РЕШЕНИЕ №….
гр. Д*, 17.02.2010 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Д*кият районен
съд, Гражданска колегия, в открито съдебно заседание, проведено на четвърти
февруари две хиляди и десета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛЮБОМИР ГЕНОВ
при
участието на секретаря Г.Х. *** по описа за 2009 г. на ДРС, докладвано от
районния съдия, и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.108 от Закона за собствеността.
Образувано е по
искова молба на Г.Б.А. с ЕГН ********** *** срещу З.Ю.Х. с ЕГН ********** *** и
К.Х.Х. с ЕГН ********** *** по чл.108 от Закона за собствеността за признаване
за установено по отношение на ответниците, че ищцата е собственик на апартамент
№ *, намиращ се в гр. Д*, ж.к.”*” бл.*, вх.*, ет.*, с кадастрален идентификатор
№* по кадастралната карта на гр. Д*, с площ от * кв.м., заедно с прилежащото му
избено помещение №* с площ от * кв.м. и припадащите му се * % идеални части от
общите части на сграда с идентификатор №* по кадастралната карта на гр. Д* и от
правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор №* по кадастралната карта
на гр. Д*, както и за осъждане на ответниците да предадат владението върху
имота. Ищцата сочи, че през 1995 г. нейните баща и майка са прехвърлили на нея процесния
недвижим имот; на 12.06.1999 г. е починала нейната майка; през 2007 г. Г.Б.А. е
била изгонена от вкъщи и е установила, че нейният баща през 2001 г. е продал имота
на себе си, използвайки назначен от съда особен представител, като се е
възползвал от нейното малолетие; през 2007 г. Г.Б.А. е подала искова молба за
прогласяването на нищожността на сключената сделка и с влязло в сила съдебно
решение е била прогласена нищожността на договора за покупко-продажба от 2001
г. на основание на чл.26 ал.2 пр.6-то от ЗЗД поради привидност на сделката и на
основание на чл.26 ал.1 във връзка с чл.40 от ЗЗД поради договаряне във вреда
на представляваната; заради своята нищожност тази сделка не поражда правно
действия спрямо нея; преди вписването на двете съдебни решения в Службата по
вписванията нейният баща е разбрал за нейните намерения и на 22.05.2007 г. е
продал фиктивно апартамента на своя тъст З.Ю.Х.; един месец по-късно на
21.06.2007 г. З.Ю.Х. е сключил договор за наем на имота с втората съпруга на
нейния баща М.А.А. за срок от 14 месеца, който е вписан в Службата по
вписванията и на 16.07.2008 г. е бил продължен с още една година; извършената
от нейния баща разпоредителна сделка не може да и бъде противопоставена, защото
договорът, от който баща и е черпел вещни права, е прогласен за нищожен; новите
приобретатели са получили имота от несобственик и не са станали негови собственици;
собственик на процесния недвижим имот е ищцата; имотът се владее от
ответниците, което обуславя правния интерес от воденето на настоящото
производство; настоява се за признаване за установено, че ищцата е собственик
на процесния имот и осъждане на ответниците да предадат владението върху него.
В законоустановения едномесечен срок е
получен отговор от ответниците, в който същите сочат, че предявеният иск е
процесуално допустим, но неоснователен, тъй като съгласно чл.17 ал.2 от ЗЗД
правата, които трети лица са придобили добросъвестно от симулативния
приобретател по едно привидно съглашение, се запазват, поради което
договарянето с неправоимащ при условията на чл.17 ал.2 от ЗЗД представлява
самостоятелно придобивно основание за третите лица; в конкретния случай ответниците
владеят процесния имот по силата на договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 22.05.2007 г., сключен със симулативния праводател Б.А.А. и съпругата
му М.А.А., като с оглед на изричната разпоредба на чл.17 ал.2 от ЗЗД са
придобили правото на собственост върху процесния имот; ответниците владеят
имота на законово и самостоятелно придобивно основание; актът, от който черпят
правото си ответниците, е вписан около 5 месеца преди вписването на исковата
молба на ищеца за установяването на привидността, поради което обратното
действие на прогласената нищожност се ограничава единствено до отношенията
между страните по привидния договор, но не и по отношение на добросъвестните
трети лица, каквито са ответниците. Според З.Ю.Х. и К.Х.Х. липсва един от
елементите на фактическия състав на ревандикацията – те да упражняват
фактическа власт без правно основание; по изложените съображения ищецът не е
собственик на процесния имот, който се владее от ответниците на правно
основание, поради което предявеният иск по чл.108 от Закона за собствеността е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен; настоява се за присъждане на
направените по делото разноски, както и възнаграждение за един адвокат.
В последното съдебно заседание
процесуалният представител на ищцата е посочил, че не е налице добросъвестност
от страна на ответниците, тъй като владението, основано на нищожно правно
основание, е недобросъвестно; въз основа на нищожна правна сделка (прехвърлянето
на процесния имот от ищцата чрез назначения особен представител на нейния баща)
впоследствие след втората сделка (прехвърлянето на имота от бащата на
ответниците) З.Ю.Х. и К.Х.Х. не са придобили собствеността върху имота; втората
сделка не е произвела правно действие спрямо ищцата, поради което предявеният
иск е основателен и доказан. В писмената си защита процесуалният представител
на ищцата е посочил, че с оглед на нищожността на първата сделка втората сделка
не е произвела никакво действие спрямо ищцата; от втората сделка за имота,
сключена с несобственик, ответниците не черпят права, поради което Г.Б.А. е останала
собственик на процесния имот; когато една сделка за покупко-продажба на
недвижим имот бъде прогласена за нищожна, всички последващи сделки на
разпореждане с имота също са нищожни и водят до евикция на новия купувач;
нищожността на сделката не настъпва след влизането на съдебното решение в сила,
а още в момента на нейното сключване; налице е и втората предпоставка за
уважаването на предявения иск, а именно осъществяваното владение от
ответниците, които са сключили наемен договор със своя праводател; настоява се
за уважаване на предявения иск, отмяна на нотариалния акт за втората сделка и
присъждане на направените по делото разноски.
В последното съдебно заседание ответниците
чрез своите процесуални представители са посочили, че предявеният иск е
неоснователен и недоказан, поради което следва да бъде отхвърлен, като им бъдат
присъдени и направените по делото разноски.
Д*кият
районен съд, след като прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Според нотариален акт за прехвърляне на
недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане със запазване на правото
на пожизнено ползване №*, том *, нотариално дело №* г. на ДРС на 11.08.1997 г. Б.А.А.
и З*Р*А. са прехвърлили на дъщеря си Г.Б.А. чрез нейния особен представител
собствения си недвижим имот в гр. Д*, представляващ апартамент №* на *-тия етаж
във вход “*” в бл.* в ж.к”Б*, състоящ се от 2 стаи, кухня, сервизни помещения и
тераса с площ от 70.20 кв.м., заедно с принадлежащата му изба №* с площ от 3.83
кв.м. и припадащите му се 0.7235 % идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото, срещу задължението след навършване на
пълнолетие дъщерята да поеме издръжката и гледането на родителите си, като им
осигури нормален и спокоен живот, какъвто са водили дотогава, в същото жилище
докато са живи.
Съгласно нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот №*, том *, рег. №*, дело №1091/2001 г. на нотариус с рег. №* в
регистъра на Нотариалната камара на 07.06.2001 г. Г.Б.А. е продала на баща си Б.А.А.
чрез назначения от съда особен представител следния свой собствен недвижим
имот, намиращ се в гр. Д*, ж.к”** бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, а именно –
апартамент, състоящ се от 2 стаи и кухня със застроена площ от 70.20 кв.м.;
изба №* с площ от 3.83 кв.м., заедно със съответните 0.7235 % идеални части от
общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху държавното
дворно място.
С нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №*, том *, рег. №*, дело №* г. на нотариус с рег. №* в регистъра
на Нотариалната камара, вписан с вх. рег. №*, акт №*, том *, дело №* г. на
Службата по вписванията – Д* Б.А.А. и съпругата му М.А.А. са продали на З.Ю.Х.
следния свой собствен недвижим имот – апартамент №* намиращ се в гр. Д*, ж.к”**
бл.*, вх.*, ет.*, ап./*, с площ от 70.20 кв.м., заедно с изба №* с площ от 3.83
кв.м., заедно със съответните 0.7235 % идеални части от общите части на
сградата и от отстъпеното право на строеж върху държавното дворно място,
представляващ самостоятелен обект в сграда №* по кадастралната карта на гр. Д*,
който попада в сграда №* в поземлен имот №* по кадастралната карта на гр. Д*.
Съгласно
договора за наем от 21.06.2007 г. З.Ю.Х. е предоставил срочно и възмездно за
ползване на наемателя М.А.А. апартамент №*, намиращ се в гр. Д*, ж.к”** бл.*,
вх.*, ет.*, ап.*, с площ от 70.20 кв.м., заедно с изба №* с площ от 3.83 кв.м.,
заедно със съответните 0.7235 % идеални части от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж върху държавното дворно място, представляващ
самостоятелен обект в сграда №* по кадастралната карта на гр. Д*, който попада
в сграда №* в поземлен имот №* по кадастралната карта на гр. Д*. Срокът на
договора е 14 месеца. Според подписания на 16.07.2008 г. анекс към договора
неговият срок е продължен с още 1 година.
С
Решение №* г. по гр. дело №2059/2007 г. по описа на ДРС по иск на Г.Б.А. срещу Б.А.А.
е прогласена нищожността на сключения на 07.06.2001 г. между Г.Б.А.,
представлявана от назначения от съда особен представител, като продавач и Б.А.А.
като купувач договор за покупко-продажба на недвижим имот, намиращ се в гр. Д*,
ж.к”* бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, а именно – апартамент, състоящ се от * стаи и
кухня със застроена площ от 70.20 кв.м.; изба №* с площ от 3.83 кв.м., заедно
със съответните 0.7235 % идеални части от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж върху държавното дворно място, обективиран в нотариален
акт №*, том *, рег. №*, дело №1091/2001 г. на ДРС, като привидна сделка по
чл.26 ал.2 пр.6-то от ЗЗД, както и нищожността на прикритото с него дарение на
имот на малолетно дете по чл.73 ал.3 от СК (отм.); отхвърлен е предявеният иск
за прогласяването на нищожността на договора по чл.40 от ЗЗД във връзка с чл.26
ал.1 от ЗЗД поради накърняване на добрите нрави чрез договаряне в ущърб на
представлявания. В частта относно отхвърления иск горното решение е изменено с
Решение №* г. по в. гр. дело №* г. по описа на ДОС, като е обявена нищожността
на договора и на основание на чл.26 ал.1 във връзка с чл.40 от ЗЗД поради
накърняване на добрите нрави чрез договаряне във вреда на представляваната.
Според извършеното отбелязване в изисканото и приложено по настоящото дело гр.
дело №2059/2007 г. по описа на ДРС исковата молба е вписана на 19.10.2007 г.
Видно от схема №**7 г. на СГКК – Д*,
самостоятелният обект, намиращ се в гр. Д*, ж.к”** бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, има
кадастрален идентификатор №* по кадастралната карта на гр. Д* и попада в сграда
№* в поземлен имот №* по кадастралната карта на гр. Д*.
Според свидетелските показания на Ш*Б*М*
(племенница на Г.Б.А.) докато майката на Г. е била жива, те са се разбрали
процесният апартамент да остане за ищцата; когато Г. е станала на 18 години
(преди около 5 години), тя е била изгонена от вкъщи от своя баща; нейният баща
и новата му съпруга не са позволявали да се прибира вкъщи и Г. е отишла при Ш*Б*М*
през есента на 2005 г.; впоследствие двете са отишли ищцата да си вземе дрехите
и тя е била заплашена, че апартаментът вече не е неин и не трябва да стъпва в
него; еднокръвната сестра на Г. от първия брак на нейния баща е казала, че
апартаментът вече не е на бащата, а е на нейния брат Б-*, който също е от
първия брак на бащата; през цялото време бащата на Г. – Б. – е живял в
апартамента и в момента също живее там с третата си съпруга.
Свидетелят Б*И*А* (приятел на ответниците)
посочва, че живее в селото на ответниците; процесният апартамент е закупен от З.,
която го е закупила от Б. и М.; К. е съпругът на З.; апартаментът е закупен по
време на брака им през 2006 г. – 2007 г. от Б. и М.; при продажбата на
апартамента бившите собственици са останали в него временно на квартира;
предишните собственици са продали апартамента, защото щели да пътуват в
чужбина, но още не са заминали; З. всеки момент чака продавачите да излязат от
апартамента и да започне ремонт; в момента собственици на имота са З. и К., а
техните продавачи Б. и М. живеят в него на квартира; свидетелят не е чувал Б. и
М. да оспорват собствеността на ответниците; З. и К. имат 2 дъщери, едната от
които е женена и се намира в гр. Д*, а другата е в Г*; свидетелят не познава
този зет, който живее в гр. Д*; зетят, който живее в Г*, се казва Б* и е от
село К*.
Процесуалният представител на ищцата е посочил, че синът на бащата на ищцата от неговия първи брак Б* е женен за дъщерята на ответниците по делото З. и К., което другата страна е заявила, че не оспорва.
При
така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Искът
по чл.108 от ЗС е процесуално допустим.
Разгледан по същество, той е основателен.
Налице са
всички предпоставки за уважаване на предявения иск по чл.108 от Закона за
собствеността. Не се спори по делото, че имотът се намира във владение на
ответниците З.Ю.Х. и К.Х.Х.. Осъществяваното от ответниците владение върху
процесния имот е опосредено от осъществяваното държане на имота от Б.А.А. и М.А.А.,
които упражняват фактическа власт върху него не за себе си, а за З.Ю.Х. и К.Х.Х.
(това става ясно както от показанията на разпитаните по делото свидетели, така
и от събраните писмени доказателства – нотариалния акт за покупко-продажба на
недвижим имот №*, том *, рег. №*, дело №170/2007 г., договора за наем от
21.06.2007 г. и анекса към него от 16.07.2008 г.). В този смисъл са показанията
на разпитаните по делото свидетели и най-вече тези на Б*И*А*. Основният спорен
въпрос е дали Г.Б.А. е останала собственик на имота към настоящия момент по
силата на извършената през 1997 г. прехвърлителна сделка, с която е придобила
собствеността от своите родители. С Решение №* г. по гр. дело №2059/2007 г. по
описа на ДРС и с Решение №* г. по в. гр. дело №595/2008 г. по описа на ДОС е
прогласена нищожността на извършената на 07.06.2001 г. покупко-продажба на
имота от Г.Б.А. (тогава малолетна и действала чрез особен представител) на
нейния баща Б.А.А. като привидна сделка по чл.26 ал.2 пр.6-то от ЗЗД и поради
накърняване на добрите нрави чрез договаряне във вреда на представляваната по
чл.26 ал.1 във връзка с чл.40 от ЗЗД. Следователно посочената сделка не е
породила никакъв вещноправен ефект и не е транслирала правото на собственост
върху имота на Б.А.А. (и неговата съпруга М.А.А.). По делото е констатирано, че
преди вписването на исковата молба по горните решения Б.А.А. и съпругата му М.А.А.
са продали процесния имот на З.Ю.Х., който е бил в граждански брак с К.Х.Х. (според
извършеното отбелязване по гр. дело №2059/2007 г. по описа на ДРС исковата
молба е вписана на 19.10.2007 г.; съгласно намиращото се по нотариален акт №*,
том *, рег. №*, дело №170/2007 г. отбелязване прехвърлителната сделка е вписана
в Службата по вписванията – Д* на 22.05.2007 г.). Съгласно чл.114 буква а) от
Закона за собствеността когато вписването на исковата молба е предвидено с
изрична разпоредба на закона, то произвежда спрямо трети лица действието,
посочено в същата разпоредба, а при липса на такава разпоредба вписването има
значение само за даването на гласност на съдебния спор относно имота. В
действалата до 01.06.1996 г. редакция на тази разпоредба са били изброени
случаите, когато вписването на исковата молба е било предвидено с изрична
разпоредба на закона – чл.17, чл.33, чл.88, чл.135, чл.211 и чл.221 от Закона
за задълженията и договорите, както и чл.37 от Закона за наследството. Относно
първото основание, поради което е прогласена нищожността на сделката от
07.06.2001 г. (нейната привидност на основание на чл.26 ал.2 във връзка с чл.17
от ЗЗД) - изрично в чл.17 ал.2 от ЗЗД е предвидено запазването на правата на
третите лица, придобити от приобретателя по привидното съглашение, когато
исковата молба за установяване на привидността е вписана след прехвърлянето на
третите лица, но когато са придобити добросъвестно от третите лица от приобретателя
по привидното съглашение. В настоящата хипотеза ответниците не са действали
добросъвестно – в последното съдебно заседание като безспорно обстоятелство е
установено, че приобретателите по последващата сделка от 22.05.2007 г. са
тъстовете на Б.А.А. и ответници по делото, които впоследствие са отдали имота под
наем на своите прехвърлители. По тази причина правата на З.Ю.Х. и К.Х.Х. върху
имота не могат да бъдат противопоставени на тези на Г.Б.А.. Относно второто
основание за прогласяването на нищожността на сделката от 07.06.2001 г.
(накърняване на добрите нрави чрез договаряне във вреда на представляваната на
основание на чл.26 ал.1 във връзка с чл.40 от ЗЗД) – в този случай вписването
на исковата молба не е предвидено с изрична разпоредба на закона и при липсата
на такава разпоредба вписването има значение само за даването на гласност на
съдебния спор относно имота. Затова сделката от 07.06.2001 г. не е транслирала
вещни права и Г.Б.А. е останала собственик на имота и след нейното извършване,
като е такъв и към настоящия момент; сделката от 22.05.2007 г. също не е
транслирала вещни права и ответниците не са придобили собствеността върху имота
по силата на договора си за покупко-продажба с Б.А.А. и М.А.А..
Следователно е доказана собствеността по
силата на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка
и гледане от 11.08.1997 г. на Г.Б.А. върху процесния недвижим имот. Ответниците
не са ангажирали доказателства, че владеят имота на друго правно основание освен
договора от 22.05.2007 г., който не е транслирал вещни права (например
придобивна давност, но и тя с оглед на краткия период от време не би била достатъчна
да доведе до възникването на правото на собственост на оригинерно правно
основание). Затова по отношение на ответниците трябва да бъде признато за
установено, че ищцата е собственик на процесния имот. Не се спори по делото, че
ответниците (макар и опосредено – чрез държателите Б.А.А. и М.А.А.) владеят
имота. С оглед на това обстоятелство направеното искане за предаване на
владението също следва да бъде уважено.
Искането за
отмяна на нотариален акт №*, том *, рег. №*, дело №170/2007 г. по описа на
нотариус с рег. №* в регистъра на Нотариалната камара, вписан с вх. рег. №*,
акт №*, том *, дело №* г. на Службата по вписванията - Д* (искането по чл.537
ал.2 от ГПК за отмяна на охранителен акт не представлява самостоятелен иск, а е
законна последица от уважаването на иск за собственост – в този смисъл е и ТР №*
г. на ОСГК на ВС) е неоснователно, тъй като на отмяна подлежат единствено
констативните нотариални актове, а този акт обективира договор за
покупко-продажба на недвижим имот, който поради липсата в патримониума на
праводателя на правото на собственост върху процесния апартамент няма вещно-прехвърлително
действие по отношение на него.
С оглед на изложеното по отношение на З.Ю.Х. и К.Х.Х. следва
да бъде признато за установено, че Г.Б.А. е собственик на апартамент №*,
намиращ се в гр. Д*, ж.к”** бл.*, вх.*, ет.*, с кадастрален идентификатор №* по
кадастралната карта на гр. Д*, с площ от 70.20 кв.м., заедно с прилежащото му
избено помещение №* с площ от 3.83 кв.м. и припадащите му се 0.7235 % идеални части
от общите части на сграда с идентификатор №* по кадастралната карта на гр. Д* и
от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор №* по кадастралната
карта на гр. Д*, като ответниците бъдат осъдени да предадат владението върху имота.
На основание на чл.78 от ГПК на ищцата трябва да бъде присъдено заплатеното и
поискано от нея адвокатско възнаграждение в размер на 500 лева. С оглед изхода
от спора на ответниците не следва да бъдат присъждани направените от тях
съдебно-деловодни разноски. На основание на чл.78 ал.6 във връзка с чл.83 ал.2
от ГПК поради освобождаването на ищцата от задължението за заплащане на
дължимата държавна такса ответниците трябва да бъдат осъдени да заплатят по
сметка ***а 118.18 лева (1 % от данъчната оценка на имота съгласно чл.71 във
връзка с чл.69 ал.1 т.2 от ГПК).
Водим
от горното, Д*кият районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на З.Ю.Х. с ЕГН ********** *** и К.Х.Х. с ЕГН ********** ***, че Г.Б.А. с ЕГН ********** *** е собственик на апартамент №*, намиращ се в гр. Д*, ж.к”** бл.*, вх.*, ет.*, с кадастрален идентификатор №* по кадастралната карта на гр. Д*, с площ от 70.20 кв.м., заедно с прилежащото му избено помещение №12 с площ от 3.83 кв.м. и припадащите му се 0.7235 % идеални части от общите части на сграда с идентификатор №* по кадастралната карта на гр. Д* и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор №* по кадастралната карта на гр. Д*, като ОСЪЖДА З.Ю.Х. и К.Х.Х. да предадат на Г.Б.А. владението върху посочения по-горе недвижим имот.
ОСЪЖДА З.Ю.Х. с ЕГН ********** *** и К.Х.Х. с ЕГН ********** ***
да заплатят на Г.Б.А. с ЕГН ********** *** направените от нея разноски по гр.
дело №1120/2009 г. по описа на ДРС в размер на 500 лева.
ОСЪЖДА З.Ю.Х. с
ЕГН ********** *** и К.Х.Х. с ЕГН ********** *** да заплатят по сметка ***.18
лева, представляваща дължимата държавна такса по гр. дело №1120/2009 г. по
описа на ДРС.
УКАЗВА на ищеца
в 6-месечен срок от влизането в сила на съдебното решение да извърши вписването
му в Службата по вписванията – гр. Д*.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване пред ДОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: