етажна собственост и с
административен адрес: гр. София, ж.к. ****, иск с правно основание чл. 40,
ал. 1 от ЗУЕС с искане за отмяна на решение, прието по т. 14 от проведено на
10.02.2020 г. Общо събрание на етажната собственост, с което е решено да
бъде приета и одобрена оферта № 1 (с две измивания на фасадата на сградата)
на „С.П.М.“ ЕООД, с месечна цена от 7 400 лв. без ДДС месечно, за
извършване на дейностите по т. 13 от дневния ред, конкретизирани в
посочената оферта, както и да се избере и възложи на посоченото дружество
да извърши дейностите по т. 13 от дневния ред, като последните също са
надлежно описани в приетата оферта № 1. С оглед изхода на спора и на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответната страна са присъдени
разноски в размер на 500 лв. за оказана адвокатска защита.
Срещу така постановеното решение е постъпила в срока по чл. 259,
ал. 1 ГПК въззивна жалба, подадена от И. А. В., чрез процесуалния му
1
представител – адв. Г., в която са изложени съображения за неправилност на
постановеното решение. Поддържа се, че съдът при своето произнасяне не е
съобразил разпоредбите на чл. 11, ал. 1, т. 11, чл. 17, ал. 2, т. 7 и чл. 23 от
ЗУЕС. Подчертава, че нарушението на закона не е по отношение на
изисквания кворум, а касае протИ.речие на законово регламентирания
предмет и обхват на решението на общото събрание. Твърди, че в протокола
от Общото събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС) не е отразено прието
решение по т. 13 от дневния ред за възлагане на юридическо или физическо
лице, което не е собственик на обект в сградата, на правомощия на
Управителния съвет. На следващо място се сочи, че волята на ОС следва да
предхожда направените от търговците предложения. Съгласно протокола от
проведеното на 10.02.2020 г. ОС няма решение, с което да са възложени
извършването на ежемесечна техническа поддръжка, почистване, управление,
административен и финансов мениджмън. От друга страна, включването на
позиция „външно почистване и измиване на фасадата“ категорично надхвърля
дейностите по поддържане на общите части на сградата. Възразява се срещу
умозаключението на районния съд, че чрез оспореното решение на ОС не се
стига до смесване на дейности по управление и поддържане и такива по
ремонт на сградата. Посочва, че в процесната оферта са включени редица
дейности, които могат да бъдат осъществявани само от регистрирани по
съответния ред лица, като в този смисъл отбелязва, че такава дейност е тази
по абонаментно обслужване на асансьор, както и дейности, касаещи
пожарната безопасност и пожароизвестяването. Заключава, че
първоинстанционният съд е ценил едностранчИ. доказателствата по делото, с
което е допуснал нарушение на съдопроизводствените правила. Моли да бъде
отменено обжалваното решение и вместо него да бъде постановено друго, с
което предявеният иск да бъде уважен изцяло. Претендира направените по
делото разноски за двете инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната
жалба, подаден от Р. А. К., в качеството му на управител на Етажна
собственост – Бизнес сграда „А.“, чрез адв. Б.. В отговора се посочва, че
подадената жалба е допустима, а по същество – неоснователна. Отбелязва, че
с исковата молба е оспорена т. 14, а не т. 13 от проведеното ОС на ЕС на
10.02.20202 г. Възразява се срещу претенциите на ищеца, че волята на ОС
следва да е предхождаща по отношение на направените предложения от
2
страна на търговците, понеже в закона никъде подобно изискване не е
регламентирано. Твърди, че видно от протокола от 10.02.2020 г. ОС е приело
решение по т. 14 от дневния ред с мнозинство 86,92 % ид. части от общите
части на сградата, като съгласно същото изрично е избрано юридическо лице
по представена от последното оферта, а именно „С.П.М.“ ЕООД. Обяснява, че
фасадата е безспорна обща за сградата част, а нейното измиване представлява
дейност по почистване, като същата е включена в дейността по управление и
поддържане. Аргументира се, че не може да се приеме, че ОС е излязло извън
обхвата на възложените му дейности, както и, че с възложените на
юридическото лице дейности не се смесват тези за ремонт и другите за
поддръжка и управление. Досежно инвокираното възражение за обслужване
на асансьорите, се твърди, че същото е недопустимо, доколкото се предявява
едва с въззивната жалба и до момента не е било предмет на обсъждане от
СРС. В заключение са изведени съждения, че атакуваното решение е
правилно и законосъобразно, поради което и следва да се потвърди.
Претендират се разноски за адвокатски хонорар.
Софийският градски съд, ГО, II- Г въззивен състав, като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК
във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен
акт и възраженията на насрещната страна по жалбата, намира за установено
следното:
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, по допустимостта - в обжалваната част, като по
останалите въпроси е ограничен от доводите на страната по въззивната жалба.
Обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което следва да
се обсъдят доводите, касаещи неговата законосъобразност. При
постановяването му не са допуснати нарушения на императивни
материалноправни норми.
Като съобрази изложените във въззивната жалба съображения:
Софийски районен съд е бил сезиран и се е произнесъл по
конститутивен иск с правна квалификация чл. 40, ал. 1, вр. ал. 2 от ЗУЕС, с
който се претендира отмяна на решение по т. 14 от проведеното на 10.02.2020
г. Общо събрание на ЕС, с което ОС на ЕС е решило да бъде приета и
одобрена оферта № 1 (с две измивания на фасадата на сградата) на „С.П.М.“
ЕООД, с месечна цена (възнаграждение) от 7 400 лв. без ДДС без ДДС, за
извършване на дейностите по т. 13 от дневния ред, конкретизирани в оферта
№ 1 и при условията на същата. На второ място е решено да се избере и
възложи на „С.П.М.“ ЕООД да извърши дейностите по т. 13 от дневния ред-
ежемесечна техническа поддръжка, почистване, управление,
3
административен и финансов мениджмънт, които дейности са подробно
описани в приложената и приета оферта № 1. Срокът, за който се избира
„С.П.М.“ ЕООД, е две години.
Уважаването на конститутивния иск по чл. 40 ЗУЕС е обусловено от
установяването на едно от следните обстоятелства: решението на общото
събрание на ЕС протИ.речи на императивни правни норми или на разпоредби,
установени с приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС; решението е взето
в нарушение на предвидените в закона или правилника процедури и правила
за вземане на решение; решението е взето при нарушен ред за свикването на
общото събрание; решението е взето по въпрос, който е извън
компетентността на общото събрание на етажната собственост, предвидена в
чл. 11 ЗУЕС. С оглед исковия характер на производството и при спазване на
основния принцип в него -диспозитивното начало, предметът на делото е
очертан единствено от изложените в исковата молба обстоятелства, т. е.
съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в исковата молба,
и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети на
проведеното общо събрание.
В конкретния случай в исковата молба ищецът е навел следните доводи
за незаконосъобразност на решенията: 1/ липса на приемане на решения по т.
13 от дневния ред, касаещи определянето на конкретни правомощия на УС; 2/
липса на обосновка и разчет на разходите, формиращи месечната цена на
услугата, предоставяна от третото лице; 3/ недопустимо смесване на
дейности, свързани с ремонт, подмяна на общи инсталации и оборудване по
чл. 48 ЗУЕС с такива по чл. 51 ЗУЕС за управление и поддръжка на общите
части на ЕС; 4 / включването на дейност „измиване на фасадата“ надхвърля
функциите по поддържане и управление на ЕС; 5/ предварително изготвените
оферти на „С.П.М.“ ЕООД не са предоставени за разглеждане и обсъждане
поне 7 дни преди датата на проведеното ОС.
При разглеждане на делото СРС разпределил доказателствената тежест
в процеса, като е указал, че в тежест на ответника е било да установи факта,
че е спазена процедура по свикване и провеждане на ОС и че решението по т.
14 от ОС на ЕС на 10.02.2020 г. е законосъобразно взето.
В производството не е спорно и се установява от приложено писмено
доказателство, прието пред СРС – Постановление за възлагане на недвижими
имоти от 04.11.2014 г., че на въззивника И. А. В. са възложени самостоятелни
обекти в жилищната сграда на адрес гр. София, ж.к. „Гоце Делчев“, бл. №
**** – ресторант, разположен на две нива в секция „Б“, както и кухня към
ресторанта, разположена на партерния етаж в секция „А“. С оглед горното,
въззивникът В. е активно материалноправно и процесуалноправно
легитимиран да предяви иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, както е
възприел и първоинстанционният съд.
Безспорно е и обстоятелството, че покана за провеждане на ОС е
поставена на 30.01.2020 г., за което е обявен и дневният ред, както и че на
4
10.02.2020 г. е проведено самото Общо събрание на Етажната собственост с
адрес: гр. София, ж.к. „Гоце Делчев“, бл. № ****, решението от което е
връчено на ищеца на 17.02.2020 г. с електронно писмо, както и че на
събранието е взето решение по т. 14, с цитирания по – горе смисъл.
В хода на цялото производство, в това число и пред въззивната
инстанция, процесуалният представител на ищеца признава, че Общото
събрание, чието решение по т. 14 се иска да бъде отменено, е свикано в
унисон с необходимия кворум, съобразно изискванията на ЗУЕС.
На първо място, следва да се посочи, че в т. 11 на проведеното на
10.02.2020 г. ОС е взето решение за избор на членове на Управителния съвет
(УС) в лицето на председателя Р. А. К. – ответник, М.П. и Т.Н.. Съдът намира,
че не е налице твърдения от въззивника порок при провеждането на ОС на
10.02.2020 г. касателно липсата на прието решение по т. 13 за определяне на
конкретни правомощия на УС, респективно нарочни дейности и функции,
присъщи и свързани с притежаването на тези правомощия. Видно от
протокола и приложения към него присъствен списък на етажните
собственици /л. 100-137 от делото пред СРС/ по т. 13 от дневния ред на ОС е
взето решение за възлагане на дейностите по поддръжката и управлението на
общите части на сградата на юридическо или физическо лице, което не е
собственик на сградата. По-натам, в т. 14 от дневния ред на ОС, проведено на
10.02.2020 г., е взето решение да бъде приета и одобрена оферта № 1 (с две
измивания на фасадата на сградата) на „С.П.М.“ ЕООД, с месечна цена
(възнаграждение) от 7 400 лв. без ДДС, за извършване на дейностите по т. 13
от дневния ред, конкретизирани в оферта № 1 и при условията на същата. На
второ място е решено да се избере и възложи на „С.П.М.“ ЕООД да извърши
дейностите по т. 13 от дневния ред - ежемесечна техническа поддръжка,
почистване, управление, административен и финансов мениджмънт, които
дейности са подробно описани в приложената и приета оферта № 1. Срокът,
за който се избира „С.П.М.“ ЕООД, е две години. От последното е изводимо,
че ОС е изразило воля в рамките на своите правомощия по чл. 11, т. 11 от
ЗУЕС, именно определяйки и конкретни правомощия на УС, които могат да
бъдат възложени за изпълнение на трето лице, като не е необходимо този
избор да е обективиран в отделен протокол.
Липсва законова регламентация, която да изисква от ОС да приеме
първо по време решение за селектиране на изпълнител –
юридическо/физическо лице, несобственик в ЕС, което да осъществява
дейности по поддръжка на общите части на сградата, а едва след влизането в
сила на това решение, да бъде допустимо решаване на въпроса досежно коя
конкретна оферта да се одобри за изпълнение и по какви съображения. Това
твърдение на ищеца не почива на законово основание, с оглед което правилно
е не е споделено от районния съд. Сочената в исковата молба манипулация от
страна на третото лице - „С.П.М.“ ЕООД, върху ОС също не се основава на
факти от обективната действителност. В обсъжданията по повод т. 14 от
дневния ред е отбелязано в протокола от ОС, че са представени три оферти от
5
фирма за поддръжка и управление „С.П.М.“ ЕООД, като цената на първата
оферта е 7 400 лв. без ДДС месечно и в нея се вклчва: услуги по техническа
поддръжка, почистване, управление, административен и финансов
мениджмънт, които са подробно описани в приложената оферта, както и
допълнителни услуги – измиване и почистване на фасадата на сградата 2 пъти
годишно. Посочената фирма до момента е поддържала и управлявала
сградата, по силата на сключен договор за поддръжка и управление на
сградата, като разликата в цената по новата оферта се дължи на заложените в
нея почиствания на фасадата на сградата, както и на завишението на
разходите на фирмата с оглед повишаване на цените на стоките и услугите в
страната. Другите две оферти, които са предявени на собствениците, също
изхождат от горепосоченото търговско дружество, и включват същите услуги,
като единствената разлика между тях се състои в измиванията на сградата,
като съответно оферта № 2 предвижда 1 измиване, а оферта № 3 – нито едно.
Извън описаните три броя оферти, други не са представени на вниманието на
етажните собственици. В ЗУЕС не се съдържа изискване, установяващо
необходимост от предварително запознаване на собствениците в ЕС с
офертите, които ще бъдат предмет на разглеждане в хода на провежданото
ОС, доколкото се счита, а и това е логиката на закона, че в рамките на самото
събрание всеки етажен собственик ще има възможността да вземе становище,
да коментира, да направи съпоставка и съответно да вземе решение сам за
себе си коя оферта най-добре отговаря на изискванията му. Констатира се, а
твърдения в същата посока изхождат и от самия жалбоподател-ищец, че
редът за свикването на ОС – чл. 13 от ЗУЕС, представителството в ОС – чл.
14 ЗУЕС, кворумът за провеждане на общото събрание – чл. 15 от ЗУЕС не са
опорочени. В чл. 16, ал. 3 ЗУЕС е установено, че ОС не може да приема
решения по въпроси, извън предварително обявения дневен ред, освен в
неотложни случаи, без обаче в същата разпоредба да се определя, че
участниците в ОС следва предварително да бъдат запознати и с конкретните
оферти, които ще представляват предмет на обсъждане, а още по-малко е
предвиден 7-дневен срок за това. С оглед изложеното инвокираното в
противен смисъл възражение на ищеца се явява без законова обосновка, а
оттам и неоснователно.
Аналогични са аргументите на съда относно претендирания от ищеца
порок, изразяващ се в наличието на едно единствено юридическо лице –
търговецът „С.П.М.“ ЕООД, чиито оферти са предоставени на етажните
собственици за разглеждане и са били коментирани. Това обстоятелство, на
първо място, не е в протИ.вес с материалния закон, регламентиращ дейността
на ЕС – ЗУЕС, а оттам и подсигуряването или неподсигуряването на оферти
от две, три или повече трети лица е изцяло в прерогативите на етажните
собственици, съответно зависи само от тяхната воля, доколкото и именно
последните ще се ползват от предоставените от това трето лице услуги и ще
му бъдат съответно задължени за престацията. На второ място, от процесния
протокол от 10.02.2020 г. се извежда, че същото дружество и преди се е
6
занимавало с дейността по поддръжка и управление на общите части на
сградата, следователно ЕС и „С.П.М.“ ЕООД са изградили помежду си трайни
отношения по повод предмета на дейност на дружеството и съвсем не е
учудващ фактът, че единствено от последното лице изхождат оферти за
предоставяне на услуги по поддръжка.
Като съобрази посоченото по - горе съдържание на решението по т. 14,
взето от ОС, настоящият състав намира, че по същество то касае вземане на
решение ЕС да възложи на конкретно трето юридическо лице извършването
на дейности по поддръжката на общите части на сградата, намираща се в
режим на етажна собственост, срещу съответно заплащане, което несъмнено
не е извън правомощията на Общото събрание и попада в хипотезата на чл.
11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС. Отделно, контролната инстанция, така както и
първоинстанционният съд е възприел, счита, че при приемането на решението
е спазено правилото по чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС решението да се вземе с над 67
% от идеални части от общите части на ЕС, като в случая това не само е
удовлетворено, но мнозинството е в процентно съотношение над изискуемото
– 86,92 %, като „против“ е гласувал единствено ищецът, участващ в хода на
ОС чрез процесуалния си представител – адв. Иванов.
При вземане на процесното решение на ОС не е налице несъобразяване
с нормата на чл. 11, т. 5 ЗУЕС, предвиждаща, че ОС определя размера на
паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Ищецът възразява, че възнаграждението (цената) по
офертата е неизвестно как формулирана, поради което ОС е излязло извън
обема на предоставената му компетенция. Доколкото обаче редът в закона
насочва, че етажните собственици са изцяло свободни в преценката си дали и
колко средства ще имат възможност да отделят за тази дейности по общите
части, то и въззивният съд се солидаризира с изведеното в атакуваното
решение, че ОС именно в изпълнение на правомощията си по чл. 11, т. 5
ЗУЕС е определило размера от 7 400 лв. за разходите за дейности, които да
възложи на външно лице за поддържане на общите части на сградата.
Настоящият съдебен състав, намира, че включването в процесната
оферта на дейност по измиване на външната фасада на сградата два пъти
годишно съвсем не надхвърля обема на дейността по поддържане на общите
части на сградата, а напротив представлява типична дейност, насочена към
запазване на добрия вид и състояние на общите части на сградата – арг. от т.
13 от ДР на ЗУЕС. Новелата на т. 11 от ДР на ЗУЕС обяснява кои са
разходите за управление и поддържане на сграда в режим на ЕС, като в
изброяването, което няма претенции да е изчерпателно, се споменава изрично
и разноски за почистване, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата. В този смисъл и твърдяното в исковата молба
смесване на установеното в разпоредбите по чл. 48 ЗУЕС и съответно по чл.
51 от ЗУЕС е несъстоятелно. Дейността, за която е взето решение, да се
изпълнява от „С.П.М.“ ЕООД, съвсем не е по ремонт, основно обновяване,
реконструкция и преустройство на общите части, по подмяна на общи
7
инсталации или оборудване, поради което и съжденията на жалбоподателя в
обратна посока са несподеляеми.
На последно място, съгласно законовия императив на чл. 17, ал. 2, т. 1
ЗУЕС единствено решение за предприемане на действия за надстрояване и
пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за
подмяна предназначението на общите части следва да бъде взето със 100 на
сто идеални части от общите части на сградите. Доколкото, решението по т.
14 от процесното решение на ОС безспорно не е от такова естество, то и
твърдяното от жалбоподателя изискване за вземане на решението при 100 %
кворум е неоснователно.
Предвид изложените до момента съображения, съдът намира, че
решението по т. 14 от проведеното на 10.02.2020 г. на Етажната собственост
на адрес: гр. София, ж.к. „Гоце Делчев“, бл. № ****, чиято отмяна се иска, е
взето при спазване предвидените в ЗУЕС правила, поради което въззивната
жалба срещу решението, с което искът по чл. 40 от ЗУЕС е отхвърлен, е
неоснователна.
Доколкото крайните правни изводи на СГС съвпадат изцяло с тези на
районния съд, решението следва да бъде изцяло потвърдено, включително в
частта по разноските.
По разноските пред СГС:
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на
разноски има въззиваемата страна – ответника. Пред СГС са представени
доказателства /л. 15 по делото/ за реално направени от ответника разноски в
размер на 500 лв. за адвокатско възнаграждение. При това в полза на
ответника следва да бъдат присъдени сторените в производството разноски
пред въззивната инстанция в горепосочения размер.
При тези мотиви, Софийски градски съд, II – Г въззивен състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20158389/16.07.2021 г. по гр. д. №
14085/2020 г. по описа на СРС, 42 състав.
ОСЪЖДА И. А. В., ЕГН **********, с адрес: София, бул. **** и със
съдебен адрес: гр. София, ул. ****, офис № 15, чрез адв. Д. Г., САК, да
заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК вр. чл. 273 ГПК на Етажна собственост
с административен адрес: гр. София, ж.к. „Гоце Делчев“, бл. № ****,
представлявана от Р. А. К. - управител на Етажната собственост, със съдебен
адрес: гр. София, ж.к. „Люлин“, бул. „****, чрез адв. Л. Б., САК, сума в
размер на 500 лв., представляваща разноски за адвокатско възнаграждение в
производството пред СГС.
Решението не подлежи на обжалване на основание чл. 280, ал. 3, т. 2
ГПК.
8
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9