Р
Е Ш Е
Н И Е
гр. София, 12.09.2012 г.
Софийски градски съд, ТО, VІ-5 с-в, в открито заседание на четиринадесети юни, две хиляди
и дванадесета година, в състав:
СЪДИЯ: НИКОЛАЙ МАРКОВ
при секретаря А.С., като разгледа докладваното от съдията т.д. №2793 по описа за 2011 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл.92 от ЗЗД.
Правото произтича от
обстоятелството, че с оглед твърденията в исковата молба: 1. На 14.07.2005 г. между ищеца „E.-3” ООД и ответника „У.о.и с.”
ЕАД е сключен договор за дружество, на основание чл.63, вр. чл.113 и сл. от ТЗ,
за учредяване на ООД, като с решение №1 от 20.07.2005 г. по ф.д.№8525/2005 г.
на СГС, било вписано ООД с фирма „Б.С. Х.” ООД. 2. Съгласно чл.3, ал.2 от договора, капиталът на дружеството е
16 188 000 лв., разпределени на 161 880 дяла, всеки на стойност
100 лв., от които ищецът записал 82 560 дяла, а ответникът - 79 320
дяла, чрез извършване на непарична вноска - апорт на недвижим имот,
представляващ поземлен имот - урбанизирана територия, находящ се в с.К., община
Б., с площ от 84 170 кв.м., с идентификатор 39459.25.501 по кадастралната карта
на с.К., ведно с построените в имота сгради: двуетажна вила „Дружба”, със
застроена площ 809 кв.м.; двуетажна вила „Чайка”, със застроена площ от 386
кв.м.; двуетажна вила „Централна”, със застроена площ 697 кв.м.; дървена къща
със застроена площ от 63 кв.м.; дървено бунгало „13 века България”, със
застроена площ от 810 кв.м.; пет броя дървени бунгала с обща застроена площ от
560 кв.м.; шест броя дървени бунгала „Велт” с обща застроена площ от 504 кв.м.;
кафе-сладкарница, със застроена площ от 27 кв.м.; метален склад със застроена
площ от 244 кв.м.; перална с гладачна със застроена площ от 142 кв.м.; хангар с
работилница, със застроена площ от 99 кв.м.; дървена барака с площ от 234 кв.м.;
хидрофорна станция с площ от 30 кв.м.; игротека с площ от 164 кв.м.;
кино-кабина, със застроена площ от 19 кв.м.; медицински пункт със застроена
площ от 138 кв.м.; склад работилница със застроена площ от 64 кв.м. 3. Съгласно чл.4, ал.3 от договора,
ищецът се задължил: А. да инвестира в проект, оборудване и строеж в апортирания
имот, на хотелска сграда, предназначена за ползване от учащи се с капацитет не
по-малко от 500 деца, с най-малко две легла във всяка стая, със съответните
сервизни помещения, зала за развлекателни игри /шах, бридж/ и столова, лекарски
кабинет, със съответните обслужващи сградата помещения с РЗП, не по-малко от 7 500
кв.м. и не повече от 8000 кв.м., при спазване на всички изисквания и
разпоредби, регламентиращи тази дейност и категория на хотелската сграда – две
звезди. Б. Да прехвърли на ответника собствеността върху сградата, ведно със
съответното й право на строеж или да прехвърли собствеността върху сградата и
правото на собственост върху земята. В. Да построи и прехвърли сградата в
тригодишен срок от датата на снабдяване с разрешение за строеж, издадено по
реда на ЗУТ. 4. Съгласно чл.4, ал.4,
т.1 от договора, ответникът се задължил да придобие построената от ищеца сграда
в апортирания имот, като му прехвърли всичките си дружествени дялове в „Б.С. Х.”
ООД по номинална стойност, като в случай, че стойността на сградата е по-висока
от стойността на прехвърлените дялове, ответникът не дължи доплащане, а ако
стойността е по-ниска, разликата се доплаща от ищеца на ответника, като
ответникът се задължил да съдейства на ищеца при проектирането и строителството
на сградата, като своевременно дава становище по представяните му строителни
книжа и сътрудничи пред административните органи във връзка със строителните
работи, когато е необходимо. 5. В
чл.4, ал.4, т.2 от договора, страните предвидили, че ако в едномесечен срок от
поканата, ответникът откаже да придобие сградата, така както е уговорено в
чл.4, ал.4, т.1 от договора, то дължи на ищеца неустойка в размер на петкратния
размер на стойността на дяловете, с които следва да се разплати като ги
прехвърли. 6. Ищецът изпълнил
задълженията си по договора в уговорения срок, като с писмо от 13.06.2008 г.
уведомил ответника за това обстоятелство и отправил и покана за свикване на ОС
на „Б.С. Х.” ООД за вземане на решение за прехвърляне на дружествените дялове
на ответника към ищеца, за определяне на междинен срок за подготовка на
сделката до 01.10.2008 г. и за крайна дата за сключване на сделката –
31.10.2008 г. 7. На 26.06.2008 г. е
проведено ОС на „Б.С. Х.” ООД, на което са взети визираните по-горе решения, но
въпреки това и въпреки разменената впоследствие кореспонденция между страните
/подробно описана в ИМ/, ответникът не изпълнил задължението си по договора. С
оглед изложеното иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника
да му заплати сумата от 6 000 000 лв., част от претенция от
39 660 000 лв., представляваща неустойка по чл.4, ал.4, т.2 от
дружествения договор и изразяваща се в петкратния размер на номиналната
стойност на дяловете на ответника в „Б.С. Х.” ООД.
Ответникът „У.о.и с.” ЕАД не
оспорва обстоятелствата, че на 14.07.2005 г. между ищеца и ответника е сключен
договор за дружество, на основание чл.63, вр. чл.113 и сл. от ТЗ, за учредяване
на ООД, че с решение №1 от 20.07.2005 г. по ф.д.№8525/2005 г. на СГС, е било
вписано ООД с фирма „Б.С. Х.” ООД, като съгласно чл.3, ал.2 от договора,
капиталът на дружеството е 16 188 000 лв. разпределени на
161 880 дяла, всеки на стойност 100 лв., от които ищецът записал
82 560 дяла, а ответникът чрез извършване на непарична вноска - недвижим имот
и сгради /подробно описани в ИМ/ - 79 320 дяла, както и съдържанието на
цитираните в ИМ разпоредби на чл.4 от договора. Посочва обаче, че е дружество
със 100 % държавно участие в капитала си, като: 1. Разпоредбите на чл.4, ал.3 и ал.4 от договора са нищожни поради
противоречие със закона – глава ХІІІ, чл.120 и сл. от ТЗ /тъй като уреждане на
облигационни отношения между съдружниците в дружествения договор е допустимо
след учредяване на дружеството, но не и преди това, а предвиденото уреждане на
имуществените отношения между съдружниците е в нарушение на чл.125 от ТЗ/ и
Закона за държавните помощи /тъй като прехвърлянето на дружествени дялове от
ТД, които дялове са държавна собственост не чрез търг, а чрез пряко договаряне,
би представлявало неразрешена по предвидения в закона ред - от КЗК, респективно
Европейска комисия, държавна помощ, доколкото би се осъществила държавна намеса
от страна на ответника, предоставена селективно, която е от естество да наруши
или застраши свободната конкуренция. 2. Дори
и да се приеме, че визираните разпоредби не са нищожни, ищецът не е изпълнил
задълженията си по чл.4, ал.3, т.1, 2 и 3 от договора, тъй като не е построил
една хотелска сграда с РЗП не по-малко от 7500 кв.м. и не повече от 8000 кв.м.
за не по-малко от 500 деца и с не по-малко от две легла в стая, при категория
две звезди, доколкото: А. Ищецът е ремонтирал и реконструирал вила Чайка,
каквото задължение не е имало по договора, а и което задължение е различно от
построяване на нова сграда. Б. Общото РЗП на двете новопостроени сгради е
7136.29 кв.м., а капацитетът е 499 легла. В. Нарушена е наредбата за
категоризацията по отношение на минималната площ на стая, броя на стаите и
леглата и във вила „Чайка” и във вили „Дружба” и „Централ” /последната
понастоящем хотел „Дружба бей”/. 3.
Клаузата за неустойка е нищожна, доколкото противоречи на добрите нрави, тъй
като с оглед уговорения размер от 39 660 000 лв., е загубила
обезпечителната и обезщетителната си функция поради следните съображения: А. На
ОС на „Б.С. Х.” ООД от 27.12.2006 г., с гласовете на ищеца са взети решения за
прехвърляне от страна на дружеството на ищеца, на част от апортирания от
ответника имот /с идентификатор 39459.25.508 и с площ от 9093 кв.м., върху
който са изградени процесните постройки/ срещу 1 щатски долар, ведно с
постройките върху него и за учредяване на ипотека върху останалата част от
имота, ведно с постройките върху него /с идентификатор 39459.25.509 и с площ от
75077 кв.м./, за обезпечение на кредит на ищеца за строителство в прехвърления
имот, с оглед уговореното в чл.4, ал.3 от дружествения договор. Б. По този
начин очакваните от неизпълнението на ответника вреди за ищеца са минимални,
тъй като ищецът е реализирал строителство със средства от кредит, обезпечен с
ипотека върху имот, апортиран от ответника, реализира печалба от хотелския
комплекс и при съпоставка на вредите от неизпълнението с размера на уговорената
неустойка, заплащането на последната би довела до неморално обогатяване на
ищеца – същият си запазва собствеността върху поземлен имот с идентификатор
39459.25.508 и сградите върху него, ще ползва същите, ще продължи да има
мнозинство за вземане на решения за стопанисване и ползване и на другия
поземлен имот с идентификатор 39459.25.509 и ще придобие в патримониума си сума
в размер на 39 660 000 лв. 4.
Едномесечният срок е неимоверно кратък за изпълнение на задължението на
ответника. 5. Изпълнението на
задълженията на ответника по договора би представлявало нарушение на
императивните разпоредби на ЗПСК. Предвид изложеното иска от съда да постанови
решение, с което да отхвърли иска.
С допълнителна искова молба,
ищецът посочва, че клаузите на договора не са нищожни и че е изпълнил
задълженията си по договора, тъй като: 1. Тълкувайки разпоредбите на
дружествения договор е следвало да изгради ученическа почивна база по смисъла
на наредба №2/97 г., а не на хотел по смисъла на Наредбата за категоризация. 2.
Изградената ученическа почивна база отговаря изцяло на техническите параметри
/РЗП и капацитет/, като изложеното е потвърждавано неколкократно от ответника,
който е одобрил предварително
техническите проекти и плана за основен ремонт на вила Чайка.
С допълнителен отговор,
ответникът посочва, че: 1.Общата воля на страните е била за изграждане на една
хотелска сграда и тази воля е била изразена по ясен начин, още повече, че няма
легална дефиниция на ученическа почивна база, респективно такава база също
следва да отговаря на изискванията, установени за местата за настаняване, сред
които попадат и хотелите, а е и недопустимо, чрез тълкуване, една от страните
по договора да го изменя едностранно. 2. Изграденото от ищеца не отговаря на
договорената РЗП, а площите на стаите не отговарят на Наредба №15/1996 г. 3. Не
съществува одобрение на проектите за изграждане на хотелската сграда, както от
страна на „Б.С. Х.” ООД, така и от страна на ответника.
Съдът като разгледа наведените от
страните доводи и събраните по делото доказателства, намира следното:
На 14.07.2005 г. между ищеца и
ответника, чрез управителя му С.М. /към този момент ЕООД, преобразувано на
10.02.2006 г. в ЕАД със 100% държавно участие в капитала/ е сключен, на
основание чл.63, вр. чл.113 и сл. от ТЗ, договор за дружество, за учредяване на
ООД, като за сключването на договора, на 13.07.2005 г. е било взето решение от министъра
на образованието и науката, упражняващ правата на държавата – едноличен
собственик на капитала на ответника, с което е било и възложено на управителя
да извършва всички необходими правни и фактически действия за учредяване на
дружеството и да договаря условия за участие и съдържание на дружествения
договор. С решение №1 от 20.07.2005 г. по ф.д.№8525/2005 г. на СГС, е било
вписано ООД с фирма „Б.С. Х.” ООД. Съгласно чл.3, ал.2 от договора, капиталът
на дружеството е 16 188 000 лв. разпределени на 161 880 дяла,
всеки на стойност 100 лв., от които ищецът записал 82 560 дяла, а
ответникът - 79 320 дяла, чрез извършване на непарична вноска - апорт на
недвижим имот, представляващ поземлен имот - урбанизирана територия, находящ се
в с.К., община Б., с площ от 84 170 кв.м., с идентификатор 39459.25.501 по
кадастралната карта на с.К., ведно с построените в имота сгради: двуетажна вила
„Дружба”, със застроена площ 809 кв.м.; двуетажна вила „Чайка”, със застроена
площ от 386 кв.м.; двуетажна вила „Централна”, със застроена площ 697 кв.м.;
дървена къща със застроена площ от 63 кв.м.; дървено бунгало „13 века
България”, със застроена площ от 810 кв.м.; пет броя дървени бунгала с обща
застроена площ от 560 кв.м.; шест броя дървени бунгала „Велт” с обща застроена
площ от 504 кв.м.; кафе-сладкарница, със застроена площ от 27 кв.м.; метален
склад със застроена площ от 244 кв.м.; перална с гладачна със застроена площ от
142 кв.м.; хангар с работилница, със застроена площ от 99 кв.м.; дървена барака
с площ от 234 кв.м.; хидрофорна станция с площ от 30 кв.м.; игротека с площ от
164 кв.м.; кино-кабина, със застроена площ от 19 кв.м.; медицински пункт със
застроена площ от 138 кв.м.; склад работилница със застроена площ от 64 кв.м.
Съгласно чл.4, ал.3 от договора, ищецът се задължил: А. да инвестира в проект,
оборудване и строеж в апортирания имот, на хотелска сграда, предназначена за
ползване от учащи се с капацитет не по-малко от 500 деца, с най-малко две легла
във всяка стая, със съответните сервизни помещения, зала за развлекателни игри
/шах, бридж/ и столова, лекарски кабинет, със съответните обслужващи сградата
помещения с РЗП, не по-малко от 7 500 кв.м. и не повече от 8000 кв.м., при
спазване на всички изисквания и разпоредби, регламентиращи тази дейност и
категория на хотелската сграда – две звезди. Б. Да прехвърли на ответника
собствеността върху сградата, ведно със съответното й право на строеж или да
прехвърли собствеността върху сградата и правото на собственост върху земята.
В. Да построи и прехвърли сградата в тригодишен срок от датата на снабдяване с
разрешение за строеж, издадено по реда на ЗУТ. В чл.4, ал.4, т.1 от договора,
ответникът се задължил да придобие построената от ищеца сграда в апортирания
имот, като му прехвърли всичките си дружествени дялове в „Б.С. Х.” ООД по
номинална стойност, като в случай, че стойността на сградата е по-висока от
стойността на прехвърлените дялове, ответникът не дължи доплащане, а ако
стойността е по-ниска, разликата се доплаща от ищеца на ответника, като
ответникът се задължил да съдейства на ищеца при проектирането и строителството
на сградата, като своевременно дава становище по представяните му строителни
книжа и сътрудничи пред административните органи във връзка със строителните
работи, когато е необходимо. В чл.4, ал.4, т.2 от договора, страните
предвидили, че ако в едномесечен срок от поканата, ответникът откаже да
придобие сградата, така както е уговорено в чл.4, ал.4, т.1 от договора, то
дължи на ищеца неустойка в размер на петкратния размер на стойността на
дяловете, с които следва да се разплати като ги прехвърли.
На 07.03.2006 г. между ищеца и
ответника бил подписан приемо-предавателен протокол, от който се установява, че
във връзка с изпълнение на задълженията си по чл.4 от дружествения договор, за
изграждане на почивна база за деца в с.К., ищецът е представил на ответника
изготвени технически и архитектурни проекти на почивната база – вила „Ц.”, вила „Дружба” и вила „Чайка”,
изготвени от „А.” ООД по поръчка на ищеца, като ответникът, чрез изпълнителния
си директор С.М., изразил изрично съгласие с посочените проекти.
Установява се от показанията на
разпитания като свидетел С.М., че от самото начало на учредяване на
дружеството, ответникът е следил дейността на ищеца, като в течения на времето,
въпреки записаното в дружествения договор, че следва да се изгради една сграда,
по идея на изпълнителния директор на ответника, се взело решение да се построят
две нови сгради и да се реновира съществуващата вила „Чайка”.
На ОС на „Б.С. Х.” ООД от 27.12.2006 г., с
гласовете на ищеца били взети решения за прехвърляне от страна на дружеството
на ищеца, на част от апортирания от ответника имот с идентификатор 39459.25.501
по кадастралната карта на с.К., която част е с идентификатор 39459.25.508 и с
площ от 9093 кв.м. срещу 1 щатски долар, ведно с постройките върху него и за
учредяване на ипотека върху останалата част от имота, ведно с постройките върху
него /която част е с идентификатор 39459.25.509 и с площ от 75077 кв.м./, за
обезпечение на кредит на ищеца за строителство в прехвърления имот, с оглед
уговореното в чл.4, ал.3 от дружествения договор. С нотариален акт №***, т.VІІ, рег.№6142, д.№1169 от
27.12.2006 г. имот с идентификатор 39459.25.508 и построената в него вила
„Чайка”, със застроена площ от 386 кв.м. били продадени от „Б.С. Х.” ООД на
ищеца срещу сумата от 1 щатски долар, а с нотариален акт №23, т.І, рег.№77,
д.№2 от 09.01.2007 г. „Б.С. Х.” ООД учредило в полза на „Б.П.Б.” АД договорна
ипотека върху останалата част от апортирания имот с идентификатор 39459.25.509
и с площ от 75077 кв.м., ведно с построените в имота сгради /описани по-горе/,
за обезпечение на отпуснатия от банката в полза на ищеца банков кредит в размер
на 2 776 000 евро. Във визирания договор за банков кредит било
уговорено, че кредитът се отпуска за финансиране на 83% от стойността без ДДС
на инвестиционен проект за строителство и оборудване на двузвезден хотел,
находящ се в с.К., като краен срок за погасяване на кредита е съответното число
на сто и двадесетия месец от датата на първото отпускане на средства по
кредита, с годишна лихва, определена като сбор от тримесечния ЮРИБОР плюс
надбавка от 3%.
От приложените по делото: становище
с вх.№ 93-01-601 от 03.08.2006 г. на главния архитект на община Б. за допускане
на изработване на изменение на ПУП - план за застрояване на имотите
39459.25.508 и 39459.25.509, с.К.; Предписание № 191/01.08.2006 г. на кмета на
община Б., с което се допуска изменение на ПУП - ПЗ за имоти 39459.25.508 и
39459.25.509, с.К.; Извлечение от протокол от 03.08.2006 г. от заседание на
Общинския експертен съвет по устройство на територията, назначен със заповед №
654/15.06.2006 г. на кмета на община Б. - решение по т.35 от дневния ред на
заседанието; Заповед № 928/03.08.2006 г. на кмета на община Б. за одобряване на
изработения проект на ПУП - план за застрояване на ПИ 39459.25.508; Подробен
устройствен план - план за застрояване за имоти 25.508 и 35.509 в землището на
с.К.; Разрешение за строеж № 475/20.12.2006 г., издадено от община Б. за
рекреативен комплекс - вила „Ц.”; Разрешение за строеж № 474/20.12.2006 г., издадено от община Б. за
рекреативен комплекс - вила „Д.”; Инвестиционен проект за „Рекреативен комплекс в с.К., подобект вила
„Централ” - фаза „Технически проект”, част „Архитектурна”, изготвен от „А.”
ООД, м.март 2006 г.; Инвестиционен проект за „Рекреативен комплекс в с.К.,
подобект вила „Дружба” - фаза „Технически проект”, част „Архитектурна”,
изготвен от „А." ООД, м.март 2006 г.; Искане за промяна № 63-00-712 от
07.05.2007 г. за подобект Вила „Централ” и утвърдена промяна от 23.07.2007 г.
по чл.154, ал.5 - премахване на подземен етаж; Констативен протокол от
19.12.2007 г. за установяване съответствие на строежа със строителните книжа и
ПУП за подобект Вила „Централ”; Искане за промяна 63-00-712 от 07.05.2007 г. за
подобект Вила „Дружба” и утвърдена промяна от 23.07.2007 г. по чл.154, ал.5 -
обособяване машинно помещение и стълбище; Констативен протокол от 19.12.2007 г.
за установяване съответствие на строежа със строителните книжа и ПУП за
подобект Вила „Дружба”; „Проект за реконструкция на вила „Чайка”, изготвен от „А.”
ООД, м.март 2006 г.; Удостоверение №2/14.01 2008 г. за въвеждане в експлоатация
на строеж: „Рекреативен комплекс в с.К., подобект вила „Централ”, издадено от
община Б.; Удостоверение № 3/14.01.2008 г. за въвеждане в експлоатация на
строеж: „Рекреативен комплекс в с.К., подобект вила „Дружба”, издадено от
община Б. и от заключенията на единичната и тройната СТЕ, които съдът кредитира
изцяло, като компетентно и професионално изготвени, се установява, че:
В имот с идентификатор
39459.25.508 ищецът е построил нови сгради и е извършил ремонтни работи на
съществуващи както следва:
Вила „Централ”, новопостроена
сграда, състояща се от първи, втори, трети и четвърти етаж и машинно помещение.
Сградата е със застроена площ от 770.22 кв.м и разгъната застроена площ 3
157.88 кв.м, съгласно архитектурен проект, одобрен и съгласуван с общинска
администрация на 23.05.2007 г. и представеното Удостоверение за въвеждане в
експлоатация. На първи етаж са обособени входно фоайе, рецепция, кът за отмора
санитарни възли, два броя асансьори и подход към стълбищна клетка, и хотелски
стаи на кота +0.45. На втори, трети и четвърти етажи са ситуирани хотелски
стаи, помещения за персонал, коридори, стълбищна и асансьорни клетки, като сградата
е изцяло завършена, фасадите са оформени с минерална мазилка върху
топлоизолация, цокъл до 1м от естествен камък - пясъчник, обшивки с дърво по
парапетите на терасите и по фасадни елементи, РVС дограма със стъклопакет, покривът
е с битумни шиндли. Подовете на първи етаж са настилка от гранитогрес, стените
са боядисани с латекс, таваните са окачени тип Армстронг, втори , трети и
четвърти етажи са оформени еднакво - подовете на коридорите са с настилка от
гранитогрес, на стаите са с мокет, стените и таваните са боядисани с латекс.
Всяка стая има самостоятелен санитарен възел - с теракот на пода, фаянс по
стени, оборудван с две мивки и тоалетна чиния. Вертикалната комуникация в
сградата се осъществява посредством масивно стълбище и два асансьора. Всички
инсталации в сградата са изпълнени съгласно одобрените проекти, а всички 70 стаи
са обзаведени с 230 легла, както и с гардеробчета, маси, столове и телевизори.
Вила „Дружба”, новопостроена
сграда, състояща се от полусутерен, партер, първи, втори и трети етаж. Сградата
е със застроена площ от 1 183 кв.м. и обща разгъната застроена площ 4 985
кв.м., съгласно архитектурен проект, одобрен и съгласуван с общинска
администрация на 23.05.2007 г. и представеното Удостоверение за въвеждане в
експлоатация на обекта. В полусутеренното ниво са ситуирани - кинозала за 15
човека, складове, технически помещения, битовки за персонала, перално
помещение, вентилационно помещение, както и складовете на кухненския блок -
хладилни и хладилна камера, за зеленчуци, за сухи продукти, за безалкохолни
напитки, асансьори, стълбища и др. На партерно ниво са обособени входно фоайе,
приемно - административен тракт, зали за тихи игри и ресторант с кухня,
асансьори и стълбища. На първи, втори и трети етажи са ситуирани 48 хотелски
стаи с 234 легла, стаи персонал, коридори, асансьори и стълбище, като сградата
е изцяло завършена, фасадите са оформени с минерална мазилка върху
топлоизолация, цокъл до 1м от естествен камък - пясъчник, , обшивки с дърво по
парапетите на терасите и по фасадни елементи, РVС дограма със стъклопакет, а покривът
е с битумни шиндли. В полусутеренното ниво подовете са с настилка от
гранитогрес, стените са боядисани с латекс върху мазилка, таваните са окачен
таван тип Армстронг и гладък с латекс. Подовете на партерното ниво са с
настилка от гранитогрес, стените са боядисани с латекс, таваните включително в
кухненския тракт са окачени тип Армстронг. Етажите първи, втори и трети са
оформени еднакво - подовете на коридорите са с настилка от гранитогрес, а на
стаите -с мокет, стените и таваните са боядисани с латекс. Всяка стая има
самостоятелен санитарен възел - с теракот на пода, фаянс по стени, оборудван с
две мивки и тоалетна чиния. Всички стаи са с балкони тип лоджия. Вертикалната
комуникация в сградата се осъществява посредством масивно стълбище и два
асансьора, всички инсталации в сградата са изпълнени съгласно одобрените
проекти, а всички стаи са обзаведени с легла, гардеробчета, маси,столове и
телевизори.
Вила „Чайка”, съществуваща
сграда, състояща се от сутерен, партерен, първи етаж и подпокривен етаж със
застроена площ съгласно приложения по делото архитектурен проект и обяснителна
записка към него на архитект К. от 312.8 кв.м. и РЗП - 945.60 кв.м., а съгласно
приложената по делото електронна справка от уебсайта на АГКК - Приложение № 1 -
застроената площ на обекта е 386 кв.м., а съгласно измерванията, направени от
вещите лица е 397, 49 кв.м. Сградата е ремонтирана, като са извършени са
следните видове ремонтни строителни работи: подменена е прозоречната дограма с
нова РVС със стъклопакет, направено е изкърпване на външната мазилка и
боядисване, монтирани са нови входни врати, покривната конструкция частично е
подновена, направено е ново покривно покритие с керемиди, премахнати са
преградни стени и са иззидани нови с оглед разшираване санитарните възли, вътре
са подменени подовите настилки, направени са облицовки на баните, шпахловки по
стени и тавани и латексово боядисване, окачени тавани. В полусутеренното ниво
на сградата има достъп от северна и южна фасади, обособени са обособени
помещения за складове, перално, бойлерно и др, стаите са 27 със 75 легла. В
имота е новоизграден резервоар за вода за 120 куб.м., представляващ едноетажна
стоманобетонова сграда със застроена площ 87.56 кв.м., фасадите на сградата са
оформени с гладка варо-циментова мазилка и боядисани с фасадна боя, оборудвана
е с хидрофорна инсталация с две помпи и два разширителни съда с два поплавъка и
електронно табло. Изградена е и подземна помпена станция за фекални води,
оборудвана с необходимите за целта помпи и съоръжения. Направен е ремонт на съществуваща едноетажна
сграда с две помещения - за ГРТ и за водомерен възел с площ 36.25 кв.м., като е
извършен ремонт на покрива, изкърпване на външна мазилка и боядисване. Вертикалната
планировка на имота е изцяло изпълнена. Изградени са дъждовна канализиция и
алейно осветлиние. Направени са бетонови пътища и пешеходни алеи, ограничени с
тротоарни ивици, поддържани зелени площи и висока дървесна растителност.
Асфалтирано е пространството, отделено за паркинг, изпълнена е ограда със
стоманобетонов фундамент и пана от LТ-ламарина, боядисани с дължина около 150
метра, с врата за хора и портал с дистанционно управление за автомобили. Установява
се и че за имот с идентификатор 39459.25.508, с площ от 9 093 кв.м по
кадастралната карта на с.К., община Б. има одобрен ПУП-план за застрояване,
като с предписание №191/01.08.2006 г. на кмета на община Б. е допуснато
изменение на ПУП - ПЗ за имоти 39459.25.508 и 39459.25.509, като за същото е
издадено становище с вх.№93-01-601/03.08.2006 г. на главния архитект на община Б.
за допускане на изработване на изменение на ПУП - план за застрояване на
имотите 39459.25.508 и 39459.25.509 в землището на с.К.. Посоченият ПУП - ПЗ е
приет с решение по т.35 от дневния ред на Общинския експертен съвет по
устройство на територията, назначен със заповед №654/15.06.2006г. на кмета на
община Б., съгласно протокол № 16 от 03.08.2006 г. Със заповед №928/03.08.2006 г.
на кмета на община Б. е одобрен изработеният проект на ПУП - план за
застрояване на ПИ 39459.25.508 и 39459.25.509. Съгласно графичната част на
подробния устройствен план ПИ 39459.25.508 е отреден за „курортно строителство”,
означено като „Ок”, със следните параметри на застрояване на: плътност на
застрояване - до 50 на сто; интензивност на застрояване - до 2.0; етажност -
3-5 етажа; максимална височина - 10-15 м.; минимална озеленена площ (П озел.) -
50 на сто. Установява се и че няма данни за одобрен инвестиционен проект за
построяването на хотелска сграда, предназначена за ползване от учащи се, с
капацитет не по-малко от 500 деца с най-малко две легла във всяка стая, със
съответните сервизни помещения, зала за развлекателни игри /шах, бридж/ и
столова, лекарски кабинет, със съответните обслужващи сградата помещения с РЗП
не по-малко от 7 500 кв.м. и не повече от 8 000 кв.м. Видно е на следващо
място, че за новопостроените сгради има одобрени инвестиционни проекти и че
строежите са изпълнени в съответствие с одобрените проекти, разрешенията за
строеж и т.н., като изпълнените РСМР на вила „Чайка”, изброени по-горе изцяло
се вписват в хипотезата на чл.151 от ЗУТ, съгласно който за тези видове работи
не се изисква разрешение за строеж, а при съпоставяне на действително
постигнатите параметри /Обща
застроена площ 2 503.52 кв.м., РЗП = 8293.44 (над кота
нула), Кпл = 27.21%, Кинт
= 8293.44/9093 = 0.912, Коз = 51% (при
определянето му са приети 30% от свободната площ за пътища и алеи), със заложените в ПУП, се
установява, че изискванията на ПУП са спазени.
Видно е от удостоверение за
категоризация №РК-19-8025 от 04.08.2008 г., че обектите, изградени от ищеца са
категозирани с две звезди, като е видно от удостоверение №РК-19-8520, че на
13.07.2010 г., обектът е категоризиран с три звезди.
С писмо от 13.06.2008 г. ищецът уведомил
ответника, че е изпълнил задълженията си по дружествения договор и отправил и
покана за свикване на ОС на „Б.С. Х.” ООД за вземане на решение за прехвърляне
на дружествените дялове на ответника към ищеца, за определяне на междинен срок
за подготовка на сделката до 01.10.2008 г. и за крайна дата за сключване на
сделката – 31.10.2008 г. На 26.06.2008 г. било проведено ОС на „Б.С. Х.” ООД,
на което са взети визираните по-горе решения.
С решение от 09.07.2009 г., СД на
ответника, въз основана доклад на комисия, назначена от изпълнителния директор
на ответника със заповед №7/20.02.2009 г. /според който е прието, че ищецът е
изпълнил задълженията си по чл.4 от дружествения договор, а изградената от
ищеца база, предлага условия за У.отдих, значително надхвърлящи условията в
която ида е от функциониращите към момента бази, собственост на ответника/ и
въз основа на експертна оценка за стойността на комплекса, извършена от „А.К.
І” ЕООД по поръчка на ответника /според която стойността на инвестицията на ищеца е в размер на
8 504 000 лв./, е дадено съгласие за сключване на договор с ищеца,
съобразно уговореното в дружествения договор, като с доклад от 13.07.2009 г.,
изпълнителният директор на ответника поискал от министъра на образованието и
науката да даде разрешение за сключване на договор.
Съобразно показанията на
визирания по-горе свидетел, искане за разрешение до министъра е било поискано и
впоследствие, но не е бил получен отговор.
Видно е от заключението на
назначената по делото СОЕ, към 13.06.2008 г. пазарната стойност на хотелския
комплекс, изграден от ищеца, без стойността на ПИ с идентификатор №39459.25.508
е била в размер на 11 375 603 лв., а пазарната стойност на хотелското
обзавеждане - в размер на 458 727.11 лв.
При така установеното, съдът намира
следното:
Между
страните по делото е възникнало валидно правоотношение, имащо характер на
предварителен договор за замяна, съчетан с договор за изработка. По силата на
това правоотношение, ищецът се е задължил да построи и оборудва хотелска сграда, предназначена за
ползване от учащи се с капацитет не по-малко от 500 деца, с най-малко две легла
във всяка стая, със съответните сервизни помещения, зала за развлекателни игри
/шах, бридж/ и столова, лекарски кабинет, със съответните обслужващи сградата
помещения с РЗП, не по-малко от 7 500 кв.м. и не повече от 8000 кв.м., при
спазване на всички изисквания и разпоредби, регламентиращи тази дейност и
категория на хотелската сграда – две звезди, както и да прехвърли на ответника
правото на собственост върху построеното /било то ведно с правото на строеж или
с правото на собственост върху ПИ, в което е построено/, а ответникът се е
задължил да придобие построената от ищеца сграда в апортирания имот, срещу
което да прехвърли всичките си дружествени дялове в „Б.С. Х.” ООД по номинална
стойност /в случай, че стойността на сградата е по-висока от стойността на
прехвърлените дялове, ответникът не дължи доплащане, а ако стойността е
по-ниска, разликата се доплаща от ищеца на ответника/.
Следва да се посочи, че
обстоятелството, че визираното съглашение между страните е било обективирано в
дружествения договор от 14.07.2005 г., по никакъв начин не може да доведе до
нищожност на съглашението. И това е така, тъй като в закона не съществува
пречка в дружествения договор да се уредят освен членствените права и
задължения, т.е. правата и задълженията на съдружниците към ООД и права и
задължения между съдружниците, като включването на последните в дружествения
договор произвежда и съответното им действие. Също така не съществува пречка да
се сключи предварителен договор за прехвърляне на дружествен дял и то между
съдружници, което по никакъв начин не нарушава разпоредбата на чл.125 от ТЗ.
В този смисъл съдът не възприема
наведените от ответника доводи, като не споделя и доводите за нищожност поради
противоречие със ЗДП – ответникът твърди, че прехвърлянето на дружествени
дялове от ТД, които дялове са държавна собственост не чрез търг, а чрез пряко
договаряне, би представлявало неразрешена по предвидения в закона ред - от КЗК,
респективно Европейска комисия, държавна помощ, доколкото би се осъществила
държавна намеса от страна на ответника, предоставена селективно, която е от
естество да наруши или застраши свободната конкуренция.
Необходимо е да се отбележи
обаче, че когато държавата, се лишава от нейн актив в полза на външен
инвеститор, при което получава възнаграждение, респективно друг актив, държавна
помощ би била налице само, ако съгласно принципа на частния инвеститор,
събраните парични средства или стойността на събраните активи са по-малки от
стойността на продадените активи /в този смисъл Решение от 28 януари
2003 г. по дело Германия/Комисия (C‑334/99, Recueil, стр. I‑1139,
точки 133 и 134)/. В случая към момента на сключване на дружествения договор,
стойността на държавните активи, които са предмет на предварителния договор е
била 7 932 000 лв., от която следва да се извади стойността на ПИ с
идентификатор 39459.25.508, с площ от 9 093 кв.м. /който ПИ не се прехвърля/, а
активите, които би получил държавата /чрез ответника/, включително и визирания
ПИ, но без да се отчита стойността му и стойността на вила „Чайка” преди
реконструкцията, биха били на стойност 8 504 000 лв. по експертна
оценка на ответника и 11 275 260.11 лв., с оглед заключението на СОЕ,
приета по настоящето дело, т.е. не се установява наличие на държавна помощ.
Неоснователни са и несвоевременно
наведените /едва с писмената защита/ доводи относно липса на представителна
власт на управителя на ответника да сключи клаузите на чл.4 от договора. На
първо място в случая е безспорно, че към момента на сключването на договора,
управител на ответника и негов законен представител е бил именно подписалият
договора С.М.. В този смисъл договорът е подписан от лице с представителна
власт, респективно не може да намери приложение разпоредбата на чл.301 от ТЗ.
От друга страна дори и да се приемат за правилни разсъжденията, относно
необходимостта действията на управителя да се потвърдят от принципала /което не
се възприема от съда/, то следва да се отбележи, че договорът е сключен на
14.07.2005 г. въз основа на решение на едноличния собственик на капитала на
ответника, с което управителят е упълномощен да извършва всички правни и
фактически действия във връзка със сключването на договора, а и липсват каквито
и да е било доказателства принципалът да се е противопоставил на клаузата на
чл.4 от договора, за който несъмнено е веднага след подписването му. Ето защо
наведените от ответника доводи за нищожност не се споделят от съда, а
съглашението между страните е валидно и е породило желаното от тях правно
действие.
На следващо място съдът приема,
че по делото се установи, че ищецът е изпълнил задълженията си по чл.4 от
договора. Действително във визираната разпоредба се посочва, че ищецът е
следвало да изгради една сграда. Същевременно обаче с оглед показанията на
свидетеля М. /според които, именно ответникът е възложил на ищеца построяването
на две сгради и реконструкция на съществуващата такава в имота/ и с оглед
обсъдените по-горе протокол от 07.03.2006 г. /в който изрично се изразява
съгласие на ответника с архитектурните и технически проекти за изграждане на
две нови сгради и за реконструкция на съществуващата сграда/, доклад на
комисия, назначена от ответника и решение на СД на ответника /в които се констатира
пълно изпълнение на задълженията на ответника по чл.4 от договора/, съдът
приема, че действителната обща воля, постигната от страните, е била да се
построят две нови сгради и да се реконструира съществуващата сграда в имота,
като предвид изложеното и предвид заключенията на приетите СТЕ, ищецът е
изпълнил както това си задължение, така и задълженията си за капацитет, брой
легла, вид помещения, РЗП, категория на комплекса, като неколкократно е изразил
готовност да прехвърли на ответника собствеността върху изграденото и върху ПИ.
От друга страна, ответникът не е
изпълнил задължението си да придобие построената от ищеца сграда в апортирания
имот, срещу което да прехвърли всичките си дружествени дялове в „Б.С. Х.” ООД
по номинална стойност. Следва да се посочи, че до допълването на чл.32, ал.2 от
ЗПСК с ДВ бр.18/2010 г. в сила от 05.03.2010 г., не е съществувала каквато и да
е пречка ответникът да изпълни задължението си по договора и да прехвърли
притежаваните от него дружествени дялове от капитала на „Б.С. Х.” ООД на ищеца.
Т.е. за период от около две години ответникът е бездействал, като отговорността
му за това бездействие не може да отпадне по съображения за последвалата
законова промяна /според която дяловете – собственост на държавата, от търговски
дружества с ограничена отговорност, както и дялове - собственост на търговски
дружества с повече от 50 на сто държавно участие в капитала в други търговски
дружества, се продават чрез:1. публичен търг; 2. публично оповестен конкурс/. В
този смисъл наведените доводи за последваща невъзможност да бъде изпълнено
задължението, както и тези за краткия срок, предоставен му от ищеца за
изпълнение на това задължение, не могат да бъдат основание за отпадане на
отговорността на ответника.
Както бе посочено, в чл.4, ал.4,
т.2 от договора, страните са предвидили, че ако в едномесечен срок от поканата,
ответникът откаже да придобие сградата, така както е уговорено в чл.4, ал.4,
т.1 от договора, то дължи на ищеца неустойка в размер на петкратния размер на
стойността на дяловете. Т.е. за пълното неизпълнение на непаричното
задължението на ответника, страните са предвидили компенсаторна неустойка в
размер на 39 660 000 лв., като ответникът навежда доводи относно
нищожност на клаузата за неустойка, доколкото противоречи на добрите нрави, тъй
като: с оглед уговорения размер от 39 660 000 лв., е загубила
обезпечителната и обезщетителната си функция - очакваните от неизпълнението на
ответника вреди за ищеца са минимални, тъй като ищецът е реализирал
строителство със средства от кредит, обезпечен с ипотека върху имот, апортиран
от ответника, реализира печалба от хотелския комплекс и при съпоставка на
вредите от неизпълнението с размера на уговорената неустойка, заплащането на
последната би довела до неморално обогатяване на ищеца – същият си запазва
собствеността върху поземлен имот с идентификатор 39459.25.508 и сградите върху
него, ще ползва същите, ще продължи да има мнозинство за вземане на решения за
стопанисване и ползване и на другия поземлен имот с идентификатор 39459.25.509
и ще придобие в патримониума си сума в размер на 39 660 000 лв.
Съгласно дадените в т.3 от ТР №1/10
г. на ОСТК на ВКС разяснения, нищожна поради накърняване на добрите нрави е
клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезщетителна, обезпечителна и
санкционна функции, като преценката следва да се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на сделката, а не към последващ момент. В
процесния случай естеството на задължението на ответника е непарична престация
– прехвърляне на дружествени дялове, това му задължение не е обезпечено с други
правни способи, неустойката е компенсаторна – за пълно неизпълнение на
задълженията, като към момента на сключване на договора, очакваните от
неизпълнението вреди за ищеца се изразяват в следното: на първо място в
невъзможността да придобие 49 % от дружествените дялове на ООД, за
придобиването на които очакваната към момента на сключване на договора,
инвестиция от ищеца /цената, която по същество ищецът ще заплати за тези
активи/, е била в размер на около 8 100 000 лв. /според експертната оценка,
направена от ответника/. Очевидно е на следващо място, че към визирания момент,
ищецът е очаквал да сключи и визирания по-горе договор за кредит, лихвите по
който, за десетгодишния период на изплащане, възлизат в размер на около
3 000 000 лв. /изчислени с оглед уговореното в договора за кредит/,
като е без значение обстоятелството, че задължението на ищеца по договора за
кредит е обезпечено с ипотека върху имот собственост на „Б.С. Х.” ООД
/ипотеката обезпечава задължение на ищеца и то по друг договор, а не задължението
на ответника по процесния договор, като учредяването й не води до погасяването
на задължението да се върне кредита от ищеца, заедно с уговорените лихви/. Т.е.
към момента на сключване на договора за придобиване на дружествените дялове,
ищецът е очаквал да инвестира сума в размер на около 11 100 000 лв.,
срещу което да получи визираните дялове, респективно очакваните вреди и то само
тези изразяващи се в претърпени загуби от неизпълнението, са се равнявали на
сумата от 11 100 000 лв. На следващо място и доколкото кредиторът не
може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо, различно от дължимото
/ищецът е очаквал да получи дружествени дялове, в резултат на което да
притежава 100% от капитала на „Б.С. Х.” ООД, а не собственост върху ПИ и
хотелски комплекс, които следва да управлява и които освен, че могат да са
трудни за последващо реализиране, могат да трупат непрестанни парични загуби/,
стойността на очакваните вреди не следва да бъде намалявана със стойността на
построеното от ищеца и ПИ, върху който е построено. В този смисъл и доколкото
обезпечителната и наказателната функция на неустойката предполагат последната
да надвишава вредите, тъй като в противен случай ответникът не би бил
стимулиран от неустойката да изпълни задължението си, нито би бил наказан за
неизпълнението си, съдът намира, че с оглед уговорения размер от
39 660 000 лв., целта, за която е била уговорена неустойката, не
излиза извън присъщите й функции.
Ето защо наведените от ответника
доводи за нищожност на неустоечната клауза не се споделят от съда, а
предявеният частичен иск в размер на 6 000 000 лв., се явява
основателен и следва да бъде уважен изцяло.
С оглед изхода на правния спор, ответникът
дължи на ищеца направени разноски в размер на 240 000 лв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „У. о.и с.” ЕАД
ЕИК******** да заплати на „E.-3” ООД, ЕИК********* на основание чл.92 от ЗЗД, сумата от 6 000 000
лв., част от претенция от
39 660 000 лв., дължима неустойка по чл.4, ал.4, т.2 от дружествен
договор от 14.07.2005 г., а на основание чл.78, ал.1 от ГПК, сумата от 240
000 лв., разноски.
Решението може да
се обжалва пред САС в двуседмичен срок от получаване на препис от
страните.
СЪДИЯ: