Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ….
гр. С., 30.05.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І г.о., 5 състав, в публично съдебно заседание на петнадесети феврури през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА
и секретар К.Георгиева, като разгледа докладваното от председателя
гражданско дело № 8191 по
описа за 2015 год., за
да се произнесе взе предвид следното:
Предявени
са от Ф. “Г.К.Х.” против М.НА К.кумулативно обективно съединени
искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 17.01.2013г. сключил договор за наем с М.НА К., съгласно
който ответникът му предоставил за временно ползване имот-публична държавна
собственост, находящ се в гр.С., ул.”*********с площ от 965.78 кв.м. срещу
заплащане на месечен наем от 5 553.24лв. или по 5.75 лв. на кв.м. Реалната площ
на наетия имот не била 965.78 кв.м., а 615.11 кв.м. Останалите 350.67 кв.м.
представлявали идеални части от поземления имот, върху който била построена
сградата. Правилата за определяне на наема и отдаването на имоти публична
държавна собственост под наем се определяли от чл.16, ал.2, вр чл.19, ал.1 от ЗДС и чл.40, ал.1 от ППЗДС и чл. 33 от ППЗДС. Съгласно чл.40, ал.1 от ППЗДС
наемната цена на помещения, предназначени за социално задоволяване на
потребностите на юридически лица с нестопанска цел, се определяла в троен размер спрямо наемната
цена на жилище със същата полезна площ и показатели, а наемната цена за жилище
се определяла за 1 кв.м. полезна площ. В този смисъл наемна цена се дължала
само за полезна площ, не и за идеални части от дворното място, поради което договорът за наем в тази част противоречал на
повелителни норми на закона. Наемната
цена за реалната площ от 615.11 кв.м. за един месец възлизала на 4244.26лв. с
ДДС. Тъй като ищецът заплатил депозит и месечен наем в по-висок размер –
6 663.89лв. с ДДС/ 5 553.24лв. без ДДС/, който включвал и наем за
идеални части от имота, то разликата
била платена без основание, тъй като основанието за заплащане на наем за
идеални части от имота било нищожно. Размерът на платения без основание депозит
и наем за периода 17.01.2013г.-18.05.2015г. възлизал на 66 367.01лв., а
мораторната лихва върху заплатените без основание суми за периода 20.12.2012г.-24.06.2015г. възлизала
на 8 696.53лв. Предвид изложените доводи, моли съда да осъди ответника да
му върне сумата от 66 367.01лв./получен без основание депозит и наем за
периода 17.01.2013г.-18.05.2015г./ и 8 696.53лв./обезщетение за забава за
периода 20.12.2012г.-24.06.2015г./, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от 24.06.2015г. до окончателното изплащане.
Ответникът оспорва иска, поради следните съображения: между страните
съществувало наемно правоотношение, възникнало въз основа на влязла в сила
заповед от 12.12.2012г., с която ищецът бил определен за спечелил търг за
отдаване под наем на посочения имот и протокол на комисия от 23.11.2012г.,
назначена със заповед от 26.10.2012г. на министъра на културата. Въз основа на
акта на административния орган бил сключен договор за наем с ищеца; наемната
цена била определена, с оглед на предложението на ищеца в проведения търг. Моли
съда да отхвърли иска.
Съдът, като обсъди
доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По предявения иск с правно основание
чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД:
За да бъде уважен предявеният иск следва да е установен следният ФС: 1/ищецът
да е заплатил на ответника посочената в ИМ сума от 66 367.01лв.; 2/ сумата
да е получена без основание от ответника.
Видно от заповед № РД 09-470/26.10.2012г., на основание чл.16, ал.2 и
чл.19, ал.1 от Закона за държавната собственост, министърът на културата е
открил процедура за провеждане на трети пореден търг с тайно наддаване за
отдаване под наем на част от недвижим имот – публична държавна собственост,
находящ се в гр.С., район „Средец”, ул.”*********. В заповедта имотът е описан
с обща площ от 965.78 кв.м., като е указано, че в тези 965.78 кв.м. е включена
както застроена площ, така и идеални части. Застроената площ и идеалните части
са отразени отделно. Застроената площ е 599.52 кв.м., а идеалните части са
описани по следния начин: 2/3 ид.части от поземлен имот 68134.106.226 с площ от
526 кв.м. и 2/14 ид. части от поземлен имот 68134.106.226.1.4 с площ от 109.15
кв.м. В заповедта е посочена начална наемна цена – 5.75 лв./кв.м. без ДДС. В
чл.12 от заповедта са изброени необходимите документи за участие, сред които е
и декларация за приемане на всички условия, посочени в проекта на договор за
наем – Приложение №2 и декларация за оглед на обекта.
Видно от протокол от 23.11.2012г. комисия,
определена от министъра на културата, е констатирала, че при провеждане на
търга е постъпила само една оферта – от Ф. „Г.К.Х.”, която е предложила наемна
цена от 5.75 кв./м без ДДС или обща месечна наемна цена в размер на 5 553.24лв.
Комисията е предложила на министъра на културата, на основание чл.55, ал.1 от Правилника
за приложение на Закона за държавната собственост да издаде заповед, с която да
определи за спечелила търга Ф. „Г.К.Х.” и да бъде сключен договор за наем с Ф.та.
Със заповед № РД 09-570/12.12.2012г. министърът на културата, на основание
чл.16, ал.2, вр чл.19, ал.1 от ЗДС и протокол от 23.11.2012г. за провеждане на
търг е определил за спечелила търга Ф. „Г.К.Х.” при предложена месечна наемна
цена от 5.75 лв./кв.м. без ДДС или обща месечна наемна цена в размер на
5 553.24лв. без ДДС. Със заповедта е разпоредил да се сключи договор за
наем с посочения кандидат.
Видно от договор № РД 11-00-2/17.01.2013г. страните са сключили договор за
наем, с който ответникът е предоставил на ищеца за временно ползване недвижим
имот- публична държавна собстнвеност, находящ се в гр.С., ул.”*********с обща
площ 965.78кв.м., която включва застроена площ и идеални части. Застроената
площ и идеалните части са посочени поотделно. Застроената площ е 599.52 кв.м.,
а идеалните части са описани по следния начин: 2/3 ид.части от поземлен имот
68134.106.226 с площ от 526 кв.м. и 2/14 ид. части от поземлен имот
68134.106.226.1.4 с площ от 109.15 кв.м. В чл.2 от договора е посочено, че ползването
на имота е предоставено срещу заплащане на месечен наем в размер на 5.75 лв./
кв.м. без ДДС или обща цена -
5 553.24лв. без ДДС.
Видно от представените по делото фактури и преводни нареждания, издадени
през периода 20.12.2012г.-18.05.2015г., ищецът е заплащал месечен наем на
ответника за периода м.02.2013г.-м.04.2015г. в размер на 5 553.24лв. без ДДС /
6 663.89лв. с ДДС/.
При така събраните доказателства
съдът приема, че през периода 17.01.2013г.-18.05.2015г. страните са били
обвързани от наемно правоотношение, по което е отдаден под наем недвижим имот –
публична държавна собственост. Наемното правоотношение, съгласно чл.16, ал.1 от ЗДС, вр чл.19, ал.1 от ЗДС, е възникнало от сложен ФС – издадена заповед от министъра
на културата за провеждане на търг за конкретен имот при посочени в заповедта
условия, проведен търг по ред, определени в ППЗДС, сключен договор за наем с
лицето, спечелило търга.
Спорен въпрос по делото е дали част от заплатения от ищеца депозит и наем в
размер на 66 367.01лв. за периода 17.01.2013г.-18.05.2015г. са платени без
основание.
Ищецът поддържа становището, че част от наема бил заплатен без основание,
тъй като клаузата от договора за наем, която уреждала заплащане на наем за
идеални части от наетия имот била нищожна, на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД,
поради противоречие с императивни правни норми, като се е позовал на чл. 40,
ал.1 от ППЗДС и чл.33 от ППЗДС, които предвиждали да се заплаща наем за полезна
площ, но не и за идеални части от наетия имот. Позовава се и на чл.16, ал.2 от ЗДС и чл.19, ал.1 от ЗДС.
Изложеният от ищеца довод за нищожност на договора за наем в частта,
относно договорената наемна цена, съдът намира за неоснователен, поради
следните съображения:
В чл.1 от договора за наем е описан отдадения под наем имот, а в чл.2 е
посочена наемната цена. Съпоставянето на двата текста от договора за наем, със
заповедта за провеждане на търга и предложената от ищеца оферта, при която е
бил одобрен, за да бъде сключен договор за наем с него, установяват, че
договорената наемна цена от 5 553.24лв. без ДДС е за конкретен недвижим
имот с посочена застроена площ.
В чл.1 от договора е описан недвижимия имот, като от описанието става ясно,
че под наем е отдадена реална площ от
него, а не идеални части. Без значение е обстоятелството, че при описанието на
имота наред със застроената площ са описани и идеалните части. Имотът е посочен
в чл.1 от договора за наем по следния начин: имот, представляващ публична държавна
собственост, находящ се в гр.С., ул. ”*********с обща площ 965.78кв.м., която
включва застроена площ и идеални части. Застроената площ и идеалните части са
посочени отделно. Застроената площ е 599.52 кв.м., а идеалните части са описани,
като: 2/3 ид.части от поземлен имот 68134.106.226 с площ от 526 кв.м. и 2/14
ид. части от поземлен имот 68134.106.226.1.4 с площ от 109.15 кв.м.
Следователно, под наем е отдаден реален
имот, а не идеални части от имот и в този смисъл клаузата, с която е договорена
цена за отдадения под наем имот не е нищожна, поради липса на предмет.
Обстоятелството, че при описанието на имота са посочени и идеалните части, не
означава, че липсва предмет на договора за наем. В заповедта за провеждане на
търга и в сключения договор ясно е указано, че посочените 965.78кв.м. включват
застроена площ от 599.52 кв.м. и идеални части. Ищецът е бил наясно с
условията, при които е проведен търгът. Един от задължителните документи за участие в търга е представяне на
„декларация за извършен оглед” на имота и изразено съгласие относно конкретния
имот, който се отдава под наем така, както е описан в проекта за договор за наем,
в който е посочена застроената площ от имота. /чл.12 от заповед № РД 09-470/26.10.2012г./.
Ищецът е предложил наемна цена за недвижимия имот от 5 553.24лв. без ДДС,
при която е бил одобрен за спечелил търга. Волята на страните относно наемната
цена за целия имот – 5 553.24лв. е съвпаднала, поради което е бил сключен
и договорът за наем.
Не е допуснато нарушение на чл. 40, ал.1 от ППЗДС, вр чл.33 от ППЗДС.
Съгласно чл.40, ал.1 от ППЗДС, наемната цена
на помещения, предназначени за здравни, образователни и хуманитарни дейности за
социално задоволяване на съответните нужди на населението или на юридически
лица с нестопанска цел, определени за осъществяване на общественополезна
дейност, се определя в троен размер спрямо наемната цена на жилище със същата полезна площ и показатели. Съгласно чл.33 от ППЗДС, наемната цена за ведомствените жилища, ателиета и гаражи
се определя за 1 кв.м полезна площ, съобразно категорията на населеното място и
зоната по смисъла на Закона за местните данъци и такси, в която жилището
попада, конструкцията на сградата, разположението на жилището във височина, преобладаващото
изложение и благоустройственото му съоръжаване, както и от качествата на
околната среда съгласно приложение № 1.
В конкретния
случай, със сключения договор за наем страните са договорили наемна цена от
5 553.24лв. без ДДС за недвижим имот с описанието по чл.1 от договора за
наем, в което е посочена реалната застроена площ на имота. Ищецът сам е предложил наемна цена за имота, като е знаел каква е неговата реална застроена площ. При посочената
цена е бил избран, за да бъде сключен с
него договор за наем. След сключването на договора е обвързан от неговите
клаузи и дължи заплащане на договорената цена до евентуална промяна на договора
между страните или неговото прекратяване.
По делото е представено допълнително споразумение № РД-11-00-201/09.09.2015 от 31.08.2015г. между М.НА К., Национална
галерия и Ф. „Г.К.Х.”, с което Национална гарерия е встъпила в качеството на
наемодател по договор за наем № РД 11-00-2/17.01.2013г. и са се споразумели да
изменят текста на т.1 от раздел първи на договора за наем в следния смисъл –
наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване свой
недвижим имот - публична държавна собственост, находящ се в гр.С., ул.”*********,
с полезна наемна площ от 612.89 кв.м. Съгласно чл.3 от договора, страните се
съгласяват да изменят текста на т.2 от раздел втори на договора за наем в следния смисъл имотът се отдава срещу
месечен наем в размер на 5.75 лв./кв.м. без ДДС или обща наемна цена на
заеманата площ – 3 524.12лв. без ДДС.
Това споразумение е ирелевантно за спора по делото, тъй като е сключено на
31.08.2015г. и има действие занапред, то не касае процесния период 20.12.2012г.-18.05.2015г.,
поради което е безпредметно да бъде обсъждано и да бъдат разглеждани
възраженията на ответника за нищожност на клаузи от това споразумение.
Поради изложените доводи, съдът
приема, че предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради неоснователността на предявения иск с правно основание чл.55, ал.1,
предл.1 от ЗЗД, неоснователен е и предявеният иск с правно основание чл.86,
ал.1 от ЗЗД, които също следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника, на основание чл.78,
ал.8, вр.чл.78, ал.3 от ГПК, направените по делото разноски за юрисконсултско
възнаграждение в размер на 450лв.
Мотивиран така, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ф. „Г.К.Х.”, представлявана от учредителите Ц.Й.и Д.Г., против М.НА К., гр.С., бул.”*********представлявано
от министър Б.Б., иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД за връщане
на сумата от 66 367.01лв./заплатен без основание депозит и наем за периода
17.01.2013г.-18.05.2015г. за идеални части от недвижим имот, описан в договор
за наем № РД 11-00-2/17.01.2013г./ и иск с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД
за сумата от 8 696.53лв./обезщетение за забава за периода 20.12.2012г.-24.06.2015г./,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от 24.06.2015г. до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Ф. „Г.К.Х.” да заплати на М.НА К., на основание чл.78, ал.3 от ГПК,
направените по делото разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 450лв.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд с
въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: