№ 6554
гр. София, 28.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Йоана М. Генжова
Мария В. А.
при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски
като разгледа докладваното от Мария В. А. Въззивно гражданско дело №
20231100510080 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 7377/10.05.2023 г., постановено по гр.д. № 34918/2022 г. на
Софийски районен съд, 34 състав, са отхвърлени предявените от „О. – Ю. В. – София”
ЕООД срещу С. В. А. обективно кумулативно съединени осъдителни искове по чл. 79,
ал. 1 ЗЗД вр. чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 10 800 евро, представляваща главница по сключен между страните договор
за посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021 г., ведно със
законната лихва, считано от 29.06.2022 г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането, сумата от 561 евро, представляваща
обезщетение за забава върху главницата от 10 800 евро за периода от 23.12.2021 г. до
29.06.2022 г. /датата на депозиране на исковата молба/, сумата от 10 800 евро,
представляваща неустойка по чл. 7 от договора за посредничество при продажба на
недвижим имот от 10.02.2021 г., ведно със законната лихва, считано от 29.06.2022 г.
/датата на депозиране на исковата молба/ до окончателното плащане на вземането,
сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху неустойката от 10
800 евро за периода от 23.12.2021 г. до 29.06.2022 г. /датата на депозиране на исковата
молба/.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищеца „О. – Ю. В. – София”
ЕООД. Релевирани са оплаквания, че първоинстанционното решение е неправилно.
Поддържа се, че е налице валиден договор за извършване на посредническа дейност,
като изводът на СРС, че въззивникът не е изпълнил задълженията си по договора за
посредничество не кореспондира с доказателствата по делото. Твърди се, че е
доказано, че въззиваемият е свързан със собственика на процесния имот именно от
1
въззивника. Поддържа се, че неправилно СРС е основал цялото си отхвърлително
решение въз основа на писмени свидетелски показания в нарушение на чл. 163 ГПК.
Твърди се, че договорът за посредничество е неформален договор, при който
посредникът е длъжен да осъществява фактически действия, изразяващи се в
съдействие за сключване на определена сделка между съконтрахенти чрез
осъществяване на връзката между тях и извършване на подготвителни действия за
сключване на договора. Заявява се, че чрез разпита на свидетеля по делото е доказано
изпълнението на всички задължения на възложителя по договора за посредничество.
Твърди се, че са налице всички предпоставки за реализиране на отговорността на
въззиваемия. Предвид изложеното се моли за отмяна на обжалваното решение и
уважаване на предявените осъдителни искове. Претендират се разноски по делото.
Въззиваемият С. В. А. е подал в законоустановения срок отговор на въззивната
жалба, в който се поддържа, че жалбата е неоснователна, а първоинстанционното
решение е валидно, допустимо и правилно. Поддържа се, че сам въззивникът в свое
становище до СРС е признал, че не е свързвал въззиваемия и собственика на
процесния имот, доколкото това не било поискано. Поддържа се, че признание в този
смисъл се съдържало и в самата искова молба, в която се претендирало
възнаграждение не за посредническа услуга, а за предлагането на имота. Твърди се, че
фактът, че агенцията е предлагала имота, не означава, че потенциален купувач е
длъжен да ползва посредническите й услуги. Твърди се, че е налице противоречие
между посоченото в исковата молба и установеното от свидетеля, разпитан пред СРС.
Поддържа се, че въззиваемият се е свързал със собственика на имота чрез справка в
публични регистри, като по делото не е доказано агенцията да е свързала страните по
сключения договор. Предвид изложеното се моли решението на СРС да бъде
потвърдено. Претендират се разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока за обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК, от
легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата
е процесуално допустима и подлежи на разглеждане по същество.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната част. Съдът се произнася служебно и
по правилното приложение на императивния материален закон, както и при
констатиране наличие на неравноправни клаузи или нищожност на договорите, която
произтича пряко от формата или съдържанието на сделката или от събраните по
делото доказателства. По всички останали въпроси съдът е ограничен от изложеното в
жалбата, с която е сезиран.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, във
връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт намира
следното:
СРС е бил сезиран с кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ, чл. 92 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Първоинстанционното решение е валидно.
В Определение № 370/27.06.2018 г. по гр.д. № 350/2018 г. на II Г.О. на ВКС е
посочено следното: „в постоянната си практика Върховния касационен съд приема,
че недопустимо е това решение, което не отговаря на изискванията, при които
делото може да се реши по същество. Недопустимо е решението, което е
постановено въпреки липсата на правото на иск или ненадлежното му упражняване,
както и когато съдът е бил десезиран. Недопустимо е решението, постановено след
оттегляне или отказ от иска, при липса на искане за възобновяване на производство,
спряно по взаимно съгласие на страните. Липсата на положителна или наличието на
отрицателно процесуална предпоставка прави решението недопустимо. Когато
2
порокът се състои в нередовност на исковата молба, която не е била отстранена,
след дадения за това срок, решението също е недопустимо. Недопустимо е
решението, когато въззивната и касационната инстанция са постановили решение
по същество, макар че жалбите е следвало да се оставят без разглеждане, като
недопустими, напр. при просрочие на въззина жалба, когато това не е констатирано
от съда. Решението е недопустимо, когато съдът се е произнесъл по непредявен иск
или е постановил решение плюс петитум. Изобщо, когато съдът е нарушил принципа
на диспозитивното начало, решението се явява процесуално недопустимо”. Съгласно
Решение № 60104/26.11.2021 г. по гр.д. № 272/2021 г. на II Г.О. на ВКС
„процесуалната недопустимост на съдебното решение се свързва с липса на право на
иск или с неговото ненадлежно упражняване; а правото на иск е ненадлежно
упражнено когато липсват положителни процесуални предпоставки или са налице
отрицателни такива”.
След служебно извършена проверка настоящият състав не намира да липсват
положителни, респ. да са налице отрицателни предпоставки за упражняване на
правото на иск, което от своя страна да обуслови недопустимост на
първоинстанционното решение. Твърденията в хода на откритото съдебно заседание
пред въззивния съд, че първоинстанционното решение било недопустимо поради това,
че се основавало на декларация на лице, което не е разпитано като свидетел, са
несъстоятелни. Евентуалното допускане на соченото от въззивника нарушение при
допускането, събирането и анализа на доказателствата не би могло да обуслови
недопустимост, а единствено неправилност поради допуснато съществено
процесуално нарушение. Предвид изложеното въззивният съд намира, че обжалваното
решение е допустимо и не подлежи на обезсилване.
Въззивният съд приема, че крайните изводи на първоинстанциония съд за
недължимост на претендираните вземания са правилни поради изложените по-долу
аргументи.
От фактическа страна се установява следното:
По делото е представен Протокол за оглед на недвижим имот от 10.02.2021 г.,
11.30 часа. Протоколът е подписан от И.В.Д., представител на „О. – Ю. В. – София”
ЕООД, и С. В. А. във връзка с извършване на оглед на парцел в кв. „Драгалевци”, ул.
„Еловица”, с площ от 649 кв.м. и идентификационен номер 68134.1972.2962.
Протоколът е бил оспорен в срока по чл. 131 ГПК от страна на ответника С. А.
(настоящ въззиваем), във връзка с което е открито производство по реда на чл. 193
ГПК за проверка на автентичността на представеното писмено доказателство.
Видно от изготвената по делото съдебнографическа експертиза, която съдът
кредитира като компетентно и задълбочено изготвена, подписът, положен за
възложителя, е изпълнен от С. В. А., а вещото лице не е констатирало изтривания в
текста или положените подписи. Експертът изрично е уточнил, че не е възможно да се
отговори дали евентуално в протокола са извършвани впоследствие някакви
дописвания.
Съгласно т. 1 от цитирания протокол С. А., в качеството на възложител, възлага
на „О. – Ю. В. – София” ЕООД да извърши възмездно посредничество при
сключването на договор за покупко-продажба на оглеждания имот.
Съгласно т. 2 оглежданият имот се предлага при офертна цена в размер на 300
000,00 евро.
По арг. от т. 3 възложителят се задължава да заплати на посредника за
извършената посредническа услуга възнаграждение в размер на 3,6 % с включено ДДС
от договорената продажна цена за оглеждания имот. На основание т. 4 комисинното
3
възнаграждение става изискуемо в деня на подписване на предварителния договор за
покупко-продажба или ако няма такъв – при подписване на нотариалния акт за
прехвърляне на имота.
В т. 5 от цитирания протокол са закрепени следните задължения на посредника:
да организира огледи на имота според исканията и възможностите на възложителя и
собственика на имота, да проучи правното положение на имота, да организира
сключването на предварителен договор за покупко-продажба след постигане на
договорки между страните, както и нотариалното изповядване на окончателната
сделка.
В чл. 7 от протокола е предвидено, че ако възложителят сам, чрез представител
или посредници или свързани с него лица по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ сключи
сделка за имота, като заобиколи посредника, възложителят дължи да заплати освен
уговореното възнаграждение и неустойка в същия размер.
Въззивният съд намира, че от представения протокол може да се заключи, че
между страните по делото е сключен договор за посредничество по смисъла на чл. 49
и сл. ТЗ. Следва да се посочи, че този извод не се разколебава от представения от
въззиваемия заверен препис от протокол за оглед, находящ се на л. 28 от делото на
СРС. Самият въззиваем е признал, че е обсъждал с въззивника и други имоти, за които
са му предоставяни копия от кадастралната карта. Тоест протоколът на л. 28 от делото
на СРС касае други разглеждани имоти, а не процесния оглеждан имот, във връзка с
посредничеството на който е образувано настоящото производство.
Към доказателствените материали е присъединен и Нотариален акт за покупко-
продажба № 70, том III, рег. № 8360, дело № 335 от 22.12.2021 г. По силата на
цитирания договор за покупко-продажба въззиваемият С. В. А. е придобил от третото
за настоящия процес лице – А.И.П., правото на собственост върху предложения за
оглед на 10.02.2021 г. недвижим имот в гр. София, район „Витоша”, ул. „Еловица”, с
идентификатор 68134.1972.2962. Представен е и предварителен договор за покупко-
продажба на същия имот, сключен между А.П. и С. А. на 08.10.2021 г.
На л. 59 от делото на СРС е приложена декларация от А.И.П., в която е
удостоверено от същия, че никога не е предоставял на „О. – Ю. В. – София” ЕООД да
осъществява посредническа дейност за продажбата на имот с идентификатор
68134.1972.2962, както и че имотът е продаден на С. А. без посредничеството на трети
лица. Въззивният съд намира за необходимо да посочи, че не гради правните и
фактически си изводи на посочената декларация. Правилно въззивникът е посочил, че
по съществото си тази декларация представлява предоставяне на свидетелски
показания в писмена форма. Последното е абсолютно недопустимо според
действащото българско процесуално право, съгласно което свидетелските показания
представляват гласно доказателствено средство.
В хода на първоинстанционното производство е разпитана свидетелката Е.М.,
която работела в периода 2004 г. – м. март 2023 г. в „О. – Ю. В. – София” ЕООД на
длъжността „специалист продажби”. Свидетелката твърди, че С. А. е бил клиент на
агенцията и е искал да закупи парцел в гр. София, кв. „Драгалевци”. Твърди, че
длъжността й е предполагала да работи със собствениците на парцелите, а брокерите
са контактували с купувачите. Поради това свидетелката не може да посочи кога точно
С. А. се е свързал с агенцията. Твърди, че тя не се е срещала лично със С. А., но е
подготвяла документи за среща с него, провеждана през лятото на 2021 г. Твърди, че
не знае колко огледа са правени с участието на С. А., но знае, че е имало огледи, след
като е получила задача да подготви документи. Спомня си, че със собственика на
имота, г-н П., е разговаряла за първи път през 2020 г., „след вдигането на локдауна”.
Заявява, че го е намерила през публична информация, защото агенцията е предлагала
4
други имоти на ул. „Еловица”, а от брокерите узнала, че има интерес към процесния
имот.
Свидетелката твърди, че никога не се е срещала лично с г-н П., а само е имала с
него многобройни разговори по телефона. Поддържа, че не е имало посреднически
договор между „О. – Ю. В. – София” ЕООД и г-н П..
В хода на първоинстанционното производство е разпитан и свидетелят Ч.Г.,
съпруг на процесуалния представител на въззиваемия С. А.. При разпита си свид. Г. е
заявил, че е архитект и познава С. А. от повече от 10 години. Твърди, че той е намерил
закупения от С. А. имот в кв. „Драгалевци”. Заявява, че С. А. му показал
местоположението на имота, като свидетелят чрез публичната информация на ГИС –
София установил идентификатора на имота. Чрез справка в кадастралната
информационна система установил собственика на имота, на чието име намерил
регистрирана фирма с посочени телефон и адрес. Предоставил тази информация на
въззиваемия С. А., като през есента или края на 2021 г. С. А. се свързал със свидетеля
и му казал, че предстои да закупи имота.
Свидетелят изрично е заявил, че въззиваемият С. А. не му е казвал, че
процесният имот се продава, а само че е празен парцел в близост до къщата му.
Поддържа, че въззиваемият С. А. често е ходил при него за проучване на празни имоти
в близост до дома му. Показанията на свид. Г. съдът следва да цени при условията на
чл. 172 ГПК, като отчита брачната връзка между свидетеля и адв. Г..
По делото са представени също така проекти на две депозитни споразумения,
скици и електронна кореспонденция между дружеството въззивник и процесуалния
представител на въззиваемия, които обаче се отнасят до други имоти, предлагани за
продажба от агенцията.
При така установеното от фактическа страна съдът приема от правна страна
следното:
За да се уважи осъдителен иск по чл. 51 ТЗ за заплащане на комисион за
извършено посредничество, ищецът следва при условията на пълно и главно доказване
да установи: 1/ наличието на валидно сключен договор за търговско посредничество;
2/ оказване на съдействие при покупката на посочения в договора недвижим имот; 3/
размер и изискуемост на насрещно дължимото възнаграждение /комисион/.
Въззивният съд приема, че действително е доказано по делото, че между
страните е сключен договор за посредничество. Доказан е и размерът на уговореното
комисионно възнаграждение.
Не се установява обаче наличието на втората предпоставка за уважаване на
предявения осъдителен иск – да е изпълнено задължението на въззивника „О. – Ю. В.
– София“ ЕООД да окаже съдействие за сключване на договора за покупко-продабжа
на недвижимия имот.
Съгласно Определение № 126/22.02.2009 г. по гр.д. № 849/2009 г. на I Т.О. на
ВКС „търговското посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ предпоставя фактически
действия по сключване на сделките, като в задълженията на посредника не се
включват правни действия /сключване на търговски сделки/. Търговският посредник
по правило не разполага с представителна власт, не участва в сключването на
сделката и не може да замести някоя от страните по нея, както това е възможно
при търговския представител. Той има задачата да свърже и подпомогне страните
да сключат сделката, като не действа при сключване на сделката нито от свое,
нито от чуждо име“. В Решение № 37/27.04.2012 г. по т.д. № 1143/2010 г. на I Т.О. на
ВКС е застъпено, че договорът за посредничество за покупка на имот включва не само
организирането на огледи, а и посредничество между страните по бъдещата сделка.
5
В случая от представените писмени доказателства и от показанията на свид.
Е.М. се установява само че през 2021 г. е проведен оглед на процесния имот с
въззиваемия С. А.. От показанията на свидетелката М. обаче не се установява при
огледа да е присъствал продавачът или негов представител. Тоест няма никакви
доказателства за изпълнение на най-важното задължение по договора за
посредничество – свързването между страните по бъдещата сделка. А именно в това
се изразява същината на договора за посредничество, както правилно сочи и самият
въззивник в подадената до СГС въззивна жалба.
Изводът, че въззивникът не е свързал С. А. с бившия собственик на процесния
имот – А.П., се потвърждава освен това от изложеното на стр. 4 от становище с вх. №
289564/29.12.2022 г. по регистъра на СРС, в което „О. – Ю. В. – София” ЕООД изрично
е посочило, че ако въззиваемият не е бил недобросъвестен, е щял да изиска да се
проведе среща със собственика на процесния имот. Така формулираното от въззивника
признание, че не е поставил в контакт страните по бъдещата сделка, е основание да се
приеме, че са достоверни показанията на свид. Ч.Г., че именно той чрез публични
регистри е установил данните за собственика на процесния недвижим имот и ги е
предоставил на въззиваемия С. А., вследствие от което впоследствие се е стигнало до
сключване на договор за покупко-продажба за процесния недвижим имот.
Следва да се посочи също така, че по делото няма никакви доказателства и
посредникът да е консултирал купувача, да е съдействал по някакъв начин за
намаляване на цената, за изготвяне на представения по делото предварителен договор
за покупко-продажба, за организиране на окончателната сделка, сключена в
нотариална форма.
Въпреки че свид. М. твърди, че е подготвяла документи за процесния имот,
които да бъдат предоставени от мениджърката на агенцията на въззиваемия С. А. през
лятото на 2021 г., то по делото няма никакви доказателства, че такива документи
действително са били предадени на насрещната страна по делото. Представените от
въззиваемия електронна кореспонденция от лятото на 2021 г. и проекти за депозитни
споразумения, както правилно е констатирал СРС, касаят различни имоти от
процесния.
Предвид горното следва да се приеме, че задължението на въззивника да
съдейства на въззиваемия за покупка на недвижим имот е останало неизпълнено. Не
може да се формира извод, че договора за покупко-продажба на процесния недвижим
имот е сключен именно благодарение на усилията на въззивника. Поради това
посредникът няма право на претендираното от него възнаграждение по т. 3 от
договора за посредничество, до какъвто краен извод законосъобразно е достигнал и
СРС. Тоест искът по чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ е неоснователен и
подлежи на отхвърляне.
Доколкото искът по чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ е неоснователен, то
не се дължи и претендираното от въззивника обезщетение за забава върху
комисионното възнаграждение. Акцесорният иск подлежи също на отхвърляне, както
правилно е заключил и СРС.
Въззивникът е предявил също така иск за присъждане на неустойката, уговорена
в т. 7 от сключения договор за посредничество. За да се уважи иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД,
ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване: 1/ сключване
на сделка между страните по делото, по която сделка валидно е уговорена неустойка
за неизпълнение на соченото от ищеца задължение; 2/ размера на дължимата се
неустойка; 3/ виновно неизпълнение на задължение на длъжника, обезпечено с
неустойка; 4/ изпълнение на задълженията на кредитора. В този смисъл е Решение №
55/11.09.2015 г. по т.д. № 58/2014 г. на II Т.О. на ВКС.
6
Видно е от представения по делото договор за посредничество, че страните са
уговорили неустоечна клауза. Доказан е и размерът на уговорената неустойка. Но в
хода на производството, както вече се посочи по-горе, не се установява въззивникът да
е изправна страна по посредническия договор. Следователно не са налице всички
предпоставки за уважаване на иска по чл. 92 ЗЗД и присъждане на уговорената
неустойка – така Решение № 105/02.07.2014 г. по т.д. № 2617/2013 г. на II Т.О. на ВКС.
Доколкото искът по чл. 92 ЗЗД е неоснователен, то не се дължи и
претендираното от въззивника обезщетение за забава върху неустойката. Акцесорният
иск подлежи на отхвърляне, както правилно е заключил СРС.
Предвид всичко изложено дотук въззивната жалба на „О. – Ю. В. – София”
ЕООД следва да се остави без уважение изцяло, а първоинстанционното решение – да
се потвърди.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски има само въззиваемият С. А..
Последният е претендирал възстановяване на направени разноски за адвокатско
възнаграждение за процесуално представителство пред СГС в размер на 5 400,00 лева.
За извършване на разходите са представени доказателства по делото.
От страна на въззивника „О. – Ю. В. – София” ЕООД своевременно е направено
възражение за прекомерност с искане адвокатското възнаграждение да бъде намалено
до минимумите, установени с НМРАВ, а ако съдът счете – под тях с оглед практиката
на СЕС.
С Решение от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 г. на СЕС е прието, че наредба от
националното право, която определя минимални размери на адвокатските
възнаграждения и на която е придаден задължителен характер, противоречи на чл. 101,
§ 1 ДФЕС. СЕС изрично указва, че при установяване на такова противоречие
националният съд е длъжен да откаже да приложи националното право, дори и в
последното минималните размери на адвокатските възнаграждения да отразяват
реалните пазарни цени на услугите в страната.
Тоест присъжданите адвокатски възнаграждения се определят по преценка от
съда с оглед вида на спора, интереса, вида и количеството на извършената работа. В
този смисъл е Определение № 50015/16.02.2024 г. по т.д. № 1908/2022 г. на I Т.О. на
ВКС.
Съобразявайки горепосочените критерии, въззивният съд приема, че на
основание чл. 273 вр. чл. 78, ал. 3 ГПК въззивникът „О. – Ю. В. – София” ЕООД
следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия С. А. сумата от 1600,00 лева за
осъществено процесуално представителство пред въззивната инстанция.
Присъжданата сума е съобразена с обстоятелството, че делото не се отличава с правна
и фактическа сложност и е проведено само едно съдебно заседание, в което не са
събирани доказателства.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 7377/10.05.2023 г., постановено по гр.д. №
34918/2022 г. на Софийски районен съд, 34 състав.
ОСЪЖДА „О. – Ю. В. – София” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление в гр. София, район „Студентски”, ул. ****, да заплати на основание чл. 273
вр. чл. 78, ал. 3 ГПК на С. В. А., ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. София, ул.
7
****, сумата от 1600,00 лева – адвокатско възнаграждение за въззивното производство.
В частта, в която е потвърдено отхвърлянето на исковете за присъждане на
комисионно възнаграждение и неустойка, въззивното решение подлежи на
обжалване пред Върховен касационен съд в срок от един месец от връчването му
на страните при наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
В останалата част, в която е потвърдено отхвърлянето на исковете за
обезщетение за забава върху двете главници, въззивното решение не подлежи на
обжалване на основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8