№ 6348
гр. София, 23.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Петър Люб. Сантиров
Членове:Цветомир М. Минчев
Дамян Ив. Христов
при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.
като разгледа докладваното от Дамян Ив. Христов Въззивно гражданско дело
№ 20241100513117 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
Подадена е въззивна жалба от ищеца „Промакс В 2014“ ЕООД срещу Решение №
10434 от 31.05.2024 г., постановено по гр. д. № 35681/2023 г. по описа на Софийски районен
съд, 119-и състав, с което е отхвърлен предявеният от ищеца срещу ответницата Я. Г. Г. по
реда на чл. 422 ГПК иск за признаване за установено, че ответницата дължи сумата от
2464,34 лева – възнаграждение по договор за поръчка, заедно със законната лихва върху
главницата за времето от подаването на заявление за издаване на заповед за изпълнение от
01.04.2022 г. до окончателното плащане, за което вземане е издадена заповед за изпълнение
на парично задължение от 21.06.2022 г. по ч. гр. д. № 17586/2022 г. по описа на Софийски
районен съд.
Във въззивната жалба са изложени следните оплаквания за неправилност на
първоинстанционното решение, поради нарушения на материалния закон и необоснованост
на изводите: на първо място се сочат следните непълноти във фактическата обстановка
възприета от първата инстанция- агенцията активно рекламирала имота онлайн и
извършвила над 10 огледа с потенциални купувачи между октомври 2021 г. и януари 2022 г.;
на срещата на 02.02.2022 г. на собствениците е представен Договорът за гаранция с М. и
платената от него сума от 4000 лв., като гаранцията на М. била върната, тъй като
собствениците отказали да продадат имота; въззивникът продължил да работи и да
съдейства за сделката, при която Я. Г. изкупува дяловете на съсобствениците си;
1
Първоинстанционният съд погрешно не възприел от фактическа страна, че на срещата на
02.02.2022 г. Я. Г. е уведомила въззиваемия, че отказва да продава имота на външен купувач,
защото е решила да изкупи дяловете на роднините си. Поддържа се, че първата инстанция
неправилно е приела, че въззивникът не е намерил купувач за имота, като се излага
следното: предложената от М. цена (160 000 евро) се различавала от офертната (168 000
евро) с по-малко от 5% (4.76%), т.е. в случая било налице несъщественото отклонение, което
трябва да се приравни на пълно изпълнение и не е основание за отговорност за
неизпълнение; договорът за посредничество изрично различавал "офертна цена" от
"проданна цена", което предполага, че двете могат да са различни; основната причина за
неосъществяването на сделката с М. не е била предложената цена, а решението на Я. Г. да
изкупи имота. В нито един момент нямало спор относно цената, предложена от М., като
предложената от М. цена била по-висока от тази, на която впоследствие Я. Г. е купила
дяловете от сестра си и леля си. Според въззивникът в случая му се дължи уговореното
възнаграждение, тъй като в случая приложима била клаузата на чл.6.1 от Договора, която
предвиждала, че когато агенцията намери клиент при условията на договора, но
възложителят откаже да сключи договора, агенцията има право на уговореното
възнаграждение; дори да се приеме, че въззивникът не е изпълнил задълженията си изцяло,
отказът на собствениците да продават изобщо представлява оттегляне на дадената поръчка и
съгласно чл.288 от ЗЗД въззивникът има право на да иска заплащане на разноските и на
уговореното възнаграждение. По изложените съображения моли съдът да отмени
обжалваното решение и вместо него да постанови друго, с което да уважи предявения иск.
Въззиваемата страна – Я. Г. Г., чрез адвокат М. В., в законоустановения срок е подала
писмен отговор на въззивната жалба, в който оспорва същата като неоснователна. Твърди се,
че предявеният от ищецът- въззивник иск е неоснователен, тъй като той не е изпълнил
основното си задължение по договора, а именно да свърже страните по потенциалната
сделка. Поддържа се, че отказът на доверителката да продаде имота си на по-ниска цена (160
000 евро) е основателен, тъй като тя не дала съгласие за промяна на условията по договора.
Навежда се, че позоваването на чл. 193 и чл. 210 от ЗЗД от страна на въззивника е
неотносимо към процесния спор, който касаел договор за посредничество. Моли съдът да
потвърди обжалваното решение.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, намира за установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество
е неоснователна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите когато следва да приложи
императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя
от страните – т.1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
2
Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд
следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в
жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно,
като въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на осн. чл. 272 ГПК препраща
към мотивите на СРС. Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва
да се добави и следното:
Между страните по производството е бил сключен договор за посредничество. Този договор
попада в приложното поле на чл. 49-51 ТЗ. Договорът за посредничество е абсолютна
търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност,
упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени
сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор, че
търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с
възложителя, ако посредникът е свързал страните по него /виж определение № 383 от
25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., решение № 1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. №
390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. №
328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за
сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка,
съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е
нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и
двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на
сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните.
Задълженията на въззиваемия са описани в чл.1 от процесния договор, като в него е
посочено, че Агенцията се задължава да проучи пазара, да рекламира, организира огледи,
търси купувач, да подготвя и участва във воденето на преговорите и да подготви
сключването на договора за продажба. В чл.3 от договора е посочено, че исканата от
възложителя цена е в размер на 168 000 евро. В чл.6.1 от договора е посочено, че агенцията
има право на възнаграждение, когато намери клиент при условията на договора, но
Възложителя откаже да сключи договора или увеличи офертната цена без предизвестие. В
чл.6.1 от договора е предвидена неустоечна клауза, която предвижда право на въззивникът
да получи неустойка в размер на уговореното възнаграждение, при условие че възложителя
по договора за посредничество откаже без основание да сключи договор за продажба на
процесния имот. За да се породи правото на въззивника да претендира процесната сума е
необходимо да се установят следните юридически факти: 1) наличие на валидно неустоечно
задължение; 2) възложителя откаже да сключи договора или увеличи офертната цена без
предизвестие; 3) въззивникът е изправната страна по договора. От представения по делото
Протокол от проведена среща с клиент от 02.02.2022 г. се установява, че въззивникът е
3
намерил купувач на имота, с който е сключен договор за гаранция, отправена е оферта за
закупуване на имота на цена от 160 000 евро и е оставена гаранция в размер от 4000 лева.
Посочено е още, че продавачите се отказват да продадат имота на купувача- С. М.. Този
протокол е подписан от въззиваемата страна- Я. Г. и неговата формална доказателствена
сила не е оборена в производството по чл.193 от ГПК. Макар и посочения протокол да не се
ползва с материална доказателствена сила, доколкото представлява частен свидетелстващ
документ, същия се ползва с висока доказателствена стойност, тъй като удостоверява
неизгоден за въззиваемата страна факт- обстоятелството, че е намерен купувач на процесния
имот за сумата от 160 00 евро и че въззиваемата е отказала да сключи договор за продажба с
купувача. Тези обстоятелства не са спорни по делото и се подкрепят и от събраните гласни
доказателствени средства. Спорния въпрос е изцяло правен: дължи ли се на въззивникът
процесната сума. За да се породи правото му на неустойка по чл. 6.1. от Договора е
необходимо въззивникът да е намерил клиент при условията на договора. Това означава, че
въззивникът следва да е намерил клиент, който е предложил цена в размер на 168 000 евро/
чл.3 от Договора/. Такъв клиент въззивникът не е намерил и по този въпрос не се спори.
Намереният клиент е предложил сумата от 160 000 евро. Следователно в случая въззивникът
не е намерил клиент при условията на договора, поради което за въззиваемата е възникнало
правото да откаже да сключи договор за продажба, с оглед на принципа че кредитора не
може да бъде принуден да получи нещо различно от дължимото / арг. от чл.66 от ЗЗД/. Не са
относими доводите на въззивникът, че в случая трябвало да се приложат правилата за
несъществено отклонение при изпълнение на договорното задължение. Същите намират
приложение при неизпълнение на задълженията по договора, респ. при договорната
отговорност и развалянето на договора по чл.87 от ЗЗД, но не са относими към правото на
кредитора да получи уговореното. Не е относимо и възражението на въззивника, че
договорът правел разлика между „ офертна“ и „проданна“ цена. В чл.3 от договора ясно е
посочено, че исканата от възложителя цена е 168 000 евро, а всяка друга цена е предмет на
договаряне, респ. за да възникне правото на възложителя за неустойката по чл.6.1. е
необходимо той да е намерил клиент, който да е предложил поне 168 000 евро, защото в
противен случай изпълнението не е точно, респ. кредиторът / въззиваемата/ има право да
откаже да приеме изпълнението, а в полза на въззивника няма да възникне неустоечното
вземане. Ирелевантно е възражението на въззивника, че предложената от М. цена била по-
висока от тази, на която впоследствие Я. Г. е купила дяловете от сестра си и леля си. Целта
на договора за посредничество е посредникът да намери купувач на имуществото, което
предлага продавача, при параметрите заложени в договора за посредничество, респ.
възнаграждение на посредника не се дължи, когато продавачът е намерил, без негово
съдействие, лице на което да продаде имота. Неоснователно е и възражението, че
въззивникът има право на да иска заплащане на разноските и на уговореното
възнаграждение на основание чл.288 от ЗЗД- този текст намира приложение, когато е
сключен договор за поръчка, а не когато е сключен договор за посредничество.
Настоящият състав достига до същите правни изводи, възприети и от СРС и доколкото
други оплаквания не са наведени във въззивната жалба, и при съобразяване на разпоредбата
4
на чл. 269, ал. 1 ГПК, то обжалваното решение следва да бъде изцяло потвърдено, а
въззивната жалба оставена без уважение.
По разноските:
При този изход на спора на въззиваемата страна се дължат разноски на основание
чл.78,ал.3 от ГПК. Претендира се адвокатско възнаграждение в размер на 800 лева. С оглед
направеното възражение за прекомерност, съдът намира, че размерът на адвокатското
възнаграждение следва да бъде намален до минималния размер съобразно чл.7,ал.2,т.2 от
НМРАВ, а именно 546,43 лева.
Така мотивиран Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 10434 от 31.05.2024 г., постановено по гр. д. 35681 по
описа за 2023 г. на Софийският районен съд, 119 състав.
ОСЪЖДА , на основание чл.78,ал.3 от ГПК във вр. с чл.273 ГПК, „ Промакс В 2014“
ЕООД, ЕИК: ********* да заплати на Я. Г. Г., ЕГН: ********** сумата от 546,43 лева,
представляваща разноски за един адвокат във въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5