Р Е Ш Е Н И Е
В ИМЕТО НА НАРОДА
№ /
2022г., гр.София
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ЧЕТВЪРТИ
СЪСТАВ, в открито съдебно заседание проведено на двадесет и трети февруари,
през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ХРИСТОВА
При
участието на секретаря Ива Иванова,
като
разгледа докладваното от съдията МАРИАНА ХРИСТОВА
гражданско
дело № 14916 по описа за 2018г. на СГС,
за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове от Л.Е.П. и Д.С.П. срещу „С.И.“ ООД,
при участието на Г.А.Г. в качеството на главно встъпило трето лице
помагач на страната на ответника, за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот обективиран
в н.а. № 82/10.06.2008г., а именно: ДВОРНО МЯСТО находящо
се в гр.София, кв. „Овча купел“, ул. „*****, с идентификатор по КК №
68134.4339.558, с площ 661кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ
от 740кв.м., заедно с изградените в него ЕДНОЕТАЖНА И ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНИ СГРАДИ,
за сумата 175000.00лв., поради противоречие с добрите нрави изразяващо се в
липса на екивалентност на насрещните престации или в занижена продажна цена.
В исковата молба и последвалите молби уточнения ищците
твърдят, че между тях, като продавачи и ответника, като купувач били налице
правоотношения по Предварителен договор от 09.06.2008г. за покупко
продажба на недвижимия имот предмет на проданта по договор за покупко продажба на недвижим имот обективиран
в н.а. № 82/10.06.2008г., по силата на който било постигнато споразумение за
продажбата му при значително по-висока цена от 417500.00евро, част от които в
размер на 225000.00евро платими при нотариално изповядване на сделката, а
вместо останалите купувачът се задължил да изгради за продавачите обекти в
сграда, която ще построи в дворното място. При същите условия и договорености
между страните било подписана и депозитна разписка – Споразумение от 19.05.2008г.
Възползвайки се от доверието и правната неграмотност на
ищците и действайки очевидно недобросъвестно ответното дружество придобило
правото на собственост върху имота посредством атакуваната сделка по н.а. №
82/10.06.2008г., при значително занижена цена, нееквивалентна на стойността на
продадения имот, в което се изразява и порокът на сделката -
противоречието и с добрите нрави.
В отговора на исковата молба ответникът „С.И.“ ООД оспорва иска.
Възразява, че сделката по н.а. № 82/10.06.2008г. е валидна,
престациите са еквивалентни и противоречие с добрите
нрави не е налице.
Не оспорва, че цената по Предварителен договор от
09.06.2008г. е различна и по висока от уговорената в н.а. № 82/10.06.2008г. и
платена на продавачите, но възразява, че същата е плод на взаимното, свободно
договаряне между страните с оглед качествата на имота и възможностите му за
застрояване и наличието на претенции на трети лица върху него, и факта, че
двете са различни не съставлява противоречие с добрите нрави.
Претендира искът да бъде отхвърлен.
Главно встъпилото трето лице помагач на страната на
ответника Г.А.Г. изразява становище по иска идентично
с това на ответника.
Съдът, като взе предвид становището на страните и
събраните по делото писмени и гласни доказателства, преценени поотделно в
тяхната съвкупност, и въз основа законовите норми регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от
фактическа страна и формира следните правни изводи:
Безспорно е и съдът въз основа събраните доказателства
приема за установено, че между Л.Е.П. и Д.С.П. и „С.И.“ ООД е сключен
Предварителен договор от 09.06.2008г. за покупко
продажба на недвижимия имот, а именно: ДВОРНО МЯСТО находящо
се в гр.София, кв. „Овча купел“, ул. „*****, с идентификатор по КК №
68134.4339.558, с площ 661кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ
от 740кв.м., заедно с изградените в него ЕДНОЕТАЖНА И ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНИ СГРАДИ,
при цена 417500.00евро, част от които в размер на 225000.00евро платими при
нотариално изповядване на сделката, а вместо останалите купувачът се задължил
да изгради за продавачите обекти в сграда, която ще построи в дворното място.
Въз основа заключението по приетата СГЕ, на което дава
вяра изцяло, като обективно и компетентно дадено съдът приема за установено, че
Предварителен договор от 09.06.2008г. за покупко
продажба на недвижимия имот е истински, автентичен документ.
Между същите страни е сключена и депозитна разписка –
Споразумение от 19.05.2008г., при идентични условия с тези по Предварителен
договор от 09.06.2008г. за покупко продажба на
недвижимия имот. С определение от о.с.з. Споразумение от 19.05.2008г. е
изключено от доказателствата по делото, т.к. не е представено в оригинал, на осн. чл. 183, ал. 1 ГПК. Затова съдът не го обсъжда.
Между Л.Е.П. и Д.С.П., като продавачи и „С.И.“ ООД, като
купувач е сключен и Договор за покупко продажба на
недвижим имот обективиран в н.а. № 82/10.06.2008г., а
именно: ДВОРНО МЯСТО находящо се в гр.София, кв.
„Овча купел“, ул. „*****, с идентификатор по КК № 68134.4339.558, с площ
661кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ от 740кв.м., заедно с
изградените в него ЕДНОЕТАЖНА И ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНИ СГРАДИ, за сумата
175000.00лв.
Безспорно е, че преди завеждане на исковата молба, по
която е образувано настоящото производство, „С.И.“ ООД е прехвърлил чрез покупко продажба в полза на Г.А.Г. собствеността върху
имота предмет на сделката по н.а. № 82/10.06.2008г.
При така установеното съдът намира следното:
Предявеният иск е с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал. 1, прил. 3,
ЗЗД.
За да се приеме, че е основателен в тежест на ищците е да
установят главно и пълно всички кумулативни предпоставки от фактическият състав
на чл. 26, ал. 1, прил. 3, ЗЗД – че е сключена
сделка, при която е налице значителна, явна нееквивалентност на престациите, водеща до противоречие с добрите нрави.
В тежест на ответника е да установи възраженията си по
иска.
Добрите нрави са морални норми с нравствено-етично
съдържание, които законът въздига в критерий за оценка на сделките. Тези норми
не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи, принципни, неписани
положения на обществения живот или произтичат от такива. Не всяко нарушение на
установените морални и етични норми следва да се счита за накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, прил. 3,
ЗЗД, а само онова, което е грубо и в ярко противоречие с утвърдените в обществото
нравствено-етични норми. Накърняване на добрите нрави е налице, когато с оглед
установените в обществото норми на поведение и общоприетия морал, договорът се
явява несъвместим с тях, когато се нарушава правен принцип, какъвто е принципът
за еквивалентност на престациите и адекватност на
определената цена.
В случая обаче не може да се приеме, че договорът обективиран в н.а. № 82/10.06.2008г. е несъвместим с
установените норми, понеже е сключен при липса на екивалентност
на насрещните престации или в занижена продажна цена:
Чл. 9 ЗЗД определя свобода на договарянето, позволяваща
на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от
насрещните престации и тяхната взаимна еквиалентност. Следователно облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна и от друга се
рамкира от „добрите нрави“ и от императивните правила, които при продажбата
определят, че държавната такса се изплаща въз основа данъчната оценка дори ако
договорената цена е по ниска от нея. Т.е. законодателят допуска, че цената на
един недвижим имот по волята на страните може да бъде и по-ниска от данъчната
оценка. В израз на тази самостоятелност и в съответствие със закона в
настоящият случай определената цена по договора - 175000.00лв. е по ниска от
данъчната такава, без това несъответствие да е значително – при 209242.2лв.
данъчна оценка съгласно представеното удостоверение. В същото време понятието
„добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод
за нарушение, водещо до нищожност на сделката. В съдебната практика се приема,
че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. В конкретният случай е налице
ответна парична престация. Следователно такава
недопустимост, която да прави сделката нищожна не е налице.
Въз основа заключението по приетата СТЕ, което макар
оспорено от ищците намира за обективно и компетентно дадено и като
съответстващо на останалите доказателства кредитира изцяло съдът приема, че към
10.06.2008г. стойността на процесния имот – дворно
място с две жилищни сгради е в размер на 315063.00лв. За незастроен парцел
стойността е 136707.00лв., при площ 732кв.м. При това положение и като
съпостави цената по договора обективиран в н.а. №
82/10.06.2008г. и тази определена от вещото лице по СТЕ приема, че макар
да се формира разлика от 44.46%, не може да се приеме, че договора е сключен
при значително занижение на цената. Това е така, т.к.
цената по покупко продажабата
е резултат от свободното договаряне между страните и обичайно се формира не
само от цените на подобен род обекти към даден момент, но и от допълнителни
условия, специфични за всеки конкретен случай. Такова условие би могло да е
например спешна нужда от парични средства за продавача, което мотивира за
продажба при по ниска от пазарната цена и др.
Не може да се приеме за нарушение на „добрите нрави“ и
факта на наличие на предварителен договор за същия имот сключен между страните
при различни условия, респ. при по висока от уговорената в окончателния цена.
Няма законова забрана за въвеждане на различия включително в цената в
окончателният договор сравнено с предварителния. От друга страна съобразно вече
изложените мотиви определянето на условията, респ. размера на цената в
окончателният договор е израз на свободата на договарянето, позволяваща на
двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквиалентност.
Поради изложеното съдът намира, че наличието на горните кумулативни
предпоставки за основателност на иска с правно основание чл. 26, ал. 1, прил. 3, ЗЗД не е установено. При това положение, като
неоснователен искът следва да се отхвърли.
Ответникът не е направил искане за присъждане на съдебни
разноски и не е представил надлежен списък за извършени такива, затова съдът
независимо от изхода от спора не присъжда разноски в негова полза.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете на Л.Е.П.,
ЕГН ********** и Д.С.П., ЕГН **********, със съдебен адрес: ***, офис 5, адв. Н.С., срещу „С.И.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Й.И.М., при участието на Г.А.Г.,
ЕГН **********,***, офис 8, адв. И. Д., в
качеството на главно встъпило трето лице помагач на страната на ответника, за
прогласяване нищожността на договор за покупко
продажба на недвижим имот обективиран в н.а. №
82/10.06.2008г., а именно: ДВОРНО МЯСТО находящо се в
гр.София, кв. „Овча купел“, ул. „*****, с идентификатор по КК № 68134.4339.558,
с площ 661кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ от 740кв.м.,
заедно с изградените в него ЕДНОЕТАЖНА И ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНИ СГРАДИ, за сумата
175000.00лв., поради противоречие с добрите нрави изразяващо се в липса на екивалентност на насрещните престации
или в занижена продажна цена, с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал. 1, прил. 3, ЗЗД.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред СОФИЙСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД в
двуседмичен срок от връчване на препис от същото на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: